華僑城天鵝堡二期產(chǎn)品定位建議方案

華僑城天鵝堡二期產(chǎn)品定位建議2024.10.25目錄第一局部：宏觀背景第二局部：競品市場情況第三局部：工程一期成交情況第四局部：二期產(chǎn)品建議第一局部：宏觀背景基調(diào)：促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康開展?境外投資管理方法?出臺?關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知??關(guān)于加強土地出讓收支管理的通知??調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知?20242024基調(diào)：抑制局部城市房價過快上漲?流動資金貸款管理暫行方法?出臺?個人貸款管理暫行方法?出臺?加強房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管有關(guān)問題通知??關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知?“4.15新政〞出臺“9.29新政〞出臺20242024基調(diào)：嚴厲打壓“7.12國務(wù)院常務(wù)會議“二三線城市〞也要限購7.26“新版滬四條〞發(fā)布，再次緊縮限購令8.2“四大行〞叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)8.16住建部二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)出爐8.29江蘇臺州領(lǐng)銜率先出臺二三線城市限購令8.30央行推行存款準(zhǔn)備金新規(guī)9月浙江臺州、衢州限購令出臺10月佛山限購令松綁朝令夕改11月初中山出臺限價令

“1.26〞國八條出臺上海繼重慶后開征房產(chǎn)稅1.31日上海限購令出臺上海繼重慶后開征房產(chǎn)稅2月起華東主要城市限購令紛紛出臺前7個月6次上調(diào)準(zhǔn)備金率、3次加息基調(diào)：預(yù)調(diào)、微調(diào)46個限購城市繼續(xù)維持限購狀態(tài)近40個城市出臺了不同的微調(diào)措施，其中除觸及紅線外的微調(diào)可以執(zhí)行。首套房信貸出現(xiàn)松動，從上浮到85折。兩會：調(diào)控維持力度經(jīng)濟工作會議及總理講話明確房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)一定力度，房價繼續(xù)回歸合理。多部委辟謠樓市調(diào)控松動近年來中國樓市遭受頻繁的宏觀調(diào)控，特別是2024年國八條之后，以嚴厲打擊為主；預(yù)計近期政策大幅度放松可能性不存在。第一局部：宏觀背景時間政策風(fēng)向內(nèi)容正合觀點國家性政策2012-10-21國家發(fā)改委指出:賣房不一套一標(biāo)每套罰5000元發(fā)改委明確，凡是不一套一標(biāo)的，一律按一套罰5000元，欺詐最高罰50萬元1.此舉規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為，保障購房者的利益；2.通過制度約束開發(fā)商行為，完善房地產(chǎn)市場秩序；2012-10-21國土部嚴格監(jiān)控各地樓市政策提前做好政策儲備受調(diào)控政策影響，土地供應(yīng)總量減少，結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，住宅用地供應(yīng)連續(xù)兩個季度回升，占國有建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例擴大，房地產(chǎn)用地市場回暖跡象顯現(xiàn)，避免部分地方政府放棄“調(diào)結(jié)構(gòu)”，重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的模式，鞏固和強化已取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果1.嚴控政策執(zhí)行效果，預(yù)防房價反彈上漲；2.應(yīng)改變地方政府通過房地產(chǎn)拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟模式地方性政策2012-10-01陜西調(diào)控新政：商品房利潤控制在10%

