《研究方法論課程論文：萬科房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)和機(jī)遇分析》5300字

研究方法論課程論文：萬科房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)和機(jī)遇分析目錄TOC\o"1-2"\h\u18636一、具體的研究方法 14578（一）定性研究 132114（二）采訪 127899（三）案例分析 113218二、研究方法選擇概要 223578（一）研究路徑 230941（二）數(shù)據(jù)收集 232194（三）案例分析工具 317531圖1企業(yè)轉(zhuǎn)型分析框架 431556（四）案例數(shù)據(jù)分析 5一、具體的研究方法研究方法與論文的研究進(jìn)展直接相關(guān)。合適、有效的研究方法可以有效地促進(jìn)研究，同時(shí)也是研究成果的可靠保證和便捷工具，本文在大量文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)上展開分析。除了采用定性研究的研究方法之外，還采用了采訪，案例分析在內(nèi)的三種方法。（一）定性研究該方法是通過多種途徑查閱和收集文獻(xiàn)、企業(yè)年報(bào)等多方面資料，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)的總結(jié)和分析，為后續(xù)研究提供可靠理論基礎(chǔ)的研究方法。本文采用此研究方法，旨在大量查閱有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的資料和數(shù)據(jù)之后對(duì)行業(yè)轉(zhuǎn)型有更深入的了解，從而可以更深層次探索房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。（二）采訪本文通過實(shí)地考察調(diào)研、開放式訪談、半結(jié)構(gòu)化訪談和電話訪談等進(jìn)行的一手資料收集。通過對(duì)企業(yè)公開信息和同業(yè)提供的企業(yè)文件整理、搜索整理相關(guān)文獻(xiàn)以及網(wǎng)絡(luò)公開資料和行業(yè)報(bào)告等方式進(jìn)行二手資料搜集。（三）案例分析案例研究是由于本文主要針對(duì)“房地產(chǎn)企業(yè)為什么實(shí)行轉(zhuǎn)型”、“房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行怎樣轉(zhuǎn)型”的問題展開，即關(guān)于“為什么”和“怎么樣”的思路，適宜結(jié)合實(shí)際案例分析的研究方法。以實(shí)際案例解析企業(yè)轉(zhuǎn)型的選擇和成功要素，總結(jié)對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展具有參考價(jià)值的建議。本文采用案例分析法，并結(jié)合轉(zhuǎn)型的分析模型對(duì)案例進(jìn)行分析：借鑒陳曉萍(2003)提出案例分析法對(duì)于論文研究的三類作用：驗(yàn)證性、探索性、描述性，本文選擇的案例分析偏向探索性研究?；跇?gòu)建的轉(zhuǎn)型的分析模型對(duì)案例的轉(zhuǎn)型動(dòng)態(tài)過程進(jìn)行分析，探索總結(jié)影響房企轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素。二、研究方法選擇概要（一）研究路徑首先是對(duì)本文研究的背景、研究的目的和意義進(jìn)行闡述。本文通過對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的新常態(tài)進(jìn)行介紹，在此背景下深入探索了為何眾多傳統(tǒng)房企提出眾多戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型策略后轉(zhuǎn)型效果卻不盡相同，進(jìn)而更加深入的探討房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。首先本文回顧了相關(guān)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、主導(dǎo)邏輯的理論和研究，然后對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型現(xiàn)有研究和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行梳理。通過對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型的應(yīng)用研究進(jìn)行歸納總結(jié)，嘗試構(gòu)建一個(gè)適用于分析房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的模型。其次，通過回顧主導(dǎo)邏輯概念內(nèi)涵和現(xiàn)有研究對(duì)其在企業(yè)轉(zhuǎn)型中的影響進(jìn)行概述。最后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型研究回顧，從行業(yè)產(chǎn)業(yè)特征和技術(shù)特征等方面可能影響企業(yè)轉(zhuǎn)型的主導(dǎo)邏輯的背景進(jìn)行評(píng)述，分析其面臨的調(diào)戰(zhàn)和機(jī)遇。對(duì)案例的選擇和研究方法進(jìn)行介紹和闡述，可以為案例研究做準(zhǔn)備。