租賃合同無效

租賃合同無效嚴雪晴【案情簡介】黃某于2004年11月9日與A公司簽訂租賃合同，租賃該公司購物中心四樓950平方米的場地經(jīng)營兒童樂園。但由于在購物中心四樓設(shè)置兒童游樂場所未經(jīng)公安消防部門事先審核同意，所以，公安消防部門于2004年12月19日向購物中心下達《責(zé)令限期改正通知書》要求限期整改，2004年12月25日向兒童樂園下達《責(zé)令停止使用通知書》，責(zé)令停止在購物中心四樓設(shè)置兒童活動場所。?在此情況下，A公司認為該租賃合同難以繼續(xù)履行，為避免擴大雙方損失，要求終止履行合同，黃某不同意。后A公司提出與黃某重新訂立合同，在二樓經(jīng)營，黃某仍然不同意。2005年5月23日黃某將A公司及A公司購物中心起訴至青島市中級人民法院，以租賃合同合法有效，A公司的行為構(gòu)成違約為由要求A公司及A公司購物中心支付700余萬的巨額違約金并支付其他費用和賠償損失。。本案經(jīng)一審法院審理后，雙方均不服，提起上訴。問題?1.該合同有效嗎？-2.法官如何裁定該案件??3.最后結(jié)局咋樣？【爭議焦點】-一審法院認定租賃合同無效，判決駁回要求A公司及A公司購物中心支付違約金的訴訟請求。但認定合同無效的過錯責(zé)任在A公司，判決A公司承擔35萬元的賠償責(zé)任，同時駁回了A公司的反訴請求。A公司對判決承擔合同無效的全部過錯責(zé)任、駁回反訴請求的判決不服，提起上訴；黃某對判決不服也提起上訴。雙方進行了調(diào)解，調(diào)解過程中本律師依據(jù)事實和法律據(jù)理力爭，最終使黃某妥協(xié)，雙方達成和解，黃某向A公司支付10萬元賠償金，雙方撤回上訴。本案的焦點問題集中在以下幾個問題:-（一）、合同是否有效-《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的。合同無效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；4、損害社會公共利益；5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。本案中A公司與黃某于2004年11月9日簽訂黃某租賃購物中心四樓場地經(jīng)營兒童娛樂的合同，違反了中華人民共和國國家標準《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》、《消防法》、《城市租賃管理辦法》之規(guī)定，合同應(yīng)當無效。購物中心主體建筑高度為25.85米，按照中華人民共和國國家標準《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》1.0.3.2規(guī)定，建筑高度超過24米的公共建筑為高層建筑；4.1.6條規(guī)定托兒所、幼兒園、游樂廳等兒童活動場所不應(yīng)設(shè)置在高層建筑內(nèi)，當必須設(shè)在高層建筑時，應(yīng)設(shè)置在建筑物的首層或二、三層，并應(yīng)設(shè)置單獨出入口。本案租賃合同標的物為“高層建筑四樓”,依照國家標準，嚴禁設(shè)置兒童娛樂場所，而黃某卻租賃高層建筑四樓設(shè)置兒童娛樂設(shè)施，違反了國家強制性標準《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》，依照《消防法》該兒童娛樂設(shè)施不得投入使用。-另外，依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》之規(guī)定，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的房屋不得出租。并且本案高層建筑四樓設(shè)置兒童娛樂設(shè)施，嚴重侵害了不特定的多數(shù)兒童及家長的人身安全的權(quán)利，損害的是社會公共利益。綜上，本案租賃合同約定高層建筑四樓設(shè)置兒童娛樂場所是違法的，依法應(yīng)當無效。合同無效，則合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)無效，違約條款不適用。對此，黃某則認為，其與A公司簽訂的合同并不是租賃合同，只是合作經(jīng)營合同，通過租賃A公司場地合作經(jīng)營，根據(jù)經(jīng)營合同約定，應(yīng)當由A公司“提供有關(guān)經(jīng)營管理條件，負責(zé)工商、稅務(wù)、文化等行政部門手續(xù)的辦理和審批，處理在經(jīng)營過程中出現(xiàn)的問題”，由于A公司并沒有依照合同約定義務(wù)制公安消防部門辦理手續(xù)，因此導(dǎo)致糾紛，并給黃某造成損失，要求A公司承擔違約責(zé)任。?最終一審法院采納本律師的意見，認定合同無效，駁回黃某要求支付違約金的訴訟請求。（二）、誰承擔合同無效的過錯責(zé)任?合同無效，給對方造成損失，應(yīng)當由有過錯的一方承擔責(zé)任，賠償損失。本案中，A公司沒有盡到相應(yīng)的審查義務(wù)，應(yīng)當承擔一定的過錯責(zé)任，但是導(dǎo)致合同無效的主要過錯責(zé)任則在于黃某。-A公司購物中心是主營百貨商品的，對兒童娛樂行業(yè)的規(guī)章、規(guī)定不清楚，而黃某是兒童娛樂的經(jīng)營者，應(yīng)當知道行業(yè)規(guī)章、規(guī)定。并且，租賃場地兒童娛樂的經(jīng)營者應(yīng)當依法在開業(yè)前向當?shù)毓蚕罊C構(gòu)申報，經(jīng)消防安全檢查合格后使用、開業(yè)?！