城投公司參與城市更新業(yè)務的模式及主要風險研究 2023

研究報告一、城市更新的背景及主要特征2035年遠景目標綱要街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進老舊樓宇改造，積極研究報告老舊街區(qū)、城中村等“三區(qū)一村”改造為主要內(nèi)容的城市萬個，有條件的可同步開展建筑節(jié)能改造。在城市群、都市圈和大城市等經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢地區(qū)，探索老舊廠區(qū)和大型老舊街區(qū)改造。因地制宜將一批城中村改造為城市社區(qū)或劃定“2255”底線，防止城市更新變形走樣，保留利用既決定在北京市、河北省唐山市、山東省煙臺市、山東省濰坊市、四川省成都市、重慶市渝中區(qū)、重慶市九龍坡區(qū)等老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等‘三區(qū)一村’改造政府引導、市場運作、公眾參與模式。注重改造活化既有對長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產(chǎn)，可采取資產(chǎn)升級改造與定位轉(zhuǎn)型、加強專業(yè)化運營管理等，充分挖掘資產(chǎn)潛在價值，提堅持城市體檢先行、發(fā)揮城市更新規(guī)劃統(tǒng)籌作用、強化精細化城市設(shè)計引導、創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實施異化等方面的支持舉措，完善了城市更新在規(guī)劃管控研究報告表2部分城市出臺的城市更新政策中關(guān)于土地供應方式的表述城市更新項目涉及土地出讓的，依據(jù)經(jīng)批準的項協(xié)議出讓或公開招拍掛（含帶方案招拍掛）方取帶方案招拍掛方式的，可將經(jīng)批準的項目控制要素及產(chǎn)業(yè)條件等納入供地方案中予以明確規(guī)范“帶實施方案掛牌”出讓。區(qū)政府（功能主體編制項目實施方案，項目實施方案及全濟南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟南市城市更新專項規(guī)劃（2021－2035年）的通知城市有機更新涉及搬遷補償?shù)?，可采取公開方式作為項目開發(fā)建設(shè)主體，并預先約定土地出件，區(qū)政府（管委會）組織實施搬遷補償后，移《成都市城市有機更新實施特定情況下允許協(xié)議符合條件的，國有建設(shè)用地租賃可以依法轉(zhuǎn)《北京市城市更新條例》按照法律規(guī)定，沒有條件，不能采取招標、《上海市城市更新條例》鼓勵在城市更新活動中采取租賃方式配置國建設(shè)用地可以依法登記，租賃期滿后可以續(xù)《北京市城市更新條例》城市有機更新不涉及國有土地使用權(quán)及房屋所《成都市城市有機更新實施開展城市更新活動的，國有建設(shè)用地依法采取《北京市城市更新條例》城市有機更新涉及國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)議搬遷、房屋征收、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、《成都市城市有機更新實施讓物業(yè)權(quán)利人可以通過協(xié)議方式，將房地產(chǎn)權(quán)益《上海市城市更新條例》研究報告如天津城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資集團有限公司承擔的金鐘河大街南側(cè)城市更新項目及但受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整等影響，2021年以來上述地區(qū)有多個城市更新項目轉(zhuǎn)讓給建設(shè)廳公布的132個城市更新示范項目中實施主體為政府部門和城投公司的比例分研究報告表3部分城市關(guān)于城市更新項目實施主體的安排市、區(qū)人民政府可以指定更新統(tǒng)籌主體。國有企業(yè)土地權(quán)利人應當帶頭承擔國家、本市重點功能區(qū)開發(fā)任務，實施自主更新。