鄂州市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

已對(duì)接公共交通：公交：3條（101、301、909）地鐵：武漢在建軌道11號(hào)線(xiàn)，終點(diǎn)站葛店南站已對(duì)接城市道路：公路：武黃高速、武鄂高速、國(guó)道G316及省道S119、S120、S121、吳楚大道等鐵路：武九鐵路、武石城鐵、武岡城鐵等3條武漢城市功能重要拓展區(qū)和同城化區(qū)。武漢城市圈“兩型社會(huì)”示范區(qū)，長(zhǎng)江經(jīng)帶“武鄂黃黃”都市綿延帶成員，以為核心，承接武漢的人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：重點(diǎn)發(fā)展葛店科技新城，與武漢東湖高新產(chǎn)業(yè)對(duì)接，以生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、裝備制造產(chǎn)業(yè)、精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)、新能源新材料產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)交通對(duì)接：武鄂同城化、交通一體化（六個(gè)“一體化”：規(guī)劃一體化、道路一體化、水運(yùn)一體化、公共交通一體化、物流一體化、服務(wù)一體化）鄂州城市定位城市分區(qū)采用“1+3”格局，即主城區(qū)與三個(gè)新城區(qū)聯(lián)合，根據(jù)各自特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行職能劃分，以實(shí)現(xiàn)多區(qū)共同發(fā)展主城區(qū)行政、文化、科技、教育、金融等綜合服務(wù)功能，城東為航空都市區(qū)葛華科技新城以生物醫(yī)藥、電子信息、裝備制造、現(xiàn)代服務(wù)為主要功能與武漢科技新城和北湖化工新城的全面對(duì)接。紅蓮湖（梧桐湖）旅游新城按照綠色、集約、高端的生態(tài)城市定位，以商務(wù)花園、旅游度假、高端居住、運(yùn)動(dòng)健身、科技研發(fā)為主要功能，努力建成面向華中、服務(wù)武漢的重要運(yùn)動(dòng)休閑基地和高科技產(chǎn)業(yè)圈。花湖工貿(mào)新城以交通物流、工業(yè)商貿(mào)、生態(tài)居住為主要功能，全面對(duì)接黃石，建成東部開(kāi)放開(kāi)發(fā)的重要板塊。8鄂州主城區(qū)花湖工貿(mào)新城9紅蓮湖旅游新城葛華科7技新城鄂州房地產(chǎn)趨勢(shì)打造國(guó)際航空都市區(qū)，快速連通鄂州、黃石、黃岡，將會(huì)吸納大量外來(lái)人口就業(yè)創(chuàng)業(yè)。整個(gè)航空都市區(qū)投模將超過(guò)千億元，預(yù)計(jì)帶動(dòng)20萬(wàn)人就業(yè)。鄂州民用機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目是國(guó)家“十三五”重大生產(chǎn)力布局項(xiàng)目，湖北省

“十三五”重大建設(shè)項(xiàng)目。鄂州市將依托這一項(xiàng)目，站在聯(lián)接世界的高地，以臨空產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，大力發(fā)展高端前沿產(chǎn)業(yè)集群，打造國(guó)際航空都市區(qū)。航空都市區(qū)綜合交通鐵路將鋪設(shè)一張外向型的鐵路網(wǎng)，規(guī)劃建成全世界首個(gè)航空、鐵路（含高鐵）、港航、公路多式聯(lián)運(yùn)樞紐?？墒裹S石、鄂州、黃岡三市間的城際鐵路形成便捷的環(huán)形網(wǎng)。黃岡黃石城市產(chǎn)業(yè)航空都市區(qū)位于鄂州主城東部新區(qū)，由省市政府、順豐集團(tuán)共同牽頭組建，打造全球第四個(gè)、亞洲第一的航空物流，是我國(guó)繼北京、上海、程度之后的第四個(gè)“大型運(yùn)輸雙機(jī)場(chǎng)”城市鄂州中心區(qū)本案航空都市區(qū)發(fā)展歷程：2014年11月湖北省政府和順豐集團(tuán)決定將鄂州納入綜合比選范疇

