呼市項目可行性研究報告

PAGE呼市項目可行性研究報告前言 2第一章市場研究 21、內(nèi)蒙古自治區(qū)概況 22、呼和浩特市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和城市發(fā)展?fàn)顩r分析 32.1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 32.2“十五”期間呼市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析 42.3人口分布及流動狀況分析 42.4居民收入水平及住房消費比例分析 52.5城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析 62.6金橋開發(fā)區(qū)的情況 63、呼和浩特市房地產(chǎn)市場綜述 73.1土地市場供應(yīng)量及供應(yīng)方式 73.2新建商品房市場供應(yīng)量、消化量和存量情況 73.3呼市近三年房產(chǎn)成交價格及房型特點分析 73.4新建商品房市場區(qū)域分布分析 83.5房地產(chǎn)市場有關(guān)政策分析 84、市場微觀狀況分析 94.1區(qū)位競爭對象研究 94.2

板塊競爭對象研究 114.3其它競爭對象研究 124.4目標(biāo)市場定位和特征 13第二章

項目選址 141、項目特征分析 141.1地理位置 141.2交通狀況 141.3商業(yè)氣氛 142、項目SWOT分析 152.1優(yōu)勢分析 152.2劣勢分析 162.3機會點分析 162.4風(fēng)險分析 172.5結(jié)論 17第三章物業(yè)定位及發(fā)展建議 171.項目定位 171.1規(guī)劃建筑及各功能面積比例 171.2基本戶型及面積 181.3規(guī)劃建筑設(shè)計建議 181.4價格建議 191.5物業(yè)品質(zhì)建議 19第四章財務(wù)分析 221、投資估算及財務(wù)效益分析 221.1靜態(tài)投資成本分析表 221.2靜態(tài)投資利潤及贏虧平衡分析 221.3現(xiàn)金流量表 23前言受上海聯(lián)洋土地發(fā)展公司和上海聯(lián)洋置業(yè)有限公司的委托，本公司對委托方在內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市金橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)的投資意圖進行可行性研究?？尚行匝芯康墓ぷ鲝?月15日開始展開，至4月10日結(jié)束?？尚行匝芯康馁Y料來源有：公開的政府報告和統(tǒng)計資料、對政府官員、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、普通市民的訪談、相關(guān)產(chǎn)品的項目資料、具有代表性的開發(fā)商的調(diào)研資料和委托方提供的《呼和浩特市金橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》文本等。本公司通過對以上資料的匯總和分析，本著實事求是，對委托方負責(zé)的原則，編制出本可行性研究報告。第一章市場研究1、內(nèi)蒙古自治區(qū)概況內(nèi)蒙古自治區(qū)成立于1947年5月1日，是我國最早的民族自治區(qū)。內(nèi)蒙古疆域遼闊，跨越東北、華北和西北三大地區(qū)，東西蜿蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。有8個省區(qū)與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國家接壤，邊境線逾4200公里。全區(qū)總面積118.3萬平方公里，占全國總面積的12.3％，居各省市區(qū)第3位。全區(qū)轄8個盟、4個市、101個旗、縣（市、區(qū)），1553個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1396個行政村。其中區(qū)轄市呼和浩特市為自治區(qū)首府。內(nèi)蒙古大部分是海拔1000米以上的高原地區(qū)。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境內(nèi)河流和湖泊星羅棋布，數(shù)以千計。自治區(qū)耕地面積531萬公頃，人均0.24公頃，居全國首位。森林總面積1406.6萬公頃，居全國第二位；森林覆蓋率達13.8％，高于全國平均水平。同時，內(nèi)蒙古還擁有豐富的礦產(chǎn)資源和旅游資源。內(nèi)蒙古是以蒙古族實行區(qū)域自治的少數(shù)民族地區(qū)。全區(qū)共有蒙、漢、回、滿、朝鮮、達斡爾、鄂溫克、鄂倫春等49個民族。內(nèi)蒙古的工業(yè)體系主要包括煤炭、紡織、冶金、機械、電力、食品、建材、森工、電子、皮革、皮毛、化工、醫(yī)藥、造紙、釀酒、服裝等門類比較齊全的工業(yè)體系，其中冶金、農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)、油、鋼鐵、機械、煤炭、建材、毛紡、水泥、羊絨制品、電力、森工、食品等是內(nèi)蒙古工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。內(nèi)蒙古自治區(qū)2000年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布為：第一產(chǎn)業(yè)占25%，第二產(chǎn)業(yè)40%，第三產(chǎn)業(yè)占35%。2、呼和浩特市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和城市發(fā)展?fàn)顩r分析2.1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析呼和浩特為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，蒙語意為“青色的城”，故有“青城”之稱，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，陰山以南，黃河以北，土默特平原內(nèi)，是塞外歷史文化名城。明代定名“綏遠”，1954年定為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，稱呼和浩特市（簡稱呼市）。全市轄新城區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)、塞罕區(qū)、托克托縣、和林格爾縣、清水河縣、武川縣、土默特左旗以及金川、如意、金橋三個開發(fā)區(qū)。全市總面積17224平方公里，其中市區(qū)面積2054平方公里?？?cè)丝?08萬人，其中市區(qū)人口105萬人。呼和浩特是內(nèi)蒙古最重要的工業(yè)城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機械、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等20多個行業(yè)門類比較齊全的加工工業(yè)體系。“仕奇”、“伊利”等是呼市重點扶持和發(fā)展的企業(yè)集團。呼和浩特是中國西北地區(qū)的交通樞紐之一，每日有近30對貨車、11對客車直達或過呼市。呼和浩特至烏蘭巴托的國際列車與俄羅斯貝阿鐵路、西伯利亞大鐵路相接，并可與俄西部發(fā)達地區(qū)以及東歐各國相連，是最佳陸路運輸線之一。呼市白塔機場已開通48條國內(nèi)航線，并開通蒙古國、俄羅斯方向的國際航線，是北京機場的備降機場。呼市屬西北大陸性季風(fēng)氣候，年平均溫度6℃，1月份最冷，平均氣溫-13℃；7月份最熱，平均氣溫22℃。降水量少而不均，寒暑變化劇烈?！熬盼濉逼陂g，呼市的經(jīng)濟和社會、文化等方面得到了長足的發(fā)展。2000年的全市GDP從1995年的96億元增長到了179億元，年平均增長率達到了11.3%。三個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從“八五”時期的18.4︰42.3︰39.3調(diào)整到“九五”時期的14.0︰43.8︰42.2。其中，非國有經(jīng)濟的比重上升，帶動了所有制結(jié)構(gòu)的改善，成為經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。非國有經(jīng)濟的投資、工業(yè)增加值和社會消費品零售總額比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%?！熬盼濉逼陂g，以水、電、氣和交通通訊為重點的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，一些長期制約經(jīng)濟社會發(fā)展的“瓶頸”得到緩解。“十五”期間，呼市的總體發(fā)展思路是：以建設(shè)現(xiàn)代化首府城市為目標(biāo)，突出提高城鄉(xiāng)人民生活水平和財政收入水平，推進以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為中心任務(wù)的脫貧致富達小康工程、以工業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點的城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略工程、以提高城市整體功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程，加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整力度、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，積極實施體制創(chuàng)新和科教創(chuàng)新戰(zhàn)略，增強經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)在活力，大力推進城市化進程，加快現(xiàn)代化首府城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進一步擴大對外開放，積極參與國內(nèi)外經(jīng)濟競爭與合作，堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護。

