某公司規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制教材

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的本錢控制

一、如何理解“設(shè)計(jì)階段的本錢控制〞投資型--------專業(yè)化管理型公司的不同

設(shè)計(jì)階段本錢控制管理的宏觀影響因素

原始積累型--------品牌積累型公司的不同短平快型--------滾動(dòng)開發(fā)型工程的不同本錢控制工作沒有固定的套路，只有適合的套路GemdaleCorporation工程運(yùn)作講求的是本錢、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡,而非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出進(jìn)度品質(zhì)本錢規(guī)劃周期方案周期施工圖周期結(jié)構(gòu)含鋼量景觀造價(jià)示范區(qū)造價(jià)圖紙完善程度設(shè)計(jì)變更簽證率設(shè)計(jì)失誤率部品封樣率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)

設(shè)計(jì)階段的本錢觀

—對設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，

對本錢人員而言應(yīng)前置而持續(xù)防止兩種現(xiàn)象：

不計(jì)本錢地追求設(shè)計(jì)效果本錢不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失本錢控制含鋼量等土建造價(jià)景觀造價(jià)示范區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)變更簽證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)二、在工程開發(fā)過程中“目標(biāo)本錢〞是本錢控制的前提工程立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙工程論證階段工程籌劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段概念規(guī)劃設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)管理擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理施工圖設(shè)計(jì)管理工程施工配合、銷售配合及入伙配合本錢工程本錢估算測算及目標(biāo)本錢拆分預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算工程營銷工程的每一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都會(huì)受到其上游本錢工作的條件制約本錢部制定?各地區(qū)本錢基價(jià)表?--即工程目標(biāo)本錢。設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)本錢偏差率。1〕結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；2〕景觀造價(jià)偏差率；3〕示范區(qū)本錢偏差率；4〕設(shè)計(jì)費(fèi)偏差率。。。

目標(biāo)本錢首先必須合理，建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的根底上。保證平安和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量；?各地區(qū)工程含鋼量限額表?建筑類型結(jié)構(gòu)部位各地區(qū)含鋼量限額指標(biāo)(kg/m2)北京上海深圳武漢、東莞普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----別墅、雙拼、TOWNHOUSE、花園洋房(6+1層及以下)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----小高層住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----公共人防地下室（6級）----公共普通全地下室----公共半地下室----結(jié)構(gòu)含鋼量分類及定義硬景（元/平米）軟景（元/平米）總造價(jià)

（元/平米）一類景觀區(qū)居住區(qū)級/小區(qū)級公共綠地范圍二類景觀區(qū)組團(tuán)級綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化總計(jì)說明：1、硬景：活動(dòng)場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；2、軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類；景觀造價(jià)控制總價(jià)偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡示范區(qū)造價(jià)

底層商業(yè)展示區(qū)集中公建展示區(qū)

費(fèi)用分類建安費(fèi)（元/平米）設(shè)計(jì)費(fèi)（元/平米）總造價(jià)（元/平米）1、土建---銷售中心（臨建）2、裝修---銷售中心、樣板房3、景觀---臨時(shí)4、包裝---臨時(shí)標(biāo)志、道具總計(jì)控制總價(jià)偏差率分項(xiàng)動(dòng)態(tài)平衡不提倡人海戰(zhàn)術(shù)--開發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)呈同比例的增加，通過架構(gòu)的優(yōu)化和資源整合，提高人均生產(chǎn)效率，保證企業(yè)高效率運(yùn)作。人數(shù)效能多項(xiàng)目制下平衡點(diǎn)*人均設(shè)計(jì)管理面積人均設(shè)計(jì)管理面積＝∑規(guī)劃總面積xA%方案總面積xB%施工圖總面積xC%（)÷設(shè)計(jì)總?cè)藬?shù)防止兩種現(xiàn)象：合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是保證質(zhì)量與進(jìn)度的根本條件之一；設(shè)計(jì)費(fèi)定義：規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)為節(jié)省本錢而壓低設(shè)計(jì)費(fèi)為追求效果設(shè)計(jì)費(fèi)失控合理設(shè)計(jì)費(fèi)：從概念規(guī)劃招標(biāo)到方案、擴(kuò)初直至施工圖各階段的設(shè)計(jì)、咨詢、研究、審圖、打印、模型、效果圖等費(fèi)用總和〔但示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計(jì)費(fèi)通常計(jì)入營銷費(fèi)用〕合理設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同所在地區(qū)、工程性質(zhì)設(shè)立設(shè)計(jì)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)，如北京、上海、深圳公司：--元/M2其他地區(qū)公司：--元/M2

