物業(yè)工程部標(biāo)準(zhǔn)化工作手冊(cè)

物業(yè)工程部標(biāo)準(zhǔn)化工作手冊(cè)目錄第一篇：服務(wù)文化篇（一）質(zhì)量方針（二）服務(wù)理念（三）服務(wù)目標(biāo)第二篇：服務(wù)禮儀篇（一）職業(yè)形象（二）行為規(guī)范（三）服務(wù)規(guī)范第三篇：內(nèi)部管理篇（一）崗位職責(zé)（二）宿舍管理規(guī)定（三）設(shè)備房管理規(guī)定（四）主要設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)方法（五）設(shè)施管理規(guī)定（六）房屋（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）完損等級(jí)評(píng)定（七）工程維修工具管理、操作和維護(hù)規(guī)定第四篇：工程設(shè)備運(yùn)行操作和保養(yǎng)作業(yè)篇（一）供配電系統(tǒng)（二）安防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程（三）給水泵運(yùn)行操作流程（四）給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程（五）消防設(shè)備運(yùn)行操作工作流程（六）設(shè)備設(shè)施外包維保監(jiān)管工作指引

（七）電梯運(yùn)行管理（A）中央空調(diào)運(yùn)行操作流程（九）中央空調(diào)末端設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)（+）家政維修工作流程（十一）公共建筑設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)操作指引（十二）應(yīng)急事件處理措施質(zhì)量方針：以顧客為中心,斷增長(zhǎng)的需求,服務(wù)迅捷滿(mǎn)意,環(huán)境安全舒適,客戶(hù)服務(wù)理念:質(zhì)量方針：以顧客為中心,斷增長(zhǎng)的需求,服務(wù)迅捷滿(mǎn)意,環(huán)境安全舒適,客戶(hù)服務(wù)理念:持續(xù)改進(jìn)我們的管理服務(wù)質(zhì)量，以滿(mǎn)足顧客不實(shí)現(xiàn)我們不懈的質(zhì)量追求：管理盡善高效，品牌美譽(yù)一流。精品服務(wù)，真情關(guān)愛(ài)客戶(hù)滿(mǎn)意是檢查我們工作的最終標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)：1、重大責(zé)任性質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全管理事故、事件O2、各項(xiàng)設(shè)施完好率99%3、清潔保潔合格率99%4、綠化完好率98%以上5、治安重大案件發(fā)生率O6、機(jī)動(dòng)車(chē)輛因管理責(zé)任丟失率O7、年度火災(zāi)發(fā)生率不超過(guò)住戶(hù)數(shù)的0.3%8、顧客投訴處理率達(dá)到100%第二篇：服務(wù)禮儀篇

（一）職業(yè)形象項(xiàng)目要求禁止圖例整體要求1、自然大方得體，精神飽滿(mǎn)，充滿(mǎn)活力，整齊整潔，符合工作需要及安全規(guī)則；2、注意個(gè)人衛(wèi)生，身體、面部、手部保持清潔，勤洗澡，無(wú)體味；3、保持口腔清潔，無(wú)異味。1、上班前吃異味食物；2、在工作場(chǎng)所內(nèi)吸煙、飲酒；3、禁止當(dāng)客戶(hù)面或在公共場(chǎng)所整理儀容儀表。著裝按公司規(guī)定著新款崗位制服，制服保持干凈、整潔、平整，紐扣、掛鉤齊全扣好，工牌端正佩戴于外套左胸袋居中位置，衣袋內(nèi)不放置物品。1、制服有異味、明顯污跡、經(jīng)痕、破損、掉扣，混季搭配，擅自改變制服的穿著形式，外露出個(gè)人物品，口袋裝過(guò)多物

品；2、披衣、挽袖、敞胸、赤腳、穿拖鞋、戴歪帽或?qū)⒚弊幽迷谑稚希?、非當(dāng)值時(shí)間著制服。發(fā)型1、保持頭發(fā)清潔，梳理整齊，無(wú)頭皮屑、無(wú)雜物；2、前發(fā)不過(guò)眉，側(cè)發(fā)不蓋耳，后發(fā)不觸后衣領(lǐng)。染發(fā)面容臉、頸及耳朵保持干凈。留胡須飾物工作期間可佩戴手表和婚戒。佩帶除手表和婚戒以外的其他飾物。手部手掌、指甲保持干凈、整潔，指甲長(zhǎng)不超過(guò)指尖2mmo涂有色指甲油。

須穿深色襪子，著未露腳趾、腳1、穿涼鞋、拖鞋，鞋跟訂鞋襪跟的鞋，鞋面、金屬掌；鞋底與鞋側(cè)保持2、鞋襪有破清潔。損。（二）行為規(guī)范項(xiàng)目要求禁止圖例整體要求1、姿態(tài)端正、自然大方；2、工作中做到：走路輕、說(shuō)話(huà)慢、操作穩(wěn)，盡量不發(fā)出物品相互碰撞的聲音。站姿1、抬頭、挺胸、含顆、夾肩、收腹、提臀，兩眼平視前方，雙臂自然下垂；2、雙腳自然分開(kāi)與肩同寬，兩眼平視前方，雙手自然下垂放于身雙手交叉抱胸或雙手插兜、歪頭駝背、依壁靠墻、東倒西歪，手里拿與工作不相干的物品。

