城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價平衡研究

城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價平衡研究

城市基準(zhǔn)價格水平是我國土地景觀規(guī)劃體系的核心，反映了城市的總價格。這是對城市土地使用的平均評價價值，如商業(yè)、住宅和工業(yè)?；鶞?zhǔn)地價居于基礎(chǔ)地位,是其它地價產(chǎn)生的根源。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價平衡,是為了協(xié)調(diào)區(qū)域地價,充分發(fā)揮地價在調(diào)控土地市場中的作用,使基準(zhǔn)地價能客觀地反映出不同城鎮(zhèn)間真實的經(jīng)濟差異和地價水平,促進土地市場的均衡發(fā)展。由于各城市所處區(qū)位不同,政府培育土地市場的力度不同,經(jīng)濟發(fā)展水平與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同,必然造成部分城市地價水平或基準(zhǔn)地價評估結(jié)果與其土地質(zhì)量相背離、不匹配,因此對城市間地價水平的平衡分析是非常必要的,有利于區(qū)域間地價協(xié)調(diào)、培育,發(fā)展城市土地市場,使其地價水平能客觀地反映當(dāng)?shù)貙嶋H水平。并且能夠?qū)φ畬Τ鞘写_定基準(zhǔn)地價提供有效依據(jù)。我國城市土地平衡研究是近年來新興的一個研究方向。王慶改、鄭新奇等人于2002年在對山東省17個城市分等的基礎(chǔ)上對其進行了地平衡研究,福建省也于近年做過此類研究,研究方法不盡相同,總的來說,我國城市土地分等研究還處于探索、起步階段,研究案例很少。此次研究在參考前人研究方法的基礎(chǔ)上,提出了自己的新的地價平衡研究方法,和前人方法稍有不同,希望能得到廣大同行的指點和批評。1基準(zhǔn)價格確定的基本技術(shù)環(huán)節(jié)在進行土地平衡研究之前所必須做的第一步工作就是對各個城市所公布的基準(zhǔn)地價統(tǒng)一地價內(nèi)涵。一個地區(qū)的基準(zhǔn)地價對土地市場會起到引導(dǎo)與宏觀管理作用,要使基準(zhǔn)地價真正起到作用,首先必須做好城鎮(zhèn)間的基準(zhǔn)地價平衡,而要實現(xiàn)城鎮(zhèn)間基準(zhǔn)地價平衡的前提是基準(zhǔn)地價內(nèi)涵與基準(zhǔn)條件的規(guī)范與統(tǒng)一,確定基準(zhǔn)地價內(nèi)涵,是搞好基準(zhǔn)基價平衡的基本技術(shù)環(huán)節(jié)。基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的統(tǒng)一從理論上來說,土地價格應(yīng)當(dāng)是土地資源價格與土地資產(chǎn)價格之和。其中,土地資源價格是真正的地租的資本化,即真正的地租除以利率,相當(dāng)于基準(zhǔn)地價中的土地收益部分,土地資產(chǎn)價格則為土地資產(chǎn)成本價格加上平均利潤。簡言之,地價的內(nèi)涵為純地租的價格和土地資源的價格,凡是“土地資本”,都應(yīng)該算在地價內(nèi);土地拆遷開發(fā)費也是構(gòu)成基準(zhǔn)地價內(nèi)涵所必不可少的。因此,基準(zhǔn)地價內(nèi)涵必須包含政府出讓土地純收益、城市建設(shè)配套費和土地拆遷開發(fā)費,基準(zhǔn)地價應(yīng)是熟地狀態(tài)而不是生地狀態(tài)下的價格。另外,由于各城市的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵都有所不同,但隨著規(guī)范化管理的需要,越來越多的城市按統(tǒng)一規(guī)定進行了基準(zhǔn)地價的更新。