單身公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE55-單身公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告**單身公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章項(xiàng)目總論 -5-1.1項(xiàng)目背景 -6-1.2可行性研究結(jié)論 -8-1.3項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 -14-1.4存在問(wèn)題及建議 -15-第二章項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 -17-2.1項(xiàng)目提出的背景 -17-2.2項(xiàng)目發(fā)展概況 -17-2.3投資的必要性 -17-第三章市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 -19-3.1市場(chǎng)調(diào)查 -19-3.2市場(chǎng)預(yù)測(cè) -20-3.3市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略 -20-第四章建設(shè)條件與地址選擇 -22-4.1資源和原材料 -22-4.2建設(shè)地區(qū)的選擇 -23-第五章項(xiàng)目技術(shù)方案 -29-5.1項(xiàng)目組成 -29-第六章環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全 -38-6.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 -38-6.2項(xiàng)目主要污染源和污染物 -43-6.3項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) -43-6.4治理環(huán)境的方案 -43-6.5環(huán)境監(jiān)測(cè)制度的建議 -45-第七章企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 -46-7.1企業(yè)組織 -46-7.2勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) -46-第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 -47-8.1建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu) -47-8.2資金籌集安排 -47-8.3技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓 -47-8.4勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨 -47-8.5施工準(zhǔn)備 -47-8.6施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備 -48-8.7竣工驗(yàn)收 -48-8.8項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 -49-8.9項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用 -50-第九章投資估算與資金籌措 -51-9.1項(xiàng)目總投資估算 -51-9.2固定資產(chǎn)投資總額 -51-第十章財(cái)務(wù)與敏感性分析。（未知） -53-第十一章可行性研究結(jié)論與建議 -54-第一章項(xiàng)目總論**是自己和好友計(jì)劃成立的**COMPANY的代表作品。理念是為獨(dú)居生活的人群提供一個(gè)心靈和身體上的避難所。它集合了單身公寓、酒吧、書(shū)吧、咖啡廳、電影院、保健室、健身房的綜合性生活中心。初衷只是為好友的愛(ài)好室內(nèi)設(shè)計(jì)、自己的愛(ài)好書(shū)籍和音樂(lè)找到一個(gè)合適的舞臺(tái)和空間，但隨著想法的成熟，我將更多的關(guān)注力放在了單身公寓的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和書(shū)吧的具體陳設(shè)上。于是就形成了以居住為重點(diǎn)、娛樂(lè)生活為輔助的獨(dú)居生活中心。這個(gè)項(xiàng)目是為堅(jiān)持獨(dú)身的人構(gòu)建一個(gè)相對(duì)理想和獨(dú)立的生活環(huán)境，并能夠在各種休閑場(chǎng)所得到精神上的解脫和釋放。選址在二線城市的**，一方面是鐘愛(ài)**六朝古都的歷史積淀，另一方面也考慮到越來(lái)越多的精英階層轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市以尋求更好的發(fā)展機(jī)會(huì)和平臺(tái)。工作的激烈競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)也帶動(dòng)了生活發(fā)展的自由和隨性。**將會(huì)作為一種非主流的生活方式出現(xiàn)并沖擊著**傳統(tǒng)的生活模式。單身的人群能夠在一定的心理力量和社會(huì)責(zé)任的推動(dòng)下，更完整的完成自己的理想，即使是作為父母或親人的角色缺失，但在別處亦能找回安穩(wěn)和健全。完成自己的**，看著一個(gè)個(gè)獨(dú)居的人搬入自己的小戶型住宅，在咖啡廳里安靜喝茶畫(huà)畫(huà)，在酒吧里聽(tīng)慢搖聊天，在書(shū)吧里看一本本古舊的線裝書(shū)籍，在小型電影院里看一場(chǎng)中意的電影，也會(huì)有保健室和健身房保持身體和心態(tài)的平衡。這是我最理想的獨(dú)居生活。1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱**獨(dú)居生活中心1.1.2項(xiàng)目承辦單位**COMPANY總負(fù)責(zé)人：**1.1.3項(xiàng)目主管部門(mén)集團(tuán)名稱：**COMPANY集團(tuán)地址：****省**市**中山東路法人代表：國(guó)籍：**1.1.4項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)****省**市**區(qū)1.1.5承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表單位：ALONE小組法人代表：**1.1.6研究工作依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝修管理辦法《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《**省建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》、《**市國(guó)有土地使用權(quán)出讓后規(guī)劃條件變更管理規(guī)定》、《**市城市規(guī)劃條例》1.1.7研究工作概況項(xiàng)目建設(shè)的必要性。隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，二線城市在圈錢(qián)(招商引資)、圈人(引進(jìn)人才)、圈地(建城擴(kuò)城)、圈政策(城市定位)、圈都市圈(區(qū)域資源整合)等各個(gè)方面照著大都市的規(guī)格邁進(jìn)。同時(shí)，二線城市在因一線城市的輻射性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性而受惠時(shí)，自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)并不會(huì)奪走：名勝古跡，優(yōu)質(zhì)水土和空氣，港口，城市自然遺產(chǎn)、文化遺產(chǎn)和非物質(zhì)遺產(chǎn)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，相對(duì)便宜的投資和安居成本，地方創(chuàng)新等。（盤(pán)點(diǎn)放棄大都市的10個(gè)理由:二線城更有歸屬感2010年4月15日09:37新周刊）而**，就是這樣一個(gè)位居二線但勢(shì)頭強(qiáng)勁的發(fā)展城市。在更多的發(fā)展機(jī)會(huì)和強(qiáng)大潛力前，工作生活在**的人們更需要一個(gè)相對(duì)獨(dú)立但又不乏交際機(jī)會(huì)的空間。**（以下簡(jiǎn)稱CENTER）的消費(fèi)目標(biāo)為年薪在60000以上的單身白領(lǐng)、部門(mén)主管以及SOHO工作人群，是一座集成了酒吧、書(shū)吧、健身房、電影院、單身公寓、頂層空中花園的綜合性生活中心。（2）項(xiàng)目發(fā)展及可行性研究工作概念首先，CENTER不同與現(xiàn)在遍跡于一線城市的普通商品性住房，也不單單是商品市場(chǎng)和住房的簡(jiǎn)單結(jié)合。完全杜絕食品行業(yè)的進(jìn)入，一方面維持中心的整潔和規(guī)范，另一方面也為使用者提供某個(gè)與外界生活產(chǎn)生聯(lián)系的渠道，避免個(gè)人完全的沉迷獨(dú)居生活、造成自閉等多種心理疾病。酒吧、書(shū)吧、電影院是大部分高素質(zhì)人群的理想娛樂(lè)場(chǎng)所，同等層次的人的聚集不僅有利于個(gè)人的交際圈的擴(kuò)大，也有利于個(gè)人生活品質(zhì)的提高。其次，CENTER將地址定于**市**區(qū)，靠近清水塘、雨花臺(tái)、**河，就地理位置來(lái)說(shuō)相較于新街口（**市中心）和夫子廟（另一較繁華的商業(yè)區(qū)）更適合居住和生活。遠(yuǎn)離夜夜笙歌的繁華和星光熠熠的黑夜，單身人群更適于在疲憊工作結(jié)束后獲得黑夜的安慰和舒適。最后，CENTER是只為獨(dú)居人群提供服務(wù)的場(chǎng)所，維持中層以及高層階級(jí)人群的獨(dú)立生活形式，避免雙方構(gòu)成家庭帶來(lái)的生存負(fù)擔(dān)和困擾，實(shí)現(xiàn)個(gè)人“大隱隱于市”的理想。任何居住在CENER內(nèi)的人一旦與他人確認(rèn)愛(ài)人和家人的關(guān)系，就會(huì)被CENTER管理會(huì)除名。獨(dú)居的生活理念是為了保護(hù)這個(gè)吵鬧城市中的精神信仰，CENTER也要成為獨(dú)居人群的庇護(hù)所和港灣。1.2可行性研究結(jié)論在以下對(duì)于**的可行性研究中，我就著重市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目規(guī)模兩方面對(duì)于該項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析。1.2.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目規(guī)模市場(chǎng)需求量簡(jiǎn)要分析。盡管在國(guó)內(nèi)尚無(wú)**市單身人數(shù)的具體統(tǒng)計(jì)，但在2010年據(jù)國(guó)內(nèi)最大的嚴(yán)肅婚戀交友網(wǎng)站最新發(fā)布的《2010年單身男女城市指數(shù)》顯示，全國(guó)單身人士中，25歲以上的“?？汀闭紦?jù)六成以上。

