上海大寧國際商業(yè)廣場調(diào)研報告

上海大寧國際商業(yè)廣場市場調(diào)查報告小組成員：蔣栩、金家葦、顧聰、

張俊智、劉惠群、沈海潁、何昕琳、鞠圓目錄:?第一部分概況?第二部分商業(yè)分布?第三部分分析第一部分：大寧概況簡介1.5.概況項目介紹技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃現(xiàn)有建筑概況本項目所在閘北區(qū)地處上海中心城區(qū)北部，大寧路和共和新路交界處，

是大寧國際社區(qū)的主要功能板塊之一；大寧國際的出現(xiàn)改變了以往閘北地區(qū)

無核心商業(yè)休閑中心的狀況，成為以

服務(wù)閘北為主，并輻射到寶山、虹口、普陀等區(qū)域的上海北區(qū)最為典型的商

業(yè)休閑中心之一。周邊建有寶華現(xiàn)代城，慧芝湖花園，明園森林都市等住宅社區(qū)；上海馬戲城，市北體育場等文化娛樂設(shè)施及上海大學(xué)，復(fù)旦大學(xué)等教育基地交通緊鄰南北高架，地鐵和直達項目的20多條公交線路使上海大寧國際商業(yè)廣場擁有便利的交通網(wǎng)絡(luò)。地鐵——離地鐵1號線延長路站僅80米；離人民廣場僅5個地鐵站公交——公交車46、79、95、107、114、220、222等20多條公交線路直達本項目開車——中環(huán)與南北高架皆有下匝道可直接通往大寧國際商城?項目技術(shù)指標(biāo)?占地面積：55000m

2?總建筑面積：250000m

2?地上建筑面積：200000m

2?地下建筑面積：50000m

2?車位：1300個（地下）?容積率：4.50項目介紹規(guī)劃總結(jié)?大寧國際商業(yè)廣場地處上海全新的核心地段，是一個集商務(wù)酒店、

辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設(shè)施等8大功能于一體的綜合性項目，它的出現(xiàn)改變了以往閘北地區(qū)無核心商

業(yè)休閑中心的狀況，成為以服務(wù)閘北為主，并輻射到寶山、虹口、

普陀等區(qū)域的上海北區(qū)最為典型的商業(yè)休閑中心之一。第二部分：商業(yè)劃分1.5.功能分區(qū)主力店車庫車位交還布局招商情況現(xiàn)有建筑大寧國際商業(yè)廣場共有15棟錯落有致的建筑、11個大小廣場和庭院、約2公里步行街，其現(xiàn)代建筑風(fēng)格的設(shè)計，并重以人為本，與消費者的生活習(xí)慣和要求融匯，創(chuàng)舒適愜意的生活、消費，重新塑造了上海傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)，為延續(xù)上海市民的“逛街文化”，提供一個有品味、高水平、具規(guī)模的現(xiàn)代化平臺。功能分區(qū)01座服飾、數(shù)碼、培訓(xùn)02座服飾、影院05座電器賣場、餐飲、健身06座服飾、餐飲、保健、手機08座家居、餐飲、游藝、鞋、眼鏡、

KTV09座餐飲、飾品、服飾、鞋10座服飾、內(nèi)衣、美發(fā)、超市、家紡、保健、銀行11座餐飲、服飾12座餐飲、玩具、童裝、攝影、游藝、大賣場、酒店1座商戶樓棟1座品牌類別營業(yè)面積（

m2)蘋果專賣數(shù)碼128C&A服飾1600英孚教育培訓(xùn)360C&A門面2座商戶2座SPORT

100服飾3300上影星匯影城影院4300ICE

Cube綜合50上影星匯影城SPORT

1005座商戶一茶一坐餐飲50國美電器電器35705座星巴克餐飲350味千拉面餐飲560星之健身健身1196國美電器樓棟品牌類別營業(yè)面積（m2)Jack&JONE服飾96INVERSO服飾156旺池川菜餐飲280炭火烤肉餐飲216小紹興酒店餐飲180卡賓服飾176大家樂餐飲280吉蒂屋禮品66ONLY餐飲2106座SWATCH手表12藍蛙西餐廳餐飲104三星Anycall手機48赤坂亭炭火日本料理餐飲150老正興菜館餐飲396哈根達斯餐飲128Vero

