從物權(quán)法看小區(qū)車位所有權(quán)的歸屬問題

PAGEPAGEIV摘要隨著我國經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，汽車已經(jīng)成為了我國居民重要的代步工具，隨之而來的是車位供求矛盾空前尖銳，關(guān)于小區(qū)車位的訴訟也頻頻發(fā)生。針對小區(qū)車位的問題，《物權(quán)法》第74條對其權(quán)屬進行了初步的規(guī)定，但其規(guī)定并不明確，對很多種類的車位的歸屬也沒有進行界定。雖然之后出臺了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，各地方也紛紛規(guī)定了地方性法規(guī)，但在實踐中仍不能解決所有的問題。本文認為，要解決小區(qū)車位的糾紛，最根本的就是確定不同種類車位權(quán)屬。因此，本文將立足住宅小區(qū)車位權(quán)屬的現(xiàn)實情況，借鑒外各個國家和地區(qū)的先進立法例，對我國《物權(quán)法》以及《區(qū)分所有權(quán)解釋》中的相關(guān)規(guī)定進行分析，從面對我國車位權(quán)屬及使用制度的完善提出相應的建議。關(guān)鍵詞：小區(qū)車位；權(quán)利歸屬；建筑物區(qū)分所有權(quán)理論；物權(quán)法AbstractWiththevigorousdevelopmentofChina'seconomy,thecarhasbecomeanimportantmeansofChineseresidents,arespacesthatcomewithunprecedentedsharpcontradictionbetweensupplyanddemand,proceedingsinrespectofcommunityspacesalsooccurfrequently.Fortheproblemofcommunityspaces,74thontheownershipofthepropertylawhasbeenprovided,butitsprovisionswerenotclear,norofbelongingtoavarietyofspacesdefined.Althoughcameafterthetrialofcondominiumownershipdisputeexplanationsonseveralissuesconcerningthespecificapplicationoflaws,alllocalitieshavealsoprovidedlocalregulations,butitdoesnotresolvealltheproblemsinpractice.Thispaperarguesthattoresolvedisputesinthecommunityspaces,themostfundamentalistodetermineownershipofdifferentkindsofspaces.Therefore,inthispaper,basedontherealitiesoftheownershipofresidentialspaces,drawoutsidetheadvancedlegislationofthevariouscountriesandregions,thepropertylawofthePRCandtheownershipintheinterpretationoftherelevantprovisionsof,fromthefaceoftheperfectionofChina'ssystemofownershipanduseofparkingspacesputforwardappropriateproposals.Keywords：Residentialparkingspaces;ownership;theoryofbuildingdifferentiationownership;propertylaw

目錄6008本論文是在老師的諄諄教誨和指導下完成的，論文從選題、構(gòu)思到定稿無不滲透著導師的心血和汗水；教授淵博的知識和嚴謹?shù)膶W風使我受益終身，在此表示深深的敬意和感謝。 II4988我還要感謝含辛茹苦、任勞任怨、望子成龍、不圖回報的父母的養(yǎng)育之恩，他們給予我的愛和支持讓我順利地完成了自己的學業(yè)。 II8843最后，因本人水平有限，在文中難免有不足之處，懇請各位老師批評指正。 