房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店選擇的程序及因素

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店選擇的程序及因素一、門店選擇的程序門店選擇一般會經(jīng)過以下程序：市場定位→掌握條件→鎖定區(qū)域→確定規(guī)?！鋵?shí)責(zé)任→收集信息→實(shí)地勘察→初步洽談→評估選擇→起草租賃合同→合同簽訂→店鋪交接→相關(guān)手續(xù)辦理→店鋪裝潢→物品配置→擇日開張。（一）市場定位即明確門店主營業(yè)務(wù)的目標(biāo)市場、客戶人群及經(jīng)營戰(zhàn)略。（二）掌握條件即根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略和門店的目標(biāo)客戶，明確選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的條件。（詳見第一節(jié)第二條“選擇門店的條件”）（三）鎖定區(qū)域即根據(jù)市場定位和選擇的條件，通過網(wǎng)絡(luò)對比或地圖，初步作出尋找門店的區(qū)域及區(qū)域內(nèi)的理想位置。要做的具體工作包括：找到在該區(qū)域內(nèi)已有的可能產(chǎn)生競爭的其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或門店及可能形成客戶聚集的相關(guān)配套網(wǎng)點(diǎn)；標(biāo)示出該區(qū)域內(nèi)的交通線路和公交站點(diǎn)的分布；描繪該商圈的人口分布，特別要標(biāo)出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)比較活躍的人口密集區(qū)。在綜合各方面因素的基礎(chǔ)上進(jìn)行評估，然后選擇若干可行地點(diǎn)作為店鋪的備選區(qū)域。（四）確定規(guī)模即根據(jù)門店的經(jīng)營業(yè)務(wù)需要，確定門店所需人員，然后根據(jù)業(yè)務(wù)需求和所需人員確定所需門店的面積。（五）落實(shí)責(zé)任即在確定門店的區(qū)域、條件、規(guī)模的基礎(chǔ)上落實(shí)專人負(fù)責(zé)門店開業(yè)的相關(guān)工作和完成時限。（六）收集信息店鋪信息的來源可以有多種途徑，但基本途徑是：1、落實(shí)專人在選定的目標(biāo)區(qū)域內(nèi)展開“地毯式”搜索這仍然是比較實(shí)在和有效的途徑。尤其是在成熟的區(qū)域街道，一般不會有什么合適的空關(guān)店鋪。因此，在尋找具體店鋪時，既要重視空關(guān)的商鋪，更應(yīng)關(guān)注雖在經(jīng)營，但經(jīng)營不善，卻又是適合做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的。或位置合適，但目前不是商業(yè)用房，經(jīng)努力仍有可能“破墻開店”且可以“居轉(zhuǎn)非”的。2、通過適當(dāng)獎勵的方法動員員工做有心人或通過一定的人脈關(guān)系，多渠道提供可租用的門店信息。這樣比落實(shí)專職開發(fā)部門的幾個專職人員的信息量更大，從而讓專職人員從主要精力花在滿街尋找，轉(zhuǎn)為勘察、洽談、對比、篩選上。3、通過向區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商咨詢以雙贏的思路，獲取現(xiàn)有已出租店鋪的租金及租賃狀況，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)時和潛在客戶的情況及趨勢。通過和開發(fā)商的良好關(guān)系，擴(kuò)大在區(qū)域內(nèi)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的視野，獲取可租賃門店的信息，同進(jìn)還可通過長期的業(yè)務(wù)合作，贏得客戶信息。4、通過媒體發(fā)布需要信息通過報紙雖然需要有一定的資金投入，但可以減少人力和縮短尋找的時間。有些網(wǎng)站，如：房產(chǎn)之窗、搜房網(wǎng)等不僅可以提供免費(fèi)的登錄，也會有一些商鋪的租賃信息，所以也是有效的渠道。（七）實(shí)地勘察即根據(jù)確定的條件，派有經(jīng)驗(yàn)的相關(guān)人員到實(shí)地勘察和評定。（八）初步洽談目的是充分了解視覺外的其他要素，通過正面的洽談及必要的文件，了解房東的背景及店鋪的詳情，包括：1、物業(yè)屬性確認(rèn)意向店鋪的房屋類型是否為商業(yè)用房，因?yàn)榉巧虡I(yè)用房將導(dǎo)致無法辦理營業(yè)執(zhí)照和無法開業(yè)的風(fēng)險。