地產(chǎn)投資戰(zhàn)略模式與案例分析

地產(chǎn)投資

戰(zhàn)略、模式與案例分析張勇董事長(zhǎng)兼CEO目錄鑫苑中國(guó)房地產(chǎn)根本屬性、影響因素及運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)開展趨勢(shì)分析典型公司投資模式分析鑫苑的區(qū)域布局策略鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略“鑫苑新城〞-----新型城鎮(zhèn)化大盤模式地產(chǎn)工程投資分析要點(diǎn)21、房地產(chǎn)的社會(huì)屬性與經(jīng)濟(jì)屬性

房地產(chǎn)既有經(jīng)濟(jì)屬性，也有社會(huì)屬性。其經(jīng)濟(jì)屬性又表現(xiàn)為商品屬性和價(jià)值屬性,反映的是市場(chǎng)效率的一面,而社會(huì)屬性那么主要表現(xiàn)為住宅的社會(huì)保障,關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的健康開展,反映的是社會(huì)公平的一面。1991-1997年福利分房帶來(lái)的雙軌制在98年中斷，2024年我們又回到了保障性住房建設(shè)帶來(lái)的新的雙軌制，政府充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的雙重屬性，未來(lái)的雙軌制會(huì)成為一種常態(tài)。從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，保障性住房將改變商品房“一房獨(dú)大〞的格局，供給雙軌制將對(duì)平抑房?jī)r(jià)，防止經(jīng)濟(jì)過熱和資產(chǎn)泡沫膨脹起到重要作用。從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，保障性住房將使得“夾心層〞等群體對(duì)商品房的被動(dòng)需求減小，從而改變需求持續(xù)推高房?jī)r(jià)的局面。同時(shí)，由于商品房“一房獨(dú)大〞的根底不復(fù)存在，房?jī)r(jià)的壟斷態(tài)勢(shì)也喪失了根本前提，一些投機(jī)性購(gòu)房將知難而退，房?jī)r(jià)將逐漸回歸理性，剛性需求將逐漸成為市場(chǎng)的主流。

鑫苑中國(guó)2、房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性與投資品屬性

房地產(chǎn)是群眾最根本的消費(fèi)品，同時(shí)由于其價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性和在經(jīng)濟(jì)快速開展期的增值潛力，往往成為家庭投資、保值增值的主要工具。

由于房地產(chǎn)具有投資品屬性，制定房地產(chǎn)投資的鼓勵(lì)和限制政策也成為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇或防止經(jīng)濟(jì)過熱的重要手段，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化和住房制度改革也成為改變我國(guó)家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)、財(cái)產(chǎn)構(gòu)成的重要措施。政府目前的主流政策是鼓勵(lì)剛需，適當(dāng)支持改善，嚴(yán)厲限制投資性、投機(jī)性需求。鑫苑中國(guó)3、房地產(chǎn)的增值源于土地和房產(chǎn)相互匹配帶來(lái)的綜合價(jià)值提升對(duì)于房地產(chǎn)而言，房產(chǎn)和土地不能相互脫離，通過相互匹配，房地產(chǎn)的綜合價(jià)值會(huì)大于割裂的房產(chǎn)價(jià)值與土地價(jià)值之和。房地產(chǎn)除了所在土地不同之外，最重要的就是產(chǎn)品不同，最終將導(dǎo)致價(jià)值不同，這使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤(rùn)水平也存在差異。房地產(chǎn)綜合價(jià)值的增值最終是由消費(fèi)者認(rèn)可程度決定的，房地產(chǎn)產(chǎn)品符合消費(fèi)者要求，利潤(rùn)空間可能就會(huì)高一些，反之就會(huì)較低，嚴(yán)重時(shí)可能導(dǎo)致虧損。由此可見，房地產(chǎn)商的使命就是通過提供房地產(chǎn)產(chǎn)品，最大限度的挖掘土地價(jià)值?，F(xiàn)在我們要反思，過去單純依靠囤地帶來(lái)的土地溢價(jià)不是房地產(chǎn)商帶來(lái)的，而是行業(yè)景氣、土地稀缺發(fā)給企業(yè)的紅利，這種土地紅利是不可持續(xù)的。鑫苑中國(guó)4、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論框架鑫苑中國(guó)5、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系影響房地產(chǎn)需求的主要因素1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展水平2、居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)3、房地產(chǎn)價(jià)格4、城市化水平5、國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策6、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期影響房地產(chǎn)供給的主要因素1、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2、土地價(jià)格和土地供給的數(shù)量3、資金供給量和利率4、稅收政策5、建筑材料供給能力和建筑能力6、房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和非均衡供給與需求的均衡供不應(yīng)求供過于求結(jié)構(gòu)性供求失衡

鑫苑中國(guó)由于宏觀經(jīng)濟(jì)開展的波動(dòng)性以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在多種經(jīng)濟(jì)因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)在開展過程中，也必然呈現(xiàn)出其周期性的特征。從國(guó)內(nèi)外的歷史資料看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期大體上與國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)相吻合，我國(guó)也是如此。6、房地產(chǎn)周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系分析鑫苑中國(guó)我國(guó)房改以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)周期從房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)看房地產(chǎn)周期7、中國(guó)大陸房地產(chǎn)周期波動(dòng)鑫苑中國(guó)1991年~1995年1996年~1997年1998年~2007年2008年~2009年2009年~2013年發(fā)展期低落期發(fā)展期低落期發(fā)展期我國(guó)的房地產(chǎn)周期大體為7至8年，即5年的開展期加2年左右的低落期。從我國(guó)1991-2024年的房地產(chǎn)周期看，其衰退期較短，開展期相比照較長(zhǎng)。與國(guó)外和香港不同，從房地產(chǎn)周期的成因看，我國(guó)房地產(chǎn)周期均有國(guó)家重大經(jīng)濟(jì)政策或房地產(chǎn)制度改革背景，是典型的“政策性周期〞，它與成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的房地產(chǎn)周期具有顯著差異。8、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響鑫苑中國(guó)宏觀要素中央政府關(guān)注點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就業(yè)問題決定了百姓購(gòu)買力的大?。ㄉ鐣?huì)財(cái)富決定有效需求），房地產(chǎn)市場(chǎng)一般與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)性保持一致，但幅度稍大。CPI/PPI民生問題（通貨膨脹)發(fā)生惡性通脹（10%以上）時(shí)，百姓會(huì)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)需求，以便保值增值；溫和通脹（低于GDP增長(zhǎng)率）時(shí)潛在購(gòu)房者還傾向于觀望。存款準(zhǔn)備金率金融安全問題——流動(dòng)性銀行貸款支持減少，開發(fā)企業(yè)資金壓力加大，促使企業(yè)謀求直接融資（包括私募和公募）。在降低房地產(chǎn)需求的同時(shí)，也限制房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張，降低供給。