XX住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

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為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設(shè)“公示板”公開收費標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進行日常養(yǎng)護和維修，確保設(shè)備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。

（3）對二次供水水箱，應(yīng)一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費用。

3、業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物；不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材；不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。

6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監(jiān)督機關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

二00五年四月十日物業(yè)管理有限公司考核辦法

1、目的

為加強公司內(nèi)部管理，激勵員工的工作積極性，使公司的各項規(guī)章制度得到貫徹執(zhí)行，制定本辦法。

2、適用范圍

公司全體員工。

3、原則

3.1制度面前，人人平等。

3.2堅持“四不講”，不講條件，不講情面，不講照顧，不講客觀，獎罰分明，逗硬考核。

3.3物業(yè)管理經(jīng)理行使對物業(yè)管理人員的考核權(quán)，對公司負(fù)責(zé)，公司對物業(yè)管理經(jīng)理考核，各主管對員工進行考核。

4、考核時間：

每月26-28日前由物業(yè)管理經(jīng)理向?qū)Ω鲘徫还芾砣藛T進行打分考核。各主管對各崗位進行打分考核并公司審查、備案。

5、考核內(nèi)容

5.1公司規(guī)章制度執(zhí)行情況。

5.2崗位考核執(zhí)行情況。

6、考核辦法：

6.1物業(yè)管理人員各崗位工資由標(biāo)準(zhǔn)工資和考核工資組成，其中考核工資根據(jù)公司對各崗位的工作要求中劃定考核工資。具體物管經(jīng)理每月200元,物管員、收費員、維修員、保安為每月100元，保潔員為每月50元，作為當(dāng)月的考核工資。其伙食、交通、通訊補貼除外。其余為標(biāo)準(zhǔn)工資。

6.2工作考核實行100分/人、月制考核，全面達標(biāo)為100分，依次為94、84、74、64共五個等級。

6.3得分為95-100分者，得全月考核工資。

6.4得分為85-94分者，扣全月考核工資30%

6.5得分為75-84分者，扣全月考核工資80%

6.6得分為64-74分者，扣全月考核工資，另扣標(biāo)準(zhǔn)工資的30%。

6.6得分為64分以下者，扣全月考核工資，另扣標(biāo)準(zhǔn)工資的50%。直至當(dāng)月違反同一規(guī)定兩次及以上者，加倍考核。

7.0考核通則

7.1獎勵

7.1.1對公司提高管理和服務(wù)質(zhì)量有突出貢獻，使公司增加收入上2萬元或減少損失2萬元以上者，獎5～50分/次。特別突出，晉升一級工資。

7.1.2工作業(yè)績突出，受到業(yè)主/使用人書面感謝表揚者，獎5～10分/次。

7.1.3參加行業(yè)、區(qū)、市級競賽獲獎，為公司爭得榮譽者，給予通報表揚，獎5～10分/次，獲市級嘉獎，獎15分/次，記功一次。

7.1.4見義勇為，事跡突出者，給予通報表揚，獎5～10分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.1.5拾金不昧，獎1～10分/次，數(shù)額巨大，加倍獎勵。

7.1.6公司的單項獎勵按有關(guān)規(guī)定進行獎勵。

7.1.7積極提合理化建議，對公司物業(yè)服務(wù)工作有實際收獲和較好推動作用，獎5～20分/次。

7.1.8及時制止治安、消防及其它突發(fā)事件，保護了生命財產(chǎn)安全，減少經(jīng)濟損失，獎5～20分/次。

7.1.9精打細算、修舊利廢、厲行節(jié)約、降低物管成本有較大成果，獎5～20分/次。

7.1.10對設(shè)施設(shè)備進行技改，延長設(shè)施設(shè)備使用壽命、相關(guān)消耗下降有明顯效果者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.1.11堅持原則，檢舉、揭發(fā)損害公司利益的行為，事跡突出者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.2考核

7.2.1遲到、早退、曠工，按《考勤制度》規(guī)定執(zhí)行。

7.2.2著裝不規(guī)范、佩戴不完整，扣1分/次。

7.2.3姿態(tài)不端正、行為不規(guī)范，扣1分/次（項）。

7.2.4語言粗俗，服務(wù)被業(yè)主有效投訴，扣5分/次（項）。

7.2.5不服從指揮，未按時完成上級交辦任務(wù)，扣3分/次（項）。

7.2.6破壞團結(jié)、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（項）。

7.2.7工作期間，干與本職工作無關(guān)之事，扣3分/次。

7.2.8當(dāng)班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。

7.2.9當(dāng)班吃零食，禁區(qū)內(nèi)吸煙者，扣2分/次。

7.2.10串崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或業(yè)主造成損失的，另行處理。

7.2.11當(dāng)班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節(jié)嚴(yán)重者，另行處理。

7.2.12當(dāng)班期間睡崗者，扣10分/次。

7.2.13無故不參加例會、訓(xùn)練、培訓(xùn)者，扣2分/次。

7.2.14記錄不準(zhǔn)確，各類資料上報不及時者，扣2分/次。

7.2.15弄虛作假，隱瞞實情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次（項）。

7.2.16限期整改不及時，未達要求者，扣3分/次（項）。

7.2.17泄露公司機密、造謠、誹謗、打擊、報復(fù)他人者，扣10～20分/次。

7.2.18工作場地不干凈、整潔，工作區(qū)域10平方米內(nèi)發(fā)現(xiàn)煙頭、紙屑，扣1分/次（處）。

7.2.19故意刁難業(yè)主，向服務(wù)對象吃、喝、卡、拿、要，收取好處費，除退出非法所得、賠禮道歉外，另扣20分/次，情節(jié)嚴(yán)重者予辭退。