選取標(biāo)桿房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的成功和失敗之處進(jìn)行分析，通過識(shí)別案例房企發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)邏輯并可以對(duì)比總結(jié)影響房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵因素。最后通過總結(jié)本文的研究結(jié)論，提出本研究研究的限制性和本研究存在的不足，并提出未來可以研究的內(nèi)容，提出文章的后續(xù)完善方向。（二）數(shù)據(jù)收集為保證研究的信度和效度，本文資料的采集階段遵循以下幾個(gè)原則：第一，數(shù)據(jù)來源的多樣性。本文盡可能廣泛以及通過多樣化的途徑去收集數(shù)據(jù)資料。本文的主要收集的方式有：一手的企業(yè)資料采集，二手資料的搜集和整理。本文通過實(shí)地考察調(diào)研、開放式訪談、半結(jié)構(gòu)化訪談和電話訪談等進(jìn)行的一手資料收集。通過對(duì)企業(yè)公開信息和同業(yè)提供的企業(yè)文件整理、搜索整理相關(guān)文獻(xiàn)以及網(wǎng)絡(luò)公開資料和行業(yè)報(bào)告等方式進(jìn)行二手資料搜集。本文就房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的問題對(duì)相關(guān)的企業(yè)和房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)人士進(jìn)行了訪談數(shù)據(jù)收集。數(shù)據(jù)收集過程主要分為三個(gè)階段：第一階段，由于在一手資料獲取的調(diào)研時(shí)主要用到開放式訪談、半結(jié)構(gòu)化訪談或電話訪談的方式，訪談過程中會(huì)預(yù)設(shè)有關(guān)企業(yè)戰(zhàn)略、重要項(xiàng)目決策和經(jīng)營(yíng)相關(guān)問題，因此需要提前針對(duì)性大規(guī)模收集相關(guān)的公司資料并整理分析，以了解企業(yè)大致的發(fā)展歷程和業(yè)務(wù)內(nèi)容等，并制定訪談大綱和訪談?dòng)?jì)劃。第二階段，如表所示，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的3位從業(yè)者，包括案例企業(yè)商業(yè)板塊的管理人員和項(xiàng)目員工進(jìn)行了深度訪談（開放式訪談和半結(jié)構(gòu)式訪談），針對(duì)個(gè)別受訪者進(jìn)行第二次補(bǔ)充訪談，主要為企業(yè)最新的發(fā)展信息和研究過程中發(fā)現(xiàn)的疑問進(jìn)行進(jìn)一步的溝通，每次訪談時(shí)間均在20分鐘以上。第三階段，數(shù)據(jù)整理和田野調(diào)查走訪，為更全面和深入了解房企商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)狀況和市場(chǎng)地位，進(jìn)行多次田野調(diào)研走訪，參觀他們?cè)跔I(yíng)的寫字樓、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)園等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并借助來自于同行顧問咨詢、企業(yè)公開數(shù)據(jù)和行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)等對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)充，以最大程度豐富和完整企業(yè)形象。表2訪談基本信息表訪談對(duì)象重點(diǎn)訪談方向訪談次數(shù)訪談時(shí)間長(zhǎng)度訪談日期A-綠城集團(tuán)項(xiàng)目總經(jīng)理孫先生企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型規(guī)劃及融資，綠色，數(shù)字化轉(zhuǎn)型148min2022年6月20日B-中青城投集團(tuán)銷售主管康女士企業(yè)運(yùn)營(yíng)及商業(yè)規(guī)劃118min2022年6月21日C-JLLChinaasHeadofInnovation中國(guó)行地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及綠色，數(shù)字化轉(zhuǎn)型127min2022年6月22日D-廣州公司商業(yè)總經(jīng)理助理企業(yè)優(yōu)劣勢(shì)、行業(yè)和市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)140min2022年5月5日E-前SP戰(zhàn)略房地產(chǎn)行業(yè)的管理咨詢公司合伙人行業(yè)發(fā)展、房企商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略及轉(zhuǎn)型規(guī)劃170min2022年4月1日F-地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)板塊總經(jīng)理行業(yè)地產(chǎn)融資及市場(chǎng)狀況165min2022年4月27日G-地產(chǎn)公司戰(zhàn)略投資部經(jīng)理企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的路徑和影響因素143min2022年3月16日H-地產(chǎn)公司華南區(qū)研究策劃部負(fù)責(zé)人行業(yè)市場(chǎng)狀況及融資，綠色，數(shù)字化轉(zhuǎn)型285min2022年3月15日、3月9日（三）案例分析工具1.