資產(chǎn)評(píng)估 房地產(chǎn)評(píng)估

第5章

房地產(chǎn)評(píng)估房屋交易費(fèi)用清單求購(gòu)方職工需支付的費(fèi)用如下：土地出讓金的等級(jí)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：一類土地600元；二類500；繳費(fèi)三費(fèi)三名類稱400；四類300；五計(jì)類稅2標(biāo)0準(zhǔn)0；六類100；七類50備。注·印花注稅：2008年11月1日房后價(jià)，×交0.易05費(fèi)%

按新的政策執(zhí)行。房管交易手續(xù)費(fèi)面積×3元/M2土管交易手續(xù)費(fèi)50元/套契稅房?jī)r(jià)×1.5%按契稅政策執(zhí)行注冊(cè)工本費(fèi)133元/套共有權(quán)證工本費(fèi)10元/人每遞增一個(gè)共有權(quán)人加10元土地出讓金等級(jí)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×建筑面積/總樓層劃撥土地須交繳出讓土地則無(wú)此費(fèi)用公告費(fèi)88元/套出售方需支付的費(fèi)用如下：繳費(fèi)名稱計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)備注印花稅房?jī)r(jià)×0.05%房管交易手續(xù)費(fèi)面積×3元/M2土管交易手續(xù)費(fèi)50元/套綜合稅房?jī)r(jià)×5.6%評(píng)估費(fèi)房?jī)r(jià)×0.42%置換服務(wù)費(fèi)（市區(qū)）房?jī)r(jià)×1.76%已含求購(gòu)方的服務(wù)費(fèi)房源及價(jià)格清單序號(hào)坐落地址面積（平方米）總樓層所在層次評(píng)估單價(jià)（元/M2

）評(píng)估總價(jià)（元）1九蓮新村28幢97號(hào)504室46.026層5層110005062202倉(cāng)基新村50幢1單元202室59.476層2層10000594700浙江省直房地產(chǎn)服務(wù)有限公司2008年11月4日§5.6

假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路剩余法、倒算法、預(yù)期開發(fā)法。土地的最高價(jià)等于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開發(fā)成本和相應(yīng)利息、利潤(rùn)等之后的余額。二、適用范圍①待開發(fā)土地②將生地開發(fā)成熟地③待拆遷改造的再開發(fā)土地三、計(jì)算公式·

地價(jià)

=

預(yù)期樓價(jià)－

建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn)或者=房屋的預(yù)期售價(jià)－

開發(fā)建設(shè)成本－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn)或者=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－（整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本+投資利息+開發(fā)商合理利潤(rùn)+正常稅費(fèi)）=A-（B+C+D+E）四、操作步驟（一）調(diào)查房地產(chǎn)基本情況①規(guī)劃等限制條件；②位置；③自然情況（面積、形狀、地質(zhì)、地貌、基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、公共設(shè)施等）；④利用要求（規(guī)劃用途、容積率、覆蓋率、高度等）；⑤權(quán)利狀況（權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否續(xù)期等）。例5-10

根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金水平，與所開發(fā)房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)未來(lái)月租金純收益為每建筑平方米300元，該類房地產(chǎn)的還原利率為8%，總建筑面積5000平方米，出租率為80%，則所開發(fā)房地產(chǎn)的總價(jià)可

確定為（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）：年純收益=300×12×5000×80%=1440萬(wàn)元總價(jià)=1440/8%=1.8（億元）（四）估算成本費(fèi)用建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+利息+稅費(fèi)+租售費(fèi)用①估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用：直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、建筑商利潤(rùn)等。（比較法或工程概預(yù)算）②估算專業(yè)費(fèi)用：建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、工程概預(yù)算費(fèi)用等。（建造費(fèi)用×比率）③確定開發(fā)建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息：即預(yù)付資本（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）的融資成本其中:地價(jià)計(jì)息期——整個(gè)工期（建造期、空置期、銷售期）開發(fā)費(fèi)及專業(yè)費(fèi)計(jì)息期——一半建造期、空置期、銷售期④估算稅金：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、契稅。⑤估算開發(fā)完成后房地產(chǎn)租售費(fèi)用（五）確定開發(fā)商的合理利潤(rùn)利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）×投資利潤(rùn)率（六）估算待估土地價(jià)格[例5-11]有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)?！?/p>

