2023年房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析高分題庫附答案

2023年房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分

析高分題庫附精品答案

單選題（共80題）

1、修改現(xiàn)有軟件系統(tǒng)的設(shè)計文檔和代碼以增強(qiáng)可讀性，這種行為屬

于（50）維護(hù)。

A.正確性

B.適應(yīng)性

C.完善性

D.預(yù)防性

【答案】C

2、企業(yè)管理、電子政務(wù)、電子商務(wù)等具有（）的特點(diǎn)，宜采用云計

算模式。

A.強(qiáng)計算、強(qiáng)流程、多交互

B.強(qiáng)計算、弱流程、少交互

C.弱計算、弱流程、少交互

D.弱計算、強(qiáng)流程、多交互

【答案】D

3、在了解程序內(nèi)部結(jié)構(gòu)和流程后，通常采用（）驗證程序內(nèi)部邏輯

是否符合設(shè)計要求，此時可使用（）技術(shù)設(shè)計測試案例。

A.黑盒技術(shù)

B.白盒測試

C.等價類劃分

D.邊界值分析

【答案】B

4、（）：Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeof

themostcommoncommands.

A.Titlebar

B.Toolbar

C.Statusbar

D.Scrollbar

【答案】B

5、在軟件正式運(yùn)行后，一般來說，（）階段引入的錯誤需要的維護(hù)

代價最高。

A.需求分析

B.概要設(shè)計

C.詳細(xì)設(shè)計

D.編碼

【答案】A

6、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。

類、接口、構(gòu)建屬于（請作答此空）事物；依附于一個元素或一

組元素之上對其進(jìn)行約束或解釋的簡單符號為（）事物。

A.結(jié)構(gòu)

B.行為

C.分組

D.注釋

【答案】A

7、（）：Alocationwheredatacanbetemporarilystored.

A.Area

B.Disk

C.Buffer

D.File

【答案】c

8、關(guān)于對象和類的敘述，正確的是（）。

A.如果兩個對象的所有成員變量的值相同，則這兩個對象是同一對

象

B.編寫代碼時，不允許使用匿名類

C.不同的對象一定屬于不同的類

D.每個對象都有惟一標(biāo)識，以彼此區(qū)分

【答案】D

9、兩個帶符號的數(shù)進(jìn)行運(yùn)算時，在()的情況下有可能產(chǎn)生溢出。

A.同符號數(shù)相加

B.同符號數(shù)相減

C.異符號數(shù)相加

D.異符號數(shù)相“或”

【答案】A

10、采用面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計語言C++/Java進(jìn)行系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)時，定義類

S及其子類D。若類S中已經(jīng)定義了一個虛方法intfun(inta,

intb),則方法(44)不能同時在類S中。D中定義方法int

fun(inta,intb),這一現(xiàn)象稱為(45)。

A.覆蓋/重置

B.封裝

C.重載/過載

D.多態(tài)

【答案】A

11、()：Anerrorcanbecausedbyattemptingtodivideby0.

A.Interrupt

B.Default

C.Underflow

D.Overflow

【答案】D

12、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地

產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)被選定為征收評估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有

一處住房。

A.被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日

B.評估房屋征收價值時需要考慮抵押、查封等因素的影響

C.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)

的土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值

D.對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征

收房屋類似房地產(chǎn)的市場價值

【答案】B

13、如果用戶對系統(tǒng)的目標(biāo)不是很清楚，需求難以定義，這時最好

使用（）進(jìn)行系統(tǒng)開發(fā)。

A.原型法

B.瀑布模型

C.V-模型

D.螺旋模型

【答案】A

14、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；

土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)

