大悅城產(chǎn)品線研究課程

大悅城產(chǎn)品線研究目錄Part1.Part2.北京西單大悅城北京朝陽大悅城Part3.沈陽大悅城Part4.Part5.上海大悅城成都大悅城Part6.天津大悅城Part7.天津六緯路大悅城Part8.大悅城產(chǎn)品模式總結(jié)【中糧集團(tuán)】集團(tuán)簡(jiǎn)介：中糧集團(tuán)（COFCO）是中國領(lǐng)先的農(nóng)產(chǎn)品、食品領(lǐng)域多元化產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)商，致力于利用不斷再生的自然資源為人類提供營養(yǎng)健康的食品、高品質(zhì)的生活空間及生活服務(wù)，貢獻(xiàn)于人類社會(huì)的繁榮。集團(tuán)使命：我們奉獻(xiàn)營養(yǎng)健康的食品和高品質(zhì)的生活服務(wù)，建立行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位，使客戶、股東、員工價(jià)值最大化。中糧集團(tuán)目前下設(shè)中糧糧油、中國糧油、中國食品、地產(chǎn)酒店、中國土畜、中糧屯河、中糧包裝、中糧發(fā)展、金融等9大業(yè)務(wù)板塊。使命：建造優(yōu)雅品味空間，享受舒適完美生活愿景：卓越的現(xiàn)代生活建造者目標(biāo)：成為中國房地產(chǎn)行業(yè)排名前列的地產(chǎn)公司【中糧地產(chǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是中糧集團(tuán)的三大主營業(yè)務(wù)之一。發(fā)展歷程：2005年11月，中糧集團(tuán)成為“深寶恒A”的第一大股東。2006年2月，“深寶恒A”完成股權(quán)分置改革。2006年4月，上市公司全稱變更為“中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”?！局屑Z置業(yè)投資有限公司】隸屬中糧集團(tuán)地產(chǎn)酒店事業(yè)部，承載集團(tuán)打造全服務(wù)鏈城市綜合體的戰(zhàn)略使命。目前，中糧置業(yè)旗下的經(jīng)營項(xiàng)目主要包括“大悅城”品牌的大型城市綜合體和中糧廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，加上即將開發(fā)建設(shè)的煙臺(tái)、成都、杭州項(xiàng)目，中糧置業(yè)投資的項(xiàng)目總規(guī)模超過200萬平方米。除此之外，在北京、天津、上海、廣州等一線城市，中糧置業(yè)還自持并運(yùn)營十余個(gè)商業(yè)物業(yè)，涉及及商業(yè)、酒店、寫字樓等多種形態(tài)，形成了布局全國的戰(zhàn)略格局。中糧置業(yè)以“建立有價(jià)值的商業(yè)物業(yè)，逐步形成優(yōu)質(zhì)的物業(yè)組合”為使命，始終致力于奉獻(xiàn)高品質(zhì)的生活空間和生活服務(wù)，在物業(yè)管理方面，中糧置業(yè)旗下凱萊物業(yè)管理有限公司，堅(jiān)持“優(yōu)質(zhì)、高效、誠信、服務(wù)”的物業(yè)管理理念，以專業(yè)化、高品質(zhì)的管家式服務(wù)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)投資型物業(yè)價(jià)值的最大化。目標(biāo)規(guī)劃：5－10年內(nèi)在全國拓展打造20個(gè)大悅城西單大悅城產(chǎn)品研究【西單大悅城】基本信息項(xiàng)目位置：西城西單北大街131號(hào);緊鄰地鐵1號(hào)線、2號(hào)線和4號(hào)線所屬商圈：西單商圈（如圖）占地面積：16073平米建筑面積：20.5萬平米√集中商業(yè)：112500平米，占比58％；√酒店：33200平米，占比17％；√寫字樓：15000平米，占比8％；√停車場(chǎng)：31700平米，占比：17%容積率：12.7商業(yè)類型：Mall開發(fā)商：北京新奧西郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：中糧集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)單位：新加坡CPG集團(tuán)/DCI思亞國際設(shè)計(jì)公司【西單大悅城】基本信息物業(yè)管理公司：凱萊物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：55.00元/m2·月招商代理：中糧集團(tuán)及香港司培思商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)共同招商經(jīng)營管理：中糧置業(yè)投資有限公司交通狀況：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：君太百貨、中友百貨、西單商場(chǎng)等9家百貨店，此商圈內(nèi)缺乏一站式購物中心和專門針對(duì)年輕人的體驗(yàn)場(chǎng)所其他概況：在大悅城中餐飲功能、娛樂功能分別占到30%、20%的比重，購成商業(yè)新的體驗(yàn)點(diǎn)；在招商過程關(guān)注“首次登陸中國/北京”的知名品牌引入，如美國大型服裝零售商N(yùn)EXT；針對(duì)青年人消費(fèi)特征，時(shí)尚品牌、潮流品牌的占比大大提高交通工具線路站臺(tái)名稱步行時(shí)間公交22，46，47，83，88，102，603，604，608，626，690等西單商場(chǎng)站1－2分鐘地鐵1號(hào)線和4號(hào)線西單站5分鐘左右【西單大悅城】開發(fā)模式開發(fā)節(jié)奏：√項(xiàng)目規(guī)模：20.5萬平米√項(xiàng)目分期：未分期開發(fā)，項(xiàng)目于2007年3月1日竣工物業(yè)配比：資金來源：中糧置業(yè)自有資金其他事項(xiàng)：√開發(fā)商實(shí)力：中糧集團(tuán)(COFCO)是國務(wù)院直屬央企，其發(fā)展歷史可以追溯到1949年，與新中國同歲。中糧集團(tuán)是國資委認(rèn)定以房地產(chǎn)為主業(yè)的、多元化大型企業(yè)集團(tuán)，在中國大陸和香港擁有6家上市公司，打造了福臨門食用油、長(zhǎng)城葡萄酒、金帝巧克力、大悅城Shopping