2015年6月順豐集團(tuán)向湖北省政府正式發(fā)送選址確認(rèn)函，選定鄂州燕磯場(chǎng)址

2017年4月6日國(guó)家民航局正式批復(fù)同意湖北國(guó)際物流核心樞紐項(xiàng)目

2017年12月20日湖北國(guó)際物流核心樞紐項(xiàng)目在鄂州舉行開(kāi)工儀式

2018年2月23日國(guó)務(wù)院中央軍委關(guān)于同意新建湖北鄂州民用機(jī)場(chǎng)的批復(fù)規(guī)劃總用地范圍為166平方公里，其中機(jī)場(chǎng)建設(shè)用地14.41平方公里預(yù)測(cè)2025年貨郵吞吐量245萬(wàn)噸，旅客吞吐量100萬(wàn)人次重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)以武漢為核心，鄂州承接著武漢的人口與產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移鄂州交通的發(fā)達(dá)，連接著武漢，黃石，黃岡，大量的產(chǎn)業(yè)及人口導(dǎo)入，帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)依托國(guó)際物流雙機(jī)場(chǎng)的建設(shè)落地，鄂州未來(lái)的人口導(dǎo)入會(huì)到達(dá)峰值，同時(shí)由于一系列的規(guī)劃利好，區(qū)域房?jī)r(jià)目前攀升較快城市環(huán)境小結(jié)2017年底葛店開(kāi)發(fā)區(qū)和花湖開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)始實(shí)施“四限”政策，但對(duì)于本項(xiàng)目所屬地區(qū)沒(méi)有限制限購(gòu)葛店和花湖區(qū)域房屋限購(gòu)限售，該區(qū)域暫停向本市已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍家庭出售商品房，暫停向非本市戶(hù)籍的家庭出售第2套品房。01限售在葛店和花湖區(qū)域購(gòu)買(mǎi)的商品房，必須自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》起滿(mǎn)3年才可上市交易。02限貸購(gòu)買(mǎi)首套商品住房首付比例不低于30%，擁有1套住房且相應(yīng)貸款已結(jié)清的戶(hù)籍家庭，購(gòu)買(mǎi)第2套商品住房首付比例不低于50%;擁有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的戶(hù)籍家庭，購(gòu)買(mǎi)第2套商品住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付比例不低于70%;暫停發(fā)放第3套及以上商品住房的個(gè)人商業(yè)和公積金貸款。03限價(jià)對(duì)已發(fā)放預(yù)售許可證但沒(méi)有網(wǎng)簽備案的，可售房源均價(jià)不得超過(guò)該項(xiàng)目

2017年1月至10月銷(xiāo)售均價(jià)；未取得預(yù)售項(xiàng)目，銷(xiāo)售備案價(jià)，不得超過(guò)周邊同等地段和類(lèi)型房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，備案未毛坯，對(duì)全裝修項(xiàng)目，只對(duì)房屋毛坯進(jìn)行備案，裝修部分價(jià)格以合同附件的形式進(jìn)行約定。04花湖區(qū)葛店開(kāi)發(fā)區(qū)鄂州城區(qū)老城區(qū)城東板塊城南板塊本案鄂州區(qū)域政策鄂州區(qū)域落戶(hù)政策鄂州針對(duì)人才落戶(hù)政策以及房貸補(bǔ)貼政策，對(duì)于本項(xiàng)目都有所推動(dòng)力。鄂州買(mǎi)房落戶(hù)政策凡在鄂州市購(gòu)買(mǎi)商品房的外地戶(hù)籍和本市農(nóng)村戶(hù)籍居民，可辦理鄂州市城鎮(zhèn)落戶(hù)手續(xù)。同時(shí)鼓勵(lì)企業(yè)、學(xué)校等單位聘請(qǐng)已購(gòu)房且有兼職意向的高科技人才兼職工作。兼職收入所涉稅收由財(cái)政全額返還予以獎(jiǎng)勵(lì)。鄂州房貸政策對(duì)擁有自建房的家庭購(gòu)買(mǎi)的首套住房，人均住房建筑面積在20㎡以下的家庭再次購(gòu)買(mǎi)的住房，家庭中年滿(mǎn)18周歲子女購(gòu)買(mǎi)的首套住房，異地戶(hù)籍在鄂州市購(gòu)買(mǎi)的首套住房，均認(rèn)定為首套房。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。普通住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由原140㎡調(diào)整為144㎡及以下。對(duì)個(gè)人購(gòu)房（含二手房）按成交價(jià)的0.5%實(shí)行補(bǔ)貼。2017年全國(guó)樓市整體銷(xiāo)售火爆，鄂州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅加大?！?/p>

2016年中國(guó)樓市回暖，全市商品房銷(xiāo)售呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)；2017年保持旺銷(xiāo)勢(shì)頭，全市商品房銷(xiāo)售呈現(xiàn)快速、大幅增長(zhǎng)，2017年較2016年銷(xiāo)售面積增幅達(dá)39.8%2016年樓市回暖，鄂州市商品房銷(xiāo)售呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，呈現(xiàn)量升價(jià)平態(tài)勢(shì)，全年銷(xiāo)售金額平穩(wěn)增長(zhǎng)。2017年樓市銷(xiāo)售形勢(shì)大好，鄂州呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，全年銷(xiāo)售金額急劇增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度大。2017年較

