市北控規(guī)一輪匯報壓縮

深圳市城市規(guī)劃設計研究院有限公司2010.03蕭山經濟技術開發(fā)區(qū)市北東部區(qū)塊控制性詳細規(guī)劃TheRegulatoryDetailedPlanForSHIBEIEASTERNAreaofXIAOSHANEconomic&TechnologicalDevelopmentZone——初步方案匯報1/規(guī)劃背景

BackgroundLOCATION區(qū)位規(guī)劃區(qū)域位于杭州錢塘江南部，是蕭山市的北部門戶地區(qū)，南北與錢江世紀新城、蕭山城區(qū)相鄰。SCOPE規(guī)劃范圍解放河以南、北塘河以北、浙贛鐵路以西、五七直河以東區(qū)域，用地面積為676.73公頃。杭州城市格局演變區(qū)域發(fā)展態(tài)勢圖■地區(qū)被賦予新的發(fā)展使命1、區(qū)域位置的改變2、軌道交通的建設3、開發(fā)區(qū)整體戰(zhàn)略的調整區(qū)域軌道交通基地軌道交通開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略示意圖杭州蕭山城區(qū)分區(qū)規(guī)劃遠景用地規(guī)劃圖《杭州市蕭山城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》杭州城市總體規(guī)劃結構圖《杭州市城市總體規(guī)劃》上層次規(guī)劃：上層次規(guī)劃中提出了市北區(qū)塊發(fā)展功能的要求。專項規(guī)劃：《蕭山區(qū)綜合交通規(guī)劃》等相關專項規(guī)劃要求進行道路系統(tǒng)上的銜接周邊規(guī)劃：西部區(qū)塊已經完成了控制性詳細規(guī)劃的編制。REVIEW相關規(guī)劃編制情況《蕭山市北西部區(qū)塊控制性詳細規(guī)劃》調整市北西部區(qū)塊用地規(guī)劃圖蕭山區(qū)綜合交通規(guī)劃城區(qū)道路網遠期規(guī)劃圖《杭州市蕭山區(qū)綜合交通規(guī)劃》2009.08-2009.12

組織市北東部區(qū)塊概念性規(guī)劃及城市設計國際競賽,我院成為中標單位，并完成了方案深化工作REVIEW地區(qū)規(guī)劃編制情況2010.01受開發(fā)區(qū)管委會委托，以概念規(guī)劃成果為基礎，展開市北東部區(qū)塊控制性詳細規(guī)劃的編制工作。REVIEW本次規(guī)劃編制情況控制性詳細規(guī)劃作為一個法定規(guī)劃，強調的是實施性，以及與相關規(guī)劃的銜接。概念規(guī)劃功能定位規(guī)劃結構延續(xù)重要結論控制性詳細規(guī)劃相關規(guī)劃各類設施與系統(tǒng)的要求落實并銜接各類設施要求現(xiàn)狀情況現(xiàn)實情況及限制因素的匯總提出調整依據(jù)與實施性要求REVIEW控制性詳細規(guī)劃的工作階段控制性詳細規(guī)劃階段一：1、現(xiàn)狀的梳理2、用地方案的調整3、配套設施的落實4、相關規(guī)劃的銜接5、收儲用地的使用階段二：1、用地方案深化2、地塊指標的落實3、市政基礎設施規(guī)劃聽取各部門設施落實，及用地調整意見2/既有重要結論江南城的商業(yè)商務次中心，拓展杭州CBD功能江南城的生活休閑中心城區(qū)，整合南部城市功能與網絡杭州南部的產業(yè)后臺服務區(qū)，推動杭州工業(yè)文明進程■THEOVERALLPOSITION總體發(fā)展定位本次規(guī)劃中將延續(xù)概念規(guī)劃段對本地區(qū)發(fā)展定位與功能發(fā)展方向的分析與判斷，明確市北東部區(qū)塊將作為江南城的商業(yè)商務次中心，以發(fā)展商業(yè)商務服務、居住配套等功能為主的發(fā)展策略。功能構成消費型服務業(yè)：商業(yè)服務+商務辦公生產型服務業(yè)：設計研發(fā)+銷售服務生活型服務業(yè)：多元居住+公共服務■FUNCTIONALDEVELOPMENT功能發(fā)展方向■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結構軸帶+核心+網絡本次規(guī)劃中將根據(jù)現(xiàn)實情況對概念規(guī)劃中的整體結構提出優(yōu)化處理。3/現(xiàn)狀分析StatusAnalysis■STATUSOF

