住宅物業(yè)業(yè)主手冊

PAGEPAGE61中橋城市園（一期）業(yè)主手冊上海中橋物業(yè)管理有限公司中橋城市園管理處二零一二年十二月歡迎辭尊敬的業(yè)主/使用人：您好！歡迎您入住中橋城市園（一期）！上海中橋物業(yè)管理有限公司已有幸受聘中橋城市園（一期）的前期物業(yè)管理工作。為便于所有的業(yè)主/使用人更多地了解應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)、本居住區(qū)的情況、物業(yè)管理的基本運(yùn)作范圍、內(nèi)容和相關(guān)制度以及居住區(qū)周邊的交通、設(shè)施情況，我們特制訂本手冊，謹(jǐn)請各位仔細(xì)閱讀并妥為保存本手冊，以便隨時參閱。若閣下欲將貴物業(yè)轉(zhuǎn)售或出租，謹(jǐn)請在辦理完相關(guān)手續(xù)后將本手冊轉(zhuǎn)交新的業(yè)主/使用人。我們深知完善的制度和良好的管理是保證業(yè)主/使用人在本居住區(qū)享受居家生活所不可缺少的重要因素。若業(yè)主/使用人需要任何幫助或者希望提出任何有助于改善小區(qū)管理的意見，請與本公司常駐小區(qū)物業(yè)管理處聯(lián)系。我們必定會樂于盡力改進(jìn)與完善。本手冊所載之相關(guān)規(guī)定須各位業(yè)主/使用人共同遵守，管理公司保留解釋及修改條文和規(guī)定的權(quán)利，一切修改將會通知各業(yè)主/使用人。如本手冊所載規(guī)定與新的國家法規(guī)和公約有違背之處，則以國家法規(guī)和公約的相關(guān)條款為準(zhǔn)。我們謹(jǐn)籍此機(jī)會向所有業(yè)主/使用人在遵守本手冊所載指引中給與的合作，表示衷心的謝意，并恭祝諸位居家安樂、事業(yè)順利！上海中橋物業(yè)管理有限公司2012年11月于上?？禈蚬芾矸?wù)篇一、居住區(qū)管理：1．物業(yè)管理公司上海中橋物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“中橋物業(yè)”）成立于1995年，其前身為中橋集團(tuán)有限公司物業(yè)管理部。中橋物業(yè)是一家擁有現(xiàn)代企業(yè)制度的物業(yè)管理公司，具有獨(dú)立企業(yè)法人資格和物業(yè)管理專業(yè)一級資質(zhì)。中橋物業(yè)現(xiàn)擁有一支年輕化、知識化、專業(yè)化、高技能的管理隊伍。公司管理層中，具大專以上學(xué)歷、中級以上職稱、物業(yè)管理崗位資格證書的超過三分之二，百分之八十的人員從事物業(yè)管理經(jīng)歷在五年以上，最長的超過十二年。中橋物業(yè)以“高效、奉獻(xiàn)、忠誠、敬業(yè)”為企業(yè)精神，把“以人為本、以客為尊、以質(zhì)為先”的管理理念滲透到物業(yè)管理的全過程。依托股東方的導(dǎo)入和自我的不斷完善，公司已逐步形成適應(yīng)不同類型物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化管理模式。2．物業(yè)管理處中橋城市園物業(yè)管理處（以下簡稱“管理處”）為上海中橋物業(yè)管理有限公司常駐本居住區(qū)的物業(yè)管理部門，內(nèi)部設(shè)客戶接待、財務(wù)、保安、保潔及工程維修等部門。為本居住區(qū)提供綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)、共用部位及共用設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)、應(yīng)急處理服務(wù)、便民服務(wù)以及非公共性的有償特約服務(wù)等。管理處實行全年365天每天24小時的保安和維修服務(wù)，管理處每天的接待時間為8：30～20：30。管理處地址：塔秀路687號101室電話：66080928傳真：66809026郵政編碼：2035113．管理控制業(yè)主/使用人在本居住區(qū)內(nèi)享有的居住權(quán)和享用權(quán)應(yīng)以不妨礙鄰里為原則。同時，管理處依照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》對本居住區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、景觀小品等所有的設(shè)施設(shè)備及與物業(yè)管理相關(guān)的服務(wù)場所等均有管理和維護(hù)之權(quán)利。任何業(yè)主/使用人均不得通過任何途徑對設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行進(jìn)行更改、占用和干擾。4．管理處的代表權(quán)管理處以上海中橋物業(yè)管理有限公司的名義按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，有權(quán)代表各業(yè)主/使用人就中橋城市園（一期）的物業(yè)管理相關(guān)問題與政府、公共服務(wù)部門和有關(guān)團(tuán)體進(jìn)行磋商，其中包括選聘律師或法律顧問、聘用專業(yè)人士、顧問、承建商、維保單位或工人等。管理處有權(quán)對本居住區(qū)公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修等向外委托專業(yè)公司實施。5．業(yè)主的自治管理中橋城市園（一期）的物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定適時成立業(yè)主大會/業(yè)主代表大會，屆時中橋城市園將推行由業(yè)委會、居委會和物業(yè)管理公司組成的“三位一體”的管理模式，從而更有效地保障和維護(hù)廣大業(yè)主/使用人的合法權(quán)益。6．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為保障所有業(yè)主/使用人在中橋城市園（一期）之物業(yè)的長遠(yuǎn)利益，以達(dá)到投資保值增值的效果。本司按照“量入為出”及“保本微利”的原則，編制了本居住區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的開支預(yù)算，并制訂了合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且已經(jīng)物價部門批復(fù)同意。故所有業(yè)主/使用人須按照《臨時業(yè)主公約》的規(guī)定承擔(dān)本小區(qū)的保養(yǎng)、維修及日常管理開支。物業(yè)管理服務(wù)的各項支出包括但不僅限于：☆樓宇及共用部位、公共設(shè)施、共用設(shè)備維修、保養(yǎng)和運(yùn)行服務(wù)?！畋０卜?wù)，包括巡視、檢查等?！瞽h(huán)衛(wèi)保潔服務(wù)?！瞽h(huán)境綠化、花木更新養(yǎng)護(hù)?！罟苍O(shè)施、共用部位能源開支?！罟芾砉驹O(shè)置于住宅小區(qū)的物業(yè)管理處的行政管理費(fèi)用（辦公、保險、通訊、電器、服裝、差旅、公關(guān)、審計等）?！罟芾砉驹O(shè)置于住宅小區(qū)的物業(yè)管理處的員工薪金及福利?！顟?yīng)繳政府稅金?！钇渌芾矸?wù)費(fèi)用開支。7．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳付方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)用自交房通知書約定本物業(yè)交付之日的次月首日起開始計算。各業(yè)主/使用人應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各自擁有的物業(yè)建筑面積支付，每季度繳納一次。各業(yè)主/使用人應(yīng)于每季首月的15日之前至物業(yè)管理處繳付該季度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，無論物業(yè)單元是否空置、使用或出租等，該物業(yè)單元的業(yè)主/使用人均須繳付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他應(yīng)付費(fèi)用。若業(yè)主向第三方提供出租的，請相關(guān)業(yè)主與第三方就物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳付事宜進(jìn)行約定，否則相關(guān)業(yè)主仍將承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的最終支付責(zé)任。周一至周日8：30-20：30，管理處由專人負(fù)責(zé)接待現(xiàn)金收費(fèi)。如有需要，請預(yù)約管理處派員上門辦理收費(fèi)業(yè)務(wù)。銀行托收（帳號：），轉(zhuǎn)帳成功后請向管理處提供轉(zhuǎn)帳憑證復(fù)印件，經(jīng)管理處確認(rèn)后開具收款憑證并負(fù)責(zé)上門送交。8．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的督繳辦法業(yè)主若未按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，本公司將根據(jù)有關(guān)規(guī)定按日加收應(yīng)繳納費(fèi)用的3‰的滯納金。業(yè)主/使用人如對繳款金額有異議，應(yīng)在規(guī)定交款期的前五天與物業(yè)管理處聯(lián)系，但不可借此拖延付款或拒付。若拖延或拒付的，物業(yè)管理處可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用整體收繳情況，并注明欠繳費(fèi)用的業(yè)主室號，同時繼續(xù)進(jìn)行催討，直至向人民法院提起訴訟。9．授權(quán)人業(yè)主如需委托他人代理物業(yè)的相關(guān)事宜，須將委托人的姓名、身份、委托內(nèi)容及聯(lián)系方式等以業(yè)主委托書的形式書面通知管理處。10．投訴與建議凡有關(guān)本居住區(qū)管理服務(wù)問題的投訴或建議，本公司皆樂于聆聽并進(jìn)行認(rèn)真負(fù)責(zé)的分析處理，以使我們的管理服務(wù)更臻完善。為有效地處理各類投訴及建議，所有來函、來電請留下姓名、聯(lián)絡(luò)方法，以便及時回復(fù)。