本次研究對基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的統(tǒng)一主要從用地年期、評估期日、容積率等方面來進行,具體內(nèi)容包括:1.1單一參考價格的類型1.2統(tǒng)一土地利用基準(zhǔn)的使用年限本次基準(zhǔn)地價平衡價格是指各類用地的法定出讓土地最高使用年限的土地價格。商業(yè)用地為40年,居住用地為70年,工業(yè)用地50年。1.3統(tǒng)一基本價格的開發(fā)水平基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式為地面地價,即具備“五通一平”(宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊以及紅線內(nèi)場地平整)的土地的基準(zhǔn)地價。1.4基準(zhǔn)地段平衡基準(zhǔn)地價指的是在各級土地平均容積率下的地價。本次基準(zhǔn)地價平衡界定的容積率為標(biāo)準(zhǔn)容積率,即商業(yè)用地2.0~3.0;居住用地1.5~2.5;工業(yè)用地0.5~1.0。1.5單一商業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)價格評價方法本次商業(yè)用地基準(zhǔn)地價全部采用區(qū)片價表示。1.6單一基準(zhǔn)價格表的估計期為2基準(zhǔn)價值變式的統(tǒng)一由于現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來源有限,所收集到的各個城市的基準(zhǔn)地價數(shù)據(jù),一般都是2000年至今的數(shù)據(jù),其評估日期都不同,但由于所采用的地價數(shù)據(jù)都是當(dāng)?shù)卣谑褂玫膶嶋H數(shù)據(jù),因各城市的基準(zhǔn)地價表示形式(樓面地價、地面地價、平均容積率下的地價、特定容積率下的地價)、年期等有所不同,為使數(shù)據(jù)具有可比性,統(tǒng)一各城市基準(zhǔn)地價的地價內(nèi)涵,進行地價修正,使各城市的基準(zhǔn)地價具有可比性,是地價平衡研究的重要內(nèi)容之一。地價修正是通過一系列地價修正公式實現(xiàn)的,主要包括對估價期日的修正和年期修正等。2.1第i個城市第k類用地第k級別的地段指數(shù)估價期日修正采用地價指數(shù)修正公式,公式為:qijk——第i個城市第j類用地第k級別的地價指數(shù);pijk——統(tǒng)一基準(zhǔn)日第i個城市第j類用地第k級別平均地價;pijko——實際基準(zhǔn)日第i個城市第j類用地第k級別的平均地價。2.2年度修訂2.2.1推行由長期導(dǎo)向的土地還原利率m其中,Pm——年期修正后土地價格Pm1——年期修正前比較實例價格r——土地還原利率m——待估宗地的使用年期m1——比較實例的使用年期2.2.2計算出的土地價格是法律最高期限的土地價值計算公式如下所示公式中各項含義同上。通過地價修正,統(tǒng)一地價內(nèi)涵,使29個城市的地價內(nèi)涵一致。3城鎮(zhèn)土地等分等初步劃分在統(tǒng)一地價內(nèi)涵之后,接著需要對這組城市進行土地質(zhì)量分等,然后對處于相同等級的城市在同樣的標(biāo)準(zhǔn)下進行地價平衡分析。城鎮(zhèn)土地質(zhì)量分等是通過對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟、社會、自然等各項因素的綜合分析,揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異,然后運用定量和定性相結(jié)合的方法對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量進行量化,評定城鎮(zhèn)的等級。