地產(chǎn)策劃-廣州天馬河國際物業(yè)服務(wù)提案-84-

開啟百萬國際現(xiàn)代生活社區(qū)共融之門—廣州“天馬河國際公館〞物業(yè)效勞提案市場分析工程分析工程核心硬件軟件整合優(yōu)化品牌標(biāo)桿啟發(fā)與借鑒本質(zhì)與問題項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)研究，

確定國際化現(xiàn)代生活社區(qū)的服務(wù)服務(wù)思考模式P1—市場分析花都城市國際化開展趨勢花都－大廣州戰(zhàn)略的重點(diǎn)城市；中國最現(xiàn)代化的航空樞紐港；物流、汽車、皮具、珠寶等四大支柱產(chǎn)業(yè)；珠江三角洲交通交匯之地，興旺的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)；花都已形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開放格局，逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品國際化、產(chǎn)業(yè)國際化、城市經(jīng)營資金國際化?；ǘ荚趪H化道路上邁出了重要一步。

花都國際化都市雛形日漸顯現(xiàn)花都房地產(chǎn)業(yè)開展趨勢花都城市向國際化大都市方向開展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的國際化：建筑規(guī)模不斷擴(kuò)大；規(guī)劃設(shè)計(jì)、社區(qū)配套日趨完善；建筑風(fēng)格包攬萬千；戶型設(shè)計(jì)日漸完美；各大地產(chǎn)集團(tuán)均以國際概念打造現(xiàn)代國際大型生活社區(qū)的理念。例如：祈福集團(tuán)：打造大型高尚豪宅區(qū)；萬科集團(tuán)：樹立花都標(biāo)志性人文社區(qū)；合景泰富：打造花都最高檔的公寓工程；合和集團(tuán)：建立國際化的綜合社區(qū)。花都高端房地產(chǎn)工程在硬件上已經(jīng)到達(dá)國際化的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在競爭上已到達(dá)一種僵持的高度。啟發(fā)與借鑒如何打破僵持的高度？如何在眾多類似的高端房地產(chǎn)工程中彰顯國際化現(xiàn)代生活社區(qū)的特性，吸引消費(fèi)群體的目光。應(yīng)該是本工程急需解決的問題！P2—需求分析機(jī)場、物流、汽車、皮具、珠寶等四大支柱產(chǎn)業(yè)。帶動(dòng)花都地產(chǎn)的興旺，同時(shí)產(chǎn)生了對(duì)地產(chǎn)不同需求的人群。產(chǎn)業(yè)人群本地人群休閑人群優(yōu)雅的環(huán)境自由的空間配套的設(shè)施特色的服務(wù)人群需求服務(wù)源于需求！為此，我們需要了解目標(biāo)客戶的需求？目標(biāo)客戶群體服務(wù)需求市場分析意向分布：需求：改善居住和工作的需求占據(jù)了購置意向的大局部比例。購置意向分布圖改善居住環(huán)境為主要需求方向。天馬河國際公館——地中海風(fēng)格裝飾，度假式園林，飽覽天馬河城市公園景觀，滿足購置者對(duì)居住環(huán)境的需求。需求意向分析地段區(qū)域：需求：地段需求分布圖選擇居住區(qū)和商業(yè)區(qū)占主要人群，其次是教育區(qū)域。便利的生活圈、舒適的生活環(huán)境。天馬河國際公館——區(qū)位突出，交通便利，未來九號(hào)線地鐵，打造便利的生活圈。地段需求分析配套設(shè)施：需求：配套設(shè)施需求分布會(huì)所效勞、商業(yè)配套成為配套設(shè)施的兩大主要需求。多種配套設(shè)施，多項(xiàng)便利效勞。配套需求分析天馬河國際公館——地中海風(fēng)情商業(yè)街，國際俱樂部，迷你高爾夫，等完善的硬件配套設(shè)施，為需求者提供多想便利。小結(jié)市場調(diào)查分析顯示，現(xiàn)代客戶對(duì)地產(chǎn)的需求不僅僅是要滿足居住的根本的要求，呈現(xiàn)的是對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)多元化的需求表現(xiàn)。那客戶在對(duì)硬件高要求的同時(shí)，對(duì)軟件的需求又是不是多元化呢？效勞需求分析根本效勞：客戶都希望本工程提供良好的平安、清潔、客服、工程維修維護(hù)效勞。效勞需求分析特殊效勞：客戶都希望本工程提供特殊物業(yè)效勞客戶對(duì)軟件的需求也呈現(xiàn)多元化花都向國際化都市開展的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)多元化的需求也說明了對(duì)國際化現(xiàn)代生活社區(qū)的需求市場調(diào)研綜述：什么是國際化現(xiàn)代生活社區(qū)？國際化現(xiàn)代生活社區(qū)是指：規(guī)劃、建筑與國際接軌，集齊全的公共效勞設(shè)施，融合親和的區(qū)域文化，平安便利的人居環(huán)境，國內(nèi)外人士遠(yuǎn)近悅來，有國際品牌支撐，到達(dá)國際化、現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)的大型綜合型社區(qū)。國際化現(xiàn)代生活社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)？硬件標(biāo)準(zhǔn)：一，建設(shè)面積上萬平方米的大型社區(qū)樓盤，總戶數(shù)上千；二，社區(qū)配套形成“國際化品牌〞、“融合地方人文特色的休閑購物廣場〞和“生活必備的醫(yī)療、教育、交通、銀行、通訊等配套〞；三，園林規(guī)劃設(shè)計(jì)具備國際化水準(zhǔn)；四，建筑風(fēng)格表達(dá)國際化個(gè)性；五，居住人群來自國內(nèi)外，各個(gè)階層，各個(gè)年齡層次都有。軟件標(biāo)準(zhǔn)：一，物業(yè)效勞與國外先進(jìn)的物業(yè)管理接軌，有國際認(rèn)可的效勞品牌支撐；二，物業(yè)管理者有針對(duì)性提供效勞和從事社區(qū)文化建設(shè)；三，社區(qū)形成和倡導(dǎo)一種國際化生活方式，使這種生活方式成為群眾居家環(huán)境的楷模，成為普天之下人們追求的理想樂土。P3工程分析天馬河國際公館總占地面積近700畝；規(guī)劃總建筑面積為100萬平方米；包括：聯(lián)排別墅、疊加別墅及高層洋房等；8.8萬平米天馬河公園。天馬河國際公館一個(gè)大規(guī)模、低密度的高尚居住區(qū)工程整體分析1、區(qū)位突出：“一河兩岸湖光山色新城區(qū)〞核心位置2、景觀稀缺：天馬河國際公園、翡翠河3、交通便利：風(fēng)神大道，廣清高速新華出口，距花都市中心約需5分鐘車程。離廣州市區(qū)約25公里，通過廣清高速到廣州市區(qū)約需30分鐘。4、配套完善：國際俱樂部、高檔餐飲、沙灘泳池、羽毛球館、時(shí)尚SPA、迷你高爾夫、三大主題會(huì)館、園林泳池、4萬㎡地中海風(fēng)情商業(yè)街、規(guī)劃幼兒園、小學(xué)等5、地鐵物業(yè)：未來9號(hào)地鐵規(guī)劃線6、高端物業(yè)：聯(lián)排別墅、疊加別墅及高檔高層洋房等具備成為國際化大型社區(qū)的硬件條件天馬河國際公園人文環(huán)境，從來都是一個(gè)城市國際化的標(biāo)準(zhǔn)，而公園，則是標(biāo)志。作為大廣州戰(zhàn)略的重點(diǎn)，正處于城市化發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期的花都，迫切需要一座國際化公園來提升城市的國際形象。