其中，北京、上海、比例明顯高于全國(guó)平均水平，且上海北京的總單身人數(shù)超過(guò)200萬(wàn)。由此按照二線城市所占比例，**市單身人數(shù)不會(huì)低于77萬(wàn)。同時(shí)據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，**樓市2010年下半年共有119家樓盤(pán)計(jì)劃推出房源，總套數(shù)達(dá)到34000套。而其中60%左右將于9、10月上市。據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，江寧下半年將陸續(xù)推出2500多套60平米以下的小戶型房源。按時(shí)間先后，合家春天(社區(qū))將于8月15日前后加推青春渡第二批房源，主力戶型為30~40平米的單身公寓；之后是江寧地鐵樓盤(pán)廣博苑(社區(qū))，該樓盤(pán)將于8月16日推出300多套小戶型房源，主力面積為48、65平米；位于東山老城的螞蟻工坊(社區(qū))最快將于8月下旬推出2棟300多套房源，48、55平米為銷(xiāo)售主力面積；位于大學(xué)城的百度空間(社區(qū))項(xiàng)目8、9月份將推出260套48-50平米的小戶型；10月10日，武夷水岸家園(社區(qū))二期項(xiàng)目啟動(dòng)，438套房源中60平米以下小戶型占到3成，約140套。

由此可見(jiàn)，**市區(qū)小戶型以及單身公寓已成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。具體原因暫不清楚，但可由**房地產(chǎn)商對(duì)于小戶型的大手筆看出，居于二線城市的**實(shí)際上蘊(yùn)含了單身公寓流行的巨大潛力。(2)計(jì)劃銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售方向。計(jì)劃銷(xiāo)售量：100戶銷(xiāo)售方向：年薪60000以上的獨(dú)居人群(3)產(chǎn)品定價(jià)及銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)。產(chǎn)品定價(jià)：?jiǎn)紊砉?4m2*10000元./m2=740000元酒吧、書(shū)吧、電影院等娛樂(lè)設(shè)施由公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，不單獨(dú)招商。單項(xiàng)中消費(fèi)單在具體的產(chǎn)品定價(jià)中列出。銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)：未知(4)項(xiàng)目擬建規(guī)模。單身公寓：100套酒吧：1套書(shū)吧：1套健身房：1套保健室：1套小型電影院：4套空中花園：1套(5)主要產(chǎn)品及副產(chǎn)品品種和產(chǎn)量。主要產(chǎn)品：?jiǎn)紊砉a(chǎn)量：100套1.2.2原材料、燃料和動(dòng)力供應(yīng)電力，水力1.2.3廠址地理位置、占地面積及必要性**省**市**區(qū)，占地面積200m2**區(qū)地處**城東南，因**河貫穿全境而得名。區(qū)域總面積23平方公里，歷史古老悠久，文化底蘊(yùn)深厚，名勝古跡斑斕，古典瑰麗動(dòng)人。取址于**區(qū)背靠**河，能夠?yàn)楠?dú)居人群提供良好的生活環(huán)境，亦能在相對(duì)繁華的都市中找到一片清凈之地。(2)水源及取水條件。水源：長(zhǎng)江取水條件：從臨江的城南水廠、北河口水廠、浦口水廠、上元門(mén)水廠以及城北水廠中直接供應(yīng)水資源，取水條件良好。(3)廢水、廢渣排放堆置條件。廢水將通過(guò)**市城市下水道系統(tǒng)排放，廢渣會(huì)交由城市生活垃圾處置中心處理。1.2.4項(xiàng)目工程技術(shù)方案項(xiàng)目范圍單身公寓：基礎(chǔ)生活設(shè)施，基本家電家具配置。酒吧：冰箱、冰柜（立式和臥式）、制冰機(jī)、沙冰機(jī)、酒吧槍、蘇打水槍等（吧臺(tái)設(shè)備）音響、話筒、顯示屏、效果燈、燈箱、配電箱（舞臺(tái)設(shè)備）冷藏柜、冰凍柜、收銀系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、桌椅、酒杯書(shū)吧：立式拉伸式書(shū)柜多組、室內(nèi)控溫設(shè)備臺(tái)式液晶電腦組、桌椅咖啡廳（與書(shū)吧配套）：專(zhuān)用咖啡磨、單品咖啡磨、咖啡渣桶、果汁機(jī)、攪拌機(jī)、制冰機(jī)、CUNO濾水系統(tǒng)、專(zhuān)用軟水系統(tǒng)收銀系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、玻璃杯、咖啡杯電影院：配套電影放映設(shè)備、座椅健身房：跑步機(jī)、登山機(jī)、固定自行車(chē)、橢圓儀、劃船器等（有氧運(yùn)動(dòng)器械）坐姿推胸器、腹肌訓(xùn)練器、肩部推舉器、高拉背訓(xùn)練器、臥式屈腿訓(xùn)練器、啞鈴組、杠鈴組等（力量器械）踏板、瑜伽墊、健身球、沙袋、手靶等（活動(dòng)區(qū)）洗浴衛(wèi)具、桑拿房等配套設(shè)施保健室：設(shè)備要求符合國(guó)家規(guī)定一級(jí)醫(yī)院的標(biāo)準(zhǔn)。1.2.5環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目會(huì)分別對(duì)策劃、實(shí)施、使用三個(gè)封面的污染問(wèn)題進(jìn)行特別設(shè)定。具體參見(jiàn)以下內(nèi)容。1.2.6集團(tuán)組織及勞動(dòng)定員：（1）集團(tuán)組織形式和勞動(dòng)制度。集團(tuán)組織形式：見(jiàn)附表另外在總經(jīng)理下直接設(shè)置酒吧、書(shū)吧、咖啡廳、電影院、健身房、保健室共6個(gè)子單位。勞動(dòng)制度：參考多個(gè)企業(yè)勞動(dòng)規(guī)章制度，制定出制度大綱，細(xì)則會(huì)在未來(lái)的準(zhǔn)備工作中完成。一總則

二、員工招聘與錄用管理

三、勞動(dòng)報(bào)酬及保險(xiǎn)福利

四、工作時(shí)間與休息休假

五、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與勞動(dòng)保護(hù)

六、員工培訓(xùn)