的買賣、交換、贈與等。

A.從價值時點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，價值時

點(diǎn)在估價作業(yè)期之前

B.從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何

一家值得委托人信任的評估機(jī)構(gòu)評估

C.從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房

地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考

價格，它帶有一種咨詢性

【答案】A

15、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，

為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某

委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。

一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由

其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議：

妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

【答案】A

16、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)對其以劃撥取

得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記

載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，

發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公

樓用于出租。

A.采用房地合估方法，計算兩棟房屋的重置價格

B.采用房地分估方法，計算兩棟房屋的重置價格扣除折舊

C.該兩幢建筑物及其出讓土地的評估價格之和扣除劃撥土地改為出

讓土地時應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

D.采用房地合估方法，該兩幢建筑物及其出讓土地的評估價格之和

扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，扣減物

質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊的值

【答案】C

17、結(jié)構(gòu)化分析方法(SA)的主要思想是()。

A.自頂向下、逐步分解

B.自頂向下、逐步抽象

C.白底向上、逐步抽象

D.自底向上、逐步分解

【答案】A

18、一組對象以定義良好但是復(fù)雜的方式進(jìn)行通信，產(chǎn)生的相互依

賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用()模式，用一個中介對象來

封裝一系列的對象交互，從而使各對象不需要顯式地相互引用，使

其耦合松散，而且可以獨(dú)立地改變它們之間的交互。此模式與(請

作答此空)模式是相互競爭的模式，主要差別是：前者的中介對象

封裝了其他對象間的通信，而后者通過引入其他對象來分布通信。

A.解釋器(Interpreter)

B.策略(Strategy)

C.中介者(Mediator)

D.觀察者(Observer)

【答案】D

19、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房,

其中，地價占到了60%,隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，又花

費(fèi)了10。萬用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。

A.收益法

B.比較法

C.成本法

D.假設(shè)開發(fā)法

【答案】C

20、CMM將軟件過程改進(jìn)的進(jìn)化步驟組織成5個成熟度等級，其中,

在（），所有項目都采用根據(jù)實(shí)際情況修改后得到的標(biāo)準(zhǔn)軟件過程

來開發(fā)和維護(hù)軟件。

A.可重復(fù)級

B.已定義級

C.已管理級

D.優(yōu)化級

【答案】B

21、全身經(jīng)穴數(shù)目是

A.359

B.365

C.349

D.362

【答案】D

22、若程序中使用的變量未設(shè)置初始值，則（）

A.編譯時一定出錯

B.運(yùn)行時一定會出錯

C.鏈接時一定出錯

D.運(yùn)行結(jié)果可能出錯

【答案】D

23、對于長度為11的順序存儲的有序表，若采用折半查找（向下取

整），則找到第5個元素需要與表中的（）個元素進(jìn)行比較操作（包

括與第5個元素的比較）。

A.5

B.4

C.3

D.2

【答案】B

24、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事

物。類、接口、構(gòu)建屬于（請作答此空）事物；依附于一個元素

或一組元素之上對其進(jìn)行約束或解釋的簡單符號為（）事物。

A.結(jié)構(gòu)

B.行為

C.分組

D.注釋

【答案】A

25、某質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門為檢測某企業(yè)生產(chǎn)的某個批次的化妝品含

鉛量是否超標(biāo)，通常宜采用（1）的方法。

A.普查

B.查有無合格證

C.抽樣檢查

D.查閱有關(guān)單據(jù)

【答案】C

26、若程序中定義了局部變量與全局變量，則（）。

A.在函數(shù)內(nèi)只能訪問局部變量，但不能訪問全局變量

B.局部變量與全局變量的名字不得相同

C.一個函數(shù)被多次調(diào)用時，其定義的局部變量必定分配同一個存儲

單元

D.函數(shù)中定義的局部變量與全局變量同名時，在函數(shù)內(nèi)引用的是局

部變量

【答案】D

27、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是（）。

A.軟件開發(fā)工程化使自動化測試完全代替人工測試成為必然趨勢

B.開發(fā)時應(yīng)注重將質(zhì)量構(gòu)建進(jìn)產(chǎn)品，而不是在產(chǎn)品出來后再測試

C.測試人員應(yīng)與開發(fā)人員密切合作，推動后續(xù)開發(fā)和測試規(guī)范化

D.軟件測試的目的不僅要找出缺陷，還要隨時提供質(zhì)量相關(guān)信息

【答案】A

28、（）是錯誤的描述。

A.Delphi和VisualBasic都是可視化編程語言

B.可視化編程中采用控件技術(shù)和事件驅(qū)動工作方式

C.在可視化編程中，可以不編寫程序代碼來完成界面的設(shè)計工作

D.使用UML（UnifiedModelingLanguage）開發(fā)軟件不需要編寫程

序

【答案】D

29、某C語言程序中有表達(dá)式x%m（即x被m除取余數(shù)），其中，x

為浮點(diǎn)型變量，m為整型非0常量，則該程序在（）時會報錯，該

錯誤屬于（31）錯誤。

A.邏輯

B.語法

C.語義

D.運(yùn)行

【答案】C

30、DoS攻擊的目的是（）。

A.獲取合法用戶的口令和帳號

B.使計算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)無法提供正常的服務(wù)

C.遠(yuǎn)程控制別人的計算機(jī)

D.監(jiān)聽網(wǎng)絡(luò)上傳輸?shù)乃行畔?/p>

【答案】B

31、Most()measuresinvolvedataencryptionandpassword.

