酒店建造的成本講義

酒店建造的本錢分享目錄一、酒店建造期涉及的本錢項二、酒店投資本錢可控性探討三、酒店建安本錢案例分享一、酒店建造期涉及的本錢項酒店建設(shè)流程〔常規(guī)周期〕數(shù)據(jù)來源：第三方酒店專業(yè)參謀公司W(wǎng)hen年份工作階段定位階段概念及方案設(shè)計階段深化及擴(kuò)初設(shè)計階段施工圖設(shè)計階段室內(nèi)設(shè)計階段園林景觀設(shè)計階段施工階段開業(yè)籌備階段經(jīng)營期第一年1月

2月

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11月

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第二年1-12月

第三年1月

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7-9月

試營業(yè)10月起

正式營業(yè)每個階段常規(guī)所需時間2-3個月3-5個月3-4個月2-3個月3-5個月2-3個月18-25個月6-9個月10年Who參與合作方的介入節(jié)點酒店顧問公司規(guī)劃/建筑設(shè)計公司、酒店管理公司機電顧問、弱電顧問、聲響顧問、SPA顧問；洗衣房/廚房設(shè)計顧問、工程測量師具備施工圖設(shè)計資質(zhì)單位室內(nèi)設(shè)計專業(yè)機構(gòu)燈光、藝術(shù)安全及VI顧問園林景觀設(shè)計機構(gòu)有酒店施工經(jīng)驗的總包單位業(yè)主代表酒店管理公司序號項目名稱入門五星級標(biāo)準(zhǔn)五星級豪華五星級1土地成本不含地價不含地價不含地價2工程項目前期費用按總投資額的2%按總投資額的2%按總投資額的2%3項目工程設(shè)計費300-400350-450450-5504建安工程6000-70007800-82008000-120004.1土建工程1600-20002100-27002800-35004.2機電工程1600-20001900-23002500-30004.3室內(nèi)裝飾工程2500-30003000-35004500-55004.4室外工程400-600650-800750-10005經(jīng)營物資及開辦費1700-19001800-20002200-25006不可預(yù)見費累計造價的5%累計造價的5%累計造價的5%小計平均單位面積造價8000-100009000-1200012000-15000投資本錢〔單方造價〕數(shù)據(jù)來源：第三方酒店專業(yè)參謀公司二、酒店投資本錢可控性探討★投資前必須要弄清楚的幾個問題：1、投資五星級酒店的目的：為開發(fā)住宅做嫁衣---房地產(chǎn)工程以高星級酒店做為住宅的高端配套，提升住宅品質(zhì)，促使房價溢價；

