外窯土地研判

威海孫家疃外窯項(xiàng)目土地研判03地塊用地面積：8703㎡（13.05畝）07地塊用地面積：33883㎡（50.82畝）隆御·維多利亞藍(lán)山海岸望海山海城雨潤(rùn)北海灣本項(xiàng)目由兩塊地組

成，屬于孫家疃外

窯村舊村改造土地。原意向?yàn)榫S多利亞

開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，

因本土地為凈地不

涉及拆遷，開(kāi)發(fā)商

與村委因補(bǔ)償問(wèn)題

雙方達(dá)不成協(xié)議，

由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)另找

開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

目前參與者：青島金寶來(lái)公司高區(qū)公安局長(zhǎng)古陌隧道望海山公館政府導(dǎo)向決定發(fā)展方向項(xiàng)目所處板塊作

為市區(qū)海景住宅地塊，其先天地理環(huán)境決定

必將作為威海行政中

心區(qū)的后花園、區(qū)域

內(nèi)有大量原居民，舊

村改造回遷住戶(hù)量相

對(duì)較大，決定了本區(qū)

域的普通商品住房區(qū)

域定位。本區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有雨潤(rùn)的北海灣項(xiàng)目，大型綜合類(lèi)項(xiàng)目入駐將對(duì)本區(qū)域帶來(lái)利好影響。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展觀點(diǎn)威海土地市場(chǎng)供應(yīng)2012年，隨著政策深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)控，開(kāi)發(fā)商由于資金等問(wèn)題，拿地態(tài)度更加謹(jǐn)慎，拿地壓力也將會(huì)越來(lái)越大，土地市場(chǎng)將也進(jìn)入冬眠期。威海商品房銷(xiāo)售狀況周邊項(xiàng)目銷(xiāo)售情況區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)分布圖雨潤(rùn)陽(yáng)光海寓鳳鳴谷山莊周邊在建項(xiàng)目:兩岸靖水灣望海山海城藍(lán)山海岸隆御維多利亞海岸家園雨潤(rùn)陽(yáng)光海寓兩岸靖水灣開(kāi)發(fā)商：兩岸綠汀置業(yè)有限公司該項(xiàng)目高層建筑風(fēng)格為現(xiàn)代主義風(fēng)格。

規(guī)劃配套附帶4000平法式會(huì)所及游艇俱

樂(lè)部，6班制雙語(yǔ)幼兒園。墻體、樓面、電梯井降噪系統(tǒng)，外墻外保溫外飾面干

掛系統(tǒng)，彩色防滑路面，道路融雪系統(tǒng)，低層住宅均采用太陽(yáng)能加熱系統(tǒng)。西臨黃海，與環(huán)海路相接，北靠規(guī)劃中心大道，周邊有第八中學(xué)。高層公寓的戶(hù)型結(jié)構(gòu)主

力

戶(hù)

型54㎡-250㎡，86.90㎡主推戶(hù)型：86.9㎡兩岸靖水灣銷(xiāo)售渠道：正在招募分銷(xiāo)商，支持政策未定未取得預(yù)售證2012年09月17日開(kāi)始前期認(rèn)購(gòu)。一期開(kāi)六棟高層，共309戶(hù)。銷(xiāo)售起價(jià)5200元/㎡銷(xiāo)售均價(jià)6000元/㎡望海山公館項(xiàng)目地處北海旅游度假區(qū)環(huán)海路南，3路、

14路、20路公交車(chē)經(jīng)過(guò)。開(kāi)發(fā)商：望海房地產(chǎn)望海山海城的三期項(xiàng)目，一期和二期項(xiàng)目去化率達(dá)到94%。三期由多層住宅、小高層住宅、商業(yè)和酒店公寓等物業(yè)類(lèi)型組成，由15幢多層和小高層組成，多層8幢，小高層7幢，還有部分商業(yè)；總建筑面積約10萬(wàn)平方米，總戶(hù)數(shù)約724戶(hù)，多層約196戶(hù)，小高層約528戶(hù)。本案望海山公館已開(kāi)始前期認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售渠道：支持分銷(xiāo)商，政策10個(gè)點(diǎn),一次性95折,按揭96折戶(hù)型結(jié)構(gòu)：66㎡---140㎡多種主力戶(hù)型：73.74㎡——88㎡三期未取得預(yù)售證銷(xiāo)售基價(jià)5800元銷(xiāo)售均價(jià)6400元隆御維多利亞開(kāi)發(fā)商：展福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司緊臨益海路，東靠交通主干線統(tǒng)一北路，安海路，北接環(huán)海路。3、14、20路公交車(chē)經(jīng)過(guò)。項(xiàng)目總建筑面積18萬(wàn)平方米，簡(jiǎn)約歐式的建筑風(fēng)格，以多層、小高層以及別墅組成的多元化小區(qū)?，F(xiàn)在銷(xiāo)售的小高層共13棟，586戶(hù)。2012年銷(xiāo)售月銷(xiāo)售起價(jià)：5800-5900銷(xiāo)售均價(jià)：6500元/平方米77.76㎡96.9㎡戶(hù)型結(jié)構(gòu)：56㎡-260㎡主力戶(hù)型：77.76㎡、96.9㎡隆御維多利亞銷(xiāo)售渠道：支持分銷(xiāo)商，分銷(xiāo)政策：10個(gè)銷(xiāo)售點(diǎn)，200議價(jià).海岸家園開(kāi)發(fā)商：威海環(huán)球置業(yè)有限公司項(xiàng)目共分為三個(gè)區(qū)（低層、多層、疊拼）。低層，面積從85平方米-117平米不等，90平米居多；多層，五幢組成，面積66平方米-90平米不等；疊拼由10幢92戶(hù)坡地組成。周邊生活配套有威海農(nóng)商銀行、海邊公園、孫家疃鎮(zhèn)中心醫(yī)院、威海遠(yuǎn)遙小學(xué)、孫家疃小學(xué)、3路公交車(chē)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目.海岸家園戶(hù)型結(jié)構(gòu) 66

