房地產經紀人-房地產經紀專業(yè)基礎-房地產價格及其評估

房地產經紀人-房地產經紀專業(yè)基礎-房地產價格及其評估[單選題]1.房地產需求是指在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產()。[2009年真題]A.消費者需要的（江南博哥）數(shù)量B.消費者愿意而且能夠購買的數(shù)量C.企業(yè)提供的數(shù)量的總和D.企業(yè)愿意且能夠提供的數(shù)量正確答案：B參考解析：有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不僅愿意購買，而且有能力購買，故房地產需求是指在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產消費者愿意而且能夠購買的數(shù)量。[單選題]2.在區(qū)位選擇中，人們越來越重視()。[2006年真題]A.空間交通距離B.空間直線距離C.交通時間距離D.交通路線距離正確答案：C參考解析：距離是衡量房地產區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標，可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離?？臻g直線距離是最簡單、最基礎的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達、有河流阻隔、地形復雜地區(qū)等情況下，它往往會失去意義。交通路線距離一般是指連接的道路長度，有時受路況、交通管制等的影響，雖然距離不遠，但需要的時間較長，因此交通路線距離也不一定能反映真實的狀況。交通時間距離一般來說更科學，人們越來越重視。[單選題]3.房地產要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備的性質不包括()。A.有用性B.有益性C.稀缺性D.有效需求正確答案：B參考解析：房地產與其他物品一樣，之所以有價格，是因為具有有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，即具有使用價值；稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使所有人想要得到它時就能夠得到它；有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不僅愿意購買，而且有能力購買。[單選題]4.在經濟學中，把能滿足人們對某種需要的效用的價值稱為()。A.使用價值B.交換價值C.投資價值D.有用價值正確答案：A參考解析：有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，經濟學上稱為有使用價值，如水可以解渴，糧食可以充饑，住宅可以居住。[單選題]5.房地產價格實質是()。A.使用土地的價格B.房屋的價值C.房地產權益的價格D.房地產的適用價值正確答案：C參考解析：房地產價格實質上是房地產權益的價格。一般商品是動產，其物權的設立和轉讓是依照法律規(guī)定交付，因此其價格通常是商品本身的價格。房地產是不動產，其物權的設立和轉讓是依照法律規(guī)定登記，因此房地產在交易中可以轉移的不是其實物，而是房屋所有權、建設用地使用權或其他權利。[單選題]6.某套住房以每月2500元的價格對外出租，該價格在經濟學上稱為()。A.交換代價的價格B.源泉價格C.租賃價格D.買賣價格正確答案：C參考解析：房地產由于價值較大、壽命長久，所以同時存在買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。因此，房地產同時有兩種價格：①其本身有一個價格，即買賣價格，又稱交換代價的價格，簡稱價格；②使用其一定時間的價格，即租賃價格，又稱使用代價的租金，簡稱租金。[單選題]7.在買方市場下，房地產成交價會偏向()。[2012年真題]A.買方最低出價B.買方最高出價C.賣方最低出價D.賣方最高出價正確答案：C參考解析：賣方要價是站在賣方的角度，指賣方出售房地產時愿意接受的價格。買方出價是站在買方的角度，指買方購買房地產時愿意支付的價格。在實際交易中，只有當買方最高出價高于或等于賣方最低要價時，交易才可能成功。在買方市場下，成交價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，成交價會偏向買方最高出價。[單選題]8.某套住宅的賣方，其最低要價為38萬元，而買方愿意支付的最高價格為42萬元，則該套住宅成交價格可能()。[2011年真題]A.低于38萬元B.位于38～42萬元之間C.高于42萬元D.不存在正確答案：B參考解析：賣方要價和買方出價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當買方最高出價高于或等于賣方最低要價時，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產交易中，賣方最低要價、買方最高出價和買賣雙方成交價三者的高低關系為：買方最高出價≥買賣雙方成交價≥賣方最低要價。[單選題]9.某宗房地產交易，買賣雙方約定以5600元/m2的價格成交，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的9%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5.5%。則該宗房地產的正常成交價格為()元/m2。[2007年真題]A.5137.61B.5308.06C.5908.00D.5925.93正確答案：B參考解析：成交價格可分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指不存在特殊交易情況下的成交價格。該宗房地產的正常成交價格為：正常成交價格＝買方實際付出的價格（1＋應由買方繳納的稅費比率）＝5600÷（1＋5.5%）＝5308.06（元/m2）。[單選題]10.某地塊的單價為900元/m2，房屋單價為3600元/m2，設定容積率為3，則其樓面地價是()元/m2。[2007年真題]A.300B.1200C.2700D.4500正確答案：A參考解析：樓面地價又稱樓面價、樓板價，是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內分攤到單位建筑面積上的土地價格，樓面地價的計算公式為：樓面地價＝土地總價÷總建筑面積＝土地單價÷容積率。本題中，該地塊的樓面地價＝900÷3＝300（元/m2）。[單選題]11.劉某購買了一套建筑面積為100m2，單價為6000元/m2的商品住房，首付30%，余款向銀行申請20年期的抵押貸款。若其選擇按月等額償還貸款本息，假設貸款年利率為6%，則其名義單價和實際單價分別為()元/m2。[2010年真題]A.6000和6000B.6000和7221.63C.7221.63和6000D.7221.63和7221.63正確答案：A參考解析：名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。實際價格一般直接觀察不到，通常需要在名義價格的基礎上進行計算或者處理才能得到。本題中，采取按月等額償還貸款本息方式支付，其名義單價和實際單價相等，均為6000元/m2。[單選題]12.某套期房的建筑面積為90m2，尚需10個月才能建成交付使用。相似現(xiàn)房的市場價格為4500元/m2，每月末的租賃凈收益為2500元/套。估計年折現(xiàn)率為10%，風險補償為現(xiàn)房價格的5%。則該期房目前的市場價格為()元/m2。A.3891.35B.4900.25C.4009.54D.3957.23正確答案：C參考解析：期房價格＝現(xiàn)房價格－預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風險補償。設該期房目前的市場價格（單價）為V，則：V＝4500－2500/（10%/12）{1－[1/（1＋10%/12）10]}/90－4500×5%＝4009.54（元/m2）。[單選題]13.一般情況下，同質的期房與現(xiàn)房之間的價格關系是()。[2007年真題]A.期房價格高于現(xiàn)房價格B.期房價格低于現(xiàn)房價格C.期房價格與現(xiàn)房價格相等D.期房價格與現(xiàn)房價格沒有關系正確答案：B參考解析：在期房與現(xiàn)房同品質相同（包括位置、結構、設備、裝修、環(huán)境和配套設施等方面相同）的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格，二者之間的關系為：[單選題]14.某期房還需9個月才能交付使用，市場上類似的現(xiàn)房價格為8000元/m2，該類房屋出租一年凈收益為500元/m2，假設折現(xiàn)率為12%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的1.5%，則該期房目前的價格是()元/m2。[2008年真題]A.7450B.7553C.7700D.8339正確答案：A參考解析：根據(jù)期房價格與現(xiàn)房價格之間的關系計算，該期房目前的價格為：[單選題]15.下列新建商品房價格中，最低的是()。[2011年真題]A.起價B.標價C.成交價D.均價正確答案：A參考解析：起價、標價、成交價和均價是在新建商品房銷售中的幾種房價。A項，起價是指銷售新建商品房的最低價。