七、勞動(dòng)定額管理

八、勞動(dòng)用工（合同）管理

九、勞動(dòng)紀(jì)律

十、獎(jiǎng)懲

十一、附則附表：（2）公司總定員及各類(lèi)人員需要量。總定員：150名左右各類(lèi)人員（普通工作人員和管理人員）：董事會(huì)：5—10人（兼任財(cái)務(wù)委員會(huì)和薪酬委員會(huì)組成）總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、總工程師、副總工程師：各1人以下九個(gè)分部門(mén)：部門(mén)主管：1人部門(mén)總監(jiān)：1人部門(mén)干事：3—5人以下六個(gè)子單位：部門(mén)經(jīng)理（主管財(cái)務(wù)和內(nèi)部管理）：1人技術(shù)經(jīng)理（主管專(zhuān)業(yè)技術(shù)）：1人工作人員（咖啡師、調(diào)酒師、圖書(shū)管理員、健身教練、醫(yī)生護(hù)士等）：5—10人雜務(wù)人員（整理、協(xié)助、清潔、安保工作）：3人（3）勞動(dòng)力來(lái)源。本科學(xué)歷以上、年齡在20—40間的青年人，未婚，戶口不限。1.2.7投資估算和資金籌措（1）項(xiàng)目所需總投資額。根據(jù)2007年**社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》，**地價(jià)為2318.9元/平方米。同時(shí)**市范圍的純住宅地塊樓板價(jià)從2007年的2991元/㎡到2008年的2129元/㎡，再到2009年的4233元/㎡，（轉(zhuǎn)自:育路房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試網(wǎng)）故未來(lái)若拍的地價(jià)不會(huì)低于5億元。項(xiàng)目建成（地價(jià)和建筑費(fèi)用）：估算7億元項(xiàng)目完成（子項(xiàng)目裝修和設(shè)備）：估算3億（2）資金來(lái)源。資金主要來(lái)源：銀行貸款、董事會(huì)成員個(gè)人融資。1.3項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論由于自己對(duì)于建筑成本、地價(jià)、公司組建成本估計(jì)不足，無(wú)法對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)綜合成本做出準(zhǔn)確判定。但就理想化的市場(chǎng)環(huán)境而言，該項(xiàng)目的建成和收益是可觀的。首先，位于CENTER的酒吧等系列娛樂(lè)場(chǎng)所對(duì)外開(kāi)放經(jīng)營(yíng)，聘請(qǐng)優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員，搭配以獨(dú)特的裝飾風(fēng)格和商品定位，能夠在娛樂(lè)泛濫的城市中獲得一席之地。其次，居住在CENTER的獨(dú)居人群將成為吸引消費(fèi)和推動(dòng)**COMPANY宣傳的有效力量。單身人士為交際場(chǎng)所提供了最好的消費(fèi)理由，并且公司的獨(dú)特視角也會(huì)促使更多的商家將關(guān)注力投放在CENTER的商業(yè)性上，使其獲得更好的廣告宣傳效果?？偟膩?lái)說(shuō)，該項(xiàng)目的綜合評(píng)估狀況良好，能夠?yàn)橥顿Y人士帶來(lái)一定盈利，也能夠在一定程度上滿足獨(dú)身主義者的理想追求，是一個(gè)具有一定發(fā)展?jié)摿Φ某墙?xiàng)目。同時(shí)本項(xiàng)目的建設(shè)將產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，其建設(shè)是必要和及時(shí)的，項(xiàng)目建設(shè)將采用一些較為先進(jìn)的技術(shù)和材料，建設(shè)方案合理，投資效果良好，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。1.4存在問(wèn)題及建議1.選址：定位在二線城市**，因**區(qū)的良好環(huán)境而將CENTER落戶，無(wú)法確定準(zhǔn)確的街道或商業(yè)中心，無(wú)法對(duì)于建成區(qū)域的周邊地帶的土地情況有具體認(rèn)識(shí)，而決定所建地點(diǎn)的關(guān)鍵因素——客流量和綠化環(huán)境也是無(wú)法確定的。建議：實(shí)地考察。投資：目前**地價(jià)尚不明確，亦不清楚未來(lái)**地價(jià)的走向，只能大致的估計(jì)一定數(shù)額。另外，對(duì)于建筑耗材、人工花費(fèi)以及裝修用費(fèi)均不能詳盡的列出，因而無(wú)法確定哪些商家能夠成為投資對(duì)象，在個(gè)人融資上存在很大的困難。對(duì)于娛樂(lè)場(chǎng)所的設(shè)備費(fèi)用，能夠從相關(guān)的資料上查得。前期投入資金無(wú)法預(yù)算，對(duì)于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一無(wú)所知。建議：自學(xué)專(zhuān)業(yè)的建筑法規(guī)和經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)，在此基礎(chǔ)上咨詢專(zhuān)業(yè)的建筑規(guī)劃公司，以此來(lái)補(bǔ)充完善自己的可行性計(jì)劃，并為該項(xiàng)目的投資和融資做好最具說(shuō)服力的數(shù)據(jù)說(shuō)明。依據(jù)目前房地產(chǎn)和商品住宅現(xiàn)狀，CENTER的生命力取決于其是否符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律、是否能走上自身良性循環(huán)發(fā)展的軌道、是否能起到與其它類(lèi)型住宅供給互為補(bǔ)充的作用。為促進(jìn)CENTER建設(shè)健康有序的發(fā)展，建議如下：1、在項(xiàng)目實(shí)施期間要注意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，防范未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)，提高相關(guān)資源使用效率。2、要認(rèn)真抓好規(guī)劃及設(shè)計(jì)，搞好物業(yè)管理。加強(qiáng)對(duì)建設(shè)和使用全過(guò)程的質(zhì)量管理，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程質(zhì)量，也包括物業(yè)管理的質(zhì)量。積極推行招投標(biāo)建設(shè)方式，降低建房成本。3、在住房設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用性，著重在設(shè)計(jì)理念上有所創(chuàng)新突破：即在較低的價(jià)位下，選擇適當(dāng)超前的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和建筑技術(shù)，保證在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目的適用性和資源配置的合理性；并且著力于良好建筑和城市環(huán)境空間關(guān)系的形成和創(chuàng)造，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)乃至城市總體的可持續(xù)發(fā)展。4、項(xiàng)目建設(shè)資金需要個(gè)人融資和銀行貸款支持解決，為順利申請(qǐng)銀行貸款，在總投資中，需要將建設(shè)資金數(shù)額妥善落實(shí)。第二章項(xiàng)目背景和發(fā)展概況2.1項(xiàng)目提出的背景2.1.1國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)被作為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)以及經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)受到各地政府的積極支持，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的發(fā)展勢(shì)頭。根據(jù)十六大提出的要求，我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量要在21世紀(jì)前20年中要翻兩番。為此，我國(guó)將對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，而房地產(chǎn)業(yè)是最需要重視的支柱產(chǎn)業(yè)。在《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中，對(duì)住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提出了明確要求：“2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到22平方米”，要“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實(shí)住房分配貨幣化政策，擴(kuò)大住房消費(fèi)借貸，進(jìn)一步發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。2.1.2項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由項(xiàng)目發(fā)起人：**發(fā)起緣由：個(gè)人興趣與商業(yè)結(jié)合投資意向：個(gè)人愛(ài)好，綜合性商品住宅區(qū)已成為城市化、區(qū)域化的明顯趨勢(shì)。2.2項(xiàng)目發(fā)展概況項(xiàng)目尚在策劃階段，暫無(wú)任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。2.3投資的必要性目前，**市正處于城市化高速發(fā)展的階段，城市化率每年提高2個(gè)百分點(diǎn)，至2005年城市化率將達(dá)到75％。這為**市房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持高速增長(zhǎng)提供了強(qiáng)大的動(dòng)力。但目前，**市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不到25％，低于全國(guó)同類(lèi)城市2至3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)測(cè)算，**市由于改善居住、人口增長(zhǎng)、拆遷等原因每年需新增500萬(wàn)平方米以上的住宅，而目前的供應(yīng)量平均在300萬(wàn)平方米左右，供需矛盾突出。因此，**房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要廣泛吸引各類(lèi)資金。