天馬河－城市中心的河流，在花都的國際化藍(lán)圖中，它所同時(shí)具有無可取代的城市價(jià)值與自然價(jià)值天馬河的流域——花都國際化的未來。天馬河國際公園—花都國際城市的標(biāo)志。天馬河流域，花都未來的國際區(qū)域；天馬河國際公館已具備國際化現(xiàn)代生活社區(qū)的硬件條件。創(chuàng)立國際化現(xiàn)代生活社區(qū)還需要軟件的打造。如何引入國際化效勞品牌，使天馬河國際公館物業(yè)效勞到達(dá)國際化標(biāo)準(zhǔn)，成為我們工程的核心。工程核心問題我們擬通過導(dǎo)入具有國際品牌的總代理效勞手段，處理工程各項(xiàng)效勞，使工程物業(yè)效勞到達(dá)國際化標(biāo)準(zhǔn)?！敖痂€匙效勞〞作為全球認(rèn)可的國際化效勞品牌，是否可成為天馬河國際公館營建國際化現(xiàn)代生活社區(qū)的效勞切入點(diǎn)？如何能夠成功導(dǎo)入？——是港聯(lián)物業(yè)思考的問題。關(guān)于效勞的思考服務(wù)重點(diǎn)、難點(diǎn)分析港聯(lián)對(duì)策金鑰匙服務(wù)導(dǎo)入不同業(yè)主金鑰匙服務(wù)設(shè)計(jì)不同組團(tuán)金鑰匙服務(wù)設(shè)計(jì)結(jié)合點(diǎn)物業(yè)服務(wù)總代理不同階段金鑰匙服務(wù)設(shè)計(jì)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)品牌國際化樹立國際化現(xiàn)代生活社區(qū)品牌形象思考模式“天馬河國際公館〞工程效勞的：重點(diǎn)、難點(diǎn)天馬河國際公館多類型的物業(yè)的集合：

別墅、高級(jí)會(huì)館、風(fēng)情商業(yè)街、高層洋房等。不同形態(tài)物業(yè)有不同效勞特點(diǎn)與需求，如何令工程物業(yè)尊貴效勞與各個(gè)使用功能個(gè)性化效勞之間更完美的結(jié)合，同時(shí)，令結(jié)合點(diǎn)融入國際化生活社區(qū)元素，使各業(yè)主享受優(yōu)質(zhì)效勞是該工程效勞的重點(diǎn)，同時(shí)也是營建“天馬河國際館〞國際化生活社區(qū)的難點(diǎn)。重點(diǎn)、難點(diǎn)根據(jù)物業(yè)類型、檔次、定位及分期開發(fā)的特點(diǎn)，天馬河國際公館的的物業(yè)效勞具有以下三個(gè)效勞需求點(diǎn)：一、具有不同類型的物業(yè)類型工程為涵括了情景洋房、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、工程配套商業(yè)等的現(xiàn)代高尚地標(biāo)性房地產(chǎn)工程?！鞑煌飿I(yè)的效勞需要統(tǒng)一但又有針對(duì)性。工程效勞需求點(diǎn)分析二、多個(gè)共處的物業(yè)開展階段由于工程屬于分期開發(fā)，屆時(shí)樓盤將出現(xiàn)已經(jīng)交付的組團(tuán)、處于基建的組團(tuán)、尚在規(guī)劃調(diào)整的組團(tuán)?！獞?yīng)明確物業(yè)效勞公司各個(gè)階段的工作重點(diǎn)。三、業(yè)主身份不同時(shí)由于工程分期開發(fā)，工程的業(yè)主將出現(xiàn)有已入住業(yè)主、已購樓但尚未收樓的業(yè)主，具有購置意向的準(zhǔn)業(yè)主?！S著工程建設(shè)及銷售周期，對(duì)不同身份業(yè)主服務(wù)的針對(duì)性，將直接影響銷售的進(jìn)程。小結(jié)：天馬河國際公館工程功能多，如何針對(duì)該工程特點(diǎn)進(jìn)行效勞籌劃，以營建國際化生活社區(qū)品牌？在營建工程國際化品牌的同時(shí)，如何解決社區(qū)各功能完全相融或獨(dú)立存在的問題如：人群復(fù)雜平安效勞難度大、需要溝通的平臺(tái)、效勞需求不同、客戶的高端化需求等等。。。。通過什么性質(zhì)的效勞解決不同需求？總體籌劃港聯(lián)物業(yè)將通過引入“金鑰匙總代理效勞〞去整合“天馬河國際公館〞工程各個(gè)不同功能物業(yè)，解決本工程效勞中存在的重點(diǎn)與難點(diǎn)問題，以符合營建工程國際化現(xiàn)代生活社區(qū)的需求?？傮w籌劃金鑰匙效勞概念“金鑰匙〞是一種“委托代辦〞〔Concierge〕的效勞概念?！癈oncierge〞一詞最早起源于法國，指古代酒店的守門人，負(fù)責(zé)迎來送往和酒店的鑰匙，但隨著酒店業(yè)的開展，其工作范圍在不斷擴(kuò)大，在現(xiàn)代酒店業(yè)中，Concierge已成為客人提供全方位“一條龍〞效勞的崗位，只要不違反道德和法律，任何事情Concierge都盡力辦到，以滿足客人的要求。港聯(lián)物業(yè)是國際金鑰匙組織成員效勞功能上能夠滿足營建“天馬河國際公館〞工程國際品牌的需求。效勞理念上能夠滿足營建“天馬河國際公館〞工程國際品牌的需求。品牌建設(shè)上能夠滿足營建“天馬河國際公館〞工程國際品牌的需求。發(fā)展歷程如何導(dǎo)入金鑰匙效勞在“天馬河國際公館〞社區(qū)：？效勞總代理〔金鑰匙〕效勞起源于金鑰匙，結(jié)束于金鑰匙！客戶提出效勞需求，由金鑰匙總代理負(fù)責(zé)了解、指揮、調(diào)度、跟蹤、回訪等一切效勞工作，使各項(xiàng)效勞工作更加人性化、標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化?？蛻艚痂€匙操作層金鑰匙回訪效勞模式金鑰匙整體效勞+金鑰匙組團(tuán)效勞+金鑰匙社區(qū)文化營建金鑰匙整體服務(wù)針對(duì)社區(qū)實(shí)際情況，為保證項(xiàng)目服務(wù)的統(tǒng)一性，我司將采取金鑰匙整體服務(wù)的服務(wù)模式。金鑰匙組團(tuán)服務(wù)針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃類型多的特點(diǎn)，為使各項(xiàng)服務(wù)滿足業(yè)主需求、達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)，我司將對(duì)各個(gè)不同使用功能物業(yè)進(jìn)行劃分組團(tuán)，提供有針對(duì)性的服務(wù)。根據(jù)客戶對(duì)社區(qū)文化的需求，通過金鑰匙社區(qū)文化的建設(shè)，豐富客戶的業(yè)余生活，打造國際生活社區(qū)形象。金鑰匙社區(qū)文化營建金鑰匙整體效勞為確保全體業(yè)主享受高水平的物業(yè)效勞，港聯(lián)物業(yè)金鑰匙效勞將統(tǒng)一管理、組織、指揮、協(xié)調(diào)社區(qū)范圍內(nèi)的各項(xiàng)事務(wù)。充分利用自身優(yōu)勢，為不同組團(tuán)不同業(yè)主提供有針對(duì)性的優(yōu)質(zhì)效勞，使各組團(tuán)在享受金鑰匙效勞的同時(shí)能夠有效結(jié)合。金鑰匙組團(tuán)效勞金鑰匙組團(tuán)架構(gòu)金鑰匙服務(wù)總代理整體效勞架構(gòu)小結(jié)通過金鑰匙整體效勞與組團(tuán)效勞的有效結(jié)合，解決了社區(qū)相融與獨(dú)立存在的問題。

