2023年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》沖刺試卷一

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》沖刺試卷一

［單選題］1.下列房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為中（江南博哥），錯(cuò)誤的是（）。

A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)

B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)

C.聘請(qǐng)其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)

D.利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價(jià)服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購(gòu)買該

房地產(chǎn)的投資者提供最高出價(jià)評(píng)估服務(wù)

參考答案：D

參考解析：D項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)估價(jià)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘

密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私予以保密；應(yīng)妥善保管估價(jià)委托人提供的資料，未經(jīng)

估價(jià)委托人同意，不得擅自將其提供給其他個(gè)人和單位。

［單選題］2.某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別

為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，

通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用為（）元/in?。

A.98

B.102

C.108

D.116

參考答案：A

參考解析：熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，可以直接在其上

進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度，熟地又可分為

“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。①“三通一平”一般是指

通路、通水、通電以及場(chǎng)地平整。②“五通一平”是指具備道路、給水、排

水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整。③“七通一平”是指具備道

路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻⒐岬然A(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整。本

題中，燃?xì)?、熱力屬于“七通一平”，不?yīng)算入“五通一平”的費(fèi)用當(dāng)中；因

此，該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用=20+14+16+25+8+15=98（元/m?）。

［單選題］3.下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述的是

（）0

A.建筑密度大小

B.房型設(shè)計(jì)

C.臨路狀況

D.公共配套設(shè)施情況

參考答案：B

參考解析：房地產(chǎn)實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如土地的形狀、地

形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、

裝飾裝修等。房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組

合完成的功能等方面。A項(xiàng)屬于房地產(chǎn)權(quán)益的描述；CD項(xiàng)屬于房地產(chǎn)區(qū)位的描

述。

［單選題］4.在評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的做法是（）。

A.模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)

B.模擬估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)

C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)

D.從某個(gè)特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷

參考答案：D

參考解析：A項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)。B項(xiàng)，估價(jià)

師在模擬市場(chǎng)給某個(gè)估價(jià)對(duì)象“定價(jià)”時(shí)，應(yīng)考慮該估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)參與者是

如何思考其價(jià)格的，即要模擬該估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)參與者的思維進(jìn)行估價(jià)，避免

以自己的好惡來判斷，不應(yīng)把自己主觀想象的某個(gè)“價(jià)值”強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。

CD兩項(xiàng)，房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定，是客觀的，由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判

斷所形成，而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所決定。因此，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是估

價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的定價(jià)思維和行為，在此基礎(chǔ)上，評(píng)估房地產(chǎn)的市

場(chǎng)價(jià)值。

［單選題］5.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。

A.行政區(qū)域

B.估價(jià)目的

C.估價(jià)對(duì)象規(guī)模

D.價(jià)值類型

參考答案：B

參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)由高到低分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、暫定期

內(nèi)的三級(jí)；不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)

在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。

［單選題］6.為征收持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅服務(wù)的估價(jià)，為保證公平性，通常要遵

循，即對(duì)不同納稅人的同類房地產(chǎn)，應(yīng)采用的估價(jià)方法或?qū)Υ?/p>

式進(jìn)行估價(jià)。（）

A.一致性原則，不同

B.一致性原則，相同

C.一貫性原則，不同

D.一貫性原則，相同

參考答案：B

參考解析：一致性原則是指為同一估價(jià)目的，對(duì)同一或相關(guān)估價(jià)項(xiàng)目涉及的各

宗同類房地產(chǎn)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。為征收持有環(huán)節(jié)

的房地產(chǎn)稅服務(wù)的估價(jià)，為保證公平性，通常要遵循一致性原則，即對(duì)不同納

稅人的同類房地產(chǎn)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。

［單選題］7.關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。

A.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來可獲取收益的時(shí)間

B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過去和未來可獲取收益的時(shí)間

C.自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間

D.自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間

參考答案：D

參考解析：收益期是預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來可獲取凈收益

的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。收益期

應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行測(cè)算。

［單選題］8.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是（）。

A.開征房產(chǎn)稅

B.物價(jià)水平變化

C.調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模

D.城市規(guī)劃變更

參考答案：B

參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素，主要有房地產(chǎn)制度政策、稅收制

度政策、金融制度政策、相關(guān)特殊政策以及相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。開征房產(chǎn)稅屬

于稅收制度政策，調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模屬于金融制度政策，城市規(guī)劃變更屬于

有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃；B項(xiàng)，物價(jià)水平變化屬于經(jīng)濟(jì)因素。

［單選題］9.某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%,銀行可提供6

成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（）。

A.8.8%

B.10%

C.18%

D.18.6%

參考答案：D

參考解析：綜合資本化率=貸款價(jià)值比率X抵押貸款常數(shù)+（1—貸款價(jià)值比

率）X自有資金資本化率。其中年抵押貸款常數(shù)計(jì)算如下：

Q。外,8%/12

O/01Z+----------------------------3-7^-------xl2

(1+8%/12)-1

=24.3%故綜合資本化率R0=0.6X24.3%

+（1-0.6）X10%=18.6%o

［單選題H0.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（）。

A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房

B.某體育場(chǎng)館

C.某待出讓土地

D.某寫字樓

參考答案：B

參考解析：新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)）、可以假

設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

（即在建工程）、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（如期房），都可以采用成本法估

價(jià)。對(duì)于很少發(fā)生交易而限制了比較法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)

收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體

育場(chǎng)館、公園、軍隊(duì)營(yíng)房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估

價(jià)。特殊廠房（如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠）、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)之類有獨(dú)特

設(shè)計(jì)或只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物

或其裝飾裝修部分，通常也采用成本法估價(jià)。

［單選題］11.在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競(jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考依

據(jù)的估價(jià)，一般是評(píng)估（）。

A.掛牌底價(jià)

B.正常市場(chǎng)價(jià)格

C.競(jìng)買人可承受的最高價(jià)

D.最可能的成交價(jià)

參考答案：C

參考解析：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份，將國(guó)有建

設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付出讓

金等土地有償使用費(fèi)（簡(jiǎn)稱出讓金等費(fèi)用）的行為。目前，國(guó)有建設(shè)用地使用

權(quán)出讓主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。其中，當(dāng)采用掛牌出讓方式

時(shí)，出讓人需要確定掛牌底價(jià)，競(jìng)買人需要確定自己的最高報(bào)價(jià)，即此時(shí)為競(jìng)