穩(wěn)定增值的產(chǎn)品----高星級酒店所占地皮的增值、酒店本身做為一個良性不動產(chǎn)的增值；上市公司資產(chǎn)擴(kuò)張最正確選擇----目前很多的上市企業(yè)不缺錢，就缺資產(chǎn)，獲得一塊良性資產(chǎn)，或?qū)⑺梅橇夹再Y產(chǎn)通過重組、兼并等等手段將其轉(zhuǎn)化為良性，再通過一系列游刃有余般地操作，根本都能實現(xiàn)預(yù)期資產(chǎn)擴(kuò)張目的。良好的貸款融資平臺----新建的四、五星級酒店其本身就是一個具備升值空間的、良性的、自身價值上億的固定資產(chǎn)，以此不動產(chǎn)做為抵押申請貸款或進(jìn)行其他方式融資，應(yīng)該是較容易的；企業(yè)與政府的交易----企業(yè)投資四、五星級酒店作為政府的臉面、地區(qū)經(jīng)濟(jì)開展水平提升的標(biāo)志、政府對外宣傳的窗口、接待中心、招商引資的前沿陣地，同時政府兌現(xiàn)承諾的低價土地資源、其他優(yōu)惠政策，各取所需、皆大歡喜。2、投資五星級酒店須先知道的一些情況：投資費用----入門五星級酒店10000元/m2，建筑面積為40000m2以上；酒店設(shè)備本錢----一般設(shè)備投資占總投資的30%；游泳池設(shè)備----全部投資不超過50萬，五星級酒店應(yīng)該配的各項系統(tǒng)都應(yīng)該考慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，主要設(shè)備如砂缸、泵建議采用原裝進(jìn)口產(chǎn)品；要充分考慮維修的方便性，維修配件的可替代性；建筑節(jié)能----外墻隔熱：盡量不采用整體玻璃幕墻設(shè)計，造價高、隔熱差、隔音差；投資回報----例：總投資4億〔不含購地價〕，50%貸款，投資回報期大概是15年；建設(shè)期----定位立項2-3個月；概念及方案設(shè)計階段3-5個月；深化及擴(kuò)初設(shè)計階段3-4個月；施工圖設(shè)計階段2-3個月；室內(nèi)設(shè)計階段3-5個月；園林景觀設(shè)計階段2-3個月；施工階段18-25個月；開業(yè)籌備階段6-9個月；減輕初投資的資金壓力----酒店主體結(jié)構(gòu)封頂后，辦理完“國有土地使用權(quán)出讓合同書〞、“付清地價款證明〞、“房地產(chǎn)證〔土地〕〞、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證〞、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證〞、“建設(shè)工程施工許可證〞等等手續(xù)后即可申請銀行貸款。這樣，投資方可以極大地減輕初投資的資金壓力。例如：一個掛牌五星級酒店工程，購地面積30畝，酒店建筑面積40000m2，總投資概算為4.5億〔含購地費用7800萬〕，可向銀行申請10期貸款2億，這樣，充分利用銀行的力量，減輕初投資的資金壓力。3、酒店運營本錢費用的比例〔行業(yè)里先進(jìn)的效益型酒店其本錢和費用占營業(yè)額百分比的范圍概況〕：1〕本錢占營業(yè)額的22%—25%。其中餐飲營業(yè)本錢占著營業(yè)額的40%—50%；娛樂場所的營業(yè)本錢占其營業(yè)額的10%—15%；2〕經(jīng)營費用：占營業(yè)額的20%—30%；3〕管理費用：占營業(yè)額的8%—10%；在費用中間，可控的有工資、燃料、水電、物料消耗、低值易耗品攤銷、招待費、電話費、廣告宣費。其中各項占比為：工資占費用總額的20%—25%，占營業(yè)總額的10%—15%；燃料費占費用總額的5%—6%，占營業(yè)總額的2%—4%；水電費占費用總額的15%—20%，占營業(yè)總額的8%—10%；低值易耗品攤銷占費用總額的0.4%—0.8%，占營業(yè)總額的0.1%—0.2%；物料消耗占費用總額的5%—8%，占營業(yè)總額的2%—4%；招待費占費用總額的1.5%—2%，占營業(yè)總額的0.5%—0.8%；電話費占費用總額的2%—3%，占營業(yè)總額的0.5%—2%；宣傳廣告費占費用總額的5%—10%，占營業(yè)總額的3%—5%。數(shù)據(jù)來源：第三方酒店專業(yè)參謀公司★投資建設(shè)酒店的關(guān)鍵點：1、酒店的前期規(guī)劃、設(shè)計----該階段一定要聘請專業(yè)酒店籌建人員參與、確定。工程的總體規(guī)劃設(shè)計方案一般是由建筑設(shè)計院完成，而一般建筑設(shè)計院都是：畢業(yè)即進(jìn)設(shè)計院+長時間蝸居于辦公室+每年不超過10次的外出考察+類似方案的摘抄，做出的方案易有以下弊病：景區(qū)內(nèi)的酒店：A、整體布局----一般是酒店+配套別墅群，設(shè)計院由于對營銷方面的空白，不可能為投資方充分考慮以后這別墅是局部賣出去？