B項，標價又稱賣方報價、掛牌價、表格價，是新建商品房銷售者在“價目表”上所標出的不同樓幢、樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格，即賣方要價。C項，成交價是指新建商品房買賣雙方的實際交易價格。D項，均價是新建商品房的平均價格，一般有標價的平均價格和成交價的平均價格兩種，均價一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。[單選題]16.下列關于價格的表述中，不正確的是()。[2006年真題]A.市場價格與理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格B.成交價格是買者同意付出，賣者愿意收取的貨幣額C.起價、標價、成交價、拍賣價、均價是在房地產拍賣中出現(xiàn)的一組價格D.房屋成本租金由折舊費、維修費、管理費、投資利息和房產稅組成正確答案：C參考解析：C項，起價、標價、成交價和均價是在新建商品房銷售中出現(xiàn)的幾種房價。[單選題]17.房地產價格中，把一筆房地產交易中交易雙方實際達成的交易的價格稱為()。A.市場價格B.成交價格C.理論價格D.總價格正確答案：B參考解析：成交價格簡稱成交價，是指在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。它是已完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者對交易對象和市場行情的了解程度，出售或購買的動機或急迫程度，交易雙方之間的關系、議價能力和技巧，賣方的價格策略等的不同而有所不同。[單選題]18.某城市商品房市場需求大于供給，賣方掌握著市場主動權。這種房地產市場通常被稱為()。A.買方市場B.完全壟斷市場C.壟斷競爭市場D.賣方市場正確答案：D參考解析：賣方市場是房地產供不應求賣方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。買方市場是房地產供大于求買方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。在買方市場下，因買方在交易上處于有利地位，成交價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，因賣方在交易上處于有利地位，成交價會偏向買方最高出價。[單選題]19.與賣方市場相比較，買方市場成交價格()。A.偏低B.一樣C.偏高D.變化不定正確答案：A參考解析：在買方市場下，因買方在交易上處于有利地位，成交價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，因賣方在交易上處于有利地位，成交價會偏向買方最高出價。[單選題]20.在一筆成功的房地產交易中，賣方最低要價、買方最高出價和買賣雙方成交價三者的高低關系為()。A.買賣雙方成交價≥買方最高出價≥賣方最低要價B.買方最高出價≥賣方最低要價≥買賣雙方成交價C.買方最高出價≥買賣雙方成交價≥賣方最低要價D.賣方最低要價≥買賣雙方成交價≥買方最高出價正確答案：C參考解析：成交價是指在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。賣方要價是賣方出售房地產時所愿意接受的價格。因賣方總想多賣錢，賣方出售房地產時會有一個可以接受的最低價（簡稱最低要價），當買方的出價不低于這個最低價時賣方才會出售。買方出價是買方購買房地產時所愿意支付的價格。因買方總想少付錢，買方購買房地產時會有一個可承受的最高價（簡稱最高出價），當賣方的要價不高于這個最高價時買方才會購買。在一筆成功的房地產交易中，買賣雙方的成交價必然高于或等于賣方最低要價，低于或等于買方最高出價，即：買方最高出價≥買賣雙方成交價≥賣方最低要價。[單選題]21.房地產價格中，一般把某種房地產在市場上的一般、平均水平價格稱為()。A.成交價格B.市場價格C.單位價格D.實際價格正確答案：B參考解析：市場價格簡稱市場價、市價，是指某種房地產在市場上的平均交易價格。一般商品的市場價格，通常是其大量成交價格的平均價格，如其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)。[單選題]22.房地產的()一般不能反映房地產價格水平的高低。A.總價格B.單位價格C.樓面地價D.實際價格正確答案：A參考解析：總價格簡稱總價，是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內的房地產整體價格。房地產的總價格一般不能反映房地產價格水平的高低。[單選題]23.某宗房地產占地面積為4000m2，容積率為5，土地單價為3000元/m2，建筑覆蓋率為35%，則其樓面地價為()元/m2。A.600B.1050C.3000D.5250正確答案：A參考解析：樓面地價又稱樓面價、樓板價，是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內分攤到單位建筑面積上的土地價格，根據(jù)公式：樓面地價＝土地單價÷容積率。題中，房地產的樓面地價＝3000÷5＝600元/㎡。[單選題]24.城市中某地塊面積1000m2，土地單價為3000元/m2，按城市規(guī)劃條件該地塊的容積率為5。若在該地塊開發(fā)建造的商品房每平方米建筑面積的售價為4000元，開發(fā)成本及相關費用為2800元，則在該地塊上開發(fā)建造商品房每平方米建筑面積可獲得的利潤為()元。A.600B.1000C.1200D.1800正確答案：A參考解析：樓面地價＝土地單價÷容積率，根據(jù)已知數(shù)據(jù)得出，該地塊樓面地價＝3000÷5＝600（元/㎡）。題中，在該地塊開發(fā)建造的商品房每平方米建筑面積的售價為4000元，開發(fā)成本及相關費用為2800元，所以，該地塊上開發(fā)建造商品房每平方米建筑面積可獲得的利潤為：4000－2800－600＝600（元/㎡）。[單選題]25.直接觀察不到，通常需要在名義價格的基礎上進行計算或處理才能得到的價格為()。A.名義價格B.實際價格C.理論價格D.市場價格正確答案：B參考解析：名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。實際價格一般直接觀察不到，通常需要在名義價格的基礎上進行計算或處理才能得到。[單選題]26.表面上的價格，能直接觀察到的價格為()。A.成交價格B.市場價格C.名義價格D.實際價格正確答案：C參考解析：名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。實際價格一般直接觀察不到，通常需要在名義價格的基礎上進行計算或者處理才能得到。[單選題]27.某宗商品住宅的正常成交價格為3000元/m2，交易中賣方與買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和2%，則賣方實際得到的價款為()元/m2。A.2760B.2820C.2880D.2940正確答案：B參考解析：房地產買賣中，本應由賣方繳納的稅費，買賣雙方約定由買方繳納，或者本應由買方繳納的稅費，買賣雙方約定由賣方繳納。這種情況下的成交價格為名義價格，而實際價格則是在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。即實際價格＝正常成交價格－應繳納的稅費。本題中，賣方實際得到的價款為：3000－3000×6%＝2820（元/m2）。[單選題]28.某套住房的建筑面積100m2，總價為45萬元。如果首付15萬元，余款可以在三年內的每年年末支付10萬元，假設年利率為5%，則該套住房的實際單價為()元/m2。A.4223B.4288C.4357D.4500正確答案：D參考解析：實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。本題中，該套住房的總價即為實際總價，該套住房的實際單價為：450000÷100＝4500（元/m2）。[單選題]29.房地產價格中，把目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內的土地為交易標的的房地產價格稱為()。A.現(xiàn)房價格B.評估價格C.期房價格D.成交價格正確答案：C參考解析：A項，現(xiàn)房價格是指以已竣工的房屋及其占用范圍內的土地為交易標的的房地產價格。B項，評估價格是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。C項，期房價格是指以目前尚未竣工而在將來竣工后的房屋及其占用范圍內的土地為交易標的房地產價格。D項，成交價格簡稱成交價，是指在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。[單選題]30.某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為5500元/m2，出租的年末凈收益為430元/m2。假設折現(xiàn)率為9%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，則該期房目前的價格為()元/m2。A.4583.43B.4995.50C.5105.50D.5390.00正確答案：B參考解析：在期房與現(xiàn)房品質相同的情況下，期房價格應低于現(xiàn)房價格。期房價格與現(xiàn)房價格之間的關系是：本題中，根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：期房價格＝5500－430÷（1＋9%）－5500×2%＝4995.50（元/m2）。