（存）貸款利率金融安全問題——投資強(qiáng)度小幅利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響有限，但可能對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響較大，其累積效應(yīng)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯作用。房地產(chǎn)同時(shí)具有社會(huì)屬性和經(jīng)濟(jì)屬性，投資品和消費(fèi)品屬性,對(duì)于政府而言，基于社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)開展，在對(duì)待房地產(chǎn)時(shí)必須平衡社會(huì)屬性和經(jīng)濟(jì)屬性之間的關(guān)系，投資品和消費(fèi)品屬性的關(guān)系,暫時(shí)失衡也必須及時(shí)調(diào)整回來(lái)，這是我們深刻領(lǐng)會(huì)政府一系列房地產(chǎn)制度改革的根本前提，由此我們也不難理解住房雙軌制的回歸乃至未來(lái)的常態(tài)化。正是基于對(duì)房地產(chǎn)屬性和運(yùn)行規(guī)律的分析，我們可以清晰的看到政府的政策，不管是財(cái)政政策，還是貨幣政策其內(nèi)在的邏輯思路。房地產(chǎn)根本屬性、影響因素及運(yùn)行規(guī)律小結(jié)鑫苑中國(guó)目錄鑫苑中國(guó)房地產(chǎn)根本屬性、影響因素及運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)開展趨勢(shì)分析典型公司投資模式分析鑫苑的區(qū)域布局策略鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略“鑫苑新城〞-----新型城鎮(zhèn)化大盤模式地產(chǎn)工程投資分析要點(diǎn)1261、城鎮(zhèn)化是國(guó)家戰(zhàn)略，未來(lái)十年是中國(guó)房地產(chǎn)開展的白銀十年鑫苑中國(guó)〔2〕人口紅利繼續(xù)釋放，適齡購(gòu)房〔25~45歲〕人口在2025年后才會(huì)逐步走入下降通道。〔1〕2024年，中國(guó)的城市化率到達(dá)52.57%。根據(jù)目前的開展趨勢(shì)，到2024年預(yù)計(jì)將到達(dá)63％左右，這將超過世界平均水平，但仍大大低于興旺國(guó)家的水平。世界城市化率已經(jīng)超過50％，興旺國(guó)家一般都在80％。這意味著未來(lái)十年將有1.3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，產(chǎn)生約40-50億平米的居住需求。

〔3〕新型城鎮(zhèn)化對(duì)于開發(fā)建設(shè)提出了新的要求，市場(chǎng)需求的變化對(duì)于產(chǎn)品也提出了更高的要求。未來(lái)的開發(fā)模式與過去十年將發(fā)生深刻的變化。13美2、比照其他興旺國(guó)家，中國(guó)家庭規(guī)模仍然有下降的空間，會(huì)催生局部新增住房需求2023/12/262023/12/262023/12/26鑫苑中國(guó)家庭平均人口數(shù)143、房產(chǎn)投資依然是民間首選的投資選擇，以對(duì)抗通貨膨脹12/26/202312/26/202312/26/202312/26/20232023/12/262023/12/262023/12/262023/12/262023/12/262023/12/2612/26/202312/26/202312/26/20232023/12/262023/12/262023/12/262023/12/262023/12/26鑫苑中國(guó)我國(guó)民間投資結(jié)構(gòu)154、中端收入人群在城市開展的成熟階段開始向城市近郊遷移，因此為開發(fā)商帶來(lái)城郊大盤的開展時(shí)機(jī)小城市化大城市化大城市郊區(qū)化從城市市郊遷入城市核心區(qū)域從小城市流向大城市從大城市各個(gè)區(qū)域遷入大城市次核心區(qū)域從大城市各個(gè)區(qū)域遷入大城市近郊區(qū)域，某些近郊區(qū)域形成衛(wèi)星城中端收入人群流動(dòng)各個(gè)城市的優(yōu)質(zhì)地段產(chǎn)品熱銷、房?jī)r(jià)普漲大城市房?jī)r(jià)較小城市漲幅優(yōu)異大城市次核心區(qū)域的產(chǎn)品熱銷，房?jī)r(jià)漲幅較大大城市近郊區(qū)域的產(chǎn)品熱銷，房?jī)r(jià)漲幅大形成衛(wèi)星城的近郊區(qū)域房?jī)r(jià)憑借完善的配套設(shè)施漲幅更優(yōu)異對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)品的影響勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力資本密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)比重增大消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快工業(yè)化基本結(jié)束，第三產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要驅(qū)動(dòng)力產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)可以容納大量中端收入人群的城郊大盤成為第一梯隊(duì)城市的房地產(chǎn)未來(lái)開展熱點(diǎn)主要啟示鑫苑中國(guó)160.95、領(lǐng)先企業(yè)的城郊中端住宅系列已經(jīng)開始布局城郊化城市深圳坂田區(qū)2024年2024年2024年廣州白云區(qū)武漢漢口金銀湖2024年北京順義區(qū)2024年沈陽(yáng)于洪區(qū)2024年上海寶山區(qū)2024年成都錦江區(qū)2024年西安寶山區(qū)武漢蔡甸區(qū)2024年成都龍泉驛區(qū)2024年重慶九龍坡區(qū)2024年長(zhǎng)沙雨花區(qū)2024年西安城東區(qū)2024年濟(jì)南長(zhǎng)清區(qū)2024年萬(wàn)科旗下城郊大盤系列品牌恒大旗下城郊大盤系列品牌城市年份城市年份鑫苑中國(guó)176、由于政策預(yù)期的制約，在城市內(nèi)購(gòu)置住宅的投資性需求被束縛，而以旅游地產(chǎn)為代表的多元化主題地產(chǎn)那么為投資者翻開窗口旅游地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)海外地產(chǎn)煙臺(tái)養(yǎng)馬島葡醍海灣地產(chǎn)類型工程舉例對(duì)稀缺景觀資源的提前占有，兼顧閑暇自住全面保障退休生活平衡配置資產(chǎn)，對(duì)沖國(guó)內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)的不確定性抄底價(jià)值洼地投資主題簡(jiǎn)述泰康幸福有約終身養(yǎng)老方案-城市住宅投資性需求被束縛……多元化的主題地產(chǎn)為投資者翻開窗口自’10年以來(lái)主要調(diào)控政策：國(guó)辦發(fā)[2024]4號(hào)二套房首付>40%,利率按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)允許地方限購(gòu)國(guó)辦發(fā)[2024]10號(hào)：二套房首付>50%,三套房限貸,利率1.1倍保障房目標(biāo)300萬(wàn),改造棚戶280萬(wàn)北京深圳等12城限購(gòu)國(guó)辦發(fā)[2024]1號(hào)：二套房首付>60%,利率1.1倍三類住房用地不低于70%保障房和改造棚戶1000萬(wàn)直轄市、省會(huì)、方案單列市及上漲過快城市限購(gòu)2024年國(guó)五條堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，嚴(yán)格實(shí)施差異化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍中國(guó)民間資本有總量大、不集中、投資渠道狹窄的三大特點(diǎn)，在傳統(tǒng)的住宅投資受阻后，將努力流向其他渠道鑫苑中國(guó)1887、中國(guó)多個(gè)房企開始試水海外業(yè)務(wù)12/26/202312/26/202312/26/2023E12/26/2023E12/26/2023E12/26/2023E12/26/2023E12/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/2023中國(guó)購(gòu)房者在美國(guó)現(xiàn)房銷售額歷史數(shù)據(jù)與未來(lái)預(yù)測(cè)，十億美元主要驅(qū)動(dòng)因素將持續(xù)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)增長(zhǎng)自住需求：移民和留學(xué)投資需求：高凈值人士的多元化投資投機(jī)需求：金融危機(jī)后抄底地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)容量〔CAGR〕$136億〔13%〕供討論典型企業(yè)：鑫苑中國(guó)目錄鑫苑中國(guó)