獐子島：獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告

獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告遼寧眾華資產(chǎn)評估有限公司二○二三年十一月十六日獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值遼寧眾華資產(chǎn)評估有限公司1資產(chǎn)評估報告目錄 2 3 6 6 6 6 7 9 9 9 獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值遼寧眾華資產(chǎn)評估有限公司2聲明一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)三、資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對五、資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告定條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估結(jié)論成立的料等方式對資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況進行了必要的、獨立的關(guān)注，但并不表示資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估師對評估對象法律權(quán)屬進行了確認(rèn)或八、評估對象涉及的資產(chǎn)清單等申報資料由委托人及產(chǎn)權(quán)持獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值遼寧眾華資產(chǎn)評估有限公司3資產(chǎn)評估報告摘要遼寧眾華資產(chǎn)評估有限公司接受獐子島集團股份有限公司的委集團股份有限公司擬出售褡褳村相關(guān)資產(chǎn)進行了評估?，F(xiàn)將評估報告本次評估目的是對獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)行對房屋建(構(gòu))筑物、設(shè)備類資產(chǎn)采用成本法評估，對土地使用權(quán)在評估假設(shè)條件成立前提下，納入評估范圍的資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值遼寧眾華資產(chǎn)評估有限公司賬面價值評估價值增減值增值率%BC1流動資產(chǎn)-2非流動資產(chǎn)3--4持有至到期投資--5長期應(yīng)收款--6長期股權(quán)投資--7投資性房地產(chǎn)--8固定資產(chǎn)9在建工程--工程物資--固定資產(chǎn)清理--生產(chǎn)性生物資產(chǎn)--油氣資產(chǎn)--無形資產(chǎn)開發(fā)支出--商譽--長期待攤費用--遞延所得稅資產(chǎn)--其他非流動資產(chǎn)--資產(chǎn)總計文件及資料的合法性、客觀性和真實性承擔(dān)責(zé)任；資產(chǎn)評估師對以上目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象法律權(quán)獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值遼寧眾華資產(chǎn)評估有限公司5序號12上述房屋實際產(chǎn)權(quán)人為獐子島集團股份有限公司，委托人及產(chǎn)權(quán)持有人已出具書面說明，承諾上述房產(chǎn)為其所有，不存在權(quán)屬糾紛，對于房屋建筑物面積，系在企業(yè)申報的基礎(chǔ)上，評估人員進行抽辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書時其面積與申報面積不符，評估結(jié)果應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)證評估人員無法對各種設(shè)備在評估基準(zhǔn)日時的技術(shù)參數(shù)和性能做技術(shù)檢評估報告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估報告中載明的評估假設(shè)條件、特別獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值遼寧眾華資產(chǎn)評估有限公司6獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)的市場價值資產(chǎn)評估報告正文遼寧眾華資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，遵循獨立、客觀、公正的原則，采用適當(dāng)?shù)脑u估方法，按照必要的評估程序，對貴公司擬出售褡褳村資二、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人及資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以審批獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值遼寧眾華資產(chǎn)評估有限公司7船舶設(shè)計，船舶制造，船舶改裝，船舶銷售，船舶修理，技術(shù)服務(wù)、資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使股份有限公司上級單位和部門，國家法律、獐子島集團股份有限公司決定開展海洋牧場項目，擬出售涉及的相關(guān)本次評估目的是對獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)行評估范圍為獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村相關(guān)資產(chǎn)，資評估對象和評估范圍已由委托人及產(chǎn)權(quán)持有人進行獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值遼寧眾華資產(chǎn)評估有限公司8獐子島鎮(zhèn)褡褳村。房屋結(jié)構(gòu)分別為磚混和磚木，設(shè)計用途為工業(yè)，總其中木工機床、臥式海水泵、紫外線消毒機處于報廢狀態(tài)，其余設(shè)備均處于閑置狀態(tài)。設(shè)備主要存放于獐子島集團股份有限公司褡褳村育納入本次評估范圍的土地使用權(quán)共4宗，土地使用權(quán)面積共計序號1234獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值遼寧眾華資產(chǎn)評估有限公司9市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)本報告書所稱評估結(jié)果系指評估對象在評估基準(zhǔn)日的經(jīng)濟環(huán)境與市場狀況以及其他所依據(jù)的評估前提和假設(shè)條件沒有重大變化的下，為滿足評估目的而提出的價值估算成果，不能理解為評估對獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值法是指通過將評估對象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價值的各種評估方法。