[單選題]31.李某欲購買一套期房，一年后交房。與其類似的現(xiàn)房價格為6000元/m2，用于出租的年凈租金為360元/m2（出租期初支付），折現(xiàn)率為10%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，則該期房目前的價格是()元/m2。A.5552.73B.5724.00C.6000.00D.6207.27正確答案：A參考解析：在期房與現(xiàn)房品質相同的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。根據(jù)期房價格與現(xiàn)房價格之間的關系計算，該期房目前的價格為：期房價格＝現(xiàn)房價格－（預計從期房達到現(xiàn)房期間/現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值）－風險補償＝6000－360÷（1＋10%）－6000×2%＝6000－327.27－120＝5552.73（元/m2）。[單選題]32.通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平的是()。A.起價B.標價C.成交價D.均價正確答案：A參考解析：起價、標價、成交價和均價是在新建商品房銷售中的幾種房價。起價是指銷售新建商品房的最低價。這個價格通常是最差位置的樓幢和最差的樓層、朝向、戶型的商品房的價格，有時甚至連這種價格的商品房都不存在，僅是在廣告宣傳中為了吸引人們對所銷售商品房的關注而虛設的價格。因此，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。[單選題]33.房地產價格中，買賣雙方一般會圍繞著()進行討價還價。A.起價B.均價C.成交價D.標價正確答案：D參考解析：標價又稱賣方報價、掛牌價、表格價，是新建商品房銷售者在“價目表”上標出的不同樓幢、樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格，即賣方要價。一般情況下，買賣雙方會圍繞著這個價格進行討價還價，最后商品房銷售者可能作出某種程度的讓步，按照一個比這個價格低的價格成交。[單選題]34.商品房買賣合同中寫明的價格一般就是()。A.起價B.標價C.均價D.成交價正確答案：D參考解析：成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。但現(xiàn)實中存在為了避稅或達到政府指導價要求，將該價格拆分為房價款和裝修款兩部分。[單選題]35.一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平的是()。A.起價B.成交價C.標價D.均價正確答案：D參考解析：均價是新建商品房的平均價格，一般有標價的平均價格和成交價的平均價格兩種。均價一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。[單選題]36.下列情形不需要補地價的是()。A.原來規(guī)劃為住宅用地的土地更改為商業(yè)用地B.建設用地的土地容積率變大C.延長土地的使用期限D.一塊生產建設用地所有者發(fā)生變更正確答案：D參考解析：補地價是指建設用地使用權人因改變建設用地使用權出讓合同約定的土地使用條件等而應向國家繳納的建設用地使用權出讓金、土地出讓價款、土地收益等。需要補地價的情形主要有：①轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產；②改變土地用途等規(guī)劃條件；③延長土地使用期限（包括建設用地使用權期間屆滿后續(xù)期）。[單選題]37.居民收入增加會加大對居住房地產的需求，其中，()階層收入增加對居住房地產的需求的影響最大。[2008年真題]A.超低收入者B.低收入者C.中等收入者D.高收入者正確答案：C參考解析：若居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎，其所增加的收入此時依消費順序會大部分甚至全部用于提高居住水平，這自然會增加對居住房地產的需求，從而會促使居住房地產價格上漲。[單選題]38.結合物價因素分析，從較長時期來看，房地產價格上漲率通常()。[2009年真題]A.高于一般物價上漲率B.低于一般物價上漲率C.與一般物價上漲率沒有關系D.等于一般物價上漲率正確答案：A參考解析：不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產價格的變動，特別是諸如建筑材料價格（尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價格）、建筑構配件價格、建筑設備價格、建筑人工費等“房地產投入要素”的價格上漲，會增加房地產開發(fā)建設成本，從而可能引起“成本推動型”的房地產價格上漲。從較長時期來看，國內外統(tǒng)計資料表明，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。[單選題]39.下列稅收政策中，在賣方市場情況下會推動房地產價格上漲的是()。[2010年真題]A.減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收B.增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.增加買方的稅收D.增加房地產保有環(huán)節(jié)的稅收正確答案：B參考解析：增加或減少賣方的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，也要看房地產市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是賣方市場，則增加賣方的稅收可以通過漲價轉嫁給買方，從而會導致房地產價格上漲；而減少賣方的稅收則主要會使賣方的收益增加，難以使房地產價格下降。如果是買方市場，則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內部消化”，難以導致房地產價格上漲；而減少賣方的稅收則會使房地產價格下降。[單選題]40.下列關于房地產價格的表述中，不正確的是()。A.政府干預某種房地產價格時，可以規(guī)定其成本構成和利潤率B.市區(qū)一條高架輕軌線路在某多層住宅樓前通過，將導致其價格上升C.城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的價格可能有上漲的趨勢D.某區(qū)域居民文化素質與文明程度的提高，使得該區(qū)域房地產價格可能上升正確答案：B參考解析：有的因素從某一角度看會提高房地產價格，但從另一角度看會降低房地產價格，至于它對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。例如，修筑一條道路穿過某個居住區(qū)，一方面由于改善了交通，會提高該居住區(qū)住宅的價格，另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，會降低該居住區(qū)住宅的價格。至于最終是提高還是降低該居住區(qū)的住宅價格，要看受影響住宅離該道路的遠近以及該道路的性質等情況。[單選題]41.在一定時期內因出生和死亡因素的消長，導致的人口數(shù)量的增加或減少是人口的()。A.自然增長B.機械增長C.凈增長D.負增長正確答案：A參考解析：人口增長可分為人口自然增長和人口機械增長。人口自然增長是指在一定時期內因出生和死亡因素的消長導致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。人口的機械增長是指在一定時期內因遷入和遷出因素的消長導致人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。[單選題]42.某城市年平均人口150萬人，2017年出生人口1000人，死亡300人，遷入人數(shù)2000人，遷出人數(shù)600人，則該城市2017年的人口增長率為()。A.0.47‰B.0.93‰C.1.4‰D.2‰正確答案：C參考解析：人口增長是指在一定時期內由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長導致的人口數(shù)量增加或減少的變動現(xiàn)象。某一地區(qū)的人口增長率是該地區(qū)一年內人口增長的絕對數(shù)與其同期年平均總人數(shù)之比。計算公式為：本題中，該城市2017年的人口增長率為：（1000－300＋2000－600）÷1500000＝1.4‰。[單選題]43.()是指收入每增加一個單元所引起的消費的變化，即新增加消費占新增加收入的比例。A.居民消費價格指數(shù)B.生產資料價格指數(shù)C.收益乘數(shù)率D.邊際消費傾向正確答案：D參考解析：邊際消費傾向是指收入每增加一個單位所引起的消費變化，即新增加消費占新增加收入的比例。對房地產價格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費傾向的大小。[單選題]44.反映一般物價變動的指標主要有居民消費價格指數(shù)和()。A.恩格爾系數(shù)B.生產資料價格指數(shù)C.收益乘數(shù)率D.邊際消費傾向指數(shù)正確答案：B參考解析：反映一般物價變動的指標主要有：①居民消費價格指數(shù)（CPI），是反映一定時期內居民消費價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，是綜合了城市居民消費價格指數(shù)和農民消費價格指數(shù)計算取得。