屬全國首例陜西省房地產(chǎn)市場調(diào)控出臺新舉措，規(guī)定房地產(chǎn)合理利潤率應(yīng)控制在10%左右，并將各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間在媒體上公布，同時在物價部門的備案價格應(yīng)在公布的價格區(qū)間范圍內(nèi)。意在引導(dǎo)市民理性購房1.響應(yīng)國家調(diào)控政策，地方性政策更加合理規(guī)范化，避免房價虛高和過快上漲；2.完善房地產(chǎn)制度，規(guī)范陜西省房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)從嚴，國家、地方步調(diào)一致，政策出臺保障調(diào)控效果，預(yù)防房價反彈上漲第一局部：宏觀背景全市市場：全市量價起伏波動，成交均價震蕩前行，11年2月份“國八條〞出臺后，成交量大幅度下降，于11年6月開始慢慢回暖。至目前為止，西安樓市剛性需求的強勢表現(xiàn)，促銷繼續(xù)保持增長。西安市場成交量價呈震蕩之勢，成交量價春節(jié)后逐步反彈，近期量價逐步趨穩(wěn)；近期成交量主要集中在城北、城南，其中城南、高新為全市價格高地，城西處相對價格洼地。分區(qū)域市場量價走勢：從成交量價走勢來看，目前城北區(qū)和城南區(qū)成為西安市場最熱門的區(qū)域。從均價走勢來看，城南、高新的價格仍然處于最高位。第一局部：宏觀背景2024年一季度后，西安市商品房成交量價穩(wěn)定上升，總體來看市場呈現(xiàn)供大于求的局面，成交價格逐步趨穩(wěn)2024年9月至2024年9月，西安市商品房呈波動性，12年年初出現(xiàn)供給量、成交量及價格均較低；2024年6月后供給量、成交量及成交價格恢復(fù)平穩(wěn)，量價穩(wěn)步齊升；2024年9月至2024年9月西安市商品房供給量、成交量及成交價格走勢2024年曲江市場逐步呈現(xiàn)明顯的供大于求局面，成交量趨穩(wěn)在8-10萬㎡之間，成交價格趨穩(wěn)在10000-10500元/㎡，預(yù)計未來市場將進入去存量階段2024年全年曲江區(qū)總體來講，新增量遠大于成交總量，今年開始，供給逐漸降低，成交與新增根本持平，但由于之前的存量較大，整體市場逐步進入去存量階段。2024.1月到2024.9月，由于政策調(diào)控，市場價格處于相對較低水平，2024.2月以后價格上升，總體保持在1萬左右的水平。第一局部：宏觀背景調(diào)控出臺后，曲江市場成交量整體呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)，2024年以來，大量工程“以價換量〞，通過變向優(yōu)惠調(diào)整成交價格，以保證快速出貨。第一局部：宏觀背景曲江產(chǎn)品面積跨度相對較大，小高層集中在140-220㎡，高層集中在90-160㎡板塊價值項目產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）競爭層級序號一級價值區(qū)金地湖城大鏡小高層160-410三級A高層130-330紫汀苑高層165-175B二級價值區(qū)萬科金域曲江小高層76-253二級C高層76-180曲江諸子階小高層87-256D高層90-190永和坊小高層100-185E高層90-120三級價值區(qū)中冶一曲江山小高層83—200F高層85—140中鐵國際城小高層---一級G高層89-162中海紫御華府小高140—200H中海碧林灣高層87-135I曲江千林郡高層88-150J曲江意境小高層99-144K高層96-19750045040035030025015010020050面積550ABCDEFGHIJK小高層高層二級價值區(qū)三級價值區(qū)一級價值區(qū)第一局部：宏觀背景板塊價值項目產(chǎn)品價格區(qū)間（元