物業(yè)公司地址：新鎮(zhèn)路路903號物業(yè)公司監(jiān)督電話：5683668611．管理職員為使日常管理工作的有序進(jìn)行，業(yè)主/使用人請勿擅自差遣管理處員工提供任何私人服務(wù)，以免與日常服務(wù)工作發(fā)生沖突。管理處員工一律不得收受業(yè)主/使用人的任何饋贈，敬請各業(yè)主/使用人合作。所有當(dāng)值管理處員工皆應(yīng)佩戴標(biāo)有姓名及工號的工作銘牌。如業(yè)主/使用人對來訪人員存有疑問，請即時聯(lián)絡(luò)管理處查詢。12．特約服務(wù)根據(jù)本居住區(qū)的特點(diǎn)和業(yè)主的需求，管理處將設(shè)立多項綜合有償特約服務(wù)，具體內(nèi)容包括但不僅限于：☆家政服務(wù)：家政公司推薦、裝潢公司推薦；☆商務(wù)服務(wù)：打字、復(fù)印、電話、傳真等；☆維修服務(wù)：住宅單元內(nèi)水電設(shè)施的維修保養(yǎng)、咨詢等；☆保潔服務(wù)：住宅單元內(nèi)的清潔等；☆代理服務(wù)：商品房的租售等☆其他服務(wù)：業(yè)主如需要其他服務(wù)可與管理處具體進(jìn)行協(xié)商。13．無償服務(wù)管理處根據(jù)本居住區(qū)實際情況，將推出如下無償服務(wù)項目：☆代叫出租車☆代訂飲用水、牛奶☆代收郵件快遞（需委托書）☆叫醒服務(wù)門匙托管二、入住須知1．入住收費(fèi)告知單收費(fèi)項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)依據(jù)收費(fèi)說明居民非生活垃圾清運(yùn)費(fèi)60平方米以下每戶200元，61—80平方米每戶250元，81—110平方米每戶300元，111—140平方米每戶350元，141平方米以上每戶400元?！蛾P(guān)于規(guī)范環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)收費(fèi)的通知》以及南價物字（2006）第012號批文本項收費(fèi)為代收代付。分時電表裝置費(fèi)100元/戶《關(guān)于核定民用分時電價和分時電表裝置費(fèi)的通知》本項收費(fèi)為代收。裝修施工人員臨時出入證工本費(fèi)10元/人《關(guān)于重申和補(bǔ)充本市住宅入住收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)的通知》本項收費(fèi)由物業(yè)公司收取。地下機(jī)動車泊位停放費(fèi)售后車位保潔運(yùn)營費(fèi)：50元/月/個臨時停放：免費(fèi)（1小時以內(nèi)）3元/次（1-8小時）5元/次（8-24小時）24小時以上重復(fù)計費(fèi)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為南匯區(qū)物價部門所頒布。2．入住須知業(yè)主須依照開發(fā)商發(fā)出的交房通知書所約定的日期前來辦理收房手續(xù)。業(yè)主辦理收房手續(xù)時須提供《交房通知書》、業(yè)主身份證明或業(yè)主委托書及代理人身份證明等。3．業(yè)主責(zé)任業(yè)主必須遵守《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及中橋城市園（一期）的《臨時業(yè)主公約》、《新建住宅使用說明書》、《住宅使用公約》和《業(yè)主手冊》等的有關(guān)規(guī)定。業(yè)主裝修應(yīng)確保自身和裝修公司遵守《住宅裝修管理規(guī)定》和《住宅裝修管理協(xié)議》，如有違章須及時予以整改，對拒不整改者，管理處可通過相關(guān)途徑采取一切有效措施加以阻止。4．質(zhì)量保證書和使用說明書為加強(qiáng)住宅質(zhì)量管理，確保住宅售后服務(wù)，根據(jù)國家建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，在上海市住宅發(fā)展局的監(jiān)督下，建設(shè)單位將在住宅交付使用時，向各業(yè)主/使用人提供《質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》，以明確住宅的保修范圍、期限及各自的責(zé)任，同時亦對本居住區(qū)的概況、建筑結(jié)構(gòu)、各類設(shè)備設(shè)施的性能及布置有基本了解。5．房屋質(zhì)量瑕疵問題：中橋城市園（一期）已經(jīng)政府相關(guān)部門驗收合格并獲取了《入住許可證》，符合入住條件。當(dāng)您收樓時，如發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)尚有少許未盡完善之處，請即時通知管理處有關(guān)部門，使之能盡快聯(lián)系建設(shè)單位/相關(guān)承建商進(jìn)行保修。三、業(yè)主/使用人之責(zé)任1．用途限制中橋城市園（一期）是根據(jù)政府審定的規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的居住區(qū)，業(yè)主/使用人未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得擅自改變物業(yè)用途和使用性質(zhì)。業(yè)主/使用人在其住宅單元內(nèi)均享有居住權(quán)和使用權(quán)，但應(yīng)不妨礙鄰居生活、損害他人利益。2．噪聲控制為保持住宅小區(qū)的環(huán)境安靜，在晚上18：00至次日上午8：00，請勿發(fā)出所有足以擾人的噪聲，如：電視、收音機(jī)、音響、樂器及其他噪聲。3．家犬寵物本居住區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁無證養(yǎng)犬，有證養(yǎng)犬戶有責(zé)任保持公共衛(wèi)生，并按政府有關(guān)規(guī)定對寵物進(jìn)行圈養(yǎng)。4．停水事宜本居住區(qū)若逢停水期間，請業(yè)主/使用人切記關(guān)閉所有水喉，避免重新供水時造成浪費(fèi)或損失。若因業(yè)主/使用人的疏忽而引致水浸，當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)公共場所清潔以及受損電器、設(shè)施修繕等費(fèi)用，并負(fù)責(zé)賠償鄰里單元所受水浸的一切損失。5．搬離居住區(qū)業(yè)主/使用人搬離居住區(qū)前，請事先到管理處辦理相關(guān)手續(xù)，以便管理處給予妥善安排。業(yè)主/使用人請選擇居住區(qū)內(nèi)車輛和人員出入較少的時間進(jìn)行搬運(yùn)。搬運(yùn)時請與管理人員充分合作，并監(jiān)督搬運(yùn)人員的行為，以免損壞公共設(shè)施。對搬運(yùn)時損壞的公共設(shè)施、公共場地的，須照價賠償。在搬運(yùn)后，當(dāng)事人應(yīng)將現(xiàn)場遺留物清理干凈。6．環(huán)境綠化全體業(yè)主/使用人均應(yīng)愛護(hù)小區(qū)綠化，不得攀折樹木或在樹木上晾曬衣物，所有墻壁、樹木或公共場所均禁止涂繪、書寫或張貼海報。對損壞綠化的行為，管理處有權(quán)要求責(zé)任人承擔(dān)重植費(fèi)用及賠償。7．垃圾清理請全體業(yè)主/使用人配合將生活垃圾分類袋裝，放入指定的生活垃圾桶內(nèi)，以便集中清運(yùn)。大件廢棄物和建筑垃圾須送到指定的建筑垃圾臨時堆場。裝潢建筑垃圾的處理詳見《裝修管理規(guī)定》。切勿將廢棄物隨意拋出窗外或堆置于人行道、消防走道、電梯廳等公共場所。請勿隨地吐痰、大小便及亂扔果皮紙屑。煙頭、火柴等須完全熄滅后方可丟入垃圾桶內(nèi)。8．車輛停放進(jìn)入居住區(qū)的機(jī)動車須遵守小區(qū)的《停車管理規(guī)定》，車輛必須停放在劃定的停車線內(nèi)，不得在居住區(qū)道路、綠地上隨意停放。因特殊情況（如搬家等）在道路上臨時停車的，須得到現(xiàn)場保安的同意并服從指引。9．公共區(qū)域所有業(yè)主/使用人均無權(quán)私自占用分戶門外、窗外等公共區(qū)域，無權(quán)在分戶門外、窗外、過道、綠化帶、外墻、屋頂?shù)忍幵O(shè)立廣告招牌和晾曬衣物。10．對講系統(tǒng)單元內(nèi)配備的可視對講設(shè)施在裝修時不得擅自移位，以免影響整個系統(tǒng)的正常使用，并給其他業(yè)主/使用人造成不必要的損失。四、小區(qū)配套設(shè)備設(shè)施1．電梯本居住區(qū)共配備49臺FUJITEC（富士達(dá)）電梯，請嚴(yán)格按照《電梯使用管理規(guī)定》使用。2．有線電視寬帶網(wǎng)本居住區(qū)配置有線電視終端，于每戶單元內(nèi)配置二只終端，每戶預(yù)留寬帶電信網(wǎng)接入口一個，辦理手續(xù)后即可開通使用。3．電話線各單元已配置電話線二門，辦理手續(xù)即可開通使用。4．對講門機(jī)各單元配備一門可視對講機(jī)。5．水、電、氣配套系統(tǒng)1）每戶供電容量單相6千瓦表器（30號住宅為三相9千瓦表具）。2）每戶均有市政管道自來水和居住區(qū)管道凈水排管到戶。3）每戶預(yù)留天然氣接口，辦理手續(xù)后即可開通使用。6．保安系統(tǒng)居住區(qū)各主要入口處、主要通道、停車庫均裝有閉路監(jiān)視系統(tǒng)，由保安人員負(fù)責(zé)全天候24小時值勤監(jiān)控。7．電子巡更系統(tǒng)為確保居住區(qū)的安全，在居住區(qū)的一些重點(diǎn)部位設(shè)有巡更點(diǎn)。8．居住區(qū)停車居住區(qū)建有地下停車庫，配置地下車位554只，具體辦理手續(xù)情況可到管理處咨詢。五、保安及防范措施1．保安員所有主要出入口均由保安24小時按規(guī)定值勤。保安員負(fù)責(zé)在居住區(qū)內(nèi)進(jìn)行24小時巡邏。管理處設(shè)有保安監(jiān)控中心，全天24小時安全監(jiān)控，及時處理突發(fā)事件。2．保安設(shè)備居住區(qū)圍墻設(shè)紅外線周界報警系統(tǒng)。居住區(qū)出入口及地下車庫進(jìn)出口均設(shè)有電視監(jiān)控器。居住區(qū)各單元設(shè)置電子對講門禁系統(tǒng)。居住區(qū)每單元設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)，與居住區(qū)保安監(jiān)控中心聯(lián)系。