那么，如何通過效勞總代理〔金鑰匙〕的效勞方式貫穿社區(qū)各不同功能物業(yè)，營建“天馬河國際公館〞工程國際化現(xiàn)代生活社區(qū)？效勞籌劃不同階段金鑰匙效勞方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工程施工階段金鑰匙效勞重點(diǎn)：施工人員管理目的：控制施工區(qū)域、控制人流工程施工階段建設(shè)銷售階段金鑰匙效勞重點(diǎn)：讓業(yè)主提前體會(huì)物業(yè)效勞購樓者只需找金鑰匙，一切效勞由金鑰匙安排、執(zhí)行、反響、回訪，讓他們充分體驗(yàn)到金鑰匙效勞帶來的便利與舒適。建設(shè)銷售階段相關(guān)建議：1、樣板房、售樓部采用酒店式效勞方式，增加樓盤檔次。2、樣板房派設(shè)形象和口才較好的安防效勞人員，在客戶看樓頂峰期、銷售人員未能顧及所有客戶時(shí)，能夠?qū)こ烫攸c(diǎn)進(jìn)行講解，增加客戶對(duì)樓盤的印象。3、對(duì)售樓部的接待采用酒廊式效勞，增設(shè)水吧臺(tái)，為每位看樓客戶提供咖啡、飲料等效勞，增加售樓部特點(diǎn)，從而提高樓盤檔次。4、售樓部增設(shè)門童效勞，表達(dá)樓盤高端效勞的特點(diǎn)。5、代客停車、洗車效勞。6、資深經(jīng)理銷售現(xiàn)場咨詢。7、作好銷售和客戶之間的溝通工作。交售樓階段交樓準(zhǔn)備階段交樓實(shí)施階段交樓收尾階段做好接待、引導(dǎo)、車輛停放準(zhǔn)備工作一對(duì)一服務(wù)辦理相關(guān)租用交付手續(xù)遺留問題處置辦理裝修手續(xù)意外事件處理客戶檔案建立相關(guān)文件印刷預(yù)收樓演練培訓(xùn)發(fā)出交樓通知書工程問題處理小組設(shè)備驗(yàn)收移交清潔開荒工作緊急預(yù)案部署遺留問題整改裝修監(jiān)督問題客戶復(fù)驗(yàn)完善客戶檔案交收樓工作總結(jié)正常效勞階段正常效勞階段物業(yè)接管驗(yàn)收，管理相關(guān)工程圖紙、用戶檔案與竣工驗(yàn)收材料等；制定物業(yè)效勞工作方案，組織實(shí)施，建立物業(yè)效勞各項(xiàng)制度；業(yè)戶裝修管理；根據(jù)工程情況選擇并購置公共設(shè)施設(shè)備及責(zé)任保險(xiǎn)；24小時(shí)效勞；與業(yè)戶緊密溝通聯(lián)系及意見回饋；24小時(shí)公共秩序維持，包括門崗效勞、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查；消防管理，包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)，及消防演習(xí)；樓宇及公共設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)工程；風(fēng)險(xiǎn)管理及緊急事故處理；保潔效勞，包括房屋共享部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集；綠化及景觀養(yǎng)護(hù)管理；停車場及車輛管理，包括維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對(duì)車輛停放進(jìn)行管理；財(cái)務(wù)管理及監(jiān)控；提供商務(wù)中心效勞；工程活動(dòng)、節(jié)日裝飾及公共關(guān)系；員工綜合培訓(xùn)；小結(jié)通過港聯(lián)物業(yè)對(duì)“天馬河國際公館〞工程各個(gè)不同階段金鑰匙效勞的有效籌劃，能夠使工程效勞從規(guī)劃到交付使用始終處于受控之中，有效防止后續(xù)物業(yè)效勞中可能出現(xiàn)的各種問題。不同身份業(yè)主金鑰匙特色效勞已入住業(yè)主的金鑰匙特色效勞已購未收樓業(yè)主的金鑰匙特色效勞潛在業(yè)主/客戶的金鑰匙特色效勞●小結(jié)通過港聯(lián)物業(yè)對(duì)不同身份業(yè)主的色效勞籌劃，使他們感受到生活在“天馬河國際公館〞社區(qū)的尊貴與自豪，表達(dá)金鑰匙效勞特色，增加樓盤檔次。不同組團(tuán)物業(yè)金鑰匙特色效勞洋房組團(tuán)金鑰匙特色效勞別墅組團(tuán)金鑰匙特色效勞根據(jù)別墅組團(tuán)客戶的特點(diǎn)，港聯(lián)物業(yè)將通過金鑰匙酒店效勞的提供來滿足不同國家、不同階層、不同類型商務(wù)客戶的一切需求，以效勞提升公寓檔次，吸引外籍人員前來居住，加深工程國際化現(xiàn)代生活社區(qū)品牌形象。金鑰匙特色效勞內(nèi)容1提供有償?shù)募揖忧鍧嵎?wù)套餐定期按客人的要求，提供有償家居清潔服務(wù)，包括地面保養(yǎng)，地毯清洗等。2對(duì)短期租客，提供酒店式清潔服務(wù)；提供酒店式的每天1～2次無償清潔的服務(wù)，包括床上用品的更換清洗；3專業(yè)洗衣服務(wù)住戶可享受有償專業(yè)洗衣服務(wù)，衣服由服務(wù)員定時(shí)上門收送。4沖印服務(wù)提供有償數(shù)碼相制作及擴(kuò)印、DCD及電子相冊(cè)的制作、產(chǎn)品拍攝等服務(wù)。5訂送鮮牛奶與專業(yè)鮮奶供應(yīng)商合作，按客人的要求提供有償?shù)孽r奶訂送服務(wù);6家政服務(wù)根據(jù)業(yè)主需要提供有償家政服務(wù)，包括孕期護(hù)理、坐月期護(hù)理、保姆服務(wù)等。7家居服務(wù)根據(jù)業(yè)主及租客需要，提供有償裝修清潔、管道疏通、電器維修等服務(wù)。8送餐服務(wù)等等租戶可在我司提供的中西餐菜譜選擇來電點(diǎn)菜，由服務(wù)員送餐到戶。商業(yè)組團(tuán)金鑰匙特色效勞根據(jù)商業(yè)工程構(gòu)成特點(diǎn)，金鑰匙效勞中心將充分利用自身優(yōu)勢，收集整理商家的各種信息，包括產(chǎn)品信息、促銷信息、售后效勞信息等，同時(shí)為業(yè)主及客戶提供集商業(yè)信息咨詢、導(dǎo)購甚至售后效勞于一體的高品質(zhì)效勞。

前臺(tái)商務(wù)金鑰匙效勞金鑰匙前臺(tái)商務(wù)效勞主要是針對(duì)高級(jí)會(huì)館不同客戶的商務(wù)娛樂需求，提供商務(wù)娛樂咨詢、娛樂商務(wù)會(huì)務(wù)安排、商務(wù)禮儀等效勞，以滿足客戶商務(wù)需求，提升工程口碑，創(chuàng)造工程品牌。效勞流程服務(wù)需求金商鑰務(wù)匙中心是否緊急緊急一般整理、記錄與客戶確認(rèn)聯(lián)系相關(guān)部門辦理并收費(fèi)回訪、備案小結(jié)通過港聯(lián)物業(yè)對(duì)各個(gè)不同組團(tuán)的特色效勞策劃，使業(yè)主/客戶體會(huì)到工作與生活在“天馬河國際公館〞社區(qū)的溫暖，充分感受到金鑰匙效勞給他們帶來的便利與舒適。金鑰匙社區(qū)文化建設(shè)營建國際社區(qū)就是營建國際社區(qū)文化港聯(lián)物業(yè)金鑰匙〔效勞總代理〕將充分利用社區(qū)商業(yè)平臺(tái)，組織各種社區(qū)文化活動(dòng)，吸引社區(qū)業(yè)主參與積極性，同時(shí)，通過社區(qū)活動(dòng)的有效組織、籌劃、開展，提升物業(yè)效勞質(zhì)量，擴(kuò)大社區(qū)在花都地區(qū)影響力，從而營建工程國際品牌。社區(qū)文化營建模式設(shè)計(jì)自主式社區(qū)文化活動(dòng)模式：以業(yè)主廣泛參與為根底，將業(yè)主作為社區(qū)文化活動(dòng)的主體，開展社區(qū)文化活動(dòng)，逐步將業(yè)主吸引到文化建設(shè)中來。目的：增強(qiáng)業(yè)主的榮譽(yù)感和成就感，提高業(yè)主參與的積極性和客戶滿意度，提升工程國際品牌。方式：例如采取業(yè)主自主、物業(yè)效勞公司配合的方式擬定諸如鄰里節(jié)等活動(dòng)。社區(qū)文化營建模式設(shè)計(jì)自動(dòng)式社區(qū)文化活動(dòng)模式：港聯(lián)物業(yè)金鑰匙〔效勞總代理〕通過發(fā)現(xiàn)業(yè)主的愛好特長，并將具有一定特長的業(yè)主組織起來，組成社團(tuán)定期進(jìn)行交流，使活動(dòng)成為業(yè)主自動(dòng)自發(fā)組織的行為，并形成工程的長期活動(dòng)，擴(kuò)大工程在花都地區(qū)影響力，吸引更多外籍人士前來居住。