A.security

B.hardware

C.display

D.program

【答案】A

32、Everyvalidcharacterinacomputerthatuseseven()

mustalwayshaveanevennumberor1bits.

A.parity

B.check

C.test

D.compare

【答案】A

33、甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的xx酒樓

的市場價值進(jìn)行評估。該酒樓位于xx市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的

老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入

為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務(wù)成本

和稅金為2260萬元，管理費(fèi)用為130萬元，財務(wù)費(fèi)用為250萬元,

市場推廣及銷售費(fèi)用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平

均年利潤率為10%。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為（）萬

J\->O

A.4362.40

B.4788.00

C.4894.40

D.5320.00

【答案】A

34、程序中凡是引用（請作答此空）對象的地方都可使用（）對象

代替。

A.基類

B.派生類

C.基本類型

D.用戶定義類型

【答案】A

35、按照IS0/IEC9126軟件質(zhì)量模型的規(guī)定，軟件的適應(yīng)性是指

（）o

A.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的故障率

B.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的安全等級

C.將一個系統(tǒng)耦合到另一個系統(tǒng)所需的工作量

D.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的能力

【答案】D

36、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，

為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某

委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。

一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由

其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議：

妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

【答案】A

37、()不是良好的編程風(fēng)格。

A.變量名采用單字母符號或單字母加數(shù)字串

B.程序代碼采用縮進(jìn)格式

C.為變量設(shè)置初始值

D.程序中包含必要的注釋

【答案】A

38、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，多態(tài)性的含義是（）。

A.一個對象可同時指向不同的類的對象

B.同一消息在不同時刻可調(diào)用不同的方法

C.對象的生存周期中包含對象的多種狀態(tài)

D.不同消息可以調(diào)用相同的方法

【答案】B

39、若程序中定義了局部變量與全局變量，則（）。

A.在函數(shù)內(nèi)只能訪問局部變量，但不能訪問全局變量

B.局部變量與全局變量的名字不得相同

C.一個函數(shù)被多次調(diào)用時，其定義的局部變量必定分配同一個存儲

單元

D.函數(shù)中定義的局部變量與全局變量同名時，在函數(shù)內(nèi)引用的是局

部變量

【答案】D

40、In（）,theonlyelementthatcanbedeletedor

removedistheonethatwasinsertedmostrecently.

A.aline

B.aqueue

C.anarray

D.astack

【答案】D

41、治療漏肩風(fēng)兼有氣滯血瘀者，可配穴為

A.合谷、條口

B.合谷、風(fēng)池

C.足三里、氣海

D.內(nèi)關(guān)、合谷

【答案】D

42、程序員小張記錄的以下心得體會中，不正確的是（55）

A.努力做一名懂設(shè)計的程序員

B.代碼寫得越急，程序錯誤越多

C.不但要多練習(xí)，還要多感悟

D.編程調(diào)試結(jié)束后應(yīng)立即開始寫設(shè)計文檔

【答案】D

43、為提高xx機(jī)場航油保障能力，保障擴(kuò)建后的XX機(jī)場航油供應(yīng),

中國航空xx油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。

此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪

設(shè)輸油管。根據(jù)《xx市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心

線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、

構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生

了本項目的評估。價值時點(diǎn)為2019年4月10日。

A.土地減損價值;需拆除的建筑物占地面積x（剩余使用年限37年

建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）

B.土地減損價值;需拆除的建筑物占地面積*剩余使用年限37年建

筑物租金中的土地收益

C.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積x（剩余使用年限37年

建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）

+拆除費(fèi)用+清理費(fèi)用

D.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積x（土地到期時50年的

土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+設(shè)備及貨

物搬遷費(fèi)

【答案】A

44、若一個棧以向量存儲，且空棧的棧頂指針top為n+1,

則將元素x入棧的正確操作是（）。

A.top=top+1;V[top]=x;

B.V[top]=x;top=top+1;

C.top=top-1;V[top]=x;

D.V[top]=x;top=top-1;

【答案】C

45、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機(jī)制，子類都是

父類的特例。當(dāng)一個類只能有一個父類時，稱為（請作答此空）；當(dāng)