Mall等一系列知名

品牌，連續(xù)16年入選美國《財(cái)富》雜志全球企業(yè)500強(qiáng)。2004—2008年，中糧集團(tuán)年?duì)I業(yè)收入突破千億大關(guān)，總資產(chǎn)超過1300億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)367%，復(fù)合增長(zhǎng)率47%的驕人業(yè)績(jī)；√合作單位：香港SPACE集團(tuán)√戰(zhàn)略投資：中糧集團(tuán)計(jì)劃在未來5到10年，在全國拓展20個(gè)大悅城，總資產(chǎn)達(dá)到700億元√項(xiàng)目投資回報(bào)率：首年的投資回報(bào)率達(dá)到10％；往后逐年遞增；√成本回收周期：8年左右物業(yè)類型體量占比集中商業(yè)11.25萬平米58％酒店/酒店式公寓3.32萬平米17％寫字樓1.5萬平米8％【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃基本情況：√商業(yè)體量：11.25萬平米√經(jīng)營面積：5.75萬平米√層高：首層5米，2-6層4.2米，7-11層3.3米√標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500平米左右√地上層數(shù)：9層√地下層數(shù)：4層中庭設(shè)置：√個(gè)數(shù)：3個(gè)√大?。?00平米、120平米、200平米√分布：如圖√主題：小橋流水【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)外部動(dòng)線：√西單大悅城緊鄰西單地鐵站以及公交站點(diǎn)；√公交線路：22，46，47，83，88，102，603，604，608，626，690等；√主入口的設(shè)置也靠近地鐵公交等交通樞紐；公車站點(diǎn)主入口西單地鐵站公車站點(diǎn)【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——?jiǎng)泳€內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)：水平動(dòng)線：√水平動(dòng)線在內(nèi)部交通設(shè)計(jì)上，對(duì)于引導(dǎo)人流起到至關(guān)重要的作用；√水平動(dòng)線設(shè)計(jì)最重要的是主通道動(dòng)線與次通道動(dòng)線的設(shè)計(jì)；√主通道：7.2米；√次通道：5.4米，4.2米，3.6米；√主次干道的水平動(dòng)線設(shè)計(jì)要避免讓顧客走重復(fù)的路垂直動(dòng)線：√垂直動(dòng)線的主要功能是自下而上的引導(dǎo)客流；√百分之七八十的客人多是利用電扶梯來上下商場(chǎng)的樓層；√中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，也是步行空間的序列高潮，這里人流集中、流量大，最有可

能鼓勵(lì)人流上行平面主力動(dòng)線自動(dòng)扶梯觀光梯客梯【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——?jiǎng)泳€√垂直動(dòng)線——客梯√水平動(dòng)線√垂直動(dòng)線與水平動(dòng)線相結(jié)合【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——?jiǎng)泳€中庭設(shè)置：√景觀式中庭起到塑造與購物中心定位相符的主題空間功能，并在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用;√一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中活動(dòng)、停留;√另一方面，通過通透、寬敞及標(biāo)志的視覺可見性，引導(dǎo)消費(fèi)者非常容易尋覓到自己的消費(fèi)目的地，迅速有針對(duì)性地引導(dǎo)人流;√入口處中庭，約900平米，平面呈不規(guī)則形，挑空至六層√圓形中庭，約120平米，貫穿一至十一層√景觀式中庭，約300平米，以小橋流水為主題的情景化中庭【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——?jiǎng)泳€通天梯：√通天梯從一層至五層;√將顧客直接帶到五層，既成為商城的特色景觀，也有效拉動(dòng)了人流上行；觀光梯：√在圓形中庭設(shè)置三部觀光梯;√與中庭結(jié)合在一起，創(chuàng)造活力和動(dòng)感，常常會(huì)激發(fā)購物者登高的欲望；【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——?jiǎng)泳€客梯：√設(shè)置在平面的端頭處，起到輔助垂直人流的作用;自動(dòng)扶梯：√百分之七八十的客人多是利用電扶梯來上下商場(chǎng)的樓層;自動(dòng)扶梯是垂直動(dòng)線的主要?jiǎng)泳€；貨梯：√設(shè)置在樓梯間；√載重為26人，2000KG;【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——設(shè)計(jì)衛(wèi)生間：√設(shè)置在平面的端頭處；√男女間比例1:1；√蹲位：女廁4個(gè)；男廁4個(gè)；√裝修：中檔建筑外觀：√材料：以玻璃幕墻為主；√風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，凸顯時(shí)尚，新奇特；【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——設(shè)計(jì)裝修：√商場(chǎng)裝修較為簡(jiǎn)陋；√材質(zhì)老化嚴(yán)重；√裝修風(fēng)格已不夠時(shí)尚；層高：√二至五層：4.2米；√六層以上；3.7米；√層高整體偏低，空間不流暢，使人有壓抑感；【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——設(shè)計(jì)入口處中庭設(shè)計(jì)：√中庭呈不規(guī)則形狀；√三層、四層的挑空與一二層不同，向里又扭轉(zhuǎn)了一個(gè)角度；√目的：使得空間更富于變化；增大三、四層的展示面；【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——?jiǎng)濅乑ARA蘋果優(yōu)衣庫首層主力店：√ZARA：2000平米；√蘋果體驗(yàn)店：2000平米；√以展示性為主，提升商城整體形象；3

F次主力店：√優(yōu)衣庫：1000平米；√靠近電梯，聚攏人流；【西單大悅城】招商策略及商業(yè)運(yùn)營招商定位：√商業(yè)主題：國際青年城；√主力店業(yè)態(tài)：以服裝、餐飲為主；√主力店檔次：中高檔招商策略：√租售比例：全部出租；√首年租金：約3億，日均租金14元/平米；租賃模式：全部采用租金模式商場(chǎng)整體運(yùn)營：√營業(yè)額：三層優(yōu)衣庫（1000平米）的年銷售額約為4000萬左右；三層卡賓男裝（80多平米）的年銷售額約為1000萬；

