房地產(chǎn)銷售中的法律問題與風(fēng)險防范探討

房地產(chǎn)銷售行為中的法律問題與風(fēng)險防備討論

四川華宜置業(yè)股份二O一二年二月成都莫智榮總那么中心：防備約定、締約、履約風(fēng)險，合法有效躲避銷售行為風(fēng)險扼殺訴訟或敗訴風(fēng)險。戰(zhàn)略：扎實掌握相關(guān)法律知識堅持原那么性并有效貫徹任務(wù)細(xì)心高度謹(jǐn)慎目的：繼續(xù)良性推進房屋銷售遠離爭議風(fēng)險邊緣防止涉煩涉訴從容面對無理纏訟

概念：某一特定危險情況發(fā)生的能夠性和后果的組合。特點：1、客觀性2、偶爾性3、損害性4、不確定性5、相對性〔或可變性〕房地產(chǎn)銷售行為能夠會引起的風(fēng)險類別：A運營風(fēng)險:因銷售行為不當(dāng)或管理不善而致公司的運營風(fēng)險。B責(zé)任風(fēng)險:締約過失責(zé)任風(fēng)險、違約責(zé)任風(fēng)險、行政處分風(fēng)險、刑事責(zé)任風(fēng)險。對風(fēng)險的認(rèn)識鮮活的風(fēng)險案例

鄭州某房地產(chǎn)開發(fā)公司因?qū)彶椴粐?yán)構(gòu)成虛偽廣告被處分款150萬元致公司艱苦損失案重慶某地產(chǎn)開發(fā)商未獲得房屋預(yù)售答應(yīng)證違規(guī)銷售被處巨額罰款并被勒令停業(yè)整頓6個月；四川某置業(yè)集團一樓盤因一房多賣以涉嫌詐騙被訴同時公司資質(zhì)被降；上海某開發(fā)商因公開分發(fā)的彩印宣傳資料與實踐交付房屋不一致引發(fā)被群訴敗訴案同時被定性為群體事件遭政府查處；深圳某開發(fā)公司置業(yè)顧問誤將定金寫作訂金在房價下跌時引發(fā)群體退房事件致公司嚴(yán)重?fù)p失；

◆分那么⊙商品房銷售過程中能夠涉及的法律問題⊙對能夠發(fā)生的問題風(fēng)險評價⊙對能夠發(fā)生的風(fēng)險有效躲避控制⊙應(yīng)對措施討論房屋銷售所涉法律風(fēng)險的階段

約定過程〔包括展現(xiàn)宣傳意向預(yù)定購階段〕締約過程〔包括引見闡明談判簽約階段〕履約過程〔含簽約后的合同履行跟蹤房屋交付爭議處理階段〕

約定階段所涉法律問題一、預(yù)〔現(xiàn)〕售應(yīng)具備的條件；二、廣告及宣傳資料的合法性、論述物業(yè)用語的恰當(dāng)性；三、意向合同或定〔認(rèn)〕購協(xié)議的規(guī)范準(zhǔn)確填寫。貨款回收風(fēng)險防備預(yù)〔現(xiàn)〕售應(yīng)滿足的條件預(yù)售的條件獲得建立用地規(guī)劃答應(yīng)證獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證國有土地運用證建立工程開工證商品房銷售答應(yīng)證已投入工程建立資金到達總投資的25％以上施工進度和開工交付時間確定貨款回收風(fēng)險防備現(xiàn)售的條件開發(fā)企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書齊備獲得土地運用權(quán)證書和運用土地同意文件持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和施工答應(yīng)證已經(jīng)過開工驗收拆遷安頓已落實小結(jié)：上述條件的滿足是樓盤銷售的前置條件，是銷售自信心的根本來源，同時上述條件的滿足與“恰當(dāng)〞展現(xiàn)或“必要〞出示，更是培植與激發(fā)購買愿望的有效武器，只需在與潛在客戶或準(zhǔn)客戶的數(shù)次談判交鋒中充分運用這些武器并配合靈敏的銷售技巧，才是達成銷售業(yè)績的客觀保證。這些問題系法律問題但不是房屋銷售中的法律風(fēng)險，可只需了解了這些根本知識，作為置業(yè)顧問，才有能夠成為一名攻防兼?zhèn)涞暮细皲N售人員。廣告宣傳資料的合法性

引見闡明論述的恰當(dāng)性法律根據(jù)：(最高人民法院司法解釋規(guī)定)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約約請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)備所作的闡明和許愿詳細(xì)確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價錢確實定有艱苦影響的，該當(dāng)視為要約。該闡明和許愿即使未載入商品房買賣合同，亦該當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，該當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。應(yīng)對措施：嚴(yán)厲審查廣告內(nèi)容，防止出現(xiàn)能夠認(rèn)定為要約的表述。對于比較明確的表述該當(dāng)盡量以口頭方式傳達給買受人；在<商品房買賣合同>補充協(xié)議中明確商定關(guān)于房屋的一切宣傳對雙方?jīng)]有約束力，以<商品房買賣合同>為準(zhǔn)；在宣傳廣告中明確該宣傳內(nèi)容不能作為履行<商品房買賣合同>的根據(jù)，不具備要約性質(zhì)；不隨便明確闡明；未經(jīng)答應(yīng)不得擅自作出口頭尤其是書面許愿。認(rèn)〔定〕購意向協(xié)議〔合同〕的規(guī)范填寫認(rèn)購、訂購、定購是目前房屋銷售的通行做法★上述協(xié)議中經(jīng)常出現(xiàn)訂金、押金、擔(dān)保金、保證金、訂約金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但假設(shè)認(rèn)購書上載明：雙方未簽署正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金等不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，那么此時訂金和押金能夠會被法院或仲裁機構(gòu)認(rèn)定具有定金的性質(zhì)?！锼^“定金罰那么〞即雙倍返還制度普通僅指“定金〞而不包括訂金、押金、擔(dān)保金等。★為保證最終簽約率，在簽署上述協(xié)議時須明確規(guī)范填寫該字眼，同時對簽署正式買賣合同的條件予以明確界定，牢牢掌握自動控制權(quán)才是達成合同與利益保證所在。締約階段易構(gòu)成法律風(fēng)險