地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－利息－銷售費(fèi)用－稅費(fèi)－利潤(rùn)（1）樓價(jià)=2000×2.5×9000=45,000,000（元）（2）建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)=3000×2000×2.5×（1+10%）=16,500,000

（元）（3）銷售費(fèi)用和稅費(fèi)=45,000,000×（2.5%+6.5%）=4,050,000

（元）（4）利息=地價(jià)×【(1+6%)2-1】+16,500,000×【(1+6%)1-1】=0.1236×地價(jià)+990000（4）利潤(rùn)=（地價(jià)+16,500,000)×10%（5）地價(jià)=45,000,000-16,500,000-4,050,000-0.1236×地價(jià)-990000-0.1×地價(jià)-1,650,000=21810000-0.2236×地價(jià)總地價(jià)=21,810,000÷1.2236=17,824,452

（元）（6）單位地價(jià)=17,824,452÷2000=8912（元/平方米）樓面地價(jià)=8912÷2.5

=3565（元/平方米）§5.7

基準(zhǔn)地價(jià)修正法一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義是指按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。杭州市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表杭州市房屋重置價(jià)格杭州市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表國(guó)土資源

日期：2005年11月3日單位：（人民幣）元/平方米土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)Ⅰ級(jí)Ⅱ級(jí)Ⅲ級(jí)Ⅳ級(jí)Ⅴ級(jí)Ⅵ級(jí)Ⅶ級(jí)Ⅷ級(jí)Ⅸ級(jí)Ⅹ級(jí)Ⅺ級(jí)Ⅻ級(jí)商業(yè)用地9100691052704430285016001050660550420350300綜合用地750065605100407025301520980580480380320270住宅用地660057804770341024301460930540440350300250工業(yè)用地15301220970750390300250190170150130110杭州市國(guó)土資源局

:81/jpm/static/ztbj/tdsc/jzdj/P-1031168db87-10022.html杭州市區(qū)土地級(jí)別劃分范圍表土地級(jí)別四

至

界

線

范

圍Ⅰ級(jí)東至中河路，南至河坊街、西湖風(fēng)景名勝區(qū)界線，西至南山路、湖濱路、保俶路，北至體育場(chǎng)路、環(huán)城西路、密渡橋路、京杭運(yùn)河、中河路高架橋。Ⅱ級(jí)Ⅰ級(jí)土地以外，東至紹興路、環(huán)城東路(貼沙河)、鐵路、江城路，南至萬(wàn)松嶺路、西湖風(fēng)景名勝區(qū)界線，西至曙光路、西湖風(fēng)景區(qū)界線、玉古路、天目山路、教工路，北至文三路、文暉路、上塘路、朝暉路。Ⅲ級(jí)Ⅱ級(jí)土地以外，東至紹興路、文暉路延伸段、機(jī)場(chǎng)路、艮山西路、秋濤北路、慶春路，南至錢塘江、復(fù)興立交橋（中河路下）、西湖風(fēng)景名勝區(qū)界線，西至玉古路、西湖風(fēng)景名勝區(qū)界線(西溪路)、古翠路、文二路、學(xué)院路，北至文一路、德勝路。Ⅳ級(jí)北區(qū)片：Ⅲ級(jí)土地以外，東至火車東站前的河、京杭運(yùn)河，南至錢塘江，西至西溪路、紫荊花路，北至余杭塘河、京杭運(yùn)河、湖州路、紹興路、香積寺路、東

新路、德勝路、鐵呼、規(guī)劃潮王路延伸段與石橋路交匯處。南區(qū)片：Ⅲ級(jí)土地以外，東至復(fù)興立交橋（中河路下），南至錢塘江，西、北至西湖風(fēng)景名勝區(qū)界線。Ⅴ級(jí)北區(qū)片：Ⅳ級(jí)土地以外，東至鐵路，南至錢塘江，西至西溪路、西溪風(fēng)景區(qū)界線、浙大紫荊港校區(qū)西界，北至規(guī)劃路、汽車北站、西塘河、規(guī)劃定海路西延伸段、