成本法是指按照重建或者重置被評估對象的思路，將重建或者重置成本作為確定評估對象價值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值本次建(構(gòu))筑物的評估，是根據(jù)類似建筑工程資料和竣工結(jié)算資資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金用的利率按基準(zhǔn)日相應(yīng)期限的全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布的貸資金成本=(建安綜合造價+前期及其他費用本次評估采用年限法成新率和打分法成新率，根據(jù)各自權(quán)重比例年限法成新率按照房屋建筑物的尚可使用年限、已使用年限計算獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值年限法成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)×打分法成新率按照現(xiàn)場查看房屋建(構(gòu))筑物的結(jié)構(gòu)部分、修部分、設(shè)備部分的實際狀況，確定各部分的綜合評分，并根據(jù)各部打分法成新率=(結(jié)構(gòu)部分得分×結(jié)構(gòu)部分權(quán)重系數(shù)+裝飾裝修部分得分×裝飾裝修部分權(quán)重系數(shù)+設(shè)備部分得分×設(shè)備部分權(quán)重系數(shù))在設(shè)備購置價的基礎(chǔ)上，考慮該設(shè)備達到正常使用狀態(tài)下的各種重置成本=設(shè)備購置價+運雜費+安裝調(diào)試費+工程建設(shè)其他費用+主要通過向生產(chǎn)廠家或貿(mào)易公司詢價等價格資料以及參考近期同獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值其他費用通常包括建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、工程建設(shè)監(jiān)理費、環(huán)境評價費、招標(biāo)代理服務(wù)費、可行性資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息用的利率按基準(zhǔn)日相應(yīng)期限的全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布的貸資金成本=(設(shè)備購置價+運雜費+安裝調(diào)試費+其他費用)×在本次評估過程中，按照設(shè)備的經(jīng)濟使用壽命、現(xiàn)場勘察情況預(yù)年限成新率=尚可使用年限／(實際已使用年限+尚可使用年限)×土地使用權(quán)評估通行的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值市場比較法：由于缺乏待估宗地所在區(qū)域已成交的與待估宗地相成本逼近法：由于可以獲得當(dāng)?shù)卣块T公布的征地補償標(biāo)準(zhǔn)和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：大連市基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日距評估基準(zhǔn)日年收益還原法：由于無法取得待估宗地所在區(qū)域同類土地的市場租綜上所述，經(jīng)過評估人員的實地勘察和認(rèn)真分析，本成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價土地價格=(土地取得費+相關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利為使產(chǎn)權(quán)持有人的財務(wù)與資產(chǎn)管理人員理解并做好資產(chǎn)評估信息評估人員通過現(xiàn)場掌握的信息和了解的情況初步審查產(chǎn)權(quán)持有人依據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人提供的評估申報表及其他申報材料，按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對各項資產(chǎn)實施勘察和核查。根據(jù)勘察和核查結(jié)果與產(chǎn)權(quán)持有人溝通，要求并指導(dǎo)企業(yè)進一步完善評估申報表及其他評估人員對評估對象涉及的產(chǎn)權(quán)證明文件資料進行查驗，對發(fā)現(xiàn)權(quán)屬不明晰、權(quán)屬資料不完善情況的，提請企評估人員根據(jù)工作計劃及資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況收集評估業(yè)務(wù)所他相關(guān)部門等渠道獲取的其他資料。在此基礎(chǔ)上，對收集的評估資料進行了必要分析、歸納和整理，形成評定估算和編制資產(chǎn)評估報告的在收集整理的評估資料支持下，評估人員根據(jù)所確定采用的評估評估機構(gòu)按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)評估報告。在形成正式資產(chǎn)評估報告前，在不影響對評估結(jié)論進行獨完成內(nèi)部審核工作后，由資產(chǎn)評估機構(gòu)出具資產(chǎn)評估報告并提交獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值2.公開市場假設(shè)，即假設(shè)在市場上交易的資產(chǎn)或擬在市場上交易的資產(chǎn)所涉及的資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，資產(chǎn)交易雙方的交易行為都是在自愿的、理智的3.假設(shè)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的財務(wù)會計資料及其他與評估相環(huán)境和利用方式下繼續(xù)使用，包括按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用或者轉(zhuǎn)換用途6.假設(shè)國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及稅收政策、國家宏觀經(jīng)濟形勢合法、有效的。資產(chǎn)實際狀況和內(nèi)容與經(jīng)濟行為所表述狀況和內(nèi)容是2.在評估師所能調(diào)查了解并披露情況之外，納入評估范圍的資產(chǎn)3.產(chǎn)權(quán)持有人已及時披露和告之評估基準(zhǔn)日至評估報告完成日期資產(chǎn)評估報告披露的評估結(jié)論在上述假設(shè)條件成立，當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時，評估機構(gòu)及簽字資產(chǎn)評估師獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值遼寧眾華資產(chǎn)評估有限公司在評估假設(shè)條件成立前提下，納入評估范圍的資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日賬面價值評估價值增減值增值率%BC1流動資產(chǎn)-2非流動資產(chǎn)3--4持有至到期投資--5長期應(yīng)收款--6長期股權(quán)投資--7投資性房地產(chǎn)--8固定資產(chǎn)9在建工程--工程物資--固定資產(chǎn)清理--生產(chǎn)性生物資產(chǎn)--油氣資產(chǎn)--無形資產(chǎn)開發(fā)支出--商譽--長期待攤費用--遞延所得稅資產(chǎn)--其他非流動資產(chǎn)--資產(chǎn)總計獐子島集團股份有限公司擬出售褡褳村資產(chǎn)涉及的相關(guān)資產(chǎn)市場價值遼寧眾華資產(chǎn)評估有限公司文件及資料的合法性、客觀性和真實性承擔(dān)責(zé)任；資產(chǎn)評估師對以上目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評期后事項是指評估基準(zhǔn)日之后出具評估報告之前發(fā)生的重大事2.對委托人及產(chǎn)權(quán)持有人存在的可能影響評估結(jié)論的瑕疵事項，在進行業(yè)務(wù)委托時未作特殊說明而評估師根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲知4.委估資產(chǎn)中2項房屋建筑物尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，面積