3．治安防范不要隨便給陌生人開門。如發(fā)現(xiàn)可疑的人或事，請立即通知保安員或管理處。如遇到自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員，請其出示身份證明。如發(fā)現(xiàn)上門塞廣告、推銷產(chǎn)品和其他可疑人員時，請立即通知管理處。不要在分戶門外設(shè)置鞋箱和雜物，以免丟失物品。裝有防盜報警裝置的單元，業(yè)主要定時檢查設(shè)備的完好性；外出或晚間就寢時，應(yīng)開啟防盜報警裝置并將門窗關(guān)好。如發(fā)現(xiàn)故障請及時通知管理處。六、防火措施1．家庭防火注意事項兒童天性好奇，凡火柴、打火機(jī)等應(yīng)放置在兒童不能攀及的地方。此外，切勿讓兒童單獨(dú)留于家中，以免發(fā)生意外。家中所有插座及電路均應(yīng)裝妥保險裝置。電源不可超負(fù)荷使用。切勿將暖爐放置在容易被翻倒的地方，或靠近易燃物品。暖爐附近必須保持空氣流通，以免發(fā)生過熱現(xiàn)象。就寢或外出前，請將所有電閘、燃?xì)鈸醇伴T關(guān)上。應(yīng)將所有煙頭、煙斗及火柴的余煙弄熄。請勿在床上吸煙。電視機(jī)后側(cè)應(yīng)留有空隙，以作散熱之用。插座有損壞時，應(yīng)即時更換?？照{(diào)電線及保險絲應(yīng)安裝妥當(dāng)，并作定期檢查，以確保安全。電爐或燃?xì)鉅t要經(jīng)常清理，勿留有油漬。勿將窗簾、衣物及紙張放近爐灶。安裝在廚房、衛(wèi)生間的電插座，須選用防水插座。消防門必須關(guān)閉，并且不可讓物品阻塞走道及樓梯等消防通道。2．如遇火警應(yīng)采取的措施保持鎮(zhèn)定打破安裝在電梯廳走廊上消防箱內(nèi)的防火報警按鈕玻璃，直接報警。撥火警電話“119”通知消防局。如時間許可請打?qū)χv電話通知監(jiān)控中心或管理處。關(guān)閉所有門窗，檢查消防門是否關(guān)閉，以免火勢及濃煙蔓延。若遇到濃煙，以濕毛巾覆蓋面部，并盡量貼近地面行走。禁止使用電梯，應(yīng)迅速、有序地從消防樓梯逃生。七、防汛防臺事宜在臺風(fēng)汛期，管理處將提醒各位業(yè)主/使用人必須采取的預(yù)防措施，以免對貴單元或居住區(qū)鄰里造成不必要的損失。請切記以下內(nèi)容：檢查玻璃窗、陽臺圍欄玻璃的緊固螺絲，確保其牢固可靠。更換或維修已失效的窗及窗鉸鏈。確保陽臺地漏暢通。確保所有空調(diào)外機(jī)和外機(jī)支架安裝妥當(dāng)、螺絲緊固、支架牢靠。移走窗臺及陽臺所有可能被風(fēng)吹移、墜落的物品。臺風(fēng)到來時不要打開窗戶。法規(guī)公約篇《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第一章總則第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。第三條本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際使用人。本規(guī)定所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。第四條上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本規(guī)定。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。第二章業(yè)主及業(yè)主大會第五條新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當(dāng)向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照本條第一款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），按照本條第一款的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。第六條業(yè)主在物業(yè)管理中，除享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)提議召開首次業(yè)主大會會議，有權(quán)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)。業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。第七條業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。第八條物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第七條第二款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員?；I備組由業(yè)主代表組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告?；I備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。第九條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的住宅套數(shù)計算，每套計一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的物業(yè)建筑面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨(dú)房地產(chǎn)權(quán)證書的，可與其他業(yè)主合并計票，每滿一百平方米計一票。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。第十條業(yè)主大會除履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。第十一條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會，邀請區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。第十二條首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行職責(zé)。第十三條業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案：（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）業(yè)主公約；（四）業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本條規(guī)定重新備案。第十四條業(yè)主委員會任期為三年到五年。業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第八條指導(dǎo)成立換屆改選小組，指導(dǎo)召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。第十五條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組履行下列職責(zé)：（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項；（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。第十六條兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、居(村)民委員會、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門組織召開。第三章物業(yè)管理服務(wù)第十七條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但是，投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積不超過五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第十八條建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前，應(yīng)當(dāng)參照市房地資源局制作的示范文本，制定業(yè)主臨時公約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)報區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案。房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)），不得占用、移裝的共用部位、共用設(shè)備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。第十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房），并在業(yè)主大會成立后無償移交給業(yè)主大會。建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房設(shè)置的室號、面積等相關(guān)資料。市房地資源局、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號。第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：（一）物業(yè)管理用房；（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地；（五）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。第二十一條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)；（二）公共綠化的維護(hù)；（三）公共區(qū)域的保潔；（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)；（五）車輛的停放管理；（六）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；（七）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的帳務(wù)管理；（八）物業(yè)檔案資料的保管；（九）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給他人。