“營改增”對萬科房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的影響及對策

目錄摘要 1關(guān)鍵詞 1TOC\o"1-3"\h\u引言 21“營改增”政策的概念及意義 21.1“營改增”政策的概念 21.2“營改增”政策推出的意義 21.2.1“營改增”為稅制改革積累經(jīng)驗 21.2.2減少重復(fù)計稅緩解企業(yè)壓力 31.2.3限制偷稅漏稅行為 31.2.4促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的高速成長 32“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響 42.1房地產(chǎn)業(yè)的范圍界定及適用的增值稅政策 42.2“營改增”政策下對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的情況 42.2.1“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的影響 42.2.2“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響 52.3“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響 53案例分析——以萬科為例 63.1企業(yè)概況 63.2“營改增”對萬科房地產(chǎn)財務(wù)核算的影響 63.3“營改增”對萬科房地產(chǎn)稅負(fù)的影響 94房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”政策的策略建議 104.1加強增值稅發(fā)票管理 104.2利用政策，做好稅務(wù)籌劃 114.3加強財務(wù)和稅務(wù)的內(nèi)部控制 114.4提高企業(yè)自身綜合素質(zhì) 124.5提高企業(yè)的資金管理水平 125結(jié)論 13參考文獻(xiàn) 14“營改增”對萬科房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的影響及對策摘要：“營改增”解決了我國房地產(chǎn)業(yè)的稅收問題，促進(jìn)了我國經(jīng)濟的發(fā)展，對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和企業(yè)的利潤產(chǎn)生了重大影響。本文分析了其實現(xiàn)的背景。其次，分析了該政策的概念和實施意義，指出實施“營改增”對我國經(jīng)濟發(fā)展具有巨大的推動作用。然后運用歸納法等方法，本文研究了“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理所帶來的影響。此外，還采用了案例分析的方法，分析了萬科集團(tuán)在營業(yè)稅改征增值稅前后財務(wù)管理的影響。最后，對房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對以增值稅代替營業(yè)稅的沖擊提出了建議。關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理Theinfluenceof"BusinessReformandincrease"ontheFinanceofVankeRealEstateEnterprisesanditsCountermeasuresAbstract:"business-to-increase"hassolvedthetaxproblemofChina'srealestateindustry,promotedthedevelopmentofChina'seconomy,andhadasignificantimpactonthedevelopmentoftheindustryandtheprofitsofenterprises,therefore,thestudyoftheimpactof"business-to-increase"ontheprofitsoftherealestateindustryisofgreatsignificance.Thispapermakesacorrespondinganalysisofthebackgroundofthegrowthofthebattalionandtheresearchsituationoftherelevantscholars.Secondly,theconceptandimplementationsignificanceofthepolicyareanalyzed,anditispointedoutthattheimplementationof"business-to-increase"willplayagreatroleinpromotingChina'seconomicdevelopment.Secondly,theinductivemethodisusedtostudytheimpactof"businesstoincrease"onthefinancialmanagementofrealestateenterprises.Inaddition,thecaseanalysismethodisalsousedtoanalyzetheimpactoffinancialofvankegroupbeforeandafterthechangeofbusiness-to-increase.Finally,someadvicesonhowtodealwiththeimpactofreplacingbusinesstaxwithbusiness-to-increaseareputforward.Keywords:Campchange；Realestateenterprises；financialmanagement引言2016年5月起，我國開始實施“營改增”，涉及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知作了具體規(guī)定。