某地產(chǎn)顧問有限公司項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

天誠工程前期籌劃報(bào)告東莞星彥地產(chǎn)參謀有限公司氣質(zhì)天誠開篇鴻福焦點(diǎn)實(shí)現(xiàn)工程價值使命2-開展方向研判3-市場分析4-市場工程5-定位增值6-產(chǎn)品增值7-營銷增值1-工程概況工程開展方向市場分析工程增值建議報(bào)告架構(gòu)：工程概況1-1工程位置:CBD一級輻射區(qū)本案一級：行政、市政配套圈二級：商務(wù)圈〔寫字樓、酒店、商業(yè)、零星住宅〕三級：生活圈工程位于南城區(qū)鴻福西路鴻福上橋處，屬于CBD一級輻射區(qū)。由鴻福路、八達(dá)路、莞太大道、東莞大道圍合形成，約50平方公里，將成為東莞市行政文化中心、金融商貿(mào)中心、科教研發(fā)中心、居住休閑中心。新城市中心區(qū)規(guī)劃圖1-1工程位置:CBD中央商務(wù)區(qū)新城市中心ＣＢＤ的形成使南城聚集了越來越多的商務(wù)、白領(lǐng)階層1-2工程四周：核心地段交通便捷西側(cè)為南城商務(wù)大廈北面臨鴻福路東側(cè)為東園大廈南面為連片的村民自建房本案鴻福路莞太大道四環(huán)路東莞大道第一國際菊香苑稻花村陽光小學(xué)華凱廣場星鵬大廈元美廣場騰龍海雅百貨銀城酒店銀豐美食街中信銀行工商銀行勝和廣場華凱大廈聯(lián)通/商行鴻禧鴻基稅務(wù)電信沃爾瑪購物廣場蘇寧電器中國銀行宏遠(yuǎn)酒店海關(guān)體育路元美路石竹路勝和路市政府大會堂展館大劇院圖書館藝術(shù)館科技館活動中心石竹花園綠地廣場華凱豪庭新世紀(jì)酒店會展中心會展國際酒店東榮商務(wù)酒店1-2工程周邊:黃金大道黃金商圈鴻福商圈第一國際商圈新中心區(qū)東商圈中華百貨、超市、餐飲群等以第一國際大型復(fù)合業(yè)態(tài)形成的新型綜合商圈，以及未來東莞大道待建物業(yè)商業(yè)。新中心區(qū)西商圈主要集中在南城老區(qū),分布在莞太大道兩側(cè)，已初具氛圍.酒店、銀行、寫字樓聚集形成的金融綜合商務(wù)圈沃爾瑪、蘇寧電器、海雅百貨為龍頭形成大型零售業(yè)態(tài)商圈本案新中心區(qū)商圈1-2工程所處：鴻福路焦點(diǎn)心臟沃爾瑪、海雅、時尚島、南城食街……形成了繁榮的鴻福商圈，也為本項(xiàng)目帶來了完善豐富的配套。勝和廣場、華凱廣場、騰龍商務(wù)中心、南城商務(wù)大廈……項(xiàng)目周邊大量的寫字樓聚集了大量的中高端客戶群。鴻福路的發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?，成為本?xiàng)目的價值源頭。1-3工程現(xiàn)狀：地塊規(guī)那么地勢平坦工程地塊面向鴻福路，地塊較規(guī)那么，地勢平坦位置：南城鴻福路〔天誠.康橋?qū)γ妗痴嫉孛娣e：約5000平方米容積率：4.5左右〔暫估〕建筑面積：20000余平米建筑：高層SWOT分析優(yōu)勢SCBD城市核心的區(qū)位、升值潛力大周邊配套齊全、交通便捷、生活便利鴻福路商圈日漸繁華，商務(wù)激增劣勢W周邊形象略顯雜亂臨路噪音干擾工程規(guī)模小、無社區(qū)、可塑性受限開展商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)少，未形成品牌時機(jī)O政府傾力打造的城市新區(qū)樓市火爆，前景看好市場同類產(chǎn)品創(chuàng)新度有限產(chǎn)業(yè)帶來人口變化，大量白領(lǐng)為小戶型開展帶來契機(jī)威脅T小戶型供給激增，競爭劇烈工程處于小戶型集中供給區(qū)發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時機(jī)利用時機(jī)，弱化劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，躲避威脅1-4工程開展評估——SWOT及開展戰(zhàn)略結(jié)合工程優(yōu)勢、價值最大化定位利用大勢，實(shí)現(xiàn)短、高、快特色創(chuàng)新產(chǎn)品占領(lǐng)市場宣傳強(qiáng)化工程區(qū)位優(yōu)勢創(chuàng)新特色產(chǎn)品引領(lǐng)競爭差異化營銷脫穎而出炒作片區(qū)，帶開工程推廣利用定位，削弱劣勢加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度精準(zhǔn)定位客戶巧妙設(shè)計(jì)、削弱噪音差異化產(chǎn)品、形象，贏得競爭利用工程樹立品牌、口碑1-5工程綜合評價及價值挖掘評價：工程位于東莞新城市中心CBD地段，鴻福西路上橋處，毗鄰行政中心廣場，玉蘭劇院、體育館、圖書館、科技展覽館、國際展覽中心、南城文化廣場，地理位置得天獨(dú)厚。周邊交通便捷，生活配套齊全，有食街、超市等，生活便利。區(qū)域?qū)懽謽橇至ⅲ倘夥諠夂?，商業(yè)價值逐漸凸顯。隨著CBD中央生活區(qū)的建設(shè)，伴隨大量中小企業(yè)的會聚，白領(lǐng)階層快速擴(kuò)張，商業(yè)和商務(wù)加快成熟。在這樣的大環(huán)境下，本工程如能在產(chǎn)品上形成差異性，以小面積為主打，精確細(xì)分定位客戶，以總價控制來吸引目標(biāo)消費(fèi)者，那么能凸顯片區(qū)和工程的雙重最大價值。策略：工程需要在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品差異化及推廣上下足功夫，深入挖掘，選擇良好時機(jī)入市，從劇烈競爭中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)高價格、快速銷售的贏利模式。高價格高利潤較快的資金回籠品牌使命工程開展目標(biāo)特色品牌導(dǎo)入獲取新工程、持續(xù)開發(fā)地段好規(guī)模小商務(wù)繁榮白領(lǐng)集中工程條件工程目標(biāo)地塊價值最大化鴻福焦點(diǎn)工程高形象建立開展商品牌①品牌啟動策略：工程品牌樹立公司品牌②工程品牌樹立條件：跳出區(qū)域市場形象突破區(qū)域市場價格建立市場轟動效應(yīng)③實(shí)現(xiàn)品牌價值途徑：最大限度挖掘工程價值，最大限度尋找市場空白點(diǎn)；樹立市場新標(biāo)竿、新形象。