一層GUESS（200多平米）的年銷售額約為1000萬；√開業(yè)活動(dòng)：Mini

cooper贈(zèng)送活動(dòng)√節(jié)日促銷活動(dòng)：情人節(jié)促銷、國際美食節(jié)√平常促銷活動(dòng)：例如《變形金剛2》首映禮活動(dòng)、奧尼爾——李寧宣傳活動(dòng)；√商家調(diào)整：根據(jù)銷售額的排名調(diào)整鋪位；【西單大悅城】商業(yè)運(yùn)營主要內(nèi)容子內(nèi)容詳細(xì)記錄業(yè)態(tài)布局B

2:服裝；B

1:飾品，化妝品；F

1：服裝；F

2:女裝；F

3：服飾，內(nèi)衣；F

4：服裝；F

5：運(yùn)動(dòng)服飾；F

6:餐飲；F

7：餐飲；F

8:休閑娛樂；F

9:音像娛樂；F

10/11:影院商家布局合理，但相對(duì)傳統(tǒng)；品牌布局B

2:Jasonwood,佐丹奴;B

1:Hello

Kitty,HUGOBOSS香水F

1

:

ZARA,

MUJI,

Sephora;

F

2

:

ARRTCO,

Ochirly;F

3:Belle,UNIQLO;F

4:江南布衣,Tonv

Jeans;業(yè)態(tài)布局：F

5:Nike,Adidas;F

6:港麗餐廳,大快活,Mr.Pizza;√業(yè)態(tài)布局較為品牌布局：F

7:大長(zhǎng)今,桂林人;F

8:嘉斯貓電玩城,吉野家;F

9:FAB音像文化廣場(chǎng),空中游泳池;F

10/11:首都電影院√以中檔、中高檔品牌為主；√主打年輕、時(shí)尚的品牌，契合項(xiàng)目定位；【西單大悅城小結(jié)】關(guān)于西單大悅城：√項(xiàng)目意義：作為中糧集團(tuán)試水商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目，西單大悅城擁有無可比擬的地段優(yōu)勢(shì)和卓越的操作團(tuán)隊(duì)，成為中國城市Mall的典范之作；√項(xiàng)目物業(yè)配比：集中商業(yè)：寫字樓：酒店=58:17:8關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃：√外部動(dòng)線與內(nèi)部動(dòng)線設(shè)置較為合理；水平動(dòng)線與垂直動(dòng)線互相呼應(yīng)，人流導(dǎo)向較為明確；通天梯的設(shè)置具有開創(chuàng)意義，較好的解決了高層人流向上問題；√三個(gè)中庭的設(shè)置各有特色，具備豐富空間聚攏人流的效果；√人流動(dòng)線以直線為主，較為呆板；√項(xiàng)目裝修較為陳舊，影響項(xiàng)目品質(zhì)；√西單大悅城為先期收購商業(yè)產(chǎn)品，產(chǎn)品規(guī)劃以及產(chǎn)品層面，存在硬傷，例層高、走廊寬度；關(guān)于商業(yè)運(yùn)營：√商業(yè)運(yùn)營效果較好，主力店及次主力店?duì)I業(yè)額較為客觀，人流量較大，提袋率較高；√業(yè)態(tài)布局較為保守；【西單大悅城小結(jié)】關(guān)于西單大悅城：1、【經(jīng)營模式】利用精品店代替主力的商業(yè)模式，大大的提升了購物中心的租金水平以及招租的靈活性，是一代新型商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)；2、【品牌實(shí)力】大悅城通過自身精準(zhǔn)定位，于25-35歲的中高端客戶群體，號(hào)召了大量城市最受歡迎的快速時(shí)尚消費(fèi)品牌；3、【商圈優(yōu)勢(shì)】地處城市核心商圈，地段優(yōu)勢(shì)明顯，商業(yè)輻射范圍廣，商圈特征明確；4、【產(chǎn)品創(chuàng)新】結(jié)合產(chǎn)品特點(diǎn)，利用商業(yè)飛天梯，將人流迅速帶動(dòng)到高樓層，便于帶動(dòng)商業(yè)高樓層人氣，帶動(dòng)商業(yè)人氣以及經(jīng)營人流；5、【公共空間】西單大悅城利用4-5個(gè)中庭，地下二層至六層，首層至六層等錯(cuò)落中庭空間，提升商業(yè)視野動(dòng)線。6、【商業(yè)資源沉淀】西單大約城約400個(gè)商業(yè)品牌，同時(shí)西單大悅城品牌問詢以及品牌沉淀近500家，為今后大悅城產(chǎn)品系，提供了充分的品牌支撐，成為大悅城品牌窗口，西單大悅城作用重大!朝陽大悅城產(chǎn)品研究【朝陽大悅城】基本信息項(xiàng)目位置：朝陽區(qū)朝陽北路100號(hào)所屬商圈：朝外商圈（如圖）占地面積：84610平米建筑面積：43萬平米√集中商業(yè)：330000平米，占比76.8％；√酒店式公寓：100000平米，占比23.2％；容積率：5.08商業(yè)類型：Mall開發(fā)商：中糧置業(yè)投資有限公司投資商：中糧集團(tuán)建筑方案設(shè)計(jì)：Markland

International

LTD建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：中國京冶工程技術(shù)有限公司建筑設(shè)計(jì)院園林景觀設(shè)計(jì)：日本丹青社機(jī)電設(shè)計(jì)：北京俞龔琪元機(jī)電設(shè)計(jì)事務(wù)所地鐵6號(hào)線（建設(shè)中）地鐵10號(hào)線地鐵1號(hào)線【朝陽大悅城】基本信息物業(yè)管理公司：凱萊物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：40.00元/m2·月營銷策劃：北京捷成興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司廣告推廣：北京通路廣告有限責(zé)任公司交通狀況：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：朝青板塊周邊大型集中商業(yè)較少，不是傳統(tǒng)商圈，朝陽大悅城屬于此板塊的核心商業(yè)物業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)不是非常激烈其他概況：得益于城市發(fā)展的重心東移，本區(qū)域已 經(jīng)云集了眾多高檔住宅，逐漸成為“中