京杭運(yùn)河、石祥路、東新路、重工路、鐵路。錢塘江南岸區(qū)片：東至蕭山區(qū)界線，南至中興路、之江一號(hào)路、東信大道，西至錢塘江，北至錢塘江。蕭山城區(qū)片：東至育才路，南至潘水路、河，西至鐵路，北至蕭紹路。杭州市區(qū)土地級(jí)別劃分范圍表土地級(jí)別四

至

界

線

范

圍Ⅵ級(jí)北區(qū)片：Ⅴ級(jí)北區(qū)片以外，東至筧丁路、機(jī)場(chǎng)路、明石路、白石村、規(guī)劃德勝路延伸段、規(guī)劃九堡大橋所在南北向道路，南至錢塘江，西至西湖風(fēng)景名勝區(qū)界

線、龍門山、金魚井、西溪路、繞城公路、西溪文化旅游區(qū)北界線、紫金港、

余杭塘河北側(cè)干流、宦塘河、三墩鎮(zhèn)西規(guī)劃路，北至三墩經(jīng)濟(jì)適用房北界線、

余杭區(qū)界、謝家路、金昌路、鐵路(杭鋼集團(tuán)公司)、杭鋼集團(tuán)公司與半山路交匯處、半山山腳、廣濟(jì)路、石橋路、華豐路、丁石路、石祥路、與筧丁路交匯。錢塘江南岸區(qū)片：Ⅴ級(jí)地錢塘江南岸區(qū)片以外，東至鐵路、至蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)快速路、蕭山區(qū)界線（城市遠(yuǎn)景快速路）、西興鎮(zhèn)，南至03省道、濱興路、紅旗路、南環(huán)路、之江三號(hào)路、東冠路、杭聞公司、之江大橋至湘湖的規(guī)劃道路、之江大橋，西至錢塘江，北至Ⅴ級(jí)錢塘江南岸區(qū)片界線。之江國(guó)家旅游度假區(qū)片：東至杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)東界線，南至之江國(guó)家旅游度假區(qū)南界線、轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，西至之江國(guó)家旅游度假區(qū)西界線，北至之江國(guó)家旅

游度假區(qū)北界線、西湖風(fēng)景名勝區(qū)南界線。龍塢風(fēng)景區(qū)小和山森林公園區(qū)片：東至龍塢風(fēng)景區(qū)小和山森林公園東界線，南至龍塢風(fēng)景區(qū)小和山森林公園南界線，西至龍塢風(fēng)景區(qū)小和山森林公園西界線，

北至龍塢風(fēng)景區(qū)小和山森林公園北界線。龍塢風(fēng)景區(qū)南區(qū)片：東至龍塢風(fēng)景區(qū)南區(qū)的東界線，南至龍塢風(fēng)景區(qū)南區(qū)的南界線，西至龍塢風(fēng)景區(qū)南區(qū)的西界線，北至龍塢風(fēng)景區(qū)南區(qū)的北界線。蕭山城區(qū)片：蕭山城Ⅴ級(jí)地以外，東至鐵路，南至南環(huán)路以南的規(guī)劃路，西至蕭金路，北至北塘河及寧圍鎮(zhèn)鐵路以西的沿江地塊。臨平城區(qū)片：東至紅豐路，南至人民大道、東湖路、世紀(jì)大道，西至迎賓路，北至曙光路。下沙城區(qū)片：東至七號(hào)路，南至六號(hào)路，西至下沙鎮(zhèn)界線，北至二號(hào)路。杭州市區(qū)土地級(jí)別劃分范圍表土地級(jí)別四

至

界

線

范

圍Ⅶ級(jí)(1)北區(qū)片：Ⅵ級(jí)地北區(qū)片、下沙城區(qū)片和臨平城區(qū)片土地以外，東至臨平城規(guī)劃東界線與南界線、鐵路、繞城公路至下沙杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、錢塘江，南至錢塘江，西至規(guī)劃之江大橋、凌家橋、中村、小和山、閑林鎮(zhèn)、倉(cāng)前鎮(zhèn)、鐵路；北至鐵路、勾莊、鐵路、繞城公路、崇賢鎮(zhèn)、余杭區(qū)界線、星橋、臨平城規(guī)劃東界線，320國(guó)道。(2)錢塘江南岸區(qū)片：Ⅵ級(jí)地錢塘江南岸區(qū)片及蕭山城區(qū)片以外，東至繞城公路、杭甬高速公路、規(guī)劃高速鐵路、建設(shè)一路、下潦、新塘街道，南至聞堰鎮(zhèn)、湘湖旅游

