長沙市居民住宅消費需求的調(diào)查

長沙市居民住宅消費需求的調(diào)查兩型社會和河西先導區(qū)的建設(shè)，無疑對長沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無限的想象空間，為長沙房地產(chǎn)市場注入新的活力。可以預見，長沙社會經(jīng)濟將保持新的繁榮，就業(yè)機會增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來越多的外地人來長投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。從城市發(fā)展看，隨著城市化、工業(yè)化進程加快，城市人口集聚處于加速過程中，對住房的需求是客觀存在；從市場價格看，與周邊城市和全國其他同類城市相比，長沙房市價格相對偏低，有吸引力；從住房現(xiàn)狀看，雖然市民住房狀況近年來有了很大改善，但還有相當部分群體沒有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來越強烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來越多，市場空間仍然很大。因此，我們小組對長沙市居民住宅消費需求進行了調(diào)查分析。內(nèi)容大概包括：獲取客戶的基本信息，包括客戶的地域來源、年齡結(jié)構(gòu)、學歷背景、職業(yè)背景、身份特征、收入狀況、資產(chǎn)狀況、居住狀態(tài)，以及客戶的家庭狀況等，來分析購房客戶的基本特征。獲取客戶的購房時間、購房次數(shù)、購房目的、購房原因，來分析客戶的購房意向。獲取客戶在購房時的購房預算、付款方式、首付款計劃、承受價位等方面信息，來分析客戶支付能力。獲取客戶在選購房產(chǎn)時對產(chǎn)品線的看法，包括區(qū)位選擇、配套環(huán)境、裝修標準、戶型結(jié)構(gòu)、戶型面積、產(chǎn)品價格，來分析客戶的房產(chǎn)偏好。獲取客戶對未來市場走勢的預測等，來分析客戶對目前市場的看法及判斷。此次調(diào)查我們共發(fā)出調(diào)查問卷300份，回收問卷300份。有效問卷為297份。采取隨機抽樣發(fā)從中抽取70份進行數(shù)據(jù)分析，數(shù)據(jù)及結(jié)論如下：

被調(diào)查者的年齡分布根據(jù)受調(diào)查者的回答統(tǒng)計，受調(diào)查者的年齡分布情況為25至30歲的占44%，31至35歲的占26%，36至40歲的占16%，40歲以上的占14%。年齡是影響調(diào)查者房產(chǎn)購買能力的一項因素，一般情況下，中年消費者支付力最強，老人與20-30歲的年輕人支付力相對弱。其中年齡處于40-50之間的中年消費者購買力最強，其次年齡稍大的50-60歲的消費者購買力稍次，被調(diào)查者的職業(yè)根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，職業(yè)分布中，私營企業(yè)主占2%，機關(guān)事業(yè)單位干部占4%，企業(yè)管理人員占10%，經(jīng)理/領(lǐng)導占3%，教師占5%，公務員占15%，貿(mào)易占30%，證券占13%，高科技占5%，其他占13%。私企老板購買能力遠超其他職業(yè)消費者。不同職位的消費者購買力有明顯差異。私企老板是各類職業(yè)中購買力最強的群體，遠遠高于其他職業(yè)；其次，公司管理人員、公務員、科研/教師/醫(yī)生、個體經(jīng)營者四類職業(yè)群體購買力相近。被調(diào)查者的購房目的買房目的的情況是，結(jié)婚占63%，改善居住條件的占13%，方便工作、學習、生活的占16%，投資的占17%，其他占1%在買房目的看來，幾乎所有年齡在25至30歲的受調(diào)查人都選擇了結(jié)婚，在中國人看來，結(jié)婚兩人必須擁有一套自己的房子。