自“營改增”以來，受影響最大的行業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)。由于參與房地產(chǎn)開發(fā)銷售產(chǎn)生的銷售額比較大，受稅收負(fù)擔(dān)、能否抵扣等原因影響較大。特別是整個行業(yè)在運作過程中需要多方配合，如地方政府部門、建筑企業(yè)等，這期間會有很多稅務(wù)問題。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅調(diào)整為10%，土地價格產(chǎn)生的計算增值稅可以從銷售額中扣除，但不能扣除企業(yè)經(jīng)營所發(fā)生的融資和其他費用，前者可抵扣進(jìn)項發(fā)票的10%和6%，這是一項重大改革，將對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生巨大影響。中國改革開放以來，房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常高的經(jīng)營成本。所以，能否解決這一問題是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的問題。這一試點對房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)業(yè)需要抓住機遇，為今后減稅提供有價值的參考，促進(jìn)整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1“營改增”政策的概念及意義1.1“營改增”政策的概念將營業(yè)稅改為增值稅就是“營改增”，這一變化是為了改變我國目前的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，為各行業(yè)的發(fā)展提供積極的幫助。營業(yè)稅轉(zhuǎn)增值稅主要涉及交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，主要通過稅制改革和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的新方法。按照房地產(chǎn)增值稅暫征管理辦法可知：作為一般納稅人，2016年5月1日后開工，房地產(chǎn)項目增值稅稅率為11%，而同年4月30日前開工的則為5%，通過這樣一系列的改革，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的局面可以得到緩解；當(dāng)納稅人的平均稅率為11%時，將從銷售收入當(dāng)中去掉土地采購這方面的成本費用；小規(guī)模納稅人一般采用簡易計稅法5%。1.2“營改增”政策推出的意義1.2.1“營改增”為稅制改革積累經(jīng)驗在實施營改增之前，中國一直在實行營業(yè)稅制度。由于商業(yè)稅制的諸多弊端，己逐漸從發(fā)達(dá)國家退出，我國也應(yīng)進(jìn)一步實現(xiàn)稅制改革和發(fā)展，可是稅制改革非常復(fù)雜，涉及到許多內(nèi)容，需要政府逐步改革。而中國政府在稅制改革中實行“營改增”是一次大膽嘗試，可以為稅制改革的后續(xù)實施積累更多經(jīng)驗，為后續(xù)一系列稅制改革提供發(fā)展基礎(chǔ)。會計在企業(yè)的發(fā)展中起著重要的作用。為了更好地符合國家的稅收政策，企業(yè)必須調(diào)整會計核算模式和會計核算項目，使會計工作繼續(xù)為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營提供有力的保障?！盃I改增”解決了我國房地產(chǎn)業(yè)的稅收問題，促進(jìn)了我國經(jīng)濟的發(fā)展，對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和企業(yè)的利潤產(chǎn)生了重大影響。1.2.2減少重復(fù)計稅緩解企業(yè)壓力在日趨成熟的市場中，也可以看到，營業(yè)稅征收模式存在諸多不足。每次進(jìn)行流轉(zhuǎn)，都會進(jìn)行全額征稅?？梢姸惵什皇呛芨?，但經(jīng)過幾次流轉(zhuǎn)，稅負(fù)不小。稅制改革后，增值稅只對能夠獲得利潤增值的企業(yè)的增值稅征稅，合理解決重復(fù)征稅問題。營改增后，退稅現(xiàn)象將徹底消失，不再重復(fù)征稅和抵扣。這樣，企業(yè)就可以減輕稅收負(fù)擔(dān)，同時，也可以是公司盈利多，發(fā)展好。同時，還將進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)企業(yè)市場，大大提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力。營業(yè)稅改革使增值稅中的銷售稅和進(jìn)項稅可以同時抵扣?！