地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)交流修改版課件

WANGTAT地產(chǎn)項(xiàng)目類地產(chǎn)類項(xiàng)目的監(jiān)理工作管理經(jīng)驗(yàn)及交流監(jiān)理單位:廣州宏達(dá)工程顧問有限公司第二項(xiàng)目部發(fā)言代表:周流興2009年12月11日WANGTAT、必須明確工程建設(shè)監(jiān)的念工程監(jiān)理是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)者在工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制等管理,使這些活動(dòng)及結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和程合同的要求,實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)只有明確了監(jiān)理的概念才為以后的監(jiān)理工作指明的方向和工作思路WANGTAT、房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)理的出發(fā)點(diǎn)和前提1、工程監(jiān)理的出發(fā)點(diǎn)為三個(gè)方面基礎(chǔ)工程①確保工程結(jié)構(gòu)安全。②確保工程使用功能。工程實(shí)體結(jié)構(gòu)安全③確保工程觀感質(zhì)量。裝修工程工程使用功能2、做好工程監(jiān)理的前提:建筑電①認(rèn)真熟悉設(shè)計(jì)圖紙等技術(shù)文件。②掌握合同規(guī)定中的工料技術(shù)要求。建筑給排水③掌握現(xiàn)行施工規(guī)范及質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。④熟悉法律法規(guī)及質(zhì)量強(qiáng)制性要求。WANGTAT、健全監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)及監(jiān)理監(jiān)控體系1、根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目工程的特點(diǎn)及要求,設(shè)置有效的監(jiān)理組織架構(gòu),如凱旋L13區(qū)項(xiàng)目監(jiān)理組的架構(gòu),由總監(jiān)直接統(tǒng)籌四大塊監(jiān)理組協(xié)同工凱旋新世界項(xiàng)目監(jiān)理組織架構(gòu)項(xiàng)目總監(jiān)土建組機(jī)電、給排水安全、資料組園林化組土建工程師。陳旭靈劉景輝安全程師劉國平園林程師。符定黃成窯劉長波給排水資料員:朱明視工程進(jìn)度進(jìn)場)2、制定有針對(duì)性的監(jiān)理規(guī)劃、各專業(yè)各階段動(dòng)態(tài)型的監(jiān)理實(shí)施細(xì)則以及旁站監(jiān)理方案、主要質(zhì)量監(jiān)控難點(diǎn)和重點(diǎn)監(jiān)理措施等作為施工階段監(jiān)理質(zhì)量監(jiān)控體系。WANGTAT四、做好工程監(jiān)控的日常管理工作:(一)、關(guān)于施工階段監(jiān)理造價(jià)控制的經(jīng)驗(yàn)與體會(huì),投資控制是針對(duì)全過程的,決定項(xiàng)目投資額多少的,主要是項(xiàng)目的決策階段和設(shè)計(jì)階段,而我們目前從事的監(jiān)理主要是施工階段的監(jiān)理,施工圖紙和合同約定已經(jīng)明確,因此監(jiān)理只能是造價(jià)的控制,主要體現(xiàn)在1、設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審提出某些建議以節(jié)省造價(jià)外,如凱旋項(xiàng)目地下室后澆帶采用紫銅(香港巴拿丹馬設(shè)計(jì)的)止水,那我們監(jiān)理建議國內(nèi)是可以采用普通鋼板做止水帶的,且和砼的結(jié)合更好,結(jié)果業(yè)主接納了監(jiān)理的意見2、進(jìn)度款的審核上,很多工程師在處理進(jìn)度款的問題上把握不好,第一形象進(jìn)度比例把握不好,第二,預(yù)付款的扣除把握不好,第三,哪些該付,哪些不該付不清楚,如把合同約定施工措施也給付,還要工程量清單沒有的工程量或者有爭議的價(jià)也批了,第四,把沒有經(jīng)過驗(yàn)收或者驗(yàn)收不通過的工程量進(jìn)行了支付;3施工過程中對(duì)經(jīng)濟(jì)簽證的把握。要做好經(jīng)濟(jì)簽證,就需要做好以下兩個(gè)控制是定性的控制,也就是說分清楚哪些是合同外項(xiàng)目可以予以簽證的,哪些是不可以簽的,例如對(duì)未按規(guī)范要求采取支護(hù)措施而造成的基槽塌方,是不能簽證的是定量的控制,例如人工挖孔樁抽水臺(tái)班一般來說是可以簽的,但需把握好量的準(zhǔn)確度。4、質(zhì)量、安全沒有及時(shí)跟蹤到位造成的返工損失。WANGTAT(二)、關(guān)于于施工階段監(jiān)理進(jìn)度控制的經(jīng)驗(yàn)與體會(huì)影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素非常復(fù)雜且非常之多,如資金到位情況、施工單位選擇的好壞,設(shè)計(jì)圖紙是否完善、外部環(huán)境的優(yōu)劣等等,但是這些因素往往又都不是監(jiān)理所能左右的,因此在進(jìn)度控留給監(jiān)理施展的空間似乎并不多。但是作為監(jiān)理的職責(zé)應(yīng)該對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行有效的控制,如果方法得當(dāng)監(jiān)理還是可以發(fā)揮應(yīng)有的作用的。