②生產資料價格指數(shù)（PPI），又稱生產者價格指數(shù)、工業(yè)品出廠價格指數(shù)，是反映一定時期內生產資料價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。[單選題]45.從()看，利率上升或下降會增加或降低房地產開發(fā)的融資成本從而會使房地產開發(fā)建設成本上升或下降，進而會使房地產價格上漲或下降。A.綜合效應B.房地產供給的角度C.房地產需求的角度D.房地產價值是房地產預期凈收益的現(xiàn)值之和的角度正確答案：B參考解析：利率的升降對房地產價格有一定的影響，可以從房地產供給角度、房地產需求角度、房地產價值是房地產預期凈收益的現(xiàn)值之和的角度和綜合效應角度分析研究。從房地產供給的角度看，利率上升或下降會增加或降低房地產開發(fā)的融資成本（或者說財務費用、投資利息），從而會使房地產開發(fā)建設成本上升或下降，進而會使房地產價格上漲或下降。[單選題]46.從()看，由于房地產價值與折現(xiàn)率負相關，而折現(xiàn)率與利率正相關，所以利率上升或下降會使房地產價格下降或上漲。A.綜合效應B.房地產需求的角度C.房地產供給的角度D.房地產價值是房地產預期凈收益的現(xiàn)值之和的角度正確答案：D參考解析：利率的升降對房地產價格有一定的影響，可以從房地產供給角度、房地產需求角度、房地產價值是房地產預期凈收益的現(xiàn)值之和的角度和綜合效應角度分析研究。從房地產價值是房地產預期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產價值與折現(xiàn)率負相關，而折現(xiàn)率與利率正相關，所以利率上升或下降會使房地產價格下降或上漲。[單選題]47.土地增值稅是房地產()的稅收。A.開發(fā)環(huán)節(jié)B.交易環(huán)節(jié)C.保有環(huán)節(jié)D.估價環(huán)節(jié)正確答案：B參考解析：房地產交易環(huán)節(jié)的稅收又稱房地產流轉環(huán)節(jié)的稅收，相當于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，例如增值稅、契稅、所得稅、印花稅。[單選題]48.采用市場法評估房地產價格時，選取的可比實例一般不少于()個。[2009年真題]A.2B.3C.5D.10正確答案：B參考解析：采用市場法（又稱交易實例比較法、市場比較法、市場法）評估房地產價格時，為了減小估價誤差，增加估價的可信度，要求選取多個可比實例，并且從理論上講，選取的可比實例越多越好。但如果要求選取的可比實例過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是會造成后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取3至5個的可比實例即可。[單選題]49.下列房地產中，適用收益法估價的有()。[2011年真題]A.公園B.行政辦公樓C.旅館D.圖書樓正確答案：C參考解析：收益法又稱收益資本化法、收益還原法，適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、商鋪、賓館、停車場等。這些估價對象不限于其本身目前是否有收益，只要其同類房地產有收益即可。[單選題]50.收益法中的報酬率與投資風險()。[2012年真題]A.正相關B.負相關C.無關系D.相關性隨機變化正確答案：A參考解析：報酬率是指將估價對象未來各年的凈收益轉換為估價對象價格或價值的折現(xiàn)率，是與利率、內部收益率同類性質的比率。從全社會來看，投資遵循收益與風險相匹配原則，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。[單選題]51.張某購買了一套剩余壽命為42年的房屋，預計正常情況下每年可獲得凈租金7萬元，若該房屋的報酬率為8.5%，則其收益價格為()萬元。[2010年真題]A.76.30B.79.68C.80.96D.82.35正確答案：B參考解析：在收益期為有限年且凈收益每年不變的情況下，該房屋的收益價格為：式中，V為房地產的收益價格或價值；A為房地產的凈收益；Y為房地產的報酬率或折現(xiàn)率；n為房地產的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間，通常為收益年限。[單選題]52.某房地產的土地使用年限為50年，至今已使用了8年，預計該房地產正常情況下每年有效毛收入為30萬元；年運營費用為12萬元。假設該房地產的報酬率為9%，則其收益價格為()萬元。[2009年真題]A.194.64B.197.31C.324.40D.328.85正確答案：A參考解析：凈收益是指有關收入（如有效毛收入）減去費用（如運營費用）后歸因于估價對象的收益。本題中，該房地產凈收益為：30－12＝18（萬元）。則收益期為有限年且凈收益每年不變的房地產收益價格為：式中，V表示房地產的收益價格或價值；A表示房地產的凈收益；y表示房地產的報酬率或折現(xiàn)率；n表示房地產的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間，通常為收益年限。[單選題]53.經預測，某宗房地產未來4年的年凈收益均為80萬元，假定4年后的價格比現(xiàn)在上漲10%，該類房地產的報酬率為8.6%，則該房地產現(xiàn)在的價格是()萬元。[2008年真題]A.773.58B.930.17C.961.99D.1249.86正確答案：D參考解析：預測房地產未來t年的凈收益分別為A1，A2，…，At，第t年末的價格為Vt，如果凈收益每年不變?yōu)锳，其現(xiàn)在的價格為[單選題]54.經預測，某房地產未來三年的凈收益分別為100萬元、110萬元、120萬元，三年后將該房地產售出，假定三年后的價格比現(xiàn)在上升10%，又知該類房地產的報酬率為9%，該房地產的收益價格為()萬元。[2006年真題]A.1215.94B.1839.24C.1925.50D.2191.24正確答案：A參考解析：由題意可知，房地產未來t年（含第t年）的凈收益（簡稱期間收益）；房地產在未來第t年末的價格為Vt；期間報酬率和期末報酬率相同。該房地產的收益價格為：則V＝1215.94（萬元）。式中，V表示房地產的收益價格或價值，A表示房地產的凈收益，Y表示房地產的報酬率或折現(xiàn)率，n表示房地產的收益年限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。[單選題]55.忽略了房地產租金以外的收入，并且忽略了不同房地產空置率和運營費用差異的收益乘數(shù)法是()。[2010年真題]A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法正確答案：A參考解析：毛租金乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的毛租金乘以相應的毛租金乘數(shù)來求取估價對象價格或價值的方法，即：房地產價格或價值＝毛租金×毛租金乘數(shù)。毛租金乘數(shù)法的缺點是：①忽略了房地產租金以外的收入；②忽略了不同房地產空置率和運營費用的差異。[單選題]56.在成本估價法中，建筑物折舊等于建筑物重新購建價格減去()。[2010年真題]A.建筑物財務成本B.建筑物開發(fā)成本C.建筑物市場價值D.房地產市場價格正確答案：C參考解析：估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值的實際減損，等于建筑物在價值時點的重置成本或重建成本與在價值時點的市場價值之差，包括物質折舊、功能折舊和外部折舊。[單選題]57.甲乙兩幢寫字樓位于同一地段，乙寫字樓電梯速度慢，載重量小，上下班高峰期時間乘坐電梯十分擁擠，因此租金明顯比甲寫字樓低。從折舊的角度看，造成乙寫字樓租金低的原因是乙寫字樓的()。[2012年真題]A.物質折舊B.功能落后C.功能過剩D.經濟折舊正確答案：B參考解析：功能折舊是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。功能不足折舊是指因建筑物中某些部件、設施設備、功能等缺乏或低于市場要求的標準造成的建筑物價值減損，又可分為：①功能缺乏折舊和，如住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣（北方地區(qū)）、燃氣、電話線路、有線電視等；辦公樓沒有電梯、集中空調、寬帶等。②功能落后折舊，如設備、設施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時，空間布局欠佳等。功能過剩折舊是指因建筑物中某些部件、設施設備、功能等超過市場要求的標準而對房地產價值的貢獻小于其成本造成的建筑物價值減損。[單選題]58.某建筑物建筑面積210m2，單位面積重置價格為1200元/m2，經判定其有效經濟年數(shù)為10年，剩余經濟壽命30年，自然壽命45年，殘值率5%，該建筑物的現(xiàn)值為()元。[2006年真題]A.189000B.192150C.198800D.201600正確答案：C參考解析：已知：C＝1200×210＝252000（元），R＝5%，N＝45年，t＝10年，則建筑物現(xiàn)值為：式中，V表示建筑物的現(xiàn)值，Et表示有效年齡為t年的建筑物折舊總額，C表示建筑物的重新購建價格，R表示殘值率，N表示建筑物的經濟壽命，t表示有效經濟年限。