品牌策略：品牌驅(qū)動---市場標(biāo)竿形象支撐價格氣質(zhì)天誠天誠出品，必屬精品開展方向研判宏觀市場：面臨機(jī)遇2000-2024年東莞城市開展規(guī)劃，加強(qiáng)了主城區(qū)的中心地位，逐步改變以往“多中心，無重心〞的狀況；松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)帶動產(chǎn)業(yè)升級及城市形象提升；南城新中心區(qū)變化巨大，中央商務(wù)區(qū)、生活區(qū)不斷完善；內(nèi)外界交通改善，為中心城市的地位奠定了根底；第二產(chǎn)業(yè)為龍頭，大力開展第三產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，城市整體綜合素質(zhì)得到提升，人口變化帶動購房需求變化；中心商務(wù)區(qū)已經(jīng)形成，高素質(zhì)人口迅速聚集，商務(wù)居住需求大量增加，房地產(chǎn)的開展面臨開展契機(jī)。東莞城市建設(shè)為房地產(chǎn)帶來良好契機(jī)，特別是南城區(qū)，開展?jié)摿κ愫暧^市場：增長潛力和劇烈競爭并存商住成交面積趨于穩(wěn)定，工業(yè)、城市建設(shè)用地增加，環(huán)境建設(shè)得到進(jìn)一步加強(qiáng)；竣工面積增加，但竣工、施工面積比重降低，未來將有大量的土地存量上市；按居民的收入比來看，房價還具有一定的上升空間；三級市場交易量逐漸增大，也是房地產(chǎn)市場開展的良好趨勢。可觀的市場增長空間和劇烈的市場競爭并存微觀市場：多元化開展市區(qū)與各鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場同步開展，80-120平米三房仍為主力產(chǎn)品；客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生一定變化，需求呈現(xiàn)多元化趨勢；全市整體房價水平不高，但市區(qū)房價區(qū)間為4000～7000元/平米，市區(qū)與鎮(zhèn)級價格出現(xiàn)“剪刀〞差，市區(qū)建設(shè)效應(yīng)明顯；東莞外客戶和東莞內(nèi)客戶購置比例趨向持平，市場投資潛力受到多方關(guān)注；南城區(qū)成為供給焦點(diǎn)，小戶型供給集中；市場小戶型供給品質(zhì)不一，具有一定的塑造空間；尚書苑、香檳時代的成功，客觀上說明高創(chuàng)新品質(zhì)小戶型潛力較大。小戶型品質(zhì)不一，創(chuàng)新高品質(zhì)小戶型潛力巨大，受到追捧二級商務(wù)圈：商務(wù)氣氛逐漸形成寫字樓：周邊寫字樓林立，商業(yè)集中度上升，快速成熟；寫字樓空置率約為35％，出租率有明顯上升的趨勢；商務(wù)辦公氣氛漸濃，CBD嶄露跡象，商務(wù)人群加速會聚；寫字樓價格較低，與住宅價格相當(dāng)，為6000元/平米；商務(wù)氣氛形成氣候，鴻福商圈漸成雛形。CBD商務(wù)區(qū)商務(wù)氣氛漸濃，商務(wù)人群加速會聚，商務(wù)居住需求增長二級商務(wù)圈：酒店需求旺盛酒店名稱星級豪華單間豪華雙間豪華大床商務(wù)豪套行政套房入住率國際大酒店五星430430510970108080％宏遠(yuǎn)酒店四星348408—82898480%新城市酒店準(zhǔn)四星240260280480—60%東榮商務(wù)酒店準(zhǔn)四星26626629670%篁勝酒店三星188199288299134865%7天酒店15717765％完美酒店9865%區(qū)域酒店入住率高，經(jīng)營狀況好，酒店需求旺盛。二級商務(wù)圈：住宅商業(yè)星羅棋布住宅：大型住宅老區(qū)略有分布；小型公寓市場需求蒸蒸日上，酒店式公寓名不符實(shí)；商業(yè)：主要沿配套行政區(qū)設(shè)置，商圈氣氛逐漸形成；目前鴻福商圈人氣較旺，第一國際商圈成長較快；中央商務(wù)區(qū)逐漸成形，住宅商務(wù)功能加強(qiáng)根本面結(jié)論匯總城市開展帶來房地產(chǎn)市場機(jī)遇，南城炙手可熱；市場價格仍然具有可觀的增長空間；開發(fā)量大，競爭更形劇烈；創(chuàng)新高品質(zhì)小戶型產(chǎn)品受到追捧，市場潛力巨大；區(qū)域中高端商務(wù)人群加速會聚，住宅商務(wù)功能正在加強(qiáng)；開展小戶型面臨較好的機(jī)遇和外部環(huán)境開發(fā)方向分析產(chǎn)品形式存在條件典型案例客戶關(guān)注點(diǎn)產(chǎn)品功能大戶型擁有豐富的自然景觀資源和園林景觀，不受噪音影響，對居住環(huán)境要求較高，有社區(qū)規(guī)模中信凱旋城世紀(jì)城國際公館環(huán)境、產(chǎn)品、居住氛圍成熟、舒適居家中等戶型距城市繁華地段不遠(yuǎn)，周邊配套成熟，有一定的社區(qū)規(guī)模，交通便捷景湖春曉中央華庭價格、產(chǎn)品、地段經(jīng)濟(jì)居家小戶型多數(shù)位于城市主干道旁，交通便捷，展示面好，配套較成熟，周邊租賃市場活躍尚書苑香檳時代價格、投資回報(bào)、交通便捷過渡居家、投資小戶型是與工程自身?xiàng)l件較契合的開展方向開發(fā)模式典型樓盤價格地段價值點(diǎn)裝修標(biāo)準(zhǔn)客戶酒店模式趣園、御林、東方華都、天都世紀(jì)7500-15000商（務(wù)）圈、干道景觀資源、裝修、服務(wù)1000-1500商務(wù)客、高端投資客商務(wù)模式格蘭情天、嘉匯新城、求是大廈、南方國際、7500-9700商（務(wù)）圈、干道地段、配套------小公司、商務(wù)客公寓模式都市千千匯、五洲星苑、金怡華庭7000-8000口岸、商圈輻射地地段500白領(lǐng)、小公司、投資客社區(qū)模式花好圓7200居住區(qū)規(guī)模社區(qū)300白領(lǐng)、投資客過渡模式居住模式陽光綠地、漾福居、玲瓏1.8、韻動領(lǐng)地6800-8000梅林、新州、皇崗地段、投資300白領(lǐng)、投資客概念模式城市主場、金茂禮都、TT公寓、麗陽天下7500-8500工業(yè)區(qū)、居住區(qū)生活方式300-500白領(lǐng)、投資客小戶型開發(fā)模式：不同的模式，產(chǎn)品品質(zhì)不同，對應(yīng)的客戶不同，實(shí)現(xiàn)的價值也不同星彥戰(zhàn)例1：天都世紀(jì)〔定位：國際級酒店式公寓〕位于新洲三路與福強(qiáng)路交匯處建筑面積：98179m2占地面積：10405m2容積率：9.96總戶數(shù)：1120戶地下停車位：226個2024年8月12日開盤，當(dāng)日銷售過50％，3個月銷售率95％以上，實(shí)現(xiàn)銷售均價13000元/平米，同期周邊樓盤售價為9500元左右。星彥戰(zhàn)例2：東方華都〔定位：城市假日酒店式公寓〕工程特點(diǎn)：規(guī)模：建面54550平米，其中：商業(yè)面積8000平米，864戶。建筑：2棟32層特點(diǎn)：位置優(yōu)越；工程內(nèi)部競爭劇烈；產(chǎn)品具有較多的創(chuàng)新元素。銷售業(yè)績：銷售情況：03年11月入市04年12月入伙，100％銷售。