1、要求總包單位工程進(jìn)場以后根據(jù)合同以及具體工程特點(diǎn)、外部環(huán)境情況制定總施工進(jìn)度計(jì)劃,這各分包制定相應(yīng)的分包施工計(jì)劃,大型項(xiàng)目的監(jiān)理可以制定總控制計(jì)劃,但是出發(fā)點(diǎn)是樣的,施工單位的總進(jìn)度計(jì)劃是用來指導(dǎo)施工的,監(jiān)理的總控計(jì)劃是用來在滿足進(jìn)度要求時(shí)約束建設(shè)單位、施工單位的責(zé)任行為的,同時(shí)也是作為監(jiān)理控制進(jìn)度的措施。2、形成會(huì)議例會(huì)檢查制度,要求施工單位在定期的例會(huì)前必須提交本周進(jìn)度情況和下周進(jìn)度安排情況書面報(bào)告制度,此報(bào)告要求蓋章并發(fā)建設(shè)單位,監(jiān)理單位,這一蓋章,無行中就已經(jīng)是對(duì)施工單位有約束了,就是很好的控制措施,定期對(duì)比并結(jié)合合同取得法規(guī)效應(yīng)WANGTAT3、召開專題進(jìn)度督促會(huì),但是必須在滿足合同及其自身制定的計(jì)劃為前提,主要從施工組織方面,如材料進(jìn)場、設(shè)備投入數(shù)量、施工人員投入、及施工順序、施工流水部署、施措施方面等進(jìn)行督促,切記監(jiān)理工程師在違反法規(guī)工期或者根據(jù)業(yè)主明顯不合理的要求下發(fā)書面監(jiān)理通知督促施工進(jìn)度,如一且在追趕進(jìn)度上出現(xiàn)質(zhì)量特別是安全問題時(shí),監(jiān)理要付出被處罰或者法律責(zé)任。如萬科項(xiàng)目,業(yè)主要求主體工程天一層,這明顯有些不合理,連監(jiān)理檢查驗(yàn)收和要求整改的時(shí)間都沒有了。4、要充分了解建設(shè)單位的經(jīng)營理念,抓大放小,注意把握度的關(guān)系,監(jiān)理工程師應(yīng)該從方法上掌握一定的靈活性,不可在某一點(diǎn)上小題大做,要從工程整體和全局出發(fā)思考問題,如果處理不好,業(yè)主投訴就會(huì)發(fā)生,最終使得被動(dòng)監(jiān)理;5、趕工獎(jiǎng)勵(lì)和處罰,監(jiān)理應(yīng)該協(xié)助業(yè)主制定相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和處罰措施,而不是沒有根據(jù)的想獎(jiǎng)多少或者處罰多少,應(yīng)該結(jié)合該項(xiàng)目投入使用的預(yù)期運(yùn)營本情況,制定甲己雙方可接受的標(biāo)準(zhǔn)。6、及時(shí)對(duì)已經(jīng)完成的項(xiàng)目進(jìn)行簽證和驗(yàn)收,這樣有利下道工序或者下個(gè)項(xiàng)目施工展開,從而不影響進(jìn)度的實(shí)施。7、做好詳細(xì)的進(jìn)度記錄,這樣對(duì)于糾正進(jìn)度偏差或者進(jìn)度分析有很好作用。WANGTAT關(guān)于施工階段監(jiān)理質(zhì)量控制的經(jīng)驗(yàn)與體會(huì),工程質(zhì)量的控制應(yīng)理的質(zhì)我主要從工控制的出發(fā)點(diǎn)來談是確保工程結(jié)構(gòu)安該是考慮是考慮工構(gòu)部慮型樁制制房電程性系有柱基礎(chǔ)基礎(chǔ)、箱質(zhì)量3、樁鋼筋隱蔽4、樁身砼澆灌等;主體結(jié)構(gòu)主要有鋼筋混凝士結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等,要切實(shí)好鋼材、水泥等原材料質(zhì)量運(yùn)輸和澆經(jīng)物椒壽轉(zhuǎn)勵(lì)單安裝方回等防滲防意質(zhì)量問題的系統(tǒng)量藍(lán)控的重點(diǎn)主要有1、原材料的質(zhì)量2的裝修質(zhì)量3、節(jié)點(diǎn)等細(xì)部致性。裝修質(zhì)量總體達(dá)到面要平、線要直、角度方、弧度順等觀感要求。WANGTAT實(shí)體施工前質(zhì)量監(jiān)控工作:主要體現(xiàn)“預(yù)控”二字。◆審查施工單位質(zhì)量保證體系及質(zhì)量管理組織架構(gòu),并督促健全和完善◆認(rèn)真審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)(總)及各專項(xiàng)施工方案,并提出有針對(duì)性的監(jiān)一◆協(xié)助或組織施工圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)、合同工料質(zhì)量交底工作◆做好原材料的報(bào)事報(bào)驗(yàn)工作,要求施工單位開工前根據(jù)圖紙及合同約定制定材料進(jìn)場計(jì)劃及材料檢驗(yàn)總清單◆組織工程質(zhì)會(huì):在重要工序、重要結(jié)構(gòu)或部位、主要質(zhì)量控制點(diǎn)的施工前蠹組紅箱工理質(zhì)量交底:樁進(jìn)行◆樣板(件)先行,監(jiān)理工作的驗(yàn)收和判斷。WANGTAT2、工程實(shí)體施工過程中的質(zhì)量監(jiān)控:主要體現(xiàn)“嚴(yán)格監(jiān)理”的手段。◆嚴(yán)格對(duì)原材料進(jìn)場的確認(rèn)和驗(yàn)收,重點(diǎn)抓兩項(xiàng)工作:一是核對(duì)質(zhì)保資料有效性和完整性,二是材料見證取樣送檢的真實(shí)性和檢驗(yàn)結(jié)果的時(shí)效性。◆對(duì)實(shí)體施工過程中監(jiān)理進(jìn)行平行檢查和隨時(shí)質(zhì)量跟蹤,確保工程質(zhì)量問題或