2016年增幅達(dá)106.5%連續(xù)四年以來(lái)，鄂州全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)漲幅穩(wěn)健，全市商品房銷(xiāo)售金額及面積快速增長(zhǎng)，2017年投資額達(dá)29.23億，銷(xiāo)售金額67.72億，銷(xiāo)售面積達(dá)112.4萬(wàn)㎡鄂州房地產(chǎn)趨勢(shì)老城板塊：鄂州原政治、經(jīng)濟(jì)與文化的中心，居住著城市三分之一以上的人口，片區(qū)居住功能老化，可開(kāi)發(fā)空地較少，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需進(jìn)行配套的舊城改造，但進(jìn)行舊城改造，涉及時(shí)間長(zhǎng)，困難大；城南板塊：洋瀾湖南部區(qū)域新增大量辦公機(jī)構(gòu)，景觀資源豐富，項(xiàng)目扎堆，是目前在售樓盤(pán)最多的區(qū)域，但以小開(kāi)發(fā)商為主；城東板塊：以規(guī)劃搬遷到這的鄂城新區(qū)為核心，是鄂州市的東大門(mén)，片區(qū)開(kāi)發(fā)較晚且開(kāi)發(fā)樓盤(pán)主要靠近老城區(qū)。老城板塊城東板塊城南板塊本案城市開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多圍繞洋瀾湖布局，受城區(qū)開(kāi)發(fā)土地減少的

限制，城市發(fā)展開(kāi)始向外圍擴(kuò)散，其中城東區(qū)為主要供量區(qū)域，其次為城南區(qū)域；鄂城東區(qū)在恒大、馳恒、碧桂園等大品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐后，

生活配套及居住氛圍日漸成熟，區(qū)域整體價(jià)格較城南整體價(jià)格高出1000-1500元/平米；城南為新開(kāi)發(fā)區(qū)域，目前都是小體量推售，無(wú)代表性樓盤(pán)，價(jià)格也低于主城區(qū)及城東區(qū)；鄂州城區(qū)片區(qū)特征鄂州城區(qū)客戶(hù)特征觀察一通過(guò)對(duì)鄂州在售樓盤(pán)銷(xiāo)售人員訪談發(fā)現(xiàn)：客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的以中長(zhǎng)期自用為主導(dǎo)，中高端住宅改善特征明顯觀察二多數(shù)購(gòu)房者亦有自用和固定投資雙重目的。本地人中多數(shù)家長(zhǎng)會(huì)為孩子做兩手準(zhǔn)備，購(gòu)置二套房可作小孩婚房，也可作為保值。鄂州人對(duì)孩子的教育十分重視觀察三通過(guò)對(duì)各大樓盤(pán)銷(xiāo)售員了解到，公務(wù)員，企事業(yè)單位的工資水

平是鄂企中最高的，同時(shí)新進(jìn)航空產(chǎn)業(yè)職員具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，所以他們是除了私營(yíng)業(yè)主

