某地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建議簡(jiǎn)報(bào)

夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)|新品質(zhì)時(shí)代江蘇保利地產(chǎn)南京江寧工程產(chǎn)品建議簡(jiǎn)報(bào)工程背景&條件梳理市場(chǎng)條件&時(shí)機(jī)梳理工程占位&產(chǎn)品建議10.12、12.10，保利連續(xù)出手，競(jìng)得仙林湖、江寧優(yōu)質(zhì)地塊，兩個(gè)工程均緊鄰地鐵終點(diǎn)，交通可達(dá)性好，自然資源優(yōu)勢(shì)明顯，成為繼紫晶山、香檳國(guó)際之后，承載保利品牌與利潤(rùn)來(lái)源的“新雙城〞。工程背景一：保利“新雙城〞江寧大學(xué)城區(qū)域板橋區(qū)域項(xiàng)目名稱NO.2010G34仙林湖地塊占地面積75466.5㎡容積率2.2建筑面積166026.3㎡樓面地價(jià)4578元/㎡限高60米項(xiàng)目名稱NO.2010G51江寧地塊占地面積155879㎡容積率2.1建筑面積327345㎡樓面地價(jià)3238元/㎡限高60米保利仙林湖地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保利江寧地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仙林湖區(qū)域距主城距離兩者距離市中心新街口約30公里，車程相當(dāng)軌道交通兩者周邊均有地鐵線路通車，且均為地鐵底站；仙林湖地塊江寧地塊軌道2號(hào)線軌道1號(hào)南延線仙林大學(xué)城江寧大學(xué)城大學(xué)城兩者均屬于大學(xué)城范疇內(nèi)生活配套兩幅地塊周邊的配套設(shè)施均不完善資源環(huán)境兩幅地塊的區(qū)域環(huán)境較好，仙林湖地塊北面西湖濕地公園，本案西側(cè)距方山風(fēng)景區(qū)較近城市形象兩幅地塊所處的板塊區(qū)域均為南京市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，城市形象較佳區(qū)域價(jià)格本案周邊價(jià)格約為0.9-1萬(wàn)元/㎡左右，明年華潤(rùn)及騁望驪都項(xiàng)目的上市有望突破萬(wàn)元，而仙林湖項(xiàng)目周邊公寓住宅的價(jià)格約在9.5-1.1萬(wàn)元/㎡，如誠(chéng)品城等產(chǎn)業(yè)支撐兩個(gè)項(xiàng)目周邊均有大型大學(xué)城片區(qū)，產(chǎn)業(yè)支撐較好發(fā)展?jié)摿Ρ景讣跋闪趾幍膮^(qū)域缺乏市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目，未來(lái)溢價(jià)提升空間較大，加上大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展?jié)摿?，將有望成為未?lái)中高端人士的移居方向，有力的支撐其價(jià)格的上揚(yáng)。工程背景一：保利“新雙城〞仙林湖與江寧工程屬性相似性高，區(qū)域開展?jié)摿Υ?，均具備打造成為區(qū)域性中高端工程的潛質(zhì)，在開發(fā)過(guò)程中協(xié)同考慮，將形成較好的戰(zhàn)略連線工程背景二：地塊條件梳理宗地距離市中心新街口27公里，位于風(fēng)景秀麗的方山風(fēng)景區(qū)，西側(cè)距方山約3公里。工程周邊自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，學(xué)府氣氛濃郁，但區(qū)域成熟度較低，配套處于起步階段。利潤(rùn)&溢價(jià)需求品牌&升華需求速度&資金需求保利江寧工程報(bào)告核心問(wèn)題：江寧工程如何成功定位&占位，才能實(shí)現(xiàn)工程利潤(rùn)最大化和銷售速度的平衡，并使保利品牌在南京進(jìn)一步升華？工程背景&條件梳理市場(chǎng)條件&時(shí)機(jī)梳理工程占位&產(chǎn)品建議土地價(jià)值市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶條件規(guī)劃比照戶型比照【南京城市格局、價(jià)值被低估的江寧】【江寧啟動(dòng)，城市的一個(gè)未來(lái)副中心，南京因我而精彩】【城市實(shí)現(xiàn)有序開展，江寧價(jià)值將被重新定義】【區(qū)域演進(jìn)，南京城市副中心價(jià)值凸現(xiàn)】區(qū)位江寧區(qū)位于長(zhǎng)江三角洲“江南佳麗地〞的南京市南部，從東西南三面環(huán)抱南京，東與句容市接壤，東南與溧水縣毗連，南與安徽省當(dāng)涂縣銜接，西南與安徽省馬鞍山市相鄰，西與安徽省和縣及南京市浦口區(qū)隔江相望；本地塊所在區(qū)位為江寧區(qū)東南角，地塊北至規(guī)劃九路，西至學(xué)十三路，東至現(xiàn)狀，南至知行路，屬于江寧的大學(xué)城和大學(xué)城板塊內(nèi)。地塊周邊比較荒蕪，距離市區(qū)約30公里。