買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)是評(píng)估競(jìng)買人可承受的最高價(jià)。

［單選題］12.（）年建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信

用檔案系統(tǒng)的通知》（建住房函［2002］192號(hào)），決定建立包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

和房地產(chǎn)估價(jià)師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。

A.2001

B.2002

C.2003

D.2005

參考答案：B

參考解析：2002年8月20日原建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）

業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》（建住房函［2002H92號(hào)），決定建立包括房地產(chǎn)

估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。

房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案的內(nèi)容包括基本情況、業(yè)績(jī)及良好行

為、不良行為等，以便為各級(jí)政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)行為提

供依據(jù)，為社會(huì)公眾查詢企業(yè)和個(gè)人信用信息提供服務(wù)，為社會(huì)公眾投訴房地

產(chǎn)領(lǐng)域違法違紀(jì)行為提供途徑。

［單選題］13.估價(jià)對(duì)象為一棟復(fù)式住宅，其中“復(fù)式”一詞表示的是估價(jià)對(duì)象的

（）0

A.實(shí)體

B.功能

C.質(zhì)量

D.權(quán)益中的權(quán)利

參考答案：B

參考解析：房地產(chǎn)實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。以一幢房屋為例，

其有形的實(shí)體，就該房屋的建筑結(jié)構(gòu)而言，是指它是磚木結(jié)構(gòu)的，還是磚混結(jié)

構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)或者鋼結(jié)構(gòu)的；實(shí)體的質(zhì)量，假如該房屋是成木結(jié)構(gòu)的，

則是指它是采用什么質(zhì)量的磚和木材建造的，或者其施工質(zhì)量如何；組合完成

的功能，假如該房屋是磚木結(jié)構(gòu)，采用的磚和木材的質(zhì)量也相同，并且施工質(zhì)

量也是相同的，則是指它的空間布局如何，如住宅的戶型（復(fù)式、單式）如

何。復(fù)式住宅屬于估價(jià)對(duì)象的戶型，即該組合完成的功能。

［單選題］14.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。

A.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

B.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

C.匯率波動(dòng)

D.稅收減免

參考答案：D

參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素一般包括：①經(jīng)濟(jì)發(fā)展。反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展

的一個(gè)重要指標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)。②居民收入。中國(guó)目前反映居民收入

增長(zhǎng)的指標(biāo)主要有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)和農(nóng)村居民人均純收入的增

長(zhǎng)。③物價(jià)。反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)主要有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)

格指數(shù)。④利率。⑤匯率。D項(xiàng)，稅收減免屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因

素。

［單選題］15.按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來收

益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般采用（）的收益估計(jì)值。

A.較高

B.較低

C.最高

D.最低

參考答案：B

參考解析：采用收益法評(píng)估收益性房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來的收益可能

會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，相比之

下，一般的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估計(jì)值。

［單選題］16.某商品住宅總價(jià)為98萬(wàn)元，首付款為30%,其余為抵押貸款，貸款

期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%,自有資金資本化率為

8%0則其綜合資本化率為（）。

A.7.65%

B.8.75%

C.9.42%

D.10.19%

參考答案：D

參考解析：貸款月利率=7.5%+12=0.625%,月抵押貸款常數(shù)計(jì)算如下：

R_y+___________

（1+L）一1

0.625%

0.625%+

(1+0.625%)1542-1

=0.927%故綜合資本化率=0.927%X12X70%

+8%X30%=10.19%o

［單選題］17.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在

的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決

定的。

A.易受限制

B.相互影響

C.獨(dú)一無(wú)二

D.不可移動(dòng)

參考答案：D

參考解析：不可移動(dòng)特性，又稱位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也

是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的主要之處。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，

決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空

間環(huán)境（如當(dāng)?shù)氐闹贫日?、社?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等），而不像其他

商品那樣，原料地（房地產(chǎn)開發(fā)的最主要原料是土地）、生產(chǎn)地和消費(fèi)地可以

不在同一個(gè)地方，能夠在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，從生產(chǎn)地或者供給過剩、需

求不足、價(jià)格較低的地區(qū)，運(yùn)送到消費(fèi)地或者供給短缺、需求旺盛、價(jià)格較高

的地區(qū)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是全球性市場(chǎng)，而是地

區(qū)性市場(chǎng)。

［單選題］18.在同一房地產(chǎn)市場(chǎng)中，效用相近的房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)當(dāng)（）。

A.完全相同

B,差距較大

C.沒有可比性

D.相近

參考答案：D

參考解析：在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相似的房地產(chǎn)會(huì)有相近的價(jià)格。因?yàn)樵诂F(xiàn)

實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會(huì)將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市

場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房

地產(chǎn)的正常價(jià)格過高的價(jià)格，任何理性的賣者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的的正常

價(jià)格過低的價(jià)格，最終是類似的房地產(chǎn)的價(jià)格相互牽掣，相互接近。

［單選題］19.按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來

收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，相比之

下，一般的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用的是（）的收益估計(jì)值。

A.較高

B.較低

C.居中

D.最低

參考答案：C

參考解析：采用收益法評(píng)估收益性房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來的收益可能

會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，相比之

下，一般的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估計(jì)值。

［單選題］20.某套住宅的使用面積為loom?,成交總價(jià)為80萬(wàn)元，其中附帶家具

和電器的價(jià)值為2萬(wàn)元，成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50%,余款一年后支付；假設(shè)

年折現(xiàn)率為6肌使用面積與建筑面積的比率為75%,則在成交當(dāng)日以建筑面積

計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（）元/in?。

A.5680

B.5830

C.5850

D.7574

參考答案：A

參考解析：具體的計(jì)算過程如下：①在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純

粹”房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格：（80—2）+100X75%=0.585（萬(wàn)元/m?）；②計(jì)

算實(shí)際交易價(jià)格：0.585X50%+0.585X50%+（1+6%）仁5680（元/n?）。

［單選題］21.某酒店5年來年均有效毛收入為420萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為220萬(wàn)元，

去年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少

40萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用減少25萬(wàn)元，該酒店剩余收益期為10年，假設(shè)降低后的收

益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報(bào)酬率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價(jià)值減

損額為()萬(wàn)元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85

參考答案：B

參考解析：凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式很有實(shí)用價(jià)值。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)