需要注意的是有些雖在經(jīng)營，但不一定物業(yè)性質(zhì)就是商業(yè)用房。所以無論是直接出租還是轉(zhuǎn)租，承租人都必須要求出租人提供能夠證明店鋪房屋用途屬商業(yè)用房的證明，以確保房屋屬性能滿足工商登記的要求，并作為合同的附件。2、物業(yè)處置權(quán)需確認(rèn)：（1）出租方是不是產(chǎn)權(quán)人直接出租，是直接出租的是否有充分處置權(quán)，如有抵押的應(yīng)得到他項權(quán)利人的同意。（2）出租方是否有共同產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，如有應(yīng)得到共有人的同意且委托出租方洽談的書面證明。（3）出租方是轉(zhuǎn)租的應(yīng)得到產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明或提供原來就與產(chǎn)權(quán)人在租賃協(xié)議中明確承租方有權(quán)轉(zhuǎn)讓的原有合同；轉(zhuǎn)租期是否在約定權(quán)限范圍和約定期限內(nèi)；付款時間與原協(xié)議是否相一致。（4）出租方是轉(zhuǎn)租的是否有完全的轉(zhuǎn)租權(quán)，原租賃是否已經(jīng)在政府有關(guān)部門進(jìn)行房地產(chǎn)租賃登記，若已經(jīng)登記的，是否會導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，如不能登記可能使得所租門店的租賃關(guān)系無法對抗第三，并有可能導(dǎo)致所租店鋪申辦營業(yè)執(zhí)照受阻。（5）對于一次性收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)后退出的：要明確是承續(xù)原合同義務(wù)還是重新簽訂合同。如系承續(xù)原合同的還需注意：出租方應(yīng)向承租方的權(quán)利、義務(wù)，出租的范圍和時間應(yīng)在約定的權(quán)限內(nèi)。（6）無論是直接出租還是轉(zhuǎn)租，都應(yīng)十分關(guān)注店鋪本身是否存在產(chǎn)權(quán)或其他方面的糾紛。3、相鄰關(guān)系包括分隔的界限，分?jǐn)偟馁M(fèi)用，分管的責(zé)任以及裝修過程中相鄰關(guān)系的協(xié)調(diào)。具體明確以下幾個方面：（1）門面上端是否可以安裝燈箱及允許的高度和寬度。（2）門面兩邊的門柱使用權(quán)。（3）空調(diào)外機(jī)的安裝位置。（4）門前三包的范圍。（5）需分隔的還應(yīng)落實(shí)誰分隔，如需使用者在裝修前分隔的，應(yīng)明確分隔的具體位置和落實(shí)分隔費(fèi)用。4、可塑程度即明確是否能夠滿足裝修設(shè)計落實(shí)的需要，包括原結(jié)構(gòu)是否可以拆除、改變；新設(shè)備、燈箱、店招是否可以安裝及安裝的位置和要求。5、租賃期限要明確約定租賃的年限和租賃的具體起止日期。并注意以下問題：（1）年限不宜過短。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的店鋪從租賃到開張需要經(jīng)過裝修、配置、布置的過程，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)需要有一個從溝通到確認(rèn)的過程，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的店鋪?zhàn)庥闷谙抟蚺c所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的戰(zhàn)略定位相適宜。（2）轉(zhuǎn)租必須在有效期內(nèi)。即租賃期限不能超過轉(zhuǎn)租方原有租賃合同（協(xié)議）中的有效期。（3）爭取免租期。一般租賃用于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的店鋪，要滿足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身形象宣傳的需要，都會對所租用的店鋪進(jìn)行裝修，而這段時間是不能接待、營業(yè)的，所以應(yīng)盡可能爭取出租人同意在交房后有一定時間不收取租金（俗稱“免租期”），并在租賃合同中對交房時間、免租期和租賃的實(shí)際起止時間作明確表述。但在免租期中承租人仍需承擔(dān)所發(fā)生的水、電、煤氣等費(fèi)用。