房地產(chǎn)根本屬性、影響因素及運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)開展趨勢(shì)分析典型公司投資模式分析鑫苑的區(qū)域布局策略鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略“鑫苑新城〞-----最新郊區(qū)大盤模式地產(chǎn)工程投資分析要點(diǎn)201、“多地域+多業(yè)態(tài)〞將成為中國(guó)第一梯隊(duì)開發(fā)商主流模式業(yè)態(tài)地域大小少多單區(qū)域、多業(yè)態(tài)地域空間小，市場(chǎng)狹窄，可持續(xù)開展能力較弱，控風(fēng)險(xiǎn)能力中等典型企業(yè)：建業(yè)多區(qū)域、多業(yè)態(tài)地域空間大、市場(chǎng)廣闊、可持續(xù)開展能力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)典型企業(yè)：龍湖、萬(wàn)達(dá)、富力單區(qū)域、單業(yè)態(tài)地域空間小，市場(chǎng)局限，可持續(xù)開展能力較弱，控風(fēng)險(xiǎn)能力教差典型企業(yè)：地方開發(fā)商多區(qū)域、單業(yè)態(tài)地域空間大、市場(chǎng)較為單一，廣闊、可持續(xù)開展能力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力中等典型企業(yè)：萬(wàn)科鑫苑中國(guó)2112/26/202312/26/202312/26/20232023/12/262023/12/262023/12/262023/12/262023/12/262023/12/262023/12/2612/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/20232023/12/262023/12/262023/12/2612/26/202312/26/202312/26/2023五個(gè)優(yōu)秀民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)軌跡以超過40億營(yíng)業(yè)額為起點(diǎn)的成長(zhǎng)軌跡平均增長(zhǎng)37%2、典型企業(yè)的成長(zhǎng)軌跡

開展到40-50億規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)處于關(guān)鍵階段。一些企業(yè)由于采取了正確的投資策略，企業(yè)規(guī)模會(huì)迅速做大。也有一些由于企業(yè)戰(zhàn)略準(zhǔn)備缺乏，投資策略出現(xiàn)偏差，而規(guī)模徘徊不前。

鑫苑中國(guó)3、采用多區(qū)域、多業(yè)態(tài)布局的企業(yè)，收入到達(dá)一定規(guī)?！?0-50億〕后，持有型物業(yè)比例開始增加12/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/20232023/12/262023/12/2612/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/20232023/12/262023/12/26資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)金流量資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)金流量2024202470.3%15.78億98%66.42億2024202475.3%7.3億75.22%141.2億鑫苑中國(guó)234、不同的企業(yè)采取了不同的擴(kuò)張模式地域聚焦，多業(yè)態(tài)產(chǎn)品聚焦，全國(guó)復(fù)制代表企業(yè)擴(kuò)張模式“運(yùn)用帕爾迪模式進(jìn)行全國(guó)布局，在每一個(gè)進(jìn)入的城市成為新鴻基〞“在少于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手城市布點(diǎn)的情況下運(yùn)用多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模，在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí)，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入〞“我們是中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者〞“我們通過緊密型集團(tuán)化管理模式，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，將我們?cè)趶V州開發(fā)精品地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)迅速?gòu)?fù)制到全國(guó)工程〞雙向開展，全國(guó)擴(kuò)張“成為母公司華潤(rùn)集團(tuán)在中國(guó)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市旗艦，充分利用華潤(rùn)集團(tuán)的地產(chǎn)資源〞“本集團(tuán)將繼續(xù)全國(guó)擴(kuò)展，進(jìn)入更多的城市，并采取住宅開發(fā)、投資業(yè)務(wù)持有兩類業(yè)務(wù)雙向開展〞2024年，通過業(yè)務(wù)重組，以近6.5折〔32億元〕的代價(jià)從母公司華潤(rùn)集團(tuán)收購(gòu)4個(gè)大型商業(yè)工程鑫苑中國(guó)245、海外三種主流商業(yè)地產(chǎn)模式重資產(chǎn)輕資產(chǎn)全周期專業(yè)化持有資產(chǎn)輕重所覆蓋價(jià)值鏈新加坡模式香港模式美國(guó)模式鑫苑中國(guó)香港模式新加坡模式美國(guó)模式主要描述通過企業(yè)自身股權(quán)債權(quán)融資在土地資源稀缺地區(qū)從開發(fā)直至持有和運(yùn)營(yíng)物業(yè)，財(cái)務(wù)規(guī)劃是核心要素通過將不同物業(yè)對(duì)接至不同的投資人，在眾多不同地區(qū)從開發(fā)直至持有和運(yùn)營(yíng)物業(yè)，尋求合作投資伙伴是核心要素物業(yè)持有人和運(yùn)營(yíng)者別離，專業(yè)的物業(yè)管理能力和專業(yè)的資產(chǎn)選擇能力是不同公司的核心成功要素2505.1對(duì)沖房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的強(qiáng)周期性，合理的資本回報(bào)及香港土地的稀缺性是新鴻基進(jìn)行模式選擇的原因，而資本市場(chǎng)的支持為轉(zhuǎn)型提供了充足的保障，轉(zhuǎn)型外部條件要求較高對(duì)抗地產(chǎn)周期性租金回報(bào)合理租金回報(bào)合理支持發(fā)展自持性物業(yè)在1986~1996年新鴻基轉(zhuǎn)型期間，市場(chǎng)的租金回報(bào)率在6%~10%之間租售平衡對(duì)沖房地產(chǎn)周期性風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)業(yè)周期性較強(qiáng)，需要發(fā)展自持性物業(yè)以在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)低谷時(shí)仍然為企業(yè)提供穩(wěn)定收入2023/12/262023/12/260908070605040302012/26/202312/26/2023012/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/2023新鴻基收入組成，百萬(wàn)港元物業(yè)租金回報(bào)率，%新鴻基融資情況88年23.7億89年15.3億90年10.2億92年8.5億93年35.6億94年40.6億95年40.6億恒生指數(shù)87~95年表現(xiàn)鑫苑中國(guó)26在增加自持物業(yè)的過程中，財(cái)務(wù)的合理規(guī)劃是新鴻基的核心成功要素嚴(yán)格維護(hù)現(xiàn)金流平衡自持性物業(yè)投入大，回收周期長(zhǎng)，對(duì)于沒有采用REITS模式的新鴻基，那么需要有足夠大的內(nèi)部現(xiàn)金流做保證考量因素重要舉措轉(zhuǎn)型初期在開發(fā)性物業(yè)和自持性物業(yè)的投入比為8:2，依靠開發(fā)型物業(yè)打造的大現(xiàn)金流平臺(tái)緩解自持物業(yè)資金壓力開發(fā)性物業(yè)保持高周轉(zhuǎn)，以保證現(xiàn)金流穩(wěn)定性，寧舍利潤(rùn)?