體兩側(cè)或重疊放于腹前/身后。走姿抬頭、挺胸、收腹，目視前方，面帶微笑，行走時(shí)雙肩平穩(wěn)、挺直腰桿、擺臂自然，腳步利落輕穩(wěn)。低頭、手臂不擺或擺幅過(guò)大、手腳不協(xié)調(diào)、步子過(guò)大、過(guò)小或聲響過(guò)大。行走1、工作中行走一般靠右行，勿走中間，與客戶(hù)相遇時(shí)要稍停步，側(cè)身立于右側(cè)，點(diǎn)頭微笑，主動(dòng)讓路；2、與客戶(hù)同時(shí)進(jìn)出門(mén)（廳、樓梯、電梯）時(shí)，應(yīng)注意禮讓客戶(hù)先行，不與客戶(hù)搶道并行，有急事要超越客戶(hù)，應(yīng)先在口頭致歉1、走過(guò)道中間、與客戶(hù)搶道并行、工作場(chǎng)合內(nèi)奔跑，跳躍、邊走邊吃東西；2、將手放入口袋與他人勾肩搭背、嬉戲打鬧、大聲喧嘩；3、有影響客戶(hù)通行、客戶(hù)

“對(duì)不起”，然后再加緊步伐超越；3、手拉貨物行走時(shí)，勿擋住視線(xiàn)；4、在小區(qū)內(nèi)列隊(duì)行走，三人成列、兩人成行。正?；顒?dòng)行為、舉止。蹲姿1>一腳在前，一腳在后，兩腿彎曲向下蹲；2、前腳全著地，小腿基本垂直于地面，后腳跟提起，腳掌著地，臀部向下。彎腰塌背或頭部下垂坐姿上身應(yīng)保持挺立姿勢(shì)，男士?jī)赏茸匀徊n或分開(kāi)與肩同寬，女士腳后跟和膝蓋并攏，手勢(shì)自然。1、盤(pán)腿、脫鞋、斜靠在椅背上、翹二郎腿、腿搭座椅扶手、趴在臺(tái)面上或雙手撐頭；

2、前俯后仰、半躺半坐斜靠在椅背上或把腳翹放在工作臺(tái)上。微笑1、對(duì)客戶(hù)無(wú)論何時(shí)都應(yīng)面帶笑容，和顏悅色，熱情主動(dòng)，微笑應(yīng)貫穿禮儀行為的整個(gè)過(guò)程；2、微笑打招呼，眼睛應(yīng)正視對(duì)方，并接受對(duì)方的目光，自然大方、真實(shí)親切；3、微笑時(shí)結(jié)合語(yǔ)言和肢體動(dòng)作：點(diǎn)頭、15度鞠躬，（物業(yè)管理圈）說(shuō)“早上好”、“您好”、“下午好”、“再見(jiàn)”等。皮笑肉不笑、態(tài)度生硬。

指引為客戶(hù)指引方向或指點(diǎn)位置時(shí)，手指并攏伸直，用手掌指向所指示方向，手臂微曲、低于肩部，身體向所指示方向微微前傾。用手指或使用工具戳點(diǎn)。1、尊重對(duì)方，雙目注視對(duì)方，雙手遞物或接物；2、遞尖利的物品時(shí)，需將尖端朝遞送向自己握在手物品中，而不要指向?qū)Ψ剑?、遞交文件、名片等，應(yīng)使文字正面朝著對(duì)方，不可倒置。(≡)服務(wù)規(guī)范項(xiàng)目規(guī)范用語(yǔ)禁止問(wèn)候1、在任何工作場(chǎng)所，見(jiàn)到客戶(hù)應(yīng)1、聲量過(guò)高或過(guò)低；