II10171一、住宅小區(qū)車位權(quán)屬的法理分析 13585（一）住宅小區(qū)車位權(quán)屬問題的理論依據(jù) 14833（二）住宅小區(qū)車位權(quán)屬的分類分析 1208901、住宅小區(qū)地面車位 241152、首層架空停車位 2319143、獨立建設(shè)的多層車位 314101二、我國住宅小區(qū)車位權(quán)屬的立法現(xiàn)狀 324246（一）《物權(quán)法》中處理小區(qū)車位問題的三項原則 37386（二）相關(guān)司法解釋 422086三、我國住宅小區(qū)車位權(quán)屬的立法評析及其完善 521931（一）關(guān)于“約定歸屬” 532501（二）關(guān)于“首先滿足業(yè)主需要” 7198051、該條規(guī)定的性質(zhì)不明確 73192、“首先”之定義界定不清 7200863、“業(yè)主”的范圍存在疑問 86572（三）關(guān)于車位處分方式規(guī)定 105931（四）關(guān)于車位登記制度 11230961、專有部分車位的登記 1250222、共有部分專用權(quán)的登記 1253結(jié)語 1320170參考文獻 14PAGE14一、住宅小區(qū)車位權(quán)屬的法理分析（一）住宅小區(qū)車位權(quán)屬問題的理論依據(jù)按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論，在小區(qū)的范圍內(nèi)，車位可以分為屬于專有部分的和屬于共有部分的。“如若屬專有部分，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把車位或地下車庫分開銷售，也叫做單獨之不動產(chǎn)物權(quán)登記，如果是公用部分，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有權(quán)力將車位或車庫進行銷售，車位（庫）的所有權(quán)應當屬于居住在小區(qū)的所有住戶共有，不用單獨登記進行公示?！标惾A彬:《建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》，法律出版社2007年版。那么如何判斷專有部分呢?就針對小區(qū)車位而言，很多國家的學說、判例及立法等都逐漸以“范圍明確論”來判斷車位是否具有構(gòu)造上的獨立性。使用方面的獨立性指的是符合社會經(jīng)濟生活的機能，將可否獨立使用以及是否具有獨立的經(jīng)濟效用作為評判的依據(jù)。共同使用設(shè)備的不存在等因素認定之下。業(yè)主對于特定車位的使用不會影響到其他業(yè)主的使用需求；而不使用車位也不會影響業(yè)主對于房屋的使用。因此，車位可以具有使用上的獨立性。（二）住宅小區(qū)車位權(quán)屬的分類分析目前商品房住宅小區(qū)的車位包括住宅小區(qū)地面車位、獨立建設(shè)的多層車車庫、樓房首層架空層車位以及小區(qū)地下車位幾種類型。這幾種車位的性質(zhì)都不完全相同，其歸屬也應當分別討論。對小區(qū)地下車位的權(quán)屬問題學術(shù)界一向就有較大的爭議，本文暫不討論。1、住宅小區(qū)地面車位對于此類車位，本文認為應當歸小區(qū)各區(qū)分所有人共有。地面車位是直接在地面上劃出界限設(shè)置的，因此車位的產(chǎn)權(quán)應當歸屬于所占土地的土地使用權(quán)人?！坝捎诘孛嫱＼囄皇侵苯釉O(shè)置在土地表面的停車設(shè)施，即是直接設(shè)置在房屋單元所有人共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位的所謂產(chǎn)權(quán)，實際上就是土地使用權(quán)?！标惾A彬:《現(xiàn)代建筑區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社陳華彬:《現(xiàn)代建筑區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版。同時，《物權(quán)法》74條第2款賦予了當事人約定歸屬的權(quán)利，但是當事人未進行約時，該如何確定歸屬，《物權(quán)法》沒有規(guī)定。這也造成了實際執(zhí)法中的困難。2、首層架空停車位樓房首層架空層位于建筑物的底部，是建筑物不可分割的一部分。但是首層架空車位的權(quán)利歸屬應當分情況來討論。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《房屋測量規(guī)范》的規(guī)定，層高2.2米以下的房屋和地下室不計入建筑面積。所以，如果樓房首層架空停車位層高較矮，低于2.2米，不單獨計算建筑面積，也不參與計算建筑容積率，而是依附于計算容積率的房屋的。此時，首層架空車庫是房屋建筑的從物，是共有部分，應當由設(shè)置架空層的該幢建筑全體業(yè)主共有。而當首層架空車庫的層高在2.2米以上，那么根據(jù)規(guī)定，它可以計算建筑面積，參與計算建筑容積率、分攤土地使用權(quán)，這時其就不再是住宅建筑的從物了，成為了區(qū)分所有權(quán)的專有部分。3、獨立建設(shè)的多層車位小區(qū)內(nèi)獨立建設(shè)的多層停車位即立體停車樓，是專為停車的目的而建設(shè)的獨立建筑物，具有結(jié)構(gòu)和利用上的獨立性。它是一棟獨立建造的建筑物，獨立計算建筑面積，參與分攤土地的使用權(quán)。而且在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》以及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件，都明確規(guī)定了這種經(jīng)營性停車位的土地使用權(quán)面積，因此該種類型的車位是計算建筑容積率的。