外的最大消費(fèi)者。因此，私企高官、鄂鋼職工、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、回流人員、外來(lái)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人員，是大型居住區(qū)和高端產(chǎn)品的主要購(gòu)買(mǎi)力客戶(hù)關(guān)鍵詞：工作穩(wěn)定/收入不高/結(jié)婚買(mǎi)房天龍國(guó)際置業(yè)顧問(wèn)：基本都是鄂州本地人，也有一些下面縣市來(lái)的人，比較關(guān)注價(jià)格客戶(hù)關(guān)鍵詞：務(wù)實(shí)/需要大點(diǎn)房子銀海龍城客戶(hù)劉女士：這里的園林做的很喜歡，有水景，有小坡，非常適合天氣好的午后散步客戶(hù)關(guān)鍵詞：有事業(yè)/有地位/追求品質(zhì)航宇長(zhǎng)江國(guó)際置業(yè)顧問(wèn)林先生：大多是企事業(yè)單位的人，這里交通比較方便，比較繁華，而且還可以瞰江恒大首付客戶(hù)劉女士：看中恒大的品牌，比較放心他們的品質(zhì)，這里園林做的很好，還可以看到湖景，養(yǎng)老非常合適鄂州城區(qū)競(jìng)品客戶(hù)特征鄂州城區(qū)未來(lái)客戶(hù)構(gòu)成研判鄂州正處于新舊產(chǎn)品交替的節(jié)點(diǎn)，舊時(shí)期的建筑設(shè)計(jì)無(wú)法滿(mǎn)足更舒適的居住需求，客戶(hù)對(duì)居住的觀念也發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，開(kāi)始關(guān)注生態(tài)、健康、環(huán)保等理念，同時(shí)對(duì)社區(qū)配套等有了更好的要求來(lái)源的轉(zhuǎn)變：由封閉型的以地緣性客戶(hù)為主的市場(chǎng)開(kāi)始向開(kāi)放型的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變順豐機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃及周邊配套產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃將引進(jìn)大量外來(lái)的產(chǎn)業(yè)人口，是潛在的客戶(hù)群體，但需求量仍然較少，隨著這些規(guī)劃的落地，大量的就業(yè)需求將吸引周邊一些縣市的客群，未來(lái)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)比例將有一定增長(zhǎng)置業(yè)理念的轉(zhuǎn)變：開(kāi)始關(guān)注品質(zhì)，由可以住到住的更好的理念轉(zhuǎn)變鄂州房地產(chǎn)發(fā)展比較緩慢，多數(shù)原住居民居住在自家私房，政府拆遷催生了大量的購(gòu)房需求，同時(shí)置業(yè)客戶(hù)的年齡層次延伸至年輕客群，他們對(duì)生活配套/休閑娛樂(lè)等配套的需求較高，同時(shí)也比較關(guān)注項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升。客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)來(lái)源A、城鎮(zhèn)內(nèi)生客源鄂城私營(yíng)業(yè)主、中高級(jí)管理人員，高級(jí)技術(shù)性人才鄂城公務(wù)員/國(guó)企及事業(yè)單位工作人員B、鄉(xiāng)鎮(zhèn)流入客源鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、外出務(wù)工返鄉(xiāng)客等C、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客源鄂州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移剛性需求（順豐機(jī)場(chǎng)+產(chǎn)業(yè)園）鄂州城區(qū)客戶(hù)特征鄂城區(qū)一級(jí)土地市場(chǎng)2018年12月鄂州市共有8宗土地出讓拍賣(mài)，其中鄂城區(qū)有4宗土地，占據(jù)一半。塊編號(hào)土地座落土地總面積土地出讓面積用途/年限（年）容綠建筑競(jìng)買(mǎi)保證金PG[2018]01紅蓮湖新區(qū)紅蓮大道以東、高新六路以南44904.6商服/40≤0.8≥40%≤30%32304614PG[2018]02紅蓮湖新區(qū)環(huán)湖二路以東、高新六路以北131104.4商業(yè)/40〉1.0≥30%≤30%3992257031住宅/70≤1.4G[2018]038鄂城新區(qū)內(nèi)，燕沙路以西，將軍大道以南90618商業(yè)/40＞1.0≥35%≤30%20054371住宅/70≤2.8G[2018]039鄂城新區(qū)內(nèi)，燕沙路以西，將軍大道以南34346商業(yè)/40＞1.0≥35%≤30%20020608住宅/70≤2.8G[2018]040鄂城新區(qū)內(nèi)，燕沙路以西，將軍大道以南42705商業(yè)/40＞1.0≥35%≤30%20025623住宅/70≤2.8WP(2018）005汀祖鎮(zhèn)王邊村（葫蘆港以北）20552商業(yè)/40≤3.3≥35%≤20%21423570住宅/70WG（2018）023文華路東側(cè)、學(xué)府路南側(cè)53492商業(yè)/40＞1.0≥35%≤25%20025275住宅/70≤2.8G[2018]041鄂城新區(qū)內(nèi)，燕沙路以西，將軍大道以南65674.9商業(yè)/40＞1.0≥35%≤30%20039405住宅/70≤2.8鄂城區(qū)二級(jí)土地市場(chǎng)供應(yīng)近3年鄂城區(qū)新增住宅土地供應(yīng)總量將達(dá)到36.4萬(wàn)㎡，供應(yīng)量充足年度可開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)㎡）老城區(qū)城南新區(qū)城西開(kāi)發(fā)區(qū)鄂城新區(qū)2016年52.490.2————2017年2.26——11.661.492018年6.9248.0127.1634.91合計(jì)61.6748.2138.8236.4數(shù)據(jù)來(lái)源：鄂州市國(guó)土局、鄂州市公共資源交易網(wǎng)、房天下土地招拍掛網(wǎng)（自行整理）市場(chǎng)供應(yīng)185.1萬(wàn)方碧桂園（二級(jí)市場(chǎng)）新力（二級(jí)市場(chǎng)）城西開(kāi)發(fā)區(qū)4宗21.82萬(wàn)㎡老城區(qū)

11宗61.67萬(wàn)㎡城南新區(qū)

2宗48.21萬(wàn)㎡一、二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)土地區(qū)位圖鄂城新區(qū)

