房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)10

第10章城市的土地使用模式一、城市土地的集約利用與規(guī)模利用二、城市土地空間布局三、城市土地使用模式的創(chuàng)新本節(jié)問題及思路每個城市的土地使用模式是如何形成的?遵循著怎樣的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，又如何影響這一城市的房地產(chǎn)價值?最早的關(guān)于房地產(chǎn)投資方面的金科玉律是：Location,Location,and

Location.空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究重點(diǎn)：位址在哪兒，為什么選這個位址和選這個位址的結(jié)果？讓我們從空間經(jīng)濟(jì)學(xué)開始一、城市土地的集約利用與規(guī)模利用土地報酬遞減與城市土地集約利用專題研究：最佳容積率的確定城市土地規(guī)模利用土地報酬遞減的三個階段城市土地集約利用-城市土地資源利用挖潛聚集潛力：加大基礎(chǔ)設(shè)施投入等結(jié)構(gòu)潛力：調(diào)整用途結(jié)構(gòu)等空間潛力：地上、地下空間等法國巴黎拉德芳斯新凱旋門專題研究：最佳容積率的確定容積率=建筑面積/用地面積容積率與建筑密度、建筑高度的關(guān)系容積率衡量土地開發(fā)強(qiáng)度外部性、容積率限定及容積率彈性圖1開發(fā)商最佳容積率選擇最佳容積率F′價值容積率邊際成本（MC）邊際收益（MP）圖2個體與公共的最佳容積率選擇P*P′F*F′價值容積率社會邊際成本個體邊際成本個體邊際收益社會邊際收益城市土地規(guī)模利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)與規(guī)模不經(jīng)濟(jì)集聚經(jīng)濟(jì)與集聚不經(jīng)濟(jì)開發(fā)活動中的土地規(guī)模利用城市的合理規(guī)模城市化道路選擇之爭城市規(guī)模效用關(guān)系圖二、城市土地空間布局區(qū)位理論城市土地利用空間形態(tài)城市土地使用中的政府干預(yù) 案例研究：城市交通可達(dá)性與居住空間格局演變分析——以南京市為例農(nóng)業(yè)區(qū)位論：關(guān)于位置、地租、集約利用1—自由農(nóng)作圈；2—林業(yè)圈；3—輪栽作物圈；4—谷草式農(nóng)業(yè)圈；5—三圃式農(nóng)業(yè)圈；6——畜牧圈圖10-1農(nóng)業(yè)土地利用的杜能圈結(jié)構(gòu)示意圖工業(yè)區(qū)位論：工業(yè)選址的運(yùn)費(fèi)、勞動、集聚綜合最低成本圖10-2工業(yè)區(qū)位三角形商業(yè)區(qū)位論：等級—規(guī)模的形成圖10-3中心地六邊形市場區(qū)的形成過程城市土地利用的空間形態(tài)城市空間的歷史形成？城市空間形態(tài)的變化？看不見得手和看得見的手？——居民、企業(yè)、政府市場經(jīng)濟(jì)的解釋：投標(biāo)租金曲線R商業(yè)工業(yè)居住農(nóng)業(yè)Od圖10-4不同用途土地的投標(biāo)租金曲線從單一中心城市到多中心城市同心圓模式（原型城市——芝加哥1925）—1—中心商務(wù)區(qū)；2—過渡區(qū)；3—工人住宅區(qū)；4—中產(chǎn)階級住宅區(qū)；5—通勤帶圖10-6

伯吉斯的同心圓模式扇形模式（1939美國64個中小城市）—1—中心商務(wù)區(qū)；2—批發(fā)和輕工業(yè)帶；—3—低收入住宅區(qū)；

4—中收入住宅區(qū)；5—高收入住宅圖10-7

霍伊特的扇形模式多核心模式（原型城市——波士頓1945）圖10-8哈里斯和烏爾曼的多核心模式政府干預(yù)土地使用土地使用中的外部性正外部性負(fù)外部性政府干預(yù)案例研究：更合理的土地使用模式外部經(jīng)濟(jì)影響普遍發(fā)生在城市某個位置的開發(fā)和整個都市區(qū)其他土地之間。為了使模型簡化，我們假定這里存在一個單一中心的城市，只有居住和工業(yè)兩種用途，假設(shè)工業(yè)噪音和污染將使居民產(chǎn)生一筆額外的費(fèi)用，該費(fèi)用隨著家庭和企業(yè)之間距離的增大而減小。城市可能出現(xiàn)的兩種市場平衡狀態(tài)：政府干預(yù)的必要外部性存在導(dǎo)致市場失靈：工業(yè)用地的負(fù)外部性存在阻礙了居民為城市中心用地支付更高的價格實(shí)現(xiàn)用途的轉(zhuǎn)換。優(yōu)化土地使用模式，實(shí)現(xiàn)集體利益最優(yōu)引入一種激勵或約束機(jī)制：獎勵、補(bǔ)償或課稅案例研究：南京市居住空間格局的形成南京市主城區(qū)分片示意圖南京市中心區(qū)與國際大都市中心區(qū)人口密度情況的比較城市中心區(qū)美國紐約曼哈頓地區(qū)法國巴黎市區(qū)日本東京市區(qū)美國費(fèi)城市區(qū)日本大都市區(qū)南京中心區(qū)人口密度（萬人/km2）2.02.01.41.21.22.45基于規(guī)劃引導(dǎo)的城市居住空間發(fā)展趨勢分析通過國家制定的適宜的人居環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)來確定合理的人口容量在合理人口容量的基