一個類有兩個或兩個以上的類作為父類時，稱為（）。

A.單重繼承

B.多態(tài)

C.混合繼承

D.多重繼承

【答案】A

46、一組對象以定義良好但是復(fù)雜的方式進(jìn)行通信，產(chǎn)生的相互依

賴關(guān)系結(jié)構(gòu)混亂且難以理解。采用（請作答此空）模式，用一個

中介對象來封裝一系列的對象交互，從而使各對象不需要顯式地相

互引用，使其耦合松散，而且可以獨(dú)立地改變它們之間的交互。此

模式與（）模式是相互競爭的模式，主要差別是：前者的中介對

象封裝了其他對象間的通信，而后者通過引入其他對象來分布通信。

A.解釋器（Interpreter）

B.策略（Strategy）

C.中介者（Mediator）

D.觀察者（Observer）

【答案】C

47、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑

物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價都有其特殊

之處。

A.多為現(xiàn)代化的高層建筑

B.所處區(qū)位好

C.自營為主

D.功能齊全.配套設(shè)施完善

【答案】C

48、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)對其以劃撥取

得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記

載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，

發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公

樓用于出租。

A.采用房地合估方法，計算兩棟房屋的重置價格

B.采用房地分估方法，計算兩棟房屋的重置價格扣除折舊

C.該兩幢建筑物及其出讓土地的評估價格之和扣除劃撥土地改為出

讓土地時應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

D.采用房地合估方法，該兩幢建筑物及其出讓土地的評估價格之和

扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，扣減物

質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊的值

【答案】C

49、企業(yè)管理、電子政務(wù)、電子商務(wù)等具有（）的特點(diǎn)，宜采用云計

算模式。

A.強(qiáng)計算、強(qiáng)流程、多交互

B.強(qiáng)計算、弱流程、少交互

C.弱計算、弱流程、少交互

D.弱計算、強(qiáng)流程、多交互

【答案】D

50、評價計算機(jī)系統(tǒng)性能時，MIPS是衡量（）的一種單位。

A.時鐘頻率

B.運(yùn)算速度

C.系統(tǒng)可靠性

D.系統(tǒng)失效率

【答案】B

51、軟件工程項目質(zhì)量管理不包括（）。

A.質(zhì)量計劃

B.質(zhì)量保證

C.質(zhì)量控制

D.質(zhì)量評級

【答案】D

52、動態(tài)數(shù)據(jù)流機(jī)最突出的特點(diǎn)是()。

A.需要程序記數(shù)器來實(shí)現(xiàn)

B.數(shù)據(jù)流令牌無標(biāo)號

C.令牌帶上標(biāo)號

D.同步由門(Latch)寄存器來實(shí)現(xiàn)

【答案】c

53、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑

物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價都有其特殊

之處。

A.租約問題

B.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題

C.租金的支付方式問題

D.租房用途

【答案】D

54、已知X=-73,若采用8位機(jī)器碼表示，貝1］日］原=(),［幻補(bǔ)=

()o

A.10110111

B.01001001

C.10100111

D.01011001

【答案】A

55、n個元素依次全部進(jìn)入棧后，再陸續(xù)出棧并經(jīng)過一個隊列輸出。

那么，（）O

A.元素的出隊次序與進(jìn)棧次序相同

B.元素的出隊次序與進(jìn)棧次序相反

C.元素的進(jìn)棧次序與進(jìn)隊次序相同

D.元素的出棧次序與出隊次序相反

【答案】B

56、由于設(shè)計缺陷和編碼缺陷對已經(jīng)運(yùn)行的軟件系統(tǒng)進(jìn)行修改，此

行為屬于（）維護(hù)。

A.改正性

B.適應(yīng)性

C.完善性

D.預(yù)防性

【答案】A

57、云計算支持用戶在任意位置、使用各種終端獲取應(yīng)用服務(wù)，所

請求的資源來自云中不固定的提供者，應(yīng)用運(yùn)行的位置一對用戶透

明。云計算的這種特性就是（56）。

A.虛擬化

B.可擴(kuò)展性

C.通用性

D.按需服務(wù)

【答案】A

58、()不是我國著作權(quán)法所保護(hù)的對象。

A.計算機(jī)程序

B.計算機(jī)保護(hù)條例

C.計算機(jī)文檔

D.Flash軟件制作的動畫

【答案】B

59、計算機(jī)中數(shù)據(jù)輸入輸出的控制方式有多種，“中斷”方式的優(yōu)