1宗2.93萬(wàn)㎡宏維（一級(jí)市場(chǎng)）鄂城區(qū)二級(jí)土地市場(chǎng)供應(yīng)鄂州市新建商品住宅前三季度整體供應(yīng)量偏少，供應(yīng)主要集中在四季供應(yīng)，市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求，12月總體去化率約為61%注：數(shù)據(jù)來(lái)源于鄂州市房產(chǎn)網(wǎng)鄂城區(qū)二級(jí)土地市場(chǎng)成交均價(jià)鄂州市新建商品住宅1-11月共計(jì)成交貨量180.09億元，成交均價(jià)呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)，均價(jià)8月后呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，全年均價(jià)為6612元/㎡注：數(shù)據(jù)來(lái)源于鄂州市房產(chǎn)網(wǎng)鄂城區(qū)市場(chǎng)小結(jié)鄂州市2018年全年處于供大于求的現(xiàn)狀中，且目前市場(chǎng)庫(kù)存達(dá)80萬(wàn)方。一、供應(yīng)情況2018年1-12月新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售26262套，批準(zhǔn)預(yù)售面積

277.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.67%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)31宗，總面積157.41公頃，同比增長(zhǎng)-2.3%；其中，住宅用地供應(yīng)28宗，總面積151.1公頃，同比增長(zhǎng)-3.4%。住房租賃企業(yè)

0家，租賃項(xiàng)目

0個(gè)。二、交易情況2018年1-12月新建商品住房銷(xiāo)售24736套，銷(xiāo)售面積

275.19萬(wàn)平方米，同比

+4.22%。1-12月份存量房成交8791套，成交面積96.42萬(wàn)平方米，同比+17.67%；三、庫(kù)存情況截至2018年12月末，已批準(zhǔn)預(yù)售尚未售出的商品住房9015套，面積84.07萬(wàn)平方米。取得預(yù)售尚未銷(xiāo)售完畢的項(xiàng)目有：恒大金碧天下、聚福廣場(chǎng)、恒大首府二期、碧桂園黃金時(shí)代、中梁佳兆業(yè)壹號(hào)院、濱湖明珠智慧城、飛鵝新天地、桃源居、蓮湖錦城、羅馬假日、東盛新干線(xiàn)、太子花苑、水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)等項(xiàng)目。項(xiàng)目競(jìng)品區(qū)域內(nèi)競(jìng)品相距較近，其中一級(jí)競(jìng)品均為品牌開(kāi)發(fā)商，且相距近，二級(jí)競(jìng)品多為當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商。名門(mén)世家恒大首府銀海龍城智匯城碧桂園黃金時(shí)代吳都陽(yáng)光中梁佳兆業(yè)壹號(hào)院一級(jí)競(jìng)品二級(jí)競(jìng)品本案競(jìng)品分類(lèi)項(xiàng)目均價(jià)（元/㎡）直線(xiàn)距離一級(jí)競(jìng)品中梁佳兆業(yè)壹號(hào)院預(yù)計(jì)8000（毛坯）2.1km碧桂園黃金時(shí)代預(yù)計(jì)8500（精裝修2000）4.3km恒大首府高層9300/小高層9500（毛坯）4.9km二級(jí)競(jìng)品吳都陽(yáng)光74002.8km智匯城73003.9km名門(mén)世家高層7500/小高層78005.1km銀海龍城75003.9km項(xiàng)目競(jìng)品成交排名總規(guī)劃套數(shù)整體去化率已推套數(shù)已售套數(shù)均價(jià)主力戶(hù)型11月銷(xiāo)售情況推售/認(rèn)籌節(jié)點(diǎn)重大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)/推廣面積段房間間隔成交套數(shù)成交金額（萬(wàn)）推售/認(rèn)籌時(shí)間折扣恒大首府二期753443