表1：上海市、內(nèi)蒙古自治區(qū)和呼和浩特市主要經(jīng)濟指標(biāo)對比

年度：2000

指標(biāo)項目

上海市

內(nèi)蒙古自治區(qū)

呼和浩特市

國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）

4551.15

1400

179.15

其中：第一產(chǎn)業(yè)

81.65

352

25

第二產(chǎn)業(yè)

2186.9

552

78.5

第三產(chǎn)業(yè)

2282.6

496

75.6

人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）

3.46

0.59

0.86

財政收入（億元）

1141.6

155.6

20.45

固定資產(chǎn)投資總額（億元）

1861.17

430.01

67.13

城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）

11718

5120

5582

城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬m2）

1476.86

965

43.36*

住宅開發(fā)投資（億元）

413.15

28.82

不詳

*經(jīng)濟適用房竣工面積

呼市制訂的“十五”發(fā)展具體目標(biāo)是：GDP年均增長12%，到2005年按2000年價格水平計算達到318億元；財政收入年均增長10%，到2005年達到33億元；城市居民人均可支配收入年均增長8%，達到8200元；農(nóng)民人均純收入增長7%，達到3560元；人口自然增長率控制在9‰以內(nèi)；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5%以內(nèi)。具體地，在房地產(chǎn)方面，呼市的“十五”主要目標(biāo)是，大力發(fā)展以經(jīng)濟適用房為主的普通住宅建設(shè)，增加住房供給。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。堅持住宅建設(shè)與新區(qū)開發(fā)、舊城改造有機結(jié)合。加快住房商品化進程，完成公有住宅出售，盤活存量，搞活房地產(chǎn)二、三級市場。2.2“十五”期間呼市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析根據(jù)呼市的規(guī)劃，“十五”期間，城市發(fā)展按照中心城區(qū)、衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級體系布局，逐步形成以中心城區(qū)為核心，衛(wèi)星城為骨干，中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)合理布局、功能互補的城市網(wǎng)絡(luò)群。其中，中心城要控制密度、增強功能、優(yōu)化環(huán)境。積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)，有步驟地淘汰技術(shù)落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點發(fā)展金融、商貿(mào)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。要依托如意、金川和金橋開發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，呼市的城區(qū)道路將要開辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環(huán)路，建設(shè)繞城路（二環(huán)路），拓寬改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，呼市計劃在2005年，市區(qū)日供水能力到達52萬噸，自來水普及率達到100%。通過天然氣輸配工程的建設(shè)，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設(shè)供熱三期工程。計劃到2005年，城市氣化率達到80%，集中供熱面積達到1800萬平方米。此外，在“十五”期間，呼市將按照注重精品、突出特色，高標(biāo)準(zhǔn)制定全市及各區(qū)的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃，做好城市整體設(shè)計工作。2.3人口分布及流動狀況分析呼市總?cè)丝?08萬人，其中市區(qū)人口105萬人。玉泉區(qū)和回民區(qū)人口相對比較密集，由于屬于老城區(qū)，市民區(qū)域觀念較強，人口流動性較小。新城區(qū)和賽罕區(qū)開發(fā)區(qū)發(fā)展較快，比較開放，外地企業(yè)和外地個體戶以及郊區(qū)農(nóng)民成為這兩個區(qū)人口流動的主要力量，也為這兩個區(qū)的房地產(chǎn)市場提供了大量客源。2.4居民收入水平及住房消費比例分析2000年，呼和浩特人均可支配收入5581.90元，扣除價格上漲因素，比1999年增長了4.87%，人均消費性支出4612.91元，扣除價格上漲因素，同比增長了7.33%，國有企業(yè)職工人均收入7910.57元，同比增長13.05%，人均食品支出1622.52元，占消費性支出的35.17%。呼和浩特市人均居住面積11.99平方米，同比增長9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶以上的居民戶占77%。2000年，呼市居民戶中，人均居住面積不足4平方米的減少到1%，人均投資購房和建房支出868.04元，比上一年增長1.4倍，占消費支出的18.82%。表2：上海市和呼和浩特市居民收入和住房消費情況對比

年度：2000

對比指標(biāo)

上海市

呼和浩特市

人均可支配收入（元）

11718

5581.90

人均消費性支出（元）

4612.91

其中：食品支出（元，所占比例）

1622.52(35%)

住房消費（元，所占比例）

868.04

(19%)