例如：組織合唱團(tuán)、足球隊(duì)、英語沙龍等。社區(qū)文化營建模式設(shè)計(jì)聯(lián)辦式社區(qū)文化活動(dòng)模式：港聯(lián)物業(yè)金鑰匙〔效勞總代理〕將充分利用現(xiàn)有資源，與商家互動(dòng)舉辦活動(dòng)，使業(yè)主對(duì)居住在天馬河國際社區(qū)產(chǎn)生尊貴感、自豪感，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)社區(qū)的歸屬感，使業(yè)主產(chǎn)生其親朋好友都聚居“天馬河國際公館〞的愿望，為工程的銷售儲(chǔ)藏更多的潛在客源。例如：與商家合作將“天馬河國際公館〞業(yè)主卡設(shè)置為聯(lián)合商家的VIP卡；與啤酒公司、保險(xiǎn)公司聯(lián)合，舉辦類似啤酒節(jié)、入住送保險(xiǎn)等活動(dòng)。小結(jié)港聯(lián)物業(yè)通過引入金鑰匙社區(qū)文化活動(dòng)，有效促進(jìn)“天馬河國際公館〞業(yè)主之間、業(yè)主與外界之間的互動(dòng)，營造良好的社區(qū)氣氛，營建工程國際品牌?？偨Y(jié)效勞起源于金鑰匙，結(jié)束于金鑰匙。通過港聯(lián)物業(yè)對(duì)各項(xiàng)特色效勞工作的有效籌劃，有效解決了“天馬河國際公館〞在營建國際社區(qū)中所面臨的問題，能夠到達(dá)工程效勞國際化現(xiàn)代生活社區(qū)的要求，最終實(shí)現(xiàn)“天馬河國際公館〞成為花都地區(qū)、廣東地區(qū)甚至華南地區(qū)乃至中國地區(qū)標(biāo)志性國際社區(qū)的目標(biāo)。效勞目標(biāo)及承諾效勞目標(biāo)●在工程內(nèi)全面開展金鑰匙效勞，為業(yè)主及客戶提供一切效勞?！裨诠こ虄?nèi)全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證及ISO14001：2004環(huán)境管理體系認(rèn)證?！裢ㄟ^真誠合作打造花都地區(qū)獨(dú)有的、不同于其他工程的國際社區(qū)?！褚誀I建花都國際社區(qū)為目標(biāo)，創(chuàng)立花都地區(qū)標(biāo)志性社區(qū)?！裨诠こ逃布l件成熟的前提下，爭創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)示范社區(qū)。國家物業(yè)管理優(yōu)秀示范項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀示范項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀示范項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)ISO國際質(zhì)量體系認(rèn)證認(rèn)證入伙三年內(nèi)入伙兩年內(nèi)入伙一年內(nèi)入伙一年內(nèi)

服務(wù)承諾合作方式建議合作方式建議●物業(yè)籌劃〔規(guī)劃設(shè)計(jì)階段〕

●物業(yè)參謀〔物業(yè)交付前〕

●物業(yè)委托〔物業(yè)交付后〕

結(jié)束語

港聯(lián)物業(yè)，在國內(nèi)各大城市均有提供專業(yè)物業(yè)參謀效勞和物業(yè)委托效勞，同時(shí)，在多個(gè)工程都有開展金鑰匙效勞，取得很好效果，深受客戶推崇。針對(duì)“天馬河國際公館〞工程的實(shí)際情況，我們將全面導(dǎo)入金鑰匙效勞體系，為工程量身訂做各項(xiàng)效勞，表達(dá)工程效勞的與眾不同，創(chuàng)立工程國際性現(xiàn)代生活社區(qū)。

謝謝聆聽！浦東別墅市場四月月報(bào)2021.5本次匯報(bào)內(nèi)容第一局部上海獨(dú)棟別墅市場第二局部浦東獨(dú)棟別墅市場第三局部浦東獨(dú)棟別墅競爭個(gè)案市場分析第四局部浦東高端住宅市場第五局部浦東高端住宅競爭個(gè)案市場分析第一局部上海獨(dú)棟別墅市場分析市場供給08年4月，上海獨(dú)棟別墅市場新增123820平方米,合計(jì)424套;與三月份相比，供給量減少了28.9%；上海獨(dú)棟市場的新增量供給開始減少，大規(guī)模供給很難持續(xù)；市場供給明細(xì)區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀(jì)佳苑230.351230.35海灣假日花園4330.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號(hào)17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復(fù)地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計(jì)123820.1424292.034月上海獨(dú)棟新增情況目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個(gè)區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；從供給量看，在3月上海獨(dú)棟市場大量放量后，4月份新增量供給有所減少，但從近一年來看，供給仍然處在高位，未來新增量的供給放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個(gè)市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計(jì)6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)工程。新增量的供給，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動(dòng)青浦獨(dú)棟市場成交量的增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級(jí)別墅大量供給后，4月份佘山3號(hào)、天馬花苑和上海晶園三個(gè)樓盤又有新增供給，為3.2萬方；本司認(rèn)為，4月份的新增量的持續(xù)增加，說明開發(fā)商對(duì)目前的別墅市場保持樂觀的態(tài)度。供給量的迅猛增加，將帶動(dòng)獨(dú)棟市場成交量的提升；市場供給結(jié)論市場去化4月，上海獨(dú)棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供給時(shí)間相對(duì)集中，對(duì)成交量的帶動(dòng)更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；獨(dú)棟的成交量有所增加，但還沒有到達(dá)去年同期水平；市場成交明細(xì)4月上海獨(dú)棟市場成交前6名從成交個(gè)案來看，集中在上月有新增量供給的樓盤，新增量對(duì)成交量帶動(dòng)的效應(yīng)開始顯現(xiàn)；佘山3號(hào)受新增供給的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨(dú)棟的優(yōu)勢，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供給缺乏的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對(duì)頂級(