宿遷別墅市場調(diào)研報告-

宿遷別墅市場調(diào)研報告1前言

本報告基于前期市場調(diào)查成果和結(jié)論進行的調(diào)查分析，本次調(diào)查范圍主要為宿城區(qū)、宿豫區(qū)和開發(fā)區(qū)，不涵蓋其他區(qū)域。本報告數(shù)據(jù)來源主要以網(wǎng)絡(luò)和現(xiàn)場調(diào)研為主，后期將根據(jù)項目具體情況進行數(shù)據(jù)的更新。2總目錄總目錄030201宿遷概況房地產(chǎn)市場分析區(qū)域別墅市場分析綜述3目錄房地產(chǎn)市場分析030201宏觀政策別墅篇宏觀政策住宅篇市場分析銷量分析0405總結(jié)4房地產(chǎn)市場分析—宏觀政策住宅篇二套房公貸首付提至六成

自2011年5月1日起，將購買第二套住房個人住房公積金貸款首付款比例由原來的五成的首付比例提高至六成，同時規(guī)定，購買第二套住房的貸款利率仍然執(zhí)行同期個人住房公積金貸款基準利率的1.1倍。銀行將減少對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款額度和比例

中國人民銀行決定，從2011年5月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。并且開始限制給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供貸款等服務(wù)，以降低財政風險。后期重點針對三四線城市出臺嚴厲政策隨著三四線城市房價上漲幅度超越一二線城市的現(xiàn)狀，政府部門開始討論出臺專門針對三四線城市房地產(chǎn)市場的政策，以抑制起過快上漲。5房地產(chǎn)市場分析—宏觀政策別墅篇2003年2月，國土部首次發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》(即“45號文”)，強調(diào)“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。2006年5月，國土資源部下發(fā)《關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，再次重申在全國范圍內(nèi)停止別墅供地，并對別墅進行全面清理。2008年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進節(jié)約用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)”。2010年，國土部發(fā)布的《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》中，也重申嚴禁向別墅供地。2012年2月22日，國土部公布的《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》中，規(guī)定“不得以任何形式安排別墅類用地”。2012年6月18日，國土資源部和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于實施《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》的通知，新的限制、禁止用地項目目錄增加了住宅項目容積率不得低于1.0(含1.0)的限定。6總結(jié)：2011年宿遷市共成交商品住宅97.4萬平米，月均成交9.7萬平米，尤其在7-11月之間，在宿遷商品住宅成交量出現(xiàn)一個小高潮。但是從其重量看，宿遷房地產(chǎn)市場一直保持較低的成交量，可以判斷該市場消費客群主要以剛性需求為主。同時在銷售價格上，宿遷也是唯一一個一直保持增長態(tài)勢的城市，年增長50%，月均增長4.2%。房地產(chǎn)市場分析—銷量分析72010年全年住宅成交套數(shù)為17200套左右，約150萬平方米。住宅成交價格去年起一路走高，至2010年12月達到3924元/平方米，2011年1-5月成交量較去年處于低位運行態(tài)勢，價格上漲明顯，至2011年5月全市均價首次突破4千，達到4094元/平方米。房地產(chǎn)市場分析—市場分析從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析總結(jié)：1、2011年樓市與2010年相比價格繼續(xù)上漲跟通脹影響相符，但成交量出現(xiàn)的大幅緊縮值得警惕，有可能是宿遷住房需求出現(xiàn)飽和的征兆。8房地產(chǎn)市場分析—總結(jié)政策方面：樓市持續(xù)火熱，預(yù)計政策仍然會進一步緊縮，政策逐步收緊的影響將直接顯現(xiàn)在樓市的成交量下滑及價格持穩(wěn)等方面。本案須充分考慮在產(chǎn)品及總價方面進行調(diào)整及應(yīng)對。銷售成交：近幾年宿遷房地產(chǎn)步入快速發(fā)展階段，尤其顯現(xiàn)在2010年“量價齊升”方面，步入2011年隨著政策影響成交量出現(xiàn)一定下滑，但由于城市拆遷等因素影響，剛性需求近一步釋放，價格繼續(xù)保持上揚，預(yù)計后期整體“量穩(wěn)價格穩(wěn)中上升”態(tài)勢。板塊解讀：城市發(fā)展目前的開發(fā)熱點為市區(qū)板塊和宿城新區(qū)板塊，市區(qū)板塊由于配套完善仍是城市房地產(chǎn)開發(fā)價值最高點。政府如何規(guī)劃本案所屬區(qū)域仍將是未來關(guān)注的重點。9目錄宿遷概況030201宿遷經(jīng)濟宿遷歷史宿遷人口宿遷消費0405總結(jié)10宿遷境內(nèi)發(fā)現(xiàn)的長臂猿化石，距今1000多萬年，是亞洲迄今發(fā)現(xiàn)最早的古猿化石之一公元前113年，泗水王國建都，傳五代六王，歷時132年。秦末楚漢時期的楚霸王項羽即誕生于此。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，宿遷呈現(xiàn)出新面貌展現(xiàn)出現(xiàn)代化和新活力！連續(xù)被評為“中國旅游競爭力百強城市”、“中國特色魅力城市二百強”、“中國城市效益競爭力十強”、“2008-2009“中國最佳文化生態(tài)旅游目的地”。宿遷概況—歷史112011年第一季度宿遷地區(qū)總值為340.3億元，增速為12.4%。自從宿遷1996年設(shè)立地級市以來，城市經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)增長。在進入新世紀以來更加呈現(xiàn)較快的發(fā)展水平。但從江蘇省內(nèi)和長三角區(qū)域的城市相比較，依然發(fā)展較為落后。宿遷概況—經(jīng)濟從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析總結(jié)：1、宿遷的經(jīng)濟基礎(chǔ)比較薄弱，經(jīng)濟總量在江蘇處于下游水平。2、近幾年來宿遷的GDP增長較快且增速也一直在加快，總體GDP增長勢頭強勁。12宿遷城鎮(zhèn)居民可支配收入絕對數(shù)值呈增長態(tài)勢，2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到12757元的歷史高位。宿遷概況—消費從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析總結(jié)：1、宿遷全市范圍內(nèi)居民平均收入處于江蘇下游水平，總體而言不算太富裕。2、宿遷市區(qū)居民平均收入水平高于全市水平，私營服務(wù)業(yè)和商貿(mào)業(yè)已經(jīng)形成了一部分高收入的主要群體。13規(guī)劃期限新一輪城市總體規(guī)劃期限為2003-2020年。城市化水平至2010年為39%，至2020年為50%。市域城鎮(zhèn)規(guī)模等級結(jié)構(gòu)一級中心城市1個：宿遷市區(qū)人口規(guī)模50萬人。二級城鎮(zhèn)3個：沭陽縣城45萬人、泗洪縣城25