地塊地處江寧南部開展較為滯后的江寧大學(xué)城板塊地塊價(jià)值本案江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)交通板塊內(nèi)有多條快速交通干道，與市區(qū)及南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)的連接性強(qiáng)，但公共交通體系主要依靠1號(hào)線，較為單一路面交通：宗地北面通過(guò)龍眠大道直接連接快速內(nèi)環(huán)〔寧杭高速雙向六車道〕，可在40分鐘內(nèi)到達(dá)全市各區(qū)域。往北經(jīng)天元路，可連接雙龍大道、龍?bào)绰返竭_(dá)新街口，全程約30公里。地塊南側(cè)往西連接弘景大道、機(jī)場(chǎng)高速，可達(dá)南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)，全程27.5公里。公共交通：由于大學(xué)城為江寧區(qū)南拓的重點(diǎn)區(qū)域，屬新城開發(fā)范疇，雖已開發(fā)了近4、5年，但目前地塊周邊的公共交通仍較匱乏。目前有南廣線、安廣線、區(qū)內(nèi)6路和區(qū)內(nèi)19路公交線路。軌道交通1號(hào)南延線為區(qū)域內(nèi)重要交通，中國(guó)藥科大學(xué)站距離宗地東北側(cè)600米。區(qū)位地塊價(jià)值區(qū)域內(nèi)商業(yè)較為匱乏。地塊周邊幾乎無(wú)任何消費(fèi)性商業(yè)。離地塊最近的生活配套為現(xiàn)有大學(xué)城的一些簡(jiǎn)單配套，大型成熟商業(yè)離地塊較遠(yuǎn)，未來(lái)配套仍需提高。地塊周邊校區(qū)較多。江寧大學(xué)城是南京重點(diǎn)建設(shè)的“大學(xué)城〞，區(qū)內(nèi)擁有中國(guó)藥科大學(xué)、南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)等著名高校12所，在校生約8萬(wàn)人。地塊北邊緊鄰江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、江寧大學(xué)城、江寧大學(xué)城，代表了南京江寧區(qū)最新的開展特色。全區(qū)擁有高新技術(shù)企業(yè)500余家，企業(yè)員工到達(dá)8萬(wàn)人。配套周邊商業(yè)配套缺乏，教育資源及產(chǎn)業(yè)支撐豐沛交通區(qū)位地塊價(jià)值同仁醫(yī)院環(huán)境地塊內(nèi)部現(xiàn)狀：地塊地勢(shì)平坦，西側(cè)有河道資源，地表以自然植被為主，有小水塘分布。宗地西北側(cè)為曉莊學(xué)院宿舍樓，周邊無(wú)高層建筑遮擋，視野開闊，居住環(huán)境好，但整體居住氣氛缺乏；東南側(cè)為解溪村社區(qū)；西側(cè)能看見方山景觀，周邊環(huán)境宜人，綠化覆蓋率高，空氣質(zhì)量良好。地塊整體環(huán)境較為中性,沒有硬傷，周邊居住氣氛需要提升配套交通區(qū)位地塊價(jià)值地塊短期價(jià)值：區(qū)域開展滯后，生活配套資源缺乏，教育、產(chǎn)業(yè)支撐豐沛尋找區(qū)域價(jià)值未來(lái)的時(shí)機(jī)點(diǎn)從南京城市開展的方向判斷，目前呈現(xiàn)以下態(tài)勢(shì)：向東：地域空間缺乏向北：需要跨越長(zhǎng)江，目前開展條件不成熟向西：開展趨于飽和向南：產(chǎn)業(yè)完善，教育支撐！未來(lái)南向居住區(qū)大勢(shì)所趨！江寧開展研究南京城市新格局、正在起飛的江寧，城市未來(lái)開展的副中心江寧開展研究時(shí)機(jī)點(diǎn)1—交通裂變南京火車南站：預(yù)計(jì)2024年運(yùn)營(yíng)，主要運(yùn)營(yíng)京滬高鐵、滬漢蓉高鐵、寧杭高鐵、寧安高鐵、寧通高鐵等高速鐵路，成為南京重要的交通門戶以及華東地區(qū)的重要交通樞紐之一?；疖嚹险緦槟蠀^(qū)的開展帶來(lái)質(zhì)的變化。城市道路：規(guī)劃道路網(wǎng)呈“方格網(wǎng)〞狀結(jié)構(gòu)，道路等級(jí)分為快速路、主干道、次干道、支路四個(gè)等級(jí)，形成“六縱六橫〞干路網(wǎng)格局。公共交通系統(tǒng)：規(guī)劃新建公交首末站2座，位于奇武路-學(xué)十二路之間，弘景大道東側(cè)；以及地鐵藥科大學(xué)站東側(cè)。規(guī)劃新建公交樞紐站1座，位于江寧體育運(yùn)動(dòng)中心西側(cè)。規(guī)劃設(shè)置三處軌道站點(diǎn)，分別是經(jīng)貿(mào)學(xué)院站、海事學(xué)院站和藥科大學(xué)站，其中，藥科大學(xué)站點(diǎn)式結(jié)合軌道樞紐站點(diǎn)集中建設(shè)。江寧區(qū)與主城區(qū)的聯(lián)系將更為緊密，交通裂變將帶動(dòng)區(qū)域飛速開展時(shí)機(jī)點(diǎn)1—交通裂變江寧大學(xué)城規(guī)劃規(guī)劃形成“一心、一帶、兩廊、三環(huán)〞的組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，有效促進(jìn)江寧大學(xué)城整體開展，打造成為副城“產(chǎn)、學(xué)、研、政、金〞五位一體的“智慧谷〞，構(gòu)建副城乃至都市區(qū)南部景觀環(huán)境的特色地區(qū)一心——即教育功能區(qū)的地區(qū)中心；布置在格致路與龍眠大道交叉口處，集中布置商務(wù)辦公設(shè)施，形成教育功能區(qū)集商務(wù)辦公，休閑娛樂(lè)為一體的核心。