㎡

-90

㎡主推戶(hù)型

86.9㎡未取得預(yù)售證已開(kāi)始前期認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售起價(jià)4910元/㎡銷(xiāo)售均價(jià)5200元/㎡銷(xiāo)售渠道：正在招募分銷(xiāo)商，支持政策未定主推戶(hù)型：86.9㎡雨潤(rùn)·陽(yáng)光海寓開(kāi)

發(fā)

商 威海雨潤(rùn)置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積9.7萬(wàn)平，容積率1.2共19棟多層住宅組成總銷(xiāo)售戶(hù)數(shù)700套，首期571套住宅2011年11月——2012年6月30日已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了3棟。周邊毗鄰泛華高爾夫球場(chǎng)、游艇俱樂(lè)部、高端別墅區(qū)，公交車(chē)3、14、20路在項(xiàng)目附近有站點(diǎn)。73.6㎡雨潤(rùn)·陽(yáng)光海寓戶(hù)型結(jié)構(gòu)：66㎡—76㎡主力戶(hù)型：71.3

㎡ 73.6

㎡未取得預(yù)售證銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)2011年11月——2012年6月銷(xiāo)售基價(jià)4725元/㎡2012年7月——2012年9月銷(xiāo)售基價(jià)4825元/㎡銷(xiāo)售均價(jià) 5600元/㎡銷(xiāo)售渠道：正在招募分銷(xiāo)商，支持政策未定鳳鳴谷山莊開(kāi)發(fā)商：威海僑誼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工程開(kāi)工日期2011年8月建筑結(jié)構(gòu)為多層住宅，總建筑面積

26812.8㎡位于戚谷疃北面地段，菊花頂路北、北山路西，與望海山公館項(xiàng)目為鄰。2010年10月團(tuán)購(gòu)價(jià)格4200元/㎡，目前銷(xiāo)售均價(jià)為6200元/㎡銷(xiāo)售渠道：以周邊企事業(yè)單位（國(guó)安局、公安局、威海市土地開(kāi)發(fā)公司等）組織團(tuán)購(gòu)為主銷(xiāo)售模式周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)表周邊項(xiàng)目地價(jià)情況開(kāi)發(fā)商:展福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總面積：115923平方米建設(shè)用地面積：115923平方米規(guī)劃建筑面積：133311.45平方米容積率：≤1.15綠化率：≥40%成交價(jià)：21561.12萬(wàn)元土地單價(jià)：1859.95元/平米（124萬(wàn)/畝）樓面地價(jià)：1617.35元/平米隆御維多利亞威海市望海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司總面積：117099平方米建設(shè)用地面積：117099平方米規(guī)劃建筑面積：160087.09平方米容積率：1.37綠化率：25%-40%成交價(jià)：18970.04萬(wàn)元土地單價(jià)：1620元/平米（108萬(wàn)/畝）樓面地價(jià)：1184.98元/平米望海山海城威海環(huán)球置業(yè)有限公司總面積：109674平方米建設(shè)用地面積：109674平方米規(guī)劃建筑面積：116254.44平方米容積率：1.06綠化率：37%成交價(jià)：16286.59萬(wàn)元土地單價(jià)：1485元/平米（99萬(wàn)/畝）樓面地價(jià)：1400.94元/平米海岸家園）開(kāi)發(fā)商：威海兩岸綠汀置業(yè)有限公司總面積：144264平方米建設(shè)用地面積：144264平方米規(guī)劃建筑面積：145706.64平方米綠化率：40%容積率：1.01成交價(jià)：21890.62萬(wàn)元土地單價(jià)：1517.4元/平米（101萬(wàn)/畝樓面地價(jià)：1502.38元/平米兩岸靖水灣開(kāi)發(fā)商：威海安泰房地產(chǎn)有限公司總面積：30721平方米建設(shè)用地面積：30721平方米規(guī)劃建筑面積：38401.25平方米容積率：1.25綠化率：35%成交價(jià)：5875.2萬(wàn)元土地單價(jià)：1912.44元/平米（127萬(wàn)/畝）樓面地價(jià)：1529.95元/平米地塊位置:環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)沙窩村以西藍(lán)山海岸）藍(lán)山海岸(二期)開(kāi)發(fā)商：威海安泰房地產(chǎn)有限公司總面積：44990平方米建設(shè)用地面積：44990平方米規(guī)劃建筑面積：58487平方米容積率：1.3綠化率：45%成交價(jià)：7187.69萬(wàn)元土地單價(jià)：1597.62元/平米（106萬(wàn)/畝樓面地價(jià)：1228.94元/平米地塊位置:環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)沙窩村）開(kāi)發(fā)商:威海雨潤(rùn)置業(yè)總面積：9266平方米建設(shè)用地面積：9266平方米規(guī)劃建筑面積：4633平方米容積率：0.5綠化率：30%出讓年限：40年成交價(jià)：1779.2萬(wàn)元土地單價(jià)：1920.14元/平米（128萬(wàn)/畝樓面地價(jià)：3840.28元/平米雨潤(rùn)