度假區(qū)南界線、曹家橋、紹興縣界，西至錢塘江，北至Ⅵ級(jí)地錢塘江南岸區(qū)片界線、錢塘江。Ⅷ級(jí)(1)喬司區(qū)片：東至海寧市界，南至繞城公路，西至鐵路，北至Ⅶ級(jí)地臨平城區(qū)片界線。

(2)北區(qū)片：Ⅶ級(jí)地北區(qū)片土地以外，東至桐鄉(xiāng)、海寧市界，南至Ⅶ級(jí)地界線、錢塘江、富陽(yáng)市界，西至富陽(yáng)市界、樺林、孫家塢、中泰鄉(xiāng)、余杭組團(tuán)規(guī)劃區(qū)界線，北至鐵路、石墻里、連坎橋、河、良渚規(guī)劃建設(shè)區(qū)界線、柵莊橋、三家、超山風(fēng)景區(qū)南、臨平城北部規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊。塘棲的建成區(qū)及規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍。瓶窯區(qū)片：瓶窯規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)土地。江南城區(qū)片：Ⅶ級(jí)地以外，東至蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)西側(cè)規(guī)劃路、新塘街道新街鎮(zhèn)邊界，南至繞城公路；義蓬鎮(zhèn)、瓜瀝鎮(zhèn)、臨浦鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)區(qū)范圍。杭州市區(qū)土地級(jí)別劃分范圍表土地級(jí)別四

至

界

線

范

圍Ⅸ級(jí)北區(qū)片：Ⅷ級(jí)地以外，東至桐鄉(xiāng)市界，南至Ⅷ級(jí)地界線，西至富陽(yáng)市界、臨安市界、娘娘山、長(zhǎng)樂、鐵路，北至德清縣界。江南城區(qū)片：Ⅷ級(jí)地以外，包括瓜瀝集鎮(zhèn)規(guī)劃外行政轄區(qū)、義蓬鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃外行政轄區(qū)南沙大堤以南部分、臨浦集鎮(zhèn)規(guī)劃外浦陽(yáng)江以北

行政轄區(qū)、靖江、衙前、坎山、南陽(yáng)、河莊南沙大堤以南部分、義

橋繞城公路以南部分、所前繞城公路以南大部分地區(qū)。Ⅹ級(jí)北區(qū)片：東至鐵路，南至長(zhǎng)樂、娘娘山，西至臨安市界，北至銀子崗、白塘、牌樓山、牛角尖頂、德清縣界。江南城東區(qū)片：河莊南沙大堤以北部分、義蓬鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃外行政轄區(qū)南沙大堤以北部分、新灣鎮(zhèn)南沙大堤以南部分、黨山鎮(zhèn)行政轄區(qū)、黨灣鎮(zhèn)行政轄區(qū)。江南城南區(qū)片：臨浦鎮(zhèn)浦陽(yáng)江以南行政轄區(qū)。Ⅺ級(jí)北區(qū)片：東至Ⅹ級(jí)地界線，南至臨安市界，西至雞鳥山、白紙廠，北至德清縣界。江南城東區(qū)片：新灣鎮(zhèn)南沙大堤以北部分、農(nóng)二場(chǎng)、益農(nóng)鎮(zhèn)、一萬(wàn)七畝。江南城南區(qū)片：戴村鎮(zhèn)和義橋鎮(zhèn)許賢片、河上鎮(zhèn)。Ⅻ級(jí)市區(qū)范圍內(nèi)除Ⅰ－Ⅺ級(jí)以外的其余區(qū)域。備注上述文字表述以《杭州市區(qū)土地級(jí)別圖》為準(zhǔn)。杭州市區(qū)商業(yè)用地樓面地價(jià)表土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)