/㎡）競爭層級序號一級價值區(qū)金地湖城大鏡小高層16000-18000三級A高層13000-15000紫汀苑高層12000-14000B二級價值區(qū)萬科金域曲江小高層19000-22000（精裝復(fù)式）二級C高層14000-17000（精裝復(fù)式）曲江諸子階小高層12000-13000D高層10000-11000永和坊小高層10000-12000E高層85000-11000三級價值區(qū)中冶一曲江山小高層8400—8600F高層8100—8600中鐵國際城小高層---一級G高層7500-8000中海紫御華府小高9500—11000H中海碧林灣高層7500-10000（精裝）I曲江千林郡高層6500—8000J曲江意境小高層---K高層7500-8500曲江工程物業(yè)售價分化較為明顯；本案所在價值板塊高層售價集中在9000-11000元/㎡之間單價ABCDEFGHIJK小高層高層二級價值區(qū)三級價值區(qū)一級價值區(qū)17000160001500014000130001200010000900011000800018000第一局部：宏觀背景板塊價值項目產(chǎn)品總價區(qū)間（元/㎡）競爭層級序號一級價值區(qū)金地湖城大鏡小高層256-640三級A高層169-495紫汀苑高層200-230B二級價值區(qū)萬科金域曲江小高層120-400二級C高層120-280曲江諸子階小高層100-260D高層118-209永和坊小高層150-360E高層99-149三級價值區(qū)中冶一曲江山小高層71—108F高層68—103中鐵國際城小高層---一級G高層70-128中海紫御華府小高133—250H中海碧林灣高層65-135I曲江千林郡高層79-150J曲江意境小高層---K高層75-122曲江工程物業(yè)總價多集中在140-250萬之間；其中一級價值區(qū)總價較高，多在200-500萬之間；本工程所在二級價值區(qū)，高層總價多在100-160萬之間。總價ABCDEFGHIJK小高層高層二級價值區(qū)三級價值區(qū)一級價值區(qū)50045040035030025015010020050550第一局部：宏觀背景曲江住宅產(chǎn)品成交主力段集中于80-100㎡，120-150㎡、200-250㎡之間的改善型三房；受區(qū)域價值特征影響，以及各工程推售產(chǎn)品影響，產(chǎn)品成交主要以改善型房源為主；曲江成交以80-100㎡的兩房和120-150㎡的改善型三房成交為主，其次為局部200-250㎡產(chǎn)品第一局部：宏觀背景通過區(qū)域典型工程備案數(shù)據(jù)可看出：區(qū)域內(nèi)工程主力成交面積段為140-150㎡的，占比27%；其次為90-100㎡，占比14%；另外170-180㎡、200-250㎡大戶型成交占比相當(dāng)，均為8%；200㎡以上產(chǎn)品主要集中在金地湖城大境和中海御湖公館；170-180㎡產(chǎn)品主要集中在萬科金域曲江〔精裝復(fù)式〕、中海御湖公館和金地湖城大境；140-150㎡產(chǎn)品主要集中在中海紫御華府和中海御湖公館；此數(shù)據(jù)為房99備案數(shù)據(jù)2012.1-2012.9曲江個案住宅分面積段套數(shù)統(tǒng)計面積段劃分金地湖城大境萬科金域曲江紫薇永和坊中鐵建梧桐苑中海御湖公館中海紫御華府50以下00000050-6020000060-7003005070-800310012080-901930032090-1003026711940100-1101010000110-1207835410120-1303910602180130-140120055640140-1504603517174292150-1602001500160-170671111240170-180406941650180-19087842100190-20078224100200-2509526531521250-300045300300以上10012000合計429441120166654313第一局部：宏觀背景個盤成交主力均以80-100㎡的兩房和120-150㎡的改善型三房為主；160㎡以上舒適型再改類房源成交集中在湖邊個別工程〔如湖城大境、中海御湖公館等〕。