盃I改增”的一些列改革，不僅很好地調(diào)整了我國原有的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，而且極大地發(fā)展了我國稅收制度。“營改增”增值稅稅制改革更加系統(tǒng)化。這一改革將為中國稅制的未來改革奠定堅實的基礎(chǔ)。1.2.3限制偷稅漏稅行為“營改增”實施后好處多多：一是增值稅的稅基變得越來越寬，二是可以使鏈條變得更加順暢，充分顯示了它特有的優(yōu)勢。每次稅收流轉(zhuǎn)后，將扣除上次繳納的增值稅。通過這種模式，企業(yè)可以獲得更多的商品和服務(wù)，也可以避免偷稅和逃稅。在傳統(tǒng)的營業(yè)稅模式下，很多企業(yè)并不主動向供應(yīng)商索要發(fā)票，但在營業(yè)稅改為增值稅之后，增值稅的報銷需要企業(yè)提供增值稅發(fā)票，因此極大的提升了企業(yè)在獲取增值稅發(fā)票方面的積極性，這對于實現(xiàn)稅收征收完善工作發(fā)揮重要的作用，而且在作為稅務(wù)部門在管理上要及其的嚴(yán)格，杜絕工作中出現(xiàn)違法和不當(dāng)行為，對于企業(yè)出現(xiàn)的問題要及時的幫助。1.2.4促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的高速成長隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，各個行業(yè)都在崛起，包括高科技和服務(wù)業(yè)，但它們也承受著大量的增值稅。特別是在一些設(shè)計行業(yè)，多次納稅的可能性很高，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展速度收到了限制。“營改增”的推進(jìn)，解決了“兩稅并舉”問題，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級。在房地產(chǎn)業(yè)中，被稱為重點產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也加入了稅制改革的行列，同時使得市場更加有效率。2“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響2.1房地產(chǎn)業(yè)的范圍界定及適用的增值稅政策在國民經(jīng)濟的各個行業(yè)中，主體核心是房地產(chǎn)開發(fā)，還包括房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)業(yè)及其延伸的新興產(chǎn)業(yè)，所以叫房地產(chǎn)。（1）“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，具體來說，是指具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位，主要包括組織機構(gòu)、具體經(jīng)營場所等等，目前我們了解的房地產(chǎn)只是其冰山一角，表面的房地產(chǎn)是承擔(dān)項目、進(jìn)行房屋建設(shè)的開發(fā)企業(yè)。（2）“自行開發(fā)”，能夠房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)的一手房屋。（3）“房地產(chǎn)項目”，具體就是指在在不違反規(guī)定的前提下，通過合法的途徑獲得國有土地的使用權(quán)已經(jīng)在土地上建設(shè)房屋及設(shè)施的經(jīng)營項目。2.2“營改增”政策下對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的情況2.2.1“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的影響（1）會計科目在“營改增”政策沒有被實施前，房地產(chǎn)企業(yè)的抵免被稱為“應(yīng)交稅-應(yīng)交營業(yè)稅”。在這里，只設(shè)置了第二個科目“應(yīng)納稅-營業(yè)稅應(yīng)納稅”，使會計工作更容易。同時，隨著政策的進(jìn)一步實施，房地產(chǎn)業(yè)在繳稅時外購材料的發(fā)放、驗收、計價等環(huán)節(jié)應(yīng)被解決，從而得到稅務(wù)會計的明細(xì)。此外，增值稅核算是個十分復(fù)雜的過程，這里設(shè)定了很多個二級項目和三級項目同，主要包括了一些收稅項目。（2）核算原則新稅制改革實施前，我國房地產(chǎn)業(yè)的稅收狀況與其他企業(yè)一樣，屬于營業(yè)稅范圍。改革后，范圍更加有利，不會過多損害房地產(chǎn)業(yè)的利益，這將體現(xiàn)在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債上。增值稅一般由購貨方承擔(dān)，過去重復(fù)納稅的情況有待解決。因為作為房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)面臨著周期長的問題，比如項目竣工延遲沒完工將會無法獲得營改增發(fā)票。在行業(yè)規(guī)定上4月30日之后開工的項目就是新的項目需要進(jìn)行一般計稅法，之前的項目是兩種方式都可以采用。（3）賬務(wù)處理在實施“營改增”政策之前，房地產(chǎn)企業(yè)的稅款應(yīng)按照計稅辦法計算，而改革后，需要按照《購置及抵扣稅法》計算。而且，在改革之后，企業(yè)會計科目設(shè)置更加復(fù)雜多變。