所以，根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)原理，這種停車位可以成為區(qū)分所有權(quán)的專有部分。二、我國住宅小區(qū)車位權(quán)屬的立法現(xiàn)狀（一）《物權(quán)法》中處理小區(qū)車位問題的三項原則一是“首先滿足業(yè)主的需要”的原則。這是由車位的性質(zhì)所決定的。車位屬于小區(qū)的配套設(shè)施，是小區(qū)整體環(huán)境內(nèi)容的組成部分，是為了業(yè)主的居住便利而設(shè)置的，其使用和轉(zhuǎn)讓應當服從于全體業(yè)主的利益。其次，規(guī)定了“占用共有道路或者其他場所停放汽車”為法定共有。根據(jù)是《物權(quán)法》第73條的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。”再次，該條還規(guī)定了按照“約定”來處理的原則。除了法定共有以外的車位，都應當屬于當事人約定的范圍。面對于約定的方式，第74條規(guī)定的是出售、出租和附贈，但此處應當作廣義的理解。王利明:《物權(quán)法論》，中國政法大學出版社1998年版。（二）相關(guān)司法解釋最高法院于2009年3月23日出臺了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，其中第5條規(guī)定：“建設(shè)企業(yè)根據(jù)一定分配比例按照銷售、附贈或出租的形式將車位處理給小區(qū)住戶，應當視為其滿足物權(quán)法地74條“必須首先滿足小區(qū)住戶的要求”的規(guī)定。該條規(guī)定對《物權(quán)法》第74條第一款中“首先滿足于業(yè)主需要”的規(guī)定進行了解釋。主要明確了兩條原則：一是國家規(guī)劃部門應當實際考慮小區(qū)的實際情況，確定車位的配置比例，開發(fā)商有義務在配置比例的范圍內(nèi)滿足業(yè)主的停車需要；二是，開發(fā)商僅有義務滿足業(yè)主的需要，至于是運用何種方式，是出售、附贈還是出租，法律并沒有進行強制性規(guī)定，由開發(fā)商自主決定。另外，“滿足業(yè)主的需要”是指在一定的時間上滿足全體業(yè)主合理數(shù)量的需要。當業(yè)主以不合理的需要為由提起訴訟，請求開發(fā)商承擔責任時，人民法院應不予支持。三、我國住宅小區(qū)車位權(quán)屬的立法評析及其完善（一）關(guān)于“約定歸屬”在《物權(quán)法》立法過程中，《物權(quán)法（草案）》第74條先后修改了五次，第三次審議稿中規(guī)定，“對于車位所有權(quán)的劃分，如有有明確規(guī)定，應根據(jù)約定來執(zhí)行，為制定約定或約定模糊的，除了建設(shè)單位等可以證明擁有所有權(quán)的，所有權(quán)歸建筑區(qū)分所有權(quán)人。第四次審議稿修改為“車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。”但到了第七次審議稿也就是最后一稿的時候，卻刪除了“沒有約定或約定不明確的，屬于業(yè)主共有?！鼻f勝榮、謝天仁:《公寓大廈寶典》，書泉出版社1998莊勝榮、謝天仁:《公寓大廈寶典》，書泉出版社1998年版。一種觀點認為車位、車庫由開發(fā)商所有。主要理由是根據(jù)《物權(quán)法》74條第2款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，應當由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”溫豐文:《建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究》，三民書局1992年版?？芍摽铍[含的邏輯前提是，開發(fā)商享有車位、車庫的所有權(quán)，只有該權(quán)利歸屬開發(fā)商，才可作出“溫豐文:《建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究》，三民書局1992年版。另一種觀點認為車位、車庫應歸業(yè)主所有。理由一，通常開發(fā)商與業(yè)主簽訂合同時，通常會使用早就擬好的格式合同，如果合同雙方對于格式條款的有關(guān)內(nèi)容產(chǎn)生爭議，可以根據(jù)我國《合同法》第41條規(guī)定的解釋規(guī)則，作出不利于開發(fā)商的解釋。理由二，開發(fā)商作為強勢方，在信息資源、締約能力和舉證能力上明顯強于業(yè)主，如果開發(fā)商沒有在合同中明確約定車位、車庫的歸屬，可視為己選擇放棄了車位、車庫的所有權(quán)。理由三，從立法史的角度看，《物權(quán)法》的立法過程中，其草案中規(guī)定了沒有約定或約定不明應當由業(yè)主共有，也支持上述觀點。楊立新主編:《<最高人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案例司法解釋>理解與運用》，法律出版社2009年版。