目錄第一局部：宏觀背景第二局部：競品市場情況第三局部：工程一期成交情況第四局部：二期產(chǎn)品建議第二局部：競品梳理金地湖城大鏡持銷尾盤萬科金域曲江紫薇永和坊中鐵梧桐苑中海御湖公館2期1、競品分布圖核心層價值以景觀資源屬性向周邊遞減次核心區(qū)電視塔板塊CBD核心周邊以會展中心為主生活配套較完善中海紫御華府1、競品區(qū)位分布項目占地面積總建面容積率建筑結(jié)構(gòu)銷售狀況主力產(chǎn)品整體均價推廣主題金地湖城大境1200畝180萬㎡2.0別墅、洋房、高層（毛坯）天子一號（尾盤）天錦熱銷中200㎡以上小高12000元/㎡湖景生活、絕版大宅中海紫御華府88.8畝35萬㎡4.26小高、高層（精裝修）

持續(xù)銷售中88-144㎡8000-10500元/㎡（精裝）唐遺址公園地產(chǎn)、精裝房紫薇永和坊35畝50萬㎡2.7別墅、洋房、小高（毛坯）持續(xù)銷售中110-160㎡為主8500-12000元/㎡CBD核心、中式風(fēng)格、配套0.7萬科金域曲江229畝38萬㎡2.53別墅、洋房、高層（精裝修）21#22#洋房即將開盤處于尾盤176-253㎡（復(fù)式，實得250-320㎡14000-17000元/㎡（精裝）精裝修、首個泰式園林景觀中海御湖公館2期64畝15.13萬㎡3.56

高層（精裝修）11#樓在售115㎡175㎡12000-13000元/㎡區(qū)位、資源、精裝房中海御湖壹號200畝15萬㎡2.7高層、小高層（精裝修）二期1批次在售170-290㎡為主18000-20000元/㎡中國鐵建、首個溫泉入戶通過上面數(shù)據(jù)得出以下結(jié)論：曲江核心區(qū)工程依托區(qū)位及資源優(yōu)勢，打造產(chǎn)品多為別墅、洋房結(jié)合高層，并通過低密度物業(yè)提升工程品質(zhì)；通過分析產(chǎn)品線較為豐富的工程，整體售價在10000元/㎡以上，通過低密度物業(yè)拉開工程價格；曲江核心區(qū)工程建筑類型為別墅、洋房、小高及高層，因此，主力產(chǎn)品面積多為110㎡——253㎡。第二局部：競品梳理第二局部：競品梳理2、個案梳理——中海御湖一號地址：曲江新區(qū)芙蓉東路99號大唐芙蓉園正北占地面積：200畝建筑面積：15萬㎡容積率：2.7綠化率：35%總戶數(shù)：900戶停車位：1:1開發(fā)商：中海興業(yè)〔西安〕有限公司物業(yè)公司：中海物業(yè)中?！び?號是中海國際社區(qū)中的一局部。中海御湖1號位于西影路與曲江大道交匯處，周邊生活氣息較為濃烈，教育、醫(yī)院以及超市均有，生活比較便利。工程自身定位高端，社區(qū)規(guī)劃較好，精裝修，戶戶均有有車位，生活舒適度較高。工程概況產(chǎn)品規(guī)劃中海·御湖1號是中海國際社區(qū)中的一局部。位于曲江大唐芙蓉湖北岸，緊鄰中海鉑宮別墅區(qū)。御湖一號規(guī)劃有10棟樓，戶型面積從200-270平方米，屬于平層豪宅系列。核心賣點中海品牌，認知度高；商業(yè)配套齊全，生活便利，居住氣氛成熟；教育資源豐富，一站式教育；并在曲江一中，一小有教育指標(biāo)第二局部：競品梳理銷售情況第二局部：競品梳理項目名稱分期建筑面積（㎡）實得面積（㎡）贈送率套型物業(yè)形態(tài)銷售均價供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)銷售率中海御湖1號1期（2011年中開盤，現(xiàn)階段售罄）2002042%三房高層（31F）21000-23000元/㎡（精裝約3000-4000元/㎡）248244498%2452606%四房小高層（17F）28500-30000元/㎡（精裝約3000-4000元/㎡）136132497%2702804%四房高層（31F）14000-30000元/㎡（精裝約3000-4000元/㎡）62620100%2期（2012年9月底開盤，在售）2152306%四房高層（31F）18000-19000元/㎡（精裝約3000-4000元/㎡）3606030017%2903106%四房高層（28F）20000-21000元/㎡（精裝約3000-4000元/㎡）50123824%合計------18000-22000（精裝約3000-4000元/㎡）85651034660%戶型分析第二局部：競品梳理戶型點評：建筑面積：210-220㎡。