點(diǎn)不包括()O

A.I/O與CPU并行處理

B.并行處理多種I/O

C.實(shí)時響應(yīng)突發(fā)事件

D.批量傳送數(shù)據(jù)

【答案】D

60、為提高xx機(jī)場航油保障能力，保障擴(kuò)建后的xx機(jī)場航油供應(yīng),

中國航空XX油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。

此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪

設(shè)輸油管。根據(jù)《XX市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心

線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、

構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生

了本項目的評估。價值時點(diǎn)為2019年4月10日。

A.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積x（剩余使用年限37年

建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）

B.土地減損價值;需拆除的建筑物占地面積x剩余使用年限37年建

筑物租金中的土地收益

C.土地減損價值;需拆除的建筑物占地面積x（剩余使用年限37年

建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）

+拆除費(fèi)用+清理費(fèi)用

D.土地減損價值;需拆除的建筑物占地面積x（土地到期時50年的

土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+設(shè)備及貨

物搬遷費(fèi)

【答案】A

61、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定

甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)

擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自

行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)只評估A房屋，B房

屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有

異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。

A.收益法

B.成本法

C.比較法

D.假設(shè)開發(fā)法

【答案】C

62、()語言不是面向?qū)ο蟮某绦蛟O(shè)計語言。

A.Java

B.C++

C.Smalltalk

D.Fortran77

【答案】D

63、():Theprocessofidentifyingandcorrectingerrorsin

aprogram.

A.Debug

B.Bug

C.Fault

D.Default

【答案】A

64、著作權(quán)法中，計算機(jī)軟件著作權(quán)保護(hù)的對象是（）。

A.硬件設(shè)備驅(qū)動程序

B.計算機(jī)程序及其開發(fā)文檔

C.操作系統(tǒng)軟件

D.源程序代碼

【答案】B

65、用戶小王對某軟件的操作界面提出了以下四條改進(jìn)意見，其中,

（）是不需要考慮的。

A.輸入信用卡號時應(yīng)該允許在其中插入空格

B.顯示較長的說明信息時不要很快就消失

C.輸入注冊信息時有些項應(yīng)該允許留空

D.切換選項卡時，應(yīng)自動保存己修改的設(shè)置

【答案】D

66、函數(shù)調(diào)用采用“（）”方式時，系統(tǒng)將實(shí)參的地址傳遞給形式

參數(shù)。

A.傳值調(diào)用

B.引用調(diào)用

C.宏調(diào)用

D.內(nèi)部調(diào)用

【答案】B

67、房地產(chǎn)估價師一項實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價報告寫作，

是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房

地產(chǎn)估價師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的

檢驗標(biāo)準(zhǔn)。

A.句子簡潔，概括性強(qiáng)

B.搭配得當(dāng)

C.邏輯嚴(yán)密

D.用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)