[單選題]59.市場法適用的估價對象是()的房地產。A.數(shù)量較少且經常發(fā)生交易B.數(shù)量較少且偶爾發(fā)生交易C.數(shù)量較多且偶爾發(fā)生交易D.數(shù)量較多且經常發(fā)生交易正確答案：D參考解析：市場法又稱比較法、交易實例比較法、市場比較法，適用的估價對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；②寫字樓；③商鋪；④標準廠房；⑤房地產開發(fā)用地。[單選題]60.運用市場法評估房地產價格，下列關于選取可比實例的要求中，不正確的是()。A.可比實例的成交日期應盡量接近價值時點B.可比實例應是估價對象的類似房地產C.可比實例的成交價格應盡量為正常價格D.可比實例的價格表示方式應與評估價值相同正確答案：D參考解析：選取的可比實例應符合4個基本要求：①可比實例房地產應與估價對象房地產相似；②可比實例的交易方式應適合與估價目的；③可比實例的成交日期應盡量接近價值時點；④可比實例的成交價格應盡量為正常價格。[單選題]61.按照稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，()應由買賣雙方都繳納或各負擔一部分。A.土地使用權出讓金B(yǎng).城市維護建設費C.印花稅D.土地增值稅正確答案：C參考解析：根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，有的稅費由賣方繳納，如增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅；有的稅費由買方繳納，如契稅、補繳出讓金；有的稅費則買賣雙方都要繳納或各負擔一部分，如印花稅。[單選題]62.某可比實例成交價格為2000元/m2，房地產狀況方面與估價對象相比稍差，經過比較，該實例可得80分，估價對象房地產可得90分，其修正的結果為()元/m2。A.1777.78B.2222.22C.2250.00D.2500.00正確答案：C參考解析：房地產狀況調整基本思路是：如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況好，則對可比實例的成交價格進行減價調整；如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況差，則對可比實例的成交價格進行加價調整。根據(jù)已知數(shù)據(jù)得：2000×90÷80＝2250（元/m2）。[單選題]63.某宗房地產的成交總價為30萬元，首付款20%，余款于半年后支付。假設月利率為0.5%，該房地產在其成交日期一次性付清的價格為()萬元。A.30.05B.29.29C.28.70D.29.98正確答案：B參考解析：該房地產在其成交日期一次性付清的價格計算如下：30×20%＋[30×（1－20%）/（1＋0.5%）6]＝29.29（萬元）。[單選題]64.某宗房地產在交易稅費正常負擔下的成交價格為2500元/m2，賣方和買方應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。賣方凈得價和買方實付價為()元/m2。A.2325；2625B.2625；2325C.2725；2325D.2325；2525正確答案：A參考解析：賣方凈得價計算如下：賣方凈得價＝正常負擔價一賣方應繳納的稅費＝2500－2500×7%＝2325（元/m2）買方實付價計算如下：買方實付價＝正常負擔價＋買方應繳納的稅費＝2500＋2500×5%＝2625（元/m2）。[單選題]65.某宗房地產交易，買賣合同約定成交價格為2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。已知房地產買賣中賣方和買方應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。該房地產的正常負擔價為()元/m2。A.2550B.2400C.2500D.2445正確答案：C參考解析：已知賣方凈得價為2325元/m2，則該房地產的正常負擔價計算如下：正常負擔價＝賣方凈得價/（1－賣方應繳納的稅費比率）＝2325/（1－7%）＝2500（元/m2）。[單選題]66.市場法估價在經過()之后，可將可比實例在其自身狀況下的價格變成了在估價對象房地產狀況下的價格。A.房地產狀況調整B.交易情況修正C.選取可比實例D.市場狀況調整正確答案：A參考解析：市場法又稱比較法、交易實例比較法、市場比較法，估價時需要對可比實例的成交價格進行交易情況、市場狀況、房地產狀況三大方面的修正和調整。在經過房地產狀況調整之后，可將可比實例在自身狀況下的價格變成了在估價對象狀況下的價格。[單選題]67.某商場的年有效毛收入為2143元/m2，運營費用為有效毛收入的30%，假定資本化率為8%，尚可使用年限為35年，則該商場的收益價格為()元/m2。A.11656B.16982C.17483D.18750正確答案：C參考解析：凈收益是指有關收入（如有效毛收入）減去費用（如運營費用）后歸因于估價對象的收益，即凈收益＝有效毛收入－運營費，收益期為有限年且凈收益每年不變的房地產的收益價格公式如下：式中，V表示房地產的收益價格，A表示房地產的凈收益，Y表示房地產的報酬率或折現(xiàn)率，n表示房地產的收益期限。所以，該商場的收益價格為：[單選題]68.某宗房地產是在有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了8年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得收益7萬元；該宗房地產的報酬率為8.5%。該宗房地產的收益價格為()萬元。A.76.30B.79.68C.80.96D.82.35正確答案：B參考解析：收益期為有限年且凈收益每年不變的房地產的收益價格公式為：式中，V表示房地產的收益價格，A表示房地產的凈收益，Y表示房地產的報酬率或折現(xiàn)率，n表示房地產的收益期限。則該宗房地產的收益價格為：V＝7÷8.5%×[1－1÷（1＋8.5%）50－8]＝79.68（萬）。[單選題]69.某房地產的土地使用年限為40年，至今已使用8年，年有效毛收入為60萬元，正常運營費用為24萬元，資本化率為8.2%，該宗房地產的收益價格為()萬元。[2003年真題]A.403.77B.420.26C.439.02D.672.95正確答案：A參考解析：凈收益是指有關收入（如有效毛收入）減去費用（如運營費用）后歸因于估價對象的收益。收益期為有限年且凈收益每年不變的房地產的收益價格公式為：式中，V為房地產的收益價格；A為房地產的凈收益；Y為房地產的報酬率或折現(xiàn)率；n為房地產的收益期限。根據(jù)題意得：A＝60－24＝36（萬元），則V＝36÷0.082×[1－1÷1.08240－8]＝403.77（萬元）。[單選題]70.某宗房地產預計未來每年的凈收益為7萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8.5%，則該宗房地產的收益價格為()。A.80.45萬元B.81.75萬元C.82.35萬元D.83.25萬元正確答案：C參考解析：收益期為無限年且凈收益每年不變的公式為：V＝A/Y。則該宗房地產的收益價格為：V＝A/Y＝7/8.5%＝82.35（萬元）。[單選題]71.不應計入房地產租賃經營投資成本的是()。A.稅費B.房屋改造費用C.經營管理費用D.出租房屋所占用土地地價正確答案：D參考解析：出租的房地產是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入減去由出租人負擔的費用后的余額。租賃收入包括租金和租賃保證金或押金的利息收入等收入。出租人負擔的費用，根據(jù)真正的房租構成因素（地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費和利潤），一般為其中的維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費。[單選題]72.某辦公用房是在有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預計該辦公用房正常情況下每年的凈收益為8萬元；該類房地產的報酬率為8.5%。該辦公用房的收益價格為()萬元。A.99.10B.98.74C.96.23D.91.52正確答案：D參考解析：收益期為有限年且凈收益每年不變的公式為：V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]式中，V為房地產的收益價格；A為房地產的凈收益；Y為房地產的報酬率或折現(xiàn)率；n為房地產的收益期，是自價值時點起至未來不能獲取凈收益時止的時間，通常為收益年限。該辦公用房的收益價格計算如下：V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]＝8/8.5%[1－1/（1＋8.5%）50－6]＝91.52（萬元）。[單選題]73.某宗房地產的收益期可視為無限年，預計其未來每年的凈收益為8萬元，該類房地產的報酬率為8.5%。該房地產的收益價格為()萬元。A.94.12B.90.12C.98.10D.97.20正確答案：A參考解析：收益期為無限年且凈收益每年不變的公式：V＝A/Y。此公式的假設前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報酬率為Y且大于零；③收益期為無限年。