（4）租賃期內(nèi)產(chǎn)權(quán)人如需出售該物業(yè)，承租人是否擁有優(yōu)先購買權(quán)。（5）租賃期內(nèi)承租人是否可以轉(zhuǎn)租，租賃到期后承租人是否可以延期、是否有優(yōu)先承租權(quán)。6、交房時間即明確交易的具體日期，并對延遲交房的責(zé)任和處置方法進(jìn)行約定。7、租金和租金的支付方式需具體明確：（1）租金的計算方法：是以總價計，還是按面積計，如是按面積計，還應(yīng)明確是按建筑面積計，還是按使用面積計；是以年計、月，還是以天計。（2）租賃期內(nèi)是否遞增。如有，應(yīng)明確遞增的時間和方法。（3）租金的支付方法：可以是押一付三（即押相當(dāng)于一個月房租的保證金，租金每三個月付一次）；也可以是押二付二（即押相當(dāng)于二個月房租的保證金，租金每二個月付一次）；或押二付一（即押相當(dāng)于二個月房租的保證金，租金每個月付一次）等多種方法。同時應(yīng)明確出租人在收到房租時是否開具稅務(wù)發(fā)票、租金是否含稅。（4）租金的支付時間。8、租賃保證金是承租人對應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的承諾和一旦發(fā)生違給后承付能力的保證。租賃保證金可用于抵沖承租人應(yīng)付而未付的費(fèi)用和支付違約費(fèi)用。租賃保證金可以是相當(dāng)于一個月的租金，也可以是約定的金額。出租人在收取承租人的保證金時，也應(yīng)出具收款憑證，但不需要是稅務(wù)發(fā)標(biāo)。9、租賃期內(nèi)的相關(guān)稅、費(fèi)及承付責(zé)任主要是明確與租賃物業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)由誰在何時支付，另外對在承租期內(nèi)的物業(yè)管理、保潔保安費(fèi)等也應(yīng)通過初步商洽予以明確。按照目前政府的有關(guān)法規(guī)，房地產(chǎn)出租人應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于租金17.65%的稅金（含：營業(yè)稅及附加是租金的5.55%；房產(chǎn)稅是租金的12%；印花稅是租金的0.1%）。如是使用權(quán)房的還應(yīng)向有關(guān)部門支付一定的土地使用費(fèi)，具體由房屋所在地房地產(chǎn)管理部門確定并征收。而轉(zhuǎn)租人則應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于租金5.65%的稅金（含苞欲放：營業(yè)稅及附加是租金的5.55%；印花稅是租金的0.1%）。另外對在承租期內(nèi)的物業(yè)管理、保潔保安費(fèi)等也應(yīng)通過補(bǔ)步商洽予以明確。由于門店的物業(yè)屬性和管轄情況比較多樣，因而在不同區(qū)域不同物業(yè)狀態(tài)下的稅費(fèi)征收方法也有所不同。上述稅費(fèi)從法規(guī)上約定是由出租人和轉(zhuǎn)租人繳納的。但也可通過租賃合同約定實(shí)際承付人。其他物業(yè)使用過程中的費(fèi)用，如：水、電、煤氣、通訊等由承租人承擔(dān)。如屬于分租部分商業(yè)用房的，要明確水、電、設(shè)備、保安、保潔等的分?jǐn)偡椒?；如水、電、煤氣、通訊等不是單?dú)直接與供應(yīng)部門發(fā)生關(guān)系，而是與產(chǎn)權(quán)人結(jié)算后由產(chǎn)權(quán)人支付給相關(guān)部門的，則應(yīng)明確結(jié)算的時點(diǎn)、付款的標(biāo)準(zhǔn)、付費(fèi)的方式、收費(fèi)的憑證、延期支付的責(zé)任。10、租賃后的裝修及使用中的維修責(zé)任包括：（1）出租人和產(chǎn)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的維修范圍和維修責(zé)任的界定。（2）出租人是否有權(quán)同意和產(chǎn)權(quán)人是否同意承租人對店鋪進(jìn)行裝修及承租人的裝修方案是否需要出租人或產(chǎn)權(quán)人簽字確認(rèn)。（3）屬于出租方承擔(dān)的裝修，在約定期內(nèi)出租方未修復(fù)的，約定期后承租人可以自行維修，但費(fèi)用由出租方承擔(dān)，并可在當(dāng)期或下一期的房租中抵扣。屬于承租方維修的，由承租人自行維修，費(fèi)用由承租方承擔(dān)。（4）租賃期滿時，裝修和附屬設(shè)施的處置方法。（5）非承租人原因提前解除合同時，出租人和產(chǎn)權(quán)人對承租人裝修的補(bǔ)償方法。