本次研究主要是依據(jù)2002年開始實施的《城市土地質(zhì)量分等定級規(guī)程》中城鎮(zhèn)土地質(zhì)量分等的影響因素來分析的,概括起來有:城市區(qū)位、城市集聚規(guī)模、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市用地投入產(chǎn)出水平、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、區(qū)域綜合服務(wù)能力和區(qū)域土地供應(yīng)潛力7個因素。如前所述,城市間土地質(zhì)量等級是上述7個主要因素共同作用的結(jié)果。這些因素相互影響,每個因素又包含有多個因子,構(gòu)成有序的層次結(jié)構(gòu)體系。參照2002年實施的《城鎮(zhèn)土地質(zhì)量分等定級規(guī)程》中對城鎮(zhèn)土地分等的指標(biāo)體系,我們選擇了7個方面共19項指標(biāo),并采用特爾菲法對每個影響因素賦以相應(yīng)權(quán)重,建立了多因素綜合評價指標(biāo)體系(表1)。根據(jù)以上評價指標(biāo),對每個城市的每個指標(biāo)依次進行排序,然后應(yīng)用位序標(biāo)準(zhǔn)化公式計算每個因子的得分,采用特爾菲法對每個影響因素及因子賦以的權(quán)重,計算出這29個城市的總得分。按照分?jǐn)?shù)高低的位序排列,本次研究采用數(shù)軸法對城市得分進行散點分析,按照土地利用效果的實際情況,選擇點距較大處作為等間分界,對城市土地等進行初步劃分。圖1為分等結(jié)果散點圖。由圖1可以看出,城市土地分等結(jié)果如下:一等城市上海廣州北京二等城市寧波青島深圳南京成都天津杭州大連沈陽三等城市長沙濟南哈爾濱武漢西安廈門重慶太原長春四等城市蘭州昆明南寧貴陽西寧五等城市銀川烏魯木齊呼和浩特4政治、經(jīng)濟、文化中心由圖1可以看出,土地質(zhì)量分等得分排前三位的城市是上海、廣州和北京,上海和廣州是我國東南沿海城市,其有便利的交通條件,對外開放程度較高,在吸引外資及人才等方面都有絕對的優(yōu)勢,經(jīng)濟發(fā)展水平較高。北京是我國的政治、經(jīng)濟、文化中心,在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展等方面都具有良好的發(fā)展條件,其用地產(chǎn)出水平也較高;得分較低的有銀川、烏魯木齊、呼和浩特等西部較偏遠的城市,其區(qū)域交通條件比較落后,各方面發(fā)展比較緩慢,經(jīng)濟發(fā)展水平也相對較低,用地產(chǎn)出水平不高。西安市位于第17位。從商業(yè)最高級別用地基準(zhǔn)地價排序來看,大連市居高,北京、南京、天津、重慶、廣州、上海等城市次之,最低的是銀川、西寧、呼和浩特等西部城市。在本次研究的29個城市中,西安市商用最高級別基準(zhǔn)地價位于第26位,最低級別基準(zhǔn)地價排最后一位;住宅最高級別基準(zhǔn)地價位于第15位,最低級別基準(zhǔn)地價位于最后一位;工業(yè)最高級別基準(zhǔn)地價位于第3位,最低級別基準(zhǔn)地價位于第27位。5基準(zhǔn)地段的算數(shù)在對各城市進行土地分等及基準(zhǔn)地價排序以后,將各城市土地分等序位所在的某類用地某一級別基準(zhǔn)地價與原基準(zhǔn)地價的算術(shù)平均數(shù)作為該城市此類用地此級別的基準(zhǔn)地價初次平衡值。目的是在土地分等的基礎(chǔ)上,消除由于樣本點選取不同而造成的誤差。然后將各城市初次平衡值進行排序,得到某類用地某級別基準(zhǔn)地價初次平衡的序位。初次平衡后,商用最高級別基準(zhǔn)地價最高的是北京,廣州、上海、南京等城市次之。結(jié)果見表1。6基準(zhǔn)地段平衡的算法在初次平衡的基礎(chǔ)上,對照土地分等結(jié)果,根據(jù)對各城市發(fā)展?fàn)顩r的了解,找出基準(zhǔn)地價水平與土地分等排序趨勢及實際情況相符合的城市為基準(zhǔn)地價平衡的控制點。