還是出租？還是全為酒店效勞？假設(shè)賣出去，買方必有的其他需求設(shè)計，在布局、交通、能源、效勞、管理及其他附屬配套方面應(yīng)做充分考慮，至少是做預(yù)留擴(kuò)展設(shè)計。B、綠色環(huán)保方面----很少有能真正響應(yīng)國家低碳號召，做到能源梯級使用，廢水、廢氣、廢物排放處理再利用；C、建造本錢方面----投資方想把酒店做成歐式風(fēng)格，設(shè)計院有責(zé)任要告知其內(nèi)裝也應(yīng)是歐式，造價會比中式裝修高20%以上；假設(shè)在山坡上采用架空層，設(shè)計院有責(zé)任告知地質(zhì)方面的要求，施工可能出現(xiàn)沉降問題的處理。城市綜合體中的酒店：A、各功能區(qū)域的分塊----還是由于對房地產(chǎn)市場營銷方面的空白，設(shè)計院不能給出建議酒店、商場、住宅、酒店式公寓、辦公樓等各功能區(qū)域所應(yīng)分占的建筑面積比例、位置的最正確分布；B、各功能區(qū)的相互支持、影響----住宅、酒店相對要求靜，酒店要方便為住宅、酒店式公寓提供效勞，酒店的各機房、廚房排油煙對周邊造成負(fù)面影響的預(yù)防和處理，各功能區(qū)之間交通的便利，通過流線設(shè)計對不同群體的相對別離，其他配套的硬件預(yù)留條件的充分考慮等等；單體酒店：A、配套功能區(qū)的無視----較少細(xì)致考慮到員工廚房、餐廳、宿舍、浴室、總庫、工程加工房、行政辦公等功能設(shè)置，停車場面積是否考慮了以后的增加量等等；B、實用性的欠缺----外立面效果圖漂亮但無視了能耗、造價、夜景效果、平安、維護(hù)等細(xì)處，門頭常無視懸掛會標(biāo)或制作LED電子顯示屏的位置，水景與門前旗桿也是憑經(jīng)驗設(shè)置而未請專業(yè)風(fēng)水師勘測；C、建造本錢的模糊----未向投資方說明：建筑高度方面，小高層、高層、超高層在建造本錢上和審批費用上的區(qū)別；客房建筑層高的設(shè)計最正確數(shù)值，是3.9米或4米或4.1米？多10cm的土建造價是多少？為什么要取這個數(shù)？地下層建一層還是兩層？本錢單價是多少？地下地上的鋼含量分別是多少？在結(jié)構(gòu)設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)采取了哪些降低本錢的合理措施？假設(shè)投資方不問，設(shè)計院一般是不會主動交底，自己給自己找麻煩的。2、所建酒店的檔次、規(guī)模、類型等等必須考慮的問題：酒店的檔次----是四星還是五星？是入門級、標(biāo)準(zhǔn)級還是豪華級的？這個涉及到許多必需的效勞工程硬件設(shè)計及相應(yīng)的投資本錢問題；建筑規(guī)模----確定建筑規(guī)模大小，要充分考慮公司的財力、酒店星級、酒店建成后能在適當(dāng)?shù)闹芷诨厥铡?、酒店建筑體形式、類型：投資決策人要根據(jù)酒店建造地點、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、客源對象、建造本錢、政府硬性要求等等因素綜合考慮，是建多層？或小高層？或高層？或別墅？或兼而有之？偏重于旅游度假還是會議接待？現(xiàn)在有將酒店分成什么度假型、商務(wù)型、會議型，其實，目前酒店都在朝綜合型開展了：商務(wù)接待、會議、休閑娛樂等等功能都具備，也就惟獨這會展功能，因為要求硬件面積較大，不是酒店想有就能有的。投資方必須做到事事自己心中有數(shù)。一般操作方式是：先簽訂第三方酒店參謀公司，由其根據(jù)工程情況提供?酒店可行性研究報告?，這個報告是必需的，立項時政府的硬性要求，還得是要有該方面資質(zhì)的咨詢公司做才行。4、建造本錢的控制與降低運營本錢的綜合考慮：A、前期費用——含各項設(shè)計費用、立項跑手續(xù)相關(guān)費用等等；B、建安費用——含土建、設(shè)備安裝、裝飾等；C、開業(yè)物資及開辦費——酒店開業(yè)必須的經(jīng)營及非經(jīng)營物資、開業(yè)流動資金?！锉惧X控制方法：A、前期費用：第一、選擇有經(jīng)驗的、專業(yè)的裝飾設(shè)計公司。千萬不要交由裝飾施工方附帶免費設(shè)計，否那么又將埋下顆顆地雷：設(shè)計極不合理而帶來經(jīng)營高本錢低收益、更高的施工本錢、醒悟后無法扭轉(zhuǎn)的事實、超高本錢的改造代價。建議這三、四百萬的設(shè)計費一定不能省。判斷該裝飾設(shè)計公司，有專業(yè)酒店籌建人員參與評判才最準(zhǔn)確。