11、租賃期內(nèi)的違約責(zé)任屬于出租方的主要有：（1）出租方延遲交房的。（2）出租方在交房時存在應(yīng)予修復(fù)而未修復(fù)的缺陷，逾期未修復(fù)的。（3）出租方出租時存在權(quán)利限制應(yīng)告知而未告知，導(dǎo)致承租方損失的。（4）由于出租方原因?qū)е路课莼蛟O(shè)備損壞，致使承租方受到損失的。（5）由于出租方原因?qū)е伦赓U協(xié)議提前終止或承租方提前退房的。（6）由于出租方未辦理房屋租賃登記備案或變更、終止登記備案引起法律糾紛，導(dǎo)致承租方損失的。（7）由于出租方未事先告知或未征得承租方放棄優(yōu)先購買權(quán)而出售承租方的承租物業(yè)，導(dǎo)致承租方損失的。屬于承租方的主要有：（1）承租方未征得出租方同意或超出約定同意范圍裝修或增加設(shè)施，出租方要求承租方恢復(fù)，而承租方未恢復(fù)的。（2）租賃期內(nèi)承租方在裝修、經(jīng)營等活動中應(yīng)辦而未辦妥有關(guān)手續(xù)而導(dǎo)致出租方損失的。（3）租賃期內(nèi)承租方擅自退租，導(dǎo)致出租方損失的。對以上但不限于以上的可能違約事項，應(yīng)盡可能寫入租賃合同，并明確違約事項一旦發(fā)生時的處置、賠償及爭議解決的方法。（九）評估選擇即評估房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的選擇是否與所在房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略定位和經(jīng)營需要相適宜。（十）起草合同在確定所選店鋪后起草合同是一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。要把握好以下幾個環(huán)節(jié)：1、合同文本應(yīng)盡可能使用由上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局聯(lián)合制訂的《上海市房屋租賃合同》或《上海市公有非居住房屋租賃合同》。使用非格式合同的應(yīng)爭取請有經(jīng)驗(yàn)的律師審核，使用出租方提供的格式合同時要注意權(quán)利、義務(wù)對等原則。不論采用哪種合同都應(yīng)將有關(guān)租賃事項中甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)及口頭約定應(yīng)盡可能在合同中予以明確。2、合同條款應(yīng)盡可能寫得明白而無歧義，應(yīng)包括：（1）如需簡寫的，應(yīng)有名詞解釋。（2）涉及金額的應(yīng)有大寫。（3）租賃的位置和面積要標(biāo)明。（4）租賃的期限要注明租賃起訖日、滿期及滿期后的處置方法。（5）保證金和租金的支付方法。（6）相關(guān)費(fèi)用支付的內(nèi)容。（十一）合同簽訂產(chǎn)權(quán)人有充分的處置權(quán)；法人主體應(yīng)完整；簽約人應(yīng)是持有法人代表證書的法人代表或持有委托書的法人代表的委托人；所用印章與產(chǎn)權(quán)人相一致。（十二）店鋪交接移交時的現(xiàn)狀和合同約定的相一致，包括店鋪面積（主要是分割租賃部分的）、裝修、配置的設(shè)備和辦公用品（品牌、型號、數(shù)量、完好度）、水、電、煤、電話、物業(yè)管理等的記數(shù)和繳付情況。（十三）辦理相關(guān)手續(xù)目前，按照政府有關(guān)部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店管理的要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店在開業(yè)前還應(yīng)辦理：營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼、稅務(wù)登記、經(jīng)紀(jì)組織備案、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人注冊登記等必要手續(xù)（詳見本章第三節(jié)第三條“門店的開業(yè)手續(xù)”）。（十四）門店裝潢（詳見本章第三節(jié)第一條“門店外部形象設(shè)計”、第三節(jié)第二條“門店內(nèi)部的設(shè)計和布局”）。（十五）物品配置房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的物品配置不僅要滿足經(jīng)紀(jì)人自身開展業(yè)務(wù)的需要，還應(yīng)滿足門店接待客戶的需要。