Mode服飾96藍瑪水療護理保健594沈大成上海小吃餐飲288Karl

Kani服飾646座商戶樓棟8座品牌I

Pure鈦金飾品類別飾品營業(yè)面積（

m2)4奔趣64MEWE創(chuàng)意禮品禮品4棒！約翰餐飲384卡迪娜鞋169必勝客餐飲160LZ生活經(jīng)典1樓服飾169游歌KTVKTV2320釜山料理餐飲384宏圖三胞配套720哈森鞋160亮視點眼鏡96THEFACESHOP化妝品24水星家紡家紡110KFC餐飲216多果手機玩樂手機8LZ生活經(jīng)典2樓服飾3008座商戶樓棟9座品牌Dairy

Queen類別餐飲營業(yè)面積（m2)48品牌Bread

TALK類別餐飲營業(yè)面積（m2)48艾格服飾160Blue

Zeng服飾32新雅粵菜餐飲336沙萊娜意大利餐廳餐飲324LATINA餐飲180Wing翼cafe&food餐飲130V

ONE服飾48康怡泰式休閑中心餐飲532漢堡王餐飲120acupuncture品牌服服飾80豆撈坊餐飲210飾鞋好瞳寶眼鏡70Promod服飾70金蘭閣菜館餐飲588CLOS飾品飾品32奧卡索48UNISEX服飾72珍湘新概念餐飲345巴黎貝甜餐飲64時間廊手表80樂天小廚餐飲120LOGINI飾品飾品309座商戶10座商戶樓棟品牌類別營業(yè)面積（

m

2)品牌類別營業(yè)面積（

m

2)KAN

ZENINE48黛安芬內(nèi)衣18夏龍娜化妝品化妝品16路易莎家紡家紡78夏氏琉璃飾品10貝拉維拉服飾135阿努比斯飾品36菲比飾品飾品12富挺內(nèi)衣內(nèi)衣40宿野整體形象設(shè)計美發(fā)135中國銀行銀行76Rain服飾服飾16Peki飾品飾品7王泉湖足道保健342東影時尚專業(yè)美發(fā)美發(fā)270卡西歐手表3210座香榭里家紡家紡48依絲艾拉24達吉斯內(nèi)衣內(nèi)衣16聯(lián)通營業(yè)廳通訊144HANES

內(nèi)衣內(nèi)衣24華歇爾內(nèi)衣32言尚服飾服飾48賽拉維家紡家紡5424BONI服飾64古今內(nèi)衣內(nèi)衣30伊泰鑫娜16Disney飾品飾品4屈臣氏超市252久力珠寶飾品32ELLE配飾18主力店時尚購物這里的品牌多達100百家左右，算不上像恒隆、美美那種高端品牌，屬于普通學(xué)生和工薪家層都普遍能承受的品牌，運動系列如：Nike、Adidas、Reebok、Converse、New

Balance、Puma、

North

Face、Colombia、Walker

Shop等，流行服飾系列如：加拿大Freedom

Central集團旗下的UR2B提供10多個時尚服裝品牌、In-Base時尚服飾專門店的20多個品牌、Only/Vero

Moda/Jack&

Jones；Etam旗下多個品牌、V-one男女服飾旗艦店，另外，來自歐洲的著名C&A服裝百貨店即將在本項目開設(shè)其在中國的首家旗艦店以及來自法國的Promod女裝時尚品牌也落戶于大寧國際商業(yè)廣場。11座商戶11座時尚基地服飾3500漢泰餐廳餐飲500巴貝拉餐飲50012座商戶樓棟12座品牌類別營業(yè)面積（

m2)品牌類別營業(yè)面積（m2)小福特代爾童裝36明日天才143鐵騎兵團32龍子太郎童裝32學(xué)樂英語培訓(xùn)189OKAIDI童裝24大寧創(chuàng)意基地4000蝶翠軒餐飲540寰宇車模玩具108Konuma

Kids48卡迪尼樂園游藝3500米笑時尚美食餐飲352下一代32奕品圍棋游藝48必格玩具玩具24玩不累游戲中心游藝32大潤發(fā)大賣場20000一品一味餐飲152云泰園餐飲96辛巴達新疆菜餐飲210雅多童裝童裝32天線寶寶兒童攝影攝影216黑暗餐廳餐飲312詩婷保健60翻斗樂250吉旺茶餐廳餐飲450品勞坊餐飲190戰(zhàn)鼓ZARK模型玩具24真火炭烤魚餐飲135天才寶貝96韓鄉(xiāng)園燒烤餐飲414TOMKID童裝24荷風(fēng)軒餐飲286玩具反斗城游藝250凱柔玩具玩具40雍豐酒家餐飲725博士蛙365童裝64金唐年代餐飲667?超級市場:2萬m