數(shù)據(jù)編碼為有序整理案例的訪談和調(diào)研數(shù)據(jù)，本文選用數(shù)據(jù)編碼的數(shù)據(jù)整理方式對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理：首先，根據(jù)數(shù)據(jù)收集的不同方式來對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行一級(jí)編碼；第二，對(duì)一手訪談數(shù)據(jù)和二手資料數(shù)據(jù)是根據(jù)企業(yè)轉(zhuǎn)型分析框架即企業(yè)轉(zhuǎn)型動(dòng)因-企業(yè)轉(zhuǎn)型過程及過程中的企業(yè)資源和企業(yè)能力等維度進(jìn)行梳理，并通過對(duì)資料“貼標(biāo)簽”和概念化對(duì)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行二次編碼；第三，整理和歸類同一范疇的概念，進(jìn)一步對(duì)相關(guān)概念的內(nèi)涵和屬性進(jìn)行提煉歸納。表3-2數(shù)據(jù)一級(jí)編碼數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)分類編碼萬科外部專業(yè)人士一手資料通過深度訪談獲取數(shù)據(jù)A1C1通過非正式訪談獲取數(shù)據(jù)A2C2通過田野調(diào)研考察獲得數(shù)據(jù)A3C3企業(yè)內(nèi)部非公開數(shù)據(jù)A4C4二手資料企業(yè)公開數(shù)據(jù)a1c1媒體報(bào)道、專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)資料a2c22.企業(yè)轉(zhuǎn)型分析模型基于對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型文獻(xiàn)的研讀，對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型的過程、要素及作用機(jī)制的分析可從企業(yè)轉(zhuǎn)型動(dòng)因和驅(qū)動(dòng)因素、轉(zhuǎn)型資源與能力、轉(zhuǎn)型過程和效果四個(gè)方面展開。結(jié)合本文對(duì)于傳統(tǒng)房企多元化轉(zhuǎn)型的研究主題，提出以下的分析框架：圖1企業(yè)轉(zhuǎn)型分析框架資料來源：在唐孝文，劉敦虎和肖進(jìn)（2015）基礎(chǔ)上整理本文基于主導(dǎo)邏輯視角下研究房企轉(zhuǎn)型的成功關(guān)鍵因素，需要先識(shí)別案例房企在轉(zhuǎn)型中的主導(dǎo)邏輯，然后對(duì)比分析兩個(gè)案例存在的差異，進(jìn)而歸納影響企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成敗的關(guān)鍵因素。文采用的企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型研究的框架基于現(xiàn)有的理論研究中綜合整理而成，在研究分析的維度和研究邏輯上任由進(jìn)一步優(yōu)化的空間。主導(dǎo)邏輯是管理者對(duì)外部環(huán)境和信息的篩選和認(rèn)知過程，同時(shí)詮釋企業(yè)戰(zhàn)略“做什么”和企業(yè)戰(zhàn)術(shù)“怎么做”的慣例內(nèi)涵。其中“做什么”是企業(yè)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略選擇，而“怎么做”是企業(yè)對(duì)于在業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)注焦點(diǎn)（attentionfocus）,即管理者在認(rèn)知結(jié)構(gòu)中占中心地位的某個(gè)或某類的概念。對(duì)主導(dǎo)邏輯的挖掘應(yīng)該從企業(yè)戰(zhàn)略和管理行為層面來分析：本文首先通過對(duì)案例企業(yè)的一手訪談資料和二手收集企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和歸納，整理出兩個(gè)案例企業(yè)在開展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的管理認(rèn)知的主要構(gòu)成要素。結(jié)合企業(yè)轉(zhuǎn)型的分析模型對(duì)這些主要的構(gòu)成要素之間的因果邏輯和作用機(jī)制進(jìn)行分析，即對(duì)兩個(gè)案例企業(yè)的主導(dǎo)邏輯在轉(zhuǎn)型動(dòng)因-轉(zhuǎn)型過程-轉(zhuǎn)型資源和能力支撐中的具象化表現(xiàn)，進(jìn)一步識(shí)別兩個(gè)企業(yè)轉(zhuǎn)型的主導(dǎo)邏輯的概念、內(nèi)涵以及形成的機(jī)制。（四）案例數(shù)據(jù)分析1.籌資風(fēng)險(xiǎn)籌資活動(dòng)對(duì)于住房企業(yè)的融資需求尤為重要。