萬人、泗陽縣城25萬人。三級城鎮(zhèn)9個：為中心鎮(zhèn)，分別是洋河、大興、

皂河、雙溝、半城、華沖、馬

廠、王集、新袁。規(guī)劃人口分

別為3-10萬人。四級城鎮(zhèn)28個：每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口1-3萬人。宿遷概況—人口14城市屬性：文化名城！活力新城！宜居之城！經(jīng)濟發(fā)展：近幾年整體經(jīng)濟發(fā)展迅速，為當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展提供支持，但相較蘇南城市其起點低，人均收入水平較低，雖然居民消費能力逐步提高但其消費意識仍需要不斷引導(dǎo)。城市規(guī)劃：城市中心城區(qū)人口基數(shù)相對較低，預(yù)計2020年達到50萬人，在外來人口較少的情況下，如何充分釋放需求將是本案未來重點考慮問題之一。另外，政府如何更好地規(guī)劃駱馬湖周邊完善配套，最大化發(fā)揮自然景觀優(yōu)勢，帶動旅游產(chǎn)業(yè)，也將是項目未來更加騰升的方向之一！宿遷概況—總結(jié)15目錄區(qū)域別墅市場分析綜述030201區(qū)域競品一覽表別墅市場分布圖示區(qū)域競品銷售分析區(qū)域競品戶型分析0405綜述16區(qū)域別墅市場分析——別墅市場分布圖示駱馬湖夏陽銀湖中國水城·香水灣湖濱藍郡湖濱新城金色威尼斯開發(fā)區(qū)萬瑞·曼哈頓宿豫區(qū)宿城區(qū)御湖藍橋17