為了降低納稅成本，企業(yè)會計應(yīng)深刻理解“營改增”政策的內(nèi)容，按照基本會計準(zhǔn)則的要求，確保稅務(wù)會計的合理處理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的會計質(zhì)量水平。2.2.2“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響（1）成本核算在沒有稅制改革的情況下，房地產(chǎn)成本核算應(yīng)屬于稅前的范圍。因此，在支付過程中，進(jìn)項稅是其具體成本。但隨著稅制改革的進(jìn)一步深入，只有在扣除銷項稅和進(jìn)項稅后才能實現(xiàn)企業(yè)的成本核算，所以，如果納稅時稅負(fù)變大，就會導(dǎo)致隨后的成本變化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時，不能科學(xué)地進(jìn)行成本分配，這就加大了票務(wù)管理的難度。新政策出臺后，由于成本的降低，相關(guān)材料成本也隨之降低，部分原材料價格也在下降。同時，受營業(yè)稅改征增值稅政策的影響，已繳稅款改征增值稅，解決了重復(fù)納稅問題。（2）效益核算第8號公告第5條規(guī)定了支付地價的內(nèi)容，其中補充了征地拆遷補償費。因此，在會計核算時要結(jié)合實際，由于現(xiàn)金流量本身并不穩(wěn)定，而且現(xiàn)金流量與稅收成反比。在計算收入時需要把兩者作為一個整體。在施行“營改增”前，因為營業(yè)稅比較中企業(yè)的流動資金少。新政策實行后，房地產(chǎn)企業(yè)稅制改革相繼展開，對行業(yè)應(yīng)繳納的各項稅費產(chǎn)生了很大影響，所以現(xiàn)金流量要變多此時就需要進(jìn)行全面的核算。2.3“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響自“營改增”以來，受影響最大的行業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)。由于參與房地產(chǎn)開發(fā)銷售產(chǎn)生的銷售額比較大，受稅收負(fù)擔(dān)、能否抵扣等原因影響較大。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較特殊，從價稅關(guān)系看，營業(yè)稅和土地增值稅雙重征收制度是價內(nèi)稅，因為重復(fù)收稅的體制造成企業(yè)成本過高，所以如此高的稅收情況下導(dǎo)致價格也比較高。而增值稅屬于價外稅，這部分稅收可以保證以前不重復(fù)征稅的次數(shù)，并將成本控制在合理的計算范圍內(nèi)。通過計算有關(guān)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在“營改增”前后銷售自建房地產(chǎn)項目的流轉(zhuǎn)稅負(fù)擔(dān)、納稅人提供房地產(chǎn)業(yè)務(wù)租賃服務(wù)等等，可以得出結(jié)論：新政策實施后，那些選擇了簡易計稅方式的小規(guī)模納稅人的流轉(zhuǎn)稅負(fù)擔(dān)較以前有一定的降低。但是對于那些普通納稅人來說，改革后的流轉(zhuǎn)稅負(fù)擔(dān)不確定，其受允許扣除的數(shù)額與獲得的收入兩者之間比例的影響。允許扣除的金額占收入的比例越大，就越有利于減輕稅負(fù)。可抵扣金額占收入的比例臨界點為49.55%。在未到臨界點之前，流轉(zhuǎn)稅的負(fù)擔(dān)一直在上升?？墒且坏脚R界點之后，流轉(zhuǎn)稅的負(fù)擔(dān)就會立即減輕。由此可以得出結(jié)論：扣除“營改增”生產(chǎn)經(jīng)營的成本，其可以抵扣的成本占總收入的比例，對減輕納稅人稅負(fù)有重大意義。新政策是減輕企業(yè)稅負(fù)，主要包括：第一，有效解決重復(fù)征稅問題，搞好企業(yè)納稅管理，借助新的管理政策促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，還可以為房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整做出貢獻(xiàn)，提升行業(yè)實力。例如：房地產(chǎn)企業(yè)房價45000元，土地成本20000元/m2，增值稅銷項稅額（4.5-2）÷1.11×11%=25000元。如果再加上其他扣除，將有助于實現(xiàn)企業(yè)的減稅目標(biāo)。第二，對一些小企業(yè)來說，由于經(jīng)營不規(guī)范，不適應(yīng)新政策，不能享受優(yōu)惠政策，對提高企業(yè)競爭力非常不利，企業(yè)會產(chǎn)生比其他相同類型企業(yè)更多地成本。比如，以上述土地出讓金扣除銷售為例，三四線城市是土地成本，與一二線城市不同，所以即使新政策實施，減稅效果也不好。同時，建筑業(yè)的改革需要一定的時間，不可能馬上增加增值稅鏈條，這樣不利于房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。3案例分析——以萬科為例3.1企業(yè)概況萬科企業(yè)股份已經(jīng)成立了30多年了，目前是房地產(chǎn)行業(yè)的巨頭之一，公司的業(yè)務(wù)遍布全國，對于我國城鄉(xiāng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出了卓越的貢獻(xiàn)，2016年就已經(jīng)是“世界500強”企業(yè)，排名356位，這也說明萬科的實力非常強大。