中每年的凈收益通常是不同的。如果采用凈收益每年不變或有規(guī)律變化的公

式，公式為：V=(A/Y)X[l-1/(1+Y)n]由題意，該酒店原房地產(chǎn)價(jià)值

為：Vl=(Al/Y)X[1-1/(1+Y)n]/(1+i)t=[(420-220)/8.5%]X[1

-1/(1+8.5%)101=1312.27(萬(wàn)元)該酒店降低后的房地產(chǎn)價(jià)值為：V2=

(A2/Y)X[l-1/(1+Y)n]/(1+i)t={[(420-40)一(220-

25)]/8.5%)X[1-1/(1+8.5%)10]=1213.85(萬(wàn)元)目前該酒店房地產(chǎn)的

價(jià)值減損額=V1—V2=1312.27—1213.85=98.42(萬(wàn)元)。

[單選題]22.在比較法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的

規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的()范圍之內(nèi)。

A.0.5~2.0

B.1.5~2.0

C.0.5~1.5

D.1.0-1.5

參考答案：A

參考解析：選取的可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例

的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5?2倍范圍內(nèi)，即：0.5W可比實(shí)例規(guī)模/估

價(jià)對(duì)象規(guī)模W2。

[單選題]23.某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/mz,現(xiàn)要調(diào)整為2006年

9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4、

94.8、96.6、105.1、109.3、112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數(shù)100),則該

房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為()元加工

A.2700.8

B.2800.1

C.2800.8

D.2817.7

參考答案：D

參考解析：價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需

要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期，如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，則為定基價(jià)格

指數(shù)；如果是以上一時(shí)期作為基期的，則為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)

進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格又成交日期的下一時(shí)

期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)X再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)義…義價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指

數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4、94.8、

96.6、105.1、109.3、112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數(shù)100),則可比實(shí)例

在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=2009義(94.8/100)X(96.6/100)X(105.1/100)X

(109.3/100)X(112.7/100)X(118.3/100)=2009X0.948X0.966X

1.051X1.093X1.127X1.183^2817.7(元/m?)。

［單選題］24.如果采用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，則可比實(shí)例在其自身狀況

下的價(jià)格*100+()=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。

A.可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象狀況的得分

B.估價(jià)對(duì)象相對(duì)于可比實(shí)例狀況的得分

C.可比實(shí)例相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分

D.估價(jià)對(duì)象相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分

參考答案：A

參考解析：采用直接比較調(diào)整進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：可比實(shí)例在自

身狀況下的價(jià)格*100個(gè)可比實(shí)例狀況相對(duì)于估價(jià)對(duì)象狀況的得分=可比實(shí)例在

估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。

［單選題］25.房地產(chǎn)權(quán)益以()為基礎(chǔ)。

A.房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

B.其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

C.額外的利益或好處

D.房地產(chǎn)權(quán)利

參考答案：D

參考解析：房地產(chǎn)權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產(chǎn)

實(shí)物上的權(quán)利義務(wù)。房地產(chǎn)權(quán)益是以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)的。

［單選題］26.近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市

場(chǎng)狀況所對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類型可能是()。

A.在建工程抵押估價(jià)

B.房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

C.期房市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

D.房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)

參考答案：D

參考解析：價(jià)值(估價(jià))時(shí)點(diǎn)為過去的情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特

別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的估價(jià)鑒定或復(fù)核估價(jià)、重新估價(jià)中。A項(xiàng)屬于價(jià)

值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形。B項(xiàng)屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)

對(duì)象為過去狀況下的情形。C項(xiàng)屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的

情形。

［單選題］27.欠債到期要還，無(wú)奈只有出售房地產(chǎn)償還，這種情況下房地產(chǎn)的成

交價(jià)格往往()。

A.偏高

B.正常

C.偏低

D.不正常

參考答案：C

參考解析：被迫出售或被迫購(gòu)買的交易包括：①急于出售、急于購(gòu)買的交易，

如因還債、出國(guó)等而急于出售房地產(chǎn)；②被強(qiáng)迫出售、被強(qiáng)迫購(gòu)買的交易，如

司法拍賣。被迫出售的成交價(jià)格通常偏低，被迫購(gòu)買的成交價(jià)格通常偏高。

［單選題］28.某城市市區(qū)內(nèi)有一座長(zhǎng)期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住

宅，且銷售形勢(shì)良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜

合?，F(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)按（）進(jìn)行評(píng)估。

A.工業(yè)廠房

B.工業(yè)用地

C.商品住宅

D.商住用地

參考答案：D

參考解析：根據(jù)合法原則中依法判定的使用權(quán)利的要求，城市規(guī)劃規(guī)定了某宗

土地的用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等，則對(duì)該土地進(jìn)行估價(jià)

就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。本題中，該工廠用地的規(guī)劃用途為商住綜

合樓，則應(yīng)當(dāng)按照商住用地進(jìn)行估價(jià)。

［單選題］29.在比較法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房

地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房

地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（）。

A.0.95

B.0.99

C.1.01

D.1.05

參考答案：A

參考解析：采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：

桂淳化

修三

可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格乂3=可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

!J本題中，

房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：（100/102）X（97/100）=0.95o

［單選題］30.在實(shí)際估價(jià)中，判定在建工程的標(biāo)準(zhǔn)是（）。

A.是否完成竣工驗(yàn)收

B.是否完成內(nèi)外裝修

C.是否已完成結(jié)構(gòu)封頂

D.是否已安裝了門窗

參考答案：A

參考解析：在建工程又稱未完工程，是指處在某種開發(fā)建設(shè)階段而尚未竣工的

房地產(chǎn)。在實(shí)際估價(jià)中，判定是否為在建工程，通常以是否完成工程竣工驗(yàn)收

為標(biāo)志。未完成工程竣工驗(yàn)收的，即為在建工程。已完成工程竣工驗(yàn)收的，應(yīng)

當(dāng)有工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

［單選題］31.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格

的3%和6%,某宗房地產(chǎn)建筑面積為120nl）買賣雙方商定，買方付給賣方30萬(wàn)

元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為（）元/n?。

A.2427.18

B.2500.00

C.2575.00

D.2659.57

參考答案：D

參考解析：正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)

下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納

的稅費(fèi)。本題中，買方繳納所有的稅費(fèi)，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額+

（1一應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）=3000004-1204-（1-6%）=2659.57（元