一帶——即延龍眠大道西側(cè)的中心共享帶：是規(guī)劃區(qū)的公共效勞設(shè)施、商務(wù)辦公集中地帶，同時(shí)也是規(guī)劃區(qū)的中央景觀帶。兩廊——即北面方山—青龍山之間的綠色生態(tài)廊道和南面解溪河水系形成的生態(tài)防護(hù)長(zhǎng)廊，是強(qiáng)化該地區(qū)景觀環(huán)境特色的重要生態(tài)載體。三環(huán)——指圍繞方山，以龍眠大道、弘景大道為界形成的三個(gè)環(huán)狀組團(tuán)，內(nèi)環(huán)強(qiáng)調(diào)與方山自然風(fēng)貌特色相照應(yīng)，形成以居住休閑為主的功能組團(tuán)；中環(huán)以中心共享帶為主體，形成商業(yè)、商辦為主的功能組團(tuán)；外環(huán)以居住、教育為主的功能組團(tuán)。時(shí)機(jī)點(diǎn)2—江寧大學(xué)城規(guī)劃時(shí)機(jī)點(diǎn)3—青奧會(huì)為迎接2024年“青奧會(huì)〞的召開，一方面進(jìn)行以道路、水環(huán)境整治為重點(diǎn)的老城環(huán)境綜合整治，一方面加快以城軌為重點(diǎn)的根底設(shè)施建設(shè)，未來(lái)3年內(nèi)將通車和開建7條地鐵線，屆時(shí)舉辦青奧會(huì)的河西南部將通過(guò)地鐵線與主城、各新城“四通八達(dá)〞。江寧大學(xué)城館區(qū)作為三大場(chǎng)館區(qū)之一，由江寧大學(xué)城地區(qū)的體育場(chǎng)館設(shè)施組成，集中了20%的比賽場(chǎng)館和12%的比賽工程。該區(qū)域與江寧大學(xué)城重合，影響力覆蓋15所高校的20萬(wàn)在校師生，讓廣闊青年師生有時(shí)機(jī)直接感受奧林匹克的魅力，同時(shí)極大的帶動(dòng)了區(qū)域的配套設(shè)施建設(shè)和整體開展。青奧會(huì)的舉辦將會(huì)加快板整體城市建設(shè)的步伐，將縮短南京南北之間的距離，整個(gè)江寧的地域價(jià)值將得到提升和凸顯時(shí)機(jī)點(diǎn)3—青奧會(huì)重新定位江寧大學(xué)城板塊：價(jià)值被低估的潛質(zhì)型板塊青奧會(huì)江寧大學(xué)城規(guī)劃交通裂變江寧大學(xué)城目前處于價(jià)值裂變的前夕，未來(lái)區(qū)域價(jià)值將迎來(lái)新一輪的擢升土地價(jià)值重新定義土地價(jià)值重新定義江寧板塊比照獨(dú)特資源：高科技、大學(xué)片區(qū)名稱主導(dǎo)功能和特色東山副城核心片區(qū)國(guó)際化中心城區(qū)金軸-空港片區(qū)新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和山水秦淮特色農(nóng)業(yè)片區(qū)大學(xué)城-湖熟片區(qū)大學(xué)科教創(chuàng)新和湖熟稻作規(guī)模農(nóng)業(yè)片區(qū)湯山片區(qū)國(guó)際溫泉旅游與山水旅游休閑片區(qū)濱江片區(qū)濱江工業(yè)與都市高效農(nóng)業(yè)片區(qū)大江寧優(yōu)勢(shì)下，區(qū)域核心價(jià)值尋找之一：通過(guò)江寧區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃看江寧大學(xué)城區(qū)域知識(shí)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖濱江片區(qū)金軸-空港片區(qū)大學(xué)城-湖熟片區(qū)湯山片區(qū)東山副城核心片區(qū)江寧板塊比照區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)對(duì)比高新區(qū)產(chǎn)業(yè)資源：高新區(qū)為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為全國(guó)首批也是江蘇省首家國(guó)家級(jí)高新區(qū)，規(guī)劃面積82.46平方公里，電子信息和生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主。教育資源：以南京大學(xué)、東南大學(xué)、南京信息工程大學(xué)為主的大學(xué)城仙林景觀資源：南京龍脈紫金山教育資源：江蘇省發(fā)展高等教育產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)地區(qū)，及以南京大學(xué)為首的大學(xué)城江寧景觀資源：秀麗山川，眾多名勝；致力于打造江蘇知識(shí)創(chuàng)新基地，大力實(shí)施“產(chǎn)業(yè)化、城市化、數(shù)字化、生態(tài)化”戰(zhàn)略教育資源：以東南大學(xué)為首的江寧大學(xué)城高新區(qū)仙林江寧大江寧優(yōu)勢(shì)下，區(qū)域核心價(jià)值尋找之二：選取南京市三大大學(xué)城做資源優(yōu)勢(shì)比照獨(dú)特資源：創(chuàng)新基地、產(chǎn)業(yè)、大學(xué)城區(qū)知識(shí)三大大學(xué)城價(jià)值比照三大大學(xué)城價(jià)值比照大江寧優(yōu)勢(shì)下，區(qū)域核心價(jià)值尋找大江