項目名稱所屬區(qū)域占地面積建筑面積建筑類型開發(fā)商銷售價格御湖藍橋湖濱新城16萬㎡8萬㎡獨棟聯(lián)排宿遷海通房地產(chǎn)開發(fā)公司7000-10000/元夏陽銀湖花園湖濱新城16萬㎡8萬㎡獨棟億兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7000-10000/元中國水城·香水灣湖濱新城117萬㎡83萬㎡獨棟雙拼聯(lián)排江蘇億泰旅業(yè)有限公司7000-8500/元湖濱藍郡湖濱新城8.6萬㎡9萬㎡獨棟上海達華房屋開發(fā)公司2900-5000/元萬瑞曼哈頓開發(fā)區(qū)10萬㎡13萬㎡獨棟雙拼聯(lián)排中國致富集團11000-17000/元金色威尼斯宿豫區(qū)32萬㎡21萬㎡獨棟聯(lián)排蘇宿建屋置業(yè)6800/元區(qū)域別墅市場分析—區(qū)域競品一覽表18區(qū)域別墅市場分析—夏陽銀湖花園項目名稱夏陽銀湖花園所屬區(qū)域宿城區(qū)開發(fā)公司宿遷億兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積16萬㎡建筑面積8萬㎡建筑類型獨棟建筑風格歐式主力面積200-300㎡銷售價格7000-10000/元交房時間2009年下半年（現(xiàn)房銷售）19區(qū)域別墅市場分析—中國水城·香水灣項目名稱中國水城·香水灣所屬區(qū)域宿城區(qū)開發(fā)公司江蘇億泰旅業(yè)有限公司占地面積117萬㎡建筑面積83萬㎡（包括：別墅、小高層、酒店、公園）建筑類型獨棟、雙拼、聯(lián)排建筑風格西班牙田園風情主力面積200-250㎡銷售價格7000-8500/元交房時間2013年8月份（一期交付）20區(qū)域別墅市場分析—湖濱藍郡項目名稱湖濱藍郡所屬區(qū)域宿城區(qū)開發(fā)公司上海達華房屋開發(fā)公司占地面積8.6萬㎡建筑面積9萬㎡建筑類型獨棟建筑風格西班牙建筑風格主力面積200-250㎡銷售價格2900-5000/元交房時間2009年元月（現(xiàn)房銷售）21區(qū)域別墅市場分析—萬瑞曼哈頓項目名稱萬瑞曼哈頓所屬區(qū)域宿城區(qū)開發(fā)公司中國致富集團占地面積10萬㎡建筑面積13萬㎡建筑類型獨棟、雙拼、聯(lián)排建筑風格歐式主力面積200-300㎡銷售價格11000-17000/元交房時間2013年年底22區(qū)域別墅市場分析—金色威尼斯項目名稱金色威尼斯所屬區(qū)域宿豫區(qū)開發(fā)公司蘇宿建屋置業(yè)占地面積32萬㎡建筑面積21萬㎡建筑類型獨棟、聯(lián)排建筑風格西班牙建筑風格主力面積200-300㎡銷售價格6800/元交房時間未知23

項目名稱建筑風格戶型范圍主力戶型御湖藍橋意式托斯卡納230-460㎡200-300㎡夏陽銀湖花園歐式200-350㎡200-300㎡中國水城·香水灣西班牙田園風情249-256㎡200-250㎡湖濱藍郡西班牙建筑風格215-268㎡200-250㎡萬瑞曼哈頓歐式240-450㎡200-300㎡金色威尼斯西班牙建筑風格180-350㎡200-300㎡區(qū)域別墅市場分析——區(qū)域競品戶型分析總結(jié)：戶型結(jié)構(gòu)、建筑風格的相似，在高端項目的差異化營銷中難以得到價值最大化的體現(xiàn)24

項目名稱所屬區(qū)域銷售均價總價范圍（萬元/套）銷售率御湖藍橋湖濱新城6000/元140-280萬元尚未正式開盤夏陽銀湖花園湖濱新城7500/元150-270萬元80%中國水城·香水灣湖濱新城8500/元210-220萬元今年8月25日開盤，別墅推量較少湖濱藍郡湖濱新城7500/元160-200萬元90%（項目現(xiàn)已進入清盤期）萬瑞曼哈頓開發(fā)區(qū)11000/元250-500萬元55%（準備銷售二期）金色威尼斯宿豫區(qū)6800/元120-250萬元30%區(qū)域別墅市場分析—區(qū)域競品銷售分析總結(jié)：區(qū)域別墅項目的同質(zhì)化帶來銷售周期的相對漫長，加之主要客戶群都集中在宿遷本市，只有少量外部客群（浙江）在關(guān)注本區(qū)域別墅產(chǎn)品。25別墅開發(fā)量：宿遷別墅開發(fā)量相對其城市規(guī)模、人口數(shù)量和高端消費引導(dǎo)綜合來說，體量偏大。但從調(diào)查結(jié)果來看55%左右的別墅項目銷售率已經(jīng)達到70%以上，這給我們一個反思：區(qū)域別墅市場的需求和高端人群消費引導(dǎo)，甚至區(qū)域自然優(yōu)勢的政府政策支持等等，這些客觀因素在未來將區(qū)域內(nèi)別墅項目的營銷周期將拉長。別墅分布：湖濱新城區(qū)域板塊別墅尤為集中，也正是駱馬湖自然資源的不可復(fù)制和再生性吸引了眾多項目的聚集。別墅戶型：戶型面積范圍集中在200—350㎡之間，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的同質(zhì)化，帶來別墅這類高端產(chǎn)品的多元化，無法更好的體現(xiàn)品質(zhì)優(yōu)勢所