第二十二條物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；（二）及時向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；（四）配合居（村）民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益，不得妨礙國家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。第二十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。執(zhí)行指導(dǎo)價的范圍，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二十四條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十五條利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。第四章物業(yè)的使用與維護(hù)第二十六條禁止下列損害公共利益的行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（三）破壞房屋外貌；（四）擅自改建、占用物業(yè)共用部分；（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；（七）排放有毒、有害物質(zhì)；（八）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；（九）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。第二十七條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。第二十八條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。第二十九條物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。第三十條車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費(fèi)的，參照物價部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。公安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。第三十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。第三十二條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。第三十三條專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立帳、按戶核算。業(yè)主委員會或者業(yè)主大會委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。第三十四條物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：（一）專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)；（二）部分共用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；（三）全體共用部分的所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。按照本規(guī)定設(shè)立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費(fèi)用在專項維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。第三十五條單幢房屋的共用部分，其維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)由該幢業(yè)主決定。涉及房屋大修或者專項維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意，且不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；其他決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意。單幢房屋的業(yè)主投票權(quán)確定方法和單個業(yè)主所持投票權(quán)最高限額，按照本規(guī)定第九條執(zhí)行。第三十六條機(jī)動車停車場（庫）的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動車停車場（庫）的專項維修資金按照物業(yè)管理專項維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入業(yè)主大會的專項維修資金賬戶管理，單獨(dú)核算。第三十七條物業(yè)存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)管理企業(yè)報經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照業(yè)主公約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，維修費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。經(jīng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門督促限期改正，仍未進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門組織代為實施，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。第五章法律責(zé)任第三十八條違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。第三十九條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。第四十條建設(shè)單位違反本規(guī)定第八條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。建設(shè)單位違反本規(guī)定第三十二條規(guī)定，未按規(guī)定交納專項維修資金的，由市房地資源局或者區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處應(yīng)交專項維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。第四十一條違反本規(guī)定第二十六條第一項規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。違反本規(guī)定第二十六條第三項、第四項、第五項規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。第四十二條違反本規(guī)定第二十六條第二項規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當(dāng)事人逾期未拆除的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門可以申請區(qū)（縣）人民政府組織強(qiáng)制拆除。對正在實施違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料；拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。第四十三條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第二十八條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。第四十四條物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定第二十九條規(guī)定，對業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時間內(nèi)報告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。第四十五條當(dāng)事人對市房地資源局、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人對具體行政行為逾期不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。第四十六條市房地資源局、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第六章附則第四十七條本規(guī)定中有關(guān)專業(yè)用語的含義：（一）專有部分，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。（二）部分共用部分，是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。（三）全體共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。第四十八條非住宅物業(yè)管理和未選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)的管理，參照本規(guī)定執(zhí)行。第四十九條本規(guī)定自2004年11月1日起施行。1997年5月28日上海市第十屆人大常委會第三十六次會議通過的《上海市居住物業(yè)管理條例》同時廢止。關(guān)于印發(fā)《關(guān)于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉有關(guān)問題的意見》的通知滬房地資物[2005]91號各區(qū)（縣）房地局:

現(xiàn)將《關(guān)于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉有關(guān)問題的意見》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

上海市房屋土地資源管理局

二○○五年二月四日

關(guān)于實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》有關(guān)問題的意見為貫徹《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），現(xiàn)就有關(guān)實施問題提出如下意見，請遵照執(zhí)行。

一、關(guān)于物業(yè)使用與維護(hù)中若干損害公共利益行為的認(rèn)定

（一）擅自改變房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O(shè)計承重構(gòu)件，以及擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接房屋與陽臺的磚、混凝土墻體的，屬于損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的行為。

（二）在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付使用的物業(yè)，有下列情形之一的，屬于違法建筑物、構(gòu)筑物：

1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建造的建筑物、構(gòu)筑物；

2、未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)的圖紙及相關(guān)技術(shù)規(guī)定建造的建筑物、構(gòu)筑物；

3、其他違法的建設(shè)工程。

上述違法建筑物、構(gòu)筑物包括擅自在天井、庭園、平臺、曬臺（露臺）、屋頂、道路或其他場地搭建的建筑物、構(gòu)筑物，開挖地坪、以及在房屋內(nèi)部插層增加的建筑面積等。

（三）擅自改變房屋原始設(shè)計外立面及其色調(diào)、擅自在非承重外墻上開門、窗的，屬于破壞房屋外貌的行為。

二、關(guān)于改變物業(yè)使用性質(zhì)的認(rèn)定

在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，屬于擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的行為：

（一）未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，將住宅改為非住宅使用、將非住宅改為住宅使用，以及改變非住宅的規(guī)劃批準(zhǔn)用途使用的。

（二）將房屋內(nèi)臥室、起居室等部位改為衛(wèi)生間或廚房間，或者改變衛(wèi)生間、廚房間的原始設(shè)計位置。

三、關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)對違法行為的勸阻制止義務(wù)

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及《業(yè)主（臨時）公約》的行為，應(yīng)當(dāng)及時采取積極有效措施予以勸阻、制止，直至向其發(fā)出《違法（規(guī)）行為整改通知書》；經(jīng)勸阻、制止無效的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在24小時內(nèi)書面報告相關(guān)行政管理部門及業(yè)主委員會（《違法（規(guī)）行為整改通知書》及《違法（規(guī)）行為報告單》樣張詳見附件一）。

四、關(guān)于違法行為處理中法規(guī)適用問題

（一）2004年11月1日前發(fā)生的物業(yè)使用禁止行為的事實認(rèn)定和處理，適用《上海市居住物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）的相關(guān)規(guī)定。但違法行為自發(fā)生之日起超過兩年的，不予行政處罰，應(yīng)通過責(zé)令限期改正等其他行政執(zhí)法方式予以處理。

（二）2004年11月1日前發(fā)生的物業(yè)使用方面行為，按《條例》和《規(guī)定》的規(guī)定均屬違法行為的，違法事實的認(rèn)定適用《條例》，處理罰種和幅度可按《條例》與《規(guī)定》中較輕的掌握。

在處理上述違法行為過程中，行政執(zhí)法程序適用《規(guī)定》。

五、關(guān)于附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的認(rèn)定和處理程序

違法搭建的建筑物、構(gòu)筑物依附于房屋的，屬附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋。

“附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記”，按下列程序處理：

（一）區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門經(jīng)查證認(rèn)定后，制作附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的認(rèn)定書（詳見附件二），并送達(dá)當(dāng)事人及房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)；認(rèn)定書中可要求當(dāng)事人限期自行拆除違法建筑。

（二）房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到認(rèn)定書后，應(yīng)在房地產(chǎn)登記冊予以注記，并不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。

當(dāng)事人自行拆除違法建筑的，應(yīng)及時告知區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門；區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門經(jīng)核實后通知房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)注銷附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的注記；違法建筑被依法執(zhí)行拆除的，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)通知房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)注銷附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的注記。

事實認(rèn)定不清或違法建筑已被依法拆除，區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門未及時告知登記機(jī)構(gòu)注銷限制處分注記的，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。屬當(dāng)事人未及時告知造成后果的，由當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

六、關(guān)于物業(yè)管理用房

建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的座落、面積、室號在預(yù)測面積（實測面積）報告中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章；建設(shè)單位提交的資料符合《關(guān)于實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》規(guī)定的物業(yè)管理用房配置條件的，市或者區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記，并按規(guī)定予以注記。

七、關(guān)于物業(yè)的驗收

物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝飾、水、電、氣、衛(wèi)、消防、電梯等進(jìn)行查驗。查驗中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和配套設(shè)施等問題，應(yīng)書面告知建設(shè)單位或業(yè)主委員會，并就存在問題及解決方案形成共識后按規(guī)定辦理交接手續(xù)。

物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位辦理物業(yè)驗收的具體程序和標(biāo)準(zhǔn)按照建設(shè)部有關(guān)房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