銷售均價：9200元/平米，同期周邊同類型的朗鉅御風(fēng)庭、籃馨苑均價在7800－8500元/㎡31平米單房〔20%〕38-45平米一房〔60%〕60-69平米兩房〔20%〕成功點(diǎn)：產(chǎn)品與物業(yè)分配一層街鋪〔全部出售〕二層商鋪〔成功引進(jìn)新一佳〕A座9層酒店〔東方特為思酒店，入住率超過90%〕配套：五星級標(biāo)準(zhǔn)打造，陽光電梯間，超豪華大堂，按摩陽光泳池，贈送豪華裝修，戶戶贈送面積比率達(dá)10%~40%。巧用攀勢的策略，成功提升了工程形象，并合理控制了面積區(qū)間，充分把握了投資和居住市場。星彥戰(zhàn)例2：東方華都〔定位：城市假日酒店式公寓〕星彥戰(zhàn)例3：趣園〔定位：全城唯一全景觀私人酒店〕工程特點(diǎn)：規(guī)模：占地3400平米，建面17297平米建筑：獨(dú)棟24層，三梯11戶，247戶特點(diǎn)：擁有高爾夫的稀缺絕佳景觀；濱河路噪音；局部戶型朝西；周邊配套缺乏；片區(qū)無高檔樓盤；人氣不旺；銷售業(yè)績：銷售：03年11月入市04年12月入伙。實(shí)現(xiàn)100％銷售銷售均價：12800元/平米，周邊同類型的宏軒名庭、駿皇嘉園皇庭世紀(jì)均價在7000－7500元/平米。戶型設(shè)計(jì)：52平米1房1廳(70%)59平米1房1廳(10%)65平米1房1廳(10%)74平米1房1廳(10%)成功點(diǎn)：定位方向的不斷調(diào)整初始定位大隱于市唯我唯心第一階段極品高爾夫第二階段私房第三階段超星級私人酒店第四階段中國第一城市高爾夫私人酒店私人酒店首次登陸，喜福會私人會所憾世成立，營銷在不斷摸索中完善，客戶群體在選擇中變化，實(shí)現(xiàn)了工程的最大價值。星彥戰(zhàn)例3：趣園〔定位：全城唯一全景觀私人酒店〕比較因子酒店式公寓商務(wù)公寓品質(zhì)類酒店星級標(biāo)準(zhǔn)比普通住宅高服務(wù)酒店式服務(wù)增加普通商務(wù)服務(wù)配套一般配套即可一般配套即可概念重在酒店，客戶選擇酒店做參照比較。重在公寓，客戶選擇一般小戶型做參照比較使用客群高端商務(wù)客、中高管、高級白領(lǐng)高級白領(lǐng)為主成本較高一般實(shí)現(xiàn)價值高出普通住宅10％～20％相近酒店式公寓作為商務(wù)公寓的升級換代產(chǎn)品，吸引力更強(qiáng)，價值實(shí)現(xiàn)更高。酒店式公寓和普通公寓的區(qū)別市場普遍規(guī)律：1〕商務(wù)公寓比普通公寓實(shí)現(xiàn)價值高！2〕酒店式公寓比商務(wù)公寓實(shí)現(xiàn)價值高！3〕私人酒店比酒店式公寓實(shí)現(xiàn)價值高！原因分析：功能升級，對目標(biāo)客群選擇和客戶對參照物的選取發(fā)生了變化，對價格承受力顯著增強(qiáng)。不同模式的小戶型有著不同的價值私人酒店是小戶型實(shí)現(xiàn)價值最高的模式，但通常對景觀和外在環(huán)境要求較高，本工程的自然條件無法支撐這樣高度的定位。小戶型的開發(fā)模式特征分析開發(fā)模式存在條件客戶類型典型案例產(chǎn)品功能酒店式公寓展示面好，進(jìn)入性強(qiáng)，交通便捷；城市核心地段，繁華商業(yè)區(qū)、商務(wù)成熟；周邊存在大量中高端商務(wù)客戶；擁有一定自然或人文景觀；品質(zhì)感強(qiáng)、檔次高，專業(yè)的物管中高端商務(wù)客、外籍人士、投資客曼哈頓廣場金升國際公寓、東方華都、天都世紀(jì)、趣園商務(wù)接待、自住商務(wù)公寓展示面好，進(jìn)入性強(qiáng)，交通便捷；商務(wù)氛圍濃厚，存在大量商務(wù)辦公需求；周邊商務(wù)配套較成熟，租憑市場活躍；品質(zhì)感強(qiáng)，硬件配置、停車位要求較高。小私企業(yè)主、商務(wù)客、白領(lǐng)、投資客戶、第一國際、花樣年華、天誠.康橋、儷景中心過渡居家、小型辦公兼居住、私人工作室普通小戶型交通便捷；生活配套成熟；周邊為傳統(tǒng)居住區(qū)或毗鄰產(chǎn)業(yè)區(qū)；周邊租賃市場較活躍白領(lǐng)、投資客、中小型企業(yè)未來世界、學(xué)府1號、宜景康源、怡豐翠云軒過渡居家、商住兩用開展模式選擇：結(jié)合工程自身?xiàng)l件和價值最大化工程比較認(rèn)知：功能轉(zhuǎn)換實(shí)現(xiàn)高價值酒店式公寓能夠完成項(xiàng)目價值提升的使命項(xiàng)目名稱功能繁華度資源片區(qū)比較價值備注香檳時代普通公寓較高城市資源常規(guī)價值復(fù)式曼哈頓時代酒店式公寓高城市資源既定價值低使用率本項(xiàng)目待定高地段＋成熟商圈價值成長中創(chuàng)新產(chǎn)品趣園私人酒店差GOLF自然資源超額價值創(chuàng)新定位東方華都酒店式公寓較高城市資源超額部分價值創(chuàng)新產(chǎn)品佳兆業(yè)中心酒店式服務(wù)公寓高城市商務(wù)資源超額價值爛尾樓本工程具有與香檳時代、曼哈頓時代、佳兆業(yè)中心類似的繁華地帶和商務(wù)環(huán)境，具備工程功能轉(zhuǎn)換的外在條件，為工程高價值的實(shí)現(xiàn)打下根底。開發(fā)方向與工程目標(biāo)的契合度開發(fā)方向可實(shí)現(xiàn)目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)可行性分析評價酒店式公寓高價格速度平穩(wěn)成本投入較高；存在一定市場風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)高售價兌現(xiàn)高利潤快速回籠資金獨(dú)特項(xiàng)目形象通過項(xiàng)目導(dǎo)入品牌成熟的操作經(jīng)驗(yàn)可有效降低風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)特營銷可實(shí)現(xiàn)銷售提速可完美實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)商務(wù)公寓相對高價相對快速成本相對較高；風(fēng)險(xiǎn)較易控制項(xiàng)目形象不夠純粹價格利潤實(shí)現(xiàn)和目標(biāo)有一定差距普通小戶型價格相對低快速回籠資金成本相對較低風(fēng)險(xiǎn)低項(xiàng)目形象低，無法形成市場口碑價格利潤實(shí)現(xiàn)和目標(biāo)有較大差距無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值最大化酒店式公寓模式可完美實(shí)現(xiàn)工程開展目標(biāo)酒店式公寓優(yōu)勢：工程體量小，以精品酒店式公寓打造品牌區(qū)位優(yōu)越，具有較強(qiáng)投資價值工程周邊商業(yè)氣氛濃厚，目標(biāo)客戶群外延性強(qiáng)總價低有利于單價提升，能實(shí)現(xiàn)較高利潤