談“本錢控制〞不如說“本錢優(yōu)化〞

，主要是防止本錢的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進(jìn)度三、在工程設(shè)計(jì)過程中實(shí)現(xiàn)本錢優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶〞規(guī)劃方案景觀方案部品籌劃方案建筑方案流程與方案示范區(qū)籌劃施工圖概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)施工圖部品設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系設(shè)備預(yù)留立面設(shè)計(jì)模型推敲方案管理是時(shí)間本錢的保障流程優(yōu)化可降低時(shí)間本錢和因失誤引發(fā)的本錢增加初步設(shè)計(jì)施工開始土建擴(kuò)初建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案概念規(guī)劃方案施工圖拿地節(jié)點(diǎn)方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀方案部品材料清單部品材料定板封樣論證階段工程管理銷售示范區(qū)籌劃部品材料調(diào)研規(guī)劃設(shè)計(jì)示范區(qū)景觀、裝修施工圖

最終本錢控制了什么？項(xiàng)目建安成本（元/平米）項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)（元/平米）因設(shè)計(jì)投入的人力成本（萬平米/人）資金的時(shí)間成本（資金周轉(zhuǎn)率）使用階段的運(yùn)營成本（元/年）

工程的建安、運(yùn)營本錢中絕大多數(shù)決定于設(shè)計(jì)階段四、工程規(guī)劃階段的本錢優(yōu)化規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)既作為設(shè)計(jì)輸入條件，也作為規(guī)劃方案的評審依據(jù)內(nèi)容評分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結(jié)構(gòu)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關(guān)系消防流線內(nèi)容評分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對整體開發(fā)的作用配套公建會(huì)所市政公建景觀設(shè)計(jì)現(xiàn)狀景觀改造與利用維護(hù)成本

五、方案設(shè)計(jì)階段的本錢優(yōu)化〔一〕設(shè)計(jì)管理1、提高全員本錢意識〔1〕部門間密切協(xié)作〔2〕明確結(jié)構(gòu)工程師職責(zé)2、加強(qiáng)對設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)〔1〕合同管理〔2〕工程攻關(guān)〔3〕做好與設(shè)計(jì)人員的溝通〔4〕落實(shí)獎(jiǎng)懲措施〔5〕開展設(shè)計(jì)公司間的交流與競爭

本錢控制的關(guān)鍵因素

3、建立管理程序與制度〔1〕完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)〔2〕堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過程優(yōu)化〔3〕建立專家會(huì)議評審制度〔4〕內(nèi)部審核制度化

(二)技術(shù)管理1、建筑方案的選擇設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，本錢大勢也根本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)從方案入手可以對工程總本錢進(jìn)行較大優(yōu)化。2、結(jié)構(gòu)方案的選擇〔1〕結(jié)構(gòu)型式確實(shí)定〔2〕樁基型式確實(shí)定

3、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核結(jié)構(gòu)本錢控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標(biāo)的審核〔1〕輸入信息的審核核對電算的根本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設(shè)防烈度、根本地震加速度、特征周期、根本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大?！?〕輸出信息的審核檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近標(biāo)準(zhǔn)限值。

4、細(xì)部做法的控制與審查對細(xì)部做法的要求及做法控制對造價(jià)的影響也非常大?！?〕Ⅲ級鋼的應(yīng)用由于Ⅲ級鋼強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在我司一些本錢控制較好的工程中廣泛采用〔2〕合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會(huì)上升，但分類太多不利于施工控制。