該房地產的收益價格計算如下：V＝A/Y＝8/8.5%＝94.12（萬元）。[單選題]74.先分別求取估價對象在價值時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來得到估價對象價值的方法稱為()。A.估價法B.成本法C.收益法D.資本率法正確答案：B參考解析：成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本或重建成本減去折舊得到估價對象價格或價值的方法。為敘述上簡便，將重置成本和重建成本合稱為重新購建價格，是指假設在價值時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。[單選題]75.下列房地產中，適用成本法的是()。A.娛樂場所B.影劇院C.體育場館D.加油站正確答案：C參考解析：成本法特別適用于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，又沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的房地產估價。[單選題]76.建筑物因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損，稱為()。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.技術折舊正確答案：A參考解析：估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損，等于建筑物在價值時點的重置成本或重建成本與在價值時點的市場價值之差，包括：①物質折舊，是指因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損；②功能折舊，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損；③外部折舊，是指因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。[單選題]77.某舊住宅的重置成本為55萬元，門窗、墻面等破損引起的物質折舊為5萬元，戶型設計不好、沒有獨用衛(wèi)生間、燃氣等引起的功能折舊為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為3萬元。該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值為()萬元。A.16；39B.17；30C.19；41D.20；42正確答案：A參考解析：該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值計算如下：（1）該舊住宅的折舊總額計算如下：該舊住宅的折舊總額＝物質折舊＋功能折舊＋外部折舊＝5＋8＋3＝16（萬元）。（2）該舊住宅的現(xiàn)值計算如下：該舊住宅的現(xiàn)值＝重置成本－折舊＝55－16＝39（萬元）。[單選題]78.某建筑物的建筑面積100m2，單位建筑面積的重置成本為500元/m2，判定其有效年齡為10年，經濟壽命為30年，殘值率為5%。用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值分別為()元。A.1583；15833；34167B.1383；14833；34167C.1483；15833；35167D.1683；15833；34167正確答案：A參考解析：已知：C＝500×100＝50000（元），R＝5%，N＝30年，t＝10年，則：年折舊額D＝C（1－R）/N＝50000×（1－5%）/30＝1583（元）；折舊總額E＝C（1－R）t/N＝50000×（1－5%）×10/30＝15833（元）；建筑物現(xiàn)值V＝C[1－（1－R）t/N]＝50000×[1－（1－5%）×10/30]＝34167（元）。[單選題]79.房地產要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備的性質不包括()。A.有用性B.有益性C.稀缺性D.有效需求正確答案：B參考解析：房地產與其他物品一樣，之所以有價格，是因為具有有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，即具有使用價值；稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使所有人想要得到它時就能夠得到它；有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不僅愿意購買，而且有能力購買。[單選題]80.在經濟學中，把能滿足人們對某種需要的效用的價值稱為()。A.使用價值B.交換價值C.投資價值D.有用價值正確答案：A參考解析：有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，經濟學上稱為有使用價值，如水可以解渴，糧食可以充饑，住宅可以居住。[單選題]81.某套住房以每月2500元的價格對外出租，該價格在經濟學上稱為()。A.交換代價的價格B.源泉價格C.租賃價格D.買賣價格正確答案：C參考解析：房地產由于價值較大、壽命長久，所以同時存在買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。因此，房地產同時有兩種價格：①其本身有一個價格，即買賣價格，又稱交換代價的價格，簡稱價房地產由于價值較大、壽命長久，所以同時存在買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。因此，房地產同時有兩種價格：①其本身有一個價格，即買賣價格，又稱交換代價的價格，簡稱價格；②使用其一定時間的價格，即租賃價格，又稱使用代價的租金，簡稱租金。[單選題]82.有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，經濟學上稱為有使用價值，如水可以解渴，糧食可以充饑，住宅可以居住。房地產價格實質是()。A.使用土地的價格B.房屋的價值C.房地產權益的價格D.房地產的適用價值正確答案：C參考解析：房地產價格實質上是房地產權益的價格。一般商品是動產，其物權的設立和轉讓是依照法律規(guī)定交付，因此其價格通常是商品本身的價格。房地產是不動產，其物權的設立和轉讓是依照法律規(guī)定登記，因此房地產在交易中可以轉移的不是其實物，而是房屋所有權、建設用地使用權或其他權利。[多選題]1.房地產價格的形成條件有()。A.房地產位置不可移動B.房地產有使用價值C.房地產是稀缺的D.對房地產有有效需求E.房地產的價值大正確答案：BCD參考解析：房地產與其他物品一樣，之所以有價格，是因為具有有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，經濟學上稱為使用價值。稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使所有人想要得到它時就能夠得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意購買而且有能力購買。[多選題]2.房地產價格與一般物品的價格的相同之處表現(xiàn)在()。A.都是價格，用貨幣表示B.都有波動，受供求因素的影響C.都是按質論價：優(yōu)質價高，劣質低價D.都容易受交易者的個別情況影響E.既有交換代價的價格，又有使用代價的價格正確答案：ABC參考解析：房地產價格與一般商品的價格既有共同之處，又有不同之處。共同之處表現(xiàn)在：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質論價，優(yōu)質高價，劣質低價。[多選題]3.下列說法正確的是()。A.房地產價格實質上是房地產權益的價格B.同一宗房地產可以有多種不同權利內容的價格C.房地產價格具有顯著的個別性D.房地產價格由政府主管部門定價E.不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的正確答案：ABE參考解析：A項，房地產價格實質上是房地產權益的價格。B項，房地產價格同時有買賣價格和租賃價格，買賣價格是所有權的價格，租賃價格是使用權的價格。C項，房地產價格容易受交易者的個別情況影響。D項，房地產價格由市場供給決定。E項，不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的。有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產價格；有的因素在某一狀況下隨著其變化會提高房地產價格，但在另一狀況下隨著其變化會降低房地產價格；有的因素從某一角度看會提高房地產價格，而從另一角度看會降低房地產價格，至于它對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。[多選題]4.房地產價格的特征主要有()。A.房地產價格受區(qū)位的影響很小B.房地產價格形成的時間通常較長C.房地產價格實質上是房地產權益的價格D.房地產價格容易受交易者的個別情況的影響E.房地產價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金正確答案：BCDE參考解析：房地產價格的特征主要有：①房地產價格與區(qū)位密切相關，受區(qū)位的影響很大；②房地產價格實質上是房地產權益的價格；③房地產價格容易受交易者的個別情況的影響；④房地產價格既有買賣價格，又有租賃價格；⑤房地產價格形成的時間通常較長；⑥房地產價格包含的內容復雜多樣。