關(guān)于實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見為更好地實施市人大常委會發(fā)布的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），現(xiàn)提出如下若干意見：一、物業(yè)管理區(qū)域的劃分和調(diào)整建設(shè)單位向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求時，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）意見，出具劃分物業(yè)管理區(qū)域核定單，并告知規(guī)劃管理部門、房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和建設(shè)單位。物業(yè)管理區(qū)域需作調(diào)整的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）聽取業(yè)主意見。作出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域決定，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。二、分期開發(fā)項目的物業(yè)管理劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以該物業(yè)管理區(qū)域為范圍。先行開發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，業(yè)主大會可就整個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項作出決定。業(yè)主大會決定聘用物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過2年。業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會的成員，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項告知建設(shè)單位；建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，應(yīng)在房屋銷售合同中明示業(yè)主大會的決定事項。三、業(yè)主投票權(quán)的計算單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)超過全部投票權(quán)30%的部分，應(yīng)分?jǐn)偨o其他業(yè)主。停車場（庫）以及依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)，不計投票權(quán)。四、業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會會議的處理業(yè)主委員會不依照《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）、《規(guī)定》履行召開業(yè)主大會會議的職責(zé)，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正后仍未履行的，房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處可以組織業(yè)主推薦產(chǎn)生召開業(yè)主大會會議的籌備組成員。該籌備組可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。五、物業(yè)管理用房的配置建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房：（一）物業(yè)管理企業(yè)用房，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%；物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑總面積不足5萬平方米的，不低于建筑面積100平方米。（二）業(yè)主委員會用房，不低于建筑面積30平方米。配置的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位可在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，或者以先期開發(fā)區(qū)域的建筑面積為基數(shù)，按本條第一款、第二款規(guī)定配置臨時物業(yè)管理用房。建設(shè)單位提供臨時物業(yè)管理用房的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《規(guī)定》第十九條的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。六、停車場（庫）的管理建設(shè)單位在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的停車場（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用，尚未出售的應(yīng)當(dāng)出租，不得閑置不用。具體管理辦法，由市房地資源局另行制定。七、專項維修資金不足時的籌集專項維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)就再次籌集方案作出決定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定繳納專項維修資金。分期籌集的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在3年內(nèi)交納完畢。再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數(shù)額。八、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的相關(guān)事項業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照《條例》、《規(guī)定》履行職責(zé)。對《條例》施行前通過的《業(yè)主委員會章程》，應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議時，依照《條例》、《規(guī)定》將其修訂為《業(yè)主大會議事規(guī)則》。業(yè)主委員會在《條例》施行前訂立的物業(yè)管理合同未終止的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。九、施行日期本意見自2004年11月1日起施行。上海市房屋土地資源管理局二○○四年九月十日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市居住物業(yè)裝修管理的通知》滬房地物資（2001）488號各區(qū)縣房地局、各區(qū)縣房地集團(tuán)、各物業(yè)管理企業(yè)、各業(yè)主委員會：為進(jìn)一步加強(qiáng)對本市居住物業(yè)的裝修管理，規(guī)范物業(yè)裝修行為，創(chuàng)造和保持安全、整潔、舒適的居住環(huán)境，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）和《上海市家庭裝飾裝修管理暫行規(guī)定》（以下簡稱《暫行規(guī)定》）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)居住物業(yè)的裝修管理通知如下，請遵照執(zhí)行。一、各物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督1．加強(qiáng)規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)《條例》、《暫行規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)管理合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定，履行對業(yè)主裝修住宅的管理職責(zé)，并制定《住宅裝修須知》，配備相關(guān)的專業(yè)人員，加強(qiáng)對業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將《住宅裝修須知》與本《通知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達(dá)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。2．加強(qiáng)住宅裝修前的管理物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)及時告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機(jī)和安裝防盜設(shè)施等注意事項。業(yè)主或使用人在裝修住宅前，應(yīng)當(dāng)將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設(shè)計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。為加強(qiáng)對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》）。加強(qiáng)對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確由專人負(fù)責(zé)對住宅裝修活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的，應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間18：00時至次日上午8：00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。物業(yè)管理公司對進(jìn)入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的，每天應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)及時采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違反裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報告相關(guān)行政管理部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。4．加強(qiáng)知法、守法和履約意識物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂《協(xié)議》的，應(yīng)當(dāng)督促其履行《協(xié)議》的，應(yīng)當(dāng)督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時收回小區(qū)臨時出入證。對造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時進(jìn)行修賠。物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。二、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自治管理作用業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定，及時調(diào)解裝修不當(dāng)引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。對業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，業(yè)主委員會可向人民法院提起民事訴訟。