除應(yīng)配備必要的接待客戶所需的桌椅、對外聯(lián)系必須的電話、傳真，有條件的還應(yīng)配備方便客戶查詢、有網(wǎng)絡(luò)支持的專用電腦。（十六）擇日開張不僅僅是選一個好日子，更重要的做好開張的準(zhǔn)備工作，避免開“冷門”。要通過必要的前期準(zhǔn)備和“預(yù)熱”，使門店開張日成為市民對門店的認(rèn)知日，在區(qū)域內(nèi)形成一定的“轟動效應(yīng)”，為日后門店的正常運(yùn)作尋求一個良好的開端，為門店與客戶之間打好和諧的基礎(chǔ)。二、門店選擇的因素選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的店鋪要考慮的因素主要有空間因素、區(qū)位因素、門店因素、競爭因素等。（一）空間因素所謂空間因素，主要是指政治、法律、經(jīng)濟(jì)、社會、文化等方面的因素。其中：1、政治因素主要是指政府對房地產(chǎn)業(yè)，尤其是房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)的支持度和寬容度。近幾年國家階段性地在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中出臺的各項政策，對房地產(chǎn)市場，包括存量房交易市場都會有很大的影響，如：在空置量大時實(shí)行的買房減契稅、退個人收入所得稅；為抑制房地產(chǎn)市場投資和漲幅過大實(shí)行的不免契稅，開征個人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅和轉(zhuǎn)讓收入調(diào)節(jié)稅，采取對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場限制等。2、法律因素主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法律、法規(guī)的健全、規(guī)范，及對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的約束、限制，如：物權(quán)法的通過并頒布實(shí)施，一定對會房地產(chǎn)市場帶來很大的影響，由此也一定會波及到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。3、經(jīng)濟(jì)因素主要是整個國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市民的收入狀況，在滿足基本生活需要后的可支配程度及房地產(chǎn)業(yè)中的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如房地產(chǎn)價格指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)量、房地產(chǎn)上市量、房地產(chǎn)銷售量、房地產(chǎn)空置量、房地產(chǎn)存量、房地產(chǎn)供求比率等。4、社會因素主要是指社會的穩(wěn)定、人心的向背、城市化進(jìn)程、就業(yè)率高低等。5、文化因素主要是市民的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)意識對房地產(chǎn)市場的影響，包括市民對改善居住現(xiàn)狀的迫切度、對房地產(chǎn)商品的偏好、對接受房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的認(rèn)識度等。以上這些宏觀方面的因素，雖然對房經(jīng)紀(jì)門店的選擇沒有直接的影響，但對宏觀因素的了解和把握，卻是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必修課，不僅可以幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的投資人了解和把握市場的趨勢，而且可以幫助把握出擊的時機(jī)和規(guī)模。（二）區(qū)位因素是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)選擇門店時所要關(guān)注的最直接因素，它主要包括：1、地理位置房地產(chǎn)之所以稱為不動產(chǎn)，其根本的原因就是土地不可再生，位置不可移動。這是房地產(chǎn)商品與其他商品最本質(zhì)的區(qū)別，也是房地產(chǎn)商品最重要的特性。由于房地產(chǎn)商品的不可移動性決定了地理位置是影響房地產(chǎn)價格和價值的最重要因素，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在選擇門店時必須考慮的重要因素。