物業(yè)管理法律關(guān)系與業(yè)委會成立及運(yùn)作

物業(yè)管理法律關(guān)系與業(yè)委會的成立及運(yùn)作---從物業(yè)管理各方關(guān)系談起主講：宋安成律師國家物業(yè)管理師國家二級建造師中國人民大學(xué)客座教授盈科〔上?！陈蓭熓聞?wù)所合伙人中華全國律師協(xié)會民事委員會委員上海市物業(yè)管理政府采購評標(biāo)專家業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度理論解釋：建筑物區(qū)分所有權(quán)人，對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有局部享有所有權(quán)，對專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。生活解釋：一棟樓通常為眾多住戶所有，這種現(xiàn)象就是建筑物區(qū)分所有。包括三種權(quán)利，即住戶就建筑物內(nèi)其居室的專有有權(quán)，就走廊、電梯等公共部位設(shè)施設(shè)備的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。物業(yè)管理法律關(guān)系：業(yè)主業(yè)委會業(yè)主大會內(nèi)部組織關(guān)系；合同關(guān)系；行政管理的指導(dǎo)監(jiān)督關(guān)系；存在的主要問題：目前的法律規(guī)定問題；收費(fèi)操作問題；業(yè)委會業(yè)主大會的運(yùn)作；政府定位問題物業(yè)常用法律法規(guī)中華人民共和國物權(quán)法〔節(jié)選〕物業(yè)管理條例上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定關(guān)于實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的假設(shè)干意見業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)那么上海市商品住宅維修基金管理方法住宅專項維修資金管理方法上海市住宅物業(yè)效勞分等收費(fèi)管理暫行方法關(guān)于《上海市商品住宅維修基金管理方法》應(yīng)用解釋的通知關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的假設(shè)干意見最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋上海高院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》

法律層面：《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國民法通那么》行政法規(guī)：國務(wù)院《物業(yè)管理條例》地方性法規(guī)：上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定；上海市撤除違法建筑假設(shè)干規(guī)定

(修訂)地方政府規(guī)章：上海市商品住宅維修基金管理方法部門規(guī)章：住宅專項維修資金管理方法標(biāo)準(zhǔn)性法律文件：關(guān)于業(yè)主的直系親屬和同住人是否可以被推薦為業(yè)主委員會成員的批復(fù)(滬房地資物2005第554號)；關(guān)于辦理結(jié)建民防工程房地產(chǎn)登記有關(guān)問題的通知(滬房地資權(quán)2005第336號)；關(guān)于加強(qiáng)商品住宅工程附屬會所交易管理的通知〔滬房地資市2003第230號〕

物業(yè)管理法律關(guān)系示意圖業(yè)主委員會物業(yè)管理企業(yè)房管局業(yè)務(wù)指導(dǎo)關(guān)系委托效勞關(guān)系業(yè)務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督關(guān)系公安派出所街道居委會指導(dǎo)監(jiān)督關(guān)系指導(dǎo)監(jiān)督關(guān)系匯報工作治安管理2023/12/10五位一體工作實(shí)例分析違章建筑處理問題會引發(fā)業(yè)主不交費(fèi)，影響小區(qū)整體品質(zhì)，物業(yè)管理矛盾管理職責(zé)的分工會引發(fā)鄰里糾紛，涉及到政府不作為，直接涉及到居委會街道、房地局。一般會涉及到公共部位，屬業(yè)委會的管理職責(zé)結(jié)論：只有多方關(guān)系處理好，物業(yè)管理工作才能到位，推托責(zé)任對各方的工作都不利。其它工作中，比方說業(yè)委會成立、物業(yè)收費(fèi)、設(shè)施設(shè)備管理如何構(gòu)建正確的“五位一體〞工作模式街道的職責(zé)：《上海住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五條區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關(guān)行政管理部門和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的各項工作。

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運(yùn)作。關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的假設(shè)干意見.doc房地部門的職責(zé)：《上海住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五條市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理；其設(shè)立的房屋管理辦事機(jī)構(gòu)〔以下簡稱房管辦事處〕承擔(dān)相關(guān)具體事務(wù)。