第二、讓酒店以后運營時能真正掙錢，必須要事先由專業(yè)酒店籌建人員審核酒店的裝飾設(shè)計方案，且該方案必須到達(dá)：1〕首先平面布局及效勞工程各項指標(biāo)滿足星評要求；2〕其次流線設(shè)計滿足客人的方便性、管理的便捷性和人力本錢的最低值；3〕再其次是裝飾工藝要求、選材要充分考慮造價，用最現(xiàn)實、可行的低造價設(shè)計到達(dá)同樣效果，該項工作尤為重要，也是裝飾建造本錢彈性最大的一塊；4〕最后是考慮酒店設(shè)計的擴(kuò)展、延續(xù)性，做好預(yù)留，將以后升級改造時的破壞程度控制在最小范圍；備注：該裝飾設(shè)計審核工作，需有專業(yè)酒店籌建人員才能高質(zhì)量完成。第三、建筑設(shè)計當(dāng)中：1〕首先要盯住其結(jié)構(gòu)設(shè)計，現(xiàn)在鋼材價格已漲到5000多元/噸，地下室設(shè)計一層，還是二層，鋼含量分別是多少？建造本錢單價分別是多少？地上建筑鋼含量又取多少？梁柱的尺寸該取多少？能否合理控制？因為是責(zé)任終身制，一般建筑設(shè)計園的結(jié)構(gòu)設(shè)計師都非常害怕承擔(dān)丁點責(zé)任，結(jié)構(gòu)設(shè)計中，往往取值都上偏，投資方會多花費很多的錢。這些都應(yīng)該是由投資方在簽署的合同中要求建筑設(shè)計院在不違反相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下充分合理考慮的課題。2〕其次要充分考慮柱網(wǎng)尺寸、建筑層高等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，既要滿足舒適度、合理性，又要考慮到建造本錢。備注：該項工作，需由專業(yè)酒店籌建人員參與把握。B、建安費用：第一、圖紙會審階段：在施工圖紙出具后組織第一次圖紙會審，嚴(yán)格催促各施工方做好圖紙優(yōu)化工作，將以后可能產(chǎn)生的工程變更90%控制在圖紙會審階段，這將為投資方節(jié)省成百萬以至上千萬的建造本錢，同時還防止了工期延誤；第二、土建施工階段：無論是甲供材或乙方購置，都必須嚴(yán)把材料進(jìn)場關(guān)，催促監(jiān)理方對每一次進(jìn)場材料進(jìn)行抽驗、備案，防止出現(xiàn)以次充好的管理漏洞?，F(xiàn)場勤查，加強保衛(wèi)，堵住偷減工藝、材料浪費、失竊的漏洞；第三、設(shè)備安裝階段：1〕首先是選型：對于中央空調(diào)、鍋爐、電梯、發(fā)電機、桑拿泳池、洗衣設(shè)備等等大型設(shè)備的選型，專業(yè)的酒店籌建人員能更合理兼顧性價比、低運行及維護(hù)本錢、使用壽命、初投本錢等因素；2〕其實是安裝：因為趕工期，根本都會涉及到交叉作業(yè)，各個專業(yè)的有序安排、合理交叉，方案的制定、實施、現(xiàn)場的指揮都是比較考驗甲方現(xiàn)場管理人員的了。第四、裝飾施工階段：1〕首先通過現(xiàn)場勤查，催促監(jiān)理方共同監(jiān)督施工方嚴(yán)格按工藝要求施工，減少偷工減料行為；2〕其次要在現(xiàn)場及時解決施工難題，控制施工變更量，也就控制住了建造本錢；三、酒店建安本錢案例分享序號工程和費用名稱五星級酒店四星級酒店三星級酒店酒店式公寓基本概況：總建面74200平方米，其中地上63200平方米，地下11000平方米，標(biāo)準(zhǔn)層1650平方米。標(biāo)準(zhǔn)層層高3.6米，地下3層，地上37層（其中裙房3層）。指標(biāo)均按總建筑面積?；靖艣r：總建面58500平方米，其中地上46000平方米，地下12500平方米，標(biāo)準(zhǔn)層1500平方米。標(biāo)準(zhǔn)層層高3.8米，地下2層，地上29層（其中裙房4層）。指標(biāo)均按總建筑面積。基本概況：總建面32450平方米，其中地上26550平方米，地下5900平方米，標(biāo)準(zhǔn)層1320平方米，層高3.3米。地下2層，地上18層（其中裙房3層）。指標(biāo)均按總建筑面積?；靖艣r：總建面29000平方米，其中地上27000平方米，地下2000平方米，標(biāo)準(zhǔn)層1500平方米。地下1層，地上18層。層高3.6米。指標(biāo)均按總建筑面積土建及裝飾工程單位造價指標(biāo)描述單位造價指標(biāo)描述單位造價指標(biāo)描述單位造價指標(biāo)描述1、打樁200鉆孔灌注樁，樁長56米175鉆孔灌注樁，樁長45米180鉆孔灌注樁，樁長36米180鉆孔灌注樁，樁長45米2、基坑圍護(hù)156地下連續(xù)墻圍護(hù)120地下連續(xù)墻圍護(hù)200地下連續(xù)墻圍護(hù)30地下連續(xù)墻圍護(hù)3、土方工程35