央生活區(qū)”，北京新貴人群、高級(jí)城市

白領(lǐng)置業(yè)的首選之地。居住總?cè)丝谶_(dá)到

百萬，消費(fèi)潛力巨大合生橄欖季大悅公寓青年路小區(qū)天鵝湖青年匯家園朝陽雅筑星河灣公園1872交通工具線路站臺(tái)名稱步行時(shí)間備注公交306，675，682，991，468，494，運(yùn)通111，121等朝陽北路青年路口青年路口北1－2分鐘地鐵6號(hào)線（修建中）青年路站潤(rùn)楓地鐵連接地下一層水尚【朝陽大悅城】開發(fā)模式開發(fā)節(jié)奏：√項(xiàng)目規(guī)模：43萬平米√項(xiàng)目分期：未分期開發(fā)，項(xiàng)目于2009年6月30日竣工物業(yè)配比：資金來源：中糧置業(yè)自有資金其他事項(xiàng)：√開發(fā)商實(shí)力：中糧集團(tuán)(COFCO)是國務(wù)院直屬央企，其發(fā)展歷史可以追溯到1949年，與新中國同歲。中糧集團(tuán)是國資委認(rèn)定以房地產(chǎn)為主業(yè)的、多元化大型企業(yè)集團(tuán)，在中國大陸和香港擁有6家上市公司，打造了福臨門食用油、長(zhǎng)城葡萄酒、金帝巧克力、大悅城Shopping

Mall等一系列知名品牌，連續(xù)16年入選美國《財(cái)富》雜志全球企業(yè)500強(qiáng)。2004—2008年，中糧集團(tuán)年?duì)I業(yè)收入突破千億大關(guān)，總資產(chǎn)超過1300億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)367%，復(fù)合增長(zhǎng)率47%的驕人業(yè)績(jī)；√戰(zhàn)略投資：中糧集團(tuán)計(jì)劃在未來5到10年，在全國拓展20個(gè)大悅城，總資產(chǎn)達(dá)到700億元物業(yè)類型體量占比集中商業(yè)33萬平米76.8％酒店/酒店式公寓10萬平米23.2％【朝陽大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃基本情況：√商業(yè)體量：33萬平米√層高：首層3層5.1米，√標(biāo)準(zhǔn)層面積：3200平米左右√地上層數(shù)：11層√地下層數(shù)：1層中庭設(shè)置：√個(gè)數(shù)：1個(gè)√大?。?50平左右√分布：正門入口處√主題：水韻幻城，心語廣場(chǎng)【朝陽大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)人行道：√寬度：10.2米，7.2米，6.6米通天梯：√數(shù)量及寬度：2部，寬度1.2米√位置：F1-F5，F(xiàn)5-F8√排布：一單向，一雙向觀光梯：√位置：圍繞中庭周邊；購物中心端頭處√數(shù)量：24部，1440×2017√載重：1000KG，13人扶梯：√數(shù)量及寬度：46部，寬度1.2米貨梯：√位置：樓層端頭處的樓梯間內(nèi)√數(shù)量：12部，4平米√載重：2000KG，26人停車場(chǎng)：√車位：3000個(gè)√分布：地上F5,F6500多個(gè)地下B1

2400多個(gè)√停車費(fèi)：700元/月【朝陽大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)F

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2平面動(dòng)線設(shè)計(jì)：√外動(dòng)線√內(nèi)動(dòng)線√主力動(dòng)線√客流動(dòng)線√員工動(dòng)線【朝陽大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)F

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4平面動(dòng)線設(shè)計(jì)：√外動(dòng)線√內(nèi)動(dòng)線√主力動(dòng)線√客流動(dòng)線√員工動(dòng)線【朝陽大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)F

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6平面動(dòng)線設(shè)計(jì)：√外動(dòng)線√內(nèi)動(dòng)線√主力動(dòng)線√客流動(dòng)線√員工動(dòng)線【朝陽大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)F

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9平面動(dòng)線設(shè)計(jì)：√外動(dòng)線√內(nèi)動(dòng)線√主力動(dòng)線√客流動(dòng)線√員工動(dòng)線【朝陽大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)F

10－F

11平面動(dòng)線設(shè)計(jì)：√外動(dòng)線√內(nèi)動(dòng)線√主力動(dòng)線√客流動(dòng)線√員工動(dòng)線【朝陽大悅城】商業(yè)運(yùn)營購物中心定位：√活力

MALL和生活

MALL經(jīng)營模式：√全部采用租金模式√結(jié)合商家的銷售狀況調(diào)整鋪位；每年清理營業(yè)狀況排名末端的商戶；客戶群體：√衣著檔次：中檔√年齡結(jié)構(gòu)：16-35歲√高檔次品牌進(jìn)出的主流客群：中產(chǎn)階級(jí)及白領(lǐng)√普通品牌進(jìn)出的主流客群：學(xué)生及工薪階層√高檔客戶群體單價(jià)消費(fèi)水平：800-1000元√普通客戶群體單價(jià)消費(fèi)水平：100-400元√人均消費(fèi)金額(與成熟店面對(duì)比)crocs:100-400元；季候風(fēng)：500-800元業(yè)態(tài)布局：√B