jí)別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨(dú)棟；樓盤名稱去化面積去化套數(shù)成交均價(jià)區(qū)域佘山3號(hào)86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場價(jià)格從價(jià)格方面來看,隨著浦東等一批頂級(jí)別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個(gè)頂級(jí)個(gè)案的高價(jià)成交，帶動(dòng)整個(gè)上海獨(dú)棟市場的成交均價(jià)到達(dá)了3.43萬元/平米的高位運(yùn)行；由于受到4月小獨(dú)棟供給增加的影響，未來的價(jià)格可能短時(shí)間出現(xiàn)回落，但整體保持波動(dòng)上漲的態(tài)勢；從供給量看，4月供給量進(jìn)一步增加，根本都為小面積獨(dú)棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個(gè)市場供給的三分之一；從成交量看，受到3、4月份新增供給的影響，4月獨(dú)棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未到達(dá)去年同期的體量；從成交價(jià)格看，浦東頂級(jí)別墅的大量成交直接拉動(dòng)了整個(gè)市場的成交均價(jià)；市場結(jié)論我司認(rèn)為，近期獨(dú)棟市場的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場看好；第二局部浦東獨(dú)棟別墅市場分析市場供給浦東地區(qū)別墅供給不平衡，連續(xù)幾個(gè)月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供給，浦東別墅用地缺乏，別墅的稀缺性依然明顯；市場去化在新增供給的帶動(dòng)下，4月的獨(dú)棟成交量迅速增加，共計(jì)41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場表現(xiàn)，兩個(gè)樓盤共計(jì)成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供給和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場價(jià)格08年4月，浦東地區(qū)獨(dú)棟別墅成交均價(jià)在頂級(jí)別墅御翠園和俐馬花園的帶動(dòng)下，開創(chuàng)歷史新高水平，到達(dá)了7.4萬元/平米的高價(jià)；御翠園供給充足，預(yù)計(jì)未來浦東的成交均價(jià)仍將在高位運(yùn)行；從供給量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供給，未來別墅將不會(huì)有大規(guī)模新增供給的集中上市；從成交量看，受到3、4月份新增供給的增加，帶動(dòng)了浦東獨(dú)棟別墅成交量的增長，并成為整個(gè)上海獨(dú)棟市場的熱點(diǎn)；從成交價(jià)格看，受到頂級(jí)別墅的成交帶動(dòng)，4月份成交價(jià)格進(jìn)一步提升，到達(dá)7.4萬元的高位運(yùn)行；雖然受到3月供給迅速增加，暫時(shí)緩解了浦東別墅的市場需求；但新增供給很難持續(xù)，未來浦東別墅市場的稀缺性依舊；市場結(jié)論第三局部浦東獨(dú)棟別墅競爭市場分析案名九間堂現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計(jì)推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地10.67萬平方米戶數(shù)50容積率0.27戶均占地2-3畝房型面積700-800地下室面積100-200價(jià)格單價(jià)70000范圍6000-7000萬折扣情況/主力6000萬九間堂1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)九間堂//////159647423///目前，該工程僅有9套別墅供給；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級(jí)別墅的代表，開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)品規(guī)劃占地3.9萬方戶數(shù)89戶容積率0.29戶均占地1-3畝房型面積370-470地下室面積/價(jià)格單價(jià)60000-66000范圍2200-3000萬折扣情況/主力2500萬湯臣高爾夫別墅八期1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)湯臣高爾夫////////////該盤目前只剩3套房源，受供給缺乏的影響，已經(jīng)長期沒有成交；案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司2007年5月推出41套，合計(jì)面積1.6萬方；截止目前已去化了20套，未來供應(yīng)21套；樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)品規(guī)劃占地26.7萬平方米戶數(shù)/容積率0.3戶均占地1-3畝房型面積460-930地下室面積200-380價(jià)格單價(jià)60000范圍1200-3700萬折扣情況/主力1600萬左右棕櫚泉花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)棕櫚泉花園///13943394131550384243102138221為工程的最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供給的情況下，工程的性價(jià)比和稀缺性明顯；案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案近年來未推出新房源，目前已供應(yīng)46套房源，已去化了41套,樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)品規(guī)劃占地50萬平方米戶數(shù)558容積率0.36戶均占地1-2畝房型面積258-1200地下室面積/價(jià)格單價(jià)30000范圍775-2000萬折扣情況/主力900-1200萬東源麗晶別墅1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)東源麗晶//////139123551///該工程本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅別墅；工程還有后期房源，但推盤時(shí)間未定；案名湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年3月1號(hào),新開72套別墅,其中獨(dú)棟12好套,合計(jì)面積為5223.84㎡,樓盤位置羅山路2255弄產(chǎn)品規(guī)劃占地24.36萬戶數(shù)172（1期，獨(dú)棟+聯(lián)排）容積率0.46戶均占地1-1.5畝房型面積435-450地下室面積135價(jià)格單價(jià)40000-45000范圍1500-2000萬折扣情況/主力1700萬湯臣湖庭花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)湯臣湖庭花園//////10435338425143542179該案目前還剩1套獨(dú)棟，其他為聯(lián)排別墅；案名御翠園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨(dú)棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應(yīng)42套。