符合區(qū)域市場未來開展需求，能夠?qū)崿F(xiàn)工程的核心價值，具有較高抗風(fēng)險(xiǎn)性，適合本工程采用

劣勢：打造高品形象，硬件投入較大

營銷水平要求極高

定位方向評估開展方向結(jié)論：高形象、高附加的酒店式公寓以酒店式概念公寓高端形象提升工程整體價值市場分析東莞小戶型溯源：“二、三產(chǎn)業(yè)開展的必然產(chǎn)物〞隨著城市快速開展，外來人口不斷進(jìn)入東莞，從城區(qū)到鎮(zhèn)區(qū)小戶型物業(yè)漸漸多了起來，小戶型是這個城市/這個時期開展的必然產(chǎn)物。小戶型元年：07年萬套小戶型入市一方面受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，所有新建工程將嚴(yán)格執(zhí)行90/70的政策，無論是新工程還是舊工程，90平米以下的中小戶型都將大幅度增加，造成今年大量中小戶型產(chǎn)品集中上市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，07年僅市區(qū)的小戶型上市量就將到達(dá)7000套。小戶型大量集中上市，劇烈競爭不容無視從區(qū)域分布來看，今年的小戶型產(chǎn)品大量涌現(xiàn)在南城CBD周邊區(qū)域，東城其次，莞城也有少量小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)。從其他的城市開展看，但凡CBD商務(wù)興旺及配套成熟的區(qū)域，其小戶型產(chǎn)品的投資前景都是一路看旺。小戶型區(qū)域分布以東城大道和東縱大道為主的東城商圈，云集世博廣場、世紀(jì)廣場等大型商業(yè)中心，商務(wù)氣氛濃厚，區(qū)域消費(fèi)能力強(qiáng)大，小戶型投資價值凸顯。以鴻福路為中軸線的中央商務(wù)區(qū)，會聚了華凱廣場、鴻福廣場、第一國際和勝和廣場等高檔寫字樓，大量高級白領(lǐng)聚集，品質(zhì)型居住需求龐大，而且臨近南城行政中心，市政配套豐富，交通便捷，商務(wù)交流頻繁。政府重點(diǎn)開展的新城市中心區(qū)，小戶型物業(yè)有強(qiáng)勁的升值空間。從目前東莞供給的小戶型品種看，包括單體的小戶型公寓和社區(qū)小戶型產(chǎn)品，前者占小戶型供給產(chǎn)品的絕大多數(shù)，后者的市場供給量屬于偏少。小戶型供給品種社區(qū)小戶型通常在大社區(qū)的外圍，緊靠馬路，位置一般，但它可以享受到大社區(qū)的配套和小區(qū)環(huán)境。單體公寓的硬件效勞會比較好，地理、交通、周邊配套一般較社區(qū)小戶型有優(yōu)勢。投資是小戶型的重要功能，凸顯投資價值是工程操作的關(guān)鍵之一：1、工程區(qū)域升值潛力開掘、傳播；2、創(chuàng)新產(chǎn)品的打造，提升產(chǎn)品投資價值；〔稀缺、附加增值〕僅從投資角度考慮，投資者一般最看重區(qū)域回報(bào)，看重區(qū)域房價走勢及投資的未來升值潛力，而不太注重它的種類。小戶型投資方式目前東莞的小戶型物業(yè)市場投資客的比例占七八成，而這類客戶以長線投資為主，在買入后皆以租賃為主，短期轉(zhuǎn)手的投資行為較少。根據(jù)目前的月租賃價格，精裝修單房1000元左右,一房1200~1400元;二房1800~2000元，投資回報(bào)率較廣州、深圳要高，約為8％~12％。目前東莞的小戶型租金漲幅沒有物業(yè)市場價漲得快,如果僅用于租賃的話,短期回報(bào)率不高;而用于短線轉(zhuǎn)手套利更不可取,因?yàn)闁|莞短期內(nèi)小戶型物業(yè)的市場價不會升得太快,而且交易稅費(fèi)很高,短期轉(zhuǎn)手不僅難以獲利,還容易虧本。常見的小戶型投資方式是中、長線投資轉(zhuǎn)手套利，先把物業(yè)租出去以租代供,然后坐等物業(yè)升值到一定程度后再轉(zhuǎn)手,這種方式的回報(bào)率會比較可觀。投資選擇短期能否以租代供？區(qū)域升值潛力判斷？〔產(chǎn)品創(chuàng)新帶動更高租金〕〔自身素質(zhì)、營銷傳播〕以傳統(tǒng)與新興商圈及商務(wù)區(qū)為主由東城商圈、南城CBD商圈向周邊過渡，形成片區(qū)式開展。功能以舒適居家為主除干道沿線以商務(wù)功能為主外，其他區(qū)域多以舒適實(shí)用型小戶居家為主。營銷訴求以情感為主針對白領(lǐng)主力客戶，營銷以情感訴求為突破點(diǎn),進(jìn)行系列針對性事件營銷形成市場熱點(diǎn),從而帶動良好營銷走勢。東莞小戶型特征：成熟商圈向外擴(kuò)散，風(fēng)行情感小戶東莞小戶型特征：向高品、商務(wù)使用及接待功能開展衍生商務(wù)、酒店功能：受CBD規(guī)劃影響，隨著中心商務(wù)區(qū)的成熟，高端商務(wù)客增加，衍生商務(wù)和酒店功能需求。向品質(zhì)提升方向開展：客戶層次的提升加強(qiáng)對小戶品質(zhì)的需求，尤其是檔次及軟件效勞方面。投資空間增長：未來商務(wù)和會展的啟動和成熟將極大帶來投資價值空間，同時該區(qū)域成為城市開展主軸線，小戶價值有待激發(fā)。東莞小戶型開展趨勢1、產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢：趨向舒適化、實(shí)用性小戶型越來越重視住宅的原創(chuàng)性設(shè)計(jì)，更加注重空間布局的實(shí)用性、人性化，如公共空間的采光、公共交流平臺、凸窗贈送、會所完善等。2、物業(yè)功能趨勢：形式更趨豐富，商務(wù)性、酒店式小戶型逐漸涌現(xiàn)小戶型在功能上從純過渡居住向高品質(zhì)的酒店、商務(wù)公寓轉(zhuǎn)變，局部的替代寫字樓、酒店功能。3、建筑風(fēng)格趨勢：由歐陸式轉(zhuǎn)向國際、現(xiàn)代、個性建筑風(fēng)格突破傳統(tǒng)造型，逐漸契合現(xiàn)代都市開展傾向，向復(fù)合式開展，如現(xiàn)代歐式、后現(xiàn)代的等等。