寧區(qū)位優(yōu)勢(shì)下的南京首席中央知識(shí)區(qū)核心價(jià)值【市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)一：區(qū)位價(jià)值】未來(lái)由區(qū)域規(guī)劃&功能完善帶來(lái)的土地價(jià)值增長(zhǎng)大江寧區(qū)位優(yōu)勢(shì)下的南京首席中央知識(shí)區(qū)核心價(jià)值工程背景&條件梳理市場(chǎng)條件&時(shí)機(jī)梳理工程占位&產(chǎn)品建議土地價(jià)值市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶條件規(guī)劃比照戶型比照環(huán)境配套交通區(qū)位江寧市場(chǎng)供求江寧市場(chǎng)下半年持續(xù)供給，成交差強(qiáng)人意成交價(jià)格走勢(shì)表現(xiàn)出明顯的階段性，年初大幅上漲，后期走勢(shì)平穩(wěn)，略有下挫持續(xù)供給，成交差強(qiáng)人意，價(jià)格略有下挫區(qū)域公寓競(jìng)品主力單價(jià)在9000-10000元/㎡左右，價(jià)格梯度一般，未推體量86.77萬(wàn)方，供給充足環(huán)境配套交通區(qū)位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型容積率總建面積已售未上市10年去化量目前價(jià)格直接競(jìng)爭(zhēng)宜家國(guó)際公寓多層、小高層1.512.5萬(wàn)2.2萬(wàn)10.3萬(wàn)2.2萬(wàn)小高層9400東方龍湖灣別墅、多層、小高層1.223.7萬(wàn)15.49萬(wàn)8.21萬(wàn)6.7萬(wàn)小高層10000萬(wàn)裕龍庭水岸高層、1.3535.7萬(wàn)1.94萬(wàn)33.76萬(wàn)1.94萬(wàn)高層9200未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)天正天御溪岸小高、高層、酒店式公寓、商業(yè)A、B地塊≤2，C地塊≤118.5萬(wàn)————騁望驪都多層1.616萬(wàn)————開發(fā)商情況區(qū)域內(nèi)開發(fā)商情況項(xiàng)目名稱開發(fā)商物業(yè)管理公司宜家國(guó)際公寓南京景致佰富置業(yè)發(fā)展有限公司南京中聯(lián)物業(yè)管理有限公司東方龍湖灣開發(fā)商:南京龍建置業(yè)有限公司（五礦）南京錦江物業(yè)管理有限公司萬(wàn)裕龍庭水岸萬(wàn)裕(南京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬(wàn)裕（深圳）物業(yè)管理有限公司南京分公司天正天御溪岸天正集團(tuán)南京置業(yè)有限公司南京天正物業(yè)服務(wù)有限公司騁望驪都南京騁望置業(yè)有限公司待定區(qū)域品牌開發(fā)商缺乏，產(chǎn)品質(zhì)量保證性較差市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局2024年區(qū)域內(nèi)兩個(gè)高端工程將上市，有望打破區(qū)域內(nèi)無(wú)高端工程的歷史，拔升江寧大學(xué)城區(qū)域的市場(chǎng)關(guān)注度和整體區(qū)域價(jià)值。工程情況比照工程情況比照環(huán)境配套交通區(qū)位未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局騁望驪都節(jié)能科技的運(yùn)用前衛(wèi)的建筑設(shè)計(jì)感精裝修戶型：130~220㎡占60%預(yù)計(jì)2024年4月底5月初上市天正天御溪岸區(qū)位良好：緊鄰地鐵站資源佳：遠(yuǎn)觀方山，近享基地內(nèi)部的生態(tài)湖景產(chǎn)品類型豐富：內(nèi)含住宅，商業(yè)，酒店式公寓預(yù)計(jì)2024年下半年上市定位：只能有機(jī)大宅定位：生態(tài)景觀豪宅亮點(diǎn)一：高端工程面世：亮點(diǎn)二：2024年臨近大學(xué)城的九龍湖板塊，雅居樂(lè)、中糧、中冶、銀城等品牌房企將集體亮相工程情況比照工程情況比照環(huán)境配套交通區(qū)位未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局雅居樂(lè)九龍湖工程亮點(diǎn)二：品牌房企扎堆亮相：中冶天城中糧彩云居銀城九龍湖工程九龍湖片區(qū)四大品牌發(fā)展商項(xiàng)目所在區(qū)域方山本案2024年九龍湖區(qū)域的四大品牌開展商將協(xié)同大學(xué)城區(qū)域的天正和騁望工程共同拉動(dòng)方山九龍湖區(qū)域在南京南部的強(qiáng)勢(shì)崛起。