人均居住面積（平方米）

11.4

11.99

住宅成套率（%）

74

80.15

表3：呼和浩特市部分職位的年平均收入

單位：元/年

職位/職稱

較高水平

中等水平

較低水平

企業(yè)黨群機構(gòu)負責(zé)人

37800

6870

4236

企業(yè)高級管理人員

30800

8870

4838

企業(yè)中層管理人員

20763.2

8139.5

4621

企業(yè)一般管理人員

13376.2

5687

3732

高級工程技術(shù)人員

28152

8796

4448

中級工程技術(shù)人員

16621

6249

3791

初級工程技術(shù)人員

14010

5327.5

3509

土建施工工人

11521

6312

3697

機修工

6583

5395

4729

博士生

18000

碩士生

13200

本科生

9600

大專生

4800

圖1：2000年呼市居民每100元消費支出中的用途比例2.5城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析呼市原先為郊區(qū)包圍。1999年，呼市市政府對城區(qū)行政轄區(qū)范圍作了重新劃分，設(shè)立了新城區(qū)、玉泉區(qū)、回民區(qū)、塞罕區(qū)，取消了城郊概念，形成了以中心城區(qū)為中心，各區(qū)各自向外延伸拓展的發(fā)展格局。但是，由于呼市的特殊地理位置和歷史發(fā)展情況，各區(qū)內(nèi)城市建設(shè)和住宅發(fā)展并不平衡。呼市北部為大青山山脈阻隔，大青山向南和呼市城區(qū)之間另有一地震斷裂帶，因此呼市向北基本沒有發(fā)展余地。玉泉區(qū)和回民區(qū)位于呼市西部，是城市中的舊城區(qū)，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施基本不完善，而且區(qū)內(nèi)以低、矮的老房居多，居民文化層次、職業(yè)地位和消費能力非常有限，舊城改造的任務(wù)十分艱巨，形成了城市發(fā)展的瓶頸區(qū)域和類似上?！跋轮唤恰钡木幼「拍睢Ｊ姓笤谌陜?nèi)完成舊房的拆遷任務(wù)，在此過程中，已經(jīng)引入了部分外地的開發(fā)商。這一地區(qū)市場大，但樓市的價格偏低，是一個每年60萬平方米的低檔位市場。呼市東西向是一條長軸，目前發(fā)展的重頭戲在東部，特別是在位于白塔機場和中心城區(qū)之間的如意開發(fā)區(qū)及其西側(cè)，中心城區(qū)與之相鄰的地帶，住宅建設(shè)正在形成一個高潮。一大批較為高檔的住宅小區(qū)已經(jīng)建成或者正在建設(shè)，如昭君花園、昭君別墅、芳汀花園、麗苑小區(qū)等。特別是原呼市市委、市府用地分別以近7000萬和3000多萬元的價格拍賣后，市政府的辦公樓遷往如意開發(fā)區(qū)，中心城區(qū)與之連接的交通主干道——東風(fēng)路和海拉爾東路已經(jīng)建成，對該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)起到了推波助瀾的作用。東部的人口密度目前不如南區(qū)高，生意人是目前的主要市場。市政府移址東遷，可能使這里出現(xiàn)一部分高檔物業(yè)，如麗苑的二期等。然而，呼市唯一的機場——呼和浩特白塔機場限制了呼市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。同時，由于該地區(qū)普遍為當(dāng)?shù)卣賳T和普通市民看好，該地區(qū)的地價已有較大幅度的上升。但也有大量開發(fā)商以6-7萬元的價格囤積了待開發(fā)土地。如麗苑小區(qū)就有30萬平方米的規(guī)劃量在今后3年開發(fā)。呼市南區(qū)地勢平坦，原先多為農(nóng)田和菜地，地理上沒有發(fā)展的阻隔。與之緊緊相鄰的是呼市的大學(xué)區(qū)，人氣旺盛，人文環(huán)境相對較佳。但除教師和醫(yī)生以外，由于本地原為郊區(qū)，郊區(qū)農(nóng)民是一個重要部分。由于昭烏達路沒有貫通，二環(huán)路工程尚未全面啟動，因此地價相對較低，無論開發(fā)區(qū)報出的地價，周圍村提供的土地，還是東瓦窯的地價，一般每畝在6萬元左右，甚至以下。該區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤相對較少，只有東苑住宅小區(qū)和學(xué)府花園等。目前，南區(qū)的主干道——昭烏達路的建設(shè)已基本完成了地下管線的敷設(shè)，延伸工程預(yù)計在2001年的7月底全面竣工。二環(huán)路工程在今年6月將首先開始南段的動拆遷工作，預(yù)計在2年內(nèi)完成南段（即金橋開發(fā)區(qū)概念）。在金橋開發(fā)區(qū)北側(cè)緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有38路公交車通行，交通相當(dāng)便捷。因此，在此地發(fā)展房地產(chǎn)將有升值潛力。2.6金橋開發(fā)區(qū)的情況金橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是呼和浩特經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的南片區(qū)，與西片區(qū)的金川開發(fā)區(qū)和東片區(qū)的如意開發(fā)區(qū)相聯(lián)，形成一個有機整體。該開發(fā)區(qū)位于呼和浩特市城區(qū)東南城郊結(jié)合部，規(guī)劃總面積40.6平方公里，轄3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的11個行政村，歸呼和浩特市賽罕區(qū)管轄。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿(mào)金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高科技園區(qū)、倉儲區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資60億元。3、呼和浩特市房地產(chǎn)市場綜述3.1土地市場供應(yīng)量及供應(yīng)方式呼和浩特市人民政府于2000年12月26日頒布了《關(guān)于壟斷土地一級市場實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定》。其主要目的是授權(quán)呼市土地經(jīng)營公司，對城市建設(shè)控制區(qū)內(nèi)的土地一級市場進行壟斷，實行“五統(tǒng)一”，同時，開放土地二級市場，通過市場運作，盤活土地資產(chǎn)，獲取土地收益，為城市建設(shè)籌集資金。該決定規(guī)定，在呼市三環(huán)路以內(nèi)和沿三環(huán)路外側(cè)1公里范圍內(nèi)的所有建設(shè)用地，由市政府實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。市規(guī)劃局負責(zé)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負責(zé)用地審批，市土地資產(chǎn)經(jīng)營公司負責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設(shè)。根據(jù)了解，呼市對商品住宅用地供應(yīng)量沒有明確和單獨的控制計劃，僅在商品房開發(fā)年度計劃中體現(xiàn)。3.2新建商品房市場供應(yīng)量、消化量和存量情況根據(jù)呼市房地局提供的信息，1999年以前，呼市每年下達的商品房銷售面積在20至30萬平方米左右，而1999年商品房出售面積一躍達到100萬平方米，2000年的商品房出售面積為80萬平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項目）。2000年，呼市下達的商品房建設(shè)計劃為200萬平方米（含舊城改造項目）。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于呼市統(tǒng)計體系有待完善，故無法提供。自2001年起的3年內(nèi)，呼市房管部門每年將下達商品房建設(shè)計劃100萬平方米，并作為控制指標(biāo)，一般不予突破。此計劃不包含每年舊城改造項目中新建的住宅，呼市4個區(qū)的舊城改造任務(wù)每年將到達60萬平方米。據(jù)了解，呼市雖然制訂了實物動遷（包括現(xiàn)房和期房）和貨幣動遷的政策，但由于開發(fā)商的資金實力一般不強，且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費能力十分有限，無法自行貼補購買較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動遷仍以就地返遷為主。由于統(tǒng)計體系不健全，對呼市近年新建商品房存量說法各一。但最可信的數(shù)據(jù)是15%。一般的購買對象是由各機關(guān)、事業(yè)單位（集團消費）和個人，近年個人購買的比例開始上升，但集團消費的現(xiàn)象依然有一定的比例，在20%至30%左右。3.3呼市近三年房產(chǎn)成交價格及房型特點分析呼市近年的住宅銷售價格平均在1400元/M2，其中市中心區(qū)均價在1800-1900元/M2，個別超過2000元/M2。經(jīng)濟適用房銷售價格在1150元/M2。2000年房價較上一年度上升了2.3%。銷售的主力房型為80-100平方米的兩房。超過100平方米的三房，主要的購買對象是機關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營業(yè)主。3.4新建商品房市場區(qū)域分布分析目前呼市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。熱點區(qū)域――東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開發(fā)區(qū)，致使呼市東北部成為房產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤均以中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價在1300元/平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價在1750元/平方米左右。次熱點區(qū)域――東南部，目前呼市東南部尚未成為房產(chǎn)開發(fā)的真正熱點地區(qū)，但“東苑”60萬平方米的開發(fā)量足以引起呼市房產(chǎn)市場的關(guān)注，預(yù)計在3－5年后會有一個地位的提升。3.5房地產(chǎn)市場有關(guān)政策分析內(nèi)蒙古自治區(qū)第九屆人大常委會于2001年2月12日發(fā)布了《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。該條例根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有：l、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)有100萬元以上的注冊資本和4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。2、自治區(qū)以外一、二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，并必須到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門登記，并由管理部門向自治區(qū)政府建設(shè)行政管理部門備案后才可進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。注：建設(shè)部規(guī)定僅一級企業(yè)可在全國范圍內(nèi)自由開發(fā)房地產(chǎn)。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊，在項目建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送有關(guān)部門備案。4、土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征相當(dāng)于土地出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)（但動工開發(fā)必需的前期工作造成動工延遲的除外）。5、竣工驗收時，政府有關(guān)部門組織的綜合驗收包括拆遷安置方案的落實情況。6、預(yù)售房的購買人在交房后90天內(nèi)，現(xiàn)售房在簽訂合同后90天內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助辦理。銀行項目貸款和按揭貸款政策由于呼市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r不如上海，因此銀行的貸款能力也相當(dāng)有限。銀行向開發(fā)商發(fā)放的項目專項貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開發(fā)商之間競爭這一盤子相當(dāng)激烈。職工公積金由呼市的住房資金管理中心負責(zé)管理。職工貸款由中心負責(zé)審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，呼市并非每個企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。