4、品質(zhì)拉升趨勢：趨向品質(zhì)化除在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的飛躍，在社區(qū)、園林、會所配套、公共局部包裝等方面使小戶型的品質(zhì)得到較大的提高，實(shí)現(xiàn)較高的享受品質(zhì)。5、推廣趨勢：品質(zhì)與精神的融合營銷推廣不僅從產(chǎn)品品質(zhì)的角度進(jìn)行訴求，而且從生活情感、生活方式角度去考慮；逐漸到利用文化來進(jìn)行推廣，通過一種共享的生活形態(tài)去吸引客戶。東莞小戶型開展趨勢東莞小戶型市場結(jié)論小戶型爆發(fā)是東莞城市特定開展時期的必然現(xiàn)象；市場小戶型供給數(shù)量激增，競爭劇烈；小戶型物業(yè)升值潛力強(qiáng)勁，投資空間增長；市場小戶型物業(yè)功能漸趨豐富，但品質(zhì)不高，存在較大的超越空間；目前小戶型主要的投資方式為中、長線轉(zhuǎn)手套利；小戶型開展正當(dāng)時，存在創(chuàng)新超越空間市場工程35平米單房50平米一房一廳65平米兩房一廳市場工程——天誠康橋占地：8300㎡建面：39000㎡總19層銷售情況：目前尚在認(rèn)籌階段精裝修小戶公寓，主要有3種產(chǎn)品：戶型方正、功能齊全南北通透、雙陽臺設(shè)計(jì)市場工程——天誠康橋優(yōu)點(diǎn)：產(chǎn)品擴(kuò)展性不強(qiáng)一房空間尺度偏大缺乏：工程投資回報(bào)受到影響市場工程——天誠康橋工程評價：工程總體比較成功，工程形象有一定高度，產(chǎn)品也具備了一定舒適度。與市場同期同類工程相比有所突破，具備了相對的優(yōu)勢。工程的缺乏之處在于：1、產(chǎn)品的尺度把握略有缺乏，有些戶型尺度偏大〔如一房〕總價難以控制，單價不易拉升，其次個別產(chǎn)品的開間尺度可以更優(yōu)化；2、產(chǎn)品中規(guī)中矩，但是創(chuàng)新力度仍嫌缺乏，贈送面積方式方法不夠靈活豐富，削弱工程性價比。而且，輔助空間〔陽臺等〕的設(shè)計(jì)未詳細(xì)考慮客戶空間、功能擴(kuò)展〔一房變二房，二房變3房等等〕，無法更好的提高投資客戶租賃收益和自住客戶的居住舒適度；3、未能通過更多的手段、方法提高工程附加值，如特色物業(yè)效勞，引入酒店提高物業(yè)收益等；4、在營銷上也有可以改善之處〔如對工程價值點(diǎn)的挖掘等〕。市場工程——綜藝曼哈頓占地：11323.33㎡建面：72949.03㎡容積率：4.7銷售：目前均價6700元，尚余幾套工程打造高端形象提升價值的方法值得肯定。缺乏之處在于：1、產(chǎn)品尺度過大；2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新缺乏；3、戶型實(shí)用率較低這是工程銷售緩慢的主要原因，本工程應(yīng)引以為戒。市場工程——尚書苑占地：11441.79㎡建面：22883㎡總20層312戶銷售情況：已售完，均價6500元尚書苑成功的核心在于產(chǎn)品的創(chuàng)新目前二手放盤價到達(dá)了8000元市場工程——尚書苑贈送面積大，性價比高附送空間為客戶預(yù)先考慮了功能市場工程——金升國際公寓地址：南城莞太路與建設(shè)路交匯占地：63900㎡〔一期7000余平米〕建面：78500㎡總20層，四梯26戶179個車位銷售情況：普通公寓5000元/平米精裝修5500元/平米復(fù)式精裝修6700元/平米優(yōu)點(diǎn)：局部創(chuàng)新產(chǎn)品特色復(fù)式產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)較高售價缺乏：增值手段單一；酒店式公寓形象并不純粹；市場工程——金升國際公寓復(fù)式一房一廳，54平米，層高4.5米上層下層雙陽臺，落地窗、凸窗市場工程總結(jié)具備創(chuàng)新的小戶型產(chǎn)品受到追捧，能實(shí)現(xiàn)高售價和較快的銷售速度；目前小戶型工程創(chuàng)新手段較單一，產(chǎn)品、形象、營銷全面創(chuàng)新的工程極少；目前面市的工程雖有不少掛酒店式公寓之名，但名不符實(shí)，品質(zhì)不高，形象不純粹；全面創(chuàng)新的小戶型工程存在較大的市場超越空間。全面創(chuàng)新，超越市場工程增值建議工程增值建議同樣是作小戶型如何才能建立工程與眾不同的市場形象？如何最終實(shí)現(xiàn)高于市場平均水平的售價？星彥在這方面積累了成熟的經(jīng)驗(yàn)：定位增值產(chǎn)品增值營銷增值全面創(chuàng)新定位增值項(xiàng)目名稱自住投資香檳時代40％55％曼哈頓時代30％70％客戶對60平米以下的小戶型比較青睞，有六成左右為投資客戶群體。定位依據(jù)——市場客戶需求公寓客戶購買動機(jī)決策要素戶型區(qū)位高實(shí)用率配套70年產(chǎn)權(quán)交通景觀朝向比例1%30%20%23%13%10%1%2%數(shù)據(jù)來源：香檳時代客戶調(diào)查關(guān)健提示：公寓客戶的購置動機(jī)主要為：區(qū)位+功能+配套，這與投資客戶的購置比例較大有重要關(guān)系。公寓客戶喜歡的交樓標(biāo)準(zhǔn)交樓要求毛坯簡裝精裝可選擇裝修套餐比例20%32%45%3%定位依據(jù)——市場客戶需求項(xiàng)目名稱開盤時間均價戶型面積區(qū)間總價范圍備注香檳時代06-10-3163001、2房33-7421～47復(fù)式公寓曼哈頓時代06-5-2763001房39-9225-58帶簡裝，低使用率尚書苑06-8-570001～3房30～7021～49N＋1戶型，精裝以上三個工程的銷售情況比較說明：購置客群較為理性，注重房屋的實(shí)用性，這對工程的產(chǎn)品創(chuàng)新提出要求；尚書苑相對于香檳時代就是通過總價控制原那么，很好的實(shí)現(xiàn)了工程價值；客戶對25-45萬元的總價范圍較易接受，55萬元為購置上限。定位依據(jù)——市場客戶需求產(chǎn)品面積區(qū)間及比例產(chǎn)品定位產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比例（%）單房28－3525一房一廳38－4860兩房一廳58－6515合計(jì)