2的大型賣場由臺灣品牌“大潤發(fā)”經(jīng)營(12座南側(cè)2-3層)主力店「大潤發(fā)流通事業(yè)股份有限公司」由潤泰集團成立于

1996年，以最直接、最生活化的方式為消費者服務(wù)，網(wǎng)羅優(yōu)秀

的經(jīng)營管理人才，運用電腦化營運系統(tǒng)，快速地在臺灣展店，目前在全省已成立了24個服務(wù)據(jù)點，為顧客架構(gòu)出完整的全省服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

1997年更在大陸成立「上海大潤發(fā)有限公司」，藉由成功的臺灣經(jīng)驗進軍大陸，在華北及華東地區(qū)已成立超過

60家分店。主力店?大寧福朋喜來登集團酒店(12座北側(cè)1至4層)上海大寧福朋喜來登集團酒店位于以完善的基礎(chǔ)設(shè)施、濃郁的文化氛圍、眾多高等學(xué)府以及多媒體產(chǎn)業(yè)區(qū)而聞名的閘北區(qū)。地處上海首座集商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設(shè)施等功能為一體的時尚新地標(biāo)——大寧國際商業(yè)廣場內(nèi)，酒店擁有優(yōu)越的地理位置，距地鐵延長路站僅一步之遙，便捷出入內(nèi)環(huán)及中環(huán)高架。主力店大型主題游樂園：由臺灣卡通尼集團設(shè)立的3500m

2卡童尼大型主題游樂園，它為幼兒，青少年提供益智類的電子游戲(12座５層）功能分區(qū)面積配比空間布局地上部分面積

30000m222222地下部分功能

商務(wù)酒店辦公樓

商業(yè)零售餐飲/娛樂教育文化和生活配套停車場和公共區(qū)域停車場及設(shè)備房39000m50000m45000m15000m21000m50000m2占比

12.0%15.6%20.0%18.0%6.0%8.4%20.0%合計250000m2交通布局次入口次入口步行街動線圖主入口車庫車位?地下建筑面積：50000m

2?車位：1300個（地下）招商情況項目名稱：大寧國際商業(yè)廣場租售狀態(tài)：租賃環(huán)線位置：內(nèi)環(huán)內(nèi)項目性質(zhì)：百貨所在商圈：大寧商圈業(yè)態(tài)：零售，娛樂，服務(wù)，餐飲營業(yè)面積：110000平方米總建筑面積：120000商鋪類型：獨立商鋪開發(fā)商：上海福樂思特房地產(chǎn)發(fā)展有限公司出租率：100%參考租金：10-15元/平方米.天辦公樓招租借情況辦公項目：大寧國際商業(yè)廣場租售狀態(tài)：出租項目等級：乙級項目類型：辦公出租率：90%辦公建筑面積:38154㎡建筑層數(shù):10層建筑形態(tài):1棟10層1棟9層1棟8層1棟7層標(biāo)準(zhǔn)層凈高:2.60米標(biāo)準(zhǔn)層面積:1125平方米得房率:75%租金（至2008年6月）：0.89-0.9美2元/平方.天商業(yè)總結(jié)?酒店，辦公樓，購物，餐飲，娛樂，教育及服務(wù)等功能的組合使項目成為目前滬北唯一完善的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)?散布在各建筑裙樓的商業(yè)店面，及開放式建筑群落，充分體現(xiàn)商業(yè)街區(qū)概念?沿步行街分布的雕塑，模型等景致及流動的載客車，盡力為消費者提供輕松購物的氛圍第三部分：分析2.3.4.5.1.

整個項目的商業(yè)定位消費客群定位招商途徑目前現(xiàn)在狀及在上海商業(yè)定位成功借鑒6.

得失分析項目商業(yè)定位生活中心將“生活、工作、消費”的人文活動融會在一起為消費者提供一個“方便”，“快捷”，“多元化”的消費聚集點讓人們在一個多元化的環(huán)境中享受城市生活帶來的美好體驗消費客群類別店名人均消費電影院上影星匯影城30-80娛樂KTV游歌量飯式KTV25-80中式新雅粵菜館、蝶翠軒、小紹興、沈大成50-200餐飲西式KFC、必勝客、星巴克、巴貝拉30-100購物服飾Only、Jack&Jones、Etam、Bellvilles、ESPRIT100-300飾品CLOS、LOGINI、I

Pure、Disney會所美容、健身王泉湖足道、星之健身、東影時尚專業(yè)美發(fā)100-200從上表可以看出：1.大寧國際商業(yè)廣場的消費層次為中高端；2.主要的潛在消費客群：18-35歲左右.以年輕情侶,玩伴為單位.這批客群是消費力最強的一個團隊.消費客群地方分析?周邊項目３公里范圍內(nèi)匯集了寶華現(xiàn)代城、慧芝湖花園、新梅共和城、歌林春天、嘉利明珠城等大量高端樓盤，所輻射的高端穩(wěn)定消費客群達