容積率Ⅰ級(jí)Ⅱ級(jí)Ⅲ級(jí)Ⅳ級(jí)Ⅴ級(jí)Ⅵ級(jí)Ⅶ級(jí)Ⅷ級(jí)Ⅸ級(jí)Ⅹ級(jí)Ⅺ級(jí)Ⅻ級(jí)2

.0455034552635221514258005253302752101751502

.5382229022213186111976724412772311761471263

.0330625111915161010365813822402001531271093

.52912221116861418912512336211176134112964

.02639200415281285827464305191160122102874

.5240618271394117175442327817514511193795

.0222016861286108169539025616113410285735

.520681570119810076483642391501259580686

.01926146311159386033392221401168974646

.51820138210548865703202101321108470607

.01729131310018425423042001251058067577

.516381244949797513288189119997663548

.015701192909764492276181114957260528

.51499113886873046926417310991695849≥9

.01446109883770445325416710587675648說(shuō)明1、樓面地價(jià)內(nèi)涵：各土地級(jí)別內(nèi)“五通一平”土地開發(fā)程度下的完整土地使用權(quán)平均價(jià)格，地價(jià)內(nèi)涵構(gòu)成由土地開發(fā)成本、級(jí)差地租和市政配套費(fèi)等三部分組成，這三部分在地價(jià)中所占的比例分別為45％、20％、35％(其中蕭山、余杭可視具體情況另行制定)。2、本標(biāo)準(zhǔn)適用于容積率大于2.0條件下的標(biāo)定地價(jià)測(cè)算。地塊容積率在本表的兩個(gè)區(qū)段間時(shí)，其樓面地價(jià)由市國(guó)土資源局綜合相鄰兩個(gè)樓面地價(jià)確定。3、本表中的土地級(jí)別按土地級(jí)別劃分范圍（及土地級(jí)別圖）確定，見附件1。4、蕭山區(qū)、余杭區(qū)所在級(jí)別的樓面地價(jià)可以本標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)下調(diào)15％執(zhí)行。5、當(dāng)?shù)貕K臨市區(qū)主要街道時(shí)，還應(yīng)按附件10標(biāo)準(zhǔn)另行加價(jià)。杭州市區(qū)土地用途分類與行業(yè)修正系數(shù)表用地類別行業(yè)類別行業(yè)修正系數(shù)商業(yè)用地金融、保險(xiǎn)、證券、電信、移動(dòng)、加油站、電力等營(yíng)業(yè)場(chǎng)所用地1.10運(yùn)動(dòng)保健休閑設(shè)施、夜總會(huì)、歌舞廳、俱樂部等用地1.05商店、商場(chǎng)、各類批發(fā)、零售市場(chǎng)等用地；飯店、餐廳、酒吧、賓館、招待所等用地1.00洗染店、維修網(wǎng)點(diǎn)、洗浴等服務(wù)設(shè)施用地0.80綜合用地各類寫字樓（含企業(yè)辦公樓）用地1.00文體、科研、設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)衛(wèi)、會(huì)展場(chǎng)館等公共設(shè)施用地0.80經(jīng)營(yíng)性地上停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流等用地0.60主題公園用地0.40住宅用地別墅、排屋等高檔住宅用地1.30普通住宅用地1.00工業(yè)用地工業(yè)、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地及交通、電訊（移動(dòng)）基站、供水、供電、供氣等市政公用設(shè)施用地1.00備注1、上述范圍以外的用地，由市國(guó)土資源局根據(jù)實(shí)際情況確定用地類別及相應(yīng)的行業(yè)修正系數(shù)；2、具有多種用途的土地應(yīng)按分?jǐn)偼恋孛娣e分別確定用地類別。杭州市區(qū)主要道路臨街土地出讓加價(jià)標(biāo)準(zhǔn)道路等級(jí)道路名稱標(biāo)

準(zhǔn)一級(jí)武林廣場(chǎng)、延安路、解放路西段(中河路以西)、湖濱路15000二級(jí)吳山廣場(chǎng)、體育場(chǎng)路中段(環(huán)城西路至中河路口)、慶春路西段(中河路口以西)、西湖大道西段(中河路以西)、環(huán)城西路、平海路(中河路以西)、武林路10000三級(jí)城站廣場(chǎng)、慶春路東段、解放路東段、中山中路、中山北路、體育場(chǎng)路(西段)、浣沙路、西湖大道東段(中河路以東)、鳳起路、湖墅南路、保俶路、曙光路8000四級(jí)老市區(qū)的環(huán)城東路、環(huán)城北路、中河路、南山路、建國(guó)路、天