〔3〕細(xì)部大樣做法的標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)計(jì)高層工程中構(gòu)件的細(xì)部做法，設(shè)計(jì)部進(jìn)行了梳理，有利于施工圖的標(biāo)準(zhǔn)。1、本錢優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期確實(shí)定結(jié)構(gòu)本錢監(jiān)控過程的分階段控制要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、平安、經(jīng)濟(jì)。2、結(jié)構(gòu)含鋼量限額由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對指標(biāo)。含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)，如果過分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對體型規(guī)那么要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證金地產(chǎn)品的較高品質(zhì)。建議在市場調(diào)研的根底上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)?！踩酬P(guān)注事項(xiàng)建筑形式選擇的本錢風(fēng)險(xiǎn)GemdaleCorporation模型研究躲避修改的本錢風(fēng)險(xiǎn)戶型模型研究作為戶型研究的重要手段,與公司各協(xié)作部門和設(shè)計(jì)師能夠進(jìn)行更直觀,清晰,有效的溝通,意義重大GemdaleCorporation六、材料設(shè)備選用的本錢優(yōu)化首先設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的本錢目標(biāo)倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，部品工作并行并前置；倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣定板；概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系設(shè)備預(yù)留立面設(shè)計(jì)模型推敲南昌四季花城標(biāo)準(zhǔn)化部品一覽表序分類材料、構(gòu)配件序分類材料、構(gòu)配件1結(jié)構(gòu)材料屋面保溫板3室內(nèi)材料樓梯間欄桿地漏成品煙道樓梯踏步磚排水管新三級鋼入戶門電表箱玻璃磚入戶門門石室內(nèi)配電箱2外立面材料空調(diào)百頁鋁合金沖孔板門鈴弱點(diǎn)配電箱單元門陽臺、露臺欄桿樓層門牌號冷熱給水管屋面瓦曬衣架開關(guān)插座檐溝陽臺、露臺地磚樓梯間內(nèi)墻涂料鋁合金門窗玻璃雨蓬樓梯間入口雨蓬下內(nèi)墻涂料外墻涂料院墻及院門4其他材料單元入口墻邊欄桿文化石空調(diào)孔洞配件單元入口樓梯鋪地材料分格條窗護(hù)欄室外配電房門告示欄外墻磚熱水器扣帽樓棟門牌信奶箱單元門牌保潔箱5燈具樓梯間燈具6智能化對講系統(tǒng)陽臺、露臺室內(nèi)安防單元入口燈單元入口門牌燈標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將減少部品的種類數(shù)量，降低設(shè)計(jì)工作量，為單一部品提供數(shù)量較多的采購額，從而降低招投標(biāo)工作量，為集中采購降低本錢提供條件規(guī)模化生產(chǎn)模式七、景觀方案的本錢優(yōu)化案例麗陽廣場疊翠公園谷地公園示范區(qū)景觀總平圖N前提條件建造本錢要求環(huán)境目標(biāo)本錢：1390.45〔萬元〕營銷要求主要景觀區(qū)域主題化，其小景觀設(shè)計(jì)圍繞主題進(jìn)行；注重設(shè)施的可參與性。

項(xiàng)目部要求材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可行性物業(yè)公司要求安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護(hù)成本低成本控制計(jì)劃400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造價(jià)分布圖