主動(dòng)問(wèn)候：“您好，先生/小姐！”、“歡迎光臨！、“請(qǐng)坐！”、“請(qǐng)進(jìn)！”、“請(qǐng)慢走！”；2、與同事首次見(jiàn)面應(yīng)主動(dòng)問(wèn)好：聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切。2、口出粗話(huà)，講過(guò)分的玩笑，使用蔑視或污辱性的語(yǔ)言；3、模仿他人的語(yǔ)言語(yǔ)調(diào)和談話(huà)；4、以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客戶(hù)；5、在服務(wù)工作中，對(duì)客戶(hù)說(shuō)“不知道”、“不行”等字詞，遇到不清楚的問(wèn)題時(shí)，首先向客戶(hù)表示歉意，待請(qǐng)教他人或查閱資料后再做答復(fù)，避免使用“大約”、“可能”、“好像”等類(lèi)的詞語(yǔ)；6、客戶(hù)到來(lái)時(shí)，埋頭書(shū)案或與人聊天，須立即停止手頭事項(xiàng)，站立問(wèn)好。稱(chēng)呼男性稱(chēng)呼“先生”、女性稱(chēng)呼為“女士”、老年人稱(chēng)呼視地區(qū)習(xí)慣（尊重和禮貌的方言）、對(duì)兒童稱(chēng)呼為“小朋友”。禮貌用語(yǔ)1、使用十字禮貌語(yǔ)：您好、請(qǐng)、對(duì)不起、謝謝、再見(jiàn)，任何情況下禁止用“喂”招呼客戶(hù)；2、接受別人的幫助或稱(chēng)贊，應(yīng)及時(shí)致謝：“謝謝！”、“非常感謝！”、“多謝您！”、"謝謝你的夸獎(jiǎng)！”；3、因自身原因給對(duì)方造成不便，應(yīng)及時(shí)致歉：“對(duì)不起！”、“真抱歉！、“很慚愧！”。請(qǐng)求對(duì)對(duì)方諒解，可說(shuō)：“請(qǐng)您原諒！”“請(qǐng)您別介意！”；4、主動(dòng)提供服務(wù)時(shí)：“請(qǐng)問(wèn)有什么可以幫您？”當(dāng)為客戶(hù)完成一項(xiàng)服務(wù)后，應(yīng)主動(dòng)詢(xún)問(wèn)對(duì)方“請(qǐng)問(wèn)是否還是其他事需要幫忙？”；5、與客戶(hù)道別時(shí)主動(dòng)講：“先生/小姐，再見(jiàn)！"、“歡迎您再來(lái)！”、“請(qǐng)留步！”、“請(qǐng)您慢走！”、“請(qǐng)走好！”；6、工作中原則上要講普通話(huà)；如客戶(hù)主動(dòng)講家鄉(xiāng)話(huà)，可用家鄉(xiāng)話(huà)與客戶(hù)進(jìn)行交流。1、接聽(tīng)電話(huà)：拿起話(huà)筒一一“您好！*****物業(yè)管理服務(wù)中心（部門(mén)）/姓名”一一確認(rèn)對(duì)方一一聽(tīng)電話(huà)取、記錄對(duì)方來(lái)電內(nèi)容——確認(rèn)重接要內(nèi)容準(zhǔn)確一一“再見(jiàn)”；聽(tīng)、2、撥打電話(huà)：接通電話(huà)一一自報(bào)撥打家門(mén)（“您好！我是***物業(yè)公司（**物業(yè)管理服務(wù)中心”）——確認(rèn)電話(huà)對(duì)象（請(qǐng)問(wèn)您是***?）—一講述電話(huà)內(nèi)容一一“再見(jiàn)”。1、面對(duì)客戶(hù)發(fā)脾氣時(shí)，應(yīng)耐心忍面對(duì)讓?zhuān)焉苿窠夂驼f(shuō)明，注意語(yǔ)氣親客戶(hù)切；態(tài)度2、客戶(hù)有過(guò)激行為時(shí)，應(yīng)巧妙地化解，禁止與客戶(hù)語(yǔ)言和肢體沖