如:商用最高級別基準(zhǔn)地價平衡計算的控制點為廣州、沈陽和呼和浩特;住宅最高級別基準(zhǔn)地價平衡計算的控制點為上海、長沙、太原和呼和浩特;工業(yè)最低級別基準(zhǔn)地價平衡計算的控制點為上海、重慶和呼和浩特。然后以控制點最高或最低基準(zhǔn)地價為標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)各城市的土地分等得分情況,對本次研究的29個城市最高或最低級別基準(zhǔn)地價進行平衡。對沒有前控制點或后控制點的城市,仍按照其初次平衡后的基準(zhǔn)地價和城市土地分等位序所在的地價水平做算術(shù)平均求得(如:商用最高級別基準(zhǔn)地價平衡計算中,北京市初次平衡后的地價水平最高,而城市土地分等結(jié)果中位于第三位,沒有前控制點,按照上述方法進行二次平衡)。平衡公式為:其中,Vi:表示某城市某用途最高級別基準(zhǔn)地價平衡值;Vo:前控制點某用途原最高級別基準(zhǔn)地價;Vn:后控制點某用途原最高級別基準(zhǔn)地價;△Ni:與前控制點分等分值的差;No:前控制點的城市土地分等分值;Nn:后控制點的城市土地分等分值。經(jīng)過初次平衡計算和再次平衡計算后,計算結(jié)果如下(表3-表7)7不同等級城市基準(zhǔn)建設(shè)在地價平衡結(jié)果的基礎(chǔ)上,我們對各城市間的基準(zhǔn)地價進行對比分析,找出其共性和差異點,便于對城市地價體系有進一步的了解和認(rèn)識,也可以作為政府單位對城市的基準(zhǔn)地價更新的參考。從表2-表7可以看出,一般情況下,城市等級越高,其相同土地類型相同級別的土地基準(zhǔn)地價相應(yīng)也就越高。就某一城市而言,由于商業(yè)用地一般占據(jù)比較繁華的地段,其基準(zhǔn)地價一般高于住宅用地和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價。住宅用地由于住戶對周圍環(huán)境的要求,而工業(yè)用地對環(huán)境基本上要求不高,所以住宅用地地價一般要高于工業(yè)用地地價。在經(jīng)過地價平衡之前,在基于土地分等的基礎(chǔ)上來看,很多城市的基準(zhǔn)地價水平和該城市等級并不相符,需要經(jīng)過地價平衡作出些許調(diào)整,從而使該城市基準(zhǔn)地價符合城市發(fā)展?fàn)顩r。以西安市為例:從前面的城市土地分等結(jié)果可以看出,西安市位于第十七位,屬于三等城市,從土地分等位序和基準(zhǔn)地價排序結(jié)果來看,不管是商用、住宅還是工業(yè)用地都有不同程度的背離?？傮w來看,商用地基準(zhǔn)地價遠低于相同等級城市的平均水平,平衡后最高級別基準(zhǔn)地價約為原地價的2倍;住宅用地基準(zhǔn)地價與同一等級城市平均水平基本保持平衡,平衡后最高級別基準(zhǔn)地價與原地價基本保持一致;工業(yè)用地基準(zhǔn)地價高于同等級城市基準(zhǔn)地價平均水平,平衡后最高級別基準(zhǔn)地價約為原地價的一半。8基準(zhǔn)地段的價平衡一個城市的基準(zhǔn)地價是否符合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平,這對于一個城市來說至關(guān)重要,若地價太高,則可能影響當(dāng)?shù)氐恼猩桃Y,若地價太低,則有可能對當(dāng)?shù)卣{(diào)控土地市場帶來很大壓力,所以對一個城市進行基準(zhǔn)地價定位之前,先進行一次基準(zhǔn)地價平衡是非常有必要的。地價平衡分析是對一組城市在相同條件下的對比分析,使城市基準(zhǔn)地價之間具有可比性,在經(jīng)過地價平衡研究之后,我們可以比較準(zhǔn)確的對一個城市的基準(zhǔn)地價在全國范圍內(nèi)進行定位,可以反映出一個城市的