，F(xiàn)金集中轉(zhuǎn)型期新地為增加自持性物業(yè)投入比，犧牲開發(fā)性物業(yè)成長(zhǎng)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)規(guī)劃較低的資產(chǎn)負(fù)債水平為公司在轉(zhuǎn)型期的融資能力留出了較大的空間新地始終將資產(chǎn)負(fù)債率維持在20%以下，使得新地在幾次危機(jī)中屹立不倒新地僅在發(fā)生股權(quán)融資的年份才相應(yīng)放大債務(wù)融資額，即每增加1元股權(quán)融資會(huì)相應(yīng)增加1元債權(quán)融資鑫苑中國(guó)275.3嘉德置地通過輕資產(chǎn)模式解決融資環(huán)境與擴(kuò)張方式的不匹配問題情況：市場(chǎng)好卻內(nèi)生現(xiàn)金少?gòu)?fù)雜因素：傳統(tǒng)融資閉塞解決方案：輕資產(chǎn)擴(kuò)張多數(shù)投資物業(yè)仍處于開發(fā)培育階段，租金回報(bào)率很低，利潤(rùn)和現(xiàn)金流奉獻(xiàn)均少凈資產(chǎn)回報(bào)率為1.5%(2000)總資產(chǎn)回報(bào)率為1.0%(2000)商用地產(chǎn)的時(shí)機(jī)亞洲在涌現(xiàn)債務(wù)高企凈負(fù)債超過80億新元(2000)凈負(fù)債資本比為92%(2000)公募市場(chǎng)環(huán)境一般發(fā)起私募基金支撐培育期物業(yè)的現(xiàn)金流總的來(lái)說，資產(chǎn)與債權(quán)人、公募投資者的偏好匹配不佳培育期的物業(yè)現(xiàn)金回報(bào)低、資本收益高、波動(dòng)頻繁債權(quán)人、公募投資者追求收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小成立REIT來(lái)保證私募投資者的退出，且提高周轉(zhuǎn)率以適應(yīng)擴(kuò)張需要通過收取管理費(fèi)用、剝離非核心資產(chǎn)、核心資產(chǎn)周期性套利等多種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)收益全球零售發(fā)展指數(shù)(GRDI)*國(guó)家/全球排名03年04年05年中國(guó)334印度521越南978韓國(guó)111414菲律賓152327馬來(lái)西亞161918泰國(guó)18101212/26/202312/26/2023k12/26/2023k12/26/2023k12/26/202312/26/202312/26/2023新加坡海峽指數(shù)(STI)鑫苑中國(guó)28富裕地區(qū)的精品改造5.3美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主要有五種主題鮮明的產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型主要描述代表企業(yè)沿主要路段購(gòu)置購(gòu)物中心類地產(chǎn)引入領(lǐng)先的連鎖超市、加油站、藥房和其它商店來(lái)滿足根本需求獲取與城區(qū)距離通常在數(shù)十公里左的坐落于高速公路出口的商業(yè)地產(chǎn)專注于開放式的折價(jià)商場(chǎng)，其中的零售商會(huì)給出極具競(jìng)爭(zhēng)力的折扣選擇富裕地區(qū)的較舊的地產(chǎn)對(duì)地產(chǎn)進(jìn)行再開發(fā)，將其打造為包含核心商鋪以及許多小型店鋪的領(lǐng)先綜合性商業(yè)區(qū)形成一個(gè)由中高端商鋪組成的組合專注于獲取大型的坐落于城市邊緣的、表現(xiàn)較差的購(gòu)物中心與現(xiàn)存的租戶撤銷合約并引入與KIMCO有長(zhǎng)期合作關(guān)系的領(lǐng)先零售連鎖店〔如沃爾瑪〕在商業(yè)區(qū)引入許多的連鎖酒店和快餐店大型開放式購(gòu)物中心標(biāo)準(zhǔn)生活效勞區(qū)折扣店奧特萊斯購(gòu)置或建設(shè)位于高端地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)打造成中高端的時(shí)裝零售中心帶來(lái)高端品牌的多樣組合高端時(shí)尚時(shí)裝街鑫苑中國(guó)2916、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)有兩種主要的商業(yè)模式拿地開發(fā)建設(shè)持有以租售運(yùn)營(yíng)管理土地開發(fā)為盈利引擎運(yùn)營(yíng)管理為盈利引擎2023/12/262023/12/262023/12/262023/12/262023/12/262023/12/2612/26/20232023/12/2612/26/20232023/12/2612/26/20232023/12/2612/26/202312/26/20232023/12/2612/26/2023商業(yè)工程樓面地價(jià)〔元/平米〕*商業(yè)工程租金回報(bào)率**開發(fā)后的土地重新估值促進(jìn)可售物業(yè)的銷售后期的運(yùn)營(yíng)管理能力較弱，租金回報(bào)率相對(duì)較低拿到更廉價(jià)的土地是關(guān)鍵成功要素開發(fā)后的運(yùn)營(yíng)管理租金收入是收益的主要來(lái)源為了縮短商業(yè)培育期，通常選擇較好的地段和已經(jīng)成熟的商業(yè)區(qū)，導(dǎo)致地價(jià)較高后期的運(yùn)營(yíng)管理能力是關(guān)鍵成功要素主要描述在價(jià)值鏈不同環(huán)節(jié)上盈利的商業(yè)模式富力富力…………鑫苑中國(guó)16.1國(guó)內(nèi)兩種商業(yè)地產(chǎn)模式的能力要求能力要求以土地開發(fā)為盈利引擎要求企業(yè)與地方政府進(jìn)行合作，以實(shí)現(xiàn)較低地價(jià)協(xié)議拿地的能力工程包含較多可售物業(yè)，開發(fā)后銷售以快速實(shí)現(xiàn)資金回籠以運(yùn)營(yíng)管理為盈利引擎要求企業(yè)有低本錢融資能力企業(yè)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有深刻的知識(shí)和能力鑫苑中國(guó)316.2政府青睞綜合體工程，廉價(jià)出讓土地，使得商業(yè)綜合體工程擁有較高的毛利率2023/12/2612/26/20232023/12/262023/12/2612/26/202312/26/20232023/12/262023/12/2612/26/202312/26/2023樓面低價(jià)/銷售均價(jià)〔%〕2023/12/2612/26/20232023/12/262023/12/2612/26/202312/26/20232023/12/262023/12/2612/26/202312/26/2023銷售產(chǎn)品毛利率〔%〕鑫苑中國(guó)326.3以土地開發(fā)為盈利引擎強(qiáng)調(diào)企業(yè)與地方政府合作共贏的能力萬(wàn)達(dá)SOHO中國(guó)初期以“三大理由〞說服地方政府支持萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心提供標(biāo)志性建筑，提升城市形象，并帶動(dòng)商圈開展每個(gè)購(gòu)物中心增加近萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位提供大量稅收當(dāng)前以“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心〞為主題，快速在二三線城市擴(kuò)張萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)向地方政府保證18個(gè)月的較短工期承諾大體量的商業(yè)業(yè)態(tài)、五星級(jí)酒店等能夠提升當(dāng)?shù)厣虡I(yè)氣氛和檔次的業(yè)態(tài)產(chǎn)品條件為地方政府低本錢出讓大塊土地以改造城市爛尾樓為主題與政府協(xié)議收購(gòu)爛尾樓工程快速周轉(zhuǎn)后〔2個(gè)月至1年〕以2倍至3倍價(jià)格散售以“為地方政府建設(shè)超高層建筑〞為主題與政府協(xié)議拿地富力以“改造城區(qū)老舊工廠區(qū)〞為主題與政府協(xié)議拿地幫助政府建設(shè)市政工程強(qiáng)調(diào)與地方政府合作共贏的能力模式優(yōu)勢(shì)與地方政府合作雙贏，能夠以較低本錢拿地低地價(jià)能夠保證在工程建設(shè)完成后迅速回籠資金模式劣勢(shì)土地獲得的時(shí)間較長(zhǎng)，不確定性大城市的非核心地段的商業(yè)培育期較長(zhǎng)鑫苑中國(guó)33價(jià)6.4華夏幸福基業(yè)為地方政府建設(shè)工業(yè)園區(qū)，從而獲得廉價(jià)土地建設(shè)大量住宅地方政府為開展當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)，但缺少資金和經(jīng)驗(yàn)，因此有引入開發(fā)商的需要政府先后將3個(gè)規(guī)劃園區(qū)直接委托給華夏幸福開發(fā)，前期不做其他投入園區(qū)招商后帶來(lái)的投資額直接計(jì)入當(dāng)期的GDP，進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)為政府奉獻(xiàn)稅收華夏幸福開發(fā)3個(gè)工業(yè)園區(qū)共130萬(wàn)平方米，需要實(shí)施前期土地整理、根底設(shè)施建設(shè)、園區(qū)開發(fā)和招商引資華夏幸?？