/m2）o

［單選題］32.采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定報(bào)酬率的基本公式為（）。

A.報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率一投資帶來的優(yōu)惠率

B.報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+投資帶來的優(yōu)

惠率

C.報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+通貨膨脹補(bǔ)償

一投資帶來的優(yōu)惠率

D.報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)

償率一投資帶來的優(yōu)惠率

參考答案：D

參考解析：累加法是將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，

然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的方法。累加法的一個(gè)細(xì)化

公式為：報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流

動(dòng)性補(bǔ)償率一投資帶來的優(yōu)惠率。其中：①投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率，是指當(dāng)投資者投

資于收益不確定、具有一定風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，他必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外

風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償；②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率，是指一項(xiàng)投資所要求的操勞越多，其吸引

力就會(huì)越小，從而投資者必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償；③缺乏流

動(dòng)性補(bǔ)償率，是指投資者對(duì)所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償；④投

資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，從而投資者

會(huì)降低所要求的報(bào)酬率。

［單選題］33.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積lOOOOm?的寫字樓，開發(fā)完成后

銷售均價(jià)為3000元Ai?,已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/nA開發(fā)成本和管

理費(fèi)用為1200元/inz,開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即

開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2隊(duì)銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%,開發(fā)期為

1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為()。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%

參考答案：B

參考解析：銷售利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值?？紤]時(shí)間價(jià)值，

該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率=［3000—1000義(1+10%)1.5-1200X(1+10%)

1.5/2-3000X(2%+5.5%)］X10000/(3000X10000)=11.08%。

［單選題］34.一般物品的價(jià)格是()的外在表現(xiàn)。

勞

動(dòng)

A.

價(jià)

3值

利

C息

地

租

D.

參考答案：B

參考解析：從理論上來講，價(jià)值(value)和價(jià)格(price)之間的關(guān)系和區(qū)別

是：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格的波動(dòng)

“中心”；價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)值而上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已

經(jīng)完成并可以觀察到的事實(shí)，通常因人而異，時(shí)高時(shí)低。

［單選題］35.在房地產(chǎn)估價(jià)要素中，()限制了估價(jià)報(bào)告的用途。

A.估價(jià)原則

B.估計(jì)時(shí)點(diǎn)

C.估價(jià)目的

D.估價(jià)對(duì)象

參考答案：C

參考解析：估價(jià)目的是估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。它取決于委托人對(duì)

估價(jià)的實(shí)際需要，即委托人將要拿未來完成的估價(jià)報(bào)告做什么用。估價(jià)目的限

制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目地套用于

與其不相符的用途。因此，估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)始終謹(jǐn)記估價(jià)目的。

［單選題］36.估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某一個(gè)時(shí)間上的價(jià)格，而且這一時(shí)間

點(diǎn)不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來確定，這一時(shí)間點(diǎn)即是

()O

A.估價(jià)目的

B.估價(jià)權(quán)益

C.估價(jià)區(qū)位

D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

參考答案：D

參考解析：估價(jià)既不可能也無(wú)必要評(píng)估估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間的價(jià)值，通常只是

評(píng)估估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這就要求在估價(jià)時(shí)必須先確定某個(gè)時(shí)

間。但是，這個(gè)時(shí)間既不是委托人也不是估價(jià)師可以隨意假定的，而應(yīng)根據(jù)估

價(jià)目的來確定。這個(gè)由估價(jià)目的決定的所評(píng)估的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，稱為價(jià)值時(shí)

點(diǎn)。

［單選題］37.()是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排

除他人干涉的權(quán)利。

A.物權(quán)

B.債權(quán)

C.租賃權(quán)

D.所有權(quán)

參考答案：A

參考解析：物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，物權(quán)的

義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，因此又稱“絕對(duì)權(quán)”“對(duì)世權(quán)”。

［單選題］38.并稱古典地租理論之雙璧的是()的地租理論。

A.威廉-配第和亞當(dāng)?斯密

B.大衛(wèi)?李嘉圖和約翰?馮?杜能

C.亞當(dāng)?斯密和大衛(wèi)?李嘉圖

D.馬爾薩斯和馬克思

參考答案：B

參考解析：約翰?馮?杜能的地租理論與李嘉圖的地租理論并稱古典地租理論

之雙壁，杜能被譽(yù)為研究空間經(jīng)濟(jì)的鼻祖。

［單選題］39.采用定基價(jià)格指數(shù)時(shí)，進(jìn)行市場(chǎng)狀況修正的公式：可比實(shí)例在成交

日期時(shí)的價(jià)格義價(jià)值時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指數(shù)+()=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)

格。

A.某個(gè)固定日期的定基價(jià)格指數(shù)

B.成交日期的定基價(jià)格指數(shù)

C.當(dāng)年年底定基價(jià)格指數(shù)

D.當(dāng)年年初定基價(jià)格指數(shù)

參考答案：B

［單選題］40.在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為5層時(shí)，預(yù)期投資利潤(rùn)率

為4.36%；在5?20層時(shí)，每增高一層，投資利潤(rùn)率上升0.18%；而在20?30

層時(shí)，每增高一層，投資利潤(rùn)率下降0.14%。那么，()層應(yīng)該是這座大樓的

經(jīng)濟(jì)高度。

A.5

B.20

C.30

D.31

參考答案：B

參考解析：收益遞減規(guī)律對(duì)一宗土地來說，表現(xiàn)在對(duì)該土地的利用強(qiáng)度(如容

積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù))超過一定限度后，收益開始下降。超

出某一點(diǎn)以外就要引起報(bào)酬遞減的趨勢(shì)，已經(jīng)見之于辦公大樓的建筑。本題

中，該樓的收益遞減點(diǎn)位于20層，超過20層收益開始減少，所以它的經(jīng)濟(jì)高

度應(yīng)該是20層。

［單選題］41.可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%,則交易情況修正系數(shù)為

()0

A.0.060

B.0.940

C.1.060

D.1.064

參考答案：D

參考解析：交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格小可比實(shí)例成交價(jià)格，

本題中可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%,因此，交易情況修正系數(shù)=1+

(1-6%)=1.064o

［單選題］42.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年

10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%,年運(yùn)