大學(xué)城區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局雅居樂(lè)九龍湖工程中冶天城中糧彩云居銀城九龍湖工程占地11.4萬(wàn)㎡容積率2總建22.8萬(wàn)㎡產(chǎn)品高層、小高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型400~700㎡大平層占地4.7萬(wàn)㎡容積率2總建11.4萬(wàn)㎡產(chǎn)品高層建筑風(fēng)格新古典戶型85~125㎡占地4.3萬(wàn)㎡容積率1.7總建10.3萬(wàn)㎡產(chǎn)品小高層建筑風(fēng)格新古典戶型50~130㎡占地2.23萬(wàn)㎡容積率1.7總建4.46萬(wàn)㎡產(chǎn)品高層、多層建筑風(fēng)格新古典戶型未定預(yù)計(jì)將于明年下半年上市預(yù)計(jì)將于明年3月上市預(yù)計(jì)將于明年4、5月上市預(yù)計(jì)將于明年下半年上市總體量：50萬(wàn)㎡未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局中高端工程存在市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)體量代表工程屬性宜家國(guó)際公寓龍庭水岸中低端中低端、低本錢主力9000~9300元/平方米預(yù)計(jì)12000元/㎡以上高端價(jià)格約45萬(wàn)方約70萬(wàn)方左右騁望、天正、雅居樂(lè)、萬(wàn)科中糧、銀城資源型、強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品兩級(jí)化市場(chǎng)【市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)二：競(jìng)爭(zhēng)格局】品牌開發(fā)商&品質(zhì)工程進(jìn)駐帶來(lái)的區(qū)域形象價(jià)值提升工程背景&條件梳理市場(chǎng)條件&時(shí)機(jī)梳理工程占位&產(chǎn)品建議土地價(jià)值市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶條件規(guī)劃比照戶型比照目前區(qū)域客戶情況在區(qū)域工程已購(gòu)客戶中，超過(guò)七成購(gòu)房者為江寧區(qū)本地產(chǎn)業(yè)區(qū)客戶和周邊區(qū)域客；一成客戶為市中心老城，該局部客戶購(gòu)置該區(qū)域房源主要是為了投資、養(yǎng)老以及過(guò)渡，屬于改善型客戶和剛需客；剩余一成多客戶區(qū)域分布較廣，看中的是本區(qū)域房源的價(jià)格低、未來(lái)升值潛力大，多作為投資或偶爾居住使用。目前客戶構(gòu)成-大學(xué)城板塊大學(xué)城板塊主力客戶：江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和城南導(dǎo)入客戶等地緣性客戶和價(jià)格驅(qū)動(dòng)型客戶為主目前客戶構(gòu)成-大學(xué)城板塊大學(xué)城板塊客戶需求特征：剛需和首改為主力客戶所在區(qū)域客戶類型客戶群簡(jiǎn)介客戶背景意向主力產(chǎn)品戶型購(gòu)置類型老城區(qū)地鐵1號(hào)線導(dǎo)入市區(qū)客40歲以上，養(yǎng)老為主老南京人120平米左右較大戶型投資、養(yǎng)老城南導(dǎo)入客戶地鐵1號(hào)線導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)客價(jià)格擠壓外地科研人員、經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)80多平米兩房、110平米左右三房品質(zhì)型剛需、首改江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地鐵1號(hào)線導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)客一般企業(yè)工作者、白領(lǐng)年輕白領(lǐng)工作者、經(jīng)濟(jì)承受能力一般70平米左右一房、80多平米兩房品質(zhì)型剛需、首改江寧大學(xué)城、江寧大學(xué)城客戶江寧大學(xué)城區(qū)域產(chǎn)業(yè)客科研人員經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)80多平米兩房、110平米左右三房品質(zhì)型剛需、首改江寧大學(xué)城區(qū)域客老師、學(xué)生經(jīng)濟(jì)情況較好外地學(xué)生家庭70平米左右一房、80多平米兩房投資、品質(zhì)型剛需、首改區(qū)域工程客戶主要為周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)客、價(jià)格擠壓客和地鐵1號(hào)線導(dǎo)入客；區(qū)域工程客戶多為年輕白領(lǐng)、科研人員、師生等客戶；區(qū)域工程客戶購(gòu)置類型多屬于品質(zhì)型剛需和首改，局部投資客；區(qū)域工程客戶意向產(chǎn)品主要為80多平米的舒適兩房和小三房區(qū)域工程成交客戶分析：目前客戶構(gòu)成-大學(xué)城板塊購(gòu)房類型訴求年齡主力戶型產(chǎn)品核心價(jià)值品質(zhì)型首置1）外地人需求、婚房、分戶需求2）市中心項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高3）離工作地方距離不算太遠(yuǎn)，交通方便25－35歲二房（75-85㎡）功能緊湊首改1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近2）品質(zhì)較好，一定配套，未來(lái)有升值潛力3）周邊環(huán)境好，無(wú)不利因素31－45歲三房（90-100㎡）緊湊改善板塊內(nèi)主要集中為品質(zhì)型剛需首置及首改購(gòu)房客戶；品質(zhì)型剛需首置客戶需求面積主要集中在兩房80m2