樓盤位置浦東區(qū)花木路1883弄產(chǎn)品規(guī)劃占地104萬方戶數(shù)420容積率0.15戶均占地0.5-1畝房型面積295-318地下室面積150-170價(jià)格單價(jià)58000-74000（價(jià)格包含地下室）范圍2600-3600折扣情況/主力2600御翠園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)御翠園//////1031368495823712890991本案一次性的大量推盤，暫時(shí)緩解了浦東市場的供給缺乏；而其快速的去化，那么反映了客源對(duì)該板塊頂級(jí)別墅的需求；案名俐馬花園四期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應(yīng)量為6389平方米，面積在273-304平米之間，合計(jì)22套，其中包含4套雙拼和18套獨(dú)棟.樓盤位置浦東新區(qū)云山路2000弄產(chǎn)品規(guī)劃占地22萬方戶數(shù)179（獨(dú)棟+聯(lián)排）容積率0.5戶均占地0.5-1畝房型面積273-304地下室面積144-152價(jià)格單價(jià)56000-72000范圍1500-2200折扣情況/主力2000萬左右俐馬花園四期4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)俐馬花園12350364686從開盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨(dú)棟，均價(jià)6.5萬元/平米；該案售樓處對(duì)外稱，所有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒有辦理相關(guān)手續(xù)；第四局部浦東高端住宅市場浦東高端住宅市場供給缺乏，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，而四月份僅有2836平米的供給，為綠地崴廉的放量，共計(jì)16套；目前，浦東高端市場除仁恒河濱城外，幾乎供給很少，高端公寓市場日漸稀缺；市場供給受3月份新增供給的帶動(dòng)，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份，成交量為20219平方米，成交套數(shù)為155套；4月份新增供給缺乏，導(dǎo)致成交量相比3月有所下滑；市場去化市場價(jià)格4月，浦東高端公寓市場的成交主要為仁恒河濱城的市場表現(xiàn)，其64套的成交占據(jù)整個(gè)市場的60%，也帶動(dòng)了整體成交均價(jià)的上升；浦東高端供給的成交均價(jià)根本穩(wěn)定在28000-32000元/平米之間；從供給量看，4月份上半月的浦東高端公寓供給缺乏，僅有16套房源，為綠地崴廉的供給；從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；從成交價(jià)格看，浦東高端住宅成交價(jià)格與3月相比有所上升，為30370元/平方米；盡管3月供給迅速增加，可以暫時(shí)緩解浦東高端公寓的市場需求；但從供給看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供給外，其他高端樓盤很少有供給，未來供給主要靠新開樓盤；同時(shí)，說明客源對(duì)高端公寓具有較高的市場需求，未來市場看好；市場結(jié)論第五局部浦東高端住宅競爭市場分析案名仁恒河濱城近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合計(jì)面積32656平方米,房型為150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合計(jì)面積45090平方米，房型依然為150平方米左右的三房;樓盤位置丁香路1599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地31.6萬平方米容積率2.3房型面積150-153價(jià)格單價(jià)36000元總價(jià)范圍540裝修標(biāo)準(zhǔn)/主力540該盤去化穩(wěn)定，整個(gè)4月成交套數(shù)在64套左右；仁恒河濱城依靠自身的品質(zhì)，一直都是關(guān)注的焦點(diǎn)；仁恒河濱城1月2月３月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)仁恒河濱城931404433068710563077469104313249264967633472案名盛大金磐花園近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案自2004年開盤至今一直沒有新推增量；作為浦東在售的頂級(jí)個(gè)案，近期每月的去化量保持穩(wěn)定，說明市場對(duì)于頂級(jí)公寓仍有一定需求；樓盤位置銀城南路218號(hào)產(chǎn)品規(guī)劃占地3.65萬平方米容積率3.5房型面積200-700價(jià)格單價(jià)55000-60000總價(jià)范圍1100-3600萬裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元主力1200萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)盛大金磐130239278256641804260437958130239086該盤可售房源已經(jīng)不多，僅有6套房源，后期推盤未定；從其穩(wěn)定的去化可以看出，高端客源對(duì)陸家嘴地區(qū)的高端公寓存在需求；盛大金磐花園案名財(cái)富海景花園近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商上海東聞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本項(xiàng)目于2007年12月28日新推5號(hào)樓105套房源，面積19097平方米，面積為160-200平方米左右；樓盤位置浦明路258弄產(chǎn)品規(guī)劃占地4.86萬平方米容積率2.21房型面積250-350價(jià)格單價(jià)50000總價(jià)范圍1250-1750萬裝修標(biāo)準(zhǔn)4000-5000主力1650萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)財(cái)富海景341181952334267743233///266546961財(cái)富海景花園目前該案可售房源總共30套，后續(xù)供給欠缺；作為陸家嘴地區(qū)的高端公寓，該盤對(duì)高端客源具有較強(qiáng)的吸引力；案名裕龍花園近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商上海長甲置業(yè)有限公司本案最近無新推房源；本案目前推出房源已經(jīng)基本接近去化完全，后期無后續(xù)供應(yīng)；樓盤位置源深路199弄產(chǎn)品規(guī)劃占地12.8萬方容積率1房型面積152-330價(jià)格單價(jià)34500總價(jià)范圍524-1100萬裝修標(biāo)準(zhǔn)/主力600-700萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