營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的

60%,則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于()萬(wàn)元。

A.536

B.549

C.557

D.816

參考答案：A

參考解析：收益率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=5%*(1+60%)=8%；收益

年限：2040—2005=35年；凈收益：120義(1-20%)-50=46(萬(wàn)元)；收益

價(jià)格：V=(A/Y)X［1-1/(1+Y)n］=(46/8%)X［1-1/(1+8%)35］=

536.11(萬(wàn)元)o

［單選題］43.商品住宅可同時(shí)采用市場(chǎng)法、收益法和()估計(jì)，以相互驗(yàn)證，

但不相互替代。

A.成本法

B.假設(shè)開發(fā)法

C.長(zhǎng)期趨勢(shì)法

D.路線價(jià)法

參考答案：A

參考解析：商品住宅、寫字樓一般可同時(shí)采用比較法、收益法和成本法估價(jià)，

以相互驗(yàn)證，但不應(yīng)相互替代。不同的估價(jià)方法有時(shí)是互補(bǔ)的，如特殊廠房一

般不適用比較法估價(jià)，但適用成本法估價(jià)；待開發(fā)的土地一般不適用成本法估

價(jià)，但適用假設(shè)開發(fā)法和比較法估價(jià)；在建工程一般不適用比較法估價(jià)，但適

用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

［單選題］44.收益法估價(jià)的典型對(duì)象是（），其凈收益通常為租賃收入扣除由

出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。

A.混合收益的房地產(chǎn)

B.出租的房地產(chǎn)

C.自用或空置的房地產(chǎn)

D.自營(yíng)的房地產(chǎn)

參考答案：B

參考解析：出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，其凈收益通常為租賃收入

扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金和租賃保證金或押金的

利息收入等收入。租金有固定租金和變動(dòng)租金。變動(dòng)租金又有多種形式。出租

人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素（地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理

費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)和利潤(rùn)），一般為其

中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。

［單選題］45.某套200nl2、單價(jià)4000元/m2的住宅，要求成交時(shí)首付20萬(wàn)元，余

款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬(wàn)元。如果折現(xiàn)率為5%,則該套住宅的

實(shí)際價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.71.84

B.74.47

C.75.23

D.80.00

參考答案：B

參考解析：根據(jù)貨幣的時(shí)間價(jià)值原理，利用復(fù)利方式計(jì)算為：該套住宅的實(shí)際

價(jià)格=20+20/（1+5%）+20/（1+5%）2+20/（1+5%）3=74.47（萬(wàn)元）。

［單選題］46.將房地產(chǎn)稱為物業(yè)的國(guó)家或地區(qū)是（）。

A.法國(guó)

B.意大利

C.日本

D.中國(guó)香港

參考答案：D

參考解析：中國(guó)香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個(gè)詞，把房地產(chǎn)估價(jià)稱為物業(yè)估

值或物業(yè)估價(jià)。香港所講的物業(yè)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)，僅叫法不同，就像把出租車

叫做“的士”那樣。香港的物業(yè)一詞是從英國(guó)的property一詞翻譯過來的。在

英國(guó)，property也是指房地產(chǎn)。香港通常還把房地產(chǎn)稱為地產(chǎn)，其地產(chǎn)、物

業(yè)、樓宇、房地產(chǎn)等用語(yǔ)經(jīng)?；煊谩?/p>

［單選題］47.某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2018年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)

估，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2018年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2018年8月15日進(jìn)行

復(fù)估，則復(fù)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為（）。

A.2018年6月15日

B.2018年8月15日

C.簽訂估價(jià)委托合同之日

D.估價(jià)人員與委托人商定的某日

參考答案：A

參考解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)，此種情形大多

出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是出現(xiàn)在對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的估價(jià)鑒定

或復(fù)核估價(jià)、重新估價(jià)中。鑒定該評(píng)估價(jià)是否過低，首先應(yīng)回到原價(jià)值時(shí)點(diǎn)

（除非原價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定有誤），相應(yīng)地，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、

建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也都要以原價(jià)值

時(shí)點(diǎn)的狀況而不是鑒定時(shí)的狀況為準(zhǔn)。本題中，復(fù)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原價(jià)值時(shí)

點(diǎn)，即2018年6月15日。

［單選題］48.當(dāng)新房地產(chǎn)的價(jià)值減去將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及

應(yīng)得利潤(rùn)小于現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價(jià)。

A.維持現(xiàn)狀

B.更新改造

C.改變用途

D.重新開發(fā)

參考答案：A

參考解析：根據(jù)最高最佳利用原則，經(jīng)分析、判斷，以維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最

為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)維持現(xiàn)狀的條件是：

（新房地產(chǎn)的價(jià)值一將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＜現(xiàn)

有房地產(chǎn)的價(jià)值。

［單選題］49.房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于（）。

A.無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值

B.出租人權(quán)益價(jià)值加承租人權(quán)益價(jià)值

C.無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減出租人權(quán)益價(jià)值

D.出租人權(quán)益價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值

參考答案：A

參考解析：出租人權(quán)益價(jià)值又稱有租約限制價(jià)值，同一宗房地產(chǎn)，無(wú)租約限制

價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值三者之間的關(guān)系為：無(wú)租約限制價(jià)值

=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值?？芍鲎馊藱?quán)益價(jià)值（即有租約限制

價(jià)值）=無(wú)租約限制價(jià)值一承租人權(quán)益價(jià)值。

［單選題］50.一套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,套內(nèi)使用面積為132m2,應(yīng)分?jǐn)?/p>

的公共部分建筑面積為9n）2,按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/n?,該套住

宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/in?。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

參考答案：C

參考解析：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e=145+9=154

（m2）,建筑面積下的單價(jià)=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)義套內(nèi)建筑面積/建筑面積

=3500X145/154=3295（元/n?）。

［單選題］51.對(duì)于商業(yè)用房來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，（）

A.樓層對(duì)價(jià)格的影響更大

B.朝向?qū)r(jià)格的影響更大

C.兩者同樣重要

D.因人而異

參考答案：A

參考解析：對(duì)住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采

光和日照。對(duì)某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的影響因素。例如，商業(yè)用

房的地下一層、地上一層、二層、三層等之間的價(jià)格或租金水平差異很大。一

般地說，地上一層的價(jià)格或租金最高，其他層的價(jià)格或租金較低，一般不到地

上一層價(jià)格或租金的60%o

［單選題］52.在房地產(chǎn)價(jià)格中，是短期均衡價(jià)格，是長(zhǎng)期均衡價(jià)