.55

%43323354高層930075

-

1242

+

2

+

/

10

/

13萬(wàn)元購(gòu)房抵扣券直接減房款，

10套特價(jià)房3

+

2

+

12018

/

10

/

19小高層95003

+

2

+

2銀海龍城300073

.47

%23482238750077

-

1382

+

2

+

1233070持銷(xiāo)無(wú)銀海龍城杯鄂州半馬3

+

2

+

2中梁壹號(hào)院22006

.4

%2181407500109

-

131——1401050持銷(xiāo)無(wú)碧桂園黃金時(shí)代16379

.8

%2691608500102

-

140——1601360持銷(xiāo)99折名門(mén)世家56641

.50

%280264高層7600105

-

1353

+

2

+

21715142018

/

10

/

275萬(wàn)抵6萬(wàn)/7萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天選房

99折小高層78004

+

2

+

2凱瑞城75242

.42

%377337710095

-

1233

+

2

+

2913022018

/

2

/

43萬(wàn)抵5萬(wàn)2018

/

10

/

27濱湖明珠36826

.90

%1681137300122

-

1431

+

1

+

175912018

/

9

/

7無(wú)無(wú)3

+

2

+

24

+

2

+

2水木清華146992

.58

%14691366700087

-

1402

+

2

+

165852018

/

7

/

26無(wú)無(wú)3

+

2

+

24

+

2

+

2智匯城28656

.64

%2861687300119

-

1483

+

2

+

254692018

/

9

/

307天簽約99折；7天內(nèi)簽約首付達(dá)到50%99折；一次性付款再享99折無(wú)4

+

2

+

2260079

.31

%23442067740046

-

1431

+

1

+

141702018

/

1

/

15無(wú)無(wú)3

+

2

+

212月競(jìng)品共計(jì)成交403套，主要競(jìng)品中梁佳兆業(yè)壹號(hào)院和碧桂園黃金時(shí)代均在12月入市開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率分別為64%和59%。項(xiàng)目競(jìng)品貨量盤(pán)點(diǎn)整體市場(chǎng)品牌開(kāi)發(fā)商云集，且集中供應(yīng)較多，仍有房源持續(xù)銷(xiāo)售中；2019年上半年計(jì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)品供應(yīng)約100萬(wàn)方，以目前市場(chǎng)去化乏力的現(xiàn)狀，上半年會(huì)持續(xù)出現(xiàn)供于求的局面。2018