呼市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金和房改基金的管理工作。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運行各自的住房資金管理中心，沒有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計不全的局面。建設(shè)周期呼市地處北方，傳統(tǒng)上每年10月中旬左右到第二年4月中旬為凍土期，一般的工程建設(shè)全部停止。如在此期間需要施工，必須采取價格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。預(yù)售許可雖然在預(yù)售管理上，自治區(qū)服從國務(wù)院和建設(shè)部的有關(guān)預(yù)售條件的規(guī)定，但實際執(zhí)行較松。另一方面，由于市場不成熟，呼市居民有購買現(xiàn)房的習(xí)慣，以免上當(dāng)受騙。一般在建筑結(jié)構(gòu)出形象后，才會有銷售量。交付許可呼市沒有類似上海的交付使用許可證制度。住宅單體竣工，取得竣工驗收合格證明后即可交付客戶入住。其主要原因是呼市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設(shè)周期過長，開發(fā)商壓力過大。呼市招商引資的優(yōu)惠政策1、內(nèi)聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（1）經(jīng)營10年以上，市外投資在100萬元以上（含100萬元）且占中投資25％以上的生產(chǎn)性內(nèi)聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起，3年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后，2年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅。2、在開發(fā)區(qū)或經(jīng)濟園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。3、市外投資者在呼和浩特新辦的內(nèi)聯(lián)項目，減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、增容費和7000平方米以下的人防結(jié)建費。4、市場微觀狀況分析4.1區(qū)位競爭對象研究與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以“東苑”為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標(biāo)準(zhǔn)進行分析，并作為主要的樓盤競爭對象。

n

物業(yè)單價、總價及房屋面積

A房型

樓層

房型

面積

實際單價

總價

1F

二室二廳

97.19

1450

140926

2F

二室二廳

97.19

1600

155504

3F

二室二廳

97.19

1716

166778

4F

二室二廳

97.19

1660

161335

5F

二室二廳

97.19

1550

150645

6F

躍層

130.41

1850

241259

小計

616.36

1016446

B房型

樓層

房型

面積

實際單價

總價

1F

三室二廳

118.78

1450

172231

2F

三室二廳

118.78

1600

190048

3F

三室二廳

118.78

1716

203826

4F

三室二廳

118.78

1660

197175

5F

三室二廳

118.78

1550

184109

6F

躍層

143.2

1850

264920

小計

737.1

1212309

C房型

樓層

房型

面積

實際單價

總價

1F

二室二廳

104.22

1450

151119

2F

二室二廳

104.22

1600

166752

3F

二室二廳

104.22

1716

178842

4F

二室二廳

104.22

1660

173005

5F

二室二廳

104.22

1550

161541

6F

躍層

139.94

1850

258889

小計

661.04

1090148

D房型

樓層

房型

面積

實際單價

總價

1F

三室二廳

122.5

1450

177625

2F

三室二廳

122.5

1600

196000

3F

三室二廳

122.5

1716

210210

4F

三室二廳

122.5

1660

203350

5F

三室二廳

122.5

1550

189875

6F

躍層

180.4

1850

333740

小計

792.9

1310800

E房型

樓層

房型

面積

實際單價

總價

1F

四室二廳

161.85

1450

234683

2F

四室二廳

161.85

1600

258960

3F

四室二廳

161.85

1716

277735

4F

四室二廳

161.85

1660

268671

5F

四室二廳

161.85

1550

250868

6F

躍層

218.15

1850

403578

小計

1027.4

1694493

銷售總額

6324196

銷售面積

3834.80

平均價格

1649

n

建筑類型――

多層住宅

房型結(jié)構(gòu)及比例

房型

一房

二房

三房

四房

躍層

合計

比例

0

38.9%

30.9%

13.5%

16.7%

100

n

交付狀態(tài)

一期2001年10月交房，二期將于7月份開盤。

n

物業(yè)管理

物業(yè)管理由開發(fā)商進行管理，管理費用為0.35元/平方米.月

n

配套設(shè)施

200米范圍內(nèi)：東瓦窯副產(chǎn)品批發(fā)市場。

500米范圍內(nèi)：郊區(qū)醫(yī)院。

1000米范圍內(nèi)：內(nèi)蒙師大、農(nóng)業(yè)大學(xué)等。

n

地段位置

位于金橋開發(fā)區(qū)外，昭烏達路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于呼市的南端，開發(fā)商獲得的地價也在6萬元左右。

4.2

板塊競爭對象研究

在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競爭對象加以研究。

n

地理位置

位于海拉爾路東路和二糕點廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。

n

物業(yè)規(guī)模

總建筑面積50多萬方左右，其中一期30萬方，二期22萬方。

n

物業(yè)類型

一期為純多層小區(qū)，二、三期將開發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類型。n

銷售價格

一期平均價格：1300元/平方米左右，二期初步定價為2200元/平方米左右n

主力房型

一期以80－100平方米的小戶型為主，二期主力房型以100－130大戶型為主。n

環(huán)境規(guī)劃

一期規(guī)劃較一般，二期將推出組團綠化、下沉式廣場等規(guī)劃。n

交房時間

一期為現(xiàn)房。

n

銷售情況

一期所剩不多，只剩1－2萬余量。一期的銷售速度在每年3萬平方米左右，是呼市銷售較好的項目。二期尚未開盤。

n

消費者

外地私營業(yè)主、藥（保健品）商等。

n

發(fā)展態(tài)勢

目前麗苑正準(zhǔn)備第二期工程的規(guī)劃設(shè)計，價格將會有較大幅度的提升。4.3其它競爭對象研究

（1）學(xué)府花園

n

地理位置

位于電桿廠街和師大南路交界處。屬于賽罕區(qū)。

n

物業(yè)規(guī)模

總建筑面積10萬方，其中一期3萬方。

n

物業(yè)類型

純多層小區(qū)

n

銷售價格

表價區(qū)間：1310－1580元/平方米

平均價格：1400元/平方米左右

折扣：一次性付款95折，貸款98折。

n

主力房型

本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為70－100元/平方米。

n

環(huán)境規(guī)劃

環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶狀綠化為主。

n

交房時間

一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬開盤，2001年年底交房。

n

銷售情況

一期去化率達85％以上，僅余幾套面積較大的房型。

n

消費者

院校教師、個體戶、工薪階層（以小房型為主）

（2）芳汀花園

n

地理位置

位于東風(fēng)路展覽館對面，屬于新城區(qū)。

n

物業(yè)規(guī)模

總建筑面積15多萬方左右。

n

物業(yè)類型

純多層小區(qū)。

n

銷售價格

表價區(qū)間為：1650－2200元/平方米

一次性付款96折，其余協(xié)商。

n

主力房型

不詳，但房型種類比較齊全。

n

環(huán)境規(guī)劃

沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。

n

交房時間

現(xiàn)房。

n

銷售情況

一期銷售率約75％。

n

消費者

機關(guān)干部，市中心地區(qū)市民，個體戶等。

（3）伯爵花園

n

地理位置

位于機場路和郊區(qū)果木園交界處。

n

物業(yè)規(guī)模

占地86畝，一期共45套別墅。

n

物業(yè)類型

獨立式二層別墅。。

n

銷售價格

一口價2180元/平方米

n

主力房型

共有七種房型，房型面積為168、180、228、280、276、300平方米不等。

n

交房時間

一期現(xiàn)房，二期年底交房。

n

銷售情況

一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷售二期。

n

消費者

有車族、企業(yè)老總等處于呼市消費金字塔上層的人。

4.4目標(biāo)市場定位和特征

4.4.1區(qū)域選擇

首選呼市東北部的如意開發(fā)區(qū)周邊新建樓盤；

其次選擇高校附近的文教區(qū)；

本項目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來源。

4.4.2年齡層次由于呼市收入水平很低，能買房的消費者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購房年齡相比要高出5－10歲，呼市潛在購房年齡集中在35－55歲的中老年人。