LAND

USE土地利用現(xiàn)狀——緊缺的土地資源土地利用現(xiàn)狀圖用地構成以工業(yè)用地為主，占總用地面積的52.59%，已建設用地達90%以上，僅市心北路西側尚有部分未建用地。1、用地構成不能適應未來需求。2、土地資源緊張?！鯯TATUSOF

CONSTRUCTION建設現(xiàn)狀概況——未能體現(xiàn)地區(qū)價值現(xiàn)狀建筑質量圖現(xiàn)狀建筑高度圖現(xiàn)狀建筑質量參差不齊，建筑高度以低層建筑為主?；貎冉ㄖ|量較好，開發(fā)高度較高區(qū)域主要集中在市心北路沿線。■STATUSOF

CONSTRUCTION建設現(xiàn)狀概況——未能體現(xiàn)地區(qū)價值總面積（ha）未建用地（ha）道路面積（ha）建設用地（ha）總建筑面積（萬㎡）建筑基底面積（萬㎡）毛建筑密度毛容積率凈建筑密度凈容積率676.7362.2392.65521.85550.68203.9830.14%0.8139.09%1.06現(xiàn)狀建設規(guī)模統(tǒng)計注：未建設用地包括水域、棄置地、發(fā)展備用地、綠地；建設用地包括除道路用地外的其它城市建設用地，以及村鎮(zhèn)建設用地。現(xiàn)狀土地開發(fā)強度圖開發(fā)區(qū)總建筑面積約550萬㎡，毛容積率為0.81，覆蓋率為30%序號開發(fā)強度級別面積（ha）比例（%）1低強度開發(fā)區(qū)352.0067.452中強度開發(fā)區(qū)131.5425.213中高強度開發(fā)區(qū)15.733.014高強度開發(fā)區(qū)22.584.335合計521.85100現(xiàn)狀土地開發(fā)強度信息表高密度、低強度的建設方式未能體現(xiàn)地區(qū)的價值。■STATUSOF

LAND

OWNERSHIP土地權屬情況——復雜的地籍構成現(xiàn)狀地籍圖現(xiàn)狀地籍權屬復雜，涉及權屬地塊達271塊。牽涉218家用地單位。1、地籍牽涉多個利益方，但是擁有一定的改造基礎?，F(xiàn)狀土地權屬概況—國有土地現(xiàn)狀土地權屬概況—農村集體土地國有土地約450公頃協(xié)議出讓土地：414公頃，194塊行政劃撥土地：0.36公頃，1塊拍賣土地：17.1公頃，8塊土地出讓信息不明：22.92公頃，36塊集體土地約115公頃農村生產用地：7.59公頃，15塊生活自留用地：107.79公頃，13塊1、地籍牽涉多個利益方，但是擁有一定的改造基礎。2、國有與集體土地混雜，但基本以協(xié)議用地為主。■STATUSOF

LAND

OWNERSHIP土地權屬情況——復雜的地籍構成現(xiàn)狀土地收儲及開發(fā)動態(tài)概況圖序號企業(yè)名稱收儲時間土地面積（㎡）建筑面積（㎡）備注1金元陶瓷有限公司07.11.157235937372企業(yè)經營虧損倒閉，法院拍賣2杭州精峰軸承有限公司08.1.2548906412完成出讓3蕭山雅馬哈樂器有限公司08.10.224246723781.07搬遷時橋南區(qū)塊，產權證已繳，2010年10約可以交地4福華動物營養(yǎng)品有限公司09.1.432091615.39土地、房產證已繳5杭州華信織染有限公司09.1.123111527845.68土地、房產證已繳6漢帛（中國）有限公司匯麗分廠09.5.1940219016.62土地、房產證已繳7大地鋼結構有限公司（北區(qū)）09.8.53813219894.228大地鋼結構有限公司（南區(qū)）09.8.55486739957.94土地收儲情況統(tǒng)計表收儲土地共8處，均為工業(yè)用地，涉及權屬面積約25公頃。1、地籍牽涉多個利益方，但有一定的改造基礎。2、國有與集體土地混雜，但基本以協(xié)議用地為主。3、收儲行動已經開始，但是缺乏明確的目標與指引。■STATUSOF