2018年，企業(yè)提出“城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)商”提升和創(chuàng)新項目規(guī)劃，這無疑是其發(fā)展的又一新動力。到2017年，萬科第一大股東是深圳地鐵。萬科作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，有自己獨特的理念，就是為人民群眾提供更加完善的服務(wù)，滿足人民群眾的需求，為人民群眾做出貢獻(xiàn)。目前公司業(yè)務(wù)量大，堅持為老百姓建房，正是因為這樣的理念萬科一直在消費者心中非常的可靠。認(rèn)為萬科是真誠的為廣大人民群眾蓋房子的好企業(yè)，對其服務(wù)質(zhì)量有充分的信任。3.2“營改增”對萬科房地產(chǎn)財務(wù)核算的影響營改增的實施對企業(yè)的發(fā)展有著巨大的影響。從政策執(zhí)行的影響來看，對財務(wù)會計的影響非常突出。特別是以增值稅代替營業(yè)稅，將對企業(yè)的營業(yè)收入和成本核算產(chǎn)生重大影響。對這方面的調(diào)查分析如下。政策實施后萬科房地產(chǎn)公司營業(yè)稅改征增值稅前后的變化，該公司的營業(yè)收入統(tǒng)計見下表1。表12018年1月-6月營業(yè)收入數(shù)值及變化業(yè)務(wù)內(nèi)容營業(yè)收入金額（萬元）增減1、主營業(yè)務(wù)6852220.05-7.71%其中：房地產(chǎn)6552346.41-9.60%物業(yè)服務(wù)299873.6469.90%2、其他業(yè)務(wù)128827.70135.99%合計6981047.76-6.66%數(shù)據(jù)來源：萬科年度報表萬科在2018年共創(chuàng)營業(yè)收入6552346.41萬元，按房地產(chǎn)業(yè)11%的增值稅計算得到萬科集團(tuán)在營改增之前的營業(yè)收入應(yīng)當(dāng)為：“營改增”之前的營業(yè)務(wù)收入=6552346.41/1.11=5903014.78萬元銷項稅額=5903014.78×11%=649331.63萬元物業(yè)服務(wù)屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%的增值稅率，從而得到萬科集團(tuán)“營改增”之前的物業(yè)服務(wù)收入應(yīng)當(dāng)為：“營改增”之前的物業(yè)服務(wù)收入=299873.64/1.06=282899.66萬元銷項稅額=282899.66×6%=16973.98萬元。所以萬科集團(tuán)“營改增”之前的主營業(yè)務(wù)收入=5903014.78+282899.66=6185914.44萬元。萬科的其他業(yè)務(wù)主要包括公寓租賃和教育營地，因此該科目屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，按6%的增值稅稅率計算：萬科“營改增”之前的其他業(yè)務(wù)收入=128827.7/1.06=121535.57萬元銷項稅額=121535.57×6%=7292.13萬元營業(yè)總收入=6185914.44+121535.57=6307450.01萬元總銷項稅額=649331.63+16973.98+7292.13=673597.74萬元隨后，針對萬科集團(tuán)營業(yè)成本在營改增前后出現(xiàn)的具體變化進(jìn)行計算，具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)如下所示。表22018年1月-6月營業(yè)成本數(shù)值及變化行業(yè)營業(yè)成本金額（萬元）增減1、主營業(yè)務(wù)4662150.67-15.13%其中：房地產(chǎn)4428535.97-17.38%物業(yè)服務(wù)233614.7075.89%2、其他業(yè)務(wù)39351.80112.98%合計4701502.47-14.70%數(shù)據(jù)來源：萬科年度報表根據(jù)半年報得萬科增值稅額為44016.3萬元，因此，萬科集團(tuán)的進(jìn)項稅額如下：進(jìn)項稅額=銷項稅額-增值稅=67359774-44016.3=6295814400元可見，該集團(tuán)的進(jìn)項稅額為4701502.47+629581.44=53310839100元。最后，針對萬達(dá)集團(tuán)在營改增前后的具體營業(yè)利潤進(jìn)行統(tǒng)計，具體統(tǒng)計結(jié)果如下表3所示。表32018年1—6月份萬科集團(tuán)利潤表項目金額（萬元）一、營業(yè)總收入6981047.76二、營業(yè)總成本5766866.67其中：營業(yè)成本4701502.47營業(yè)稅金及附加516069.38銷售費用210269.74管理費用260462.26財務(wù)費用71828.19資產(chǎn)減值損失6734.64加:投資收益151984.28其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益147253.32匯兌收益——三、營業(yè)利潤1366165.37加：營業(yè)外收入32398.52減：營業(yè)外支出15872.75其中：非流動資產(chǎn)處置損失57.48四、利潤總額1382691.14減：所得稅費用377392.19五、凈利潤1005298.95數(shù)據(jù)來源：萬科年度報表從利潤情況來看，萬科集團(tuán)實行“營改增”之前的凈利潤為27916.06萬元，實施“營改增”后凈利潤1005298.95萬元?？