格。（）

A.成交價(jià)格，理論價(jià)格

B.成交價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格

C.理論價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格

D.市場(chǎng)價(jià)格，理論價(jià)格

參考答案：D

參考解析：市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是

長(zhǎng)期均衡價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格的正常波動(dòng)是由真實(shí)需求與真實(shí)供給相互作用造成

的。在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞

著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。

［單選題］53.房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（）和需求這兩種相反的力量共同作用

的結(jié)果。

A.供求

B.價(jià)格

C.供給

D.市場(chǎng)

參考答案：C

參考解析：房地產(chǎn)價(jià)格（或租金）的高低及其變動(dòng)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，是由房地

產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，其中待租售的房地產(chǎn)（包

括增量房地產(chǎn)和存量房地產(chǎn)）形成了市場(chǎng)的供給面，房地產(chǎn)的購(gòu)買者（或承租

者）形成了市場(chǎng)的需求面。

［單選題］54.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降，對(duì)收益性房地產(chǎn)

來說，開征（）會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

A.房產(chǎn)稅

B.契稅

C.營(yíng)業(yè)稅

D.土地增值稅

參考答案：A

參考解析：增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，比如開征房產(chǎn)稅，實(shí)際上是增加了持

有房地產(chǎn)的成本，會(huì)使自用需求者傾向于購(gòu)買較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房

地產(chǎn)投資和投機(jī)，從而會(huì)減少房地產(chǎn)需求，還會(huì)減少存量房地產(chǎn)囤積而增加房

地產(chǎn)供給，進(jìn)而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。對(duì)收益性房地產(chǎn)來說，房產(chǎn)稅會(huì)減少房

地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。反之，減免房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的

稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

［單選題］55.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（）。

A.社會(huì)因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素

參考答案：A

參考解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀

況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)等。其中，城市化又稱城鎮(zhèn)化，是指人類生產(chǎn)和生活

方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的過程，表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移以及城鎮(zhèn)不

斷發(fā)展和完善等。一般來說，城市化意味著城鎮(zhèn)人口不斷增長(zhǎng)，從而對(duì)城鎮(zhèn)房

地產(chǎn)的需求不斷增加，進(jìn)而帶動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格上升。因此，“城市化”屬于

社會(huì)因素。

［單選題］56.下列房地產(chǎn)中，存在替代關(guān)系的是（）。

A.經(jīng)濟(jì)適用住房與高級(jí)別墅

B.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)

Q宜館與寫字樓

D.三城市郊區(qū)的住宅與高速公路收費(fèi)

參考答案：C

參考解析：某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它

的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之

間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。

［單選題］57.賣家因某種原因急于脫手的房地產(chǎn)，其評(píng)估價(jià)值應(yīng)是（）

A.謹(jǐn)慎價(jià)值

B.市場(chǎng)價(jià)值

C.投資價(jià)值

D.快速變現(xiàn)價(jià)值

參考答案：D

參考解析：快速變現(xiàn)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在沒有充足的時(shí)間進(jìn)行營(yíng)銷情況下的價(jià)

值，即在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中“適當(dāng)營(yíng)銷”下的價(jià)值。例如，賣者因某

種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評(píng)估的價(jià)值即為快速變現(xiàn)價(jià)值。

［單選題］58.為國(guó)有土地上房屋征收目的而進(jìn)行的估價(jià)，對(duì)于房屋租賃的影響，

應(yīng)（）。

A.視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)

B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)

C.考慮房屋租賃者的意見

D.視其租約租金與市場(chǎng)租金的差異大小而定

參考答案：A

參考解析：對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無(wú)租約限制價(jià)值、出租人

權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值中，要求評(píng)估的可能不同。例如，房地產(chǎn)抵押估

價(jià)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租

約限制價(jià)值。

［單選題］59.如果需求和供給同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡交易量也會(huì)發(fā)生變

化。需求和供給的同時(shí)變化，有（）等情況，因而存在多種變化組合，它們

對(duì)均衡價(jià)格和均衡交易量的影響不同。

A.同方向變化和反方向變化

B.同方向變化和變化幅度不同

C.變化幅度不同和反方向變化

D.同方向變化、反方向變化和變化幅度不同

參考答案：D

參考解析：房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān)。需求和供

給如果同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡數(shù)量也會(huì)發(fā)生變化。需求和供給的同時(shí)

變化，有同方向變化（需求和供給均增加或者均減少）、反方向變化（需求增

加而供給減少，或者需求減少而供給增加）、變動(dòng)幅度不同（需求的增減大于

或者小于供給的增減）等情況。

［單選題］60.樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為

（）O

A.樓面地價(jià)=土地總價(jià)+總建筑面積

B.樓面地價(jià)=土地總價(jià)義總建筑面積

C.樓面地價(jià)=土地總價(jià)+土地單價(jià)

D.樓面地價(jià)=土地單價(jià)+建筑物單價(jià)

參考答案：A

參考解析：樓面地價(jià)簡(jiǎn)稱樓面價(jià)、樓板價(jià)，是一種特殊的土地單價(jià)，是指一定

地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。即：樓面地價(jià)=土地總價(jià)+總建筑

面積。

［多選題］1.對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)總的要求有（），這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價(jià)的最高原

則。

A.合法

B.獨(dú)立

C.客觀

D.公正

E.公平

參考答案：BCD

參考解析：獨(dú)立客觀公正原則要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地

評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。除投資價(jià)值評(píng)估

外，房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循獨(dú)立客觀公正原則，是因?yàn)樵u(píng)估出的價(jià)值或價(jià)格

如果不公平合理，就會(huì)損害估價(jià)利害關(guān)系人中某一方的利益，也有損于估價(jià)

師、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至整個(gè)估價(jià)行業(yè)的公信力和聲譽(yù)。因而，獨(dú)立客觀公正原則是

房地產(chǎn)估價(jià)的最高原則。

［多選題］2.收集交易實(shí)例的途徑有（）。

A.根據(jù)需要編制

B.向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人了解交易情況

C.與房地產(chǎn)出售者洽談獲得其房地產(chǎn)的要價(jià)資料

D.同行之間相互提供

E.查閱報(bào)刊、網(wǎng)站有關(guān)資料

參考答案：BCDE

參考解析：收集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有：①走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)

事人，了解其交易的房地產(chǎn)及成交價(jià)格等信息；②訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、相關(guān)律師、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的鄰居等；③查閱政府和有關(guān)部門

