仁恒森蘭雅苑

案例分析-仁恒森蘭雅苑用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020上海事業(yè)部營銷部

2012-6項(xiàng)目基本信息開發(fā)商：上海仁恒森蘭置業(yè)有限公司

物業(yè)顧問：上海仁恒物業(yè)管理有限公司開盤時(shí)間：2012-4-10入住時(shí)間：2012年底占地面積：平方米

建筑面積：平方米

容積率：1.6綠化率：35%裝修情況：全裝修物業(yè)地址：浦東蘭谷路1888弄物業(yè)費(fèi)：5.6元/平方米*月車位比：1:1.5項(xiàng)目由12-17層的小高層、7-12層的復(fù)式多層和4層的疊加別墅組成用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020生活配套交通：①緊鄰地鐵6號線五洲大道站，到達(dá)世紀(jì)大道站約20分鐘②五洲大道→翔殷路隧道→中環(huán)→上海市區(qū)③張揚(yáng)北路→上海市區(qū)商業(yè)：項(xiàng)目南面自帶規(guī)劃社區(qū)商業(yè)街（在建），北面規(guī)劃有約

8萬方森蘭商都購物中心和52萬方國際商業(yè)商務(wù)區(qū)學(xué)校：項(xiàng)目住宅南面規(guī)劃有一所幼兒園和一所中小學(xué)，北面規(guī)劃一所幼兒園、一所初級中學(xué)和一所國際學(xué)校，規(guī)劃教育配套比較齊全公園：項(xiàng)目東面毗鄰140萬方的森蘭體育主題公園，北面為32萬方的森蘭湖，整體環(huán)境規(guī)劃比較優(yōu)越用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020成交情況成交情況：項(xiàng)目由平層公寓、復(fù)式和疊加別墅三種產(chǎn)品組成，一期房源全部已拿到預(yù)售證，平層成交最好，其中214-219㎡的平層戶型成交最好，去化率達(dá)到了78.13%；7層復(fù)式戶型與12層復(fù)式基本相同，其中12層復(fù)式還未推出；疊加別墅有1復(fù)2和3復(fù)4兩種戶型構(gòu)成，其中321㎡（1復(fù)2）成交好于358㎡（3復(fù)4）項(xiàng)目2011年8月底開盤，截止至2012年5月31日，簽約了321套，去化率為40.94%佑威數(shù)據(jù)截止到2012-5-31網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)截止到2012-5-31用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020預(yù)售戶型配比及去化12-17層平層公寓12-17層平層公寓頂層復(fù)式7層復(fù)式12層復(fù)式4層疊加整體情況戶型91㎡152㎡183-188㎡214-219㎡240㎡281-287㎡305-314㎡179㎡(平層)247㎡327㎡332-337㎡186㎡(平層)255㎡338㎡345-348㎡321㎡（1復(fù)2）358㎡（3復(fù)4）套數(shù)9898208128618844440444206868784占比12.50%12.50%26.53%16.33%0.77%2.30%1.02%0.51%0.51%0.51%5.10%0.51%0.51%0.51%2.55%8.67%8.67%100.00去化45448710011217195321去化率45.92%44.90%41.83%78.13%0.00%5.56%12.50%50.00%0.00%0.00%42.50%0.00%0.00%0.00%0.00%27.94%7.35%40.94%成交情況佑威數(shù)據(jù)截止到2012-4-30成交情況：2011年9月-2012年2月，每月成交套數(shù)不足10套，2012年3月價(jià)格松動(dòng)后每月成交10套左右成交均價(jià)：2011年9月-2012年1月，成交均價(jià)在3.95-4.06萬元/平之間波動(dòng)，2012年2月-4月，成交均價(jià)處于低位，在3.56-3.58萬元/平之間成交情況：2011年9月僅成交4套，2011年10月價(jià)格稍有松動(dòng)，成交了13套，2011年11月-

2012年2月每月成交不足5套，2012年3月價(jià)格降幅較大，成交了8套，但仍去化緩慢成交均價(jià)：2011年9月成交均價(jià)4.22萬元/平，

2011年10月價(jià)格降了2000元/平左右，2012年3月成交均價(jià)達(dá)到最低值3.56萬元/平，2012年3月-4月，成交均價(jià)處于低位，在3.56-3.61萬元/平之間用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020成交情況佑威數(shù)據(jù)截止到2012-4-30成交情況：2011年9月當(dāng)月成交套數(shù)49套，