盡管從將車位、車庫歸屬業(yè)主所有更利于保護業(yè)主的利益，筆者認為推定屬于開發(fā)商所有更符合立法意圖：第一，《物權(quán)法》頒布前，考慮車位、車庫是小區(qū)建筑的配套設(shè)施，從效用角度出發(fā)應推定為業(yè)主共有。第二，《物權(quán)法》最終出臺，刪除了前幾次稿件中均規(guī)定的“未約定或約定不明確時，歸屬于業(yè)主共有”，體現(xiàn)了立法者的態(tài)度和立場的發(fā)生了變化，在市場經(jīng)濟下，推定為發(fā)開發(fā)商所有能夠刺激開發(fā)商建造車位、車庫的動力，創(chuàng)造更多的社會財富。另外，隨著我國不動產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)信息公開制度等相關(guān)法律制度的日益完善，開發(fā)商依靠強勢地位擁有的特權(quán)慢慢消失，推定為歸屬開發(fā)商所有更符合現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展趨勢。（二）關(guān)于“首先滿足業(yè)主需要”1、該條規(guī)定的性質(zhì)不明確本文認為，應當明確“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定是授權(quán)第三人規(guī)范?！秴^(qū)分所有權(quán)解釋》草案中曾經(jīng)這樣規(guī)定，“建設(shè)單位在沒有保證小區(qū)住戶根據(jù)規(guī)劃文件相關(guān)車庫配置的比例，通過市場售價購買或租賃等方式獲得建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用途是擺放汽車的車位的前提下，按照銷售、贈送或抵債方式等處理給小區(qū)業(yè)主之外的其他人的，視為不符合我國物權(quán)法第七十四條必須保證滿足小區(qū)住戶的需求的規(guī)定。“建設(shè)單位違反《物權(quán)法》第74條第1款的規(guī)定，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位通過出售、贈與或者沖抵債務等方式處分給業(yè)主以外的人，沒能按照本解釋第9條第1款的規(guī)定購買或者租賃到車位的業(yè)主請求確認該行為無效的，應予支持?！北疚恼J為可以在今后的法律法規(guī)、司法解釋中明確該條規(guī)定屬于授權(quán)第三人規(guī)范，對于違反該條規(guī)定的，可賦予小區(qū)業(yè)主向人民法院申請撤銷開發(fā)商與小區(qū)外第三人合同的權(quán)利。2、“首先”之定義界定不清對于這個問題主要有以下的幾種意見：一是認為這里的“首先”是指車位僅可以出售或出租給業(yè)主，如果業(yè)主有能力購買則可以出售，如果業(yè)主沒有能力購買則應當出租。也就是說，不論其他人的條件是否高于業(yè)主，都不能處分予業(yè)主以外的第三人。江帆:《我國<物權(quán)法>第七十四條車庫問題法律制度研究》，華東政法大學2010碩士學位論文。這樣的規(guī)定確實是充分保護了業(yè)主的利益，但是卻嚴重挫傷了開發(fā)商的積極性。因此這種觀點是不合理的。江帆:《我國<物權(quán)法>第七十四條車庫問題法律制度研究》，華東政法大學2010碩士學位論文。李敏:《住宅小區(qū)停車位、車庫的權(quán)屬分析》，中國社會科學院2012年碩士學位論文。本文認為，可以通過以下的方式來增強其可操作性：首先，為業(yè)主表達其購買、租賃車位的意思設(shè)定一定的期限。開發(fā)商應當通過書面等合理的方式征求業(yè)主的意見，如果在一定的期限內(nèi)業(yè)主沒有答復，則視為業(yè)主沒有停車的需要；3.其次，可以由有資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對車位的價格進行評估，防止業(yè)主和開發(fā)商在價格問題上產(chǎn)生無休止的爭議。如果按照評估后的價格，小區(qū)業(yè)主仍不愿意購買或者租賃，開發(fā)商就可以向小區(qū)以外的第三人出租、出售。最后，還可以限制開發(fā)商對外出售車位的比例。3、“業(yè)主”的范圍存在疑問這里討論的問題主要是指小區(qū)的房屋承租人的停車需要是否屬于“首先滿足”的范圍。承租人是指承租了住宅小區(qū)的房屋以用來居住或使用的人。承租人對于小區(qū)內(nèi)的房屋僅有占有、使用權(quán)，并不是小區(qū)的業(yè)主，那么他們的停車需要是否應當?shù)玫健笆紫葷M足”?住宅小區(qū)房屋的承租人雖然不是小區(qū)的業(yè)主，但對小區(qū)的車位有著直接的使用需要，應當屬于“首先滿足”的范圍。本文認為，由于承租人是暫時居住在小區(qū)內(nèi)的，其不能像業(yè)主一樣購買獲得小區(qū)車位的所有權(quán)，但是在租賃期內(nèi)，其對小區(qū)車位應當享有優(yōu)先的使用權(quán)，享受與業(yè)主一樣的待遇。