的房地產(chǎn)價(jià)格等資料；④向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購(gòu)買房地產(chǎn)價(jià)格等資料；

⑤查閱網(wǎng)站、報(bào)刊上的房地產(chǎn)出售、出租信息，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，與房

地產(chǎn)業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)

的要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等資料，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情；⑥同行之間

相互提供。

［多選題］3.下列房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價(jià)的有（）。

A.農(nóng)地

B.寫字樓

C.加油站

D.二手商品住宅

E.行政辦公樓

參考答案：ABCD

參考解析：收益法適用的估價(jià)對(duì)象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商

店、旅館、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出

租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等。這些估價(jià)對(duì)象不限于其本身目前是否

有收益，只要其同類房地產(chǎn)有收益即可。收益法一般不適用于行政辦公樓、學(xué)

校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)。

［多選題］4.以下關(guān)于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限的說法正確的

是（）。

A.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束

B.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能不同時(shí)結(jié)束

C.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不可能早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束

D.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不可能晚于土地使用期限結(jié)束

E.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命可能早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束

參考答案：ABE

參春秋斤：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是指自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止

的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束，也可能不

是同時(shí)結(jié)束，歸納起來有下列3種情況：①建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)

剩余期限同時(shí)結(jié)束。②建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。③

建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。

［多選題］5.根據(jù)凈收益測(cè)算途徑的不同，收益法可分為（）。

A.報(bào)酬資本化法

B.直接資本化法

C.投資法

D.收益乘數(shù)法

E.利潤(rùn)法

參考答案：CE

參考解析：收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方

法；較具體地說，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益。根據(jù)資本化方式的不同，收益

法分為報(bào)酬資本化法（一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）和直接資本化法（含收益乘數(shù)

法）；根據(jù)凈收益測(cè)算途徑的不同，收益法分為投資法和利潤(rùn)法。

［多選題］6.下列（）屬于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德范疇。

A.專業(yè)勝任能力

B.公平競(jìng)爭(zhēng)

C.勤勉盡責(zé)

D.誠(chéng)實(shí)守信

E.知難而進(jìn)

參考答案：ABCD

參考解析：A項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能

力的估價(jià)業(yè)務(wù)。B項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)維護(hù)自己的良好社會(huì)形

象和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)聲譽(yù)，不得采取迎合估價(jià)委托人或估價(jià)利害關(guān)系人不當(dāng)要

求、惡性低收費(fèi)、給予回扣、貶低同行、虛假宣傳等不正當(dāng)手段承攬估價(jià)業(yè)

務(wù)，不得索賄、受賄或謀取估價(jià)委托合同約定費(fèi)用之外的其他利益。C項(xiàng)，房地

產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，對(duì)估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資

料應(yīng)進(jìn)行審慎檢查，應(yīng)搜集合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的估價(jià)所需資料，并應(yīng)對(duì)

估價(jià)對(duì)象進(jìn)行認(rèn)真的實(shí)地查勘。D項(xiàng)，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)正直誠(chéng)

實(shí)，不得作任何虛假的估價(jià)，不得按估價(jià)委托人或其他單位、個(gè)人的高估或低

估要求進(jìn)行估價(jià)，也不得按預(yù)先設(shè)定的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。

［多選題］7.下列房地產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有（）。

A.比較法估價(jià)時(shí)，不選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例為可比實(shí)例

B.收益法估價(jià)時(shí)，不高估收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

C.成本法估價(jià)時(shí)，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)和折舊

D.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支

出及應(yīng)得利潤(rùn)

E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，不高估市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)水平

參考答案：AD

參考解析：《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵循謹(jǐn)

慎原則的下列要求：①在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)

價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘；②在運(yùn)

用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或資本化率

不應(yīng)偏低；③在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)

費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊；④在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)

完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

［多選題］8.成本法主要適用于評(píng)估房地產(chǎn)的類型有（）。

A.新開發(fā)的

B.重新開發(fā)

C.正在開發(fā)建設(shè)

D.計(jì)劃開發(fā)建設(shè)

E.危險(xiǎn)房

參考答案：ABCD

參考解析：成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，測(cè)算估價(jià)對(duì)象尤其是建筑物較老舊的房

地產(chǎn)的重新購(gòu)建成本和折舊，都有較大的難度。因此，成本法主要適用于評(píng)估

建筑物是新的或比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)

（簡(jiǎn)稱新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱舊

的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

（如期房），都可以采用成本法估價(jià)。

［多選題］9.市場(chǎng)法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

參考答案：ABE

參考解析：權(quán)益狀況調(diào)整，是使可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)

對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格處理。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括：①規(guī)劃條件（如

容積率）；②土地使用期限；③共有情況；④用益物權(quán)設(shè)立情況；⑤擔(dān)保物權(quán)

設(shè)立情況；⑥租賃或占用情況；⑦拖欠稅費(fèi)情況；⑧查封等形式限制權(quán)利情

況；⑨權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。CD兩項(xiàng)，屬于實(shí)物狀況調(diào)整的

內(nèi)容。

［多選題］10.在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估（）。

A.擬買賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值

B.買方愿意支付的最低價(jià)

C.買方可承受的最高價(jià)

D.賣方可接受的最低價(jià)

E.賣方愿意接受的最高價(jià)

參考答案：ACD

參考解析：①在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括：a.為賣方確定要價(jià)提

供參考依據(jù)；b.為買方確定出價(jià)提供參考依據(jù)；c.為買賣雙方協(xié)商成交價(jià)提供

參考依據(jù)。②其中，需要評(píng)估的價(jià)值或價(jià)格也有多種，包括：a.擬買賣的房地

產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值；b.買方可承受的最高價(jià)；c.賣方可接受的最低價(jià)。

［多選題］11.“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設(shè)施

件

磔

或

水

給

水

A.排

B.

電

C力

通

信

D.