1悅?cè)簧睿荷畛?，時(shí)尚配飾，美容美發(fā)，護(hù)膚產(chǎn)品√1

F國際精品：國際時(shí)裝、珠寶名表、化妝品、餐廳酒吧等√2

F都會(huì)時(shí)尚：男女時(shí)裝，美發(fā)沙龍，皮具內(nèi)衣，鞋履箱包√3

F雅致生活：男女服裝、皮具箱包、飾品、餐廳√4

F潮流薈萃：男女服裝、內(nèi)衣、箱包、飾品、創(chuàng)意家居√5

F動(dòng)感世界：數(shù)碼電信、運(yùn)動(dòng)休閑、戶外用品、婚紗攝影√6

F風(fēng)尚美食：時(shí)尚餐廳、亞洲美食、水吧甜品√7

F華美盛宴：冠軍溜冰場(chǎng)、日本料理、港式茶餐廳√8

F快樂速食：金逸國際影城、時(shí)尚快餐、游戲電玩√9

F商務(wù)自助：金錢豹美食百匯、婚宴廣場(chǎng)、唐宮海鮮舫√10

F體驗(yàn)世界：藍(lán)天城職業(yè)體驗(yàn)樂園，兒童教育，童裝玩具√11

F旋律驛站：KTV娛樂【朝陽大悅城】商業(yè)運(yùn)營首席主力店：永旺綜合百貨超市√整體布局：B1－F4約35,000平米，B1為15,000平米的超市，F(xiàn)1-F4為百貨商場(chǎng)√業(yè)態(tài)：時(shí)尚服飾、家庭用品、家居裝飾品、體育用品等次級(jí)主力店：金逸國際影院√設(shè)計(jì)：按照國際影院最高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，F(xiàn)8~F9跨層設(shè)計(jì)√面積：4500平米√放映廳：8個(gè)豪華放映廳√座位：超過1000個(gè)其他主力店：藍(lán)天城職業(yè)體驗(yàn)樂園冠軍空中滑冰場(chǎng)√職業(yè)體驗(yàn)樂園模擬的70多個(gè)職業(yè)涵蓋了真實(shí)社會(huì)生活的方方面面，街道、醫(yī)院、超市、學(xué)校、機(jī)場(chǎng)等等，是小型的現(xiàn)實(shí)社會(huì)√目前國內(nèi)最高級(jí)別的溜冰場(chǎng)，奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)，1800平米的國際標(biāo)準(zhǔn)冰面面積沈陽大悅城產(chǎn)品研究【沈陽大悅城】項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目概況沈陽大悅城是由住宅及商業(yè)裙樓構(gòu)成的綜合項(xiàng)目，總建筑面積

52萬平米，其中商業(yè)建筑面積為34萬平方米，營業(yè)面積為

21萬平方米。C區(qū)是整體項(xiàng)目的最核心地

塊，住宅部分總建

6萬余平米，由

4棟高層建筑組成。沈陽大悅城購物中心由A、B、C、D四館和沃爾瑪超市構(gòu)成，是以國際化的大型ShoppingMall作為核心的主題購物中心，集購物、餐飲、娛樂、文化、休閑于一體，中間由一條連通中街的全長(zhǎng)600米的商業(yè)步行街貫穿。沈陽大悅城分兩期開業(yè)，2010年全部完工。沈陽大悅城擁有可同時(shí)可容納

1400位觀眾觀影的星美影院；多種特色的餐飲和娛樂設(shè)施；大型室內(nèi)真冰場(chǎng)等等。UNIQLO、MUJI、K-2、DHC、巴貝拉、麻辣誘惑、味千拉面等知名品牌均已入駐，其中

UNIQLO、MUJI、巴貝拉、星美影院均為首次登陸沈陽市場(chǎng)。大停車場(chǎng)可泊車2000臺(tái)?！旧蜿柎髳偝恰可虡I(yè)規(guī)劃A館：?jiǎn)⒊?先鋒青年1F：響亮2F：熱烈3F：他和她4F：發(fā)現(xiàn)B館:轉(zhuǎn)折-都市新貴B1-奇妙1F-都市2F-優(yōu)雅3F-星期五4F-競(jìng)技5F-思想C館:目標(biāo)-摩登家庭B1-呵護(hù)1F-大街2F-經(jīng)典3F-簡(jiǎn)潔4F-操場(chǎng)5F-團(tuán)聚D館：分享-未來生活B1-繽紛1F-視野2F-概念3F-外太空4F-夢(mèng)幻島5F-夢(mèng)幻島首期開業(yè)的

A館和

B館商鋪分布上海大悅城產(chǎn)品研究位置位于西藏北路166號(hào)，地處蘇河灣核心區(qū)域商圈與南京東路商圈銜接，位于政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域－蘇河灣開發(fā)商興盛集團(tuán)和新梅置業(yè)股份有限公司聯(lián)合開發(fā)2010年2月，上海新蘭以13.5億元的總價(jià)，將新梅太古城項(xiàng)目一期整體出售給中糧置業(yè)改造設(shè)計(jì)公司上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)(集團(tuán))有限公司信息產(chǎn)業(yè)電子第十一設(shè)計(jì)研究院有限公司規(guī)模項(xiàng)目整體開發(fā)超過40萬平米，總投資額超過120億業(yè)態(tài)大型時(shí)尚購物中心、臨水豪宅、酒店式公寓、五星級(jí)酒店及甲級(jí)寫字樓購物中心建筑面積占比約15％－18％【上海大悅城】交通狀況交通主干道∶西藏北路天目中路河南北路等地鐵：M8曲阜路站