7.2.20主管負(fù)責(zé)人督查不嚴(yán)，導(dǎo)致工作出現(xiàn)大的失誤，影響公司形象或造成較大經(jīng)濟損失，扣5～20分/次或另行處理。

7.2.21業(yè)主（使用人）投訴、咨詢時認(rèn)為不屬于本職責(zé)范圍而不理睬、不引導(dǎo)者，扣2分/次。

7.2.22各種考核事件如果有屬于直接上級平時督導(dǎo)不周的原因，或此事是由其他人員、其他部門檢舉者，其直接上級應(yīng)受相應(yīng)考核。

7.2.23各級員工對所屬人員的各種考核，如果有涉及知情不報或蓄意護短者，將受到被考核人相同的考核。

8.0考核細則

8.1部門負(fù)責(zé)人考核評分細則

8.1.1所管理物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生安全責(zé)任事故，根據(jù)事故責(zé)任大小扣20分/次或予行政處理，或按有關(guān)法律、法規(guī)處理。

8.1.2所管轄物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備完好率>98%，每降1個百分點，扣5分/個百分點。

8.1.3所管轄物業(yè)各項管理、服務(wù)規(guī)范未建立、健全，每缺一項，扣1分/項。

8.1.4每半年由公司調(diào)查一次業(yè)主滿意率，未達規(guī)定值，每降1個百分點，扣5分/個百分點。

8.1.5員工培訓(xùn)不符合有關(guān)規(guī)定，扣5分/次。

8.1.6未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意，擅作主張，給業(yè)主或公司造成一定損失，扣5～20分/次，情節(jié)嚴(yán)重，另行處理。

8.1.7違反公司人事管理制度和財務(wù)管理制度，扣10～20分/次。

8.1.8工作失職、瀆職，經(jīng)考評，不能勝任本職工作者，予降職或其它處理。

8.2收費員考核評分細則

8.2.1嚴(yán)格執(zhí)行公司的財務(wù)制度，建立健全各項收費臺帳，未做到，扣2分/次（項）。

8.2.2各科目按規(guī)定記帳，按時結(jié)帳、對帳，未做到，扣2分/次（項）。

建立、完善各種收費臺帳，保管、使用好發(fā)票及收據(jù)，定期檢查、核對，未做到，扣1分/次（項）

。

8.2.3按時發(fā)放職工工資，不出差錯，未做到，扣5分/次。

8.2.4認(rèn)真、仔細收取各類費用，無計算、書寫錯誤，未做到，扣1～5分/次，收到假鈔，自行賠付。

8.2.5保證及時準(zhǔn)確提供欠繳費用業(yè)主/用戶名單名細，延時或不準(zhǔn)確，扣1～5分/次（項）。

8.2.6保持工作臺面干凈、整潔，違規(guī)一次，扣1分/次。

物管員考核評分細則

8.2.7及時收集、整理、統(tǒng)計業(yè)主/用戶入住、裝修、租賃等資料，未做到，扣2分/次（戶）。

8.2.8認(rèn)真耐心接待投訴，及時處理并跟蹤督促解決，未做到，扣2分/次。

8.2.9積極主動配合收費員催收各類款項，未做到，扣2分/次。

8.2.10定期回訪，加強溝通，及時反饋信息，未做到，扣2分/次。

8.2.11保持記錄完整、及時、有效，未做到，扣2分/次（項）。

8.2.12管理好業(yè)主檔案，不遺失、不泄密，未做到，扣5分/次（項）。

8.2.13按要求檢查考核清潔工的工作完成情況，未做到，扣1分/次（項）。

8.2.14客戶報事報修投訴未及時處理，扣5分/次（項）。

8.2.15未按期回訪業(yè)主/使用人，扣1分/次。

8.2.16保持工作臺面干凈、整潔，違規(guī)一次，扣1分/次。

8.3協(xié)管班長考核評分細則

8.3.1所管轄物業(yè)出現(xiàn)安全責(zé)任事故，扣5～20分/次，未采取補救措施或處理不及時，扣20分/次，隱瞞不報，加倍處理。

8.3.2不堅持原則，督導(dǎo)不嚴(yán)，包庇、縱容下屬，扣5分/次。

8.3.3所管部門被業(yè)主/使用人有效投訴，扣5分/次。

8.3.4未按要求組織員工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、未作好記錄，扣5分/次。

8.3.5制度不健全，扣1分/次。

8.3.6抽查夜間值勤低于4次/月，扣2分/次。

8.3.7不定期培訓(xùn)員工，低于4次/月，扣2分/次。

8.4協(xié)管員考核評分細則

8.4.1未按時交～，記錄不全或不清晰，扣1分/次（項）。

8.4.2未按規(guī)定巡邏和詳細記錄巡邏時間情況，扣1分/次（項）。

8.4.3未按規(guī)定對人員、物品進出進行有效控制，扣2分/次（項）。

8.4.4當(dāng)班期間，發(fā)生治安、消防事件未得到及時妥善處理，扣10～20分/次。

8.4.5衣物及其他生活用品的存放不符合要求，扣1分/次（項）。

8.4.6被褥未按規(guī)定疊放，未做到棱角分明、平整、無皺紋，扣1分/次（項）。

8.4.7未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，擅自留宿非公司人員，扣3分/次。

8.4.8擅自動用警具，有損公司形象者，扣5分/次，造成嚴(yán)重后果者，另行處理。

8.4.9當(dāng)班期間，出現(xiàn)安全責(zé)任事故者，扣5～20分/次（項）。

8.4.10其他有違本部門規(guī)章制