豆矈蕵穲鏊腊踩芾硪?guī)定》：“公共娛樂場所的消防安全由經(jīng)營者負責(zé)”，-本案中，黃某是租賃A公司場地經(jīng)營兒童娛樂場的經(jīng)營者，黃某無視消防規(guī)定，簽訂了高層建筑4層設(shè)置兒童娛樂的本案合同，并且未經(jīng)檢查擅自使用、開業(yè)，應(yīng)當承擔合同無效的主要責(zé)任。所以，黃某無權(quán)向A公司主張賠償。對此，黃某認為，煙臺芝罘(fu)區(qū)公安消防大隊2004年12月19日給A公司送達《責(zé)令限期改正通知書》，要求“將變更設(shè)計改造方案報我大隊審核”，限期整改，而A公司沒有在規(guī)定期限內(nèi)將變更設(shè)計改造方案上報，致使消防大隊手2004年12月25日向兒童樂園下達《責(zé)令停止使用通知書》，責(zé)令停止在購物中心四樓設(shè)置兒童活動場所。導(dǎo)致按合同未能實現(xiàn)。另外，對于《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》:“公共娛樂場所的消防安全由經(jīng)營者負責(zé)”中所稱的經(jīng)營者，黃某提出，A公司對外提供發(fā)票，其向A公司支付租金，真正的經(jīng)營者應(yīng)該是A公司。本案中客戶雖然不是兒童娛樂場所的直接經(jīng)營人，但是作為場地出租人，也存在過錯。面對對方當事人提出的高額違約金請求，我們所作的不是順從于對方當事人的思路，找尋我們沒有違約以及對方當事人違約從而能夠減少違約金的數(shù)額的理由，而是另外開辟一條路徑，從合同的根本上找尋對客戶有利的理由。本案中，我們抓住客戶作為兒童娛樂場所經(jīng)營人違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定與我客戶簽訂租賃合同，該合同自始無效，不僅不承擔對方當事人要求的高額違約金，反而要求對方當事人賠償因過錯責(zé)任給我客戶造成的損失，反敗為勝。本案關(guān)鍵問題在于違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定導(dǎo)致合同無效的問題。判斷合同無效的標準首先必須是全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)。只有法律和行政法規(guī)才能用來判斷合同無效。法官在宣告一個合同無效的時候，只能在判決書里援引法律和行政法規(guī)的規(guī)定，而不能直接援引規(guī)章包括地方性法規(guī)作為判斷合同無效的依據(jù)。無效合同在合同糾紛中占有一定的比例，那么，出現(xiàn)無效合同以后該怎么處理呢？一、返還財產(chǎn)。合同被確認無效后當事人依據(jù)該合同所取得的財產(chǎn)應(yīng)當返還給對方。因為無效合同從開始就無效，所以返還財產(chǎn)就是使當事人的財產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同簽訂以前的狀態(tài)。也就是說，是誰的財產(chǎn)就應(yīng)當歸還給誰。如果標的物已消耗、損壞或滅失，或者已被善意的第三人合法I取得而不能返還時，則可用賠償經(jīng)濟損失的辦法進行抵償。二、賠償損失。合同被確認無效后，有過錯的一方應(yīng)賠償對方因此所遭受的經(jīng)濟損失。如果雙方均有過錯，那么各自承擔相應(yīng)的責(zé)任。各自承擔相應(yīng)的責(zé)任是指承擔因自己的過錯責(zé)任而造成的損失，即指雙方當事人按照責(zé)任主次、輕重，分別承擔經(jīng)濟損失中與自己責(zé)任相應(yīng)的份額，而不是各自承擔自己的損失，也不是平均分擔損失。_就國意故產(chǎn)人法追，歸故非財事合能M的收么.，的當?shù)牟籑意產(chǎn)那方得方人是_故財，對取一事產(chǎn)齡是的的給定意當財Rk:都得意回約故方法_方取故返者繳一合?雙定于產(chǎn)或追意的人約出財?shù)脑诠史組事者是的得，非一F于L當或方得取時護意￡果得一取方同保故爿如取有方對。意非氣，經(jīng)只對從有注說tr同己果從經(jīng)所要是g合方如將已家，就B追效雙。應(yīng)方國時也、1無將有方一歸產(chǎn)，。一、的當所一的收財益的二益應(yīng)家的意應(yīng)的利繳【案件結(jié)果】該案中涉及對經(jīng)營者的認定，何謂經(jīng)營者，經(jīng)營者是向消費者提供其生產(chǎn)、銷售的商品或者提供服務(wù)的公民、法人或者其它經(jīng)濟組織，它是以營利為目的從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并與消費者相對應(yīng)的另一方當事人。?判斷經(jīng)營者的關(guān)鍵在于其是否以營利為目的提供生產(chǎn)、銷售的商品或者服務(wù)。-本案中，A公司并不實際提供商品或服務(wù)，其對外提供發(fā)票，并收取租金并不能證明其是兒童游樂場的經(jīng)營者。-而黃某則是提供兒童游樂場服務(wù)的經(jīng)營人，其應(yīng)對兒童游樂場的消防安全承擔責(zé)任。?但是一審判決中對于應(yīng)由黃某承擔合同無效主要過錯責(zé)任的主張沒有被法庭采納，我方不服，提起上訴。-黃某對判決合同無效不服也提起上訴。在上訴調(diào)解過程中本律師依據(jù)事實和法律據(jù)理力爭，最終對方妥協(xié)，雙方達成和解，對方向我方支付10萬元賠償金，雙方撤回上訴。