的能夠情況及應(yīng)對措施1、付款方式表達的準(zhǔn)確性；2、按揭購房不能達成或不能“如意〞達成的責(zé)任歸屬；3、面積誤差的處置原那么；4、產(chǎn)權(quán)證辦理交付時間與不能“如意〞達成的責(zé)任歸屬；5、預(yù)售抵押登記的辦理及責(zé)任歸屬；6、房屋交付時間的原那么性確定；7、前期物業(yè)效力合同的同時簽署。名詞解釋：“如意〞的意在法律術(shù)語謂之意思，即出賣人與買受人達成的一致意見，具有法律意義即法律效能；所謂不“如意〞代表不能實現(xiàn)合意之目的包括時間上不能完成或程度上不能完好完成?！窀犊罘绞降木珳?zhǔn)表達包括數(shù)字的大小寫要求準(zhǔn)確一致、付款時間界定的精準(zhǔn)要求是X年X月X日前并要查看最后付款日能否為非任務(wù)日；●銀行按揭購房假設(shè)不能辦理或不能“如意〞辦理假設(shè)非出賣人的責(zé)任，其法律后果應(yīng)由買受人承當(dāng)，該條款須謹(jǐn)慎對待并予以明確認(rèn)定；●面積誤差的處置原那么在文本合同中有既定的內(nèi)容，但銷售人員仍須熟習(xí)了解相關(guān)法規(guī)對面積誤差的處置規(guī)范與處置根據(jù)。切記：專業(yè)才干博得贊許與信任！●產(chǎn)權(quán)證等證書的辦理時間與辦理條件的明確界定，假設(shè)不能辦理或不能“如意〞辦理的責(zé)任歸屬，道理同上。但置業(yè)顧問仍須掌握辦理證書的專業(yè)知識，知道辦理程序與正常的辦理時間以及所需的法律手續(xù)。辦理證書的責(zé)任主體在買受人，出賣人只須承當(dāng)協(xié)助之責(zé)，但現(xiàn)實買賣中責(zé)任主體恰恰移位。銷售人員僅可明白其中道理切不可大肆宣揚以免影響購房人的購房自信心；〔法律根據(jù)：<城市房地產(chǎn)開發(fā)運營管理條例>〔第33條〕、<商品房預(yù)售管理方法>〔第34條〕、〕●及時辦理商品房預(yù)售抵押登記既是維護買受人權(quán)益的有效手段也是保證開發(fā)商利益的風(fēng)險躲避屏障；以防止因買受人其他債務(wù)導(dǎo)致標(biāo)的房屋被查封變賣而引起的借款銀行向開發(fā)商索債的損害后果；●房屋交付時間的原那么性界定與能夠性許愿：對標(biāo)的房屋的交付原那么性界定以公司審核確定的時間為準(zhǔn)；即使是能夠提早交房，也須以公司討論一致達成的時間做出不確定的許愿，嚴(yán)禁為達成買賣而不顧原那么的隨意性許愿；●前期物業(yè)效力合同與房屋買賣合同簽署的同時性，防止非好心買受人以此為理由提出解除合同；履約階段法律風(fēng)險

防備與預(yù)警提示▲未完全付款與未完好提供資料的催告并保管催告證據(jù)的程序；▲爭議處理的原那么與方法▲房屋交接手續(xù)的齊備☆買受人未能依約付款〔包括不按時付款或不能結(jié)清應(yīng)結(jié)清款項〕，不論運用催收還是郵寄催告函或上門催收，均應(yīng)保管催告或催收根據(jù)，這是維護正常的買賣次序也是維護自我權(quán)益的必要手段，更是減少訴訟防止敗訴的有效法律手段；☆同理，買受人未能及時提供有效的必要文件資料包括身份證結(jié)婚照等必要證件的，實施催告時同樣需求保管證據(jù)，對于順利辦理一切權(quán)土地運用權(quán)證書或銀行按揭都是必要的，更能防備解除合同或賠償?shù)葻o理訴訟；☆爭議發(fā)生時的處置原那么與方式：爭議是正常的，沒有爭議是不能夠的。所以發(fā)生爭議時要有一顆正確對待的安靜心、細(xì)心、耐心，以效力為目的不可變，以積極處理為根本要素，以堅持原那么為獨一中心，這里所謂的原那么就是保證公司利益的各項合同、協(xié)議與簽署的一切資料，包括留存的維護公司利益的各種根據(jù)或證據(jù)。要擅長借力打力，合理利用公司有效資源包括同事指點的協(xié)助協(xié)助，以達成客戶根本稱心不出問題為最高規(guī)范?！罘课萁唤邮掷m(xù)的齊備：包括要給予客戶的一切手續(xù)資料物件須是齊備的，應(yīng)由公司存