國有企業(yè)應當積極向市場釋放存量土地，促進存量資產(chǎn)盤活。國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)應當建立健全與國有企業(yè)參與城市更新活動相適應l《天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實施方案》明確，涉及建設(shè)周期長、投資規(guī)模大、跨區(qū)域體之一，運用相關(guān)城市更新項目開發(fā)政策，創(chuàng)新業(yè)務模式，加快土地和房產(chǎn)資建平臺，加強與社會資本合作，通過設(shè)立基金、委托經(jīng)營、參股投資等方式l《武漢市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)武漢市城市更新中心組建方案的通知》中明確，要設(shè)立武漢市城市更新投資有限公司，具體承擔全市城市更新重難點項目二、城投公司城市更新業(yè)務現(xiàn)狀及主要模式（一）我國部分城市城投公司城市更新業(yè)務開展現(xiàn)狀研究報告表4我國部分城市的發(fā)債城投公司城市更新業(yè)務開展現(xiàn)狀梳理絕大多數(shù)都是自建自營模式，少數(shù)歷史建筑保護改造項目采用委托代建模式8文化街區(qū)改造和老舊小區(qū)改造項目老舊小區(qū)改造采用委托代建模式，其83老舊小區(qū)改造項目資金平衡方式暫未確定，其他項目主要采用自建自營模式成華區(qū)的城市更新項目以委托代建為主，其余區(qū)域的城市更新項目以自建61主要集中在老舊小區(qū)改造、公共空間改造等公益性較強、收益相研究報告“投資人+EPC”模式：地方政府授權(quán)城投公司作為項目實施主體，城投公司通“EPC+O”模式：以城投公司為實施主體，其通過公開招標等方式選擇城市更合同，北投集團自籌資金對該宗工業(yè)用地盤活并按照規(guī)劃實施改造建設(shè)后獲取收益。表5城投公司開展城市更新項目的主要模式及其適用范圍、優(yōu)缺點主要適用于公益性城投公司實施項目的收益相未調(diào)動市場參與者的積極性，項成都成華區(qū)的片區(qū)改造項目以及重慶江北區(qū)的研究報告資規(guī)模不大的城市資，地方財政壓PPP模式主要適用于回報機引入社會資本方可以提高效率及項目運作水平，減輕財處于暫停狀態(tài)；額的紅線，其規(guī)模受到一定限制l重慶城投城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司（以下重慶城更公司、中建八局和重慶市渝中城市建設(shè)投資有限公司分別對項目公司持股l重慶市九龍坡區(qū)城市有機更新老舊小區(qū)改造京）國際建筑顧問有限公司和核工業(yè)金華建設(shè)集團有限公司，上述主體分別對項目公司主要適用于投資規(guī)模較大的城市更新等通過引入大型施工企業(yè)等社會資本，很大程度上可以解決項目投資資該類模式下的項目收益主要為運營收益及專項補貼，滿足該類回報機制的項目較少，同時若補貼機制被設(shè)計成債務性條款，可能會存在新增隱性河源市東源縣城鄉(xiāng)基礎(chǔ)環(huán)境綜合提升工程項目“EPC+O”主要適用于對項目運營能力要求較高有利于解決設(shè)計、施工和運營脫節(jié)的問題，提高項目運營效率，降低全生命周期參與方較多，管理難度較大；較難選擇合適的運l成華區(qū)猛追灣片區(qū)城市更新項目，由成華區(qū)政府及其平臺公司負責收儲及租賃現(xiàn)有房目由青島市市南區(qū)屬國有企業(yè)青島市建設(shè)投資有限公司出資對前期歷史建筑進行保護修式主要適用于收益來有利于利用城投公司的資源及融資便利優(yōu)勢，豐富其經(jīng)投資規(guī)模大，對城投公司資金占用明顯，且未來收益不確定性較大多數(shù)城投公司開展的城市更新項目均采用自建城市更新基金主要根據(jù)地方政府要求及自身發(fā)展需有利于體現(xiàn)國企擔當、擴大城市更新基金的退出期可能較長，同時退出機制尚不明確，實施上面臨諸多挑戰(zhàn)研究報告三、城投公司參與城市更新項目風險分析后無法通過土壤污染及環(huán)境檢測驗收的情況，并最終導致投資回收周期的無限延長。