成本控制計(jì)劃項(xiàng)目面積（萬平米）目標(biāo)單價(jià)（元/平米））方案單價(jià)（元/平米）總建筑面積

11.25

123.50

133.80景觀用地面積約4.94

281.00

305.00項(xiàng)目面積（萬平米）總價(jià)（萬元）方案單價(jià)（元/平米）總綠化面積3.14

275

87.50總硬質(zhì)景觀面積1.10

413（不含部品、水景設(shè)備、排水）

375.00示范區(qū)（已完成）0.8(含水渠邊部分一期綠化）268（不含會(huì)所建筑）335.00本錢拆分表單方造價(jià)列表主要材質(zhì)部品第一局部主要材料部品列表第二局部硬地景觀材料第三局部植物第四局部室外部品第五部分主要材料部品列表主要材料部品列表〔一〕序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）總價(jià)（萬元）產(chǎn)地備注一、主要硬地鋪裝材質(zhì)1黃木紋平米2洗石米平米3花崗石（紫羅紅+黃色）平米4手打銹石平米5黃石英蘑菇板平米6木地板（暫定鐵杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9紅砂巖平米10青砂石板平米11花缽個(gè)12垃圾筒組13休閑椅（成品）組14健身及兒童游戲玩具組第五部分主要材料部品列表序號項(xiàng)目名稱規(guī)格單位數(shù)量單價(jià)（元）總價(jià)（萬元）備注三、植物15桂花16天竺桂17紅葉李18紅楓19杜英20蒲葵21銀杏22小葉楠木23廣玉蘭24斑竹25棕竹26珊瑚（法國冬青）27南天竹主要材料部品列表〔二〕材料名稱：洗石米使用部位：宅間道路材料描述及價(jià)格：1、淺褐、深褐色。2、價(jià)格130元/平米，墊層制作費(fèi)77元/平米3、使用面積：約3500平米淺褐深褐硬地材料工程實(shí)景植物杜英蒲葵銀杏骨干樹種胸徑8厘米，價(jià)格80元輔助樹種高度3米，價(jià)格1100元骨干樹種胸徑14厘米，價(jià)格1800元宅間背靠座椅室外家具座椅A座椅B桌椅組垃圾筒A

垃圾筒B玩具游戲玩具成本控制計(jì)劃方案核算得出成本差異

目標(biāo)成本：1390.45（萬元）現(xiàn)成本總價(jià)：1505.8091（萬元）超過目標(biāo)成本：115.3591（萬元）

成本控制計(jì)劃本錢控制方案

1、植物本錢控制根據(jù)設(shè)計(jì)公司提供的植物清單植物總造價(jià)為：275萬，我們將景觀集中的區(qū)域〔洋房軸線、疊翠公園、向陽廣場〕的植物配置標(biāo)準(zhǔn)，參照三期樣板區(qū)植物85元/平米，宅間參照一、二期的60元/平米，這樣可調(diào)減本錢約20萬。

2、燈具本錢控制實(shí)施方案中燈具布置過密，假設(shè)按5瓦/平米的標(biāo)準(zhǔn)，可減少1/3，此處可調(diào)減本錢約30萬?！苍摼植靠傇靸r(jià)為134萬，其中燈具98萬，可減少燈具將其總價(jià)控制在70萬以內(nèi)〕

3、硬質(zhì)景觀本錢控制根據(jù)設(shè)計(jì)部意見取消了宅間廣場4處，簡化了一些宅間道路〔減少硬地面積約1100平米，調(diào)減20萬〕，用其他景觀元素替代了構(gòu)筑物3處〔調(diào)減約7萬〕，取消和簡化了局部地面鋪裝圖案〔調(diào)減約5萬〕，更換了局部材質(zhì)〔調(diào)減約10萬〕，合計(jì)調(diào)減42萬。

成本控制計(jì)劃4、綠化用水本錢控制結(jié)合實(shí)際情況，取消原設(shè)計(jì)中自動(dòng)噴灌系統(tǒng)，綠化用水使用人工灌溉，可調(diào)減約15萬?！苍O(shè)計(jì)中自動(dòng)灌溉噴頭162處，價(jià)格約1000元/處〕

5、小品本錢控制減少和替換了宅間的一些小品〔例：將疊翠公園旁的花崗石球改為花缽和減少了局部裝飾性的石雕〕，可調(diào)減本錢約5萬元。

合計(jì)調(diào)減本錢：112萬調(diào)整后還超過目標(biāo)本錢：3.3591萬第六部分成本控制計(jì)劃八、施工圖階段的本錢優(yōu)化①設(shè)計(jì)變更簽證率由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C總金額工程合同金額對施工圖階段設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的控制---