但26至30歲人群從資金實力上來說，還未達到購房最佳年齡段，這類人群工作時間不長，經(jīng)濟實力有限，首次置業(yè)，若一次性完成置業(yè)可能面臨“買房增加生活負擔”的風險。而選擇“改善居住條件”的受調(diào)查者大多是年齡在36歲以上，家庭收入較高，具備較強的購買能力，一般不會計較價格，居住面積、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境成為了他們優(yōu)先考慮的因素。這類人群主要是想通過置業(yè)升級，改善居住條件，提升生活品位。單純的滿足居住已經(jīng)不是他們再次購房的目的，他們追求的是由“生存需求”轉(zhuǎn)向“舒適需求”。選擇“方便工作、學習、生活”的受調(diào)查者，買房的理由主要和自身的工作地點或生活習慣相關(guān)。至于“投資”，近年國內(nèi)居高不下，穩(wěn)定上漲的房價，使許多人感到房子不再只是居住所用，而且是奇貨可居。被調(diào)查者的付款方式付款方式的分布式愿意選擇一次性付款的占4%，選擇分期付款的占32%，選擇住房貸款的占64%。在付款方式看來，能夠承受一次性付款的受調(diào)查者畢竟還在少數(shù)，大多數(shù)人還是愿意去選擇分期付款或是住房貸款的形式來購買住房。被調(diào)查者的最高學歷被調(diào)查者的最高學歷為博士的占2%，碩士的占6%，本科的占44%，大專的占34%，大專以下的占14%消費者學歷越高，購買力一般越強。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，受調(diào)查者學歷大多在大專以上，大專以下的比重較低。被調(diào)查者目前的住房狀況受調(diào)查者的現(xiàn)在住房中，商品房占41%，自建房占12%，房改房占14%，租賃房占20%，單位房占13%。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，年齡在25至30歲的受調(diào)查者大多還是現(xiàn)在的住房還是租賃房或是單位房，因這類人群的工作時間較短，購買能力較低，買房大多都是徒增生活負擔。消費者的家庭月收入上圖顯示，在所抽樣的購房者中，消費者月收入主要集中在4001-5000左右，1000—2000,2001—3000,3001—4000的分別占5%，10%，20%，10000以上占10%。在所抽樣的購房者中，屬于小康家庭、一般家庭和中產(chǎn)家庭居多，溫飽家庭和富裕家庭只占很少一部分。進入二十一世紀以來，我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，人民生活水平日益提高，中國的經(jīng)濟積極躋身與世界前列。在新的歷史條件下，我國加大了對社會主義經(jīng)濟建設(shè)的投入，提出了一些諸如“效率優(yōu)先，兼顧公平”的政策，但隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的不斷演進，在我國各個社會群體利益格局被重新調(diào)整的過程中，分配不公現(xiàn)象日益突出，社會財富分配的馬太效應愈發(fā)明顯，貧富差距越來越大。而家庭間的收入也存在著明顯的貧富差距。由于房價越來越貴，大多數(shù)購房者都采用按揭的付款方式，其次是分期付款，很少采用一次性付清的方式。消費者的買房計劃上圖顯示，在所抽樣的購房者中，購房計劃在3—5年地居多，年輕人居多，20—30歲，一般年輕人如果自己買房，都要奮斗個幾年。半年，一年的占少數(shù)，這些人年齡段不同，年老的都想著房產(chǎn)能在今后升值，為房子投資，現(xiàn)在房價每年都在漲，年輕人有些是家里給買房。他們集中了大部分改善型和投資型需求，客戶的年齡構(gòu)成變化，一定程度上說明了市場需求結(jié)構(gòu)自年初剛性為主向多元轉(zhuǎn)變。當然。因為每個家庭的月收入都不同，5年以上買房的也大有人在?，F(xiàn)在消費者都很理性，都比較崇尚理性購房。購房者在買房前一般都要充分估計自己的經(jīng)濟實力，月供一般不得超過家庭月收入的50%。