LAND

OWNERSHIP土地權屬情況——復雜的地籍構成西側的地塊較為完整，規(guī)模較大。東側的地籍權屬零散而密集1、地籍牽涉多個利益方，但是擁有一定的改造基礎。2、國有與集體土地混雜，但基本以協(xié)議用地為主。3、收儲行動已經開始，但是缺乏明確的目標與指引。4、地籍分布不均勻，地塊現(xiàn)有劃分不適應未來的建設，需要重新整合或分割?，F(xiàn)狀地籍圖■STATUSOF

LAND

OWNERSHIP土地權屬情況——復雜的地籍構成序號地塊面積范圍值地塊數(shù)量比例1小于1.0公頃14047%21.0-2.0公頃7124%32.0-3.0公頃3512%43.0-5.0公頃3211%5大于5.0公頃196%未來將以商業(yè)與居住為主體功能，而實際的建設中該類功能地塊面積通常在1—3公頃間■POPULATION人口構成——外來人口是構成主體□人口構成地區(qū)人口構成以外來務工人員為主，占總人口的80%以上。地區(qū)常住人口中，以農村集體戶口為主，城市戶籍僅占30%左右。序號地區(qū)人口總數(shù)（人）1寧安社區(qū)19142金一社區(qū)19373金二社區(qū)15164市北所集體戶32185市北所購房戶4966寧東社區(qū)12297寧稅社區(qū)1044常住人口總計11354暫住人口64792規(guī)劃范圍內總人口76146規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀人口統(tǒng)計表1997-2009年開發(fā)區(qū)人口變化一覽■STATUSOF

PUBLIC

FACILITY公共配套設施現(xiàn)狀——面臨較大缺口現(xiàn)狀公共服務設施分布圖現(xiàn)狀公共配套設施種類較為齊全，但配建水平不高，輻射能力有限。主要服務于舊村的當?shù)卮迕?。以村民為主要服務對象的配套設施，將來將會面臨較大的缺口?，F(xiàn)狀道路交通分析圖■STATUSOF

TRANSPORTATION交通現(xiàn)狀——框架穩(wěn)定，體系待完善現(xiàn)狀區(qū)域聯(lián)系主要通過南北向市心北路、通惠路，東西向建設一路、北塘路。內部路網已形成“兩橫兩縱”的主干路網格局，但支路網系統(tǒng)不完善，現(xiàn)狀支路密度只有1.91㎞/k㎡?！鯪ATURAL

CONDITION自然環(huán)境——需要重新修復的生態(tài)景觀現(xiàn)狀水系圖1、基地內部多條河流，河道水質較差，部分河道已被填埋，難以恢復。2、內部缺乏公共綠地空間。北塘河解放河金一河寧安河■INFRASTRUCTURE市政公用設施現(xiàn)狀——基礎完善但需更新設施給水設施現(xiàn)狀圖現(xiàn)狀現(xiàn)狀市政道路上基本敷設有市政給水管。問題：目前供水管網供水壓力為0.16MPa~0.22MPa，隨著城區(qū)的擴大，供水水壓將不足，按遠景考慮可能需要建設加壓泵站。此外，一些管道年久老化。污水設施現(xiàn)狀圖■INFRASTRUCTURE市政公用設施現(xiàn)狀——基礎完善但需更新設施現(xiàn)狀：1、現(xiàn)狀市政道路上基本敷設有市政污水管道。2、規(guī)劃區(qū)內無城市污水處理廠，有4座污水泵站問題：1、區(qū)內舊城區(qū)為合流制排水，造成一定環(huán)境影響。2、污水系統(tǒng)需進一步完善。雨水設施現(xiàn)狀圖■INFRASTRUCTURE市政公用設施現(xiàn)狀——基礎完善但需更新設施現(xiàn)狀：1、現(xiàn)狀市政道路上基本敷設有市政雨水管道。問題：1、區(qū)內舊城區(qū)為合流制排水，造成一定環(huán)境影響。2、雨水系統(tǒng)需進一步完善。電力設施現(xiàn)狀圖■INFRASTRUCTURE市政公用設施現(xiàn)狀——基礎完善但需更新設施現(xiàn)狀：