市和區(qū)、縣房屋行政管理部門履行以下職責(zé)：

〔一〕業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督管理；

〔二〕物業(yè)效勞企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；

〔三〕專項維修資金歸集、使用的指導(dǎo)與監(jiān)督；

〔四〕物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理；

〔五〕物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。業(yè)主大會與業(yè)委會：關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的假設(shè)干意見第一條第二款：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會制度是房屋產(chǎn)權(quán)主體多元化形式下業(yè)主實(shí)行自我管理的實(shí)現(xiàn)方式。業(yè)主大會作為住宅小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)力機(jī)構(gòu)，具有制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)那么、管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會，選聘物業(yè)效勞企業(yè)，使用專項維修資金等有關(guān)小區(qū)共有和共同管理事務(wù)的決定權(quán)。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會日常運(yùn)作的組織、實(shí)施主體，主要負(fù)責(zé)擬定相關(guān)方案、組織召開會議并具體實(shí)施大會形成的決議。業(yè)主大會、業(yè)委會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。公安派出所：業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)那么建房[2023]274號第五十六條業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。物業(yè)公司：物業(yè)管理公司是根據(jù)物業(yè)管理效勞合同的約定效勞內(nèi)容，為業(yè)主提供物業(yè)管理法律效勞的組織。案例介紹案例一：成立業(yè)委會中街道辦事處成被告及原因分析.doc案例二：“過期〞業(yè)委會備案引發(fā)的一場行政復(fù)議.doc案例三案例：2004年6月，閔行某小區(qū)因業(yè)委會任期即將終止，局部業(yè)主在當(dāng)?shù)鼐游瘯闹鞒窒鲁闪⒘诉x舉新一屆業(yè)委會的籌備組，前任業(yè)委會業(yè)主認(rèn)為自己應(yīng)當(dāng)是下一屆業(yè)委會籌備組的成員，于是不去報名登記參加業(yè)委會委員的選舉，又不滿新一屆業(yè)委會的選舉結(jié)果，于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院，指責(zé)房地辦人員違法行政。分析：由于新的《上海市物業(yè)管理規(guī)定》對業(yè)委會到期后如何選舉下一屆業(yè)委會沒有作出相關(guān)的明確規(guī)定。換屆選舉，不是上一屆業(yè)委會成員以業(yè)委會委員的身份參與新一屆業(yè)委會的選舉工作，而應(yīng)是以一個業(yè)主的身份重新到籌備組登記參加選舉。案例四：業(yè)委會成立操作的成功案例.docx

業(yè)主大會與業(yè)主委員會成立的程序1、建設(shè)單位或業(yè)主提交有關(guān)資料2、成立業(yè)主大會籌備組3、發(fā)布關(guān)于組建業(yè)主大會籌備組的公示、公告4、籌備組組織業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的籌備工作5、業(yè)主委員會成員候選人的產(chǎn)生6、宣傳并做好會務(wù)籌備工作7、召開業(yè)主大會8、報街道行政部門備案成立業(yè)主大會的關(guān)鍵是籌備組相關(guān)案例未取得房產(chǎn)證能否作為業(yè)主？張先生從開發(fā)商處購置一商品房，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》約定2023年2月1日交房，后開發(fā)商延期交房，一直到2023年5月1日開發(fā)商才交房，產(chǎn)權(quán)證于2023年10月1日才辦理。本案例中，張先生何時才取得業(yè)主的身份?如果張先生購置的是二手房，其何時才算取得業(yè)主身份?相關(guān)案例“第一江景豪宅〞籌備組成員組成引爭議，業(yè)主委員會成立擱淺2007年8月14日，上海浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會與濰坊街道管理委員會共同發(fā)布組建世茂濱江小區(qū)業(yè)主大會籌備組公告。根據(jù)統(tǒng)計，參與報名籌備組的人數(shù)超過60。去年11月6日，初步確定的包括開發(fā)商在內(nèi)的36位籌備組候選委員被通知參與選舉。兩天后，籌備組17名成員正式確定，籌備組隨即宣告成立。但籌備組一成立，就遭到業(yè)主的質(zhì)疑：一位居住在7號樓的籌備組成員說，“籌備組每次開會都會出現(xiàn)陌生的面孔。〞這些“陌生人〞都自稱受委員委托前來開會。但在局部委員要求其出具委托證明確認(rèn)身份時，“他們從未出示過。〞另一位委員補(bǔ)充說，同一位委員甚至?xí)胁煌娜舜鸀殚_會。相關(guān)案例委員身份遭遇質(zhì)疑不僅以上一人?！敖?jīng)過局部委員核實(shí)，一位李姓委員在房產(chǎn)公司擔(dān)任要職。〞業(yè)主潘女士解釋，該房產(chǎn)中介公司不僅擁有200多套小區(qū)房源，更為其客戶提供保潔、維修等物業(yè)性質(zhì)效勞?；I備組成員還反映說，委員中居然還有一位是至今仍在浙江讀書從未來過上海的20歲的孩子?！半m然他是業(yè)主，但實(shí)際上根本無法參與籌備組正常工作。〞業(yè)主紛紛表示，該業(yè)主無法到場開會，即使每次都通過委托方式，也“不能真實(shí)準(zhǔn)確表達(dá)意愿〞。業(yè)委會備案證被撤銷0.jpg業(yè)主的投票權(quán)：業(yè)主的表決權(quán)業(yè)主的表決權(quán)事項的變更；“雙多數(shù)〞原那么上海市產(chǎn)地局物權(quán)法生效后關(guān)系物業(yè)效勞的解釋.doc“默示〞是否視為同意問題民法通那么：不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。表決難問題的解決物業(yè)管理規(guī)定關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的假設(shè)干意見.doc二○○九年十一月十六日公布并生效。主要內(nèi)容為明確居委會對業(yè)委會的監(jiān)督和日常管理的職責(zé)，可能組成業(yè)主召開換屆大會業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)那么.doc建房[2023]274號，本規(guī)那么自2023年1月1日起施行為建設(shè)部的部門規(guī)章，強(qiáng)制性不強(qiáng)，該規(guī)那么對居委會參與社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容規(guī)定較多主要是規(guī)定加