.102018

.122019

.22019

.42019

.52019

.6時(shí)間軸中梁佳兆業(yè)城南城東中心城區(qū)中糧佳兆業(yè)壹號(hào)院已于2018年12月開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)2019年3月開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)28.08萬(wàn)方預(yù)計(jì)2019年5月開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)14萬(wàn)方陽(yáng)光景城尚景名居碧桂園·黃金時(shí)代9濱湖明珠智匯城銀海龍城恒大首府馳恒之城名門(mén)世家已于2018年12月首開(kāi)1#樓，去化59%月27日加推2號(hào)樓，在售，剩余1號(hào)樓未推，剩余存量約2.2萬(wàn)方9月30日加推，在售，剩余存量約1.8萬(wàn)方在售，剩余存量約13萬(wàn)方持續(xù)加推，供應(yīng)約28萬(wàn)方預(yù)計(jì)2019年1月底開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)3.84萬(wàn)方預(yù)計(jì)2018年12月底開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)10.19萬(wàn)方市場(chǎng)總結(jié)首套房利率/市場(chǎng)乏力/折扣政策/供大于求。鄂州市自2018年9月市場(chǎng)開(kāi)始明顯下行，四季度商品住宅市場(chǎng)明顯出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀，同時(shí)成交均價(jià)亦呈下降趨勢(shì)，目前房企迫于去化回款壓力，采取“低價(jià)入市”、折扣政策等以求快速去化。2019年上半年預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)品供應(yīng)約100萬(wàn)方，以目前市場(chǎng)去化乏力的現(xiàn)狀，上半年會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面。目前市場(chǎng)以三房為主，主力面積段為105-125㎡，各項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重。市場(chǎng)上低于80平米和高于135平方米的戶(hù)型去化艱難?？蛻?hù)購(gòu)買(mǎi)趨于理性。該城市本地人口基數(shù)小，容量有限，17年市場(chǎng)熱度已提前消費(fèi)人群購(gòu)買(mǎi)力，預(yù)計(jì)2019年上半年購(gòu)房客群量難以有較大幅度增加市場(chǎng)價(jià)格全年呈持續(xù)先漲后降的趨勢(shì)。根據(jù)目前市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)去化情況，價(jià)格難以在短時(shí)間回升，會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)下行原因?qū)е鲁尸F(xiàn)小幅度下滑波動(dòng)，區(qū)域內(nèi)同行紛紛“技巧”降價(jià)或平銷(xiāo)。2019年全國(guó)政策以穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期，提振市場(chǎng)信心為基調(diào)。首套房利率下調(diào)可能性加大。且面臨市場(chǎng)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面，市場(chǎng)區(qū)域理性。恒大首府：位于鄂州市鄂城區(qū)華森中學(xué)斜對(duì)面，西望鄂州市政府、鳳凰廣場(chǎng)，緊臨在建中的鳳凰大橋，占據(jù)臨空經(jīng)濟(jì)新區(qū)核心位置，且緊臨洋瀾湖畔，具有不可復(fù)制的景觀資源。項(xiàng)目總建筑面積約100萬(wàn)方，屬鄂州標(biāo)桿樓盤(pán)。開(kāi)發(fā)商恒大物業(yè)公司金碧物業(yè)占地面積/建筑面積62.27萬(wàn)方/99.63萬(wàn)方產(chǎn)品類(lèi)型高層容積率/綠化率1.6/35%在售產(chǎn)品面積段（㎡）106--133總戶(hù)數(shù)7534車(chē)位配比1：0.9梯戶(hù)比/交房時(shí)間2019年物業(yè)費(fèi)1.4元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡在售均價(jià)（元/㎡）9300元/㎡擁3800米洋瀾湖濱湖岸線(xiàn)，可觀200畝沿湖濕地公園景觀。項(xiàng)目擁有8萬(wàn)方商業(yè)配套，7288平方米運(yùn)動(dòng)中心，鄂城唯一恒大巨幕影院等。配套雙語(yǔ)幼兒園和小學(xué)，12年一站式教育。重點(diǎn)項(xiàng)目-恒大首府重點(diǎn)項(xiàng)目-恒大首府配套恒大首府，園林整體品質(zhì)高，組團(tuán)內(nèi)精致景觀小品、樹(shù)林草地等綠化景觀錯(cuò)落有致，堪稱(chēng)標(biāo)桿。小區(qū)自身形成恒大影城商圈。核心賣(mài)點(diǎn)：品牌品質(zhì)+恒大影城商圈+東洋瀾湖濕地公園+鳳凰大橋重點(diǎn)項(xiàng)目-恒大首府銷(xiāo)售恒大首府2018年采取小步快跑的形式，連續(xù)8次開(kāi)盤(pán)，單次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售體量較少1月20日加推48-51#樓131-147㎡的小高層，大概推出約112套，僅售出17套，銷(xiāo)售率僅15%。對(duì)外宣傳是分期首付付款4萬(wàn)起，簽約當(dāng)天付4萬(wàn)起，剩下的首付在10天內(nèi)交齊。2月份由于返鄉(xiāng)潮，加推的小高層幾乎售罄。4月21日52#-55#樓加推，面積是133㎡和146㎡，有11層，2個(gè)單元，均為一梯兩戶(hù)結(jié)構(gòu)，共計(jì)房源176套。前期收取認(rèn)籌金1萬(wàn)元（開(kāi)盤(pán)之前采取驗(yàn)資買(mǎi)房，驗(yàn)資金額30萬(wàn)），現(xiàn)場(chǎng)采取搖號(hào)形式確定客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)選房（一位業(yè)主只能攜帶一位親友進(jìn)內(nèi)場(chǎng)選房），每十組為一批次。優(yōu)惠：1萬(wàn)抵3萬(wàn)，一次性付款額外98折，當(dāng)日銷(xiāo)售158套，成交率約為90%，剩余為1、2層房源，毛坯成交均價(jià)8300元/㎡，精裝1050元/㎡。5月20日加推20號(hào)樓，主推面積80-131㎡，2梯4戶(hù)33層共132戶(hù)，認(rèn)籌交1萬(wàn)，毛坯部分享開(kāi)盤(pán)當(dāng)日付款方式優(yōu)惠94折、渠道優(yōu)惠98折，裝修部分1300元/㎡，三天內(nèi)簽約裝修部分總價(jià)減3萬(wàn)，成交價(jià)8500-9000元/㎡（含精裝），均價(jià)8800元/㎡，采取網(wǎng)上開(kāi)盤(pán)形式，當(dāng)天售罄。恒大首府6月16日19號(hào)樓加推，面積80-131㎡的33層高層，合計(jì)132套，傳統(tǒng)搖號(hào)方式選房，5分鐘一組每組4人，表均價(jià)9500，優(yōu)惠后成交均價(jià)8600左右（其中毛坯均價(jià)7500，裝修1050左右），當(dāng)天成交約107套，成交率約85%。重點(diǎn)項(xiàng)目-恒大首府銷(xiāo)售恒大首府2018年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況：恒大首府小步快跑的推售形式，使其于7份開(kāi)始成交率直線(xiàn)下滑，10月19日開(kāi)盤(pán)成交率僅20%10月1日62號(hào)樓加推，面積124-128㎡的33層高層，1梯2戶(hù)2個(gè)單元，合計(jì)264套。成交均價(jià)為9300元/㎡，當(dāng)天成交約120套，成交率約46%，裝修款項(xiàng)可單獨(dú)兩年內(nèi)分四次結(jié)款。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天贈(zèng)送3萬(wàn)元購(gòu)房券，國(guó)慶期間1-8號(hào)認(rèn)籌簽約時(shí)可直接抵減。10月19日56號(hào)、64號(hào)樓加推，56號(hào)樓是面積為124㎡的33層的高層、64號(hào)樓是面積為75-115㎡的11層的小高層，合計(jì)400套。高層成交均價(jià)為9300元/㎡（含精裝）、小高層成交均價(jià)為9500元/㎡（含精裝），當(dāng)天去化80多套，成交率約20%。裝修款項(xiàng)可單獨(dú)兩年內(nèi)分四次結(jié)款。7月29日58、59號(hào)樓加推，面積133-147㎡的11層的小高層，1梯2戶(hù)2個(gè)單元，合計(jì)88套。線(xiàn)上選房，表均價(jià)9500-15000元/㎡，優(yōu)惠后成交均價(jià)10500元/㎡（其中毛坯均價(jià)94500，裝修1050左右，與高層裝修標(biāo)準(zhǔn)一樣），當(dāng)天成交84套，成交率約95.5%，僅剩1層的4套