同時(shí)有數(shù)據(jù)顯示市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，使**近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產(chǎn)品都將有更好的市場(chǎng)環(huán)境，也都各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開(kāi)發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和更低密度的小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場(chǎng)供給份額。基礎(chǔ)設(shè)施的改善和產(chǎn)品供給的豐富為需求市場(chǎng)的多元化發(fā)展提供了可能。有市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示**市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有以下趨勢(shì)：1、根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論，**在一定時(shí)期內(nèi)，小高層的購(gòu)買(mǎi)趨向明顯上升。面積在80m2～120m2最受歡迎。2、對(duì)大環(huán)境的配套及社區(qū)服務(wù)的要求已是**購(gòu)房者的首選要素。3、排除市政建設(shè)等外界因素，目前**購(gòu)房市場(chǎng)仍有相當(dāng)大的潛力。在調(diào)查中近37%的人在1～2年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房，計(jì)劃一年以內(nèi)購(gòu)房的為14.3%。說(shuō)明現(xiàn)已有51%強(qiáng)的人有購(gòu)房意向。第四章市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模3.1市場(chǎng)調(diào)查3.1.1擬建項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查**是面向青年的獨(dú)居人群的綜合性住宅區(qū)域。用途包括：住宿、書(shū)吧、咖啡廳、酒吧、電影院、保健室、健身房。3．1.2產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查未作調(diào)查，也未查有充分?jǐn)?shù)據(jù)說(shuō)明國(guó)內(nèi)綜合性住宅數(shù)量。3．1.3產(chǎn)品產(chǎn)量及銷(xiāo)售量調(diào)查產(chǎn)品產(chǎn)量：未知銷(xiāo)售量調(diào)查：未知3.1.4替代產(chǎn)品調(diào)查未作調(diào)查同類(lèi)項(xiàng)目可能包括：集成大型購(gòu)物市場(chǎng)、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲業(yè)等為一體的綜合性住宅；為特殊人群（老年人、白領(lǐng)、外來(lái)務(wù)工人員等）建成的便利型住宅區(qū)；小戶型商品房區(qū)與周?chē)h(huán)境（購(gòu)物、交通、醫(yī)療、教育等）形成的綜合住宅區(qū)。但無(wú)法作為替代產(chǎn)品。3．1.5產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查產(chǎn)品的定價(jià)管理辦法：地價(jià)、建筑施工費(fèi)用、裝修費(fèi)用以及售價(jià)均由市場(chǎng)定價(jià)。產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格，價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，最高價(jià)格和最低價(jià)格出現(xiàn)的時(shí)間、原因。未知。3.1.6國(guó)外市場(chǎng)調(diào)查未作調(diào)查3.2市場(chǎng)預(yù)測(cè)3.2.1國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)本產(chǎn)品的消耗對(duì)象：年薪60000以上的青年獨(dú)居人群，本產(chǎn)品的消費(fèi)條件：參考文獻(xiàn)：《消費(fèi)條件模型和各地區(qū)消費(fèi)條件指數(shù)》**改革基金會(huì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所10038本產(chǎn)品更新周期的特點(diǎn)，說(shuō)明本產(chǎn)品有效經(jīng)濟(jì)壽命的長(zhǎng)短。本項(xiàng)目有效經(jīng)濟(jì)壽命在于房產(chǎn)使用年限?？赡艹霈F(xiàn)的替代產(chǎn)品，即代用品。見(jiàn)上文，不會(huì)出現(xiàn)完全替代產(chǎn)品。本產(chǎn)品使用中可能產(chǎn)生的新用途：未知，有待開(kāi)發(fā)。根據(jù)以上分析，提出預(yù)測(cè)的本產(chǎn)品國(guó)內(nèi)需求量及與現(xiàn)有生產(chǎn)能力的差距：無(wú)法預(yù)測(cè)。3.2.2產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析暫無(wú)3.2.3價(jià)格預(yù)測(cè)目前只能對(duì)小戶型住宅預(yù)測(cè)，一戶約為740000元。3.3市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略3.3.1推銷(xiāo)方式企業(yè)自銷(xiāo)3.3.2推銷(xiāo)措施（1）銷(xiāo)售和經(jīng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的建立：以ALONE小組內(nèi)部成員關(guān)系網(wǎng)成立銷(xiāo)售部門(mén)，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人員。（2）銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)集中在**市三大商業(yè)圈，靠近寫(xiě)字樓和事務(wù)所周?chē)?。?）廣告及宣傳計(jì)劃：無(wú)明確計(jì)劃。（4）咨詢服務(wù)和售后維修措施：聘請(qǐng)銷(xiāo)售員、話務(wù)員、銷(xiāo)售員做咨詢服務(wù)。依據(jù)目前一般的商品房建設(shè)實(shí)際來(lái)看，售價(jià)與建造成本并無(wú)一定的關(guān)系。價(jià)格的確定更與物業(yè)的區(qū)位、地段的品質(zhì)、樓盤(pán)的定位以及市場(chǎng)的接受程度有關(guān)。為了更好地達(dá)到項(xiàng)目單位的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，可在銷(xiāo)售的不同階段，選擇不同的價(jià)位。期房和現(xiàn)房采用不同的售價(jià)，其中期房可采用較低價(jià)位，以低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，隨著物業(yè)形象的完善，價(jià)格可適當(dāng)上調(diào)。既符合項(xiàng)目單位的利益需求，同時(shí)也能被客戶接受的。采用不同價(jià)格的銷(xiāo)售策略一方面是考慮到從市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律看，市場(chǎng)啟動(dòng)困難總要大一些，另一方面，進(jìn)行分期銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)盤(pán)的低價(jià)可以使造成客戶的一種搶購(gòu)心理，有利于營(yíng)造良好的市場(chǎng)氛圍。參照周邊地區(qū)商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目住宅平均售價(jià)定位在11000元/平方米左右。在項(xiàng)目初期，以優(yōu)惠的價(jià)格打開(kāi)市場(chǎng)，確定期房銷(xiāo)售基價(jià)為：10000元/平方米。在項(xiàng)目后期，逐步達(dá)到現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格為：10000-11000元/平方米。第四章建設(shè)條件與地址選擇4.1資源和原材料4.1.1資源評(píng)述項(xiàng)目需用的資源名稱：水力資源、電力資源、人力資源、建材等。資源開(kāi)采方式：市場(chǎng)供應(yīng)本項(xiàng)目年最大需用量、資源的可能供應(yīng)量及生產(chǎn)發(fā)展所需資源擴(kuò)大供應(yīng)的可能性：未知在已有資源不能滿足擬建項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模需求時(shí)：會(huì)以增加進(jìn)口，增加投資等方式保持項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)，但不會(huì)調(diào)整建設(shè)規(guī)模或分期建設(shè)等。4.1.2原材料及主要輔助材料供應(yīng)（未知）原材料、主要輔助材料需用量及供應(yīng)。按項(xiàng)目的生產(chǎn)要求，分別敘述所需的原材料及主要輔助材料的名稱、品種、規(guī)格、成分、質(zhì)量以及年需用量，并分別編制：①原材料及主要輔助材料需用量表。②有害有毒、易燃易爆材料、物料需用量表。③需進(jìn)口的原材料表。說(shuō)明進(jìn)口原材料的理由和一旦來(lái)源有變化時(shí)的應(yīng)變措施，分析預(yù)測(cè)原材料國(guó)產(chǎn)化前景及分年度國(guó)產(chǎn)化的提高幅度。對(duì)季節(jié)性生產(chǎn)的原料，如農(nóng)、林、水產(chǎn)品等，需說(shuō)明短期進(jìn)貨數(shù)量。燃料動(dòng)力及其它公用設(shè)施的供應(yīng)。燃料、動(dòng)力及其它公用設(shè)施是指生產(chǎn)需用的煤、電、水、汽、氣、油等，在可行性研究報(bào)告中，需說(shuō)明生產(chǎn)所需燃料、動(dòng)力及公用設(shè)施的數(shù)量和需由項(xiàng)目自建的種類(lèi)和規(guī)模以及可以利用的現(xiàn)有的燃料、動(dòng)力數(shù)量。主要原材料、燃料動(dòng)力費(fèi)用估算。將主要原材料、零配件和外購(gòu)燃料動(dòng)力分別計(jì)算費(fèi)用，其它材料可合并估算。4.2建設(shè)地區(qū)的選擇4.2.1自然條件**市自然資源和區(qū)位條件概述如下（**市國(guó)土資源局網(wǎng)頁(yè)資料）:

1.地形地貌

**市依其地貌特征屬**省寧鎮(zhèn)揚(yáng)丘陵地區(qū)，長(zhǎng)江自西南至東北流經(jīng)市境中部。全市地貌以低山緩崗為主，其中低山占土地總面積的3.5%;丘陵占土地總面積的4.3%;崗位占土地總面積的53%;平原、洼地及河流湖泊占土地總面積的39.2%。地貌類(lèi)型多樣，決定了全市土地利用方式的多樣性、多宜性。

2.氣候條件

**屬北亞熱帶濕潤(rùn)性氣候。由于地處西風(fēng)環(huán)流控制之下，季風(fēng)性氣候顯著，四季分明，但冬夏長(zhǎng)而春秋短。溫、光、水資源較豐富，年平均氣溫15.3攝氏度，年均無(wú)霜期227.4一239.7天，大于O攝氏度的活動(dòng)積溫5528一5831攝氏度;太陽(yáng)總輻射量115千卡/平方厘米·年;年降水量979一1113毫米，年降水量相對(duì)變率大，達(dá)17%，年降水日數(shù)116.8天，氣候的變率較大，冬季干旱寒冷，夏季炎熱多雨。主要?dú)庀鬄?zāi)害有臺(tái)風(fēng)、寒潮、連陰雨、冰雹、炎熱高溫和旱澇。丘陵崗地的干旱缺水和平原圩區(qū)的洪澇災(zāi)害時(shí)有發(fā)生。另外城市熱島效應(yīng)明顯且熱島面積有擴(kuò)大趨勢(shì)。

3.土壤條件

**地區(qū)的土壤主要有地帶性土壤和耕作土壤兩大類(lèi)型。在北、中部廣大地區(qū)為黃棕壤(地帶性土壤)，南部與安徽省接壤處有小面積的紅壤。土壤分布隨地形地起伏呈現(xiàn)一定規(guī)律。黃土崗地上分布著經(jīng)旱耕有所熟化而形成的黃棕壤，平原、低洼桿區(qū)則為大面積的水稻土，在城鎮(zhèn)附近有部分菜園土，沿江沖積平原分布著灰潮土。4．自然、人文景觀

**是著名的古都，歷史文化名城。眾多的風(fēng)景名勝與文物古跡相交融，形成山、水、林、城結(jié)合的獨(dú)特風(fēng)貌。全市列大全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位有9處，省級(jí)文物保護(hù)單位76處，市級(jí)文物保護(hù)單位36處，縣級(jí)保護(hù)單位407處。主要有18片景觀保護(hù)區(qū):鐘山風(fēng)景區(qū)、石城風(fēng)景區(qū)、大江風(fēng)貌區(qū)、**風(fēng)光帶、明城墻風(fēng)光帶、雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)、棲霞山和牛首祖堂風(fēng)景區(qū)、湯山溫泉一陽(yáng)山碑材風(fēng)景區(qū)、老山風(fēng)景區(qū)、桂子山一金牛水庫(kù)風(fēng)景區(qū)、天生橋一元想寺風(fēng)景區(qū)、固城湖風(fēng)景區(qū)。4.2.2基礎(chǔ)設(shè)施供電、電源情況；近遠(yuǎn)期可能的供電量及電壓；費(fèi)用及計(jì)費(fèi)方式；供電部門(mén)的要求。**市區(qū)供電情況良好，220V交流電壓。分時(shí)計(jì)費(fèi)：早上8點(diǎn)到晚上9點(diǎn)0.558,其他時(shí)段0.358。如果沒(méi)裝分時(shí)電表費(fèi)用按0.538計(jì)費(fèi)供水、水源情況；近遠(yuǎn)期可能的供水量及水質(zhì)；費(fèi)用及計(jì)算方式；供水部門(mén)的要求。**市本地區(qū)的水資源不夠豐富，供水情況良好。居民生活用水價(jià)格2.8元/立方.排水。排水條件；容污水能力；當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門(mén)對(duì)污水排放的要求等。**的排水條件較差，榮污水能力不強(qiáng)：排水設(shè)施能力低、體系不完善、養(yǎng)護(hù)手段落后（2004年**市市政公用局召開(kāi)的治理主城水系污染會(huì)議記錄）對(duì)于污水排放要求見(jiàn)《**市城市排水管理?xiàng)l例》電訊、供熱、供氣等公用設(shè)施及可利用的種類(lèi)、容量、技術(shù)特征等。未知施工條件包括建筑材料及制品的供應(yīng)條件；施工勞動(dòng)力來(lái)源；施工運(yùn)輸條件；施工用動(dòng)力來(lái)源等。未知市政建設(shè)及生活設(shè)施。包括當(dāng)?shù)氐男l(wèi)生、郵電、文化教育。未知4.2.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件根據(jù)**市統(tǒng)計(jì)局于2010年3月4日公布的《**全國(guó)第二次經(jīng)濟(jì)普查分析系列》以及2010年5月26日公布的《**區(qū)2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，摘要如下：**市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，基本實(shí)現(xiàn)二產(chǎn)主導(dǎo)型向二、三產(chǎn)業(yè)并舉推動(dòng)型的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。高新技術(shù)和新興行業(yè)比重上升，過(guò)剩和落后的生產(chǎn)能力得到有效壓縮，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局初步形成。外向型經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。**工業(yè)化已處于中期發(fā)展階段，形成了以重化工業(yè)為主體的全國(guó)重要經(jīng)濟(jì)城市之一。電子、汽車(chē)、石化、鋼鐵、電力等是**的支柱產(chǎn)業(yè)。城鄉(xiāng)建設(shè)成效顯著，城市環(huán)境明顯改善，城市地位得到提升。開(kāi)發(fā)區(qū)和郊縣基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境的改善，使其成為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)和最具潛力的地區(qū)。作為全國(guó)四大科研教育中心之一，**擁有一批國(guó)內(nèi)一流的高校和科研機(jī)構(gòu)，人才薈萃，科研能力雄厚?！熬盼濉逼谀?，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)份額達(dá)到50%左右。科研成果在地學(xué)界和礦業(yè)界擁有較高的聲譽(yù)。**區(qū)綜合情況：2009年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值83.32億元，增長(zhǎng)11.6%。其中：第二產(chǎn)業(yè)完成增加值30.21億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的36.3%，同比增長(zhǎng)9.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)完成53.08億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的63.7%，同比增長(zhǎng)12.9%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.3個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的39∶60調(diào)整為36.3∶63.7。4.2.4其它應(yīng)考慮的因素（1）風(fēng)景區(qū)、名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)。鐘山風(fēng)景名勝區(qū)：包括紫金山、玄武湖兩大區(qū)域。紫金山含7片景區(qū)：中山陵景區(qū)、明孝陵景區(qū)、靈谷寺景區(qū)、紫霞湖景區(qū)、頭陀嶺景區(qū)、山北景區(qū)。自然保護(hù)區(qū)：雨花臺(tái)砂礫層自然剖面保護(hù)區(qū)，固城湖自然保護(hù)區(qū)（2）水土保持禁墾區(qū)。根據(jù)2006年**林業(yè)大學(xué)和南昌工程學(xué)院學(xué)者共同撰寫(xiě)《**市水土保持重點(diǎn)防治區(qū)劃分及規(guī)劃》，在進(jìn)行水土保持“三區(qū)”（重點(diǎn)預(yù)防保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)監(jiān)督區(qū)和重點(diǎn)治理區(qū)）的基礎(chǔ)上，對(duì)于**市水土保持GIS進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)，結(jié)果如下：（3）礦山作業(yè)等爆破危險(xiǎn)區(qū)。**礦山：六合區(qū)金屬礦位于**市六合區(qū)東溝鎮(zhèn)團(tuán)結(jié)村梅山鐵礦位于**市西善橋板橋硅酸鹽礦位于**雨花區(qū)板橋新村馬鞍山小南山鐵礦位于安徽省馬鞍山市，臨近**市（4）有放射污染或有害氣體污染嚴(yán)重的地區(qū)及傳染病、地方病流行或常發(fā)區(qū)。無(wú)放射污染或有害氣體污染嚴(yán)重的地區(qū)**市區(qū)常出現(xiàn)地區(qū)性血吸蟲(chóng)病和碘缺乏病。（5）軍事設(shè)防區(qū)：暫無(wú)（6）生活飲用水源的衛(wèi)生防護(hù)地帶：不明（7）民族宗教風(fēng)俗有特殊要求的地區(qū)。據(jù)全國(guó)第五次人口普查杭州市統(tǒng)計(jì)資料分析，**市少數(shù)民族人口為84227人，占全市總?cè)丝诘?.37%，少數(shù)民族族別數(shù)為48個(gè)?；刈迨俏沂腥丝谧疃嗟纳贁?shù)民族，有69914人，占全市少數(shù)民族人口的83%。另外根據(jù)**市民族宗教事務(wù)所統(tǒng)計(jì)，基督教主要活動(dòng)區(qū)域集中在太平路、莫愁路和山西路，佛家徒主要在棲霞街、靈谷寺和漢府街，而伊斯蘭教集中在升州路和太平南路。