購房能力評估就是綜合考慮自己的收入、支出及所購買區(qū)域房價等眾多因素，并通過購房能力評估計算器，計算出自己在現(xiàn)階段可以購買的房屋的總價及均價，以符合理性購房。消費者選擇的住房類型上圖顯示，在所抽樣的購房者中，選擇多層的比較多占38.5%，高層（15層以上）的占15%，小高層（9—15）的占20%，聯(lián)排別墅，獨體別墅分別占8.8%，10%，其他7.7%住房對消費者，尤其是講究“成家”、“立業(yè)”的中國的消費者來說并不是普通的消費品，而是充滿了溫情的家的載體。因此，向往擁有自己的房子從而成立自己的家的消費者，通常對住房的需求也多方位、多層次的，為了給自己的家人一個溫馨的家，通常會對房子從各個角度進行精挑細選。從調(diào)查來看，選擇別墅的稍少些，因為我們調(diào)查的年輕人頗多，考慮自己的經(jīng)濟收入多一些。選擇多層（4—6層）的人很多，因為決定多層住宅選擇的原因主要是多層住宅戶型合理，采光較好，舒適度較高的特點吸引了自己的選擇；同時其多為板樓，通透性好；認為多層住宅值得選擇的原因在于住戶少，容積率低；此外，主要看中多層住宅沒有電梯。選擇高層（15層以上）有機會選擇視野寬闊的房子，并且很多調(diào)查者認為高層樓房結(jié)構(gòu)抗震性好更安全，配備的消防等設(shè)備更齊全。選擇小高層的（9—15層）的調(diào)查者認為是集合了多層和高層的優(yōu)點，同時它有一個最吸引人之處在于其能滿足板樓的通透性，還有就是有電梯，上下樓比較方便。被調(diào)查消費者購房時選擇的戶型面積：上圖顯示，在所抽樣的購房者中，購房時選擇的戶型面積主要集中在80-130平方米左右，其中80-100平方米為主導戶型，所占比例為45%；60-80平方米的占18%；100-130平方米占21%；130-150平方米的占2%;其余的占3%。從被調(diào)查消費者購房面積的意愿可以看出由于現(xiàn)在的高房價使現(xiàn)在的購房者都比較理性的選擇相對前些年100平方米以上相對較小的80-100平方米面積的房屋，一方面主要因為房價的過高，導致目前的購房者愿意賣較大面積的房屋，但是無力承擔高額的房價，另一方面現(xiàn)在大多數(shù)年輕一代家里的兄弟姐妹相對前一代較少，所以都比較理性的選擇了能夠承受同時壓力不至于過大的房屋面積。對于現(xiàn)在房價過高的現(xiàn)象，對于白領(lǐng)一組他們主要還是選擇貸款購房，但是對于收入較低的大多數(shù)普通居民，房價太高依然對他們是個很棘手的問題，近年來，長沙深入推進安居工程和棚戶區(qū)改造，較低收入群眾的居住條件得到了改善。從2008年啟動住房保障制度改革到2010年底，長沙市住房保障對象由2007年底的805戶(不含原經(jīng)濟適用住房實物和租金核減方式保障)增加到目前的64251戶，其中廉租房方式保障27051戶，經(jīng)適房方式保障37200戶。2010年，全市共累計完成新增廉租住房7225套，經(jīng)濟適用住房新增保障13079戶?，F(xiàn)在長沙響應國家政策修建大量的廉租房，這一措施如果貫徹的好的話，相信房價的持續(xù)上漲對這些低收入的居民影響不會太大。被調(diào)查消費者購房單價的能力：購房者能承受的房屋單價主要在4000-6000元/平方米，所占比例為67%；4000-4500元/平方米的占19%，4501-5000元/平方米的占18%位居其次；5001-5500元/平方米的占15%，5501-6000元/平方米的占14%，6001-6500元/平方米的占11%，6501-7000元每平方米所占比例為8%，7001-8000元/平方米的占4%，8001-9000元/平方米的占2%；其他價格段所占比例均占8%。通過這些數(shù)據(jù)和現(xiàn)實長沙市的房價不難看出，群眾所能接收的房價遠沒有房價的上漲速度快，存在一定的矛盾，現(xiàn)如今的房價上漲問題，是人們熱切關(guān)注的社會問題，已經(jīng)持續(xù)了好幾年了。