2011年10月-2012年2月，每月成交套數(shù)在10套以下，2011年10月-2012年4月，總體去化緩慢成交均價(jià)：2011年8月-2011年10月，成交均價(jià)在4.03-4.1萬元/平之間波動(dòng)，2011年11月-

2012年4月，成交均價(jià)處于低位，在3.43-3.57萬元/平之間（2011年12月均價(jià)偏高，數(shù)據(jù)可能有點(diǎn)問題）成交情況：2011年9月成交了58套，2011年10-2011年2月，每月成交套數(shù)不足10套，2012年2月價(jià)格松動(dòng)后，2012年3月成交了12套，本戶型為項(xiàng)目成交最好戶型用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020成交均價(jià)：2011年9月-2012年3月，成交均價(jià)在3.81-4.01萬元/平之間波動(dòng)，2012年2月-4月，成交均價(jià)處于低位，在3.57-3.62萬元/平之間成交情況成交情況：2011年9月當(dāng)月成交套數(shù)14套，2011年10月-2012年3月，就基本賣不動(dòng)成交均價(jià)：2011年8月-2011年9月，成交均價(jià)在4.36萬元/平座椅，2011年10月-2012年4月，成交均價(jià)處于低位，在4.00-4.01萬元/平之間（成交套數(shù)少，較難判斷價(jià)格是否有松動(dòng)）用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020成交情況成交情況：2011年9月當(dāng)月成交套數(shù)10套，2011年10月-2012年4月，每月成交套數(shù)在5套以下，

2012年3月價(jià)格降幅較大，當(dāng)月也僅成交4套，總體去化緩慢成交均價(jià)：2011年9月-2011年11月，成交均價(jià)在7.07-7.27萬元/平之間波動(dòng)，2012年3月-

2012年4月，成交均價(jià)處于低位，在6.56-6.62萬元/平之間（因2011年12月-2012年3月之間沒有成交，價(jià)格松動(dòng)的具體開始時(shí)間較難確定）成交情況：2011年9月當(dāng)月成交套數(shù)僅2套，

2011年10月-2012年4月，基本賣不動(dòng)成交均價(jià)：2011年9月-2011年11月，成交均價(jià)在5.24-5.25萬元/平之間波動(dòng)用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020戶型分布17層平層公寓區(qū)12層復(fù)式公寓12層平層公寓區(qū)4層疊加別墅區(qū)7層復(fù)式公寓項(xiàng)目一期已全部取得預(yù)售證用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020戶型分布91㎡中間套152㎡邊套183-185㎡214-219㎡179㎡（1層）247㎡復(fù)式332-350㎡復(fù)式321㎡（1復(fù)2）358㎡（3復(fù)4）用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020外立面仿洞石干掛用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020項(xiàng)目外立面為干掛石材，整體效果較佳圍擋、廣告大牌項(xiàng)目四周圍擋項(xiàng)目道旗（五洲大道）用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020看房動(dòng)線項(xiàng)目平層公寓看房樣板段基本沒什么包裝，主要是公共部位和樣板房做的比較好公共部位樣板房售樓處項(xiàng)目售樓處用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020五洲大道→看房通道看房通道內(nèi)部，沒任何裝飾在售主力戶型（平層公寓）91平中間套