突；3、尊重客戶(hù)，與客戶(hù)意見(jiàn)發(fā)生分歧時(shí)，不予當(dāng)面爭(zhēng)論，更不應(yīng)說(shuō)客戶(hù)錯(cuò)、自己正確之類(lèi)的言語(yǔ)；4、與客戶(hù)交談時(shí)，應(yīng)態(tài)度誠(chéng)懇，耐心聆聽(tīng)，不輕易打斷別人的話(huà)語(yǔ)；5、對(duì)客戶(hù)的咨詢(xún)或投訴，須立刻停止工作，耐心傾聽(tīng)，認(rèn)真回答，誠(chéng)心幫助解決問(wèn)題，不懂則禮貌說(shuō)明“我會(huì)把您的意見(jiàn)盡快轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)管理人員，相信會(huì)很快聯(lián)系您的”，禁止說(shuō)“不知道”、“不歸我們管”、”這是上頭的事'’之類(lèi)的言語(yǔ)。第三篇：內(nèi)部管理篇（一）崗位職責(zé)1、工程主管：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌工程維修部的日常運(yùn)作，制訂年度工程維修工作方案和計(jì)劃，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)制訂設(shè)備、設(shè)施的年、月檢修保養(yǎng)計(jì)劃和備用材料計(jì)劃，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)本部門(mén)所需維修物料/設(shè)備零配件的申購(gòu)；負(fù)責(zé)制訂《建構(gòu)筑物本體維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》，并組織實(shí)施；定期巡視各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，檢查班組的質(zhì)量記錄；負(fù)責(zé)本部門(mén)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，組織日常培訓(xùn)和考核；負(fù)責(zé)制訂工程維修相關(guān)應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練；負(fù)責(zé)收集、整理項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料；監(jiān)督工程施工質(zhì)量，解決工程難題；協(xié)助處理工程維修類(lèi)客戶(hù)投訴；完成上級(jí)交辦的其它工作。2、工程班長(zhǎng)：負(fù)責(zé)工程維修部的日常工作安排；每周巡視設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行及養(yǎng)護(hù)情況，檢查工作質(zhì)量記錄情況；負(fù)責(zé)采集、分析項(xiàng)目水、電等能耗數(shù)據(jù)，協(xié)助主管制訂節(jié)能措施；負(fù)責(zé)項(xiàng)目外委、外包工程現(xiàn)場(chǎng)工作監(jiān)督、記錄；負(fù)責(zé)本部門(mén)工器具及維修材料的日常管理；負(fù)責(zé)本部門(mén)安全作業(yè)管理；完成上級(jí)交辦的其它工作。3、強(qiáng)弱電維修工：負(fù)責(zé)按操作規(guī)程和工作計(jì)劃操作、維修、保養(yǎng)各類(lèi)公共設(shè)備設(shè)施，并做好工作記錄；嚴(yán)格執(zhí)行交接班規(guī)定，完善交接手續(xù)，做好交接記錄；負(fù)責(zé)設(shè)備房和值班室的清潔衛(wèi)生；負(fù)責(zé)完成臨時(shí)檢修，并協(xié)助其他工種完成設(shè)備設(shè)施檢修任務(wù)；完成上級(jí)交辦的其它工作。4、空調(diào)工：按照機(jī)組操作程序、規(guī)定、空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表，控制空調(diào)機(jī)組的各項(xiàng)性能指標(biāo)在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)值范圍內(nèi)；負(fù)責(zé)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層空調(diào)溫度檢測(cè)，并根據(jù)客戶(hù)需求進(jìn)行溫度調(diào)節(jié)，保障供應(yīng)質(zhì)量；負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行操作和管理；負(fù)責(zé)空調(diào)及附屬設(shè)備的運(yùn)行、維修保養(yǎng)、零部件消耗和故障檢修工作，處理空調(diào)運(yùn)行中發(fā)生的異常情況，做好工作記錄；負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房和值班室的清潔衛(wèi)生；完成上級(jí)交辦的其它工作。5、裝修管理員：負(fù)責(zé)裝修房的裝修方案及圖紙審核工作；負(fù)責(zé)裝修過(guò)程的監(jiān)理工作，確保裝修工程按照裝修備案內(nèi)容施工；負(fù)責(zé)裝修工程的驗(yàn)收；完成上級(jí)交辦的其它工作。6、電梯安全管理員：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有電梯的運(yùn)行及維護(hù)管理；負(fù)責(zé)與電梯維保單位的工作對(duì)接；負(fù)責(zé)電梯及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修工作；負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行中發(fā)生的異常情況處理；完成維修工作記錄及零部件消耗記錄；完成上級(jí)交辦的其它工作。7、居家維修工按照相關(guān)規(guī)章制度以及上門(mén)維修服務(wù)的工作流程要求,為客戶(hù)提供入戶(hù)維修服務(wù)；與客戶(hù)建立良好客戶(hù)關(guān)系；真實(shí)完整填寫(xiě)維修工作單；完成上級(jí)交辦的其它工作。（二）宿舍管理規(guī)定項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求1、保持宿舍清潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物；2、所有服裝、鞋帽、床上用品必須定時(shí)清洗，保持整潔無(wú)異味；3、蚊帳必須掛之有形，起床后收起，嚴(yán)禁掛放飾物；內(nèi)務(wù)4、起床后，被子要求折疊統(tǒng)一放于離門(mén)遠(yuǎn)側(cè)床頭，鋪面保要求持干凈平整，禁止擺放雜物；5、鞋子應(yīng)擺放在鞋架上或床下，鞋頭向內(nèi)成“一”字型；6、洗刷及洗漱用具須按指定位置統(tǒng)一擺放，避免擺放零亂；7、衣物須放置在規(guī)定箱柜內(nèi)或在指定位置統(tǒng)一掛放；8、宿舍住宿人員要妥善保管好個(gè)人現(xiàn)金及貴重物品。宿舍1、非經(jīng)工程維修部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，禁止隨意留宿外來(lái)人員；紀(jì)律2、住宿人員在外留宿須向工程負(fù)責(zé)人申報(bào)，并留下緊急聯(lián)系電話(huà)；3、嚴(yán)禁私自占用、挪用公共物品，損壞公物照價(jià)賠償；4、嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)私拉電線(xiàn)，亂接開(kāi)關(guān)、燈炮，嚴(yán)禁使用大功率電器；5、室內(nèi)嚴(yán)禁放有易燃、易爆、毒害及其他危險(xiǎn)品；6、嚴(yán)禁在室內(nèi)大聲喧嘩、放大音響等影響他人休息行為；7、嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)賭博。宿舍值日1、工程維修部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)編制每月《宿舍值日安排表》，并根據(jù)各宿舍人員的變化及時(shí)對(duì)值日安排進(jìn)行調(diào)整；2、宿舍值日人員職責(zé)：每日對(duì)宿舍公共區(qū)域衛(wèi)生進(jìn)行不少于一次的清潔打掃；檢查外出期間的水、電、煤氣閥門(mén)等是否關(guān)閉；對(duì)個(gè)人內(nèi)務(wù)整理不合格的人員進(jìn)行提醒；對(duì)破壞宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生的情況及時(shí)制止。宿舍檢查1、工程維修部負(fù)責(zé)人每周組織一次工程員工宿舍的內(nèi)務(wù)大檢查，形成《宿舍內(nèi)務(wù)檢查記錄表》，檢查結(jié)果內(nèi)部通報(bào)；2、項(xiàng)目每月組織宿舍內(nèi)務(wù)大檢查，檢查結(jié)果在項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行通報(bào),獎(jiǎng)優(yōu)罰劣O（三）設(shè)備房管理規(guī)定項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求圖示基本要求設(shè)備房門(mén)口明顯位置須有對(duì)應(yīng)名稱(chēng)標(biāo)識(shí)和責(zé)任人標(biāo)識(shí)，且有