左右；首改型客戶需求面積主要集中在100m2

左右；

需求訴求點(diǎn)主要在板塊價(jià)格優(yōu)勢(shì)、軌道交通便利及環(huán)境較好。板塊客戶訴求點(diǎn)：板塊價(jià)格優(yōu)勢(shì)、軌道交通便利、環(huán)境較好“有些客戶說(shuō)我們房子賣的貴，去周邊看了看其他工程還是會(huì)回來(lái)，為什么呢？是因?yàn)槲覀冮_發(fā)商是五礦，房子品質(zhì)有保障，而且我們賣的小高層，得房率最少也有83%，龍庭水岸的領(lǐng)導(dǎo)有挺多都買到我們這邊了〞——東方龍湖灣章誠(chéng)“我們的物業(yè)是五礦自己的物業(yè)，管理公寓跟管理別墅的物業(yè)是一樣的，我們宣傳的也是給80后一個(gè)別墅級(jí)別的家，這點(diǎn)客戶還是比較認(rèn)可的〞——東方龍湖灣章誠(chéng)“我們主要面對(duì)的還是剛需客戶，雖然是剛需，但是還是比較在乎生活品質(zhì)的，因?yàn)橹饕目蛻魳?gòu)成是大學(xué)生，科技園區(qū)的工作人員，個(gè)人素質(zhì)都比較高，一局部人買到這里是過(guò)渡下，等有錢了再往市區(qū)走，還有一局部就是買過(guò)來(lái)養(yǎng)老，現(xiàn)在也不住，就放到這邊〞——東方龍湖灣葛凌云“我買這邊就是為投資，買的時(shí)候4000多一平，現(xiàn)在一個(gè)月租1400元，這邊是大學(xué)城整體的素質(zhì)比較高，環(huán)境也好，等我老了就自己住?，F(xiàn)在地鐵通了，以后這邊還會(huì)再漲價(jià)的，你們要是買房子就早點(diǎn)買，聽說(shuō)現(xiàn)在三期的房子都賣到1萬(wàn)出頭了〞——龍湖灣一期客戶王先生“河西的房子景觀、品質(zhì)稍微好點(diǎn)的就要1萬(wàn)8左右了，不合算，后來(lái)我同事告訴我他買了龍湖灣這邊的房子，我過(guò)來(lái)看了下覺得也挺適宜，開發(fā)商有實(shí)力，房子品質(zhì)做的也不錯(cuò)，我買的價(jià)格是9800元/㎡，聽說(shuō)25號(hào)再開盤就要1萬(wàn)1了，買的還比較合算〞——龍湖灣躍層客戶客戶李先生〔華為工程師〕來(lái)自板塊內(nèi)部的聲音東方龍湖灣為目前區(qū)域內(nèi)最高端工程，我們與其銷售人員和客戶進(jìn)行了深入訪談1、有些客戶說(shuō)我們房子賣的貴，去周邊看了看其他工程還是會(huì)回來(lái)——高端客戶對(duì)品質(zhì)比較看重，也愿意為品質(zhì)支付溢價(jià)2、雖然是剛需，但是還是比較在乎生活品質(zhì)的——雖然以首置、售改等剛需層次較低需求為主，但客戶層次不低，對(duì)工程品質(zhì)、仍然比較看重3、河西的房子景觀、品質(zhì)稍微好點(diǎn)的就要1萬(wàn)8左右了，不合算——高端客戶仍然見識(shí)多廣，購(gòu)置行為仍然是從總價(jià)可承受的品質(zhì)型工程中選擇，而不會(huì)僅僅為了性價(jià)比、廉價(jià)委屈自己對(duì)品質(zhì)的要求4、等我老了就自己住——也有局部市區(qū)養(yǎng)老客戶，他們對(duì)環(huán)境、效勞比較看重五礦工程為區(qū)域內(nèi)最高端工程，我們與其銷售人員和客戶進(jìn)行了深入訪談，總結(jié)如下：來(lái)自板塊內(nèi)部的聲音未來(lái)客戶時(shí)機(jī)點(diǎn)區(qū)域配套成熟6.5萬(wàn)㎡文鼎廣場(chǎng)華潤(rùn)歡樂(lè)頌樂(lè)活時(shí)尚街區(qū)總建筑面積將達(dá)95萬(wàn)㎡，工程包含MALL、星級(jí)酒店、辦公等多種物業(yè)形態(tài)，倡導(dǎo)為消費(fèi)者帶來(lái)“一站式消費(fèi)〞和“快樂(lè)消費(fèi)〞的雙重體驗(yàn)總規(guī)劃面積65000m2，集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物于一體的一站式休閑購(gòu)物公園樂(lè)活時(shí)尚街區(qū)是專為大學(xué)城12所高校、20萬(wàn)師生以及17個(gè)住宅工程、10萬(wàn)新駐市民開發(fā)的全方位綜合商業(yè)工程。區(qū)域商業(yè)配套不斷成熟，將會(huì)為區(qū)域吸引過(guò)來(lái)更多客戶配套升級(jí)未來(lái)板塊形象提升天正和騁望工程的高定位，有利于板塊形象的提升，以及中高檔居住氣氛的形成以及板塊價(jià)格的提升工程特色：工程特色：工程特色：騁望驪都產(chǎn)品特色：1、節(jié)能科技運(yùn)用2、強(qiáng)列的設(shè)計(jì)感和品質(zhì)感3、高端配套天正天御溪岸產(chǎn)品定位：延續(xù)天正在南京的高端路線，主抓品質(zhì)型剛需