梢?，“營改增”政策的實施有效減輕了企業(yè)的稅負(fù)，同時大大提高了企業(yè)的利潤水平，有利于企業(yè)的快速成長。3.3“營改增”對萬科房地產(chǎn)稅負(fù)的影響萬科集團(tuán)2018年年報顯示，上半年該集團(tuán)銷售收入2771.8億元，營業(yè)稅=27718000×5%=1385900萬元城建稅=1385900×7%=97013萬元附加教育費=1385900×3%=41577萬元地方教育附加費=1385,900×1%=13859萬元印花稅=27718000×1%=277180萬元營業(yè)稅金及附加=1385900+97013+41577+13859+277180=1815529萬元表42018年1—6月份萬科集團(tuán)營改增前應(yīng)納稅額項目金額（萬元）營業(yè)稅1385900城建稅97013教育費附加41577地方教育費附加13859印花稅277180營業(yè)稅金及附加1815529所得稅51597.89“營改增”前的所得稅費用應(yīng)納稅所得額=應(yīng)納稅所得額×25%應(yīng)納稅所得額=利潤總額+應(yīng)納稅調(diào)整增加額-應(yīng)納稅調(diào)整減少額納稅調(diào)整增加-納稅調(diào)整減少=營改增后的所得稅費用-營改增后的利潤總額=377392.19/25%-1382691.14=1268776200元。因此，“營改增”前的應(yīng)納稅所得額為79513.95+126877.62=2063915700元，所得稅費用為206391.57×25%=515978900元。通過對比可以看出，隨著營改增實施，萬科集團(tuán)在2018年1-6月實現(xiàn)了所得稅納稅額的大幅度的下降，這標(biāo)志了公司在發(fā)展中競爭力有了進(jìn)一步的提高。4房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”政策的策略建議4.1加強增值稅發(fā)票管理“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)需轉(zhuǎn)變當(dāng)前的思想，不要再根據(jù)舊的模式來應(yīng)對。其目前有一些采購項目因為種種原因是無法開具增值稅專用發(fā)票，享受不到優(yōu)惠?；蛘哂幸恍┎少忂M(jìn)價比較低也無法開具增值稅專用發(fā)票，那么對于房地產(chǎn)企業(yè)就造成了損失。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該和固定的納稅人實行長期的合作，開具專業(yè)的發(fā)票可以節(jié)省更多的成本，實現(xiàn)高回報的經(jīng)營。而且因為有一些小型的企業(yè)不能提供增值稅發(fā)票，但是因為價格比其他的地方低房地產(chǎn)企業(yè)就選擇了合作，沒有總的考慮抵扣稅之后是不是經(jīng)營成本更低。在工程進(jìn)行結(jié)算的時候，企業(yè)和施工單位要積極進(jìn)行交流，盡快開具增值稅專用發(fā)票，以便盡快進(jìn)行抵扣，資金快速的流回。而且要有專門的工作過人員對這部分發(fā)票進(jìn)行核算，及時抵扣，不要出現(xiàn)假發(fā)票的情況?！盃I改增”后，保留增值稅專用票尤為重要。一是盡快制定企業(yè)專用票的管理辦法，從制度上規(guī)范專用票的保管行為；二是制定增值稅專用發(fā)票制度，規(guī)范發(fā)票的使用和登記管理，需要在使用中備案登記，月末核對專用發(fā)票；三是，安排專人保管增值稅發(fā)票，將不一致的部位分開；四是企業(yè)日常經(jīng)營活動中的稅務(wù)資料和檔案，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的法律、法規(guī)保存，并有足夠的保管期限，不得提前銷毀；五是要密切關(guān)注增值稅專用發(fā)票丟失后的處理辦法。按照規(guī)定，發(fā)票的使用人必須保證不丟失發(fā)票。發(fā)生事故，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機關(guān)書面報告并予以公布。4.2利用政策，做好稅務(wù)籌劃營改增轉(zhuǎn)型試點政策規(guī)定，如果該行業(yè)項目于2016年4月30日前工程己經(jīng)開工，且符合新政策實施時間，可變更稅率標(biāo)準(zhǔn)，按5%計算。企業(yè)可以計算兩者的稅額，選擇適當(dāng)?shù)募{稅方式。目前該行業(yè)的增值稅稅率是10%，比其他的行業(yè)低16%低。我國實施“營改增”戰(zhàn)略，其目的是為了減輕企業(yè)資本經(jīng)營壓力，避免企業(yè)稅負(fù)過重，幫助企業(yè)盡快實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級的目標(biāo)。在日趨成熟的市場中，也可以看到，營業(yè)稅征收模式存在諸多不足。每次進(jìn)行流轉(zhuǎn)，都會進(jìn)行全額征稅?？梢姸惵什皇呛芨?，但經(jīng)過幾次流轉(zhuǎn)，稅負(fù)不小。