梢缘玫秸兄Z的“保底收入〞，工業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)收入主要來(lái)源于工業(yè)區(qū)管委會(huì)，分為土地整理實(shí)際投資額的10%根底設(shè)施建設(shè)實(shí)際投資額的10%公共綜合效勞運(yùn)營(yíng)本錢的10%入園企業(yè)當(dāng)年實(shí)際投資額的45%為地方政府建設(shè)工業(yè)園區(qū)……以獲得低價(jià)土地建設(shè)大量住宅2023/12/26*12/26/20232024上半年住宅銷售均價(jià)12/26/20237.2倍土地價(jià)格低廉，做住宅穩(wěn)賺不賠在土地出讓價(jià)格較低的情況下，大量開發(fā)銷售住宅，住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為收入引擎12/26/20232023/12/2612/26/20232023/12/262024年以來(lái)營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成100%=82.7億元元人民幣鑫苑中國(guó)346.5以運(yùn)營(yíng)管理為盈利引擎強(qiáng)調(diào)企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力華潤(rùn)凱德置地總部的營(yíng)運(yùn)部專門負(fù)責(zé)各個(gè)萬(wàn)象城工程的運(yùn)營(yíng)管理重視業(yè)態(tài)的選擇和搭配：選擇主力店與次主力店并舉的形式，以次主力店為租金收入的主要來(lái)源向國(guó)際領(lǐng)先企業(yè)學(xué)習(xí)提高運(yùn)營(yíng)能力：與新鴻基合作開發(fā)局部萬(wàn)象城工程，在此過程中尋求技能轉(zhuǎn)移由于外資在拿地中的政策限制，僅開展少量的拿地，主要以工程收購(gòu)為工程獲得的方式利用在新加坡的數(shù)十年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平量身定制租戶組合和業(yè)態(tài)搭配，從而實(shí)現(xiàn)高于當(dāng)?shù)仄骄降淖饨鹗杖胄馒櫥鶅H在城市的核心地段獲取工程，建立地標(biāo)性建筑通過強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理能力吸引高端租戶和商戶，從而實(shí)現(xiàn)高坪效和高租金收入模式優(yōu)勢(shì)能夠取得城市內(nèi)的核心地段，商業(yè)培育期較短持有物業(yè)隨著運(yùn)營(yíng)管理水平的提升形成較大升值空間，并且有利于強(qiáng)化品牌形象模式劣勢(shì)城市核心地段的土地本錢較高工程中可售物業(yè)較少導(dǎo)致盈利更多依靠運(yùn)營(yíng)的租金收入，靜態(tài)資金回收期長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力鑫苑中國(guó)356.6最近兩年名企紛紛試水旅游地產(chǎn)，收獲豐碩碧桂園十里銀灘佳兆業(yè)東戴河龍湖葡醍海灣保利海陵島雅居樂清水灣廣東惠州巽寮灣遼寧葫蘆島山東煙臺(tái)養(yǎng)馬島廣東陽(yáng)江海陵島海南陵水位于’11年首期開盤成交3700多套，’12年二期開盤成交3300多套，兩次開盤共計(jì)成交超過60億’11年十月至今售出2000多套，約6億**’11年首期推出1736套，售出1618套，計(jì)27.6億’11年合約銷售約7億’09-’11年錄得合約銷售金額分別為64億、99億、72億，今年上半年銷售金額為29億銷售概況首個(gè)濱海旅游工程首個(gè)濱海旅游工程首批旅游地產(chǎn)系列“山、海、湖〞之“海〞*首個(gè)濱海旅游工程首個(gè)濱海旅游工程工程對(duì)企業(yè)的意義將展開鑫苑中國(guó)36低廉的土地價(jià)格重視大城市客戶精美的投資故事龍湖葡醍海灣有重視大城市客戶、低廉的土地價(jià)格、精美的投資故事有三大特點(diǎn)12/26/20232023/12/2612/26/20232023/12/2612/26/2023*12/26/20232023/12/26約1.3萬(wàn)12/26/20232023/12/26約1.1萬(wàn)2023/12/262023/12/262023/12/2612/26/20232023/12/2612/26/20232023/12/2612/26/20232023/12/2612/26/20232023/12/2612/26/2023據(jù)“北方國(guó)家海岸方案〞，擁有萬(wàn)畝金沙灘的養(yǎng)馬島灣將打造“中國(guó)北方商務(wù)休閑第一島〞8000多畝海灣土地整體開發(fā)，日后將集301療養(yǎng)院、影視基地、五星級(jí)酒店、森林公園、帆船碼頭、溫泉、葡萄莊園于一體龍湖多業(yè)態(tài)開發(fā)、頤和系別墅系列的成功經(jīng)驗(yàn)支撐2024年客戶構(gòu)成鑫苑中國(guó)37目錄鑫苑中國(guó)房地產(chǎn)根本屬性、影響因素及運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)開展趨勢(shì)分析典型公司投資模式分析鑫苑的區(qū)域布局策略鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略“鑫苑新城〞-----新型城鎮(zhèn)化大盤模式地產(chǎn)工程投資分析要點(diǎn)381、鑫苑中國(guó)----首家在紐交所上市的中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)公司歷史鑫苑成立于1997年，并于2024年在紐約證券交易所〔“NYSE〞〕上市，首次發(fā)行募資總額達(dá)2.82億美元首家在紐約證券交易所上市的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商，受到美國(guó)嚴(yán)格的上市規(guī)那么監(jiān)管從2024至今，鑫苑實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定高速開展，總收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)50%，連續(xù)七年榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)〞鑫苑亦是首家在美國(guó)市場(chǎng)獨(dú)立營(yíng)運(yùn)大型住宅房地產(chǎn)工程的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成立十五年來(lái)，公司以“創(chuàng)立美好家園〞為企業(yè)理念打造了一個(gè)又一個(gè)精品樓盤。其中鑫苑名家和鑫苑世家都是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)知名的經(jīng)典樓盤截至2024年12月31日，公司已建成28個(gè)工程(1)，建筑面積達(dá)305萬(wàn)平方米于2024財(cái)政年度實(shí)現(xiàn)總簽約銷售面積為612,400平方米，總簽約銷售額為8.36億美元同期累計(jì)交付建筑面積512,988平方米輝煌的業(yè)績(jī)記錄鑫苑中國(guó)鑫苑中國(guó)----首家在紐交所上市的中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)截至2024年12月31日，鑫苑擁有13個(gè)開發(fā)中與待開發(fā)工程，累計(jì)可銷售面積(2)為275萬(wàn)平方米。未來(lái)公司將繼續(xù)秉承審慎穩(wěn)健的投資策略，戰(zhàn)略性地繼續(xù)深耕公司熟悉的二線城市，選擇性地進(jìn)入中國(guó)其他二、三線城市和投資美國(guó)房地產(chǎn)工程土地儲(chǔ)藏與未來(lái)開展穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)鑫苑一貫保持審慎的財(cái)務(wù)政策和優(yōu)異的流動(dòng)性。相比國(guó)內(nèi)其他主要上市房地產(chǎn)企業(yè)，鑫苑有著行業(yè)最低的負(fù)債水平之一，2024年底總債務(wù)/總資產(chǎn)水平為20.1%。公司自2024財(cái)年起保持凈現(xiàn)金(NetCash)的財(cái)務(wù)狀況截至2024年12月31日，鑫苑的總現(xiàn)金余額(3)與未歸還債務(wù)總額分別為6.42億美元與3.14億美元鑫苑中國(guó)通過招拍掛與協(xié)議地相結(jié)合增加土地獲取確定性“輕資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)〞持續(xù)保持審慎的財(cái)務(wù)政策開發(fā)國(guó)內(nèi)最具經(jīng)濟(jì)開展?jié)摿Φ貐^(qū)和城市住宅用地、涉足商業(yè)地產(chǎn)和海外地產(chǎn)不囤地、不捂盤、快周轉(zhuǎn)商業(yè)模式嚴(yán)格控制本錢，保證工程利潤(rùn)水平專注爭(zhēng)取高品質(zhì)低本錢的土地儲(chǔ)藏審慎進(jìn)行投資分析，降低投資風(fēng)險(xiǎn)借助城市化和地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速開展的推動(dòng)作用開發(fā)高增長(zhǎng)的二線城市以及一線城市衛(wèi)星城區(qū)內(nèi)的住宅用地保持充足的流動(dòng)性繼續(xù)維持較低的負(fù)債率水平1324鑫苑中國(guó)2、鑫苑的投資理念資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率鑫苑一貫堅(jiān)持“輕資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)〞的業(yè)務(wù)理念，并因此實(shí)現(xiàn)了行業(yè)領(lǐng)先的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率資料來(lái)源：最新公司公告，截至2024年3月14日。