4.4.3

收入能力及支付能力呼市平均物業(yè)總價在8－13萬元之間，所以潛在購房者家庭年收入在2.5萬以上，月付承受能力1000元左右。

4.4.4現(xiàn)居住區(qū)域

現(xiàn)居住在賽罕區(qū)和新城區(qū)。

4.4.5職業(yè)特征

消費者可分為三個層次，具體如下：第一層次為大學(xué)講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對象的消費能力受到一定的局限，一般可接受的房價在1400元或1500元以下；第二層次是機關(guān)干部，但這批對象主要傾向高檔盤，有相當(dāng)一部分將消費轉(zhuǎn)移到北京；第三層次：個體戶，私營業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來蒙經(jīng)商人員，內(nèi)蒙常年在外地從事保健品業(yè)務(wù)的個體業(yè)主等。

第二章

項目選址1、項目特征分析1.1地理位置位于金橋開發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達路、南接世紀(jì)二路、西靠金橋一路、北依世紀(jì)一路。緊臨區(qū)行政中心，與市中心距離最近且距規(guī)劃中工業(yè)區(qū)最遠?？芍^接近繁華，鬧中取靜、遠離污染。在規(guī)劃上，這里過去是郊區(qū)，現(xiàn)在是塞罕區(qū)，將來是金橋開發(fā)區(qū)的行政中心。

在心理上，這里是城南，是郊區(qū)。市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設(shè)發(fā)展的速度。1.2交通狀況作為住宅項目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，昭烏達路南延及二環(huán)路修建后，完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。通過昭烏達路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進一步加強金橋開發(fā)區(qū)的開放功能，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢。目前本案周邊的公交線路有34路和38路與市中心相連。1.3商業(yè)氣氛金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業(yè)步行特色街。規(guī)劃中的“三橫三縱”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿(mào)金融區(qū)進行合理的功能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動中心、私營經(jīng)濟城以及地區(qū)級商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂等多方面的需要。但是，需要提醒的，商業(yè)是在規(guī)劃中的，實現(xiàn)周期無法預(yù)見。2、項目SWOT分析2.1優(yōu)勢分析本區(qū)域目前最主要的競爭板塊為以如意開發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競爭中能否占據(jù)一定的優(yōu)勢變成本區(qū)域能否成為優(yōu)勢板塊的關(guān)鍵。經(jīng)統(tǒng)計分析，針對東北部板塊，本區(qū)域總結(jié)出以下幾大優(yōu)勢：（1）地理位置優(yōu)勢本項目依靠金橋開發(fā)區(qū)。南面就是塞罕區(qū)和開發(fā)區(qū)的政府辦公大樓，容易出形象，在市容景觀上也可得益于政府維護自身形象的有關(guān)動作。如在建筑外形和立面上有所突破，改變呼市目前大多數(shù)住宅的呆板形象，則會形成自市中心沿昭烏達路向南所遇到的第一城市景觀，也是呼市向南擴張計劃的標(biāo)志性建筑物。但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。地理上的優(yōu)勢需要通過一定時期的提升才能顯現(xiàn)。（2）成本優(yōu)勢本項目在土地成本上有一定優(yōu)勢。呼市如意開發(fā)區(qū)的地價已從每畝6萬左右上升到目前的20萬多萬。以低的土地成本開發(fā)房地產(chǎn)，可以在建筑品質(zhì)上充分運用上海商品住宅的開發(fā)經(jīng)驗，在競爭中取得有利地位。（3）政策優(yōu)勢呼市結(jié)合黨中央和國務(wù)院西部大開發(fā)戰(zhàn)略，制定了一系列吸引內(nèi)資企業(yè)到當(dāng)?shù)赝顿Y開發(fā)的政策。在此基礎(chǔ)上，塞罕區(qū)政府為金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)的投資商制定了更為優(yōu)惠的政策。如，在稅收方面，內(nèi)聯(lián)企業(yè)自獲利年度起的3年內(nèi)，免所得稅。

（4）交通地段優(yōu)勢樓盤北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有38路公交車，相比如意開發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢。昭烏達路和二環(huán)線貫通后，可形成快速交通網(wǎng)絡(luò)，到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。（5）人文概念優(yōu)勢

與內(nèi)蒙古自治區(qū)首府的大學(xué)區(qū)僅一路之隔。與玉泉區(qū)和回民區(qū)相比，不僅沒有老城區(qū)“下只角”的概念，而且相比目前熱火朝天的如意開發(fā)區(qū)，更多了幾分寧靜、幽雅和人文氣息。加之離市中心的文化商城咫尺之遙，樓盤的文化氣息是其它住宅小區(qū)概念無法比擬的。高科技園區(qū)帶來新興產(chǎn)業(yè)以及高智商消費群。這些都為營造高尚社區(qū)概念奠定了基礎(chǔ)，（6）開發(fā)商實力優(yōu)勢開發(fā)商來自上海，在激烈的市場競爭中取得了豐富的經(jīng)驗。以此來應(yīng)對呼市尚不成熟的住宅消費市場，應(yīng)被視為游刃有余。況且，塞罕區(qū)以低地價吸引上海開發(fā)商，本來就是看中這一點。2.2劣勢分析客觀上，目前本地區(qū)項目開發(fā)也存在不少抗力，在開發(fā)中形成不利局面：（1）本地區(qū)重要市政設(shè)施尚未到位昭烏達路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個未知數(shù)。二環(huán)路的建設(shè)需要政府的資金投入。（2）地段接受度遠不及東部開發(fā)區(qū)的形象尚未被呼市的普通市民接受，政府在市政建設(shè)上的承諾尚未得到廣泛認可。心理和規(guī)劃發(fā)展上不平衡會在短期內(nèi)成為樓盤的抗性。（3）競爭激烈在板塊競爭上，東部地區(qū)成為中高擋樓盤的主要熱點，不少消費對象以如意開發(fā)區(qū)附近的樓盤為首選對象。在區(qū)位競爭上，東苑首期近7萬平方米，整個30萬平方米的規(guī)劃建設(shè)量大部分還沒有開工興建。這一樓盤的動態(tài)會對本案有重大影響。在價格競爭上，由于呼市居民收入有限，對價格敏感度顯得極為突出，不少樓盤以低價格對抗高品質(zhì)將市場置于惡性競爭狀態(tài)。（4）消費能力低下，價格上揚空間有限畢竟呼市居民的消費能力僅為上海居民的一半不到，呼市也不象上海，是一個吸引大量人才進入的經(jīng)濟中心。呼市也沒有十分可靠的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟發(fā)展缺乏原動力，購房的主要對象還是機關(guān)（包括自治區(qū)政府機關(guān)）、事業(yè)單位、效益較好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、私營企業(yè)主等，大多數(shù)企業(yè)職工還不能依靠自己的力量通過市場改善自己的居住質(zhì)量，許多只能依靠舊城改造解決問題，而舊城改造基本又是一個封閉的市場，不向外部的商品房開放。因此，呼市商品住宅的去化量非常有限。20萬平方米左右的樓盤，會對市場形成很大的沖擊，也會給自身帶來包袱。（5）供大于求東苑就是一個很好的例證。東苑的實際銷售不盡如意，去化速度也很慢。（6）市場分化，后勁不足呼市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。呼市經(jīng)濟無支柱，而且人均面積大，造成呼市居民住房消費難以形成如上海一般的熱點。2.3機會點分析（1）普遍的低品質(zhì)市場容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃(2)