戶型結(jié)構(gòu)：四室兩廳三衛(wèi)生間+獨立管家空間+南北雙景觀空中花園。層高設(shè)計：3.15米超高層高設(shè)計雙臥室及客廳南向設(shè)計，采光及通風(fēng)性較好。多功能間：管家空間特在北向設(shè)計獨立的工人房間，保障業(yè)主私密性及獨立性。第二局部：競品梳理戶型分析湖天系宮邸建筑面積：267㎡。戶型結(jié)構(gòu)：四室兩廳三衛(wèi)生間+獨立管家空間+南北雙景觀空中花園。全面寬超大觀湖效果，主臥270度大面寬觀景。。湖宮系宮邸建筑面積：245㎡。戶型結(jié)構(gòu)：四室兩廳四衛(wèi)生間+獨立管家空間+南北雙景觀空中花園。全面寬超大觀湖效果，主臥270度大面寬觀景。。多功能間：管家空間2一期基本售罄2526117181419201516基本售罄第二局部：競品梳理萬科金域曲江在售未推第二局部：競品梳理萬科金域曲江建筑面積實得面積套型物業(yè)形態(tài)銷售均價供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)銷售率176㎡260㎡復(fù)式高層16000元/㎡（精裝約2000元/㎡）2001802090%189㎡240㎡套四高層13000元/㎡（精裝約2000元/㎡）2161764081%192㎡250㎡復(fù)式小高層20000元/㎡（精裝約2500元/㎡）90651572%202㎡260㎡復(fù)式小高層20000元/㎡（精裝約2500元/㎡）1621273578%253330㎡復(fù)式小高層21000元/㎡（精裝約5000元/㎡）132924070%第二局部：競品梳理萬科金域曲江2617181516建筑面積192平米，處于15、16、18、17、26號樓〔層〕2戶/2T均價：2萬元/平米純北向采光，戶型方正首層客廳挑空，復(fù)式空間感十足。南向兩開間，客廳、臥室面寬適宜2729第二局部：競品梳理建筑面積253平米，處于17、18、19、20、21、22號樓〔層〕1戶/1T均價：2-2.3萬元/平米純北向采光，戶型方正一層一戶，360度環(huán)景，私密性較好，超大贈送率〔實得面積約300㎡〕，動靜分區(qū)。休息區(qū)設(shè)置家庭廳，舒適度高萬科金域曲江第二局部：競品梳理1234建筑面積189平米，處于1、2、3、4號樓〔32層〕2戶/2T均價：1.4萬元/平米一層一戶，360度環(huán)景，私密性較好，超大贈送率〔實得面積約240㎡〕，動靜分區(qū)。南向豪華雙主臥套房。萬科金域曲江位置：曲江曲江池遺址公園東側(cè)〔新開門南路與寒窯路交匯處〕占地規(guī)模：9.2萬平方米建筑規(guī)模：22.7萬㎡容積率：2.0物業(yè)類型：板樓、多層、小高開發(fā)商：榮禾集團開發(fā)周期：2024年-2024總分期：共3期在售期：第1期距離工程：1.9公里本案曲池東岸第二局部：競品梳理榮禾曲池東岸在售未推一期在售1617151098二期未推1819131412111234567榮禾曲池東岸第二局部：競品梳理期數(shù)樓號銷售日期梯戶比戶型贈送率房型銷售均價精裝套數(shù)銷售套數(shù)銷售率銷售情況一期在售8#2011.11兩梯兩戶236㎡18㎡三室2300010000元/㎡171694%263㎡、307㎡基本售完，236㎡、361㎡剩余較多263㎡17㎡四室230001717100%9#236㎡18㎡三室230009222%307㎡19㎡四室2400099100%361㎡20㎡四室260001119%10#390㎡20㎡四室3100022313%15#236㎡18㎡三室230009222%307㎡19㎡四室2300099100%361㎡20㎡四室2600010110%16#236㎡18㎡三室23000363288%361㎡20㎡四室2600010660%17#236㎡18㎡三室230009111%263㎡17㎡四室2300099100%361㎡20㎡四室2600010220%合計------23000-2600018711059%第二局部：競品梳理榮禾曲池東岸第二局部：競品梳理建筑面積307平米，處于2、9、15號樓〔層〕1戶/1T；戶型結(jié)構(gòu)：四房三廳四衛(wèi)+工人套房均價：1.8萬元/平米雙南向豪華雙主臥套房，中西雙廚雙餐廳設(shè)計。