上海市《關(guān)于商品房項目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：“附屬地下車庫（位）需出租的，應按物價部門規(guī)定的收費標準租賃給本商品房小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人或商品房承租人，租賃期限不得超過其承租房屋的租賃期限。”該規(guī)定即考慮了房屋承租人的停車需要，將其納入了“首先滿足”的范圍，可以說是非常合理的.趙海樂:《論我國臺灣地區(qū)的法定停車位制度及其啟示》，載于《北方法學》2011年第五期4、業(yè)主進行再轉(zhuǎn)讓其車位是否符合“首先滿足業(yè)主需要”“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定主要是防止開發(fā)商將車位處分給小區(qū)業(yè)主以外的第三人的，那么業(yè)主在再處分車位時是否要受到該條的約束呢?本文認為這應當分兩種情況來討論：在車位隨著房屋一并處分的情形之下，車位自然可以隨著房屋一并處分給業(yè)主以外的第三人，不受該條款的限制；而在僅處分車位的權(quán)屬時，則應當“首先滿足業(yè)主需要”的條件，應以合理的方式告知該住宅小區(qū)的其他業(yè)主。如果本小區(qū)其他業(yè)主不愿意購買或承租的，業(yè)主就可以將其車位可將其處分給小區(qū)業(yè)主以外的第三人。另外，對已經(jīng)抵押的車位在實現(xiàn)抵押權(quán)時是否應當是否應受《物權(quán)法》第74條第1款的“首先滿足業(yè)主的需要”的限制，筆者認為，從住宅小區(qū)車位配套服務于本小區(qū)的性質(zhì)功能和《物權(quán)法》第74條規(guī)范目的來看，抵押權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時，應首先滿足業(yè)主的需要，將住宅小區(qū)車位處分給本小區(qū)的其他業(yè)主。為了確保小區(qū)業(yè)主的合法利益，在實現(xiàn)設(shè)定在住宅小區(qū)車位上的抵押權(quán)時，應當進行一定的限制：一是車位不能以折價的方式歸抵押權(quán)人所有，除非抵押權(quán)人恰好為本小區(qū)的業(yè)主；二是車位在變賣、拍賣之前，應當首先以適當?shù)姆绞酵ㄖ拘^(qū)的業(yè)主，只有在本小區(qū)的業(yè)主沒有購買該車位的意愿時，才能將該小區(qū)的車位變賣給小區(qū)以外的第三人或者進行公開拍賣。（三）關(guān)于車位處分方式規(guī)定關(guān)于住宅小區(qū)車位的處分方式，《物權(quán)法》第74條主要規(guī)定了出售、附贈和出租三種。那么對小區(qū)車位享有處分權(quán)的人可以與對方當事人自由約定通過何種方式進行處分，是出售、附贈還是出租。但是，在現(xiàn)實操作中，由于開發(fā)商擁有絕對強勢的地位，實際掌握了對于處分方式的決定權(quán)，導致“只售不租”等現(xiàn)象大量出現(xiàn)，引發(fā)了很多的糾紛，在實際上損害了業(yè)主的合法權(quán)益，增加了業(yè)主的負擔，也導致了小區(qū)管理秩序的混亂。另外，在小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有的車位時所應受到的限制，我國法律中也沒有明確的規(guī)定。由于屬于專有部分的車位具有獨立性，所有人可以以出售、出租、出借、抵押等方式將車位單獨處分；也可以將其隨房屋單元一并處分。但是，業(yè)主同時轉(zhuǎn)讓房屋單元和停車位的，其能否將二者分別轉(zhuǎn)讓給不同的受讓人呢?比如將房屋單元轉(zhuǎn)讓于甲，而將停車位轉(zhuǎn)讓于乙。針對這一問題，目前北京市的做法值得借鑒。其《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第13條規(guī)定：“在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中，根據(jù)我國與本地區(qū)規(guī)定能夠可以分開轉(zhuǎn)讓的車庫等附屬設(shè)施不附帶同時轉(zhuǎn)讓的，應當在轉(zhuǎn)讓合同中做出明確說明，未做細致說明的，默認為一同轉(zhuǎn)讓。這顯然是把車位車庫與房屋單元視為兩個完全獨立的不動產(chǎn)來處理的。根據(jù)有關(guān)民法理論，如果沒有主物的存在，從物是無法獨立發(fā)揮作用的。而屬于專有部分的車位顯然沒有這種特點，即使其與建筑物分離，車位、車庫仍然能夠獨立發(fā)揮其停放機動車輛的作用。因此，本文認為，屬于專有部分的車位不應當作為從物，可以與房屋單元分開轉(zhuǎn)讓予不同的受讓人。（四）關(guān)于車位登記制度我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币虼耍趯儆诓粍赢a(chǎn)的車位進行處分時，應當對其權(quán)屬變更進行登記。但是我國并沒有建立車位的登記制度，助長了實踐中小區(qū)車位權(quán)屬的種種糾紛。為了明確小區(qū)車位的權(quán)屬，保護其權(quán)利主體的利益，應當保證其公示公信