[多選題]5.下列經濟活動中，需要補交地價的有()。[2009年真題]A.出租商品房B.提高容積率C.延長土地使用期限D.轉讓經濟適用住房E.工業(yè)用地改為商業(yè)用地正確答案：BCDE參考解析：補地價是指建設用地使用權人因改變建設用地使用權出讓合同約定的土地使用條件等而應向國家繳納的建設用地使用權出讓金、土地出讓價款、土地收益等。需要補地價的情形主要有：①轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產（D對）；②改變土地用途（E對）、容積率（B對）等土地使用條件；③延長土地使用期限（C對）（包括建設用地使用權期間屆滿后續(xù)期）。[多選題]6.在房地產市場上，政府對房地產價格干預的措施有()。[2009年真題]A.規(guī)定最高限價B.規(guī)定最低限價C.規(guī)定成本構成D.規(guī)定利潤率E.發(fā)布市場價格信息正確答案：ABCD參考解析：政府對價格的干預，有最高限價和最低限價。最高限價是試圖規(guī)定一個對房地產可以收取的最高價；最低限價也稱為最低保護價，是試圖規(guī)定一個對房地產可以收取的最低價。[多選題]7.下列關于房地產交易可能出現(xiàn)的情況，正確的有()。A.在賣方市場條件下，成交價格往往是偏低的B.在賣方市場條件下，成交價格往往是偏高的C.當買者愿意支付的最高價格等于或高于賣者愿意接受的最低價格時，交易才能成功D.成交價格可以在買者愿意支付的最高價格和賣者愿意接受的最低價格之間E.賣者要價必須高于買者愿意支付的最高價格，交易才能成功正確答案：BCD參考解析：A項，賣方市場是房地產供不應求賣方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。買方市場是房地產供大于求買方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。在買方市場下，成交價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，成交價會偏向買方最高出價。E項，在一筆成功的房地產交易中，買賣雙方的成交價必然高于或等于賣方最低要價，低于或等于買方最高出價。[多選題]8.下列屬于名義價格的是()。A.未扣除價格因素的價格B.買房送裝修的情況下，減去裝修服務費后的價格C.交易當事人為了逃稅而不實申報的價格D.房地產買賣中，本應由賣方繳納的稅費買賣雙方約定由買方繳納的成交價格E.在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格正確答案：CDE參考解析：名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。實際價格一般直接觀察不到，通常需要在名義價格的基礎上進行計算或處理才能得到。例如：①在買房贈送裝修、家具、車位、儲藏室、物業(yè)服務費、汽車等的情況下，未減去它們的價值的價格為名義價格，減去了它們的價值后的價格為實際價格。②在交易當事人為了逃稅等而不實申報成交價格的情況下，申報的成交價格為名義價格，真實的成交價格為實際價格。③房地產買賣中，本應由賣方繳納的稅費，買賣雙方約定由買方繳納，或者本應由買方繳納的稅費，買賣雙方約定由賣方繳納。這種情況下的成交價格為名義價格，而實際價格則是在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。④在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格為名義價格；在成交日期一次性付清的價格或將不是在成交日期一次性付清的價。[多選題]9.期房價格與現(xiàn)房價格相比，其價格低的原因有()。A.從期房達到現(xiàn)房期間租金收入的損失B.期房未來開發(fā)成本低C.風險的補償D.不能夠直接使用E.少交納一部分物業(yè)服務費用正確答案：ACD參考解析：在期房與現(xiàn)房同品質（位置、結構、設備、裝修、環(huán)境和配套設施等方面相同）的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。以可以出租的住宅來看，由于買現(xiàn)房可出租獲取現(xiàn)金收入，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風險（如有可能不能按期交房，甚至出現(xiàn)“爛尾”，或者實際交付的品質比預售時約定的差），所以期房價格與現(xiàn)房價格之間的關系是：[多選題]10.在新建商品房銷售中出現(xiàn)的一組房地產價格包括()。A.成交價B.起價C.差價D.標價E.均價正確答案：ABDE參考解析：起價、標價、成交價和均價是在新建商品房銷售中的幾種房價。成交價是新建商品房買賣雙方的實際交易價格。起價是銷售新建商品房的最低價。標價是賣方要價。標價也稱為賣方報價、掛牌價、表格價，是新建商品房銷售者在“價目表”上所標出的不同樓幢、戶型、朝向、樓層的商品房的出售價格，即賣方要價。均價是新建商品房的平均價格，一般有標價的平均價格和成交價的平均價格兩種。[多選題]11.商品房銷售中出現(xiàn)的平均價格有()。A.應價的平均價格B.標價的平均價格C.起價的平均價格D.表格價的平均價格E.成交價平均價格正確答案：BE參考解析：均價是所銷售商品房的平均價格，一般有標價的平均價格和成交價的平均價格兩種。均價一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。[多選題]12.從政府對房地產價格的管制或干預程度來劃分，可將房地產價格分為()。A.市場調節(jié)價B.政府定價C.政府指導價D.基準地價E.標定地價正確答案：ABC參考解析：市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價是《中華人民共和國價格法》規(guī)定，實質上是按照政府對價格的管制或干預程度劃分的三種價格。市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價是《中華人民共和國價格法》規(guī)定，實質上是按照政府對價格的干預或管制程度劃分的三種價格。[多選題]13.下列房地產價格的因素中，可能引起房地產價格下降的有()。[2012年真題]A.家庭人口規(guī)模小型化B.中等收入的居民收入增加C.建筑材料價格下降D.房地產擁有者惜售E.實行房屋限購政策正確答案：CE參考解析：A項，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即每個家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住宅總量將增加，住宅價格有上漲的趨勢。B項，如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎，其所增加的收入此時依消費順序會大部分甚至全部用于提高居住水平，會增加對居住房地產的需求，從而會促使居住房地產價格上漲。C項，建筑材料價格下降，會適當降低房地產開發(fā)建設成本，可能引起“成本推動型”的房地產價格下降。D項，如果房地產擁有者惜售，則房地產需求者只有出高價才可能改變其惜售態(tài)度，因此如果達成交易，其成交價格通常會高于正常市場價格。E項，限購政策，是限制房地產的需求，根據(jù)價格與供求的關系，從理論上可能會引起房地產價格下降。[多選題]14.下列影響因素中，可能推動房價上漲的有()。[2011年真題]A.居民收入增加B.城市化進程加快C.利率上升D.利率下降E.家庭規(guī)模小型化正確答案：ABDE參考解析：A項，居民收入的真正增加（非名義增加，即在通貨膨脹情況下的增加），意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對房地產的需求，導致房地產價格上漲。B項，城鎮(zhèn)化和移民導致的外來人口增加，對房地產的需求必然增加，從而會引起房地產價格上漲。C、D兩項，利率升降對房地產需求的影響大于對房地產供給的影響，從而房地產價格與利率負相關：利率上升，房地產價格會下降；利率下降，房地產價格會上漲。E項，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即每個家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住宅總量將增加，住宅價格有上漲的趨勢。[多選題]15.下列因素變化中，會引起房地產價格上漲的有()。[2009年真題]A.建筑材料價格上漲B.遷入人口增多C.地區(qū)經濟衰退D.交通管理增多E.房地產保有稅增加正確答案：AB參考解析：C項，地區(qū)經濟衰退，會影響居民的收入降低，從而房地產需求下降，而致使房地產價格下降。D項，交通管理對房地產價格的影響結果如何，要看這種管理的內容和房地產的使用性質。對某些類型的房地產來說，實行某種交通管理也許會降低該類房地產價值，但對其他房地產來說則可能會提高該類房地的價值。E項，增加房地產保有環(huán)節(jié)的稅收，是增加了持有房地產的成本，減少收益性房地產的凈收益，會使自用性需求者傾向于購買較小面積的房地產，會抑制房地產投資和投機，進而會減少房地產需求，減少存量房地產囤積而增加房地產供給，最終會導致房地產價格下降。[多選題]16.下列影響房地產價格的因素中，通常能引起房地產價格上升的因素有()。[2008年真題]A.人口數(shù)量增加B.家庭規(guī)模小型化C.本國貨幣升值D.建筑材料價格上漲E.