以及中高端改善型需求客戶未來(lái)客戶構(gòu)成本案客戶主要來(lái)自城南和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)導(dǎo)入客戶，需求以高端首置和品質(zhì)型改善為主江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)客戶開發(fā)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)客戶、白領(lǐng)或居住在當(dāng)?shù)鼐用?；剛需和改善同重；城南?dǎo)入客戶目前居住在市區(qū)城南局部或者工作范圍在市區(qū)城南的客戶；以剛需自住為主，投資置業(yè)為輔；老城導(dǎo)入客戶老城區(qū)南京人投資+養(yǎng)老客戶養(yǎng)老、改善、投資型客戶投資+養(yǎng)老剛需+品質(zhì)及功能改善剛需首置江寧科學(xué)園、大學(xué)城區(qū)域內(nèi)大學(xué)城產(chǎn)業(yè)客戶和江寧大學(xué)城教授、講師、學(xué)生；自住為主，投資置業(yè)為輔；首置/改善+投資本案未來(lái)客戶構(gòu)成客戶特征總結(jié)建筑品質(zhì)社區(qū)景觀公共部分戶型商業(yè)配套江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)客戶品質(zhì)感足錯(cuò)落式景觀品相要好房型緊湊生活便利城南導(dǎo)入客戶品質(zhì)感足氣派中央景觀挑高大堂功能滿足生活便利江寧科學(xué)園、大學(xué)城客戶有區(qū)別性集中式綠化寬敞明亮戶型緊湊特色商業(yè)老城導(dǎo)入客戶品質(zhì)感足園林式景觀挑高大堂功能滿足生活便利客戶共性：1.他們愛面子，希望自己的房子是與眾不同的、品質(zhì)感十足的！2.他們需要實(shí)惠，房型緊湊，附加值要夠高！3.他們愛生活，希望小區(qū)居住環(huán)境、居民層次夠高！客戶特征總結(jié)【市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)三：客戶條件】品質(zhì)型客戶導(dǎo)入帶來(lái)的銷售速度&溢價(jià)提升工程背景&條件梳理市場(chǎng)條件&時(shí)機(jī)梳理工程占位&產(chǎn)品建議土地價(jià)值市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶條件規(guī)劃比照戶型比照【整體規(guī)劃】產(chǎn)品特點(diǎn)直接競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)宜家國(guó)際公寓東方龍湖灣萬(wàn)裕龍庭水岸天正天御溪岸騁望驪都鳥瞰圖——總建面12.5萬(wàn)方，產(chǎn)品為公寓，行列式排布，無(wú)中央景觀規(guī)劃總建面23.7萬(wàn)方，一期三期為多層和小高，二期為別墅，景觀基礎(chǔ)好，全人車分流，小區(qū)品質(zhì)較高總建筑面積為35萬(wàn)方。

半圍合式排布，中間寬闊的水景將項(xiàng)目自然地劃分為東岸和西岸，水體從項(xiàng)目中央順勢(shì)穿過(guò)，成就了項(xiàng)目最大的景觀優(yōu)勢(shì)?！偨ㄖ娣e為35萬(wàn)方，半圍合及錯(cuò)誤排布結(jié)合，結(jié)合組團(tuán)景觀區(qū)域內(nèi)工程小高為主，景觀規(guī)劃過(guò)分依賴自身景觀根底，整體規(guī)劃、排布缺乏亮點(diǎn)【建筑立面】產(chǎn)品特點(diǎn)區(qū)域內(nèi)工程現(xiàn)代主義風(fēng)格為主，品質(zhì)感欠缺直接競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)宜家國(guó)際公寓東方龍湖灣萬(wàn)裕龍庭水岸天正天御溪岸騁望驪都——現(xiàn)代風(fēng)格里立面，面磚+涂料現(xiàn)代主義風(fēng)格，面磚+涂料現(xiàn)代主義風(fēng)格，面磚+涂料ArtDeco風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格，面磚+新材料【工程形象展示空間】直接競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)宜家國(guó)際公寓東方龍湖灣萬(wàn)裕龍庭水岸天正天御溪岸騁望驪都售樓處售樓處表現(xiàn)一般售樓處表現(xiàn)尚可售樓處表現(xiàn)一般暫無(wú)暫無(wú)樣板房無(wú)表現(xiàn)尚可無(wú)待定待定樣板段無(wú)表現(xiàn)較好無(wú)待定待定小區(qū)景觀表現(xiàn)一般表現(xiàn)較好表現(xiàn)一般待定待定工程規(guī)劃區(qū)域內(nèi)工程形象展示一般，提升空間較大【市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)四：工程規(guī)劃】領(lǐng)先規(guī)劃&展示力提升帶來(lái)的品質(zhì)及溢價(jià)提升工程背景&條件梳理市場(chǎng)條件&時(shí)機(jī)梳理工程占位&產(chǎn)品建議土地價(jià)值市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶條件規(guī)劃比照戶型比照競(jìng)品戶型設(shè)置區(qū)域內(nèi)在售工程戶型以80-89㎡兩房、100-110㎡三房為主，未來(lái)待推工程騁望驪都以90-110和130-160㎡大戶型為主項(xiàng)目名稱房型面積段比例萬(wàn)裕龍庭水岸兩房?jī)蓮d78.55-80.3535.17%三房?jī)蓮d101.47-101.6625.