90mM12曲阜路站

90mM3、M4寶山路站約2公里公交線路：站點(diǎn)：西藏北路曲阜路距離：131m途經(jīng)公交：18，46，108，210，隧道三線，新川專線等站點(diǎn)：曲阜西路西藏北站距離：160m途徑公交：58，332等站點(diǎn)：西藏北路海寧路……【上海大悅城】火車站大悅城人民廣場(chǎng)蘇州河南京東路商圈900m2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)三角峰會(huì)被評(píng)為中國（長(zhǎng)三角）十大新城市地標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)上海十大新城市地標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域價(jià)值蘇河灣：蘇州河現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)位于閘北區(qū)最南端，地處蘇州河北岸，與黃浦區(qū)一河之隔，東臨虹口、西接普陀，地理位置十分優(yōu)越。蘇河灣三大優(yōu)勢(shì)：突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，突出的濱河特色，突出的文化底蘊(yùn)大悅城：蘇河灣核心區(qū)域，與南京東路商圈銜接。城市軌交的完善必將為其引入大量的客流，除了來自南京東路商圈的客流之外，由于項(xiàng)目定位的鮮明個(gè)性，它將成為獨(dú)具時(shí)尚魅力的商業(yè)地標(biāo)。不僅將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域傳統(tǒng)商圈，并將以它獨(dú)特的個(gè)性魅力，引領(lǐng)上海商圈的整體升級(jí)。其開業(yè)代表著閘北區(qū)蘇河灣首個(gè)地標(biāo)性項(xiàng)目已經(jīng)竣工，同時(shí)也為北上海地區(qū)的商業(yè)帶來新亮點(diǎn)【上海大悅城】【上海大悅城】最精準(zhǔn)化的主題定位與客群聚焦最具混搭感的業(yè)態(tài)與品牌組合方式市中心最大規(guī)模的餐飲及休閑娛樂項(xiàng)目

上海最具有潮流Lifestyle感的shopping

mall

亮點(diǎn)

匯聚最前衛(wèi)、最具有國際潮流感與設(shè)計(jì)感的品牌最有科技感、未來感、充滿新奇特的體驗(yàn)擁有眾多的地標(biāo)元素，如摩天輪、飛天梯等雙地鐵上蓋，市中心最大規(guī)模的停車位樂尚生活魅力場(chǎng)“Trendy

Lifestyle

Hotspot”項(xiàng)

目標(biāo)客戶鎖定在22歲-30歲為主的時(shí)尚年輕女性，目

項(xiàng)目周邊此類人群達(dá)到100萬以上定

市中心唯一的浪漫摩天輪、市中心最大規(guī)模的餐飲位

及休閑娛樂、超長(zhǎng)飛天梯、獨(dú)特螺旋式購物走道、全樓WIFI覆蓋，全方位打造成為滬上年輕女孩約會(huì)首選場(chǎng)項(xiàng)目一期購物中心：占地面積：9434平方米建筑面積：6.87萬平方米結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：地上11層，地下3層停車位：400個(gè)經(jīng)營策略：引入金逸影院、湯姆熊電玩城、上海歌城KTV等娛樂休閑場(chǎng)所和30多家餐飲品牌項(xiàng)目二期臨水住宅、酒店式公寓、高星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓等項(xiàng)目太古城一期開工時(shí)間：2008年竣工時(shí)間：2009年8月主體工程封頂標(biāo)準(zhǔn)層：面積在5000㎡左右建筑特點(diǎn)：項(xiàng)目外立面裝飾幕墻工程由鋼結(jié)構(gòu)、玻璃幕墻、鋁板屋面、不銹鋼裝飾等組成的多彩立面，顯現(xiàn)出造型時(shí)尚、簡(jiǎn)潔明快的建筑特色項(xiàng)目特色：整個(gè)3層是一個(gè)廣場(chǎng)型的共享空間，除了一層一層的自動(dòng)扶梯外，還可以由3層搭通天梯直接到7層，然后從7層搭通天梯直接到11層，以及旋轉(zhuǎn)式樓層?！旧虾４髳偝恰堪l(fā)展商大悅城（上海）有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)顧問締博建筑設(shè)計(jì)咨詢（上海）有限公司建筑設(shè)計(jì)上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司商業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問丹青創(chuàng)藝設(shè)計(jì)咨詢（上海）有限公司商場(chǎng)市場(chǎng)顧問及租務(wù)首席代理第一太平戴維斯物業(yè)顧問（上海）有限公司商場(chǎng)管理北京凱萊物業(yè)管理有限公司消費(fèi)者調(diào)研機(jī)構(gòu)央視市場(chǎng)研究股份有限公司廣告策劃迪卡品牌策劃咨詢（上海）有限公司【上海大悅城】合作伙伴成都大悅城產(chǎn)品研究中糧成都大悅城開業(yè)時(shí)間2013年5月占地面積68034平米建筑面積25萬平米建筑組成一站式體驗(yàn)型購物中心、酒店式服務(wù)公寓地理位置位于西南二、三環(huán)之間停車位 1600個(gè)【項(xiàng)目基本情況】項(xiàng)目所在區(qū)域處于四大商圈環(huán)抱之中，具有得天獨(dú)厚的商業(yè)輻射能力。四大商圈人氣、商氣的積聚為處于環(huán)抱之中的成都大悅城這一城市綜合體項(xiàng)目積淀了龐大的市場(chǎng)空間和雄厚的消費(fèi)力；項(xiàng)目3公里半徑范圍內(nèi)現(xiàn)有人口約50萬人。2-3年內(nèi)，該區(qū)域人口將發(fā)生劇變，昭示著新“富人區(qū)”的形成。隨著近年來商圈的進(jìn)一步成熟和新增樓盤的迅速增加，該區(qū)域未來輻射人口規(guī)模將達(dá)到150萬左右?！卷?xiàng)目地理位置】大悅城三環(huán)成華區(qū)錦江區(qū)武侯區(qū)青羊區(qū)中糧·成都大悅城位于成都市武侯區(qū)武侯大道與中糧大道的交界處，地處西南三環(huán)內(nèi)，屬于高端