區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)商品的現(xiàn)狀及發(fā)展是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店成功與否的一半。需要提醒的是房地產(chǎn)不可移動是就其位置而言。個人或門店無能為力，但地理位置的狀態(tài)和價值會隨著地理位置及地理位置周邊環(huán)境的改善而改變。如在浦東開發(fā)前，市民中流傳的是“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”。但經(jīng)過十多年的開發(fā)、發(fā)展，如今上海的浦東不僅房價不比浦西低，而且還創(chuàng)出了陸家嘴、聯(lián)洋等名揚(yáng)海內(nèi)外的高級商住區(qū)。因此，選擇地理位置時不僅要關(guān)注所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)商品的現(xiàn)狀，也要展望所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)商品的發(fā)展，并根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身經(jīng)營戰(zhàn)略的定位和作出選擇，即要明確所在的行政區(qū)域和所在街道，明確所在地段是住宅區(qū)，還是商業(yè)服務(wù)區(qū)。2、建筑年代房地產(chǎn)商品的建造年代，不僅可以幫助我們了解房屋的品質(zhì)，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)選擇門店和經(jīng)營戰(zhàn)略的重要依據(jù)。一般而言，20世紀(jì)50年代建造的住宅，大都無煤衛(wèi)，無灶間或灶間合用；60年代建造的住宅大都有衛(wèi)無煤；70年代建造的大都是煤衛(wèi)合用；80年代前期是煤衛(wèi)獨(dú)用無廳（玉屏新村、天鑰新村）。80年代后期是大室小廳（廳多為門廳、走道廳）；90年代前期是小室大廳（中廳或大廳小窗，廳的采光不很理想）；90年代后期是明室明廳；進(jìn)入21世紀(jì)，開始講環(huán)保，講節(jié)能，講品質(zhì)，品位追超國際，房價一路飛漲。區(qū)域內(nèi)住宅50、60年代的多，要注意可能動遷改造對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的影響；至今仍住在70、80年代建筑中的住戶，最有改善需求，但可能支付能力不足，應(yīng)注意人均面積、戶均人口和家庭購買力對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的影響；能夠入住90年代建造的房屋，應(yīng)是當(dāng)時有一定社會地位和較高經(jīng)濟(jì)收入的，但其居住水平在現(xiàn)時又顯得標(biāo)準(zhǔn)不高，是既有改善動力又有支付能力的，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要來源；近期建造的房屋要注意入住率和區(qū)域租賃狀況對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的影響。3、建筑密度一般意義上的建筑密度是區(qū)域內(nèi)的建筑占地與區(qū)域面積之比，低則用地面積多，高則用地面積少，一定程度上反映了樓盤品質(zhì)的高低。而選擇店鋪所要考察的建筑密度不僅是指區(qū)域內(nèi)的建筑總量與區(qū)域面積之比，還應(yīng)考量區(qū)域內(nèi)的住宅套數(shù)與區(qū)域面積之比。就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)而言，在等量區(qū)域內(nèi)建筑密度與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)成正比。4、人口狀況房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所關(guān)注的人口狀況不僅是人口數(shù)量的現(xiàn)狀，更應(yīng)該關(guān)心人口數(shù)量的增長；不僅要關(guān)心戶均人數(shù)、套內(nèi)人口結(jié)構(gòu)、常住人口數(shù)量變動情況，更應(yīng)該關(guān)心所處人口的組織機(jī)構(gòu)、文化觀念、經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)能力。