陽(yáng)光海寓項(xiàng)目周邊已交易地塊,未建項(xiàng)目以下是四個(gè)地塊的購(gòu)得方,項(xiàng)目尚未開(kāi)工威海金立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司威海廣安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司威海市遠(yuǎn)遙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、威海寶地置業(yè)有限公司和邢軍向春池(維多利亞股東之一)總面積：11206平方米建設(shè)用地面積：11206平方米規(guī)劃建筑面積：13447.2平方米容積率：1.2綠化率：36%位置：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)統(tǒng)一北路西四至：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)統(tǒng)一北路西規(guī)劃用途：住宅用地成交價(jià)：1840.7萬(wàn)元土地單價(jià)：1642.6元/平米（109.5萬(wàn)/畝）樓面地價(jià)：1368.83元/平米成交時(shí)間2012年6月19日威海金立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司威海廣安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總面積：2496平方米建設(shè)用地面積：2496平方米規(guī)劃建筑面積：2446.08平方米容積率：0.98綠化率：25%出讓年限：40年孫家疃鎮(zhèn)遠(yuǎn)遙村南成交日期：2011-06-07成交價(jià)：441.79萬(wàn)元土地單價(jià)：1769.99元/平米（118萬(wàn)/畝）樓面地價(jià)：1806.11元/平米威海市遠(yuǎn)遙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、威海寶地置業(yè)有限公司和邢軍總面積：69541平方米建設(shè)用地面積：69541平方米規(guī)劃建筑面積：70236.41平方米容積率：1.01綠化率：38%出讓年限：70年位置：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)遠(yuǎn)遙村規(guī)劃用途：住宅用地成交日期：2011-03-14成交價(jià)：10152.64萬(wàn)元土地單價(jià)：1459.95元/平米（97萬(wàn)/畝）樓面地價(jià)：1445.5元/平米購(gòu)得方：向春池(維多利亞股東之一)總面積：65777平方米建設(shè)用地面積：65777平方米規(guī)劃建筑面積：98665.5平方米容積率：≤1.5綠化率：≥40%位置：環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)沙窩居民委員會(huì)成交日期：2008-09-19成交價(jià)：13221.78萬(wàn)元土地單價(jià)：2010.09元/平米（134萬(wàn)/畝）樓面地價(jià)：1340.06元/平米容積率與地價(jià)示意圖由于用地屬性的不同和容積率的差異化，地塊單價(jià)在1517元/㎡～2010元/㎡之間，樓面單價(jià)在1184元/㎡～1860元/㎡之間（雨潤(rùn)置業(yè)所購(gòu)地屬性為商業(yè)金融服務(wù)，故地價(jià)較高為

3840元/㎡）。多層容積率在0.6～0.9之間，小高層容積率在0.95～1.6之間。目前各在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售標(biāo)價(jià)為6000元/㎡，實(shí)際售價(jià)為5400元（扣除活動(dòng)優(yōu)惠及分銷(xiāo)代理），根據(jù)威海地產(chǎn)項(xiàng)目的宏觀走勢(shì)，本項(xiàng)目可控的競(jìng)爭(zhēng)力售價(jià)在5700元/㎡左右。地塊單價(jià)與樓面單價(jià)對(duì)比示意圖03#地塊數(shù)據(jù)分析單價(jià)每畝130萬(wàn)～120萬(wàn)，容積率0.9

～0.6的對(duì)比情況展示單價(jià)每畝100萬(wàn)～90萬(wàn)，容積率0.903#地塊數(shù)據(jù)分析～0.6的對(duì)比情況展示07#地塊數(shù)據(jù)分析單價(jià)每畝140萬(wàn)～130萬(wàn)，容積率1.0

～1.6的對(duì)比情況展示單價(jià)每07#畝120萬(wàn)～100萬(wàn)，容積率1.0

～1.6的地塊數(shù)據(jù)分析對(duì)比情況展示該項(xiàng)目地塊的評(píng)價(jià)結(jié)論03#地塊用地13畝（8703平米），如地價(jià)超過(guò)130萬(wàn)/畝、容積率低于0.6則失去項(xiàng)目操作性。最經(jīng)濟(jì)交易數(shù)據(jù)為，每畝均價(jià)100萬(wàn)元，容積率0.7，建筑面積為60