自然競爭的狀態(tài)給先進營銷理念和手段提供了足夠的空間（3）大學(xué)城及高科技園區(qū)帶來概念炒作機會（4）市政府東進南延帶來的地段發(fā)展機會（5）刺激消費的政策出臺，帶來市場機會呼市的房地產(chǎn)市場是一個不確定的市場。很多影響商品住宅發(fā)展的政策尚未出臺。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。這些政策在何時，以何種方式出臺，會給樓盤的開發(fā)和銷售帶來很多變數(shù)。2.4風(fēng)險分析（1）供求關(guān)系風(fēng)險呼市明年住房供大于求已成定局，而且目前內(nèi)蒙存在許多不理性的投資。僅以包頭為例就有兩個外地開發(fā)商各投資了50萬平方米的住宅項目。（2）盤量風(fēng)險20萬平方米的社區(qū)，已占呼市一年開工建設(shè)量的五分之一，操作不當(dāng)，極易形成一個死盤。（3）價格風(fēng)險以高出當(dāng)?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r格推盤，將在價格因素上存在風(fēng)險。（4）易地操作風(fēng)險本項目在異地操作，人生地不熟，當(dāng)?shù)卣膱?zhí)法能力、行政能力、辦事習(xí)慣對外地開發(fā)商是一個不確定因素。（5）物業(yè)接受度風(fēng)險呼市目前有大量的多層樓盤，競爭激烈，但多層住宅的概念已為廣大市民接受。人們對小高層和高層，以及多高層結(jié)合的社區(qū)的接納，可能會有一個過程，需要策劃一定的營銷手段和推廣方案。（6）政策帶來的市場風(fēng)險住宅消費對象的主體對西部經(jīng)濟狀況的依賴程度較高，國有企業(yè)改革的成效對樓盤的去化存在不確定因素。2.5結(jié)論（1）本案地價低，為后期操作帶來很大的空間。（2）由于本地區(qū)規(guī)劃好，3至5年后地段溫度將上升。（3）無論是區(qū)位競爭、板塊競爭，還是價格競爭，都十分激烈。（4）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟落后，價格大幅度上揚的機遇小于上海。（5）樓盤盤量過大，易形成較大風(fēng)險。

第三章物業(yè)定位及發(fā)展建議1.項目定位1.1規(guī)劃建筑及各功能面積比例由于當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w情況，如小區(qū)內(nèi)住宅仍以多層為主，將使整個項目陷入周圍近100萬平方米的多層、低檔次住宅的包圍之中，無法在較高層次上形成突破，競爭仍在低層次上展開，項目兇多吉少。為此，建議本項目可以多高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定（當(dāng)?shù)亻g距比例規(guī)定為1：1.5），提高層數(shù)后，將會使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來想象空間。提高層數(shù)后，呼市沿昭烏達路向南一直延伸到金橋開發(fā)區(qū)，本項目的小高層建筑將成為首要識別標(biāo)志物。加之建筑風(fēng)格和立面的變化，本項目將成為呼市景觀上的亮點?？紤]到風(fēng)險因素，應(yīng)適當(dāng)保留多層建筑。多層和小高層的建筑面積比例建議各占50%，總面積在10萬平方米左右，不宜過大。1.2基本戶型及面積戶型比建議

面積（平米）

戶型及比例

合計

二房

三房

四房

復(fù)式

平層

錯層

平層

錯層

80以下

80-90

10%

10%

90-100

15%

15%

30%

100-110

5%

5%

10%

110-120.

10%

10%

120-130

7%

5%

12%

130-140

3%

10%

13%

140-150

5%

5%

150-160

160-180

5%

5%

180-200

5%

5%

200以上

合計

30%

20%

20%

15%

5%

10%

100%

說明：1、目前呼市市場去化較好的房型面積在80－100平方米和130－140平方米兩個區(qū)間內(nèi)；二房的市場需求度略高于三房。本建議基本與市場需求相吻合。2、考慮到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房，3、呼市市場上錯層房型較少，所以，可以考慮一些錯層房型，4、為了考慮部分消費者的需求，考慮適量復(fù)式房型，控制在10％左右。1.3規(guī)劃建筑設(shè)計建議呼市目前尚處于低水平開發(fā)態(tài)勢，本項目不做則已，要做則必然營造樓市領(lǐng)袖概念和形象。在規(guī)劃建筑設(shè)計上首先要一反目前呼市的傳統(tǒng)形象，引入南方先進的規(guī)劃理念。要做到以下幾點：（1）總體規(guī)劃上要回避“四菜一湯”的大中庭圍合規(guī)劃，以多個互相區(qū)別有相互聯(lián)系的組團為主題進行設(shè)計，以條狀的景觀帶取代塊狀景觀帶，盡量滿足均好性原則。（2）以點、板結(jié)合的方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營式規(guī)劃，營造活潑的社區(qū)建筑布局。（3）由于呼市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺，因此不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水環(huán)境――除非引入自然河道。1.4價格建議（1）分期銷售價格模式預(yù)計A、平均單價――多層：1800元/平方米；小高層：2200元/平方米。B、主力總價――多層：14－20萬/套小高層：18－25萬/套