電梯獨立入戶，超大南向采光面，舒適度較高?？蛷d榮禾曲池東岸第二局部：競品梳理建筑面積263平米，處于1、8、17號樓〔層〕2戶/1T；戶型結(jié)構(gòu)：四房三廳四衛(wèi)+工人套房均價：2.3萬元/平米雙南向豪華雙主臥套房，中西雙廚雙餐廳設(shè)計。電梯獨立入戶，超大南向采光面，舒適度較高?？蛷d榮禾曲池東岸位置：曲江南湖畔〔曲江池西路與曲江池南路交匯處東北角〕占地規(guī)模：80萬㎡建筑規(guī)模：180萬㎡容積率：1.0物業(yè)類型：板樓、底層、多層、高層、別墅開發(fā)商：陜西金地佳和置業(yè)有限公司在售情況：8#天錦3棟〔21、26、27號樓〕工程進度：二期小高層已封頂、別墅局部封頂距離天鵝堡：2.7公里本案金地第二局部：競品梳理金地湖城大境建筑面積（㎡）實得面積（㎡）贈送率套型物業(yè)形態(tài)銷售均價供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)銷售率1101144%兩房高層11000-12000元/㎡90751583%1551625%三房高層9500-10000元/㎡60402067%1701785%三房高層13000元/㎡90801089%2102205%四房高層14000元/㎡90603067%2602704%四房高層14000元/㎡4073318%1801895%三房高層13000元/㎡40103025%2042145%四房小高層14000元/㎡3042613%2072175%四房小高層15000元/㎡3052517%第二局部：競品梳理金地湖城大境地址：大唐芙蓉園東200米，芙蓉中路與芙蓉東路西北角占地面積：203畝建筑面積：47萬㎡容積率：2.05綠化率：53%總戶數(shù)：1820戶停車位：

1:1.86開發(fā)商：陜西建隆置業(yè)有限公司第二局部：競品梳理曲江紫汀苑期數(shù)樓號梯戶比面積增送率房型銷售價格套數(shù)銷售套數(shù)銷售率一期在售2#2T3106㎡3%二室12000321753%2#2T3109㎡3%二室10000685682%2#2T3121㎡3%三室10000686596%2#2T3123㎡3%三室10000685581%2#2T3133㎡3%三室11000684566%3#2T2143㎡3%三室12000332370%3#2T2163㎡3%四室12000332164%3#2T2166㎡4%四室12000331648%3#2T2170㎡4%四室11000331236%4#2T2175㎡4%四5#2T2175㎡3%四6#2T2140㎡3%四室團購584883%6#2T2160㎡3%四室584984%7#2T2251㎡3%四室1400036719%8#2T2251㎡3%四室1400036617%9#2T1520㎡3%四室2000027415%13#2T2160㎡4%四室團購1069287%第二局部：競品梳理曲江紫汀苑項目產(chǎn)品面積現(xiàn)階段銷售價格（優(yōu)惠后）4月5月6月7月8月9月類型競爭戶型（㎡）（元/㎡）銷量銷量銷量銷量銷量銷量紫薇永和坊高層電梯97-1049200-9600311120121512中海御湖公館高層電梯9510000-11000(精裝約2000元/㎡)————40282725金地湖城大境

高層電梯1109800-10000703065353921兩房/小三房競品兩房、小三房面積多在95-110㎡，月均成交在20-40套，售價多在9000-10000元/㎡之間第二局部：競品梳理85009000950010000105001100011500120001250013000135001400095001000011000市場上工程均價多集中在9000-10000元/平米之間，優(yōu)質(zhì)景觀資源的金地湖城大境到達10000元/平米，緊鄰工程的紫薇永和坊，價格9500元/㎡，精裝修工程中海御湖公館折算毛坯價格約9000元/㎡，精裝修紫御華府工程均價約9500元/㎡。本工程小戶型處于市場絕對高價位置。