住宅云集的雙楠片區(qū)，臨近置信巴厘島和中華名

園等住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目周邊交通便利，臨近武侯大道、中糧大道、鵬利大道，近鄰2環(huán)-2.5環(huán)-3環(huán)等主要城市環(huán)線，距成都市規(guī)劃的3號(hào)線地鐵出口僅500米；【商業(yè)定位】整體定位：一座讓時(shí)尚融入生活的購物休閑PARK；城市時(shí)尚消費(fèi)新地標(biāo)的創(chuàng)造者；都市國際時(shí)尚生活新方式的定義者；區(qū)域全新模式的引領(lǐng)者項(xiàng)目亮點(diǎn)：獨(dú)具特色的業(yè)態(tài)，樹立鮮明的主題定位最I(lǐng)N的餐飲/酒吧街；最大的IMAX影院；主題KTV；成都第一家室內(nèi)冰場(chǎng)；獨(dú)特建筑景觀設(shè)計(jì)；主題綠化屋外草坪；酒吧文畫廊天津大悅城產(chǎn)品研究【天津大悅城】位置和平區(qū)和南開區(qū)交界處，南馬路與南門外大街交匯處規(guī)模占地面積8.9萬平方米，總建筑規(guī)模53萬平方米（含地下部分）涵蓋一站式體驗(yàn)購物中心、國際甲級(jí)寫字樓、酒店式服務(wù)公寓和高檔住宅總投資40億元7萬平米住宅（5棟）25萬平米購物中心物業(yè)形6萬平米寫字樓態(tài)4.6萬平米酒店式公寓（2棟）地上地下停車位共3000個(gè)開業(yè)時(shí)間2011年10月【項(xiàng)目區(qū)位】商圈情況地處天津內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，和平區(qū)與南開區(qū)的交匯處，占據(jù)了三大傳統(tǒng)商圈（東馬路、南市、和平路商圈）交匯的核心位置。隸屬天津最大的新興商圈，被天津市政府定位為“市級(jí)商業(yè)、商務(wù)中心區(qū)”。區(qū)域人流73萬人口（周邊3公里）330萬人口（周邊5公里）

區(qū)域內(nèi)14萬中高端消費(fèi)群（300萬平方米高端社區(qū)）

600萬旅游人群（古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點(diǎn)分布在周圍）

總計(jì)至少700萬自然人流量，市場(chǎng)潛力較大?！窘煌ōh(huán)境】地鐵地鐵2號(hào)線可直達(dá)步行5分鐘可到達(dá)地鐵1號(hào)線（西南角站）和4號(hào)線（東南角站）公交周圍有49條公交線路可直達(dá)【購物中心】規(guī)模建筑面積25萬平米，主體部分為四層，局部五層。地上、地下停車位共3000余個(gè)。大型的體驗(yàn)式購物中心，集購物、餐飲、娛樂、休閑等于一體。定位國際時(shí)尚生活城品牌理念時(shí)尚、年輕、潮流、品位目標(biāo)客群潮流青年、時(shí)尚家庭、城市中堅(jiān)、國際游人、外籍人士、集團(tuán)消費(fèi)招商情況招商簽約率已達(dá)85%以上，主力店包括東南亞最大的零售企業(yè)——泰國Central百貨（定位中高端消費(fèi)人群，主打成熟、高端、時(shí)尚、精致的百貨類商品）天津首家“超五星級(jí)IMAX影院”——金逸影城天津第一個(gè)室內(nèi)真冰體驗(yàn)冰場(chǎng)天津市場(chǎng)首家高端精品超市——Ole’7000平米的純美式國際化兒童職業(yè)體驗(yàn)館BABYBOSS【購物中心樓層規(guī)劃】B1F1F2【購物中心樓層規(guī)劃】F3F4F5【合作伙伴】天津六緯路大悅城產(chǎn)品研究位置東至七緯路、南至十一經(jīng)路、西至六緯路，北至李公樓立交橋商圈位于天津中央商務(wù)區(qū)開發(fā)商中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司規(guī)模占地面積：12.9萬m2;總建筑面積：105萬m2，地上建筑面積75.5萬m2；計(jì)劃投資：約100億元人民幣業(yè)態(tài)國際甲級(jí)寫字樓（10萬m2）、商務(wù)公寓，住宅（40萬m2）、購物中心（20萬m2）、五星級(jí)酒店、超五星級(jí)豪華酒店、城市豪宅、高端會(huì)所等業(yè)態(tài)配比寫字樓：公寓/住宅：購物中心

1：4：2基本情況主體結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)，外墻材料：石材幕墻，空調(diào)系統(tǒng)：大型中央空調(diào)，電梯系統(tǒng)：直梯，供暖系統(tǒng)：集中供暖【天津六緯路大悅城】天津站交通狀況主干路：十一經(jīng)道，曲阜道，新開路，六緯路，七緯路，華昌道，南京路，海河?xùn)|路，內(nèi)環(huán)線海陸空：距離天津站300米距離濱海國際機(jī)場(chǎng)20分鐘車程距離海河272米。公交：91路，840路，六緯路站地鐵：9號(hào)線兩座站臺(tái)（十一經(jīng)路站、七經(jīng)路站），地鐵4號(hào)線換乘站一個(gè)十分鐘內(nèi)暢游城市中心，四十分鐘可達(dá)北京、濱海新區(qū)【天津六緯路大悅城】區(qū)域價(jià)值河?xùn)|區(qū)：作為天津市中心城區(qū)之一，緊鄰濱海新區(qū)，具有許多得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)和良好的發(fā)展前景。六緯路項(xiàng)目：毗鄰海河和十一經(jīng)路經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，是天津市的黃金地塊之一【天津六緯路大悅城】目前建設(shè)