房地產(chǎn)業(yè)的快速崛起對經(jīng)濟發(fā)展固然有諸多益處，但與其伴隨而生的高房價和房價泡沫問題卻更嚴重，國所有的一線城市和大部分二線城市目前的房價已大大超出普通民眾的購房能力和承受底線，通過數(shù)據(jù)可以看出長沙作為一個二線城市受到的影響雖然沒有那么大，但也超出大多數(shù)居民的購買能力，在結(jié)婚，家庭等各方面的原因下，年輕的一代背負著巨大的壓力貸款買房，而國家之前采取的一系列限制房價的措施，似乎也沒有起到很明顯的作用，所以我們建議，國家應改革當前施行的土地出讓金分配方式，將地方的土地批租收入全部或部分地收繳中央財政，然后再設(shè)計某種激勵安排向地方返還這筆資金。這樣做既能削弱高房價及房價泡沫產(chǎn)生的微觀基礎(chǔ)，達到治理高房價和房價泡沫的目標，又能支持地方經(jīng)濟發(fā)展的資金所需，還可以調(diào)動地方政府的積極性。被調(diào)查消費者選擇房屋的價格：能承受的房屋總價在100萬元以下占85%。上圖顯示，在所抽樣的置業(yè)者當中，能承受的房屋總價主要集中在120萬元以下。其中50萬元以下的占17%；50-80萬元的占23%；80-100萬元的占22%；100-120萬元的占21%；120-150萬元的占11%；150-200萬元的占3%；200-250萬元的占2%；200萬元以上的占3%。有數(shù)據(jù)看出大多數(shù)工薪階層的群眾購買房屋的能力都在120萬元以下，且大多數(shù)都是靠按揭貸款的形式，通過觀察和詢問好多收入不高剛參加工作的年輕人都是蝸居一族，房子的壓力很大，但是無力購買，不過許多人也表示由于放假過高最近幾年將不會購買房屋，通過租賃或是單位的房子先努力工作幾年，待到結(jié)婚的時候部分人表示出于家庭的壓力需要購房。購房時考慮的因素上圖顯示，購房者考慮的首選因素是價格，占比是22.7%；其次是地段，占比17.4%；交通占比14.5%；環(huán)境占比12.9%；戶型占比11.5%；物業(yè)管理占比6.9%；配套占11.3%，其他因素占2.7%。購房者關(guān)注的因素有很多，比如價格、地段、環(huán)境、配套、交通、樓盤品質(zhì)、居住人群等等。經(jīng)過多方了解，購房者買房的時候最關(guān)注的還是價格，其次是地段。價格是關(guān)鍵。我們也可以由客觀的分析可知，這是由房產(chǎn)交易的大筆金額交易特性決定的。因為買房是一筆大金額，不是普通居民隨隨便就便可以做到的。而且作為大金額交易，存在一定的風險度。地段是其次。地段對開發(fā)商是最重要的因素，地段論是房地產(chǎn)開發(fā)永恒的定理。而對購房者，它也是僅次于價格因素，成為購房者考慮的第二大因素。地段居其次也是迫于無奈的。因為買房首先要有經(jīng)濟實力，超過購房者經(jīng)濟承受能力的房子他們是不用考慮的。地段往往決定了房子的價值和它未來的升值潛力，好的地段不僅可以讓房子保值，還可以增值。地段也從大的方面決定其周邊的環(huán)境和配套。例如市中心地段的房子，生活配套完善，集購物、娛樂等于一體，處于繁華喧鬧當中，適合年輕群體居住；而偏遠地段的房子，環(huán)境會更安靜些，更適合居家、養(yǎng)生一類人群。購房者根據(jù)自身置業(yè)類型，從地段因素就可以劃分歸類。市場判斷分析上圖顯示，在對未來3年內(nèi)房價的看法中，認為房價下降的僅占2%。約92%的人認為房價會漲，另外約有6%的人認為房價將保持穩(wěn)定。由上述數(shù)據(jù)可知長沙市民對長沙房價普遍認為比較低，雖然是二線城市，但相比于其他同等級城市來說依然有上漲空間。而且長沙城市化進程伴隨著大河西先導區(qū)建設(shè)、地鐵2號線施工建設(shè)、武廣客運開通、過江隧道開通及棚戶區(qū)改造啟動，將對整個長沙市房地產(chǎn)市場起到推動作用.購房者的媒體習慣在所抽樣的購房者中，購房者主要通過網(wǎng)絡和報紙的方式來獲取房地產(chǎn)項目信息，分別占22.5%和17.9%，其余依次是房交會、電視、宣傳單、朋友介紹、廣告牌、路過、和廣播，分別占15.7%、14.0%、12.0%、7.6%、4.4%、2.9%和2.0%。由上述數(shù)據(jù)可知，購房者信息來源是多方面的，調(diào)查過程中我們還發(fā)現(xiàn)購房者的信息獲取是從多條途徑加