)裕龍花園127230756127230282119730827///3月成交1套,面積197平方米,成交價(jià)30827元/平方米;裕龍花園在春節(jié)銷售淡季以及政策的影響下，2月份浦東別墅和高端公寓成交同比去年下降較大；隨著新增供給的增加，市場成交有所上升，已經(jīng)接近或到達(dá)去年同期水平；從上海整個(gè)別墅市場表現(xiàn)看，供給量的迅速增加帶動(dòng)了成交量的上升；從區(qū)域看，浦東地區(qū)成為市場的焦點(diǎn)，不管從成交量還是成交均價(jià)都對(duì)整個(gè)別墅市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響；以御翠園為代表的浦東頂級(jí)別墅的成交，直接帶動(dòng)了整個(gè)獨(dú)棟市場的量價(jià)齊升；從高端公寓看去化良好，但主要依托新增供給，表現(xiàn)為較高的市場表現(xiàn)；隨著浦東高端市場用地日益減少，浦東別墅和高端公寓稀缺性依然長期存在，后續(xù)市場看好；結(jié)語匯報(bào)結(jié)束敬請(qǐng)指導(dǎo)浦東別墅市場四月月報(bào)2021.5本次匯報(bào)內(nèi)容第一局部上海獨(dú)棟別墅市場第二局部浦東獨(dú)棟別墅市場第三局部浦東獨(dú)棟別墅競爭個(gè)案市場分析第四局部浦東高端住宅市場第五局部浦東高端住宅競爭個(gè)案市場分析第一局部上海獨(dú)棟別墅市場分析市場供給08年4月，上海獨(dú)棟別墅市場新增123820平方米,合計(jì)424套;與三月份相比，供給量減少了28.9%；上海獨(dú)棟市場的新增量供給開始減少，大規(guī)模供給很難持續(xù)；市場供給明細(xì)區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀(jì)佳苑230.351230.35海灣假日花園4330.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號(hào)17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復(fù)地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計(jì)123820.1424292.034月上海獨(dú)棟新增情況目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個(gè)區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；從供給量看，在3月上海獨(dú)棟市場大量放量后，4月份新增量供給有所減少，但從近一年來看，供給仍然處在高位，未來新增量的供給放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個(gè)市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計(jì)6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)工程。新增量的供給，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動(dòng)青浦獨(dú)棟市場成交量的增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級(jí)別墅大量供給后，4月份佘山3號(hào)、天馬花苑和上海晶園三個(gè)樓盤又有新增供給，為3.2萬方；本司認(rèn)為，4月份的新增量的持續(xù)增加，說明開發(fā)商對(duì)目前的別墅市場保持樂觀的態(tài)度。供給量的迅猛增加，將帶動(dòng)獨(dú)棟市場成交量的提升；市場供給結(jié)論市場去化4月，上海獨(dú)棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供給時(shí)間相對(duì)集中，對(duì)成交量的帶動(dòng)更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；獨(dú)棟的成交量有所增加，但還沒有到達(dá)去年同期水平；市場成交明細(xì)4月上海獨(dú)棟市場成交前6名從成交個(gè)案來看，集中在上月有新增量供給的樓盤，新增量對(duì)成交量帶動(dòng)的效應(yīng)開始顯現(xiàn)；佘山3號(hào)受新增供給的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨(dú)棟的優(yōu)勢，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供給缺乏的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對(duì)頂級(jí)別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨(dú)棟；樓盤名稱去化面積去化套數(shù)成交均價(jià)區(qū)域佘山3號(hào)86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場價(jià)格從價(jià)格方面來看,隨著浦東等一批頂級(jí)別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個(gè)頂級(jí)個(gè)案的高價(jià)成交，帶動(dòng)整個(gè)上海獨(dú)棟市場的成交均價(jià)到達(dá)了3.43萬元/平米的高位運(yùn)行；由于受到4月小獨(dú)棟供給增加的影響，未來的價(jià)格可能短時(shí)間出現(xiàn)回落，但整體保持波動(dòng)上漲的態(tài)勢；從供給量看，4月供給量進(jìn)一步增加，根本都為小面積獨(dú)棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個(gè)市場供給的三分之一；從成交量看，受到3、4月份新增供給的影響，4月獨(dú)棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未到達(dá)去年同期的體量；從成交價(jià)格看，浦東頂級(jí)別墅的大量成交直接拉動(dòng)了整個(gè)市場的成交均價(jià)；市場結(jié)論我司認(rèn)為，近期獨(dú)棟市場的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場看好；第二局部浦東獨(dú)棟別墅市場分析市場供給浦東地區(qū)別墅供給不平衡，連續(xù)幾個(gè)月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供給，浦東別墅用地缺乏，別墅的稀缺性依然明顯；市場去化在新增供給的帶動(dòng)下，4月的獨(dú)棟成交量迅速增加，共計(jì)41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場表現(xiàn)，兩個(gè)樓盤共計(jì)成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供給和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場價(jià)格08年4月，浦東地區(qū)獨(dú)棟別墅成交均價(jià)在頂級(jí)別墅御翠園和俐馬花園的帶動(dòng)下，開創(chuàng)歷史新高水平，到達(dá)了7.4萬元/平米的高價(jià)；