5萬。?他區(qū)消費寶山:因配套較為落后,寶山的居民原本對市中心的消費依賴部分會負(fù)載至大寧版塊.普陀:當(dāng)?shù)氐木用衩芏缺容^大,與消費區(qū)域的分配不成正比,大寧版塊的建立,將會令他們有多一個選擇.楊浦虹口:當(dāng)?shù)爻跤邢笪褰菆鲞@樣的消費新興地點,但由于部分領(lǐng)近大寧地區(qū),也還是會有相當(dāng)一批較近的居民會選擇來此消費.目前背景現(xiàn)狀及在上海的商業(yè)地位整個國際社區(qū)由六個功能板塊組成：（1）大寧國際商業(yè)廣場（

2）申城第一生態(tài)綠地（

3）多媒體谷和市北工業(yè)新區(qū)（4）國際居住園區(qū)；（

5

）上海馬戲城、市北體育場等，

“國際行業(yè)協(xié)會（上海）總部集聚區(qū)”(6)在周邊區(qū)域范圍內(nèi)集聚著上海大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、同

濟大學(xué)（分校）以及享譽國內(nèi)的上海閘北教育

基地，可以滿足不同層次的教育和培訓(xùn)的需求。隨著大寧國際社區(qū)建設(shè)的不斷深入，它將成為

閘北區(qū)的焦點，上海房產(chǎn)的新景象。大寧國際社區(qū)未來幾年內(nèi)的規(guī)劃相當(dāng)突出，已成為整個閘北最適宜居住且最具潛力

的區(qū)域之一。未來大寧的城市功能定位是：環(huán)

境優(yōu)美、生活服務(wù)設(shè)施齊備的生態(tài)型、低密度、國際化、大型綜合社區(qū)。附近:大寧國際社區(qū)樓盤簡介———共和新路廣中路口，緊鄰地鐵一號線出口以及南北高架匝口，交通非常方便。項目由上海▉寶華現(xiàn)代城寶華現(xiàn)代城位于大寧國際社區(qū)核心位置開發(fā)企業(yè)50強之一的寶華集團投資建設(shè)。項目占地72000平米，建筑面積近20萬方，主要由約15棟高層、小高層住宅樓，近2萬方的特色商業(yè)街和1棟小戶型產(chǎn)品組成。項目的景觀由澳大利亞五貝景觀公司以國際型住宅社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)量身定做，住宅戶型設(shè)計合理，空間運用較佳。建筑為板式結(jié)構(gòu)，分布于景觀之中，在保證充足的采光通風(fēng)的同時又能夠做到戶戶開窗見景。同時，小區(qū)內(nèi)配有國際幼兒園、高檔會所等設(shè)施，將大大提升未來業(yè)主的生活水平。2公里。項目的主要股東為香港安▉大寧國際商業(yè)廣場大寧國際商業(yè)廣場位于共和新路與大寧路交匯點，地鐵一號線延長路站北側(cè)，離內(nèi)環(huán)線與中環(huán)線立交約泰集團及崇邦集團，曾參與投資開發(fā)多個上海知名項目，經(jīng)驗豐富。大寧國際商業(yè)廣場占地5.5萬平方米，總建筑面積25萬平方米，共擁有15幢建筑，11個廣場，1條2公里步行街，以及1300個停車位。項目集酒店、零售、餐飲、娛樂、文化/教育、辦公樓、SOHO式商住樓、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等8大功能于一身，并將8大功能有機分布在5個各具特色的商區(qū)———家庭歡樂區(qū)、活力動感區(qū)、中央休閑區(qū)、時尚先鋒區(qū)和現(xiàn)代生活區(qū)。項目預(yù)計將于2006年中落成啟用，屆時必將對大寧國際社區(qū)的商業(yè)氛圍和人氣帶來一定的提升。▉慧芝湖花園慧芝湖花園由香港嘉華集團斥資開發(fā)，位于廣中路 701號，占地面積

15

萬平方米，總建筑面積約

40萬平方米，分三期推出。一期總建筑面積約14萬平方米，分小高層、高層，房型一房約 70

平方米，二房為

85

至105平方米，三房為

120

至130

平方米，其中景觀三房為

154

至164

平方米。社區(qū)距離地鐵一號線北向延伸段廣中路站約 400米，與環(huán)繞周邊的共和新路高架、 20多條公交路線組成了地下、地面、空中三維的立體交通網(wǎng)絡(luò)。項目聘請亞洲著名建筑師，屢獲殊榮的 PHILIP