企業(yè)存量土地管理、看

土地資產(chǎn)是企業(yè)總資產(chǎn)的重要組成部分，中石化集團(tuán)作為國有大型企業(yè)，擁有的存量土地量大面廣，土地現(xiàn)狀類型復(fù)雜，土地資產(chǎn)價(jià)值量巨大。因此，選擇合適的土地處置方式，依法處置存量土地，提高土地利用率，實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，以達(dá)到提高企業(yè)效益的戰(zhàn)略目標(biāo)。土地有償使用制度改革30年的歷程20022006土地有償使用制度的建立，以協(xié)議出讓方式為主11號令--經(jīng)營性土地實(shí)行招拍掛方式進(jìn)行交易831大限，結(jié)束了經(jīng)營性用地協(xié)議出讓的用地方式31號文--工業(yè)用地實(shí)行招拍掛方式出讓物權(quán)法，我國土地供應(yīng)全面采用招拍掛方式出讓●2004

2007

2009●

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●1987

1992●深圳首宗土

1988地招拍掛《憲法》增加了“土地的使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的條文一、 存量土地的類型企業(yè)存量土地的范圍存量土地的類型1、企業(yè)存量土地的范圍存量土地廣義上講是泛指城鄉(xiāng)建設(shè)已占有或使用的土地，狹義上講是指現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地，即具有生產(chǎn)能力開發(fā)利用潛力的現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設(shè)用地。2、存量土地的類型這里所講的存量土地的類型主要是從土地的初始取得方式來講的。原始土地權(quán)屬劃撥符合《劃撥目錄》保留劃撥符合條件經(jīng)申請批準(zhǔn)后保留劃撥五年有償方式出讓租賃作價(jià)出資授權(quán)經(jīng)營初始處置方式二、存量土地的處置方式這里所講的存量土地的處置方式是指在完成土地的初始處置后，企業(yè)根據(jù)經(jīng)營發(fā)展的需要，對土地進(jìn)行再處置的方式。存量土地的處置方式產(chǎn)權(quán)變更劃撥轉(zhuǎn)出讓國家收儲(chǔ)抵

租押

賃再

.開

.發(fā)

.變更權(quán)屬轉(zhuǎn)讓作

內(nèi)價(jià)

部出

劃資

轉(zhuǎn)改

轉(zhuǎn)制

讓現(xiàn)

現(xiàn)

直狀

狀

接經(jīng)

收

入營

儲(chǔ)

市劃撥土地收儲(chǔ)有償使用土地的收儲(chǔ)出讓授權(quán)經(jīng)營三、案例1、土地權(quán)屬的科學(xué)規(guī)范管理是企業(yè)可持續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的基礎(chǔ)償處置的前提下進(jìn)行，國有企業(yè)還要受到國有資產(chǎn)管理政策的約束。轉(zhuǎn)讓土地須經(jīng)國資委、產(chǎn)權(quán)所等處置授權(quán)批準(zhǔn)。3、內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)查的產(chǎn)權(quán)變更4、作價(jià)出資行為對土地價(jià)值應(yīng)有遠(yuǎn)期價(jià)值評估和當(dāng)期價(jià)值評估的比較。5.土地收儲(chǔ)政策拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償(剛性)收儲(chǔ)補(bǔ)償總額相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償(彈性)6.積極主動(dòng)盤活資產(chǎn)的處置可開發(fā)與不可開發(fā)的土地土地收儲(chǔ)與土地入市相結(jié)合，在合規(guī)合法的前提下，穩(wěn)健的嘗試與二級市場的聯(lián)動(dòng)。底限是土地入市底價(jià)。根據(jù)企業(yè)的人力、財(cái)力及社會(huì)資源實(shí)力謹(jǐn)慎參與二級市場的開發(fā)和利益分配。小結(jié)：土地經(jīng)初始處置后，企業(yè)對國有土地資產(chǎn)在生產(chǎn)、經(jīng)營過程中因處置方式不同，對土地資產(chǎn)進(jìn)行再處置的權(quán)力和對土地資產(chǎn)承擔(dān)的保值、增值和經(jīng)營管理的責(zé)任更為嚴(yán)肅和明確。四、土地處置的程序與關(guān)鍵環(huán)節(jié)擬定土地使用權(quán)處置方案是關(guān)鍵根據(jù)方案落實(shí)實(shí)施---動(dòng)態(tài)調(diào)整評估是方案實(shí)施過程的落實(shí)手段。評估包括審批評估、備案評估及咨詢評估等多種情況。五、影響選擇土地處置方式的因素硬件---土地利用的現(xiàn)狀條件軟件---企業(yè)軟實(shí)力指導(dǎo)思想其他因素土地區(qū)位因素：包括地理位置、氣候等因素；土地權(quán)屬性質(zhì)：有出讓土地、劃撥土地和國有租賃土地，此外還有空轉(zhuǎn)土地；土地用途：既有工業(yè)用地，還有商業(yè)用地、辦公用地、綜合用地、市政設(shè)施用地、住宅用地等；1.硬件---土地利用的現(xiàn)狀條件2、軟件---企業(yè)軟實(shí)力企業(yè)軟實(shí)力是相對于企業(yè)設(shè)備、廠房、資本、經(jīng)濟(jì)規(guī)模等以物化形式存在的硬實(shí)力而言，而以企業(yè)組織模式、行為規(guī)范、價(jià)值理念、科技實(shí)力、管理能力、品牌商譽(yù)、企業(yè)文化、企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境和諧指數(shù)所構(gòu)成的影響企業(yè)發(fā)展的長期性、基礎(chǔ)性和戰(zhàn)略性的要素。軟件---企業(yè)軟實(shí)力團(tuán)隊(duì)和諧人才儲(chǔ)備領(lǐng)導(dǎo)階層的意志團(tuán)隊(duì)和諧在企業(yè)內(nèi)部，軟實(shí)力主要表現(xiàn)為企

業(yè)文化具有較強(qiáng)凝聚力，創(chuàng)新機(jī)制健全

并能保證創(chuàng)新激情不衰減，組織運(yùn)轉(zhuǎn)高

效并具有自我完善功能，團(tuán)隊(duì)目標(biāo)統(tǒng)一，人事關(guān)系和諧、政通人和、和諧共進(jìn)。人才儲(chǔ)備人才是企業(yè)軟實(shí)力的集中體現(xiàn)。擁

有人才，就擁有了實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的條件；人才與目標(biāo)條件相結(jié)合，會(huì)產(chǎn)生幾何數(shù)

值倍增優(yōu)勢。3、指導(dǎo)思想企業(yè)的指導(dǎo)思想作為一種導(dǎo)向、觀念，會(huì)影響企業(yè)的基本經(jīng)營管理，貫穿整過程。宏觀因素微觀因素宏觀因素

如國家、政府的宏觀政策、法律、法規(guī)等；

深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)，節(jié)約集約利用土地；微觀因素

如企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)營管理目標(biāo)等；4、其他因素如相關(guān)的稅收政策，企業(yè)的資產(chǎn)、資本結(jié)構(gòu)，負(fù)債情況等。使用時(shí)，直接刪除本頁！精品課件，你值得擁