目山路、莫干山路南段(文一路以南)、開元路、文苑路東段(古翠路以東)、文暉路西段(中河路以西)、清泰街、教工路南段(文一路以南)、秋濤北路、慶春東路；蕭山城區(qū)的市心路（潘水小區(qū)至機(jī)場(chǎng)路）、西河路、人民路；余杭臨平城區(qū)的北大街（邱

山大街至西大街）、木橋?yàn)I路、保健路、邱山大街（體育場(chǎng)路

至東湖路）6000五級(jí)市區(qū)其他道路1000~4000說(shuō)明臨街加價(jià)額=宗地臨街長(zhǎng)度×單價(jià)杭州市區(qū)土地級(jí)別分類細(xì)化表級(jí)別類別范

圍基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整幅度Ⅰ級(jí)1武林廣場(chǎng)地段、延安路地段、湖濱路地段、南山路地段、解放路地段、西湖大道地段、吳山廣場(chǎng)地段、環(huán)城西路地段+5%2體育場(chǎng)路地段、慶春路地段、鳳起路地段、武林路地段、中山路地段、平海路地段03其他與Ⅱ地相臨地段-5%Ⅱ級(jí)1與Ⅰ級(jí)地相臨地段及城站廣場(chǎng)地段、西湖大道地段、體育場(chǎng)路地段、慶春路地段、風(fēng)起路地段、解放路地段、中河路地段、東河沿岸地段、曙光

路地段、湖墅南路地段、黃龍?bào)w育中心地段+5%2保俶路地段、建國(guó)路地段、天目山路地段、杭大路地段、中山北路地段03其他與Ⅲ級(jí)地相臨地段-5%Ⅲ級(jí)1與Ⅱ級(jí)地相臨地段及湖墅南路地段、莫干山路地段、建國(guó)路地段、慶春東路地段、鳳起路地段、文三路地段、曙光路地段、浙大路地段、錢江新

城區(qū)地段+5%2上塘路地段、鼓樓地段、教工路地段、文二路地段、中河路地段、凱旋路地段、紹興路地段、河?xùn)|路地段03其他與Ⅳ級(jí)地相臨地段-5%杭州市區(qū)土地級(jí)別分類細(xì)化表級(jí)別類別范

圍基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整幅度Ⅳ-Ⅵ級(jí)1與上一級(jí)別相臨地段+5%2本級(jí)別中間地段03與下一級(jí)別相臨地段-5%Ⅶ-Ⅻ級(jí)1與上一級(jí)別相臨地段及已建成區(qū)地段+5%2規(guī)劃建設(shè)區(qū)域03非規(guī)劃建設(shè)區(qū)域-5%說(shuō)明1、為緩解土地級(jí)別之間級(jí)別差價(jià)太大的問(wèn)題，根據(jù)級(jí)別內(nèi)部土地優(yōu)劣條件進(jìn)一步把每個(gè)級(jí)別劃分為3類，以實(shí)現(xiàn)級(jí)別之間地價(jià)的平緩銜接。在執(zhí)行基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況可按上述幅度調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。其中1類為優(yōu)，在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上可上浮5%；2類為中，與級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)持平；3類為劣，在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上下降5%。2、在前述級(jí)別細(xì)化的基礎(chǔ)上，對(duì)臨西湖地段可再上浮20%；對(duì)臨錢塘江地段可再上浮10%。杭州市區(qū)土地用途分類與行業(yè)修正系數(shù)表用地類別行業(yè)類別行業(yè)修正系數(shù)商業(yè)用地金融、保險(xiǎn)、證券、電信、移動(dòng)、加油站、電力等營(yíng)業(yè)場(chǎng)所用地1.10運(yùn)動(dòng)保健休閑設(shè)施、夜總會(huì)、歌舞廳、俱樂部等用地1.05商店、商場(chǎng)、各類批發(fā)、零售市場(chǎng)等用地；飯店、餐廳、酒吧、賓館、招待所等用地1.00洗染店、維修網(wǎng)點(diǎn)、洗浴等服務(wù)設(shè)施用地0.80綜合用地各類寫字樓（含企業(yè)辦公樓）用地1.00文體、科研、設(shè)計(jì)、教育、醫(yī)衛(wèi)、會(huì)展場(chǎng)館等公共設(shè)施用地0.80經(jīng)營(yíng)性地上停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流等用地0.60主題公園用地0.40住宅用地別墅、排屋等高檔住宅用地1.30普通住宅用地1.00工業(yè)用地工業(yè)、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地及交通、電訊（移動(dòng)）基站、供水、供電、供氣等市政公用設(shè)施用地1.00備注1、上述范圍以外的用地，由市國(guó)土資源局根據(jù)實(shí)際情況確定用地類別及相應(yīng)的行業(yè)修正系數(shù)；2、具有多種用途的土地應(yīng)按分?jǐn)偼恋孛娣e分別確定用地類別。二、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本思路基本原理：替代原理，是市場(chǎng)法的一種特殊形態(tài)。市場(chǎng)法：以土地交易實(shí)例為參照物，