100%可進(jìn)行功能擴(kuò)展的一房產(chǎn)品作為主力，可滿足客戶自住和投資需求，同時可以較好的控制總價，拉升單價投資客戶〔主力〕客戶定位——主力客戶區(qū)域來源區(qū)域內(nèi)為主力、周邊區(qū)域?yàn)檩o年齡25－45歲從事行業(yè)非常廣泛，不受行業(yè)限制（如個體、金領(lǐng)、中高管等）消費(fèi)特征

對發(fā)展商、經(jīng)營者的要求較高看重項(xiàng)目的投資價值及良好的租賃市場容易接受新事物，對新理念較推崇做事周密、嚴(yán)謹(jǐn)，分析能力強(qiáng)，有一定風(fēng)險(xiǎn)意識，投資較理性價格承受能力有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，手頭上有閑錢；價格承受能力強(qiáng)自住客戶〔輔助〕客戶定位——輔助客戶區(qū)域來源周邊區(qū)域年齡25—35歲為主從事行業(yè)生意人、周邊寫字樓中的大量高級白領(lǐng)消費(fèi)特征講究生活便利性對樓盤外立面造形、樓盤檔次要求較高喜好購買帶室內(nèi)裝修的物業(yè)對娛樂休閑功能要求較高價格承受能力家庭年收入10-15萬以上，承受總價能力在30-45萬左右商務(wù)客戶〔游離〕區(qū)域來源商圈衍射服務(wù)型公司及辦事機(jī)構(gòu)，或頻繁來往東莞的商務(wù)人士年齡25－40歲左右從事行業(yè)廣告、娛樂、零售、咨詢信息類公司消費(fèi)特征

注重交通的便利注重周邊配套對建筑物外觀、大堂、配套設(shè)施等要求高對物業(yè)管理、服務(wù)要求高價格承受能力價格承受能力強(qiáng)客戶定位——游離客戶準(zhǔn)客戶訪談——“需求兩房/過渡居家〞素描對象某科技公司工程師—李先生，26歲家庭結(jié)構(gòu)二人世界，女朋友為外貿(mào)公司文員，收入中等情況描述2003年到東莞打拼，在華凱大廈上班，準(zhǔn)備年底結(jié)婚，為方便工作現(xiàn)租住在華凱豪庭，希望有一個屬于自己的家?？紤]在附近購買一套小房用于結(jié)婚，既方便工作也可過渡居住。手中有一定積蓄，家庭年收入在10-15萬元左右，收入穩(wěn)定。夫妻倆人均接受過高等教育，注重生活品質(zhì)。產(chǎn)品需求需求面積在60平米左右的二房，關(guān)注總價和與公司的位置關(guān)系，可承受物業(yè)總價40萬元左右。消費(fèi)傾向家庭收入中等且穩(wěn)定，較為務(wù)實(shí)，非常關(guān)注價格的經(jīng)濟(jì)性。已經(jīng)習(xí)慣在區(qū)域內(nèi)生活，愿意就近選擇居住。準(zhǔn)客戶訪談——“擁有自己的工作室〞素描對象效果圖公司技術(shù)主管——david，25歲家庭結(jié)構(gòu)單身貴族，年收入15萬左右情況描述現(xiàn)租住國泰明苑，在效果圖公司工作5年，積累了不少的客戶資源，近幾年經(jīng)常在工作之余接私單，隨著技術(shù)的不斷成熟客戶越來越多，經(jīng)常要與客戶溝通交流，因此非常希望有一個有品味的居所和工作室。考慮在交通便利、配套齊全的地段購買一套兩房作為SOHO。產(chǎn)品需求需求面積在65平米左右的二房關(guān)注物業(yè)的品質(zhì)和檔次形象可承受物業(yè)總價45萬元左右消費(fèi)傾向容易接受新鮮事物，喜歡有品味、有個性的東西，消費(fèi)習(xí)慣較前衛(wèi)準(zhǔn)客戶訪談——“看好房產(chǎn)投資的張生〞素描對象眼鏡店老板——張生，38歲家庭結(jié)構(gòu)四口之家，妻子經(jīng)營美容院，家庭年收入中高等情況描述在東莞做生意已近10年，居住在東泰花園，手頭上有點(diǎn)閑錢想投資，投資股票和基金的風(fēng)險(xiǎn)較大，而看到朋友在周邊投資小戶型均有不錯的收益，看好東莞的房地產(chǎn)投資市場。考慮購買一套小戶型作為中、長線投資。產(chǎn)品需求需求面積在45平米左右的一房關(guān)注物業(yè)的投資回報(bào)率和物業(yè)管理，希望物管可以代租售可承受物業(yè)總價30萬元左右消費(fèi)傾向消費(fèi)習(xí)慣較務(wù)實(shí)，關(guān)注產(chǎn)品實(shí)用性，對價格和成長潛力較關(guān)注市場定位東莞酒店式公寓樣板形象定位CBD商圈客戶特征區(qū)域市場空白工程、開展商品牌區(qū)域開展特征CBD首席

酒店式公寓

CBD天誠?尚品備選：

希爾頓陽光君鉑國際公寓西澳中心CBD尚城領(lǐng)地工程主推廣語鴻福焦點(diǎn)氣質(zhì)天誠尚品公寓領(lǐng)秀CBD產(chǎn)品增值規(guī)劃設(shè)計(jì)增值建筑風(fēng)格與立面1

建筑設(shè)計(jì)增值各居住功能空間尺度產(chǎn)品創(chuàng)新手法精裝修增值園林設(shè)計(jì)原那么園林構(gòu)成主要元素3

園林增值

4

配套及智能化公共空間增值會所增值智能化配置增值品牌物管增值引入酒店增值2

產(chǎn)品創(chuàng)新增值打造天誠氣質(zhì)規(guī)劃設(shè)計(jì)增值板式，南北通透；采用二梯6－10戶的單元式設(shè)計(jì)；摒棄酒店式長甬道一梯多戶的方式，增加舒適度?！采袝稸S國泰明苑〕3.建筑立面有特色，現(xiàn)代感強(qiáng)，表達(dá)尊貴、大氣；規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)意圖：