“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”的標(biāo)識(shí)。設(shè)備房管理制度、操作指引、應(yīng)急預(yù)案須掛貼在各設(shè)備房明顯位置。設(shè)備房須上鎖管理，鑰匙由設(shè)備責(zé)任人及中控室保管，其他員工不得持有或配置設(shè)備房-鑰匙。設(shè)備房照明須滿(mǎn)足規(guī)定要求，保持空氣流通、干凈整潔，物品擺放整齊無(wú)雜物，通道和出入口保持暢通無(wú)阻。設(shè)備房?jī)?nèi)須配備消防電話(huà)、感煙探測(cè)器、足夠的滅火器和應(yīng)急照明。設(shè)備開(kāi)、停等運(yùn)行，須掛運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)，

停機(jī)檢修時(shí)須掛檢修標(biāo)識(shí)。設(shè)備房?jī)?nèi)的開(kāi)關(guān)、閥門(mén)等單體設(shè)備須有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體管道須標(biāo)有流向標(biāo)識(shí)。易燃易爆、高溫、高壓等設(shè)備，須在明顯位置掛貼有警示標(biāo)識(shí)。設(shè)備房?jī)?nèi)設(shè)備保持完好、外觀(guān)清潔，表面無(wú)積塵、無(wú)油污，油漆無(wú)脫落。設(shè)備的轉(zhuǎn)動(dòng)部位、高壓危險(xiǎn)等部位須做好安全防護(hù)。設(shè)備房須設(shè)置干濕、溫度測(cè)量?jī)x器，設(shè)備房?jī)?nèi)溫度應(yīng)不高于40攝氏度，相對(duì)濕度小于80%o

各系統(tǒng)設(shè)備須在明顯位置張貼統(tǒng)一規(guī)格的設(shè)備標(biāo)識(shí)。設(shè)備操作專(zhuān)用工具及安全用品須放置在指定位置并有標(biāo)識(shí)。發(fā)電機(jī)房、配電房及重要機(jī)房門(mén)應(yīng)安裝400MM防鼠板。生活水泵房、消防泵房水池（箱）、樓頂水箱必須安裝高、低水位報(bào)警裝置；設(shè)備房排污泵設(shè)置高水位報(bào)警裝置，并將所有報(bào)警信號(hào)引至中控室（水箱水位計(jì)用Φ25mm管）。高、低壓配電柜、控制柜、發(fā)電機(jī)設(shè)備前鋪標(biāo)準(zhǔn)寬Im的絕緣墊，在最邊沿處貼深黃寬5cm的警示帶，并有請(qǐng)勿靠近的警示

標(biāo)識(shí)。發(fā)電機(jī)房發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，（物業(yè)管理圈）須定期進(jìn)行充放電保養(yǎng)檢查。發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)應(yīng)至少儲(chǔ)備8小時(shí)滿(mǎn)負(fù)荷用油量。油箱間地面應(yīng)鋪設(shè)消防砂，使用防爆燈具和開(kāi)關(guān)。發(fā)電機(jī)房安裝強(qiáng)制進(jìn)風(fēng)、排風(fēng)裝置，發(fā)電機(jī)強(qiáng)制散熱風(fēng)機(jī)在機(jī)組停機(jī)后須有延時(shí)裝置，并與滅火系統(tǒng)聯(lián)鎖。柴油箱有可靠的接地。配電房高壓環(huán)網(wǎng)柜上要注明市政引入線(xiàn)號(hào)和供電局緊急維修電話(huà)，高

壓環(huán)網(wǎng)柜要上鎖管理。低壓配電進(jìn)線(xiàn)斷路器柜、市發(fā)電轉(zhuǎn)換斷路器柜、聯(lián)絡(luò)斷路器柜須張貼原理圖；現(xiàn)場(chǎng)須懸掛高、低壓供電系統(tǒng)圖。電梯機(jī)房及底坑電梯雙電源柜有獨(dú)立的接地線(xiàn)，安裝電源防雷器；安裝降溫設(shè)備（空調(diào)、散熱風(fēng)機(jī)配備時(shí)控器）。底坑找平并做1.2米高墻面防水；消防電梯旁積水井標(biāo)高應(yīng)低于電梯底坑地面50cm；電梯底坑面與積水井有連通管；井道內(nèi)四周墻面平整無(wú)異物凸出。水泵房檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀(guān)察停泵時(shí)水泵壓力指示，正

常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置；水池出入口應(yīng)加蓋并上鎖管理，透氣管口、溢流管口須加裝防護(hù)網(wǎng)或罩；現(xiàn)場(chǎng)須懸掛給排水管道系統(tǒng)圖。風(fēng)機(jī)房正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。正壓風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口須加裝防護(hù)網(wǎng)或罩。風(fēng)機(jī)電源為雙電源控制。