2/2/1152平邊套

3/2/2用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020在售主力戶型（平層公寓）214平

4/2/3183平

4/2/2用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020在售主力戶型（復(fù)式）下層用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020上層350平4/3/4在售主力戶型（復(fù)式）下層上層336平4/3/4戶型與350平基本相同用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020在售主力戶型（疊加）322平邊套（1復(fù)2）用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020地下二層地下一層一層二層在售主力戶型（疊加）325平中間套（1復(fù)2）地下二層地下一層一層二層戶型與322平邊套基本相同用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020在售主力戶型（疊加）358平邊套（3復(fù)4）地下二層一層三層四層屋頂花園用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020在售主力戶型（疊加）358平中間套（3復(fù)4）地下二層一層三層四層屋頂花園戶型與358平邊套基本相同用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020戶型分析---91平2/2/1小結(jié)：戶型兩房朝南，采光良好，整個(gè)戶型緊湊實(shí)用入門玄關(guān)，保證了戶型的私密性衛(wèi)生間干濕分離，方便使用附贈(zèng)大面積飄窗，采光良好客廳面寬3.9米，連接南面大陽臺，舒適性較高用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020戶型分析---152平3/2/2附贈(zèng)約8㎡入戶花園，附加值較高廚房配置整體品質(zhì)較高戶型活動(dòng)區(qū)獨(dú)立餐廳寬敞明亮，墻面皮革材質(zhì)交付，大氣奢華用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020戶型分析---152平3/2/2戶型休息區(qū)大面積儲藏室設(shè)計(jì)，方便實(shí)用同時(shí)保證了房間的私密性主臥附贈(zèng)大面積飄窗，采光良好拐角開窗，增加了房間的采光主次臥室內(nèi)櫥柜內(nèi)部自動(dòng)掛衣桿和射燈配置，設(shè)計(jì)人性化小結(jié)：戶型動(dòng)靜分離，贈(zèng)送大面積入戶花園和主臥飄窗，附加值較高，整個(gè)戶型設(shè)計(jì)比較人性化用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020戶型分析---183平4/2/2戶型活動(dòng)區(qū)朝南客廳面寬達(dá)4.95米，連接大面積的觀景陽臺，采光良好且舒適性高廚房L型操作臺設(shè)計(jì)，方便多人使用，設(shè)備用房設(shè)計(jì)，可改造成保姆房等一梯一戶設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)戶型的尊貴與私密性，贈(zèng)送入戶

花園，附加值較高用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020戶型分析---183平4/2/2戶型休息區(qū)拐角開窗，增加了房間的采光小結(jié)：戶型贈(zèng)送大面積入戶花園，附加值較高，近5米客廳面寬，寬敞大氣，整個(gè)戶型設(shè)計(jì)大氣奢華超大主臥配備獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間，更顯奢華尊貴雙面開窗，增加了房間的采光用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020戶型分析---214平4/2/3戶型活動(dòng)區(qū)5.2米超大客廳面寬，連接南面大面積觀景陽臺，大氣奢華保姆間設(shè)計(jì)，靠近廚房，方便實(shí)用用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020戶型分析---214平4/2/3主臥獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間設(shè)計(jì)，雙面開窗，增加了房間的采光。更顯大氣奢華，而且舒適性高小結(jié)：戶型贈(zèng)送大面積入戶花園，附加值較高，5.2米客廳面寬，寬敞大氣，三個(gè)臥室朝南，舒適性高，整個(gè)戶型設(shè)計(jì)大氣奢華次臥獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，實(shí)用方便用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020戶型分析---336-350平4/3/4（復(fù)式下）層附贈(zèng)中庭大面積陽臺，附加值高，同時(shí)增加了各個(gè)房間的采光5米面寬客廳，雙面采光，大氣通透用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020戶型分析---336-350平4/3/4（復(fù)式）上層家庭室北面采光，提供全家休閑場所書房連接北面陽臺，設(shè)計(jì)人性化小結(jié)：戶型采光良好，整體感覺大氣奢華，設(shè)計(jì)舒適人性化用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020地下二層地下一層戶型分析---疊墅322平邊套4/3/4（1復(fù)2）附送地下二層儲藏空間無窗，采光較差露天游泳池，但私密性較差地下室下沉庭院設(shè)計(jì)，采光較好用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020一層二層戶型分析---疊墅322平邊套4/3/4（1復(fù)2）7.2米大面寬客廳，大氣奢華，采光良好超大面積門廳和入戶衣帽間設(shè)計(jì)，更顯大氣二層臥室全朝南，舒適性較高，主臥設(shè)計(jì)大氣奢華，更顯尊貴感小結(jié)：戶型采光良好，地下室贈(zèng)送約210㎡，附加值較高，客廳和主臥大面寬設(shè)計(jì)，整體感覺大氣奢華，臥室全朝南設(shè)計(jì)，舒適度高而且人性化用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020地下二層一層屋頂花園用心構(gòu)筑美好生活19/20/2020戶型分析---疊墅358平邊套4/3/4（3復(fù)4）贈(zèng)送約100㎡的屋頂花園，附加值高三層四層戶型分析---疊墅358平邊套4/3/4（3復(fù)4）小結(jié)