房地產(chǎn)行業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)是債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)。由于破產(chǎn)，本集團(tuán)可能無法按時(shí)償還債務(wù)或支付本金和利息。當(dāng)收入不彌補(bǔ)支出時(shí)，凈利潤(rùn)下降將導(dǎo)致公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。表3.3萬科公司2016-2020年償債能力指標(biāo)表單位：%指標(biāo)/年份20202019201820172016資產(chǎn)負(fù)債率81.2884.3684.5983.9880.54流動(dòng)比率1.171.131.151.201.24速動(dòng)比率0.410.430.490.500.44現(xiàn)金比率14.8213.0616.7920.5515.01數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)從表3.3可以看出，萬科公司的貨幣資金、應(yīng)收賬款和存貨占其流動(dòng)資產(chǎn)的很大比例。對(duì)比其流動(dòng)比率和速動(dòng)比率的波動(dòng)，可以看出該公司沒有足夠的能力出售庫(kù)存現(xiàn)金，這限制了其償還債務(wù)的能力。在實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后，萬科公司多元化的融資渠道導(dǎo)致其現(xiàn)金比率總體呈上升趨勢(shì)，2017年達(dá)到20.55%。雖然2020年有所下降，但總體呈上升趨勢(shì)，有效提高了企業(yè)的償債能力。由于中國(guó)市場(chǎng)的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)平均指數(shù)往往達(dá)到60%-70%。因此該公司的資產(chǎn)負(fù)債率很高，表明大部分資金來自債務(wù)融資。同時(shí)，企業(yè)融資過于依賴貸款，股權(quán)投資不多，降低了企業(yè)償還本息的能力，從而增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.投資風(fēng)險(xiǎn)在戰(zhàn)略制定過程中，企業(yè)為了獲取資源或搶占市場(chǎng)，可能會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的內(nèi)部或外部投資。投資收益是企業(yè)對(duì)外投資的直接反映。企業(yè)在境外投資后，未能獲得投資收益或投資收益較低，表明企業(yè)遭受了投資損失和投資風(fēng)險(xiǎn)。通過轉(zhuǎn)型過程中盈利能力的變化分析萬科公司的投資風(fēng)險(xiǎn)。這些指標(biāo)可以用來評(píng)估內(nèi)部和外部投資帶來的投資效益，如果公司的投資項(xiàng)目降低了公司的盈利能力，則公司的投資風(fēng)險(xiǎn)很高。表3.4萬科公司2016-2020年盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo)單位：%指標(biāo)/年份20202019201820172016總資產(chǎn)利潤(rùn)率3.173.193.223.193.41凈資產(chǎn)收益率18.4920.6721.6821.1418.53凈利潤(rùn)率3.303.383.663.733.93數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)從表3.4可以看出，2016年至2020年萬科公司總資產(chǎn)利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率以及凈利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)，而過渡期萬科公司的內(nèi)外部投資呈下降趨勢(shì)。它不會(huì)給公司帶來良好的投資回報(bào)。相反，公司的盈利能力將逐漸下降。如果不及時(shí)采取措施，萬科公司很可能面臨投資風(fēng)險(xiǎn)，這將導(dǎo)致一系列財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。萬科公司的對(duì)內(nèi)投資主要包括土地儲(chǔ)備和在建項(xiàng)目。由于一線城市發(fā)展水平較高，土地資源相對(duì)稀缺，征地成本較高。二線城市與一線城市人口差距較大，人均消費(fèi)水平差距明顯，購(gòu)買力和高端消費(fèi)能力受到多重限制。這些問題的存在無疑會(huì)導(dǎo)致萬科公司投資基金回收的延遲，最終導(dǎo)致內(nèi)部投資風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。二是交易需要謹(jǐn)慎。近年來，隨著土地成本的增加和房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)和資產(chǎn)型商業(yè)模式紛紛采用“薄利多銷”的銷售模式來提高利潤(rùn)，但效果不明顯。2013年，萬科公司從與美國(guó)鐵獅門合作的舊金山項(xiàng)目中學(xué)習(xí)，了解鐵獅門小股操盤股票交易的運(yùn)作過程，總結(jié)了經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)?！