氣體滅火控制盤(pán)或火災(zāi)報(bào)警控制器應(yīng)置于“自動(dòng)”狀態(tài)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)誤報(bào)警時(shí)，須立即停止設(shè)備；當(dāng)發(fā)生火災(zāi)，但氣體滅火設(shè)備未自動(dòng)啟動(dòng)時(shí)，須立即啟動(dòng)設(shè)備；發(fā)現(xiàn)防護(hù)區(qū)域有人員時(shí)，禁止手動(dòng)啟動(dòng)設(shè)氣體備或立即停止設(shè)備。滅火設(shè)備間對(duì)二氧化碳和其他有害氣體，設(shè)施滅火前防護(hù)區(qū)現(xiàn)場(chǎng)的人員必須及時(shí)撤離，噴放后人員嚴(yán)禁進(jìn)入氣體滅火區(qū)域內(nèi)?；鹁懦螅瑧?yīng)立即打開(kāi)門(mén)窗及通風(fēng)裝置將廢氣排凈后，方可以進(jìn)入防護(hù)區(qū)。氣體瓶間的溫度應(yīng)為0oC-40oCo滅火設(shè)備值班室、過(guò)道走干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，2只

器配置廊/50平米空調(diào)機(jī)房、水泵房、泳池泵房干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，1只/25平米配電房、帶電設(shè)備干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，1只/20平米儲(chǔ)油間、易燃物品砂、干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，2只/5平米（四）主要設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)方法項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求主要設(shè)備指設(shè)備房?jī)?nèi)安裝的設(shè)備及末端連帶附屬設(shè)施。主要設(shè)備完好率計(jì)算方式主要設(shè)備完好率二主要設(shè)備中完好的計(jì)算點(diǎn)總數(shù)÷主要設(shè)備計(jì)算點(diǎn)總數(shù)XlOO機(jī)完好標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的功能和參數(shù)能達(dá)到產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)中的技術(shù)性能指標(biāo)或國(guó)家相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)視為完好。檢查要求每年年底，由物業(yè)管理服務(wù)中心工程負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員對(duì)公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次檢查，檢查結(jié)果按公式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，并于12月15日之前，將《公用設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表》報(bào)職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)，職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)按10%抽樣核查，并統(tǒng)計(jì)全公司公用設(shè)施設(shè)備完好率。主 供配電高壓配電柜、低壓配電柜、變壓器、直流操作電

要設(shè)備計(jì)算點(diǎn)系統(tǒng)源、備用發(fā)電機(jī)組、主要?jiǎng)恿﹂_(kāi)關(guān)柜或動(dòng)力分配柜。中央空調(diào)系統(tǒng)冷凍泵、冷卻泵及控制柜；冷卻塔及控制柜；冷水機(jī)組及控制柜；末端空調(diào)風(fēng)柜和控制箱。給排水系統(tǒng)供水泵及控制箱；排水泵及控制箱。泳池、水景系統(tǒng)單臺(tái)水泵及控制箱；單臺(tái)過(guò)濾附屬裝置（砂缸）。消防系統(tǒng)1、消火栓泵及控制柜；2、噴淋泵及控制柜；3、消防送風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備及控制柜；4、消防排煙系統(tǒng)設(shè)備及控制柜；5、消防控制主機(jī)以整體臺(tái)套為計(jì)算點(diǎn)（允許故障點(diǎn)或隔離點(diǎn)不得超過(guò)總數(shù)的3%,不得隔離單元回路）；6、消防廣播、電話(huà)主機(jī)系統(tǒng)回路單元；7、消防聯(lián)動(dòng)柜整體控制回路；8、分割系統(tǒng)各防火卷簾門(mén)及控制箱；9、氣體滅火系統(tǒng)設(shè)備及報(bào)警主機(jī)。樓宇智能化系統(tǒng)1、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)以實(shí)際安裝的攝像機(jī)數(shù)量為單元設(shè)備；2、BA系統(tǒng)以一個(gè)系統(tǒng)為單元設(shè)備；

3、門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)以終端門(mén)口機(jī)為單元設(shè)備；4、車(chē)場(chǎng)道閘控制系統(tǒng)設(shè)備以每臺(tái)進(jìn)、出口讀卡機(jī)及閘機(jī)為計(jì)算點(diǎn)；5、周界紅外報(bào)警系統(tǒng)以設(shè)備的防區(qū)為計(jì)算點(diǎn)；6、背景音樂(lè)系統(tǒng)以整臺(tái)設(shè)備為計(jì)算點(diǎn)；7、巡更系統(tǒng)以整臺(tái)設(shè)備為計(jì)算點(diǎn)。電梯以整體每臺(tái)（套）設(shè)備（包括控制箱）為計(jì)算點(diǎn)。（五）設(shè)施管理規(guī)定項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求強(qiáng)、弱電井、管道井1、墻面刷白，地面找平；2、管道井有排水地漏，樓層設(shè)置清潔取水口；3、強(qiáng)、弱電井樓層之間有防火棉阻隔。房屋本體、建筑小品1、外墻面保持外觀(guān)完好、整潔、無(wú)裂縫，建材貼面的，無(wú)脫落；玻璃幕墻，清潔明亮、無(wú)破損；涂料外墻，無(wú)脫落、無(wú)污漬、無(wú)亂張貼、亂涂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象；2、桌椅、垃圾桶（箱）、雕塑、信報(bào)箱、宣傳欄、兒童游樂(lè)設(shè)施、健身路徑等公共配套設(shè)施須保持完好，無(wú)污跡、無(wú)松動(dòng)、無(wú)脫漆；3、門(mén)窗、扶手、攔桿無(wú)松動(dòng)，（物業(yè)管理圈）開(kāi)關(guān)靈活，玻璃完好；4、樓層地面、地磚平整、無(wú)裂縫、無(wú)起殼、無(wú)破損；5、天臺(tái)隔熱層完好、無(wú)滲漏，通風(fēng)口無(wú)堵塞，防護(hù)罩

