物業(yè)工程管理方案

物業(yè)工程管理方案

一概述物業(yè)服務(wù)是隨著房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而衍生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)

品的消費環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善。追求舒適、安寧、祥和、優(yōu)雅

的居家環(huán)境和便捷的生活、商務(wù)空間，也已成為二十一世紀現(xiàn)代城市人物質(zhì)文明

和精神文明需求的基本標志，同時成為各轄區(qū)花園的物業(yè)服務(wù)所必須達到的基本

要求。

我們將在“科學管理，摯誠服務(wù)；專業(yè)呵護，激情超越”的質(zhì)量方針指

導下，力求從各個區(qū)域由接管開始，對各項工作精細化、規(guī)范化管理，為公司品

牌建設(shè)和延續(xù)打下堅實基礎(chǔ)，并為房產(chǎn)銷售提供有力支持，以促進樓宇的進一步

銷售。我們將以最大限度的為地產(chǎn)銷售做好物業(yè)服務(wù)支持為己任，加強品質(zhì)監(jiān)控，

用良好的管理與真誠的服務(wù)，合理解決微利潤與高標準之間的矛盾，爭取做到兼

顧的同時，達成開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司社會效益、經(jīng)濟效益的雙贏。另一方面著

手現(xiàn)在、放眼將來。不僅僅把接管項目作為我們物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、精細化的重要

開始，更看重的是將來更深層次、更長遠、更廣泛的品質(zhì)提升。我們殷切的希望

通過我們的不斷溝通與攜手努力，共同來打造和維護企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象。

希望能夠依托公司良好的品牌優(yōu)勢和社會影響力，使我司品牌能夠得到提升和發(fā)展。

二、物業(yè)工程部內(nèi)部統(tǒng)籌管理：

1)負責工程設(shè)備及人員的管轄和調(diào)配，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障設(shè)施設(shè)

備的安全運行與裝修設(shè)施的完好；

2)深入現(xiàn)場，掌握人員和設(shè)備狀況，堅持每天檢查；

3)編制培訓計劃，定期對員工進行培訓，提高專業(yè)技術(shù)水平；

4)制訂并完善崗位職責、工作程序與標準及規(guī)章制度，并督導實施；

5)制訂部門工作計劃；

6)主持召開班級別以上部門工作會議，落實層級管理，責任到人管理模式；

7)每月總結(jié)工程維修質(zhì)量，分析原因，落實解決措施；

8)審核部門報表、請示和報告；

9)制定工作計劃，對部門基層管理員工作質(zhì)量進行檢查，并做出評估；

10)整理上報部門合理化建議；

11)組織部門創(chuàng)新活動；

12)處理下級上報的各類問題；

13)處理突發(fā)事件；

14)組織本部門評優(yōu)活動。

3、協(xié)作其它部門

（1）協(xié)助保安部做好安全防范及跟蹤落實工作；

（2）協(xié)作人力資源部做好人員培訓、員工生活工作；

（3）協(xié)調(diào)外部門對維修部提出的其他工作要求。

4、對客服務(wù)管理

（1）及時處理業(yè)主提出的問題；

（2）處理突發(fā)事件。

5、自我管理

（1）根據(jù)公司要求制定個人年度、月度學習計劃；

（2）按照計劃和實際工作要求參加公司組織的相關(guān)培訓；

（3）聽取各層級管理方面意見，并逐條落實；

（4）定期自我總結(jié)，總結(jié)管理中的不足。

三、督促和落實部門內(nèi)部管理計劃：

1、部門班以上級別工作例會

（1）主持部門工作例會；（2）傳達公司會議精神；

（3）公布內(nèi)部自查中存在的問題，表揚好人好事，做到獎罰分明。

2、學習與研究

（1）每天利用部門例會時間學習企業(yè)文化；

（2）組織人員研究解決工作中存在的疑難問題；

3、督促基層管理人員培訓部門員工

(1)督促部門班組長或?qū)I(yè)技術(shù)人員有對部門員工進行培訓的職責；（2）每月至少一次對部門員工進行專業(yè)培訓；提升員工的服務(wù)意識，調(diào)動員工

的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。職業(yè)道德規(guī)范和日常用語規(guī)范培訓,員工通過

訓練有素的言行舉止，共同塑造興廣物業(yè)的公眾形象。

（3）培訓重點立足研究業(yè)務(wù)，提高專業(yè)技術(shù)水平，力求一專多能，加強管理，培強責任感，提高發(fā)現(xiàn)問和解決問題的能力；