三、各區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對違法裝修的行政執(zhí)法區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)完善行政執(zhí)法工作程序。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定責(zé)令其改正，并可處相應(yīng)的罰款。對物業(yè)管理公司違反《條例》情節(jié)嚴(yán)重的，區(qū)縣房地局可作出降低資質(zhì)等級的處罰，直到吊銷資質(zhì)證書。區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應(yīng)當(dāng)及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證。核實，經(jīng)核查屬實的，根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定，責(zé)令其限期改正，并可處相應(yīng)得罰款。上海市房屋土地資源管理局二○○一年十二月二十五日《臨時業(yè)主公約》第一章總則第一條根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定本臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。第二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將本臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時對本臨時公約予以的書面承諾，表示對本臨時公約內(nèi)容的認(rèn)可。第三條本臨時公約對建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。第四條建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應(yīng)與本臨時公約一致。第二章物業(yè)基本情況第五條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況物業(yè)名稱中橋城市園（一期）；座落位置塔秀路876弄；物業(yè)類型住宅；建筑面積16549物業(yè)管理區(qū)域四至：東至康定路；南至塔秀路；西至定西路；北至城中路。第六條根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同，業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)：1、由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面、排氣道、煙道、露臺、地下室及其通道等；2、由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備，包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設(shè)施、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施、景觀水池和游泳池等；3、由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,包括圍墻、池井、照明設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)管理用房、露臺、車庫道閘等。第七條在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，根據(jù)物業(yè)買賣合同，凡屬建設(shè)單位所有的房屋及設(shè)施設(shè)備等，不得影響物業(yè)買受人正常使用物業(yè)。第三章物業(yè)的使用第八條業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。第九條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。第十條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計用途的，業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知物業(yè)管理企業(yè)。第十一條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。本物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修施工時間為周一至周五的8：00至18：00，雙休日及國定假日只能進(jìn)行無噪聲施工，其他時間不得施工。第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改。第十五條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留設(shè)計位置的，應(yīng)按物業(yè)管理企業(yè)指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。第十六條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定。第十七條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。第十八條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：1、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途；2、占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；3、違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)；4、在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；5、違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲；6、擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫；7、利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；8、禁止在樓宇外墻上安裝任何設(shè)施設(shè)備等，包括空調(diào)外機(jī)、晾衣架以及衛(wèi)星接收裝置等；9、禁止擅自以任何材質(zhì)封閉或半封閉陽臺；10、法律、法規(guī)禁止的其他行為。第十九條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)遵守以下約定：1、乘坐電梯時應(yīng)防止寵物在電梯內(nèi)大小便。2、攜帶寵物外出時必須用繩鏈拴牽。3、禁止寵物在無主人看管下在小區(qū)內(nèi)游蕩。4、寵物在小區(qū)公共部位所遺留的穢物，請主人自行及時清理干凈。5、寵物不得隨意踐踏公共綠地。第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)第二十條業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。第二十一條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。第二十二條發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)但無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)管理企業(yè)可向相鄰業(yè)主說明情況，在第三方（如所在地居委會或派出所或物業(yè)管理行業(yè)行政主管部門）的監(jiān)督下，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，事后應(yīng)及時通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作。第二十三條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第二十四條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時采取措施消除隱患。第二十五條建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十六條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)專項維修資金。第五章業(yè)主的共同利益第二十七條為維護(hù)業(yè)主的共同利益，全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動中授予物業(yè)管理企業(yè)以下權(quán)利：1、根據(jù)本臨時公約配合建設(shè)單位制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；2、以批評、規(guī)勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時公約和規(guī)章制度的行為；第二十八條建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公告欄，用于張貼物業(yè)管理規(guī)章制度，以及應(yīng)告知全體業(yè)主和物業(yè)使用人的通知、公告。第二十九條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制方式。業(yè)主應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的基礎(chǔ)，涉及全體業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)積極倡導(dǎo)欠費(fèi)業(yè)主履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。第三十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益主要用于補(bǔ)充專項維修資金。第六章違約責(zé)任第三十一條業(yè)主違反本臨時公約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本臨時公約向人民法院提起訴訟。第三十二條業(yè)主違反本臨時公約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本臨時公約向人民法院提起訴訟。第三十三條建設(shè)單位未能履行本臨時公約約定義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)本臨時公約向人民法院提起訴訟。第七章附則第三十四條本臨時公約所稱物業(yè)的專有部分，是指由單個業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。本臨時公約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單個業(yè)主專有部分以外的，屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。第三十五條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時，應(yīng)提前書面通知物業(yè)管理企業(yè)，并要求物業(yè)繼受人簽署本臨時公約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本臨時公約。第三十六條本臨時公約由建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和每位業(yè)主各執(zhí)一份。