1、現(xiàn)有110kV萬安變一座；35kV市北變一座；東側有220kV寧圍變一座，南側有110kV通惠變一座，西側有110kV惠興變一座。2、內部有三條110kv電力架空線，一條35kv電力架空線3、道路基本布置電纜排管問題：①供應本片區(qū)電源的萬安110千伏變電站2008年最高負荷日容載比為1.66，市北35千伏變電站為1.36，容載比偏低，容量不足以支撐規(guī)劃區(qū)的發(fā)展需求。②規(guī)劃區(qū)內仍存在架空線路，影響景觀且存在安全隱患，這些線路應逐步進行電纜化改造。③本片區(qū)內大量電纜線路存在雙側布管，應按規(guī)范統(tǒng)一在道路同一側布置電纜線路。通信設施現(xiàn)狀圖■INFRASTRUCTURE市政公用設施現(xiàn)狀——基礎完善但需更新設施現(xiàn)狀1、現(xiàn)狀只有一處郵政支局，并無其他通信場站設施。2、道路基本敷設了通信管道問題：①規(guī)劃區(qū)內部分道路無通信管道，應完善通信管網。燃氣設施現(xiàn)狀圖■INFRASTRUCTURE市政公用設施現(xiàn)狀——基礎完善但需更新設施現(xiàn)狀1、大部分使用瓶裝液化石油氣，僅少部分居民用戶及工業(yè)用戶使用管道天然氣。2、規(guī)劃區(qū)內燃氣管道敷設凌亂，燃氣管道供應難以普及。區(qū)內的市心北路有現(xiàn)狀DN300燃氣中壓主干管道，建設三路西側、建設二路東側、寧東路南側、寧稅路北側惠北路上分別有DN150-DN200燃氣中壓管道。問題：①應適時建設管道供氣設施，為區(qū)內燃氣供應提供可靠保障。若天然氣高壓管道及調壓站的建設時序滯后于本區(qū)的發(fā)展，可選擇區(qū)外現(xiàn)狀液化石油氣氣化站作為本區(qū)的管道氣氣源?！鯬ROBLEMS規(guī)劃面臨的主要問題

需要對土地功能進行重新的配置需要結合已有地籍構成特征提出實施方式需要全面的完善公共服務配套設施需要優(yōu)化道路交通的結構組成需要對綠化系統(tǒng)重新的規(guī)劃需要對市政基礎設施進行一定程度的調整4/初步規(guī)劃方案