【答案】D

68、不能作為類成員的是()0

A.自身類對象

B.自身類對象的引用

C.自身類對象的指針

D.另一個類的對象

【答案】A

69、欲知8位二進(jìn)制數(shù)(b7b6b5b4b3b2blb0)的b2是否為1,可將

該數(shù)與二進(jìn)制數(shù)00000100進(jìn)行0運(yùn)算，若運(yùn)算結(jié)果不為。，則此

數(shù)的b2必為lo

A.加

B.減

C.與

D.或

【答案】C

70、骨度分寸為6寸的是

A.兩乳之間

B.兩肩胛內(nèi)緣之間

C.兩肩胛岡之間

D.兩肩胛下角之間

【答案】B

71、隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的趨

勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動最

主要的資金來源渠道?，F(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙

銀行委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲提供的開發(fā)項目進(jìn)行評估。

A.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

B.《中華人民共和國土地管理法》

C.《中華人民共和國擔(dān)保法》

D.《中華人民共和國物權(quán)法》

【答案】D

72、若程序中定義了三個函數(shù)fl、f2和f3,并且函數(shù)fl調(diào)用f2、

f2調(diào)用f3,那么，在程序運(yùn)行時不出現(xiàn)異常的情況下，函數(shù)的返回

方式為（）O

A.先從f3返回f2,然后從f2返回fl

B.先從f3返回fl,然后從fl返回f2

C.先從f2返回f3,然后從f3返回fl

D.先從f2返回fl,然后從fl返回f3

【答案】A

73、（）模式定義一系列的算法，把它們一個個封裝起來，并且使

它們可以相互替換，使得算法可以獨(dú)立于使用它們的客戶而變化。

以下（請作答此空）情況適合選用該模式。①一個客戶需要使用一

組相關(guān)對象②一個對象的改變需要改變其他對象③需要使用一個算

法的不同變體④許多相關(guān)的類僅僅是行為有異

A.?0）

B.（2X3）

c.（W

D.（w

【答案】C

74、隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的趨

勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動最

主要的資金來源渠道?，F(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙

銀行委托丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲提供的開發(fā)項目進(jìn)行評估。

A.綜合性

B.科學(xué)性

C.專業(yè)性

D.特殊性

【答案】B

75、以下關(guān)于軟件開發(fā)的敘述中，不正確的是（）。

A.軟件要設(shè)計得盡量通用，要盡量考慮到長遠(yuǎn)的需求和應(yīng)用領(lǐng)域的

擴(kuò)展

B.軟件開發(fā)者對所開發(fā)軟件性能的了解程度取決于對該軟件的測試

程度

C.軟件越復(fù)雜則維護(hù)越困難，盡量保持簡潔是軟件設(shè)計的一條重要

原則

D.正常情況下，軟件維護(hù)期遠(yuǎn)超實(shí)現(xiàn)期，所以，降低維護(hù)成本比降

低實(shí)現(xiàn)成本更重要

【答案】A

76、完成一個房地產(chǎn)估價項目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)

節(jié)需要完成相應(yīng)的估價文書。

A.制定估價報告內(nèi)部審核表可以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和

規(guī)范性

B.估價師在完成估價項目時，應(yīng)盡可能的親自進(jìn)行實(shí)地查勘

C.估價中的主要不同意見有助于估價機(jī)構(gòu)和估價師總結(jié)估價經(jīng)驗

D.估價報告交接單要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等

【答案】B

77、數(shù)據(jù)字典存放的是()。

A.數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)軟件

B.數(shù)據(jù)定義語言DDL

C.數(shù)據(jù)庫應(yīng)用程序

D.各類數(shù)據(jù)描述的集合

【答案】D

78、若信息為32位的二進(jìn)制編碼，至少需要加()位的校驗位才

能構(gòu)成海明碼。

A.3

B.4

C.5

D.6

【答案】D

79、甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的xx酒樓

的市場價值進(jìn)行評估。該酒樓位于xx市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的

老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入

為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務(wù)成本

和稅金為2260萬元，管理費(fèi)用為130萬元，財務(wù)費(fèi)用為250萬元，

市場推廣及銷售費(fèi)用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平

均年利潤率為10%。對該酒樓內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時，一般不作為重

點(diǎn)查勘內(nèi)容的是（）o

A.采光通風(fēng)

B.建筑層高

C.內(nèi)部布局

D.裝飾裝修

【答案】A

80、電子政務(wù)的應(yīng)用模式有3種，其中不包括（）。

A.G2G

B.B2B

C.G2B

D.G2C

【答案】B

大題（共10題）

一、某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行征收，房地產(chǎn)管理部門公示

了有資質(zhì)的征收估價機(jī)構(gòu)名單。某被征收人見到公示名單后，前往

其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價

師在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前

被改造為自營副食店。＜1＞、應(yīng)通過何種途徑選擇估價機(jī)構(gòu)？＜2＞、

你應(yīng)如何確定作為征收估價依據(jù)的該被征收入房屋的用途？

【答案】1.本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由

房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,

或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直

轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、

虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

2.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。對于已經(jīng)登記的房屋，

其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記

載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證

明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建

筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。該房

屋的法定用途為住宅，應(yīng)按照住宅用途評估。

二、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三

個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價對

象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實(shí)例在價值時點(diǎn)前連續(xù)三年的平

均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元，?依據(jù)最高最佳

使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。＜1＞、這

樣的做法有哪些錯誤？＜2〉、若估價對象的年凈收益保持不變，具體

可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益？

【答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。錯

誤如下：（1）由于三個交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房

地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例；（2）未說明三

個交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益；（3）不應(yīng)采用年總凈收益,

而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；（4）不應(yīng)選用350萬元作為估價對

象的年凈收益（或應(yīng)采用三個可比實(shí)例的平均值作為估價對象的年

凈收益）。本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。具

體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或

未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。

三、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦

公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國

有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠

房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬

以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價

機(jī)構(gòu)評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？

在估價測算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)？

2.針對該估價對象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說明哪些問題？

【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產(chǎn)價值=

房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價測算過程中應(yīng)關(guān)注下列問題：（1）