（4）培訓做到結(jié)合實際工作中存在的問題，分析事故發(fā)生的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓；

4、檢查與評估

（1）檢查工作，定期做出評估；

（2）檢查工作表格的填寫情況；

（3）檢查員工對公司企業(yè)文化學習情況；

（4）對重要設(shè)備、機房每天至少巡視一次。

5、溝通會

（1）每周組織一次例會，總結(jié)本周工作，針對存在的問題，提出解決方案，并布置下周工作；

（2）每周組織一次“員工溝通會”，了解員工思想狀態(tài)、探討工作中的不足，發(fā)

揮員工的創(chuàng)造性，鼓勵員工提供合理化建議，對上級管理人員的評估、個人具體問題；

（3）及時通報溝通會內(nèi)容；

（4）每周組織一次裝修組例會，了解近期裝修施工過程中存在的頑癥，結(jié)合現(xiàn)有裝修管理制度進行整改、研討可行性方案和措施；（為了有效減少一線裝修管理員的工作責任心問題，制定每月區(qū)域性輪崗制度，將有效抵制個別裝修管理員的違紀行為（5）將溝通會內(nèi)容整理在案，上交物業(yè)公司片區(qū)主任審閱指導。

6、專題總結(jié)會

（1）對重復(fù)發(fā)生的同類問題找出發(fā)生原因，并拿出整改措施；

（2）追究相關(guān)人員的責任；

（3）擬定分析報告，報片區(qū)主任審批。

7、“創(chuàng)新、合理化建議”制度的落實

（1）收集合理化建議，審核建議匯總表；

（2）審批后組織實施創(chuàng)新合理化建議；

8、設(shè)備安全運行工作

（1）制訂設(shè)備安全運行責任制；

（2）督導基層管理人員對重點設(shè)備進行不定期的抽查檢查工作。

四、與其他部門協(xié)作

1、配合公司其它部門工作

積極做好與公司其它部門的溝通，做好配電、供水、弱電維修工作。

2、質(zhì)量跟蹤現(xiàn)場跟蹤重大質(zhì)量問題，查明原因，提出解決措施。

3、與行政部采購管理負責人協(xié)調(diào)

（1）保證各類備品備件的及時供應(yīng)；

（2）做好設(shè)備零配件的管理。

4、與其他部門協(xié)作

（1）與相關(guān)部門協(xié)調(diào)，做好設(shè)備維修、改造工作；

（2）做好使用設(shè)備部門的技術(shù)操作培訓。

五、對業(yè)主服務(wù)管理

1、閱讀報表

（1）閱讀當日工作日志，檢查＜設(shè)備巡查表＞，掌握設(shè)備運行情況；

（2）閱讀當日＜設(shè)備維修登記表＞，掌握設(shè)備維修情況。

2、現(xiàn)場督導

（1）親臨現(xiàn)場指導，及時解決協(xié)調(diào)問題；

（2）對督導過程中遇到的問題及時進行補救。

3、處理客人投訴或突發(fā)事件

（1）出現(xiàn)客人投訴或突發(fā)事件，第一時間趕赴現(xiàn)場，查找原因；

（2）協(xié)調(diào)相關(guān)部門及時處理解決，關(guān)系到對業(yè)主服務(wù)的要賠禮道歉，升級服務(wù)；

（3）若屬人為原因造成，查找責任人，將落實情況匯總及時拿出處理意見。

六、自我管理：

月度總結(jié)

進行月度工作總結(jié),必須包括本月工作進展、存在問題及原因、擬采取的解決方法；進行個人總結(jié)，找出個人自身不足，言明下月努力方向。

七、區(qū)內(nèi)各軟硬件設(shè)備設(shè)施維護巡查計劃和規(guī)范要求：

1.設(shè)備機房

1）每月清潔1次，室內(nèi)無雜物。

2）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。

3）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。

4）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

5）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。

2.1共用部位：

1房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，

應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。

2建筑部件

1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。

2）每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。

3）每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面等。

4）每年多雨季節(jié)和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

3附屬構(gòu)筑物

1）每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）每季度檢查1次雨、污水管井等。

3）每季度巡查1次大門、圍墻、圍欄等。

4）每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）每年檢測1次防雷裝置。信號系統(tǒng)應(yīng)加裝信號級電涌保護器。

2.2二次供水設(shè)施

1每月檢修水泵一次，每天每班次巡視生活水泵房不少于2次，并填寫運行記錄；

2生活水池（水箱）每年消毒次數(shù)不少于2次；并有消毒處理記錄；

3機房需人走上鎖。

2.3排水系統(tǒng)