PLANNING周邊規(guī)劃用地拼合圖■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結構——地區(qū)發(fā)展?jié)摿υu估□區(qū)域功能協(xié)調蕭山新城區(qū)專業(yè)市場高新科技園錢江世紀新城CBD與蕭山中心區(qū)南部連接的要求高新科技園與專業(yè)市場東西向銜接的需求與周邊居住區(qū)在功能與設施共享上的網絡連接■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結構——地區(qū)發(fā)展?jié)摿υu估□地區(qū)舊改難度評估將地區(qū)按照道路劃分為26個改造單元。1、實現(xiàn)舊改的整體推進。2、保證公共設施的一體化開發(fā)3、利于指導土地的收儲改造單元劃分圖■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結構——地區(qū)發(fā)展?jié)摿υu估□地區(qū)舊改難度評估對各個單元在“地籍復雜程度、建筑強度、企業(yè)產值、就業(yè)人數(shù)、建設時間、環(huán)境評估”等6個與改造難度相關的因素進行評價,計算單元企業(yè)改造難度。對農居點進行評估，計算農居改造難度.A=產值（1千萬=2分）權重：0.9B=建筑量（1萬平方米=2分）權重：0.7C=就業(yè)人數(shù)（1百人=1分）權重：0.6D=建設時間（90-95年：1分；95-2000年：2分；2000-2005年：3分；2005年以后：4分）權重：0.8E=環(huán)境評估（電子：1分；其他：2分；紡織服裝：3分；醫(yī)療食品：4分；建材：5分；化工：6分；機械：7分）權重：0.75F=地籍復雜程度（每一地籍=1分）權重：1.0企業(yè)改造難度系數(shù)=QQX=（0.9AX/AMAX+0.7BX/BMAX+0.6CX/CMAX+0.8DX/DMAX+EMAX/0.75EX+1.0FX/FMAX）*100企業(yè)改造難度評分:K=QX/QMAX×100農居改造難度=G(農居點占用地的百分比，1%=1分）總體改造難度=企業(yè)改造難度評分+農居改造難度評分=K+Q計算方法：■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結構——地區(qū)發(fā)展?jié)摿υu估□地區(qū)舊改難度評估綜合企業(yè)改造難度與農居難度，提出單元改造難度評分。根據(jù)數(shù)據(jù)結果劃分單元改造難度。難度越高的改造單元，改造時序應往后推延，同時未來改造的用地性質調整應慎重。單元改造難度■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結構——地區(qū)發(fā)展?jié)摿υu估□土地的市場價值與功能適宜判斷對地塊關乎市場價值的8個方面進行橫向比較與評估。道路交通鐵路河流軌道周邊服務設施周邊產業(yè)企業(yè)改造度農居影響度■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結構——地區(qū)發(fā)展?jié)摿υu估□土地的市場價值與功能適宜判斷在單元適宜布置功能的基礎上，提出各類功能適宜布置的區(qū)域，作為未來功能布局的中要參考依據(jù)。居住適宜研發(fā)適宜商務適宜商業(yè)適宜服務適宜■PLANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結構規(guī)劃結構圖核心+軸帶+網絡核心：環(huán)繞兩個軌道站設置功能核心發(fā)展軸：以市心北路為主體發(fā)展軸，成為地區(qū)功能承載主體網絡：以河流和服務體系形成地區(qū)的功能網絡?！鯬LANNINGSTRUCTURE規(guī)劃結構的優(yōu)化■空間結構——“核心+軸線+網絡”□考慮到西部區(qū)塊的科技產業(yè)園，將壓縮地區(qū)產業(yè)研發(fā)的比例，并與商務空間結合布置?！跎虡I(yè)空間布局更為緊湊，充分利用軌道站200米的輻射半徑。同時增強建設二路的商業(yè)價值?！豕查_放空間從相對集中，變?yōu)楦鼮榫馀c分散，減少實施難度?！踉黾泳幼∶娣e比例，減少招商以及改造的資金壓力?？匾?guī)初步方案規(guī)劃結構概念規(guī)劃深化方案規(guī)劃結構■LANDUSE土地利用規(guī)劃初步方案土地利用規(guī)劃初步方案圖■LANDUSE土地利用規(guī)劃初步方案居住用地占總用地的45%左右；規(guī)劃的公共服務設施以商業(yè)金融用地為主，占總用地13.99%.并完善行政辦公、文化娛樂、體育、醫(yī)療衛(wèi)生等設施的配套?！醅F(xiàn)狀保留用地綜合對現(xiàn)狀建筑質量、建筑功能等方面的分析評價結果，現(xiàn)狀需保留用地共35處，主要為沿市心北路的商業(yè)商住用地，以及公共設施及市政設施用地。現(xiàn)狀保留用地序號現(xiàn)狀用地單位用地性質面積（公頃）備注1杭州建偉實業(yè)有限公司（德嘉精致酒店）C20.52保留現(xiàn)狀2寧東中心幼兒園R220.20保留現(xiàn)狀用地，并向東擴建3永豐泰廣場R/C2.22保留現(xiàn)狀4中譽萬豪廣場R/C1.41保留現(xiàn)狀5德意中興廣場R/C1.23保留現(xiàn)狀6南岸明珠R/C2.08保留現(xiàn)狀7金凱廣場R/C2.86保留現(xiàn)狀8綠都百瑞廣場R/C3.08保留現(xiàn)狀9一方大廈R/C0.93保留現(xiàn)狀10寧安大廈R/C0.72保留現(xiàn)狀11新世界財富中心C21.39保留現(xiàn)狀12蕭山煙草配送中心C11.84保留現(xiàn)狀13蕭山經濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會C12.50保留現(xiàn)狀14都市陽光廣場R/C1.69保留現(xiàn)狀15天辰國際R/C2.53保留現(xiàn)狀16華瑞中心C21.92保留現(xiàn)狀17東方一品R24.40保留現(xiàn)狀18蕭山寧圍中心小學R221.64保留現(xiàn)狀19萬安變電所（110KV）U10.56保留現(xiàn)狀202#開發(fā)區(qū)泵站U40.09保留現(xiàn)狀21蕭山區(qū)消防大隊U90.62保留現(xiàn)狀22蕭山市北供電所C11.11保留現(xiàn)狀23市北派出所C10.38保留現(xiàn)狀24市北變電所（35KV）U10.28保留現(xiàn)狀用地性質，并擴容為110KV變電站25笑笑幼兒園R220.88保留現(xiàn)狀26嘉利公寓R21.96保留現(xiàn)狀27市北郵電支局U30.54保留現(xiàn)狀28通惠麗港R21.09保留現(xiàn)狀29通惠麗港R20.78保留現(xiàn)狀30明江苑R21.43保留現(xiàn)狀31柏麗軒雷迪財富中心C20.40保留現(xiàn)狀32房產管理處C10.17保留現(xiàn)狀用地，將用地性質改變?yōu)樯虡I(yè)用地33蕭山區(qū)地稅局開發(fā)區(qū)分局C10.14保留現(xiàn)狀34協(xié)和加油站U20.28保留現(xiàn)狀35蕭山區(qū)排水管理處U41.41保留現(xiàn)狀□保留用地面積：45.28公頃□改造升級用地面積：631.45公頃■LANDUSE土地利用規(guī)劃初步方案■