注：資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計(jì)算方法為過往12個(gè)月總收入/平均資產(chǎn)總額。假設(shè)1美元兌換6.30人民幣和1人民幣兌換1.23港元。已根據(jù)恒大地產(chǎn)于2024年1月以每股4.35港元配售10億股份的交易作相對(duì)調(diào)整。已根據(jù)碧桂園控股于2024年1月發(fā)行的7.5億美元高級(jí)債券作相對(duì)調(diào)整。已根據(jù)把戲年控股于2024年9月和2024年1月發(fā)行的2筆各值2.5億美元的高級(jí)債券作相對(duì)調(diào)整。已根據(jù)雅居樂地產(chǎn)于2024年1月發(fā)行的7.0億美元永續(xù)債券作相對(duì)調(diào)整。已根據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)控股于2024年1月和2024年3月發(fā)行的5.0億美元和5.5億美元高級(jí)債券作相對(duì)調(diào)整。已根據(jù)恒盛地產(chǎn)于2024年2月和2024年3月發(fā)行的2.5億美元和1.5億美元高級(jí)債券作相對(duì)調(diào)整。(1)(2)(3)(4)(5)平均值:31.8%(6)鑫苑中國(guó)2、輕資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)的業(yè)務(wù)模式自有資金投入土地成本：項(xiàng)目總成本的35%土地使用許可證/規(guī)劃許可證/建造許可證：

項(xiàng)目總成本的10%建筑貸款可以獲得的銀行貸款最高占土地成本的65%銷售合同簽定1-3月內(nèi)收回全數(shù)款項(xiàng)(客戶申請(qǐng)銀行貸款的情況)無(wú)追索權(quán)銷售合約，除非開發(fā)商交付時(shí)違約銷售回款30%開發(fā)階段融資渠道合同銷售購(gòu)地工程建設(shè)自有資金投入銀行貸款1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出

季度35%規(guī)劃設(shè)計(jì)工程預(yù)售30%交付2345678910鑫苑通過標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)流程和卓越的執(zhí)行能力以確保工程為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而銷售收入回籠快和開發(fā)周期短的優(yōu)勢(shì)令公司較少依賴外部債務(wù)融資標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)周期(1)融資渠道工程建設(shè)通常在購(gòu)地之后的第2至3個(gè)季度之內(nèi)開始建設(shè)預(yù)售通常在工程建設(shè)開始之后的3至4個(gè)月開始工程通常在開工后第4至5個(gè)季度實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流回正工程竣工之前完成95%的銷售以200,000平方米工程為例。鑫苑中國(guó)2、輕資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)的業(yè)務(wù)模式3、美國(guó)住宅業(yè)務(wù)–現(xiàn)有業(yè)務(wù)的有益補(bǔ)充2024年，鑫苑策略性的進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在不占用公司過多資源的同時(shí)把美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為現(xiàn)有業(yè)務(wù)的有益補(bǔ)充在繼續(xù)深度開發(fā)國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)的同時(shí)，鑫苑出于持續(xù)提高公司業(yè)務(wù)地域分散度，把握中國(guó)移民和內(nèi)地投資者不斷增加而產(chǎn)生的對(duì)美國(guó)住宅需求的提高，策略性的進(jìn)入美國(guó)住宅市場(chǎng)，把美國(guó)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)作為現(xiàn)有業(yè)務(wù)的有益補(bǔ)充經(jīng)過近幾年的低迷，美國(guó)住宅市場(chǎng)受益于趨于明朗的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和不斷改善的就業(yè)數(shù)據(jù)已開始復(fù)蘇同時(shí)，來(lái)自中國(guó)內(nèi)地移民和投資者不斷增加的美國(guó)住宅需求，也給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)帶來(lái)了契機(jī)美國(guó)政府對(duì)于中國(guó)開發(fā)商前來(lái)投資房地產(chǎn)工程并沒有政策上的障礙，公司工程還從紐約政府那里爭(zhēng)取到相當(dāng)優(yōu)惠的稅收條件需要強(qiáng)調(diào)的是，鑫苑把美國(guó)業(yè)務(wù)看作一個(gè)獨(dú)立的業(yè)務(wù)板塊，使之成為現(xiàn)有業(yè)務(wù)的有益補(bǔ)充。但不會(huì)改變公司繼續(xù)聚焦國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)市場(chǎng)的大戰(zhàn)略方向美國(guó)業(yè)務(wù)開展策略在地域選擇方面，公司將主要考慮在東西兩岸經(jīng)濟(jì)活潑、移民偏愛的地區(qū)，包括東岸的波士頓至大華盛頓區(qū)的東北走廊，以及弗羅里達(dá)，和西岸的南北加州及西雅圖某些地區(qū)目前，鑫苑在加利福尼亞州爾灣市、內(nèi)華達(dá)州北部的里諾地區(qū)和紐約布魯克林威廉斯堡地區(qū)投資了三個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程其中加州爾灣市爾灣壹號(hào)工程是公司與美國(guó)第二大房地產(chǎn)開發(fā)商Lennar合作未來(lái)，公司將繼續(xù)審慎、穩(wěn)健、有選擇地在美國(guó)進(jìn)行戰(zhàn)略投資。公司將通過其專業(yè)的團(tuán)隊(duì)尋求美國(guó)市場(chǎng)已上市或尚未上市的土地，以協(xié)議方式獨(dú)立獲得〔亦考慮在優(yōu)惠條件下通過JV形式)進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)的戰(zhàn)略考慮有力的團(tuán)隊(duì)保證了美國(guó)業(yè)務(wù)的成功為了保證風(fēng)險(xiǎn)最小化，鑫苑組建了專門的美國(guó)工程團(tuán)隊(duì)。該團(tuán)隊(duì)的負(fù)責(zé)人都是在當(dāng)?shù)仄刚?qǐng)的專員。他們經(jīng)驗(yàn)豐富，且十分了解美國(guó)的法律、稅收、保險(xiǎn)制度和貸款等要素，主要負(fù)責(zé)工程調(diào)研、土地估價(jià)、產(chǎn)權(quán)管理、合約簽訂、條款核實(shí)等對(duì)于美國(guó)工程中的很多合同和其他法律文件，公司不僅要讓中國(guó)的法律參謀過目，還要讓美國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)公司以及其他第三方專業(yè)工程和評(píng)估單位仔細(xì)審核，務(wù)必將風(fēng)險(xiǎn)降至最低鑫苑中國(guó)4、美國(guó)工程概覽加州爾灣壹號(hào)介紹內(nèi)華達(dá)州里諾工程介紹紐約布魯克林工程介紹工程獲取時(shí)間：2024年7月工程單位數(shù)目：15平均單位建筑面積：約186平方米平均單位售價(jià)：70萬(wàn)美元以上物業(yè)類型：公寓爾灣壹號(hào)是由鑫苑投資、美國(guó)第二大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)Lennar建造的高端公寓工程。