。8月25日60號(hào)樓加推，面積133-147㎡的11層的小高層，1梯2戶(hù)2個(gè)單元，合計(jì)44套。成交均價(jià)10050元/㎡（其中毛坯均價(jià)9000，裝修1050左右，與高層裝修標(biāo)準(zhǔn)一樣），當(dāng)天成交約35套，成交率約80%。僅剩頂天立地的樓層。重點(diǎn)項(xiàng)目-恒大首府戶(hù)型戶(hù)型鑒賞中間戶(hù)為127㎡三室二廳二衛(wèi)戶(hù)型兩邊為125㎡三室二廳二衛(wèi)戶(hù)型中間戶(hù)相對(duì)較為方正，但通透性較差

兩邊戶(hù)型雖相對(duì)通透，但進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，采光較差；戶(hù)型鑒賞中間戶(hù)為76㎡二室二廳一衛(wèi)戶(hù)型兩邊為100㎡/115㎡三室二廳戶(hù)型中間戶(hù)相對(duì)較為方正，但通透性較差

四個(gè)戶(hù)型均為不規(guī)則戶(hù)型，影響面積利用率和居住舒適性；重點(diǎn)項(xiàng)目-碧桂園黃金時(shí)代碧桂園黃金時(shí)代：項(xiàng)目地處城東版塊，位于葛山大道（大橋路）和濱湖南路（吳楚大道）交匯處項(xiàng)目基本情況開(kāi)發(fā)單位鄂州鑫聚置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址鄂城區(qū)濱湖南路與葛山大道交匯處（市委黨校對(duì)面）占地面積116000㎡建筑面積287600㎡物業(yè)類(lèi)別住宅,商鋪容積率3綠化率35%總戶(hù)數(shù)2001車(chē)位1637裝修狀況精裝修物業(yè)公司碧桂園控股碧桂園物業(yè)服務(wù)有限公司學(xué)校配套自帶3班制國(guó)際幼兒園、鄂州實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鄂州市八中、鄂州高中醫(yī)療配套鄂州中醫(yī)院、鄂州中心醫(yī)院最新動(dòng)態(tài)VIP卡全城申領(lǐng)中，辦卡即享開(kāi)盤(pán)購(gòu)房99折優(yōu)惠項(xiàng)目共三個(gè)戶(hù)型，分別為105、120、142㎡，戶(hù)型配比詳見(jiàn)下表戶(hù)型面積總套數(shù)戶(hù)型占比105㎡79244.7%120㎡79244.7%142㎡18810.6%合計(jì)1772100%圖中黃色色塊為2T4的105、120㎡戶(hù)型，紫色色塊為2T2的142㎡戶(hù)型，左下角為營(yíng)銷(xiāo)中心，右下角為項(xiàng)目自帶幼兒園重點(diǎn)項(xiàng)目-碧桂園黃金時(shí)代戶(hù)型配比重點(diǎn)項(xiàng)目-碧桂園黃金時(shí)代戶(hù)型項(xiàng)目一期首推1#（總樓層為

34層），總戶(hù)數(shù)約為269套，兩個(gè)單元均為兩梯四戶(hù)，兩端戶(hù)型為A120（約67套）、B115（約67套）。中間戶(hù)型為C104（約135套）。C105戶(hù)型?3室2廳105㎡A120戶(hù)型?3室2廳120㎡B115戶(hù)型?3室2廳115㎡重點(diǎn)項(xiàng)目-中梁佳兆業(yè)壹號(hào)院中梁地產(chǎn)集團(tuán)在鄂州打造御系王府中式品質(zhì)豪宅項(xiàng)目，總占地約10.3萬(wàn)平方米，總建筑面積約35萬(wàn)平方米，項(xiàng)目容積率2.73，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)約2項(xiàng)目全封閉式小區(qū)管理，采用人車(chē)分流的理念中梁佳兆業(yè)壹號(hào)院項(xiàng)目參數(shù)開(kāi)發(fā)商鄂州梁泰地產(chǎn)有限公司占地面積103175平方米建筑面積354594平方米容積率2.73綠化率35%總戶(hù)數(shù)2200戶(hù)停車(chē)位地