REVISIONOFTHELAND-USE

用地布局的調整□用地比例的調整

減少研發(fā)用地比例，并將其與商務辦公用地混合布置。適當減少商業(yè)用地比例。增加居住用地比例完善公共配套設施與市政基礎設施布局概念規(guī)劃深化方案土地利用規(guī)劃圖控規(guī)初步方案土地利用規(guī)劃圖□人口規(guī)模

分區(qū)規(guī)劃的人口要求2020年蕭山總人口：80萬人均用地指標：33.23㎡/人規(guī)劃范圍內居住用地面積：134.66公頃4萬人

根據(jù)國家相關規(guī)劃標準要求城市人均居住用地指標：18~28㎡/人規(guī)劃范圍內規(guī)劃居住用地面積：287.05公頃15.95萬人

根據(jù)方案確定可容納人口二類居住用地：223.46公頃平均容積率：2.5居住面積：558.65萬㎡16.61萬人商住用地面積：63.59公頃平均容積率：3.0居住面積：133.54萬㎡125㎡/戶3.0人/戶

現(xiàn)狀人口規(guī)模7.6萬人規(guī)劃區(qū)總人口規(guī)模約：15.5萬人人居用地指標：18.51㎡/人■DEVELOPMENTSIZECONTOLLING

地區(qū)發(fā)展規(guī)?？刂啤蹰_發(fā)強度——案例研究以功能構成、區(qū)位條件、交通設施等因素相近作為約束條件，分別抽取“深圳車公廟、香港沙田地區(qū)、新加坡樟宜地區(qū)”作為案例比較。推薦地區(qū)未來合理的開發(fā)強度應為1.7—1.8之間，總建筑量控制為1200萬㎡。

■DEVELOPMENTSIZECONTOLLING

地區(qū)發(fā)展規(guī)模控制□開發(fā)強度——分配原則①地鐵站點周邊主要為商業(yè)與商務混合用地，將優(yōu)先配置空間增量，半徑200米內的混合用地容積率宜不小于3.5，最大不超過8；200-500米宜不小于2.5，最大不超過6。②居住功能用地，SOHO、商務公寓等復合型居住物業(yè)容積率配置為3.0—3.5，純居住物業(yè)容積率按照2.5—3.0進行配置。③舊村改造地區(qū)，在以上各類功能容積率配置基礎上，可按照實際補償居住面積，增加開發(fā)容積率。④城市門戶與重點地區(qū)在空間增量上予以適當支持。建設三路站■DEVELOPMENTSIZECONTOLLING

地區(qū)發(fā)展規(guī)?？刂啤鯠EVELOPMENTSIZECONTOLLING

地區(qū)發(fā)展規(guī)?？刂崎_發(fā)容量控制圖□開發(fā)強度——容量分配結合分配原則，將開發(fā)容量分配到各個單元上，保證各個改造單元未來有足夠的開發(fā)空間。同時是與其功能相匹配的開發(fā)強度?！醴制趯嵤?、第一階段：優(yōu)先改造價值高、難度低的地區(qū)收儲并開發(fā)軌道站周邊及南側改造難度較低的用地。保證一定量的住宅開發(fā)，并保留部分優(yōu)質工業(yè)2、第二階段：內部功能完善軌道站綜合體兩側的舊村及工業(yè)用地，保證設施落實與內部功能的完善。3、第三階段：改造邊緣舊村用地未來將改造北側的舊村用地，從而實現(xiàn)整體的更新123■