第三十七條本臨時公約自首位物業(yè)買受人承諾之日起生效，至業(yè)主大會制定的《業(yè)主公約》生效之日終止?！毒裎拿鞴s》為搞好中橋城市園（一期）小區(qū)精神文明建設(shè)，使廣大業(yè)主和使用人享有安全、潔凈、優(yōu)美、健康的生活環(huán)境，特制訂本公約，敬請所有業(yè)主/使用人共同遵守。遵守國家法律和有關(guān)規(guī)定以及本住宅區(qū)的各項管理規(guī)定，做一個遵紀(jì)守法的居民。住戶鄰里互相尊重、互相關(guān)心、互相幫助、和睦相處、自覺維護(hù)公共秩序。不搞封建迷信，不參與賭博、色情活動，不吸煙、販賣毒品，不將違禁品帶進(jìn)本小區(qū)，不參與非法團(tuán)體組織和集會。住戶應(yīng)遵守“七不規(guī)范”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。愛護(hù)公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾、果殼、紙屑、煙蒂，不往室外拋物和亂倒污水，共同維護(hù)小區(qū)公共衛(wèi)生。愛護(hù)小區(qū)綠化，不踐踏草地、攀折花枝樹木，不在室外及公共場所晾曬衣物等。不在公共場所、人行道堆放物品，不占用公共場所、堵塞人行道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫和張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，不破壞建筑物外觀，以免影響觀瞻，保持小區(qū)建筑物的原樣和美觀。勇于堅持正義，與不良行為和各類犯罪分子作斗爭，共同維護(hù)社會安定團(tuán)結(jié)，保障社區(qū)治安安全。在家聚會或使用音響設(shè)備時，不應(yīng)大聲喧嘩和音量過大，以避免噪音影響他人的居家生活。10．愛護(hù)公共財物，維護(hù)公共設(shè)施，共同創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、安全舒適的居住環(huán)境。裝修管理篇《裝修管理規(guī)定》為了加強(qiáng)“中橋城市園”住宅小區(qū)的二次裝修管理，保證房屋的安全和正常使用，根據(jù)物業(yè)管理和住宅裝飾裝修管理的有關(guān)法規(guī)規(guī)定，結(jié)合“中橋城市園”的實際情況，特制訂本規(guī)定：一、業(yè)主/使用人對住宅房屋進(jìn)行裝飾裝修時，必須保證房屋的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全性，并符合防火、防水、保溫、隔音、衛(wèi)生等建筑功能的規(guī)定和要求，不得影響相鄰業(yè)主/使用人的正常使用。二、業(yè)主/使用人需要對住宅房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先辦理申請手續(xù)。業(yè)主/使用人在裝飾裝修施工前，應(yīng)將施工單位、施工期限、施工內(nèi)容（包括裝飾裝修設(shè)計圖、施工方案和進(jìn)度表等）等以書面形式向物業(yè)管理處提出申請，得到批準(zhǔn)并取得“裝修施工許可證”后方可施工，且應(yīng)當(dāng)為施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。三、物業(yè)管理處有義務(wù)及時告知業(yè)主/使用人有關(guān)裝飾裝修的規(guī)定和禁止行為，以及相應(yīng)的注意事項。四、業(yè)主/使用人在住宅房屋裝飾裝修和使用中應(yīng)禁止下列行為：1．擅自改變房屋的原設(shè)計用途、損壞房屋的承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋的外貌、改換房屋外立面以及顏色。2．占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備。在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物或在天井、庭院挖井取水。提出的裝修方案未經(jīng)原設(shè)計單位或相應(yīng)的資質(zhì)設(shè)計單位論證同意的，擅自變動建筑主體及承重結(jié)構(gòu)。擴(kuò)大承重墻上原有門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚和混凝土墻體。將沒有作防水要求的房間和陽臺改為衛(wèi)生間和廚房。隨意增加樓板靜荷載。拆除公共煙道、封閉公共管道檢修孔。擅自拆除、移裝智能設(shè)備及水、電、氣等公共管道。在住宅室外設(shè)置突出立面的晾衣架、花架、遮陽篷、雨篷、。10．擅自封閉陽臺和安裝窗式空調(diào)、防盜柵欄，以及在陽臺安裝水喉和水斗。11．空調(diào)室外機(jī)安裝在非指定位置，冷凝水管未接入指定的排水管。12．擅自在外墻鉆孔打洞。13．未經(jīng)國家有關(guān)部門的批準(zhǔn)，擅自在墻外、屋頂和平臺等處安裝衛(wèi)星接收天線、太陽能熱水器。14．在外墻裝飾板上放置任何物品。15．改變住宅外立面原有顏色和材料（包括陽臺內(nèi)側(cè)），以及在非承重外墻上開門、窗。16．嚴(yán)禁在分戶門外再加裝防盜門，或改變分戶門的開啟方向和裝飾顏色。17．改變樓道內(nèi)地坪和墻體的原有顏色和材料。18．擅自在樓宇大堂、居住窗外或樓宇公共部位張貼懸掛任何形式的廣告宣傳單、廣告牌。19．擅自改變住宅的使用用途，開設(shè)各類店鋪（居改非行為）。20．在居住區(qū)內(nèi)隨意停放車輛（包括非機(jī)動車）。21．在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂刻畫、亂涂寫。22．違反有關(guān)規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。23．違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品及排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超出標(biāo)準(zhǔn)的噪音。24．隨意丟棄垃圾及高空拋物。25．法律法規(guī)禁止的其他行為。五、為加強(qiáng)對施工單位裝飾裝修行為的管理，滿足消防安全的需要，各裝飾裝修單位須與物業(yè)管理處簽訂“裝修管理協(xié)議”和“裝修施工區(qū)域消防安全協(xié)議書”。六、業(yè)主/使用人應(yīng)督促裝飾裝修施工單位遵守以下規(guī)定：1．按照設(shè)計圖紙施工、做好房屋裝修施工隱蔽工程的記錄。若調(diào)整裝飾裝修項目，應(yīng)提前書面通知物業(yè)管理處。2．嚴(yán)格執(zhí)行裝飾裝修施工的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，遵守施工作業(yè)時限，晚間18：00至次日上午8：00以及節(jié)假日不得從事敲、刨、鋸、鑿、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪音的施工活動。3．搬運(yùn)裝飾裝修材料時，不得妨礙其他業(yè)主/使用人的正常通行，不得占用樓層、走道等共用部位堆放，應(yīng)保持走廊、過道和道路的暢通，不得造成共用部位的污染和損壞。裝修施工的廢棄物應(yīng)袋裝清運(yùn)至指定的臨時堆放地點(diǎn)，并確保沿途清潔，不得堆放在樓層走道等共用部位，可委托物業(yè)公司上門收集。4．裝飾裝修施工人員必須文明施工，施工人員出入小區(qū)要求衣冠端正，不得在小區(qū)的公共場所和綠化地帶隨地大小便。5．裝飾裝修施工單位和人員應(yīng)當(dāng)注意施工安全，現(xiàn)場需配備消防滅火器材。動用明火前，須至物業(yè)管理處辦理“動火許可證”。6．裝飾裝修施工時，不得造成下水管道的堵塞和損壞，不得造成墻面、樓層地面的滲漏水。7．不得將樓層地坪鉆孔打穿，不得切割斷樓層地坪內(nèi)的鋼筋和預(yù)埋管線。若確需在樓層地坪鉆孔的，應(yīng)限制鉆孔深度不得超過5公分。8．施工人員在裝飾裝修期間，應(yīng)接受和配合物業(yè)管理處的檢查和監(jiān)督。9．裝修施工人員的自行車、助動車和摩托車等一律不得進(jìn)入小區(qū)內(nèi)。10．若確需在墻上鉆孔打洞的，請事先到物業(yè)管理處辦理手續(xù)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后由物業(yè)管理處統(tǒng)一安排實施。七、施工單位在施工過程中如造成房屋或共用設(shè)施、設(shè)備損壞的，應(yīng)及時修復(fù)并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。八、施工完畢后應(yīng)及時告知物業(yè)管理處，并將小區(qū)臨時出入證退還。九、物業(yè)管理處有責(zé)任對業(yè)主/使用人的房屋裝飾裝修活動進(jìn)行日常的巡視、檢查和監(jiān)督，管理人員進(jìn)入現(xiàn)場實施檢查時，應(yīng)當(dāng)佩戴工作銘牌，被檢查的單位和個人應(yīng)當(dāng)予以配合，如實說明情況，提供必要的資料。十、物業(yè)管理公司對業(yè)主/使用人裝修房屋的違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)及時勸阻和制止。對規(guī)勸無效的，在24小時內(nèi)報告房地產(chǎn)行政管理部門、并提請業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主/使用人按照《臨時業(yè)主公約》或《業(yè)主公約》的約定，向人民法院提起民事訴訟。物業(yè)管理公司對規(guī)勸無效的裝修施工單位，可根據(jù)《住宅裝修管理協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。十一、房屋裝飾裝修違反規(guī)劃、房管、環(huán)保、綠化、城建、公用事業(yè)、市政、環(huán)衛(wèi)及消防管理等規(guī)定的，由物業(yè)管理部門報有關(guān)行政主管部門依法處理?！堆b修申請及提示》1．裝修報批程序住戶裝修房屋應(yīng)提前3天向小區(qū)管理處申報。申請裝修時應(yīng)提供裝修圖紙，裝修內(nèi)容說明和注明變更要求，經(jīng)管理處審核同意并頒發(fā)《裝修施工許可證》后方可進(jìn)行裝修施工。業(yè)主、裝修單位須與管理處簽定《裝修管理協(xié)議》及《裝修區(qū)域消防安全協(xié)議書》，有義務(wù)承諾遵守政府和小區(qū)各項管理規(guī)定。業(yè)主/使用人收到批復(fù)后，裝修施工隊帶好現(xiàn)場施工和管理人員的身份證、資質(zhì)證明和營業(yè)執(zhí)照到管理處辦理有關(guān)入場手續(xù)及施工人員的臨時出入證。施工期間進(jìn)入人員須將證件佩戴在前胸，并在指定區(qū)域內(nèi)活動。裝修時須將《裝修施工許可證》張貼于單元門上，方可施工。裝修時請關(guān)閉分戶門。裝修時應(yīng)遵守施工安全操作規(guī)程，按規(guī)定采取必要的安全保護(hù)和消防措施，不得擅自動用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)，如需進(jìn)行以上作業(yè)，請先到管理處辦理相關(guān)手續(xù)。裝修發(fā)生違章行為，業(yè)主或使用人與裝修單位均為第一責(zé)任者，均需獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)限期整改復(fù)原。裝修時每戶須自行配備滅火器。2．裝修施工規(guī)定室內(nèi)業(yè)主或住戶在裝修時均不得拆改原房屋的承重墻、梁、柱、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件，應(yīng)確認(rèn)其改裝或任何工程絕不影響樓宇的承重結(jié)構(gòu)。住戶和裝修單位必須嚴(yán)格按申報批復(fù)的裝修圖紙施工，不得擅自改動。不得改變房屋及配套設(shè)施的使用功能和