計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌

凈化設(shè)備兩部分。（2）計算折舊時，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功

能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。

2.估價對象變現(xiàn)能力分析重點(diǎn)分析：（1）估價對象的通用性，估價

對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越

窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨(dú)立使用性，估價對

象為無菌制藥廠房，設(shè)計功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。（3）可分

割轉(zhuǎn)讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。

（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況

等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（5）重點(diǎn)分析假定

估價對象在價值時點(diǎn)拍賣或變賣時最可能實(shí)現(xiàn)的價格與其市場價值

或市場價格的差異程度；（6）重點(diǎn)分析變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、

稅金的種類和清償順序。

四、李某擁有國有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上

留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權(quán)

證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產(chǎn)權(quán)證，后因

李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了

廚房，開辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍,

評估價是7480元/m2,李某不同意這個征收價格，他指出老屋附近

的某一地區(qū)評估是7700元/m2；認(rèn)為找來的估價公司的評估價應(yīng)該

不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，詢問可不可以更換原估價公司，李某要求新估價公

司對于自主老屋按7700元/m2價格或更高補(bǔ)償，中間三間按商業(yè)房

地產(chǎn)20000元/m2補(bǔ)償，請你對李某的請求給出合理的建議并說明

理由。答題需要層次，考三個問題1.房屋用途的確定、違

章建筑確認(rèn)

2.征收估價機(jī)構(gòu)的選擇3.征收補(bǔ)償?shù)拇_定

【答案】1.祖上留下的三間，應(yīng)由政府部門認(rèn)定為住宅用途，并進(jìn)

行補(bǔ)償。中間三間，只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房

屋，按有證房屋進(jìn)行補(bǔ)償。對于違章建筑經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，不予補(bǔ)

償，也可協(xié)商給予殘值補(bǔ)償。由于李某沒有辦理商業(yè)房地產(chǎn)變更手

續(xù)，不能確認(rèn)其商業(yè)用途，不能按商業(yè)用途補(bǔ)償。

2.估價機(jī)構(gòu)由全體被征收人協(xié)商確定，李某不能更改，如對評估結(jié)

果不滿意，在規(guī)定時間提出復(fù)核評估，再不同意，提請專家委員會

鑒定。3.征收補(bǔ)償價值，不低于房屋征收決定公告之日被征收

房屋類似房地產(chǎn)價格，李某所指老屋附近的某一地區(qū)不一定是類似

可比實(shí)例。舉一反三征收補(bǔ)償是問答題或單選題必考的內(nèi)

容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面

積的確定，裝修補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失，征收爭議等問題。

五、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤以下為某房地產(chǎn)抵押估

價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在價值時點(diǎn)

實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變

現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,

適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，

使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)

準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強(qiáng)。估價對象中，大型商場部分通用性

好；辦公樓部分通用性較差。

2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受

限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用,

變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨(dú)

立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物

理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變

現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型

商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在

建工程，至價值時點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上

部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定因素較

多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價值、規(guī)模大小：一般地說，總價

值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者,

變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。

【答案】L"變現(xiàn)能力是指假定在價值時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性”說法錯誤，改為：變現(xiàn)能力是指假定

在價值時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地

產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

2.“估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差”

說法錯誤，改為：估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓

部分通用性較好。3.“由于在建工程不確定因素較多，估價對象變

現(xiàn)能力較強(qiáng)”說法錯誤，改為：由于在建工程不確定因素較多，估

價對象變現(xiàn)能力較弱。4.“一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域

的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強(qiáng)”說法錯誤，改為：一般地說，處于越偏

僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。

六、房地產(chǎn)抵押估價報告估價報告編號：xx估字［2015］第xx號估

價項目名稱：xx房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估估價委托人：XX房

地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)：XX房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司注

冊房地產(chǎn)估價師：XXX（注冊號XX）、XXX（注冊號XX）估價作業(yè)

日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價委托人函（略）

目錄（略）估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）xx房地產(chǎn)

在建工程抵押估價結(jié)果報告一、估價委托人

【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。1.封面中“估價作業(yè)

日期”，應(yīng)為估價報告出具日期；

2.結(jié)果報告中估價對象的概況內(nèi)容不全（缺少區(qū)位狀況的描述）；3.