（2）分期價格建議――采用“低開高走平收”的價格模式A、一期開盤期間：多層均價1650元/平方米，小高層2000元/平方米；B、一期強銷期間：多層均價1750-1850元/平方米，小高層2100-2200元/平方米；C、一期持續(xù)期間：多層均價1650元/平方米，小高層2000元/平方米；D、一期清盤期間：多層均價1600元/平方米，小高層1950元/平方米；E、二期開盤期：多層均價1750元/平方米，小高層2200元/平方米；F、二期強銷期間：多層均價1850元/平方米，小高層2300-2400元/平方米；G、二期持續(xù)期間：多層均價1800元/平方米，小高層2200元/平方米；H、二期清盤期間：多層均價1750元/平方米，小高層2100元/平方米；（3）分期銷售進度建議A、總銷售周期4-5年；B、第一年實現(xiàn)預(yù)售3萬方；第二年實現(xiàn)預(yù)、銷售4萬方；第三年實現(xiàn)預(yù)、銷售5萬方；第四年實現(xiàn)預(yù)、銷售5萬方，第五年完成其余銷售任務(wù)。1.5物業(yè)品質(zhì)建議（1）建筑風(fēng)格及外立面建議呼市的市容景觀相對落后，已建住宅的立面與上海有相當(dāng)?shù)牟罹?。為此，新建住宅的建筑風(fēng)格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺。建議建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格為宜，線條挺直、簡潔。建筑的頂部應(yīng)適當(dāng)增加簡潔的曲線，力爭有所變化。色彩應(yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。多層住宅建筑整體上建議以暖色調(diào)為主。由于多層建筑總高較低，而社區(qū)內(nèi)部樓房附近多布置高大喬木，這些喬木植物長成后可與三、四層樓的陽臺齊平。屆時綠色植物與暖色調(diào)的樓房交相輝映，亦成諧趣。建筑基色不妨大膽采用紅、黃色系的色彩。在色調(diào)上與社區(qū)的綠化環(huán)境產(chǎn)生較大的反差，避免在造境方面容易給人過分幽深、冷僻的感覺；同時，通過這樣明麗的色彩表現(xiàn)，反映項目的特色。屋頂建議采用褐色或黛色的瓦片。與建筑的主色調(diào)形成一定的對比。屋脊的色彩應(yīng)當(dāng)與瓦片所采用的色彩屬同一色系，避免給人突兀的感覺。外立面力求簡潔?？梢员３秩问降娘L(fēng)格，下半部分的面磚可以采用中性色。立面裝飾上適當(dāng)采用弧形線條，為建筑增添幾分靈秀。小高層住宅建筑整體上建議采用冷色調(diào)為主。由于小高層建筑總高較低，不為植物所遮擋，則需要在整體色調(diào)上保持一致。

建筑基色建議采用青色、灰色等偏冷的色系。在色調(diào)上與社區(qū)的環(huán)境相統(tǒng)一，造成寧靜、高雅的氛圍；同時，通過這樣淡雅的色彩表現(xiàn)，反映項目特色。屋頂建議同上。外立面可以適當(dāng)做一些修飾，避免過于單調(diào)。可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的仿石材貼面可以以暖色調(diào)為主、攙雜部分冷色（如青色、藍色）作為中和，形成一定的對比，同時在建筑語匯上也與多層建筑相互對應(yīng)；每層水平飾條的色彩比整體色調(diào)略深。（2）環(huán)境景觀設(shè)計建議

由于氣候限制，小區(qū)內(nèi)的綠化樹種主要以草坪、灌木和喬木為代表。喬木采用穿天楊、松、柏、槐、柳等樹種。但因穿天楊樹冠高大，成長后易阻擋陽光，故只能在小區(qū)主干道兩側(cè)種植。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。由于呼市四季溫差變化很大，適應(yīng)呼市氣候的四季常綠型草需要進一步向園林專家咨詢。如能在小區(qū)的綠化上實現(xiàn)四季常綠的效果（而非象當(dāng)?shù)厮蓸淠欠N灰綠），則在內(nèi)蒙古滿目黃土，遍地沙塵的環(huán)境中起到對樓盤銷售巨大的推進作用。建議小區(qū)的環(huán)境建設(shè)應(yīng)針對近期“內(nèi)蒙古是沙塵暴發(fā)源地”的尷尬論斷，提出“塞外江南”的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當(dāng)?shù)氐淖≌谐鎏Ｐ^(qū)的環(huán)境應(yīng)仍以疏林、草地和灌木為主，保證四季常綠，適當(dāng)配以休閑運動場地。應(yīng)在工程條件許可的前提下，提前環(huán)境和綠化建設(shè)，在工程進行的2-3年內(nèi)，使綠化有所成形，在開盤時即可出轟動效應(yīng)。（3）附屬設(shè)施及會所建議煤氣根據(jù)有關(guān)資料，2000年呼市市居民人均煤炭消費量為143.95公斤，比上年下降了28.34%，而液化石油氣人均消耗量11.17公斤，增長了18.33%。管道煤氣人均消耗44.81立方米，比上年增長27.77%。由此可見，呼市居民目前燃料消費主要還是靠煤炭，主要是老城區(qū)中居民主要以煤炭為燃料。2000年1月，國家計委委托中國國際工程咨詢公司對《呼和浩特天然氣需求量調(diào)研報告》和《呼和浩特市天然氣輸配工程項目預(yù)可行研究報告》進行了評估。2000年10月，呼市政府批準(zhǔn)呼市天然氣輸配工程立項。該項目的供氣范圍是：呼市城區(qū)、金川開發(fā)區(qū)、白塔片區(qū)，擴建管網(wǎng)96公里，新建天然氣儲配站1座，調(diào)壓站20座，專用調(diào)壓箱2800個，天然氣汽車加氣站4座，總投資4億元。2001年開工，3年內(nèi)工程完畢，并逐步發(fā)展用戶。2005年計劃市區(qū)用戶22萬戶，市內(nèi)所有的賓館、飯店和醫(yī)院、學(xué)校等公共福利設(shè)施全部用上天然氣。

開發(fā)區(qū)北側(cè)的東西向干道——師大南路上已敷設(shè)有煤氣管道，并且東苑住宅小區(qū)內(nèi)的人工煤氣已通氣。此外，昭烏達路煤氣管道也已敷設(shè)完畢。因此，即使南部的二環(huán)路上煤氣工程無法實施，本小區(qū)內(nèi)的用氣問題也可通過北面的師大南路臨時解決。但為安全起見，應(yīng)積極要求金橋開發(fā)區(qū)管委會和塞罕區(qū)政府爭取將金橋開發(fā)區(qū)，特別是北部的大學(xué)城、政府辦公樓用地納入天然氣的受益范圍，這樣，在政府大樓北部的本地塊也可順理成章地成為受益范圍。內(nèi)蒙古自治區(qū)在住宅的配套上不要求交付使用的住宅提供煤氣配套。開發(fā)商可以在開通煤氣以后向住戶收取煤氣配套費，用于沖抵小區(qū)內(nèi)的煤氣配套費。在某些小區(qū)，開發(fā)商實際在收回煤氣管網(wǎng)的投資成本外，還將此作為贏利的一個來源。供電及用水考慮到呼市實際的生活水平，平均每戶用電量控制在4KV以內(nèi)，即可在較長的一段時間內(nèi)滿足居民的日常用電需要。但為了提高住宅的外在品質(zhì)，可以在用電回路上多作文章。室外的用電線路應(yīng)采用地埋式，已配合環(huán)境景觀的實現(xiàn)，提高質(zhì)感。參考當(dāng)?shù)氐挠盟?xí)慣。建議采用分質(zhì)供水，以在這一干旱地區(qū)體現(xiàn)以人為本的建設(shè)理念。社區(qū)小配套對物業(yè)的成功非常關(guān)鍵，作為20萬平方米規(guī)模的大型社區(qū)，建議在社區(qū)周邊部署、建設(shè)商業(yè)一條街，以餐飲、美容美發(fā)、各式零售小商業(yè)為主。會所將是提供服務(wù)和對外展示形象的重要窗口，建議：1、規(guī)模――5000平方米上下；2、經(jīng)營――對外開放；3、造型――現(xiàn)代而略帶夸張；4、功能――以娛樂、休閑、運動為主題；（4）內(nèi)外裝修建議（內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)、外部建材建議）應(yīng)改變當(dāng)?shù)刂蛔雒仄旱牧?xí)慣，完成細石混凝土地坪。有關(guān)的管線應(yīng)預(yù)埋到位。臥室和廳應(yīng)采用雙層保溫玻璃，或至少雙層窗。樓梯間和公共走道鋪設(shè)地面磚。（5）物業(yè)管理建議呼市消費群因收入原因?qū)ξ飿I(yè)管理費敏感度極強，然而多層0.25-0.5元，高層不超過1元的市場物管價位，具有很強的定位性，不宜突破。從營銷角度出發(fā)，高品質(zhì)的社區(qū)必須配以優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，而此價格又不可能在物業(yè)內(nèi)容和品質(zhì)上做大的提升，故建議以掛名或顧問形式將南方知名物業(yè)公司的品牌推向市場，服務(wù)內(nèi)容和費用都不做大幅度提升。第四章財務(wù)分析1、投資估算及財務(wù)效益分析1.1靜態(tài)投資成本分析表在本節(jié)及以下的分析中，考慮了樓盤在理想情況下的可能性，即多層和小高層各占50%，建設(shè)和銷售周期在4年左右。如果小高層比例降低，雖然成本下降，但整體價格也同樣會降低。設(shè)建筑面積191808平方米，其中多層和小高層各占50%。多層建安成本600元，高層建安成本1100?？紤]到異地開發(fā)，不可確定性因素較多，不可預(yù)見費系數(shù)取較大值5%。成本分析中未考慮商業(yè)網(wǎng)點的成本和收入。該部分可在規(guī)劃方案確定后再做測算。參見成本構(gòu)成表1.2靜態(tài)投資利潤及贏虧平衡分析如設(shè)定銷售費用、管理費用和財務(wù)費用為固定成本，則項目贏虧平衡點為71653平方米，為37%，即在全部樓盤銷售率達到37%以后，每銷售1平方米住宅的邊際利潤將成為純利潤。在銷售面積達到157724平方米后，即銷售率達到82%后，每銷售1平方米住宅的銷售額將全部成為純利潤。參見損益表成本構(gòu)成表項目