爾灣壹號(hào)為國(guó)內(nèi)移民提供理想的置業(yè)選擇，并將先進(jìn)的“移民+留學(xué)+置業(yè)+生活融入〞一站式解決方案理念首次引入國(guó)內(nèi)爾灣壹號(hào)配套完善，距洛杉磯市中心40分鐘車程，緊鄰JW機(jī)場(chǎng)，毗鄰加州大學(xué)爾灣分校、加州大學(xué)洛杉磯分校、南加州大學(xué)等，周邊更遍布大華超市和購(gòu)物中心土地獲取時(shí)間：2024年5月收購(gòu)價(jià)格：740萬(wàn)美元鑫苑從一家美國(guó)主要銀行收購(gòu)了內(nèi)華達(dá)州北部的里諾地區(qū)住宅開發(fā)工程，包括325個(gè)具備開工標(biāo)準(zhǔn)的熟地塊和185英畝未開發(fā)土地，目前已售出其中將近85%的土地土地獲取時(shí)間：2024年9月總建筑面積：37,078平方米土地面積：8,094平方米土地款：5,420萬(wàn)美元平均樓面價(jià)格：9,195人民幣/平方米預(yù)計(jì)工程開工時(shí)間：2024年9月預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：2024年3月物業(yè)類型：多層住宅美國(guó)工程大多為已開發(fā)工程，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較少鑫苑中國(guó)5、鑫苑中國(guó)戰(zhàn)略地圖鑫苑中國(guó)已進(jìn)入8個(gè)城市466、鑫苑對(duì)106個(gè)城市2024-2024的市場(chǎng)吸引力，并采用4種方法進(jìn)行排序2024-2024哪些城市吸引力較大2024-2024哪些城市的累計(jì)市場(chǎng)規(guī)模較大2024-2024哪些城市的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小2024-2024主要城市平均城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增長(zhǎng)率2024-2024哪些城市的人口基數(shù)及其增長(zhǎng)較多2024-2024哪些城市的住宅施工面積較小2024-2024城鎮(zhèn)化率2024-2024常住/戶籍人口2024-2024城市在城市群內(nèi)對(duì)人口的吸引力2024-2024施工面積2024-2024哪些城市的銷售面積較大2024-2024名企土地儲(chǔ)藏面積×÷×信息來(lái)源各城市十二五規(guī)劃，或以第五、六次人口普查推算各城市十二五規(guī)劃根據(jù)’06-’10累計(jì)市場(chǎng)規(guī)模推算各城市’05-’10統(tǒng)計(jì)年鑒搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)各城市’08-’11統(tǒng)計(jì)年鑒搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)各城市’06-’10統(tǒng)計(jì)年鑒或住宅商品房?jī)r(jià)格2024-2024哪些城市的可支配收入及其增長(zhǎng)較高各城市十二五規(guī)劃×轉(zhuǎn)化率××或A1A2B1B2AB鑫苑中國(guó)47這4種排序方法是根據(jù)對(duì)市場(chǎng)規(guī)模驅(qū)動(dòng)因素和對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)者的假設(shè)競(jìng)爭(zhēng)烈度假設(shè)2024-2024年累計(jì)市場(chǎng)規(guī)模假設(shè)市場(chǎng)規(guī)模由支付能力驅(qū)動(dòng)行業(yè)所有企業(yè)構(gòu)成主要競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)構(gòu)成主要競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)規(guī)模由物理需求驅(qū)動(dòng)使用可支配收入和銷售/施工面積排名方法A1B1使用人均住房建筑面積和銷售/施工面積排名方法A2B1使用可支配收入和銷售/名企土地儲(chǔ)藏排名方法A1B2使用人均住房建筑面積和銷售/名企土地儲(chǔ)藏排名方法A2B2鑫苑中國(guó)48綜合4個(gè)名單的總分?jǐn)?shù)，我們將40個(gè)城市分為三個(gè)梯隊(duì)，鑫苑應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注第一梯隊(duì)城市的進(jìn)入\開展時(shí)機(jī)排名對(duì)應(yīng)城市1重慶、成都3蘇州、青島5天津、杭州、合肥、鄭州9南京10西安、哈爾濱12廊坊13沈陽(yáng)、武漢、福州16大連17揚(yáng)州18寧波19常州20嘉興21-25無(wú)錫、紹興、廈門、長(zhǎng)春、泰州26-30南通、煙臺(tái)、泉州、威海、唐山31-40濰坊、石家莊、淄博、吉林、蕪湖、滄州、丹東、徐州、湖州、洛陽(yáng)第一梯隊(duì)城市第二梯隊(duì)城市第三梯隊(duì)城市重點(diǎn)關(guān)注鑫苑中國(guó)497、鑫苑重點(diǎn)關(guān)注城市的人均居住面積仍然低于住建部35平米的人均居住面積目標(biāo)2023/12/262023/12/262023/12/262023/12/262023/12/2612/26/2023鑫苑中國(guó)50目錄鑫苑中國(guó)房地產(chǎn)根本屬性、影響因素及運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)開展趨勢(shì)分析典型公司投資模式分析鑫苑的區(qū)域布局策略鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略“鑫苑新城〞-----最新郊區(qū)大盤模式地產(chǎn)工程投資分析要點(diǎn)511、各業(yè)態(tài)的社會(huì)平均內(nèi)部收益率業(yè)務(wù)效勞公寓酒店寫字樓零售地產(chǎn)綜合體專業(yè)市場(chǎng)城郊大盤城心豪宅別墅商業(yè)住宅中低中高高中高高高IRR15-20%，據(jù)雅詩(shī)閣中國(guó)3處物業(yè)估值和租金變化，按投資法模擬*0-5%，據(jù)富豪產(chǎn)業(yè)在香港5處酒店估值和租金變化，按投資法模擬10-15%，據(jù)北京佳程大廈的估值和租金變化，按投資法模擬約25%，據(jù)凱德零售中國(guó)5個(gè)購(gòu)物中心估值和租金變化，按投資法模擬約25%，據(jù)北京東方廣場(chǎng)估值和租金變化，按投資法模擬約15%，據(jù)廣州白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)估值和租金變化，按投資法模擬25-30%，據(jù)北京長(zhǎng)陽(yáng)半島地價(jià)與售價(jià)、銷售去化曲線預(yù)測(cè)，并以中糧公布其瀾山工程的30.42%佐證20-25%，據(jù)霄云路8號(hào)地價(jià)與售價(jià)、銷售去化曲線預(yù)測(cè)，并以08年以前萬(wàn)科金色家園約25%佐證25-30%，根據(jù)北京蔚瀾香醍地價(jià)與售價(jià)、銷售去化曲線預(yù)測(cè)，并以滟瀾山工程約25%佐證方法/理由簡(jiǎn)述業(yè)務(wù)IRR方法/理由簡(jiǎn)述產(chǎn)業(yè)園/科技園物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高低約50%，引自華泰聯(lián)合證券，據(jù)華夏幸?；鶚I(yè)一個(gè)典型園區(qū)的現(xiàn)金流模擬5-10%，據(jù)普洛斯近三年在華二百多處物業(yè)的租金和評(píng)估值變化，按投資法模擬鑫苑中國(guó)522、鑫苑的投資戰(zhàn)略選擇低中高高中低專業(yè)市場(chǎng)效勞公寓吸引力可行性寫字樓酒店零售地產(chǎn)綜合體在住宅類業(yè)務(wù)中，鑫苑將城市大盤作為主要產(chǎn)品線主要啟示城市大盤別墅鑫苑中國(guó)在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，鑫苑將把綜合體作為主要產(chǎn)品線533、鑫苑依托住宅開發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，拓展新業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)方向建議在鑫苑重點(diǎn)開展的城市中，總價(jià)偏低的剛性需求產(chǎn)品是未來(lái)市場(chǎng)的主要需求產(chǎn)品在當(dāng)前政策環(huán)境下，滿足相對(duì)富裕人群的多樣化投資需求如度假地產(chǎn)等也是重要的潛在市場(chǎng)根據(jù)不同的產(chǎn)品開發(fā)相應(yīng)的配套商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品，即對(duì)剛需產(chǎn)品開發(fā)零售地產(chǎn)，對(duì)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)酒店和零售地產(chǎn)以住宅業(yè)務(wù)為根底吸引力：目前住宅業(yè)態(tài)整體IRR依然較高；鑫苑重點(diǎn)關(guān)注的二線城市城鎮(zhèn)適齡購(gòu)房人口仍然在增加人均住房面積仍然較35平米的目標(biāo)有一定差距，因此住宅的剛性需求仍然巨大可行性：鑫苑15年的開展歷程一直致力于效勞于民生的住宅建設(shè)市場(chǎng)，經(jīng)驗(yàn)較為豐富結(jié)合市場(chǎng)動(dòng)向保剛需抑投資：在鑫苑重點(diǎn)開展的二~三線城市中，政府抑制投資性需求，而保證首置首改等剛性需求將成為政策的穩(wěn)態(tài)投資性需求尋求釋放渠道：相對(duì)富裕人群在政府抑制核心城市的投資性需求的背景下，仍然在尋找替代的類住宅地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)房地產(chǎn)的配套要求更高：僅有住宅或商業(yè)地產(chǎn)無(wú)法給物業(yè)帶來(lái)更高的附加值鑫苑中國(guó)544、鑫苑未來(lái)開展模式總結(jié)鑫苑采用產(chǎn)品聚焦的開展模式：使用標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品復(fù)制到多個(gè)區(qū)域產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與多業(yè)態(tài)開發(fā)相比，學(xué)習(xí)周期較短鑫苑在運(yùn)營(yíng)管控、強(qiáng)管理體系建設(shè)上已有積累鑫苑應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注以下城市的進(jìn)入\開展時(shí)機(jī)：重慶、成都、蘇州、青島、天津、杭州、合肥、鄭州、南京、西安和哈爾濱這些城市的2024-2024累計(jì)市場(chǎng)規(guī)模較大：從支付能力和物理需求的角度評(píng)估這些城市的2024-2024市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不劇烈：從整體競(jìng)爭(zhēng)空間和行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)空間角度評(píng)估鑫苑應(yīng)當(dāng)在重點(diǎn)開展的城市以住宅業(yè)務(wù)為根底，開展三項(xiàng)業(yè)務(wù)：滿足中等收入人群剛性需求的低總價(jià)住宅產(chǎn)品：通過在郊區(qū)獲取低價(jià)土地，建設(shè)城郊大盤，或者幫助政府開展當(dāng)?shù)?