增加居住舒適度，增強(qiáng)品質(zhì)感外在形象特色尊貴，產(chǎn)生身份匹配認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計(jì)增值——建筑風(fēng)格與立面參考尊貴、大氣的歐式風(fēng)格，外觀華美堂皇，成為區(qū)域標(biāo)志性建筑物丹楓白露東方華都天都世紀(jì)招商城市主場規(guī)劃設(shè)計(jì)增值——建筑風(fēng)格與立面參考現(xiàn)代歐式風(fēng)格，外觀挺拔、質(zhì)地感強(qiáng)功能、形象、性價比將成為本工程的核心產(chǎn)品競爭力，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng)遵循：1、為了控制總價，必須控制面積，但要保證根本的居住使用功能完整，保證主要空間相對舒適度，適宜的產(chǎn)品尺度和功能布局成為產(chǎn)品設(shè)計(jì)的根本要求；2、依靠多種創(chuàng)新手法增加產(chǎn)品贈送面積，提高戶型實(shí)用率，提高性價比，成為本工程從競爭中脫穎而出的關(guān)鍵核心，同時也決定了價格提升的空間；3、贈送空間以及輔助空間要預(yù)先為客戶考慮到功能，盡量預(yù)留功能改善的可能〔如一房變兩房〕，為客戶通過簡單改造就能增加租金收益或者提高居住舒適度。產(chǎn)品創(chuàng)新——戶型設(shè)計(jì)思考室內(nèi)空間及布局要求產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）客廳開間（㎡）臥室開間（㎡）功能空間要求附加要求單房28－35最少保證3.0米陽臺、起居室、廚房、洗手間、送天井、衣柜或儲物間落地凸窗贈送約3㎡一房一廳38－453.0-3.22.8雙陽臺、客廳、洗手間、廚房、臥室(或餐廳)、送天井、衣柜或儲物間落地凸窗贈送4－5㎡兩房一廳58－653.2-3.43.0有條件的設(shè)置入戶花園、雙陽臺、客廳、洗手間、廚房、臥室、送天井、衣柜或儲物間落地凸窗贈送6－8㎡產(chǎn)品創(chuàng)新——戶型功能和空間尺度落地凸窗，增加居住舒適度

產(chǎn)品創(chuàng)新——戶型創(chuàng)新手法格林小城蜜園通過室室贈送落地凸窗或凸窗的形式提高物業(yè)的使用率，充分迎合東莞客戶群體的購置需求。花架搭板成陽臺預(yù)制板贈送陽臺示意產(chǎn)品創(chuàng)新——戶型創(chuàng)新手法通過花架偷陽臺竣工驗(yàn)收后搭板成陽臺，不計(jì)面積

功能間2.19米層高，全送面積一房戶型參考贈送功能間一房變兩房龍園印象產(chǎn)品創(chuàng)新——戶型創(chuàng)新手法非標(biāo)準(zhǔn)層高的輔助空間，不計(jì)面積

入戶花園具有改造功能全凸窗設(shè)計(jì)產(chǎn)品創(chuàng)新——產(chǎn)品創(chuàng)新手法入戶花園作為輔助空間，可進(jìn)行住宅功能擴(kuò)展

一房戶型參考原為天井設(shè)計(jì),搭板后可隔成一個房間一房變?nèi)繂畏孔兌可袝樊a(chǎn)品創(chuàng)新——戶型創(chuàng)新手法天井和入戶花園結(jié)合，功能擴(kuò)展性很強(qiáng)，功能也比較適宜空調(diào)位變生活陽臺位于建筑主體外側(cè)的，寬度小于60公分時，無圍護(hù)或圍護(hù)物低于陽臺圍護(hù)物60公分以上的空調(diào)位不計(jì)建筑面積。贈送一步式陽臺進(jìn)深不大于60公分的不封閉陽臺不計(jì)算建筑面積。臥室落地凸窗外，設(shè)一步式觀景陽臺，面積全部贈送。產(chǎn)品創(chuàng)新——戶型創(chuàng)新手法雖然是很小的空間，但對小戶型很重要

入戶花園偷面積，可以當(dāng)做書房使用預(yù)留多功能空間60平米建議贈送方式：多功能空間二房戶型：附送功能間和入戶花園產(chǎn)品創(chuàng)新——戶型創(chuàng)新手法入戶花園對于兩房產(chǎn)品，是一種很好的輔助空間

龍園印象：61平米大凸窗和贈送多功能間建議贈送方式：多功能空間西岸官邸二房二房戶型贈送凸窗和功能間二房變?nèi)客勾昂蛢?nèi)庭院一類的功能空間也能提高居住舒適度

產(chǎn)品創(chuàng)新——戶型創(chuàng)新手法裝修增值：精品家私套餐精品家私套餐廳沙發(fā)、電視柜、茶幾、餐臺、餐椅、鞋柜房床、書柜、衣柜、床頭柜、書桌裝修配置

品牌潔具美標(biāo)抽油煙機(jī)太太灶具太太熱水器松下空調(diào)格力電梯奧的斯產(chǎn)品創(chuàng)新——精品傢俬、裝修套餐增值景觀營造原那么：精致、趣味、注重節(jié)點(diǎn)1、突出感官效果2、兼顧實(shí)用和趣味性3、注重景觀節(jié)點(diǎn)園林景觀營造注重生態(tài)，多方挖掘視、聽、嗅、觸覺等多種感官因素好的景觀不僅是美觀的，還是實(shí)用的。利用景觀連廊、休息亭等增強(qiáng)景觀的互動性；設(shè)置可踏入草坪或在草坪鋪置石階，增強(qiáng)景觀的可親近性；利用個性化特色細(xì)節(jié)，增強(qiáng)景觀趣味性。在入口、廣場、街區(qū)等不同地點(diǎn)，針對不同人群設(shè)置不同的主題景觀，在社區(qū)節(jié)點(diǎn)上做足文章，增加產(chǎn)品附加值。園林增值——園林景觀營造原那么工程占地較小，沒有充裕的空間來布置園林，可考慮利用架空層布置精致的園林來增加工程附加值。架空層布置示意屋頂花園布置示意園林增值——園林構(gòu)成元素示意園林增值——園林構(gòu)成元素示意實(shí)用性強(qiáng)的景觀節(jié)點(diǎn)小尺度營造精致感小廣場雕塑小品塑造出時尚優(yōu)雅生活氣氛時尚的入口造型極限營——攀巖等時尚、參與性強(qiáng)的設(shè)施園林增值——園林構(gòu)成元素示意情趣欄桿和特型植物，使景觀更具趣味紫藤花架——休閑秋千、休閑座椅等設(shè)施別致花廊園林增值——園林構(gòu)成元素示意配套及智能化——酒店式大堂酒店式高大氣派的大堂，引發(fā)尊貴生活聯(lián)想極具震撼效果的酒店情境展示丹楓白露大堂接待臺、大堂示意配套及智能化——精裝修公共空間大堂是客戶對工程品質(zhì)的外在直接表達(dá)，應(yīng)與工程定位匹配星級電梯間、走廊，精裝修公共空間，品位無處不在配套及智能化——精裝修公共空間東方華都實(shí)景配套及智能化——時尚、個性、高品質(zhì)的公共空間大理石切片+高檔瓷磚+不銹鋼踢腳線+另類馬賽克高品質(zhì)的公共部位深藍(lán)季節(jié)實(shí)景表達(dá)時尚、個性化的樓層號、門牌號及地面導(dǎo)示配套及智能化——時尚、個性、高品質(zhì)的公共空間深藍(lán)季節(jié)實(shí)景會所－－品味、休閑、隨心所欲的家工程增值：打造高品質(zhì)會所配套及智能化——小而精致的會所B：會員制精英會所吧區(qū)：咖啡吧、果汁吧、茶吧休閑區(qū)：瑜珈、室內(nèi)恒溫泳池餐飲區(qū):(名典咖啡語系)西餐廳啟動相應(yīng)的會員俱樂部，給住戶提供所需要的效勞，業(yè)主自動成為會員，并向外招收高層人士入會,對外經(jīng)營,業(yè)主客戶會員制消費(fèi)。會員俱樂部A：健身俱樂部