價值類型的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的要求；

4."估價原則"缺少謹(jǐn)慎原則；5.結(jié)果報告中估價結(jié)果缺少單價；6.

結(jié)果報告中缺少市場價值、法定優(yōu)先受償款的披露；7.結(jié)果報告缺

少風(fēng)險提示；8.技術(shù)報告假設(shè)開發(fā)法選擇“業(yè)主自行開發(fā)前提”錯

誤，應(yīng)選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；9.假設(shè)開發(fā)法的計算公式缺少銷售

稅費(fèi)扣除項；10.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時缺少選擇公式的理

由（未說明未來收益是否變化）；口.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值

時計算凈收益時不應(yīng)該計算年折舊費(fèi)用;1

2.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年房產(chǎn)稅計算錯誤；

13.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時收益年限的確定錯誤；

七、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托評估A寫字樓的市場價值，注冊房

地產(chǎn)估價師擬采用收益法作為其中一種估價方法。在進(jìn)行實(shí)地查勘

和市場調(diào)查時，發(fā)現(xiàn)相鄰的B寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑

規(guī)模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性，但該兩幢寫

字樓的單位租金有較大差異?！?＞、請問造成兩者差異較大的原因有

哪些？＜2＞、在用比較法確定A寫字樓的市場租金時，如選取B寫字

樓作為其中一個可比實(shí)例，那么應(yīng)當(dāng)對B寫字樓的租金做哪些方面

的處理？

【答案】＜1＞、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)

處理。租金內(nèi)涵可能不同：比如一個是凈租金，一個是毛租金；租

金單位可能不同，比如一個是建筑面積租金，一個是使用面積租金；

可能一個是潛在毛租金（不包含租賃保證金或押金的利息收入等租

金外收入），一個是潛在毛收入（包含租賃保證金或押金的利息收入

等租金外收入），?是否包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、電梯

費(fèi)等雜費(fèi)；是合同租金（租約租金）還是市場租金?！?＞、本題考查

的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。應(yīng)當(dāng)對B寫字樓

統(tǒng)一租金內(nèi)涵。將B寫字樓租金內(nèi)涵調(diào)整到A寫字樓租金內(nèi)涵上，

具體調(diào)整內(nèi)容有：如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息

收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、

租金項目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)、管理

費(fèi)、保險費(fèi)、房地產(chǎn)稅金等。

八、1、XXXX房地產(chǎn)估價報告

封面及目錄（略）致委托人函

xxx（委托人全名）：受您委托，我公司對您提供的位于XX市XX區(qū)

XX大道XX號1?2層243.7m2商鋪（以下簡稱估價對象）的現(xiàn)時市場

價值進(jìn)行了估價。估價目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)

而評估房地產(chǎn)市場價值。估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，

按照估價程序，選用科學(xué)的估價方法。在綜合分析影響房地產(chǎn)價格

因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測算，確定估價對象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足

各項假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場價值為人民幣170.41萬元（大

寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整）。單位建筑面積價格人民幣

6993元/m2（大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整）。附函提

供房地產(chǎn)估價報告2份。

XXXX房地產(chǎn)評估有限公司（蓋章）

法定代表人：XXX（簽章）

2006年10月15日估價師

聲明（略）

【答案】1,致委托方函缺估價時點(diǎn)。2.致委托方函缺估價報告應(yīng)

用的有效期。3.結(jié)果報告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積（或分

攤土地面積）。4.結(jié)果報告估價方法中缺估價方法定義（或各種方法

未做說明）。5.結(jié)果報告中估價報告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任

的表達(dá)錯誤，應(yīng)為："如果本報告超過應(yīng)用有效期還未使用，本公

司不負(fù)任何責(zé)任?！?.技術(shù)報告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級與

估價對象不一致，應(yīng)修正。7.比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、

容積率、可收益年限等是否相近。8.缺少可比實(shí)例因素的分析說明

（或缺少可比實(shí)例因素修正系數(shù)取值說明）。9.可比實(shí)例C的繁華程

度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。1。.市場法中可比實(shí)例B、C設(shè)施

設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。11.估價對象一層層高4.5m,未進(jìn)

行相應(yīng)修正處理。12.技術(shù)報告中市場法缺少計算公式。13.租金

收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。14.10%空置率和租金

損失率5%應(yīng)說明確定理由。

九、指出并改正下面估價報告片段中的錯誤（本題1。分。錯處不超

過四個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致錯誤的不再算作錯誤。

如