5、配套情況既包括區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、大型超市、菜場等生活設(shè)施是否齊全，也包括區(qū)域托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院等教育衛(wèi)生設(shè)施；銀行、證券、保險等金融服務(wù)設(shè)施；公園、文化館、電影院等文化娛樂設(shè)施。6、交通情況主要考量道路通達(dá)度和公交便捷率兩個方面。其中，道路通達(dá)度主要是指道路的寬度、等級、車流量、人流量等。公交便捷率是指所選位置周邊地鐵、輕軌、汽車等公交站點(diǎn)的線路多少、距離遠(yuǎn)近等。交通樞紐地不僅是客戶容易到達(dá)、容易積累人氣，而且有利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和門店的形象宣傳。7、發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃決定了門店開設(shè)后經(jīng)營業(yè)態(tài)的可能和變動趨勢。如所處的區(qū)域處于舊區(qū)改造的過程中，那么通過改造將發(fā)展成為中高檔居住區(qū)，還是高級商務(wù)區(qū)，或是公共綠地工交通樞紐等，必須在決策前做到心中有數(shù)。（三）店鋪因素1、產(chǎn)權(quán)狀況：再好的店鋪，如權(quán)屬不清，也可能造成不必要的麻煩和損失。（1）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：一是應(yīng)為非居住用房，否則不可能注冊登記；二是出租方應(yīng)為產(chǎn)權(quán)人或在承租期內(nèi)的有效權(quán)利人。如是住宅改建的，應(yīng)是已辦理“居轉(zhuǎn)非”手續(xù)或事先確認(rèn)可以辦理“居轉(zhuǎn)非”手續(xù)；如是承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租，則要看原租賃合同約定是否可以轉(zhuǎn)租，如可以轉(zhuǎn)租，則租賃期不能超過原合同的有效期（即原合同承租期的截止日）。（2）出租人：出租方應(yīng)與產(chǎn)權(quán)人或權(quán)利人相一致，簽約人是法人代表的，應(yīng)有法人代表證書，如是委托人的，應(yīng)由法人代表的授權(quán)委托書。如企業(yè)更名造成與產(chǎn)證不一致的，應(yīng)取得有效證明。2、店鋪狀況（1）面積大?。簯?yīng)與經(jīng)營業(yè)務(wù)需要相匹配。能滿足接待客戶時咨詢、查詢、洽談、簽約等的需要。（2）店面朝向。朝向好不僅使人心情舒暢，而且可以節(jié)約能源，甚至影響經(jīng)營業(yè)務(wù)。一般而言，店鋪以座北朝南為好，相對采光好。但房地產(chǎn)店鋪選擇的朝向不能簡單的一概而言，還要兼顧店面外是否有樹蔭遮光。（3）臨街寬度。在等量面積下，店面的商業(yè)價值與臨街寬度成正比。（4）店面高度。店面的高度不僅影響店面的采光和視覺，還會影響店面的裝修和形象。尤其要注意店面上是否有足夠的燈箱位及對樓上業(yè)主的影響。（5）可視角度。在其他條件相同的情況下，店面的商業(yè)價值與可視角度成正比。位于拐角的店面可視度可大于180度，不在拐角位的小于180度，如兩邊有山墻、其他廣告牌等的遮擋，可能會小于90度。3、租賃價格：一是要通過市場比較選擇可接受的價格；二是付款方式要合理，盡可能分批短期；三是要注意如有轉(zhuǎn)讓費(fèi)或裝修補(bǔ)償金或中介費(fèi)的應(yīng)分推到租賃期內(nèi)的租金上。4、相鄰關(guān)系。忌與有濃重異味、噪音、污染、雜亂的門店相鄰。（四）競爭因素主要是競爭者（即包括其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的門店，也包括本企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的門店）的相對距離。同其他商業(yè)服務(wù)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店也有一個市場容量和市場屬性對其的影響，如果盲目重復(fù)設(shè)店，不考慮自己的經(jīng)營能力和經(jīng)營特點(diǎn)，簡單地看到其他經(jīng)紀(jì)門店業(yè)務(wù)繁忙就盲目擠進(jìn)去開店，距離過近，不僅加劇了企業(yè)之間的過度競爭，而且容易造成相對租賃成本高。