第五章項(xiàng)目技術(shù)方案5.1項(xiàng)目組成5.1.1主要單位及布置方案小戶型單身公寓設(shè)計(jì)草樣：說(shuō)明：?jiǎn)紊砉⒕鶠橐皇乙粡d或一室兩廳格局，整體呈長(zhǎng)方形，維持一定的空間感和立體感。使用面積為70-80平方米。室內(nèi)裝修由雇傭的裝修公司完成，設(shè)計(jì)方案由ALONE小組自行設(shè)計(jì)，每戶裝修造價(jià)為5萬(wàn)左右。包括基礎(chǔ)裝修（水、電、氣線路，吊頂，地板，墻壁等）和家具家電配備，基本保證用戶可以隨時(shí)入住。另外為實(shí)現(xiàn)環(huán)保低碳的節(jié)能樓的目標(biāo)，將在最初的建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的建筑設(shè)計(jì)師，為單身公寓配備合理的節(jié)能設(shè)施，用較高的造價(jià)換取較好的居住效果。2、書(shū)吧及咖啡廳設(shè)計(jì)草樣：說(shuō)明：書(shū)店模式仿照荷蘭多米尼克地區(qū)位于一座13世紀(jì)的教堂內(nèi)的Selexyz書(shū)店。計(jì)劃將其建在CENTERB1層——A3層，利用穩(wěn)定的環(huán)境條件保護(hù)書(shū)籍，并配有個(gè)人圖書(shū)室，便利性咖啡廳等。書(shū)吧的內(nèi)部設(shè)計(jì)以哥特式風(fēng)格為主，會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)圖書(shū)管理員，做好書(shū)籍保護(hù)、修復(fù)、放置的工作，協(xié)助書(shū)吧內(nèi)部的細(xì)節(jié)專(zhuān)修。書(shū)柜、座椅等均有ALONE小組自行設(shè)計(jì)。以突出文化厚重感為目的，以通透感和豐富感有別于其他書(shū)吧，創(chuàng)造一種相對(duì)平和和沉穩(wěn)的氛圍。書(shū)吧由主體閱覽館、個(gè)人圖書(shū)室、咖啡廳三個(gè)部分構(gòu)成。其中主體閱覽室按照出版年限、作品類(lèi)型等分區(qū)分類(lèi)，對(duì)于特別書(shū)籍要放置在恒溫室。個(gè)人圖書(shū)館和咖啡廳配有寬帶上網(wǎng)，聊天室等。Selexyz書(shū)店：咖啡廳設(shè)計(jì)草樣：說(shuō)明：由于書(shū)吧暫時(shí)不能完全設(shè)計(jì)出來(lái)，咖啡廳的位置和功能區(qū)域也不能劃分出來(lái)，暫時(shí)用以下平面圖來(lái)劃分咖啡廳格局。個(gè)人圖書(shū)室：