完好，屋面排水通暢，無(wú)堵塞?；S池、污水井池、井口蓋板應(yīng)蓋好，并保持蓋板完好，禁止隨意開(kāi)啟池蓋。水池、水箱1、結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖、出水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證；2、水池、水箱出入口應(yīng)加蓋并上鎖管理，透氣管口、溢流管口須加裝防護(hù)網(wǎng)或罩；3、定期檢查水池、水箱的狀況，防止溢漏、滲漏，并在《水泵房運(yùn)行記錄》上做好記錄。（六）房屋（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）完損等級(jí)評(píng)定項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求房屋完好率指完好房屋的建筑面積與基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比。房屋完好率計(jì)算方式1、計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積（而）為計(jì)算單位，評(píng)定時(shí)以幢為評(píng)定單位；2、房屋完好率二（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）?總的房屋建筑面積義100%；3、房屋完損等級(jí)評(píng)定每三年一次，由職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)組織落實(shí)，評(píng)定結(jié)果在《結(jié)構(gòu)部分完損等級(jí)評(píng)定表》、《裝修部分完損等級(jí)評(píng)定表》、《設(shè)備部分完損等級(jí)評(píng)定表》和《房屋完損等級(jí)匯總表》中予以記錄。

1、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)部分的完好或損壞程度來(lái)劃分的；2、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)共分為完好、基本完好、一般損壞和嚴(yán)重?fù)p壞四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)；房屋完損標(biāo)準(zhǔn)劃分3、房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、承重墻、屋面和樓地面；4、裝修組成部分分為：門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修；5、設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。房屋完損等級(jí)分類(lèi)根據(jù)各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋完損等級(jí)分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類(lèi)。完損標(biāo)準(zhǔn)完好房結(jié)構(gòu)部分：1、地基基礎(chǔ)：有足夠承載能力，無(wú)超過(guò)允許范圍的不均勻沉降；2、承重構(gòu)件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無(wú)傾斜變形、裂縫、松動(dòng)、腐朽、蛀蝕；3、非承重墻：預(yù)制墻板節(jié)點(diǎn)安裝牢固，拼縫處不滲漏；磚墻平直完好，無(wú)風(fēng)化破損；4、屋面：不滲漏，基層平整完好，積塵甚少，排水暢通。5、樓地面：整體面層平整完好，無(wú)空鼓、裂縫、起砂；磚、混凝土塊料面層平整，無(wú)碎裂；

裝修部分：1、門(mén)窗：完整、無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，紗窗完整，油漆完好；2、外抹灰：完整、牢固，無(wú)空鼓、剝落、破損和裂縫，勾縫砂漿密實(shí)；3、內(nèi)抹灰：完整、牢固，無(wú)破損、空鼓和裂縫；4、頂棚：完整、牢固，無(wú)破損、變形、腐朽和下垂脫落，油漆完好；5、細(xì)木裝修：完整、牢固，油漆完好。設(shè)備部分：1、水衛(wèi)：上、下水管道暢通，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無(wú)損；2、電照：電器設(shè)備、線(xiàn)路、各種照明裝置完好牢固，絕緣良好；3、暖氣：設(shè)備、管道、煙道暢通、完好，無(wú)堵、冒、漏，使用正常；4、特種設(shè)備：現(xiàn)狀良好，使用正常。基本完好房結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)：有承載能力，稍有超過(guò)允許范圍的不均勻沉降，但已穩(wěn)定；承重構(gòu)件：鋼筋混凝土個(gè)別構(gòu)件有輕微變形、細(xì)小裂縫，混凝土有輕度剝落、露筋；鋼屋架平直不變形，各節(jié)點(diǎn)焊接完好，表面稍有銹蝕，鋼筋混凝土屋架無(wú)混凝土剝落，節(jié)點(diǎn)牢