對于公司業(yè)務(wù)，企業(yè)要充分考慮“營改增”對企業(yè)稅收籌劃的影響，根據(jù)企業(yè)的實際經(jīng)營情況，分析設(shè)計出最佳的納稅方案，利用目前的政策實現(xiàn)利益最大化?？梢娺@是一項重大改革，將對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生巨大影響。房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常高的經(jīng)營成本。所以，能否解決這一問題是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的問題。這一試點對房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)業(yè)需要抓住機遇，為今后減稅提供有價值的參考，促進(jìn)整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4.3加強財務(wù)和稅務(wù)的內(nèi)部控制“營改增”前后的應(yīng)交稅收需要房地產(chǎn)企業(yè)作出更好的計算。加強自身財務(wù)的核算能力和管理能力，做好新政策之后的資金周轉(zhuǎn)問題。對于應(yīng)該交的稅務(wù)和營改增抵扣作出計算，管理好財務(wù)體制，對于新政策的實行力度、流程和核算都要了解清楚。有做到充分享受此次新政策帶來的福利。企業(yè)的稅務(wù)管理可以通過建立企業(yè)內(nèi)部控制制度來加強。要從三個方面進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理：外部控制主要起預(yù)防作用，企業(yè)需要在內(nèi)部制度、審計和操作等方面來進(jìn)行最為嚴(yán)苛的把關(guān)，稅務(wù)風(fēng)險扼殺在搖籃里；在內(nèi)部控制方面，要盡快糾正風(fēng)險，避免出現(xiàn)更嚴(yán)重的錯誤。在這個過程中，審計人員需要仔細(xì)檢查系統(tǒng)數(shù)據(jù)，盡快發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，以求達(dá)到最小化損失。在稅收政策實施后，企業(yè)必須加強自身的監(jiān)督，特別是增值稅相關(guān)工作是復(fù)雜的，中國的法律和規(guī)定增值稅違法行為尤其嚴(yán)重，企業(yè)為了改善企業(yè)的內(nèi)部控制，要充分進(jìn)行檢查和監(jiān)督，以確保使用特殊的法律合規(guī)，幫助企業(yè)確保增值稅發(fā)票正確使用，進(jìn)項稅額正確抵扣，準(zhǔn)確的計算銷項稅額，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的順利進(jìn)行。4.4提高企業(yè)自身綜合素質(zhì)作為房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，面臨的經(jīng)營情況比較復(fù)雜而且受到政策的影響比較大，這就需要具有全面的綜合素質(zhì)，應(yīng)對外界的各項改變。從企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行分析就是要根據(jù)目前的情況對企業(yè)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，“營改增”對于房地產(chǎn)而言是影響深遠(yuǎn)的一項稅制改革，帶來了新的發(fā)展機會。所以對于企業(yè)而言需要牢牢把握住這個機會，企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)制度要嚴(yán)格配合該政策，提升財務(wù)工作人員的能力和綜合素質(zhì)水平的提高，保證企業(yè)能夠順利的進(jìn)行，核對稅務(wù)工作的規(guī)劃，減輕企業(yè)的壓力。對于財務(wù)人員要定期進(jìn)行培訓(xùn)提升，令這些人員的專業(yè)質(zhì)素得到提升，及時了解國家政策的變化，采取一定的辦法對他們工作的積極性進(jìn)行鼓勵。企業(yè)要擁有財務(wù)管理信息網(wǎng)絡(luò)，其要與企業(yè)財務(wù)信息與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動相配合，能夠及時提供決策依據(jù)。在企業(yè)管理活動中，企業(yè)財務(wù)分析要建立數(shù)據(jù)庫，這樣可以確保財稅信息的準(zhǔn)確性和合理性，在此前提下，可以開發(fā)企業(yè)財務(wù)信息價值的業(yè)務(wù)信息，充分發(fā)揮財稅信息在企業(yè)經(jīng)營活動中的重要作用。企業(yè)管理應(yīng)該建立和完善財稅信息系統(tǒng)、管理能力和統(tǒng)計信息網(wǎng)絡(luò)，三者相互配合。企業(yè)財務(wù)和經(jīng)營狀況的實時關(guān)注，并且深入挖掘企業(yè)的財務(wù)信息，結(jié)合企業(yè)自身的管理經(jīng)驗，積極參與企業(yè)管理的決定，并且提出適當(dāng)?shù)恼拇胧?，加強成本核算和管理水平，這樣才能降低經(jīng)營成本，對新的政策進(jìn)行深入的解讀和了解，制定適合自己的交稅方案，最大程度的降低經(jīng)營成本，對整個企業(yè)的資源進(jìn)行合理的調(diào)配，推動企業(yè)的改革和擴大規(guī)模，保證企業(yè)具有長久的動力。。