說(shuō)明：個(gè)人圖書(shū)室每間使用面積約為10平方米，主要功能是私人藏書(shū)和個(gè)人休閑，適合偏好獨(dú)自閱讀的人。個(gè)人圖書(shū)館類(lèi)似于書(shū)房，陳設(shè)書(shū)柜、桌椅，也有與朋友聊天的空間。由ALONE小組設(shè)計(jì)，家居風(fēng)格，簡(jiǎn)單干練又不失風(fēng)度。個(gè)人圖書(shū)室草樣：3、電影院說(shuō)明：小型電影院設(shè)計(jì)建設(shè)4-5個(gè)，有能夠一次容納觀眾20-30人的集體電影院，也有2-3人觀影的電影室。具體參數(shù)要等到電影院平面圖及設(shè)計(jì)完成時(shí)才能完全確定。小型電影院草樣：4、健身房說(shuō)明：健身房設(shè)計(jì)仿照網(wǎng)絡(luò)上獲得的健身房3D模型5、保健室說(shuō)明：暫無(wú)可以參考的平面設(shè)計(jì)圖或效果圖。需要依據(jù)國(guó)家對(duì)于衛(wèi)生部門(mén)的要求設(shè)計(jì)建造。5.1.2占地面積及分析占地面積不明，使用面積約為200平方米。因具體選址不明，無(wú)法估算說(shuō)明拆遷概況，也無(wú)法估算拆遷所需費(fèi)用。5.1.3土建工程未知。5.1.4主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)主要建筑結(jié)構(gòu)圖已顯示。5.1.5特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)因書(shū)吧設(shè)計(jì)是在CENTER的B1——A3層，故需要在地下建筑的時(shí)候采取特殊基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)。總體設(shè)計(jì)尚不明確，有待完成。第六章環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全6.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀6.1.1項(xiàng)目的地理位置**位于北緯31°14'-32°36',東經(jīng)118°22'-119°14'，地處我國(guó)東南部的長(zhǎng)江下游，東接富饒的長(zhǎng)江三角州，南靠寧鎮(zhèn)丘陵，西倚皖贛山區(qū)，北連江淮平原，地理位置優(yōu)越。6.1.2地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象地形、地貌、土壤和地質(zhì)情況；**市依其地貌特征屬**省寧鎮(zhèn)揚(yáng)丘陵地區(qū)，長(zhǎng)江自西南至東北流經(jīng)市境中部。全市地貌以低山緩崗為主，其中低山占土地總面積的3.5%;丘陵占土地總面積的4.3%;崗位占土地總面積的53%;平原、洼地及河流湖泊占土地總面積的39.2%。地貌類(lèi)型多樣，決定了全市土地利用方式的多樣性、多宜性。**地區(qū)的土壤主要有地帶性土壤和耕作土壤兩大類(lèi)型。在北、中部廣大地區(qū)為黃棕壤(地帶性土壤)，南部與安徽省接壤處有小面積的紅壤。土壤分布隨地形地起伏呈現(xiàn)一定規(guī)律。黃土崗地上分布著經(jīng)旱耕有所熟化而形成的黃棕壤，平原、低洼桿區(qū)則為大面積的水稻土，在城鎮(zhèn)附近有部分菜園土，沿江沖積平原分布著灰潮土。全市蘊(yùn)藏著較豐富的礦產(chǎn)資源，境內(nèi)目前已發(fā)現(xiàn)40多種礦藏，具有開(kāi)采價(jià)值的有近30種。目前己探明的礦藏儲(chǔ)量為:鐵礦6.2億噸，銅礦0，5億噸，鉛0月億噸，鋅0.1億噸，鋸120萬(wàn)噸。石灰石、硬石膏、大理石、白云石、石英石等數(shù)量都居全省之首。江、河、湖、海、水庫(kù)的水文情況；河流：**城內(nèi)主要河流有長(zhǎng)江和**河．長(zhǎng)江**段從江寧銅井鎮(zhèn)南開(kāi)始，至江寧營(yíng)防鄉(xiāng)東為止，境內(nèi)長(zhǎng)約95公里。**河全長(zhǎng)103公里；到**武定門(mén)外分兩股，**市北部有滁河，干流全長(zhǎng)110公里，河道彎曲，集水面積7900平方公里。南部有淳溧運(yùn)河和天生橋河。湖泊：**市區(qū)主要有玄武湖和莫愁湖,湖泊水面積分別為3.7平方公里和0.37平方公里；城市南部有石臼湖和固城湖，湖泊水面積分別為201平方公里和24.3平方公里。水庫(kù)：**市有231座水庫(kù)。氣象情況；**屬北亞熱帶濕潤(rùn)性氣候。由于地處西風(fēng)環(huán)流控制之下，季風(fēng)性氣候顯著，四季分明，但冬夏長(zhǎng)而春秋短。溫、光、水資源較豐富，年平均氣溫15.3攝氏度，年均無(wú)霜期227.4一239.7天，大于O攝氏度的活動(dòng)積溫5528一5831攝氏度;太陽(yáng)總輻射量115千卡/平方厘米·年;年降水量979一1113毫米，年降水量相對(duì)變率大，達(dá)17%，年降水日數(shù)116.8天，氣候的變率較大，冬季干旱寒冷，夏季炎熱多雨。主要?dú)庀鬄?zāi)害有臺(tái)風(fēng)、寒潮、連陰雨、冰雹、炎熱高溫和旱澇。丘陵崗地的干旱缺水和平原圩區(qū)的洪澇災(zāi)害時(shí)有發(fā)生。另外城市熱島效應(yīng)明顯且熱島面積有擴(kuò)大趨勢(shì)。6.1.3礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動(dòng)物、植物、農(nóng)作物（1）礦藏概況：礦產(chǎn)資源分布較為集中，主要產(chǎn)于江寧、六合、浦口等地區(qū)的低山丘陵地帶。地?zé)岬饶茉吹V產(chǎn)，鐵、銅、鉛鋅、金、銀等金屬礦產(chǎn)，硫鐵礦、石膏等非金屬礦產(chǎn)，礦泉水等水氣礦產(chǎn)適合地下開(kāi)采，其余絕大部分非金屬礦產(chǎn)可以露天開(kāi)采。優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn)：鐵、鉛鋅、鍶等金屬礦產(chǎn)，石灰?guī)r、白云巖、石膏、石英巖、玄武巖等冶金輔料和非金屬礦產(chǎn)在礦產(chǎn)規(guī)模、礦石質(zhì)量、開(kāi)采條件和市場(chǎng)前景等方面具有明顯優(yōu)勢(shì)；金、銀、硫鐵礦、高嶺土、陶瓷土、凹凸棒石粘土、水泥配料用粘土、建筑用砂等礦產(chǎn)具有一定優(yōu)勢(shì)；雨花石、地?zé)嵯碜u(yù)海內(nèi)外。（摘自《**礦產(chǎn)資源總體規(guī)劃2001-2010》）（2）森林：**市市2008年底有林地面積1138.63百公頃，國(guó)家特別規(guī)定灌木林地面積143.02百公頃，四旁樹(shù)折算面積203.28百公頃，全市森林覆蓋面積1484.93百公頃，森林覆蓋率22.6%。（摘自《**省林業(yè)局關(guān)于認(rèn)定**市2008年森林覆蓋率監(jiān)測(cè)結(jié)果的函》）**市有2所國(guó)家級(jí)森林公園：老山森林公園和紫金山森林公園。7所省級(jí)森林公園：牛首山森林公園、南郊森林公園、無(wú)想寺森林公園、游子山森林公園、平山森林公園、六合方山森林公園、六合金牛湖森林公園。（3）野生動(dòng)物：**市是一個(gè)野生動(dòng)物資源較少的地區(qū),有兩棲類(lèi)13種、爬行類(lèi)30種、鳥(niǎo)類(lèi)261種、哺乳類(lèi)35種。其**家重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物2種為河麂（牙獐）和中華虎鳳蝶。**省重點(diǎn)野生動(dòng)物44種（科）。我市有大型的野生動(dòng)物公園三處：玄武湖鳥(niǎo)類(lèi)生態(tài)園、紅山森林動(dòng)物園、珍珠泉野生動(dòng)物生態(tài)園，這三處馴養(yǎng)了大量的國(guó)家一、二級(jí)保護(hù)動(dòng)物和省重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物。（摘自《2003年**市野生動(dòng)物保護(hù)情況通報(bào)》）野生植物：根據(jù)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)，**有觀賞植物1043種，藥用植物736種，油料植物90種，纖維植物91種。野生資源植物種類(lèi)很豐富，這有利于**地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。（摘自**園林網(wǎng)《維管植物多樣性現(xiàn)狀分析2009-10》）農(nóng)作物詳情及具體參數(shù)見(jiàn)《**市2010年上半年農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)情況簡(jiǎn)析》6.1.4自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施（1）自然保護(hù)區(qū)（截止到2008年）：雨花臺(tái)砂礫層自然剖面保護(hù)區(qū)和固城湖自然保護(hù)區(qū)。（2）風(fēng)景游覽區(qū)及名勝古跡：**市共有27處全國(guó)重點(diǎn)保護(hù)單位中山陵、明孝陵、太平天國(guó)天王府遺址、雨花臺(tái)烈士陵園、**城墻、棲霞寺舍利塔、國(guó)立紫金山天文臺(tái)舊址、**共產(chǎn)黨代表團(tuán)辦事處舊址等。以及玄武湖、**河等自然景觀。6.1.5生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況；根據(jù)**市統(tǒng)計(jì)局2004年9月發(fā)布的《**市城鎮(zhèn)居民居住情況、問(wèn)題及對(duì)策》調(diào)查顯示：我市城鎮(zhèn)居民家庭戶均住房建筑面積為65.1平方米，其中：有2.5%的家庭住房面積在30平方米以下,有46.9%的家庭住房面積在30--60平方米之間,有39.5%的家庭住房面積在61--90平方米之間,有8.4%的家庭住房面積在91120平方米之間,從以上可以看出**市的居住水平顯不平衡狀態(tài)，有近一半的住戶住房建筑面積在60平方米以下。人口密度：2008年底，**全市面積6598平方千米，全市戶籍人口617.2萬(wàn)人，老城區(qū)人口密度為2．81萬(wàn)人／平方公里。地方?。褐饕胤叫约膊∮醒x(chóng)病和碘缺乏病。6.1.6大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況；根據(jù)**市環(huán)境保護(hù)局公布的《2009年**市環(huán)境狀況公報(bào)》：2009年，全市空氣質(zhì)量總體良好，空氣中的三項(xiàng)污染物指標(biāo)全部達(dá)到國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，全年良好以上天數(shù)的比例持續(xù)保持在85%以上。水環(huán)境質(zhì)量保持穩(wěn)定，6個(gè)國(guó)控水質(zhì)斷面達(dá)標(biāo)率為100％，省考核的27個(gè)小康斷面水質(zhì)達(dá)標(biāo)率為77.8%，同比提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，城市主要集中式飲用水源地達(dá)標(biāo)率穩(wěn)定保持在100%。城市聲環(huán)境質(zhì)量繼續(xù)保持在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。