9000(折合毛坯價〕金地湖城大境紫薇永和坊中海御湖公館華僑城天鵝堡兩房及小三房(A1\A2)8000(折合毛坯價〕中海紫御華府兩房/小三房8000第二局部：競品梳理項目產(chǎn)品面積現(xiàn)階段銷售價格（優(yōu)惠后）4月5月6月7月8月9月類型競爭戶型（㎡）（元/㎡）銷量銷量銷量銷量銷量銷量紫薇永和坊高層電梯145-18010000-10500266129613萬科金域曲江高層電梯170-250（實得約250-320㎡）14000-17000（精裝約2500元/㎡）143026212130中海御湖公館高層電梯11511000-13000(精裝約2000元/㎡)————60201116高層電梯17511000(精裝約2000元/㎡)————94874中海紫御華府小高層電梯1429000-1000010583362870排卡金地湖城大境高層電梯13511500-1200041827121625

高層電梯15511500-125002962281014舒居三房/四房競品舒居三房、四房面積多在140-180㎡之間，月均成交多在15-20套〔其中紫御華府銷量突出約60-70套/月〕，售價多在9000-10000元/㎡之間第二局部：競品梳理80008500900095001000010500110001150012000125001300013500140009000〔折合毛坯價〕8500〔折合毛坯價〕12000〔觀湖〕10200市場上工程均價多集中在8500-10500元/平米之間，高面積贈送工程如萬科金域曲江〔面積贈送率約50%〕折算毛坯后售價約10000元/平米，獨享湖景資源的金地湖城大境約12000元/㎡。緊鄰工程、銷售根本停滯的紫薇永和坊均價10500元/平米，紫御華府精裝均價約10000元/㎡，另一精裝工程御湖公館折算毛坯價格約9000元/㎡。本工程價格處市場相對偏上位置。10000〔前期毛坯價，50%贈送〕中海紫御華府中海御湖公館萬科金域曲江金地湖城大境華僑城天鵝堡三房〔B\C\D)紫薇永和坊華僑城天鵝堡四房(H)1150010500舒居三房/四房第二局部：競品梳理第二局部：競品梳理供銷情況：主力供銷產(chǎn)品為90-100㎡兩房及120-150㎡三房，多為一梯3或一梯4產(chǎn)品，個盤月均銷售套數(shù)多在40-70套之間；大戶型多集中在160-260㎡之間，多為一梯2產(chǎn)品，個盤月均銷售套數(shù)約在10-20套之間〔其中金地、和園銷售速度較快，月均銷售約20套〕。售價情況：90-150㎡產(chǎn)品多不在工程核心景觀資源區(qū)，售價多在9000-10500元/㎡；160㎡以上大戶型，一般可觀湖景的售價多在15000-18000元/㎡之間〔如中海御湖壹號、金地湖城大境〕；僅觀社區(qū)景觀的售價多在11000-13000元/㎡左右〔如紫汀苑、和園〕。目錄第一局部：宏觀背景第二局部：競品市場情況第三局部：工程一期成交情況第四局部：二期產(chǎn)品建議目前工程總體認購292套，去化率54%，累計認購價表總價4.5億元〔實收預(yù)計約4.05億元〕，剩余房源248套。A2戶型為90㎡兩房，由于單價較高，去化相對較慢；D戶型為158㎡四房，戶型處一、二單元夾角處，采光效果較差，客戶存在一定抗性華僑城天鵝堡目前去化產(chǎn)品情況戶型A1A2BCDH合計總套數(shù)18060601206060540總?cè)セ讛?shù)1031945651842292去化率57%32%75%54%30%70%54%剩余套數(shù)774115554218248第三局部：工程一期成交情況成交客戶居住區(qū)域以城南、曲江及陜北客戶為主，其中陜北客戶以榆林居多，省內(nèi)外其他省市客戶較分散，多以西安附近郊縣為主客戶對工程認知渠道以朋介、銀泰接待中心及開發(fā)商關(guān)系為主，從分析來看推廣渠道較單一第三局部：工程一期成交情況置業(yè)目的以自住及改善型居住為主，純投資客戶極少購房次數(shù)以二次置業(yè)為主，其次為首次置業(yè)第三局部：工程一期成交情況客戶對工程最為認可的因素為區(qū)位，其次為戶型為主?？蛻魧こ滩徽J可因素主要以價格為主，其次為周邊環(huán)境、配套、區(qū)位等。第三局部：工程一期成交情況100㎡以下成交客戶：以曲江、城南、陜北為主；主要認知途徑為朋友介紹、銀泰接待中心及工地圍墻等。140-163㎡中大戶型客戶：以城南為主，曲江為輔；主要認知途徑為開發(fā)商關(guān)系、朋友介紹及銀泰接待中心。第三局部：工程一期成交情況100