固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕，木屋架的各部件，節(jié)點(diǎn)連接基本完好，稍有隙縫，鐵件齊全，有少量生銹；承重磚墻（柱）、砌塊有少量細(xì)裂縫。非承重墻：預(yù)制墻板稍有裂縫、滲水、嵌縫不密實(shí)，間隔墻面層稍有破損；外磚墻面稍有風(fēng)化，磚墻體輕度裂縫，勒腳有侵蝕；石墻稍有裂縫、弓凸。屋面：平屋面隔熱層、保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有空鼓、翹邊和封口不嚴(yán)，剛性防水層稍有龜裂，塊體防水層稍有脫殼；樓地面：整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂；裝修部分：1、門(mén)窗：少量變形、開(kāi)關(guān)不靈，玻璃、五金、紗窗少量殘缺，油漆失光；2、外抹灰：稍有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿水量酥松脫落；3、內(nèi)抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落；4、頂棚：無(wú)明顯變形、下垂，抹灰層稍有裂縫，面層稍有脫釘、翹角、松動(dòng)，壓條有脫落；5、細(xì)木裝修：稍有松動(dòng)、殘缺，油漆基本完好。設(shè)備部分：1、水衛(wèi)：上、下水管道基本暢通，衛(wèi)生器具基本完

好，個(gè)別零件殘缺損壞；2、電照：電氣設(shè)備、線(xiàn)路、照明裝置基本完好，個(gè)別零件損壞；3、暖氣：設(shè)備、管道、煙道基本暢通，稍有銹蝕，個(gè)別零件損壞，基本能正常使用；4、特種設(shè)備：現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。一般損害房結(jié)構(gòu)部分：1、地基基礎(chǔ)：地基承重力不足，基礎(chǔ)局部強(qiáng)度不足，有超過(guò)允許范圍的不均勻沉降，對(duì)上部結(jié)構(gòu)有變形、裂縫等影響；2、承重結(jié)構(gòu)：鋼筋碎的梁、柱、墻、板等局部變形、裂縫、裂縫值稍超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，脛剝落面積占全面積的10%以?xún)?nèi)，有露筋銹蝕。（物業(yè)管理圈）鋼筋杜球（孤）形屋面有剝落露筋，鋼筋有銹蝕；承重磚墻（柱）、砌塊等有部分裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰健勾縫酥松剝落損壞。3、非承重墻：鋼筋聆墻板的邊、角有裂縫，有滲漏，間隔墻面層部損壞；磚墻（砌磚）有裂健、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕、灰縫勾縫有剝落酥松，勒腳有部分侵蝕剝落。4、屋面：

局部漏雨，積塵較多，水泥砂漿基層局部裂健，空鼓；屋面高低不平，排水不暢通，設(shè)施銹蝕、斷裂；屋面的隔熱層、保溫層、有較多損壞；剛性水層面層部分有裂縫、起殼；塊體防水層部分有松動(dòng)、裂縫、風(fēng)化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開(kāi)；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起紿、封口脫開(kāi)。5、樓地面整體水泥面層部分有裂縫、空鼓、剝落、嚴(yán)重起砂；木地板部分有磨損、蛀蝕、翹裂、松動(dòng)和稀縫，局部變形，有顫動(dòng)；塊料面層磨損、部分破損、裂健、脫落、高低不平。裝修部分：1、門(mén)窗：有部分翹裂，梯頭松動(dòng)，木質(zhì)腐朽，開(kāi)關(guān)不靈；鋁合金、鋼制門(mén)窗變形、銹蝕；玻璃、五金、紗窗部分殘缺，油漆老化起皮剝落；2、外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：部分有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿部分酥松脫落，嵌縫條部分脫落；3、內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：部分有空鼓、裂縫、剝落;4、頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、

木板、鋁合金板等頂棚吊筋有明顯變形下垂，抹灰局部有裂縫，面層局部有脫釘、翹角、松動(dòng)，部分壓條脫落，油漆老化；5、細(xì)木裝修，護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線(xiàn)、木扶手及木欄桿等部分腐朽、蛀蝕、破裂、松動(dòng)，油漆老化；設(shè)備部分：1、水衛(wèi)：上下水管道不夠暢通，管道內(nèi)有較多積垢、銹蝕，個(gè)別滴漏；衛(wèi)生器具零部件損壞、殘缺；2、電照：電器設(shè)備陳舊、電線(xiàn)部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺；3、空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，有滴、跑現(xiàn)象，供風(fēng)不正常；4、特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對(duì)講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)施，部分損壞、殘缺、失效，不能正常使用。結(jié)構(gòu)部分：1、地基基礎(chǔ)：地基承載力不足，有較明顯滑動(dòng)；基礎(chǔ)強(qiáng)度不足，不明顯的不均勻沉降或有壓碎、折斷、嚴(yán)重腐蝕等損壞，仍有發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)上部結(jié)構(gòu)有明顯影損壞響；房2、承重結(jié)構(gòu)：鋼筋舲的梁、柱、墻、板等有明顯下垂變形、裂縫，杜剝落和露筋銹蝕嚴(yán)重，下垂變形，裂縫值超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)定的規(guī)定，硅剝落面積占全面積的10

%以上。鋼筋硅球（?。┬螒衙嬗袃A斜或變形，碎嚴(yán)重腐蝕剝落、露筋銹蝕；鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴(yán)重；承重磚墻（柱）、砌塊的砌體強(qiáng)度和穩(wěn)定性嚴(yán)重不足，有嚴(yán)重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和抹灰層大片脫落。3