引入著名的商業(yè)健身機(jī)構(gòu)俱樂部加盟。為業(yè)主和商務(wù)客戶提供一種完美的健康生活方式。工程增值：會所開放多種工程，對外經(jīng)營配套及智能化——特色的品位休閑——智能化特色增值新風(fēng)系統(tǒng)有機(jī)垃圾處理系統(tǒng)音樂飛揚(yáng)〔背景音樂及消防播送系統(tǒng)〕閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)樓宇可視對講系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)——離線式電子巡更系統(tǒng)一卡通系統(tǒng)〔包括門禁、會所消費(fèi)等〕上下水隔音設(shè)計(jì)專用煙道設(shè)計(jì)停車場管理系統(tǒng)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)中水處理配套及智能化——智能人性化設(shè)計(jì)把戲年物業(yè)榮譽(yù)管理酒店式家居效勞24小時住客管理緊急熱線搬家效勞家政、保姆、鐘點(diǎn)工效勞代繳水電費(fèi)效勞寵物寄養(yǎng)或急救效勞衣物洗熨效勞病人看護(hù)效勞商務(wù)效勞商務(wù)秘書效勞(代定客房，票務(wù)效勞，打印、傳真及復(fù)印等)禮賓效勞代辦郵件收發(fā)私人助理專車接送效勞會議效勞不但實(shí)行酒店式效勞，且擁有商務(wù)效勞措施，在社區(qū)內(nèi)即可解決工作、生活方面的需求叫醒效勞，留言效勞預(yù)定及的士叫車效勞家居清潔、保養(yǎng)維修水、電器代訂牛奶、飲水、報(bào)刊雜志上門收取干洗衣物訂花開辦生日慶祝酒會喜宴等房屋租賃效勞建議委托品牌物管，提升工程品質(zhì)，形成良好口碑工程增值：品牌物管、貼心效勞配套及智能化——品牌物管，提升價值景尚雅苑實(shí)景案例借鑒：東方華都東方特為思酒店東方華都定位：純粹城市假日酒店式公寓產(chǎn)品組合：新一佳百貨＋東方特為思酒店＋公寓硬件配套：酒店式效勞＋酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)定位：CBD首席酒店式公寓產(chǎn)品組合建議：少量商業(yè)＋二至三層酒店＋公寓硬件配套：酒店式效勞＋傢俬、裝修套餐本工程借鑒：利用酒店提升物業(yè)品質(zhì)形象，帶動客戶投資配套及智能化——引入酒店增值案例借鑒：東方特為思酒店奉獻(xiàn)現(xiàn)狀東方華都酒店使用物業(yè)的銷售方式：酒店自購物業(yè)。酒店樓層及套數(shù)：A座9層共19套入住率：100％入住價格：〔24～31平米〕為198元/天一房一廳：(29~36平米)為298元/天經(jīng)營現(xiàn)狀：相鄰樓層業(yè)主主動將自己物業(yè)交酒店出租，約有15戶。公寓酒店面積（中值）購買價格（均價）30年月供20年月供日租金入住率（正常）月收入2893001280152319860％35643393001524181329860％5364物業(yè)使用功能轉(zhuǎn)換，租金收益成倍增長。酒店設(shè)置樓層：四層或四、五兩層套數(shù)建議：控制在50間以內(nèi)銷售建議：酒店公司自購物業(yè)，直接銷售。例如：東方特為思酒店產(chǎn)權(quán)式銷售，產(chǎn)權(quán)方與經(jīng)營方簽訂合同。例如：鴻福廣場新世紀(jì)酒店?？蛻艚桓度墒赘叮瑯I(yè)主20年不用供樓，并享受一年15天的免費(fèi)入住權(quán)和一年一個月供款的分紅獎勵。開發(fā)商自持物業(yè)，收取租金，并可抵押貸款。酒店建議：美國戴斯酒店、法國雅高等旗下酒店，并做物業(yè)管理參謀。配套及智能化——引入酒店增值設(shè)想營銷增值樓體條幅及燈光字樓體條幅及燈光字銷售中心三頁翻形象外墻包裝星彥典型案例：

70年代生人的專屬社區(qū)－花好園銷售中心銷售中心銷售中心三頁翻銷售中心內(nèi)部星彥典型案例：70年代生人的專屬社區(qū)－花好園黑板報(bào)式的宣傳形式，訴說70年代生人的愛好、樂趣、特性，給目標(biāo)客戶帶來很強(qiáng)的歸屬感。星彥典型案例：

70年代生人的專屬社區(qū)－花好園特色包裝樓梯交樓標(biāo)準(zhǔn)廚房交樓標(biāo)準(zhǔn)陽臺樣板房星彥典型案例：

70年代生人的專屬社區(qū)－花好園樣板房樣板房星彥典型案例：

70年代生人的專屬社區(qū)－花好園星彥典型案例：

70年代生人的專屬社區(qū)－花好園▲04年8月20日接受認(rèn)籌至10月1日解籌前共認(rèn)得2000多個▲10月1日解籌，售出583套，完成銷售額1.8億元?！?1月27日開盤暨封頂，業(yè)主大抽獎，抽取POLO車。歲寶百貨簽約進(jìn)駐?！胧芯鶅r6900元/平米，至05年2月銷售率超60%，均價已拉升至7500元/平米，銷售形勢喜人?！?0年代生人為主題的情感式訴求、投資概念▲客戶以70年代的年輕人、投資客、村民等為主星彥典型案例：

70年代生人的專屬社區(qū)－花好園●04年8月29日，“把戲年·花好園中國原創(chuàng)音樂直通車〞正式啟動。樸樹、老狼、葉蓓、汪峰等知名原創(chuàng)歌手蒞臨花好園銷售中心舉行現(xiàn)場簽名會。局部準(zhǔn)業(yè)主更可得音樂晚會的入場券?！?4年9月11日，花好園售樓處迎來了在雅典奧運(yùn)會勇奪金牌的胡佳等十余名冠軍運(yùn)發(fā)動。奧運(yùn)冠軍為到場的準(zhǔn)業(yè)主簽名留念，并與他們進(jìn)行了面對面的交流。星彥典型案例：70年代生人的專屬社區(qū)－花好園●04年11月中旬，把戲年-花好園贊助“刀郎暨臺灣群星演唱會〞?！?5年1月29日，于花好園銷售中心舉辦“信息網(wǎng)網(wǎng)友2024年新年時尚晚會〞。星彥典型案例：

70年代生人的專屬社區(qū)－花好園占據(jù)

形象高度營銷目標(biāo)：樹立形象，拉升售價快速銷售，兌現(xiàn)利