38%105.62-106.1525.38%126.6413.46%復(fù)式191.910.61%東方龍湖灣一房一廳66.75-69.08㎡23.07%兩房?jī)蓮d86.37-88.8641.70%三房?jī)蓮d112.68-117.6718.72%131-138.188.34%復(fù)式126-214.988.16%宜家國(guó)際公寓一房一廳56-7016.00%兩房?jī)蓮d80-8372.80%四房?jī)蓮d146-14811.10%戶型面積（㎡）戶數(shù)比例200-22054戶5.0%160-20076戶7.1%144-160306戶28.5%130-144224戶20.9%110-13062戶5.8%90-110330戶30.8%70-9020戶1.9%騁望驪都戶型配比周邊競(jìng)品已推房型配比競(jìng)品戶型附加值直接競(jìng)爭(zhēng)宜家國(guó)際公寓東方龍湖灣萬(wàn)裕龍庭水岸舒適度較低，無(wú)附加值戶型常規(guī)，無(wú)附加值戶型常規(guī)，無(wú)附加值區(qū)域內(nèi)在售工程戶型設(shè)計(jì)較為常規(guī)，無(wú)附加值，戶型創(chuàng)新時(shí)機(jī)明顯【市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)五：戶型設(shè)置】戶型創(chuàng)新&附加值提升帶來(lái)的品質(zhì)及溢價(jià)提升工程背景&條件梳理市場(chǎng)條件&時(shí)機(jī)梳理工程占位&產(chǎn)品建議工程整體定位具體內(nèi)容：公館級(jí)精品社區(qū)，即通過(guò)優(yōu)良品質(zhì)、緊湊戶型、可控本錢，實(shí)現(xiàn)高端品質(zhì)、中端總價(jià)、單價(jià)、高溢價(jià)等目標(biāo)。具體方式：1、前瞻性產(chǎn)品體系打造，塑造高端品質(zhì)2、通過(guò)合理面積設(shè)置和管控建筑本錢來(lái)實(shí)現(xiàn)中端總價(jià)3、從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品單價(jià)高溢價(jià)大江寧中央知識(shí)區(qū)公館級(jí)精品社區(qū)客源客層選擇目標(biāo)客戶結(jié)合工程定位和保利品牌需求，工程客戶定位于高端首購(gòu)、首次改善型客戶，以品質(zhì)首置需求及功能改善品質(zhì)型家庭等高價(jià)值目標(biāo)客戶作為本案的主流客源。功能改善功能緊湊、品質(zhì)型城郊改善功能緊湊、性價(jià)比、總價(jià)低產(chǎn)品占有、生活夢(mèng)想型向生態(tài)資源區(qū)域遷移戶型舒適型成熟家庭居所功能滿足型中年家庭居所舒適性及尺度升級(jí)品質(zhì)型成長(zhǎng)家庭功能滿足型城市住宅高端首購(gòu)&居住品質(zhì)白領(lǐng)階層城市住宅客戶定位普通首購(gòu)&青年置業(yè)型需求功能滿足核心客戶輔助客戶邊緣客戶核心客戶江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)客戶&城南導(dǎo)入客戶客戶描述：以婚房、分戶等首次置業(yè)、以及品質(zhì)、功能改善需求為主，比例分別在35和30%左右，共65%重要客戶江寧科學(xué)園、大學(xué)城客戶&老城導(dǎo)入客戶客戶描述：江寧科學(xué)園、大學(xué)城客戶和老城導(dǎo)入客戶，比例分別為略高于15%，共30%以上邊緣客戶城北客戶、投資客戶客戶描述：軌道交通1號(hào)線導(dǎo)入的城北區(qū)客戶、投資客戶，比例為5%本案目標(biāo)客戶來(lái)源客戶來(lái)源1、產(chǎn)品內(nèi)核——戶型緊湊、高附加值面積配比設(shè)計(jì)原那么戶型方正合理控制面積高附贈(zèng)空間錯(cuò)開市場(chǎng)同類型產(chǎn)品的平均產(chǎn)品面積段的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)控制單套戶型銷售面積〔仍保證戶型使用面積〕，從而創(chuàng)造產(chǎn)品總價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及單價(jià)溢價(jià)優(yōu)勢(shì)；注入私家入戶、花園入戶、休閑陽(yáng)臺(tái)等生活理念型空間，增加產(chǎn)品價(jià)值力；進(jìn)行平面戶型的立體化或者新空間設(shè)計(jì)創(chuàng)新并對(duì)居住主題感和生活性進(jìn)行創(chuàng)新引領(lǐng)。戶型定位戶型及面積市場(chǎng)主流面積周邊在售工程以80-89㎡兩房、100-110㎡三房為主，也有一定比例的55-70平方米一房；未來(lái)區(qū)域高端競(jìng)品騁望驪都以90-110和130-160㎡大戶型為主總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提升單價(jià)的同時(shí)，控制各戶型面積落點(diǎn)，以總價(jià)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)戶型銷售面積↘單價(jià)總價(jià)↘↗在滿足客戶需求的根底上希望贈(zèng)送5-10㎡通過(guò)高附贈(zèng)空間戶型彌補(bǔ)居住使用空