單價(元/平方米)

合計(元)

說明1.土地成本

2.前期成本

2.1土地出讓金

2.2勘察設(shè)計費

2.3三通一平

2.4請照等費用

3.建筑安裝成本

4.配套費成本

4.1供電

4.2供水

4.3暖氣

4.4煤氣

4.5電話

4.6環(huán)境及總體

4.7市政配套費

5.其它成本

5.1維修基金

5.2監(jiān)理費

以上小計

不可預(yù)見費

成本合計

項目損益表

序號

項

目

單價（元/平方米）

說明

一

銷售收入

二

減：銷售成本

三

邊際利潤

邊際利潤率

四

減:銷售稅金

銷售費用

管理費用

財務(wù)費用

五

利潤總額

六

減:所得稅

七

凈利潤

凈利潤率

1.3現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表

年度

2001

2002

2003

季度

1

2

3

4

1

2

3

4

1

2

第一期支出合計

建設(shè)進度

成本支出

稅金支出

管理費用

銷售費用

第一期銷售收入

第二期支出合計

建設(shè)進度

成本支出

稅金支出

管理費用

銷售費用

第二期銷售收入

凈現(xiàn)金流量

-8238791

-4187159

-1094917

-13720894

-26693972

-23525232

-9520236

-6281750

-2643521

累計凈現(xiàn)金流量

-8238791

-12425950

-13520867

-27241761

-53935733

-77460965

-86981201

-93262951

-95906472

折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量

-8238791

-4125890

-1063108

-13127343

-25165512

-21853683

-8714382

-5665884

-2349459

累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量

-8238791

-12364681

-13427789

-26555132

-51720644

-73574327

-82288709

-87954593

-90304052

現(xiàn)金流量表(續(xù)前表)年度

2003

2004

2005

季度

3

第一期支出合計

建設(shè)進度

成本支出

稅金支出

管理費用

銷售費用

第一期銷售收入

第二期支出合計

建設(shè)進度

成本支出

稅金支出

管理費用

銷售費用

第二期銷售收入

凈現(xiàn)金流量

累計凈現(xiàn)金流量

折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量

累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量

說明：

1、

1．4內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值

（1）

。

2．敏感性分析

2．1

成本變化5%和10%對本項目財務(wù)指標(biāo)的影響

財務(wù)指標(biāo)

成本額(元/平方米)

一、靜態(tài)指標(biāo)

1、毛利率(%)

2、凈利潤(萬元)

3、凈利率(%)

4、靜態(tài)投資回收期(月)

二、動態(tài)指標(biāo)

1、內(nèi)部收益率(%)

2、財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)

3、動態(tài)投資回收期(月)

2．2銷售價格變化5%和10%對收益率的影響

財務(wù)指標(biāo)

銷售價格(元/平方米)

一、靜態(tài)指標(biāo)

1、毛利率(%)

2、凈利潤(萬元)

3、凈利率(%)

4、靜態(tài)投資回收期(月)

二、動態(tài)指標(biāo)

1、內(nèi)部收益率(%)

2、財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)

3、動態(tài)投資回收期(月)

第五章

結(jié)論和建議

胡蘿卜濃縮汁加工項目可行性分析報告一、項目基本情況1．項目名稱：“碧XX”胡蘿卜濃縮汁加工2．項目建設(shè)單位：XX縣新光生態(tài)食品有限公司3．項目管理單位：XX縣農(nóng)業(yè)局4．項目負責(zé)人：XXXX5．技術(shù)依托：XXXX研究所6．技術(shù)負責(zé)人：XXX研究員7．項目性質(zhì)：擴建二、項目擴建的必要性和有利條件1、項目擴建的必要性隨著人們的生活水平不斷提高消費觀念的改變，根據(jù)消費者注重食品的營養(yǎng)價值對環(huán)境和健康的關(guān)注，趨勢于純天然、無污染、高質(zhì)量且對環(huán)保有利的無公害蔬菜食品的強烈需求，經(jīng)過認真研究決定對現(xiàn)有蔬菜果生產(chǎn)線進一步完善，同時開發(fā)一條生產(chǎn)胡蘿卜濃縮汁生產(chǎn)線，經(jīng)論證，項目投產(chǎn)后年產(chǎn)量可達3600噸，產(chǎn)值4200萬元，利潤1440萬元，稅金255.6元，新增胡蘿卜種植基地4000畝，同時增加農(nóng)民種植蔬菜收入500萬元以上，我們確認，該項目對我地生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展，全面推進農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整具有現(xiàn)實作用。2、有利條件我公司地處XX縣甲路，自然條件得天獨厚，生態(tài)環(huán)境優(yōu)異，地理條件優(yōu)越，氣候條件適宜，屬中亞熱帶溫暖多雨氣候中的常溫氣候，土壤肥沃，地層深厚，日照充足，無霜期長，生物資源豐富，可種植蔬菜基地10000畝，是發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)的良性處所。公司是一家集綠色蔬菜基地、生產(chǎn)、加工、銷售為一體的企業(yè)，經(jīng)營方式為“公司+基地+農(nóng)戶”的模式，公司現(xiàn)有建筑面積100