靶」刹俦P”最早被提出并應(yīng)用于國(guó)內(nèi)項(xiàng)目?！靶」刹俦P”是指企業(yè)在收購(gòu)一個(gè)新項(xiàng)目時(shí)，不再尋求絕對(duì)控制權(quán)，而是減少其股份，與合作伙伴共同運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目。合作伙伴可以借用萬科公司的品牌影響力、產(chǎn)品服務(wù)體系和資本運(yùn)營(yíng)能力，但最終控制權(quán)屬于萬科公司。這樣，萬科公司在收購(gòu)股權(quán)的同時(shí)，還可以憑借自身的品牌效應(yīng)和管理能力獲得額外的利益。同時(shí)，萬科公司在進(jìn)行小股操盤時(shí)沒有明確雙方的利潤(rùn)分配比例。雖然它擁有交易權(quán)，但在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中不可避免地會(huì)受到大股東或投資者的影響。3.營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別企業(yè)的綜合管理能力反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率。營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要包括采購(gòu)和庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)以及所有資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)與其經(jīng)營(yíng)能力密切相關(guān)。通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，可以提高資產(chǎn)利用率，提高盈利能力。表3.5萬科公司2016-2020年周轉(zhuǎn)率評(píng)價(jià)指標(biāo)單位：次指標(biāo)/年份20202019201820172016存貨周轉(zhuǎn)率0.310.280.280.300.41應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率168.30205.86197.21138.48104.88總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.230.230.220.240.33數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)存貨周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)越高，存貨周轉(zhuǎn)率時(shí)間越短，資金周轉(zhuǎn)率越快，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越低。從表3.5可以看出，從2016年到2019年，萬科公司指標(biāo)數(shù)額呈下降趨勢(shì)。雖然2020年會(huì)有一些增長(zhǎng)，但波動(dòng)不大。這就要求集團(tuán)高度重視提高庫(kù)存周轉(zhuǎn)率和經(jīng)營(yíng)能力。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)指標(biāo)值越高，現(xiàn)金回收時(shí)間越短，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越低。從表3.3可以看出，實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后，萬科公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率顯著提高，表明投資回收期縮短，公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低。然而，該公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在2020年開始下降，這表明萬科公司在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下的整體周轉(zhuǎn)率有所提高，但也存在不穩(wěn)定的問題。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金所需的時(shí)間越短。資本績(jī)效越好，從而提高運(yùn)營(yíng)能力。從表3.5可以看出，從2016年到2019年，萬科公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2016年保持穩(wěn)定，但在2017年開始下降。最近，公司資產(chǎn)的整體流動(dòng)性下降，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，萬科公司應(yīng)更加重視庫(kù)存和資產(chǎn)的利用，不斷提高經(jīng)營(yíng)能力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。表3.6萬科公司2016-2020年期間費(fèi)用情況表單位：萬元指標(biāo)/年份20202019201820172016銷售費(fèi)用1,063,690904,450786,808626,198516,072管理費(fèi)用1,028,8051,101,8411,034,081886,571680,056財(cái)務(wù)費(fèi)用514,510