REVITALIZATIONPLANNING

更新改造規(guī)劃現(xiàn)狀地籍線N收儲單元的劃分N□地塊的實施與控制1、劃分收儲單元，整合土地資源依據(jù)現(xiàn)狀各單位權屬地籍線將各更新單元劃分為若干收儲單元，各收儲單元的面積大小應盡量均衡，收儲單位數(shù)量在5-6個左右。現(xiàn)狀用地存在以下問題：1、未來功能發(fā)展適宜的地塊用地規(guī)模在1-2公頃左右，現(xiàn)狀用地面積大小不一，這將不適宜未來地塊功能的升級更新；2、現(xiàn)狀地籍權屬復雜，如采用邊收儲邊改造的更新辦法，將無法從地區(qū)的整體布局上進行公共設施的配套?！?/p>

REVITALIZATIONPLANNING

更新改造規(guī)劃公共服務設施布置□地塊的實施與控制2、確定內部支路系統(tǒng)以收儲單元界線為依據(jù)，確定更新單元內主要支路，由此形成城市支路網系統(tǒng)。3、布置公共服務設施基于規(guī)劃區(qū)公共服務設施及公共綠地的布局規(guī)劃，各更新單元均應承擔一定的公共服務功能。同時盡量選取用地規(guī)模較大、保留較為完整現(xiàn)狀地籍進行公共服務設施的配置。確定用地性質N■

REVITALIZATIONPLANNING

更新改造規(guī)劃劃分內部支路網N■

REVITALIZATIONPLANNING

更新改造規(guī)劃合并或細分地塊，確定用地性質NN地塊平均容積率—1.63建筑總開發(fā)量—43.52萬平方米N確定各地塊開發(fā)強度容積率增量□地塊的實施與控制4、劃分地塊界線根據(jù)現(xiàn)狀權屬、規(guī)劃區(qū)用地功能、城市建設管理等要求，進一步劃分地塊界線，并明確各地塊用地性質。5、確定地塊開發(fā)容量以開發(fā)容量分配為依據(jù)，確定各更單元的平均容積率及建筑總開發(fā)量；如收儲單元內某一地籍地塊承擔了公共服務功能，規(guī)劃應對其剩余地塊面積給予一定程度上容積率的補償，以此保證更新單元開發(fā)總量不變?，F(xiàn)狀地籍線N本次公共服務設施規(guī)劃以《杭州市城市規(guī)劃公共服務設施基本配套規(guī)定》為依據(jù)，配套設施規(guī)模以預測人口規(guī)模15.5萬人為基數(shù)計算。周邊已有規(guī)劃教育設施布局圖□教育設施布局教育設施布局綜合考慮上層次規(guī)劃及相關規(guī)劃，規(guī)劃范圍外1公里范圍內教育設施配套包括高中3所；初級中學5所；小學5所?！?/p>

PUBLICFACILITYPLANNING公共配套設施規(guī)劃教育設施布局圖□教育設施布局①初級中學：2所②小學：6所，現(xiàn)狀保留一所，即寧圍鎮(zhèn)中心小學，規(guī)劃由原來的18班小學擴大為30班小學③幼兒園：11所，現(xiàn)狀保留幼兒園1處，即笑笑幼兒園，保留其現(xiàn)狀12個幼兒班；原址擴建幼兒園1處，為寧東中心幼兒園，規(guī)劃在其9個幼兒班的基礎上擴建為12個?！?/p>

PUBLICFACILITYPLANNING公共配套設施規(guī)劃■

PUBLICFACILITYPLANNING公共配套設施規(guī)劃□醫(yī)療衛(wèi)生設施①綜合醫(yī)院：1處，將現(xiàn)狀開發(fā)區(qū)綜合醫(yī)院（120床）在原址擴建為400床綜合醫(yī)院，用地面積為2.72公頃。②社區(qū)衛(wèi)生服務中心：3處醫(yī)療衛(wèi)生設施布局圖□文娛設施社區(qū)文化活動中心：5處□體育設施社區(qū)體育活動場地：3處□行政管理設施行政管理設施：1處，為現(xiàn)狀保留的市北派出所用地其它公共設施布局圖■

PUBLICFACILITYPLANNING公共配套設施規(guī)劃■TRANSITPLANNING交通規(guī)劃區(qū)域交通規(guī)劃圖□對外交通由市心北路、通惠北路、建設一路、建設四路構成“井”字形區(qū)域聯(lián)系干道?！鯰