40地上地下建面比例關(guān)系50204、地下建筑70含地下室裝修90含地下室裝修75含地下室裝修155、地下結(jié)構(gòu)370440地上地下建面比例關(guān)系4001806、地上建筑4083003503307、地上結(jié)構(gòu)850鋼筋砼框筒結(jié)構(gòu)750鋼筋砼框筒結(jié)構(gòu)650鋼筋砼框砼結(jié)構(gòu)660框架剪力墻結(jié)構(gòu)8、內(nèi)裝飾3000225018001700含地下室裝修9、外立面95085030060010、屋面3030302011、標(biāo)識25252020土建及裝飾工程費小計6094507040553755機電安裝工程1、給排水工程420冷熱水銅管，熱水管包塑340冷熱水銅管，熱水管包塑320PPR\鋼塑復(fù)合冷熱給水管350PPR\鋼塑復(fù)合冷熱給水管2、消防噴淋160大管徑無縫鋼管，小管徑鍍鋅，卡箍式連接。110鍍鋅鋼管，卡箍式連接100鍍鋅鋼管，溝槽式連接80鍍鋅鋼管，溝槽式連接3、煤氣26262674、變配電310低煙無鹵式燃電線230銅芯線160銅芯線250銅芯線5、應(yīng)急柴油發(fā)電機組16012070110序號工程