1排水設(shè)施

每月對排水系統(tǒng)進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

2污水泵

汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1次。

3化糞池

每一年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

2.4消防泵房

1.每日檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常

情況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于“自動”位置。

2.消火栓泵、噴淋泵每月應(yīng)手動點動操作一次，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的正常使用。

3.維修員每周對泵房地面和設(shè)備外表進行一次清潔。

4.按照水泵維護保養(yǎng)規(guī)程定期對水泵進行維護保養(yǎng)，并作好相關(guān)工作記錄。

5.保證水泵房的通風、照明設(shè)施完好。

6.未經(jīng)部門負責人許可，非工作人員不得入內(nèi)，離開鎖門。因工作原因必須進入機房的人員，當值人員必須詳細記錄表《機房外來人員登記表》上。

2.5照明和電氣設(shè)備

1樓內(nèi)照明

每班巡視1次，一般故障8小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。

2樓外照明

每日巡視1次，一般故障12小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時間控制器。

3應(yīng)急照明

每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。

2.6變配電系統(tǒng)

1每日巡視檢查設(shè)備房設(shè)施設(shè)備，并填寫運行記錄；

2每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好；

3每月檢修發(fā)電機1次，并試車15分鐘；

4雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；

5檢測：每年檢驗1次內(nèi)部結(jié)算電能表。

2.7智能可是監(jiān)控門禁系統(tǒng)

2.7.1監(jiān)控系統(tǒng)：

每周維護檢查紅外線報警裝置一次，進行故障測試；

每月維護除塵一次，確保錄像清晰；

每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件；

具體如下：報警控制管理主機：每月檢查設(shè)備運行狀態(tài)1次；每月表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。對講門口機每月檢查2次按鍵、顯示屏等；表面清潔每月/2次。

網(wǎng)絡(luò)控制箱：每半年檢查1次外觀、接線；每半年表面清潔1次；

每年內(nèi)部除塵1次。

紅外對射探測器：每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1

次；每年內(nèi)部除塵1次。

圖像采集設(shè)備：每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。攝像機：每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內(nèi)部除塵1次。

解碼器：每季1次對防雨罩、接線進行相應(yīng)的調(diào)試；每月表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。

云臺：每半年檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每半年表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

巡更點：每季度檢查1次外觀；每季度表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

讀卡器：每季度檢查1次外觀；每季度表面清潔1次，查看防水狀況。電磁鎖門鎖：每季度檢查1次吸力、外觀、接線。

出門按鈕：每季度檢查1次開鎖功能、接線。2可視對講系統(tǒng)：

每天早晚巡視檢查單元門機機門鎖一次，保證系統(tǒng)正常使用；

每周檢查器件箱及備用電源；

每年由外委公司進行系統(tǒng)全面維護檢修保養(yǎng)一次，并根據(jù)需要更新電源及配件。

每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。

3停車管理系統(tǒng)：

辦理新卡及續(xù)繳管理費后當天內(nèi)錄入用戶信息；

系統(tǒng)管理員每周進行系統(tǒng)維護一次；

維修班每天檢查道閘、讀卡器及出票機；

外委公司保證系統(tǒng)維護半年內(nèi)不少于三次。

2.8電梯

1電梯在投入使用前或者投入使用后，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。

登記標志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

2在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。

3每月對電梯例行檢修2次，日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排

除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。

4應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維

護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責任。對專項服務(wù)企

業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。

5配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓，

保證其具備必要的安全知識。

6發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并

及時向電梯維保單位負責人報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)

維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。

2.9園林景觀水系統(tǒng)

1每天開啟水景前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件；每季度進行防滲漏和防漏電檢查，保證用電安全。

2使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，并配制水處理藥劑，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；

3每年進行一次系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)檢修，管道閥門油漆。

4設(shè)置必要的安全警示標志。

2.10有線電視系統(tǒng)

1每天巡視機房次數(shù)不低于1次，并適時監(jiān)控信號源質(zhì)量；

2接業(yè)主報修1小時內(nèi)解決問題；

3每周全面檢查一次線路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問題一小時內(nèi)通知電視網(wǎng)絡(luò)公司解決；

4每年信號接入單位系統(tǒng)維護保養(yǎng)不少于2次。

2.11網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

1每天早晚巡視檢查單元門機機門鎖一次，保證系統(tǒng)正常使用；

2每周檢查器件箱及備