體驗(yàn)中心與附屬用房于2010年10月開工，工期6個(gè)月情況

包括寫字樓，住宅（226500m2），酒店公寓基本情況開盤均價(jià)：15797元/平米（未定）開盤時(shí)間：2010－03－01交房時(shí)間：2016－10－30容積率：6停車位：1：1中糧大道中庭效果圖外景效果圖項(xiàng)目亮點(diǎn)天津城市主中心區(qū)的收官組成部分天津城市中心最現(xiàn)代最高端的地標(biāo)建筑群天津市中心最大規(guī)模的高品質(zhì)商業(yè)及休閑場(chǎng)所占據(jù)天津城市核心景觀資源及交通資源緊鄰京津?yàn)I交通樞紐，人流匯聚效應(yīng)明顯。天津390米超高層城市地標(biāo)天津超大體量的城市綜合體大悅城產(chǎn)品規(guī)律性總結(jié)【大悅城產(chǎn)品匯總表】序號(hào)項(xiàng)目名稱占地面積容積率總建筑面積層數(shù)功能配比（商業(yè)、辦公、酒店、公寓、住宅等）商業(yè)體量集中商業(yè)定位零售、餐飲、休閑娛樂配比1北京西單大悅城16073平米12.720.5萬平米地上：15層，地下：4層商業(yè)：寫字樓：公寓＝5：1：211.5萬平米“國際化的青年城”SHOPPINGMALL58％：27％：15％2北京朝陽大悅城84610平米5.0843萬平米地上：11層，地下：1層商業(yè)：公寓＝3：133萬平米“活力MALL和生活MALL”46％：36％：18％3沈陽大悅城73000平米7.1252萬平米地上：5層，地下：1層商業(yè)：公寓＝5.7：134萬平米國際化的大型ShoppingMall，作為核心的主題購物中心48％：31％：21％4上海大悅城一期：9434平米一期：購物中心6.87萬平米地上：11層，地下：3層商業(yè)占比23.7％6.87萬平米（一期）樂尚生活魅力場(chǎng)－－5天津大悅城89000平米5.953萬平米地上：5層，地下：1層商業(yè)：住宅：寫字樓：公寓＝5.4：1.5：1.3：125萬平米“國際時(shí)尚生活城”－－6成都大悅城68034平米3.6725萬平米－－－－—一座讓時(shí)尚融入生活的購物休閑PARK－－7天津六緯路大悅城129000平米5.85105萬平米（地上75.5萬）－－商業(yè)：公寓：寫字樓＝2：4：120萬平米－－－－【一、選址特征】從大悅城選址特征看：除西單大悅城外，其余項(xiàng)目以城市非城市核心商圈集中商業(yè)，拓展項(xiàng)目以一線城市未來區(qū)域商圈，二、三線城市次級(jí)核心商圈為主的選址拓展標(biāo)準(zhǔn)模式。內(nèi)部看法：“大悅城對(duì)于一、二線城市核心商圈，完全沒有抗性，基本上有這樣的項(xiàng)目就會(huì)拿下，主要是現(xiàn)階段這樣的項(xiàng)目不多。”朝陽大悅城西單大悅城成都大悅城武侯區(qū)三環(huán)青羊區(qū)成華區(qū)錦江區(qū)西直門商圈金融街商圈西單商安定門商圈東直門商圈王府井商圈燕莎商圈朝外商CBD圈商圈新世界商圈亞奧商圈中關(guān)村商圈朝陽大悅城西單大悅?cè)Τ俏鲉紊讨袌?chǎng)友百貨華威新一代西單明珠西單大悅城君太百貨地鐵一號(hào)線4號(hào)線【商圈及競(jìng)爭(zhēng)分布】上海大悅城園華商場(chǎng)國華商場(chǎng)卡瑪卡瑪商廈上海大悅城【二、規(guī)模特征】分兩種情況：一線城市：商業(yè)體量集中在35萬以內(nèi)，其中商業(yè)體量占據(jù)60%以上，其余產(chǎn)品以公寓、酒店式公寓或?qū)懽謽枪δ軜I(yè)態(tài)為主；二、三線城市：商業(yè)體量集中在55萬以內(nèi)，50%以上商業(yè)體量，增加適當(dāng)住宅、可變現(xiàn)物業(yè)；內(nèi)部觀點(diǎn)”“公司所有項(xiàng)目以商業(yè)為核心，商業(yè)體量一定需要保證，大悅城產(chǎn)品系至少也要20萬平方米或以上的商業(yè)體量，大悅城產(chǎn)品系列的最大特點(diǎn)就是在產(chǎn)品組合上復(fù)制大悅城購物中心的產(chǎn)品?！啊救?、開發(fā)節(jié)奏】從大悅城現(xiàn)有在營的四個(gè)項(xiàng)目來看，北京西單、北京朝陽、上海大悅城以及沈陽的可銷售物業(yè)與商業(yè)是同時(shí)開始的，主要原因是現(xiàn)有項(xiàng)目以收購為主，公寓布置與商業(yè)之上，致使從開發(fā)節(jié)奏中同時(shí)起步；內(nèi)部觀點(diǎn)：“是以住宅先行銷售為主，利用商業(yè)的預(yù)期實(shí)現(xiàn)住宅一定的銷售價(jià)值，開發(fā)商現(xiàn)有開發(fā)的順序還是以可變現(xiàn)物業(yè)銷售為主，然后在是商業(yè)，但主要幾個(gè)商業(yè)的特殊性來看，無法

得到這樣的結(jié)論，在接下來的商業(yè)開發(fā)中會(huì)以這樣的模式為主?！蔽鲉未髳偝巧虾４髳偝恰舅?、物業(yè)配比特征】案例研究：現(xiàn)有在經(jīng)營的購物中心：為西單大悅城、朝陽大悅城、沈陽大悅城、上海大悅城功能業(yè)態(tài)配比來看：功能布局為購物、餐飲、休閑娛樂50%：30%：20%的配比；從功能配比上看：大悅城在內(nèi)部復(fù)制著同樣的功能模式，在外部里面以及內(nèi)部空間上，我們看不出特別的相似之處，但是產(chǎn)品功能配比上，存在較大相似性；內(nèi)部觀點(diǎn)：”公司在產(chǎn)品的功能配比上是做過非常深入的研究的，大悅城也做過非常多模式的研究，只是現(xiàn)有的項(xiàng)目比較少，我們看不出來可以明顯的可以總結(jié)的規(guī)律，通常對(duì)于商業(yè)配比的標(biāo)準(zhǔn)是5：2：2：1，就是購物、餐飲、娛樂、配套服務(wù)服務(wù)的功能