購房抵押貸款利率上升正確答案：ABCD參考解析：E項，從房地產需求的角度看，由于購買房地產特別是購買住宅普遍要借助于貸款，所以利率的上升或下降會加重或減輕房地產購買者的貸款償還負擔，從而會減少或增加房地產需求，進而導致房地產價格下降或上漲。[多選題]17.根據(jù)各種影響房地產價格因素自身的性質，可以將影響房地產價格的因素分為()。A.心理因素B.物價因素C.交通因素D.人口因素E.政治因素正確答案：ABCD參考解析：影響房地產價格的因素有：①人口因素，包括人口數(shù)量、人口結構、人口素質等；②居民收入因素；③物價因素；④利率因素；⑤匯率因素；⑥房地產稅收因素；⑦交通因素；⑧心理因素。[多選題]18.以下關于對房地產價格影響的說法中，正確的有()。A.修建鐵路會使得房地產價格增值B.通常情況下樓層比朝向對價格的影響大C.有些因素對房地產價格的影響與時間無關D.提高綠地率對房地產價格的影響一般都比較大E.隨著時間的推移，人們對房地產的消費偏好會發(fā)生變化，從而提高或降低房地產價格正確答案：CE參考解析：A項，同一因素或者其變化所引起的房地產價格的變動方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)，鐵路可能是其貶值因素；而該地帶如果是倉儲或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能是其增值因素。B項，不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格變動的程度是不盡相同的。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向對價格的影響比樓層對價格的影響大。但商場與住宅相反，其樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。D項，不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的。當綠地率很低的時候，提高一點綠地率對房地產價格的影響就較大，當綠地率已達到較高水平時，再提高一點綠地率對房地產價格的影響較小。[多選題]19.根據(jù)人口增長的絕對數(shù)量，人口增長分為()等情況。A.人口凈增長B.人口零增長C.人口負增長D.人口自然增長E.人口機械增長正確答案：ABC參考解析：引起人口數(shù)量變化的一個重要因素是人口增長，它是在一定時期內由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長導致的人口數(shù)量增加或減少的變動現(xiàn)象。根據(jù)人口增長的絕對數(shù)量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況。[多選題]20.下面說法中，錯誤的有()。A.房地產的自身因素，是指那些反映房地產本身的物質實體、權益和區(qū)位狀況的因素B.一般來說，隨著家庭人口規(guī)模小型化，房地產價格有下降的趨勢C.居民收入對房地產價格的影響程度，與現(xiàn)有的收入水平及邊際消費傾向的大小無關D.房地產投機利用房地產價格的漲落變化，通過在相同時期買進或賣出房地產，從價差中獲取利潤的行為E.行政隸屬變更是影響房地產價格的行政因素之一正確答案：BCD參考解析：B項，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產價格有上漲的趨勢。C項，居民收入對房地產價格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費傾向的大小而定。D項，房地產投機是指不是為了使用而是為了再出售而暫時購買房地產，利用房地產價格漲落變化以期從價差中獲利的需求即“為賣而買”的需求。[多選題]21.房地產交易環(huán)節(jié)的稅收也稱為房地產流轉環(huán)節(jié)的稅收，相當于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，包括()。A.耕地占用稅B.營業(yè)稅C.土地增值稅D.城市維護建設稅E.城鎮(zhèn)土地使用稅正確答案：BCD參考解析：房地產交易環(huán)節(jié)的稅收又稱房地產流轉環(huán)節(jié)的稅收，相當于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，如契稅、增值稅、所得稅、印花稅。A項，耕地占用稅屬于房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收；E項，城鎮(zhèn)土地使用稅屬于房地產保有環(huán)節(jié)的稅收。[多選題]22.會導致房地產價格上漲的因素有()。A.人口增加B.建筑材料價格下降C.利率下降D.國際購房投資流入E.增加買方的交易稅正確答案：AC參考解析：A項，房地產價格與人口數(shù)量的關系非常密切。在某一地區(qū)（如某個城市），當人口數(shù)量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲；反之，房地產價格會下降。B項，某些物價的變動也可能會引起房地產價格的變動，特別是諸如建筑材料價格（尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價格）、建筑設備價格、建筑人工費等“房地產投入要素”的價格上漲，會增加房地產開發(fā)建設成本，可能引起“成本推動型”的房地產價格上漲。C項，從綜合效應看，利率升降對房地產需求的影響大于對房地產供給的影響，房地產價格與利率負相關：利率上升，房地產價格會下降；利率下降，房地產價格會上漲。D項，國際購房投資流入會導致房地產價格下降。E項，增加買方的稅收，會抑制房地產需求，會使房地產價格下降；反之，會使房地產價格上漲。[多選題]23.影響房地產價格的心理因素主要包括()。A.購買或出售心態(tài)B.個人偏好C.接近豪宅的心理D.時尚風氣E.講究風水或吉祥號碼正確答案：ABDE參考解析：心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要包括：①購買或出售時的心態(tài)；②個人的欣賞趣味（偏好）；③時尚風氣、跟風或從眾心理；④接近名家住宅的心理；⑤講究風水或吉祥號碼。[多選題]24.下列房地產中，適用市場法估價的有()。[2012年真題]A.高檔公寓B.標準廠房C.行政辦公樓D.博物館E.商鋪正確答案：ABE參考解析：市場法又稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，適用的估價對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；②寫字樓；③商鋪；④標準廠房；⑤房地產開發(fā)用地。下列房地產難以采用市場法估價：①數(shù)量很少的房地產，例如特殊廠房、機場、碼頭等；②很少發(fā)生交易的房地產，例如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產，如在建工程等。[多選題]25.下列房地產類型中，適用市場法進行估價的有()。[2008年真題]A.寺廟B.商鋪C.公寓D.學校E.標準廠房正確答案：BCE參考解析：市場法又稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，適用的估價對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；②寫字樓；③商鋪；④標準廠房；⑤房地產開發(fā)用地。下列房地產難以采用市場法估價：①數(shù)量很少的房地產，例如特殊廠房、機場、碼頭等；②很少發(fā)生交易的房地產，例如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產，如在建工程等。[多選題]26.現(xiàn)有一沿街商鋪建筑面積為39m2，需要評估其市場價值。下列沿街商鋪交易實例中，適合選為可比實例的有()。[2011年真題]A.同一商業(yè)區(qū)內，建筑面積為36m2，三年前出售，售價為53萬元B.同一商業(yè)區(qū)內，建筑面積為120m2，近期出售，售價為180萬元C.同一商業(yè)區(qū)內，建筑面積為50m2，近期出售，售價為72萬元D.同一商業(yè)區(qū)內，使用面積為36.55m2，使用面積與建筑面積比率為85%，近期出售，售價為66萬元E.1km外一居住區(qū)內，建筑面積為120㎡，近期出售，售價為180萬元正確答案：CD參考解析：選取的可比實例應符合以下基本要求：①可比實例房地產應與估價對象房地產相似；②可比實例的交易方式應適合估價目的；③可比實例的成交日期應盡量接近價值時點；④可比實例的成交價格應盡量為正常價格。A項，所選的可比實例，時間有點久遠。B項，所選的可比實例的面積比估價對象大很多。E項，所選的可比實例，與估價對象相比，距離遠，面積大。[多選題]27.運用市場法估價，選擇可比實例應符合的基本要求包括()等。[2008年真題]A.與估價對象類似的房地產B.成交日期與估價時點接近C.交易類型與估價目的吻合D.成交價格為正常市場價格或能夠修正為正常價格E.與估價對象位于同一街區(qū)的關聯(lián)交易案例正確答案：ABCD參考解析：選取的可比實例應符合以下基本要求：①可比實例房地產應與估價對象房地產相似；②可比實例的交易方式應適合估價目的；③可比實例的成交日期應盡量接近價值時點；④可比實例的成交價格應盡量為正常價格。A項，所選的可比實例，時間有點久遠。B項，所選的可比實例