基準(zhǔn)地價(jià)修正法：試算樣點(diǎn)地價(jià)→標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)→基準(zhǔn)地價(jià)→

評(píng)估標(biāo)定地價(jià)。（以基準(zhǔn)地價(jià)的平均條件為參照物，屬于一個(gè)虛擬的“參照物”）地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)

×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)三、適用范圍①適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià)；②可以進(jìn)行大批量宗地地價(jià)的評(píng)估；③輔助方法。四、基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估的程序（P212）（一）收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料（二）確定修正系數(shù)表（三）調(diào)查修正系數(shù)表（四）調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件（五）制定被估宗地因素修正系數(shù)（六）確定被估宗地使用年期修正系數(shù)（七）確定期日修正系數(shù)（八）確定容積率修正系數(shù)（九）評(píng)估宗地地價(jià)§5.8

路線價(jià)法一、路線價(jià)的含義和理論依據(jù)（一）路線價(jià)法的含義指對(duì)面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)宗地：深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地，面積大小隨各國(guó)而異。美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)宗地：位于街區(qū)中間寬1英尺、深100（30.48米）英尺的狹長(zhǎng)地塊；日本：寬3.63米，深16.36米的長(zhǎng)方形地塊臺(tái)灣：寬1米，深18米。實(shí)際估價(jià)中的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)。（二）理論依據(jù)地價(jià)遞減：地價(jià)隨距街道距離增大而遞減；替代原理：市場(chǎng)法的一種，其參照物是路線價(jià)對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)宗地。二、計(jì)算公式宗地總價(jià)=路線價(jià)（總價(jià)）×深度百分率×臨街寬度宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度±其他條件修正額三、適用范圍適宜于同時(shí)對(duì)大量土地同時(shí)進(jìn)行估價(jià)，如土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估。四、路線價(jià)法的程序（一）路線價(jià)取段的劃分（二）標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定（三）路線價(jià)的評(píng)估（四）深度百分率表的制作（五）宗地價(jià)值的計(jì)算五、深度百分率表（1）含義：深度百分率，又稱深度指數(shù)，是地價(jià)隨臨街深度長(zhǎng)短變化的比率?！?/p>

宗地的寬度、深度、形狀、面積等，均會(huì)影響地價(jià)，深度影響較大。深度百分率的表現(xiàn)形式①單獨(dú)深度百分率（遞減）

＝

a1/標(biāo)準(zhǔn)深度單位面積a1＞a2＞a3＞…＞an-1＞an②累計(jì)深度百分率（遞增）a1

＜（a1+

a2

）＜（a1+

a2

+a3）＜…＜

a1+

a2+

…+

an③平均深度百分率（遞減）制作深度百分率應(yīng)考慮的因素①確定標(biāo)準(zhǔn)深度；②確定級(jí)距；③確定單獨(dú)深度百分率；④根據(jù)需要采用累計(jì)或平均深度百分率。例P219：“四三二一”法則標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，級(jí)距為25英尺，單位（%）深度（英尺）2550751001251501752