御翠園供給充足，預(yù)計(jì)未來浦東的成交均價(jià)仍將在高位運(yùn)行；從供給量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供給，未來別墅將不會(huì)有大規(guī)模新增供給的集中上市；從成交量看，受到3、4月份新增供給的增加，帶動(dòng)了浦東獨(dú)棟別墅成交量的增長，并成為整個(gè)上海獨(dú)棟市場的熱點(diǎn)；從成交價(jià)格看，受到頂級(jí)別墅的成交帶動(dòng)，4月份成交價(jià)格進(jìn)一步提升，到達(dá)7.4萬元的高位運(yùn)行；雖然受到3月供給迅速增加，暫時(shí)緩解了浦東別墅的市場需求；但新增供給很難持續(xù)，未來浦東別墅市場的稀缺性依舊；市場結(jié)論第三局部浦東獨(dú)棟別墅競爭市場分析案名九間堂現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計(jì)推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地10.67萬平方米戶數(shù)50容積率0.27戶均占地2-3畝房型面積700-800地下室面積100-200價(jià)格單價(jià)70000范圍6000-7000萬折扣情況/主力6000萬九間堂1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)九間堂//////159647423///目前，該工程僅有9套別墅供給；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級(jí)別墅的代表，開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)品規(guī)劃占地3.9萬方戶數(shù)89戶容積率0.29戶均占地1-3畝房型面積370-470地下室面積/價(jià)格單價(jià)60000-66000范圍2200-3000萬折扣情況/主力2500萬湯臣高爾夫別墅八期1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)湯臣高爾夫////////////該盤目前只剩3套房源，受供給缺乏的影響，已經(jīng)長期沒有成交；案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司2007年5月推出41套，合計(jì)面積1.6萬方；截止目前已去化了20套，未來供應(yīng)21套；樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)品規(guī)劃占地26.7萬平方米戶數(shù)/容積率0.3戶均占地1-3畝房型面積460-930地下室面積200-380價(jià)格單價(jià)60000范圍1200-3700萬折扣情況/主力1600萬左右棕櫚泉花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)棕櫚泉花園///13943394131550384243102138221為工程的最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供給的情況下，工程的性價(jià)比和稀缺性明顯；案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案近年來未推出新房源，目前已供應(yīng)46套房源，已去化了41套,樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)品規(guī)劃占地50萬平方米戶數(shù)558容積率0.36戶均占地1-2畝房型面積258-1200地下室面積/價(jià)格單價(jià)30000范圍775-2000萬折扣情況/主力900-1200萬東源麗晶別墅1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)東源麗晶//////139123551///該工程本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅別墅；工程還有后期房源，但推盤時(shí)間未定；案名湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年3月1號(hào),新開72套別墅,其中獨(dú)棟12好套,合計(jì)面積為5223.84㎡,樓盤位置羅山路2255弄產(chǎn)品規(guī)劃占地24.36萬戶數(shù)172（1期，獨(dú)棟+聯(lián)排）容積率0.46戶均占地1-1.5畝房型面積435-450地下室面積135價(jià)格單價(jià)40000-45000范圍1500-2000萬折扣情況/主力1700萬湯臣湖庭花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)湯臣湖庭花園//////10435338425143542179該案目前還剩1套獨(dú)棟，其他為聯(lián)排別墅；案名御翠園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨(dú)棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應(yīng)42套。樓盤位置浦東區(qū)花木路1883弄產(chǎn)品規(guī)劃占地104萬方戶數(shù)420容積率0.15戶均占地0.5-1畝房型面積295-318地下室面積150-170價(jià)格單價(jià)58000-74000（價(jià)格包含地下室）范圍2600-3600折扣情況/主力2600御翠園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)御翠園//////1031368495823712890991本案一次性的大量推盤，暫時(shí)緩解了浦東市場的供給缺乏；而其快速的去化，那么反映了客源對(duì)該板塊頂級(jí)別墅的需求；案名俐馬花園四期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應(yīng)量為6389平方米，面積在273-304平米之間，合計(jì)22套，其中包含4套雙拼和18套獨(dú)棟.樓盤位置浦東新區(qū)云山路2000弄產(chǎn)品規(guī)劃占地22萬方戶數(shù)179（獨(dú)棟+聯(lián)排）容積率0.5戶均占地0.5-1畝房型面積273-304地下室面積144-152價(jià)格單價(jià)56000-72000范圍1500-2200折扣情況/主力2000萬左右俐馬花園四期4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)俐馬花園12350364686從開盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨(dú)棟，均價(jià)6.5萬元/平米；該案售樓處對(duì)外稱，所有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒有辦理相關(guān)手續(xù)；第四局部浦東高端住宅市場浦東高端住宅市場供給缺乏，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，而四月份僅有2836平米的供給，為綠地崴廉的放量，共計(jì)16套；目前，浦東高端市場除仁恒河濱城外，幾乎供給很少，高端公寓市場日漸稀缺；市場供給受3月份新增供給的帶動(dòng)，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份，成交量為20219平方米，成