對于連鎖企業(yè)則不僅要考慮與其他門店的距離因素，還要考慮自己所屬門店的相對距離，不僅要看單店開設(shè)條件，還要看店與店之間的機(jī)會成本。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品先天差異化導(dǎo)致市場自然分流，最大化的避免同質(zhì)化惡性競爭，緩解了行業(yè)競爭局面，在一定程度上增強(qiáng)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間的共存性。隨著房地產(chǎn)存量的不斷增加，房地產(chǎn)商品分類的不斷細(xì)化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的服務(wù)產(chǎn)品也會不斷豐富和延伸，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的空間會越來越大，但這并不意味房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)相互之間沒有競爭，相反，由于目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的低門檻、低成本、低交易量，更激化了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店之間的競爭。因此，在選擇店鋪時如何做到“知己知彼”、“量力而行”，就顯得尤為重要。三、門店選址的原則及方法（一）選址的原則1、產(chǎn)權(quán)清晰，以滿足政府主管部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店登記備案要求。2、讓有需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的客戶容易到達(dá)。3、與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的競爭者相對于有利的位置。4、與門店的經(jīng)營范圍和經(jīng)營能力相匹配。5、店鋪的租賃成本在承受范圍內(nèi)，預(yù)期經(jīng)營有充分消化的能力。一般應(yīng)控制在目標(biāo)經(jīng)營收入的10－15%為好。（二）門店選址的方法1、從眾法即在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)尋找客戶最容易到達(dá)的、相對人流較大的位置。如公交站點(diǎn)、超市（大賣場）、證券公司、學(xué)校、公園、住宅區(qū)的出入口等人口集中或人們常去的位置。2、競爭法即選在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動已經(jīng)比較成熟、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店相對比較集中的地方，因?yàn)?，房地產(chǎn)商品的差異性和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營定位的差異性決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店不僅可以共存，而且對品牌公司來說，還可以通過自己的實(shí)力，降低進(jìn)入市場和占領(lǐng)市場的成本，減少開店的盲目性和縮短客戶培育期；對小公司、小門店來說，也可通過錯位經(jīng)營、個性服務(wù)來減少進(jìn)入市場和尋找客戶的成本。3、定量法即在對目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建筑數(shù)量和類型、人員數(shù)量和結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)交易量等基本情況充分了解的基礎(chǔ)上，對備選位置進(jìn)行人員流量和流動人員構(gòu)成做出相對精確的實(shí)地勘察、測量、統(tǒng)計。在其中最主要的路段上選址。4、速決法好的位置好的門店，能夠預(yù)先獲知，當(dāng)然是比較理想的，但更多的往往剛一露市就已被人租用，所以要當(dāng)機(jī)立斷，發(fā)現(xiàn)好的（能夠滿足主要條件且有較高性價比）店鋪要迅速的拿下，以防迅速的拿下，以防節(jié)外生枝，錯失良機(jī)。5、分步法對于從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)戰(zhàn)略布局的重要區(qū)域，一時又找不到合適店鋪的，只要位置