、?chuàng)造收入以換取低價(jià)地滿足富裕階層投資性需求的旅游度假地產(chǎn)建設(shè)配套地產(chǎn)產(chǎn)品：為住宅地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)配套的零售商業(yè)地產(chǎn)，為旅游度假地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)配套的零售商業(yè)和酒店地產(chǎn)鑫苑中國(guó)55目錄鑫苑中國(guó)房地產(chǎn)根本屬性、影響因素及運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)開展趨勢(shì)分析典型公司投資模式分析鑫苑的區(qū)域布局策略鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略“鑫苑新城〞-----新型城鎮(zhèn)化大盤模式地產(chǎn)工程投資分析要點(diǎn)561、鑫苑新城-----基于中國(guó)國(guó)情新型城鎮(zhèn)化大盤開發(fā)模式鑫苑需要通過開發(fā)新的工程類型、尋找新機(jī)遇，取得快速開展目標(biāo)鑫苑擁有的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和能力主要集中于住宅工程類型鑫苑擁有與鄭州市等政府部門的良好合作根底，這是在任何其他新地區(qū)難以獲得的珍貴資源制約條件發(fā)生在二線、三線城市的“逆城市化〞進(jìn)程主要受以下因素影響:城區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)不斷上升交通擁堵、環(huán)境污染提高住房面積和生活享受的需求購(gòu)置多處房產(chǎn)作為投資以期獲得收益在中國(guó)十分普遍宏觀開展趨勢(shì)位置一線城市二/三線城市鄉(xiāng)村規(guī)模中型(200,000--1,000,000m2)小型(<200,000m2)產(chǎn)品類型城市綜合體寫字樓度假地產(chǎn)大型(>1,000,000m2)商業(yè)地產(chǎn)住宅郊區(qū)市區(qū)郊區(qū)市區(qū)內(nèi)陸地區(qū)沿海地區(qū)鑫苑需要通過在二三線城市外的地區(qū)開發(fā)大型住宅工程，尋求新機(jī)遇具有這些特征的產(chǎn)品類型通常定義為“新城〞，即配套完善、交通便捷、以住宅為核心的綜合性大盤工程分類鑫苑中國(guó)572、下層中產(chǎn)階級(jí)仍然是最大的潛在購(gòu)置群體，而上層中產(chǎn)階級(jí)的數(shù)量那么在迅速增長(zhǎng)帶來(lái)潛在的“住房升級(jí)〞需求12/26/20232023/12/262023/12/262023/12/2612/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/2023中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)變化/戶鑫苑應(yīng)對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)鑫苑目前所主要定位的中層至中下層剛需性產(chǎn)品仍然將是未來(lái)市場(chǎng)的主力需求產(chǎn)品

鑫苑需要開發(fā)更高層次的產(chǎn)品以適應(yīng)迅速增長(zhǎng)的上層中產(chǎn)階級(jí)的“住房升級(jí)〞需求12/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/202312/26/2023各階層總收入/百億人民幣鑫苑中國(guó)583、“鑫苑新城〞的目標(biāo)客戶群可細(xì)分為以下四種類型1234房屋所有情況收入水平下層中產(chǎn)階級(jí)(55,000-200,000元/每年每戶家庭)上層中產(chǎn)階級(jí)(200,000-1000,000元/每年每戶家庭)富裕階層(>1000,000元/每年每戶家庭)第一居所第二居所鑫苑中國(guó)594、中國(guó)城市郊區(qū)的大型住宅工程一般同時(shí)針對(duì)下層中產(chǎn)和上層中產(chǎn)兩個(gè)階層，為客戶提供類型多樣的住所復(fù)合型新城高端度假區(qū)1234分類產(chǎn)品描述“復(fù)合型新城〞已成為很多中國(guó)人的選擇，基于以下因素：僅針對(duì)上層中產(chǎn)客戶建造別墅或洋房、以及內(nèi)部配套設(shè)施(購(gòu)物中心、運(yùn)動(dòng)中心等)通常難以滿足地塊的容積率要求中國(guó)上層中產(chǎn)階層客戶相比于住房周圍高樓環(huán)繞的環(huán)境，更為關(guān)注房屋本身品質(zhì)在政府限定土地容積率的條件下，開發(fā)復(fù)合型新城經(jīng)濟(jì)效益最高高端度假區(qū)專注于設(shè)計(jì)建造本身，對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平要求較高提供多樣的住房選擇，包括高層、小高層公寓，洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅等，成片分布于工程不同區(qū)域交通便捷，自駕和公交便達(dá)市區(qū)配套完備，包括商街、幼兒園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施與場(chǎng)地，常配有星級(jí)酒店帶有私家花園的高品質(zhì)、大戶型別墅建于自然環(huán)境優(yōu)渥地區(qū)，綠化率較高常與高爾夫球場(chǎng)相配套先進(jìn)配套設(shè)施，包括泳池、高檔購(gòu)物中心++鑫苑關(guān)注鑫苑中國(guó)605、鑫苑新城的模式特征1)有特色2)可復(fù)制3)可變換4)可持續(xù)鑫苑新城鑫苑應(yīng)同時(shí)關(guān)注下層中產(chǎn)和上層中產(chǎn)兩個(gè)階層，開展復(fù)合型新城工程鑫苑應(yīng)開發(fā)一種具有較高辨識(shí)度的標(biāo)志性產(chǎn)品，如“鑫苑新城〞，成為一系列產(chǎn)品的支柱概念開發(fā)此類新城是對(duì)鑫苑現(xiàn)有能力的考驗(yàn)和突破產(chǎn)品具有高辨識(shí)度的特征和強(qiáng)有力的身份名片產(chǎn)品類型可在不同城市中得到推廣，產(chǎn)品被不斷復(fù)制產(chǎn)品可針對(duì)建設(shè)地實(shí)際情況量體裁衣，進(jìn)行變換產(chǎn)品同時(shí)滿足當(dāng)下和未來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)與需求鑫苑中國(guó)61鑫苑新城為住戶提供最為齊全的生活設(shè)施和全方位的生活效勞，僅在家門口外就可享受到鑫苑為您的舒適生活量身打造的高質(zhì)量配套，一如身處城市中心區(qū)的便捷生活描述品質(zhì)便捷6、鑫苑新城為住戶提供一種獨(dú)特的生活方式鑫苑新城最大程度考慮了住戶的健康需求，表達(dá)在：一方面新城將選址在自然環(huán)境優(yōu)良的地塊，另一方面新城內(nèi)部將配備符合群眾需求的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館和設(shè)施器材清新健康鑫苑新城的生活將是溫暖融洽而興趣盎然的，不管是社區(qū)節(jié)慶、友誼賽等社區(qū)活動(dòng)，還是體育公園、花園小徑等公共空間，和諧的鄰里關(guān)系、家人朋友的情感維系都在鑫苑新城人性化的設(shè)計(jì)、配備中得到了最大程度的支持幸福友好鑫苑中國(guó)627、鑫苑新城為住戶提供一種獨(dú)特的生活方式醫(yī)療效勞社區(qū)醫(yī)院急救中心康復(fù)中心購(gòu)物中心購(gòu)物中心連鎖超市影劇院頂級(jí)教育幼兒園小學(xué)老年大學(xué)運(yùn)動(dòng)休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地健身房體育學(xué)校自行車慢跑道餐飲業(yè)特色餐館特產(chǎn)商鋪烹飪學(xué)校12345高層公寓洋房聯(lián)排別墅