對(duì)照**省新的小康社會(huì)環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，**市環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)得分為84.2分。6.1.7交通運(yùn)輸情況；根據(jù)**省統(tǒng)計(jì)局和**市交通運(yùn)輸局于2006年3月公布的《**交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀綜述》可知：**交通運(yùn)輸法人單位共完成客運(yùn)量3790.1萬(wàn)人，旅客周轉(zhuǎn)量67.3億人公里，貨運(yùn)量12071.9萬(wàn)噸，貨物周轉(zhuǎn)量1349.5億噸公里；港口貨物吞吐量3188.7萬(wàn)噸；民航旅客吞吐量458萬(wàn)人，貨物吞吐量13.9萬(wàn)噸；城市交通客運(yùn)量9.0億人次?？梢钥闯?，**市交通運(yùn)輸業(yè)已經(jīng)具備了一定的規(guī)模和水平。6.1.8其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)污染、破壞現(xiàn)狀資料。暫時(shí)不明。6.2項(xiàng)目主要污染源和污染物6.2.1主要污染源人類(lèi)活動(dòng)6.2.2主要污染物本項(xiàng)目屬于綜合性住宅樓建設(shè)，其主要污染源為生活污水、餐飲排放油煙及日常生活垃圾。包括廢水、廢氣、廢物、噪音等。6.3項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定：《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》《水污染防治法》《環(huán)境噪聲污染防治法》《大氣污染防治法》《節(jié)約能源法》地方性法律規(guī)定：《**省環(huán)境保護(hù)條例》《**市固體廢物污染環(huán)境防治條例》《**市大氣污染防治條例》《**市環(huán)境噪聲污染防治條例》6.4治理環(huán)境的方案6.4.1項(xiàng)目對(duì)周?chē)貐^(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響未知6.4.2項(xiàng)目對(duì)周?chē)貐^(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響以保護(hù)環(huán)境、低碳節(jié)能為基礎(chǔ)，盡可能減少對(duì)于自然資源的影響6.4.3項(xiàng)目對(duì)周?chē)匀槐Ｗo(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響由于CENTER建設(shè)在**市的風(fēng)景游覽區(qū)之一的**區(qū)，對(duì)于建設(shè)過(guò)程中的環(huán)保要求很高，故應(yīng)該在整體項(xiàng)目受到專(zhuān)業(yè)分析師的可行性分析后，再做好影響評(píng)估工作。6.4.4各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案。廢水：排水體制采用雨污分流制。污水管道、雨水管道布置，依照《給水排水規(guī)劃圖》執(zhí)行，各住戶產(chǎn)生的生活污水及糞便進(jìn)入污水處理設(shè)備后，達(dá)標(biāo)排放指定區(qū)。廢氣：各住戶的廚房采用通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部要設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過(guò)濾器的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。廢物：本項(xiàng)目廢物主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織物業(yè)公司專(zhuān)職衛(wèi)生保潔員同意收集清掃、集中。由城市環(huán)保部門(mén)運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)。噪音：使用隔音環(huán)保建材。項(xiàng)目屬一類(lèi)環(huán)境保護(hù)區(qū),別墅區(qū)大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，噪聲晝間小于40分貝。節(jié)能：本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)推選優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案，并采用“四新”（新技術(shù)、新工藝、新材料和新產(chǎn)品）技術(shù)，以縮短工期，降低造價(jià)，應(yīng)采取以下節(jié)能措施。6.4.5綠化措施，包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化。CENTER主體建筑不包含人行道上的綠化帶，但在建筑設(shè)計(jì)會(huì)分出專(zhuān)項(xiàng)區(qū)域作為綠化，外周防護(hù)地帶依據(jù)**市規(guī)劃局相關(guān)措施并實(shí)行。另外對(duì)于建筑主體有以下可行性建議：外墻盡可能采用輕質(zhì)砌塊和多孔模數(shù)磚，屋面保溫防水采用新建料在保溫隔音上要有新突破，達(dá)到節(jié)能50%的節(jié)能型住宅標(biāo)準(zhǔn)。所有設(shè)備采用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能設(shè)備，選新型高效節(jié)能型，室內(nèi)采暖設(shè)備嚴(yán)格按設(shè)計(jì)安裝。水器具采用節(jié)水環(huán)保型，特別住宅衛(wèi)生間節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，盡量使用凈化后的污水。選用爐具和燈具以節(jié)能為主，主要室外照明燈具要使用高級(jí)節(jié)能燈，以利于節(jié)約能源。建筑結(jié)構(gòu)采用冷拔螺紋鋼或冷拔帶筋鋼等?？傊陨洗胧┩猓珻ENTER管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，定期對(duì)各類(lèi)設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少不必要的資源浪費(fèi)。6.5環(huán)境監(jiān)測(cè)制度的建議根據(jù)目前**市環(huán)境監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布情況：下關(guān)區(qū)、宣武區(qū)以及江寧區(qū)都有從事環(huán)境監(jiān)測(cè)的企業(yè)與服務(wù)中心，CENTER計(jì)劃建設(shè)的**區(qū)并無(wú)政府直接設(shè)置的環(huán)境監(jiān)測(cè)點(diǎn)。第七章企業(yè)組織和勞動(dòng)定員7.1企業(yè)組織7.1.1企業(yè)組織形式企業(yè)組織為合伙企業(yè)，由ALONE小組核心成員作為股東進(jìn)行融資合伙創(chuàng)辦。企業(yè)采用兩級(jí)式管理，由董事會(huì)和總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的6個(gè)部門(mén)，直接負(fù)責(zé)公司的所有活動(dòng)。7.1.2企業(yè)工作制度企業(yè)工作制度為連續(xù)工作制度。具體工作制度會(huì)在參考的普通房地產(chǎn)企業(yè)工作制度上就CENTER的特別之處做相應(yīng)修改。7.2勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)7.2.1勞動(dòng)定員勞動(dòng)定員約為150人。7.2.2年總工資和職工年平均工資估算企業(yè)高等管理層預(yù)設(shè)年薪為15萬(wàn)左右。部門(mén)經(jīng)理等中等管理層預(yù)設(shè)年薪為12萬(wàn)左右。專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員（咖啡師、保健師、健身教練、調(diào)酒師和圖書(shū)管理員）年薪預(yù)設(shè)為10萬(wàn)左右。其他工作人員年薪與**市普通工薪一致。7.2.3人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算不進(jìn)行員工培訓(xùn)，專(zhuān)業(yè)人員直接聘請(qǐng)。第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排8.1建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目在企業(yè)成立之后成立籌建小組?；I建小組的任務(wù)是辦理勘察設(shè)計(jì)和施工的委托手續(xù)及簽訂相應(yīng)的合同和協(xié)議；參加廠址選擇；提供設(shè)計(jì)必需的基礎(chǔ)資料；申請(qǐng)或訂購(gòu)設(shè)備和材料；負(fù)責(zé)設(shè)備的檢驗(yàn)和運(yùn)輸；承擔(dān)各項(xiàng)生產(chǎn)準(zhǔn)備工作。完成核心目標(biāo)是由合同界定的質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)、投資目標(biāo)，因此，建設(shè)管理的內(nèi)容相應(yīng)的包括質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制、合同管理及協(xié)調(diào)各方關(guān)系等。8.2資金籌集安排由于公司定位為合伙公司，故企業(yè)資金來(lái)源于個(gè)人融資與銀行貸款。8.3技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓當(dāng)有建筑專(zhuān)利需要從國(guó)外引進(jìn)時(shí)，會(huì)有籌建小組直接派出相關(guān)人員與國(guó)外供應(yīng)商的談判，解決法律問(wèn)題（專(zhuān)利權(quán)的限制或者技術(shù)轉(zhuǎn)讓的限制等）。一般本建筑項(xiàng)目同普通建筑一樣，但因有要做節(jié)能樓的構(gòu)思，在相關(guān)的管路系統(tǒng)方面就需要從國(guó)外引進(jìn)，因此要由籌建小組設(shè)立部門(mén)或職員去做技術(shù)獲得的工作。8.4勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨在設(shè)計(jì)工作開(kāi)展的過(guò)程中，要委托進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)工作。8.5施工準(zhǔn)備項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)話總概算一旦批準(zhǔn)之后，即可著手進(jìn)行施工準(zhǔn)備，施工準(zhǔn)備包括的主要工作內(nèi)容有：選定施工單位話簽訂施工合同。一般時(shí)通過(guò)投標(biāo)確定施工單位。此外，還需進(jìn)行如弟征購(gòu)和拆遷安排；組織設(shè)備和材料訂貨；完成施工用水、用電和道路等工程；進(jìn)行臨時(shí)設(shè)施建設(shè)和代替臨時(shí)工程的住宅建設(shè)以及報(bào)批開(kāi)工報(bào)告等。