熱

E.力

參考答案：ABCD

參考解析：熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，可以直接在其上

進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度，熟地可分為

“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。其中，“五通一平”一般

是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整。

［多選題］12.下列建筑物狀況中，屬于建筑物權(quán)益狀況的有（）。

A.租賃期限

B.地役權(quán)的設(shè)立

C.建筑結(jié)構(gòu)

D.維護(hù)情況

E.物業(yè)管理

參考答案：ABE

參考解析：對(duì)建筑物權(quán)益狀況的描述，主要說明下列方面：①房屋所有權(quán)狀

況：a.說明房屋所有權(quán)人；b.說明房屋所有權(quán)是單獨(dú)所有還是共有、建筑物區(qū)

分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。②出租或占用情況，說明有無(wú)出租、占

用情形。對(duì)于已出租的，還要說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平

等。③他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況，說明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。④其

他特殊情況，要說明：a.房屋所有權(quán)是否不明確或歸屬有爭(zhēng)議；b.房屋建設(shè)手

續(xù)是否不齊全；c.是否為臨時(shí)建筑或違法建筑；d.是否被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)

保全措施或以其他形式限制；e.是否未達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件；f.是否

屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財(cái)產(chǎn)；g.是否有拖欠建設(shè)工程價(jià)

款；h.是否已依法公告列入征收、征用范圍。⑤其他。如物業(yè)管理情況，包括

物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資信、管理規(guī)約內(nèi)容等。

［多選題］13.我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，下列不得抵押的財(cái)產(chǎn)有（）。

A.自留山

B.自留地

C.被依法查封的財(cái)產(chǎn)

D.被依法監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)

E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房房地產(chǎn)

參考答案：ABCD

參考解析：《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：①土地所

有權(quán)；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)

定可以抵押的除外；③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)

團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；④所有權(quán)、使用權(quán)不明

或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)

定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。”《擔(dān)保法》第三十六條第三款的規(guī)定：“鄉(xiāng)

（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建

筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！币虼?，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房房

地產(chǎn)在一定條件下可以抵押。

［多選題］14.自古以來，房地產(chǎn)是一個(gè)良好的稅源，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種較多,

具體包括（）等。

A.教育費(fèi)附加

B.土地增值稅

C.房產(chǎn)稅

D.城鎮(zhèn)土地使用稅

E.印花稅

參考答案：BCDE

參考解析：中國(guó)目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個(gè)，其中有5個(gè)是專門針對(duì)房地

產(chǎn)設(shè)置的稅種，分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增

值稅，另外5個(gè)是具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種，分別是增值稅、城市維護(hù)建設(shè)

稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅。這些稅種中，除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕

地占用稅因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)外，其他稅種

在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)。

［多選題］15.某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三?六層為住

宅，現(xiàn)需評(píng)估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第

四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)

對(duì)象進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有（）

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整

參考答案：ABCD

參考解析：A項(xiàng)，雖然估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例位于同一小區(qū)，區(qū)位因素也會(huì)有差

異，如臨街狀況、周圍環(huán)境及景觀、交通條件等；B項(xiàng)，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例雖

然同期建造，質(zhì)量一致，實(shí)物狀況也可能會(huì)有差異，如是否帶電梯、一梯三戶

還是一梯兩戶、樓梯寬窄、層高、是否南北通透等；C項(xiàng)，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例

雖然權(quán)利性質(zhì)相同，權(quán)益狀況也可能有差異，如土地使用權(quán)剩余年限、共有情

況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況等；D項(xiàng)，雖然估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例

樓層相同，因?yàn)槭欠裨O(shè)電梯或估價(jià)對(duì)象是底商住宅，商業(yè)部分層高較高，整體

樓層系數(shù)可能與純住宅樓的樓層系數(shù)不同等原因，也可能需要進(jìn)行樓層因素調(diào)

整。

［多選題］16.在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，不屬于為競(jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考

依據(jù)的估價(jià)有（）。

A.掛牌底價(jià)

B.招標(biāo)底價(jià)

C.協(xié)議價(jià)格

D.保留價(jià)

E.競(jìng)買人可承受的最高價(jià)

參考答案：ABCD

參考解析：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。在這

些方式中，都需要對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行估價(jià)，為市、縣人民政府國(guó)土資源行政

主管部門（簡(jiǎn)稱出讓人）確定相應(yīng)的出讓底價(jià)（一般是出讓人可接受的最低

價(jià)）提供參考依據(jù)，或者為意向用地者確定相應(yīng)的出價(jià)（一般是意向用地者可

承受的最高價(jià)）提供參考依據(jù)。

［多選題］17.房地產(chǎn)估價(jià)作為估價(jià)行業(yè)主體的原因包括（）。

A.國(guó)家法律規(guī)定

B.房地產(chǎn)是所有需要估價(jià)的資產(chǎn)中價(jià)值最大的

C.房地產(chǎn)“量大面廣”，而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少

D.房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形較少

E.房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)

估本身

參考答案：CDE

參考解析：房地產(chǎn)估價(jià)不僅必要，而且在估價(jià)行業(yè)中占主體。這是因?yàn)椋孩俜?/p>

地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對(duì)較少；②房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)

需要估價(jià)的情形相對(duì)較少；③房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他財(cái)

產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。

［多選題］18.城市房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結(jié)算

房屋產(chǎn)權(quán)差價(jià)時(shí)，（）。

A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與評(píng)估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)值時(shí)點(diǎn)相一致

B.期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=所調(diào)換期房的未來市場(chǎng)價(jià)值一被拆遷房屋的現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)

值

C.期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=所調(diào)換期房的現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)值一被拆遷房屋的未來市場(chǎng)價(jià)

值

D.期房的區(qū)位、用途、面積、結(jié)構(gòu)、檔次等，應(yīng)以雙方拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約

定的為準(zhǔn)

E.在原地實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，差價(jià)不應(yīng)大于被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)格的20%

參考答案：AD

參考解析：在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期

房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)

調(diào)換房屋的價(jià)值就屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來的估價(jià)情形。在

評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：①價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征

收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致；②估價(jià)對(duì)象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面

積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。

［多選題］19.評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包

括（）等。

A.環(huán)境景觀

B.離市中心距離

C.朝向

D.城市規(guī)劃限制條件

E.地勢(shì)

參考答案：ABC

參考解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況

調(diào)整。其中，區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有：①位置（包括所處的方位、與相關(guān)

場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向等）；②交通（包括進(jìn)、出的方便程度等）；③

外部配套設(shè)施（包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施）；④周圍環(huán)境（包括自然環(huán)

境、人文環(huán)境和景觀）等響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。D項(xiàng)屬于權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容;

E項(xiàng)屬于實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容。

［多選題］20.一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具備（）。

A.扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)

B.良好的社會(huì)關(guān)系

C.良好的職業(yè)道德

D.深厚的語(yǔ)言文字表述功底

E.豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

參考答案：ACE

參春秋斤：一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具有房