4.5提高企業(yè)的資金管理水平企業(yè)的管理水平?jīng)Q定著企業(yè)是不是能夠長久的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)在開展新項目的時候就會有大量的人力物力投入，如果管理出現(xiàn)問題那么就會面臨較大的風(fēng)險。隨著“營改增”政策實行，進(jìn)項稅額和銷項稅額二者時間會造成較大的差異，資金鏈條很可能會出現(xiàn)問題。所以企業(yè)需要全面的提升管理。首先，要保障企業(yè)具有足夠的資金能夠持續(xù)進(jìn)行經(jīng)營比如多渠道的融資等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)對于付款審批需要更加的合理規(guī)劃，尤其是在項目中重大的指出需要更加的關(guān)注，付款時間節(jié)點等，采購要合理，時間明確，降低因為同事投資成本過多造成流動資金不夠的問題。自2009元旦起，稅制改革，增值稅開始由生產(chǎn)型向消費型進(jìn)行轉(zhuǎn)變。據(jù)有關(guān)規(guī)定可知，一般納稅人購買，或者是自制固定資產(chǎn)所發(fā)生的進(jìn)項稅額，可以從銷項稅額中進(jìn)行扣除?！盃I改增”稅制的實施有很大意義，其對企業(yè)的幫助很大。企業(yè)可以在綜合考慮成本效益的前提下，通過批量采購的方式、逐步更新固定資產(chǎn)的方式，來獲取增值稅的專用發(fā)票，這樣可以大大減輕的稅負(fù)。此外，增值稅防偽稅控設(shè)備，如讀卡器、金稅卡、IC卡是企業(yè)開具增值稅發(fā)票的必備系統(tǒng)。增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備，在首次購置所繳納的稅，在相關(guān)購置憑證齊全時，政策中允許全額從應(yīng)繳納的增值稅中扣除，所以企業(yè)要做好稅收優(yōu)惠的使用工作。5結(jié)論在市場經(jīng)濟體制的影響下，我國不斷調(diào)整企業(yè)稅制，減輕企業(yè)稅負(fù)?！盃I改增”對于房地產(chǎn)而言是影響深遠(yuǎn)的一項稅制改革，其大大減少企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，帶來了新的發(fā)展機會。所以對于企業(yè)而言需要牢牢把握住這個機會，企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)制度要嚴(yán)格配合該政策，對新的政策進(jìn)行深入的解讀和了解，制定適合自己的交稅方案，最大程度的降低經(jīng)營成本，對整個企業(yè)的資源進(jìn)行合理的調(diào)配，推動企業(yè)的改革和擴大規(guī)模，保證企業(yè)具有長久的動力。在新政策實行的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度需要進(jìn)行改革，新政策對會計工作產(chǎn)生了一定的影響，所以針對影響后存在的問題，要進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃稅收，降低成本實現(xiàn)企業(yè)的長久發(fā)展?！盃I改增”政策具有雙面性，它的實行為改行業(yè)的企業(yè)減少了經(jīng)營成本而且?guī)砹诵碌臋C遇，但是也產(chǎn)生了一些不利因素，如何將這些因素徹底的消除是當(dāng)前企業(yè)應(yīng)該考慮的，本文據(jù)此提出了解決辦法調(diào)整增值稅會計核算工作、優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)、加強發(fā)票管理等幫助企業(yè)得到更好的發(fā)展。本文在分析過程中主要采用了案例分析方法、數(shù)據(jù)研究法等多種方法對相關(guān)問題進(jìn)行分析，不過由于受到自身知識結(jié)構(gòu)以及能力等多方面因素的影響，在分析過程中對于部分問題的理解可能還不夠透徹，這是本文在分析中存在的重要不足與問題。從未來發(fā)展來看，進(jìn)一步加強對營改增政策影響方面的分析將是工作的重點，因此持續(xù)關(guān)注這一方面的發(fā)展，必然能夠?qū)崿F(xiàn)對營改增政策影響理解度的加深。參考文獻(xiàn)：[1]呂佩紅.淺析“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題[J].經(jīng)貿(mào)實踐,2018(20):170-171.[2]王群星.“營改增”對建筑施工企業(yè)的影響及應(yīng)對措施[J].商業(yè)會計,2018(16):76-77.[3]王靜．關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知[J]．財稅，2018(11):54－61．[4]許暉,岳樹民.“營改增”的經(jīng)濟效應(yīng)與增值稅制度完善:一個文獻(xiàn)綜述[J].財經(jīng)論叢,2018(06):24-33.[5]李永友,嚴(yán)岑.服務(wù)業(yè)“營改增”能帶動制造業(yè)升級嗎?[J].經(jīng)濟研究,2018,53(04):18-31.[6]劉若楠.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的影響及應(yīng)對策略分析[J].中國管理信息化,2018