東王府園項目工程管理

東王府園項目工程管理一、工程部的職責范疇？（一）、負責開發(fā)項目工程的技術(shù)治理工作

1．負責組織貫徹技術(shù)方面的政策、法規(guī)及標準，建立和完善技術(shù)治理體系、制定技術(shù)治理的工作、規(guī)章制度，并監(jiān)督實施。

2．負責審查開發(fā)項目的重大技術(shù)方案。

3．制定或組織審定新技術(shù)、新工藝、新材料應(yīng)用方案。

4．負責施工圖紙會審，參加開發(fā)項目圖紙交底、竣工圖的審定工作。

5．負責圖紙變更的審定工作。

6．負責所轄工程技術(shù)資料和其他工作資料的整理、歸檔工作。

（二）、負責開發(fā)項目工程質(zhì)量治理工作

1．認真貫徹執(zhí)行上級治理部門關(guān)于工程質(zhì)量治理的規(guī)章制度，建立健全質(zhì)量治理體系，健全工程質(zhì)量治理的規(guī)章制度體系。

2．負責審核施工單位的施工組織設(shè)計或質(zhì)量打算；負責審核項目部上報的項目質(zhì)量打算。

3．負責組織對大型設(shè)備、大宗材料供貨商資質(zhì)、資格、技術(shù)條件的評審。

4．負責組織監(jiān)理單位的評審，審查監(jiān)理規(guī)劃，抽查實施情形。

5．負責組織對施工單位的評審和選擇工作。

6．負責對在施工程項目的質(zhì)量巡查和抽查工作。

7．參加工程和諧會議，協(xié)助項目解決需和諧解決的咨詢題。

8．參加基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、竣工驗收工作。

9．協(xié)助項目部組織消防、人防驗收工作。

10．負責組織召開工程質(zhì)量會議，分析研究質(zhì)量治理中存在的咨詢題，提出改進措施。

11．負責重大質(zhì)量事故的調(diào)查、鑒定處理工作。

（三）、負責核實經(jīng)濟洽商工程量并簽署意見；負責工程結(jié)算中工作量的核實工作。

（四）、負責建筑材料、設(shè)備市場的調(diào)查和質(zhì)量評定。

（五）、負責與工程施工和產(chǎn)品質(zhì)量有關(guān)的法律法規(guī)、標準、規(guī)范及信息的收集、整理和溝通工作。

（六）、負責對施工現(xiàn)場進行安全生產(chǎn)和消防的監(jiān)督檢查工作。

（七）、負責與施工和工程質(zhì)量治理部門的聯(lián)絡(luò)工作。

（八）、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。二、辦理<初步設(shè)計>審批的工作程序和所需資料？2.1、工作程序：規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。國土資源局進行用地預(yù)審。市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等有關(guān)部門對初步設(shè)計的有關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。2.2、所需資料：1)、規(guī)劃設(shè)計操縱文本及選址意見書；2）、立項批文（或項目備案表）；3）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖；4）、土地出讓合同及宗地圖；5）、規(guī)劃會審紀要；6）、規(guī)劃局同意進入初步設(shè)計的規(guī)劃審批總平面圖；7）、完整的建筑初步設(shè)計方案；8）、綠化景觀方案；

三、辦理<施工圖審查>的工作程序和所需資料？具體見寧政發(fā)（2001）198號文：南京市建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查實施方法。工作程序：施工圖設(shè)計文件審查包括政策性審查和技術(shù)性審查。政策性審查由市建委、縣建設(shè)行政主管部門負責；技術(shù)性審查由市建委、縣建設(shè)行政主管部門托付取得《施工圖設(shè)計文件審查許可證》的機構(gòu)（以下簡稱審查機構(gòu)）具體實施。（一）市建委、縣建設(shè)行政主管部門收到建設(shè)單位提交的文件或資料后，對符合前條規(guī)定的予以受理，并進行政策性審查，審查合格后交由審查機構(gòu)進行技術(shù)性審查。（二）審查機構(gòu)進行技術(shù)性審查，并形成施工圖設(shè)計文件審查意見書報市建委、縣建設(shè)行政主管部門審核后，反饋建設(shè)單位；（三）市建委、縣建設(shè)行政主管部門確認施工圖設(shè)計文件審查合格后核發(fā)施工圖設(shè)計文件審查批準書，并在工程項目施工圖設(shè)計文件上加蓋審查合格專用章，同時將審查意見書抄送同級規(guī)劃行政主管部門備案。關(guān)于特大型或技術(shù)較復(fù)雜的工程項目，經(jīng)市建委、縣建設(shè)行政主管部門批準，可分時期報送施工圖設(shè)計文件審查。所需資料：（一）施工圖設(shè)計文件審查報審表；（二）勘察設(shè)計單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），經(jīng)市建委、縣建設(shè)行政主管部門備案的勘察設(shè)計合同文本及合同履行情形有關(guān)證明；（三）工程項目立項審批文件（復(fù)印件）；（四）建設(shè)工程方案設(shè)計批準文件（復(fù)印件）；（五）應(yīng)當進行初步設(shè)計審查的工程項目初步設(shè)計批準文件（復(fù)印件）；（六）依法應(yīng)當進行專項設(shè)計審查的，有關(guān)專業(yè)主管部門出具的審批（審查）意見書；（七）巖土工程勘察報告，全套施工圖設(shè)計文件以及有關(guān)設(shè)計基礎(chǔ)資料。審查機構(gòu)要求提供有關(guān)設(shè)計運算書及運算軟件名稱的，建設(shè)單位應(yīng)當按要求及時通知勘察設(shè)計單位向?qū)彶闄C構(gòu)報送。四、辦理<市政工程規(guī)劃許可證>的工作程序和所需資料？4.1、工作程序：1)、建設(shè)單位報送規(guī)定的圖件。

2）、收件窗口對符合報建要求的發(fā)給《南京市規(guī)劃局行政許可受理通知書》和《南京市規(guī)劃局行政許可申請材料接收憑證》，所報項目進入審批環(huán)節(jié)；對不符合條件的發(fā)給《南京市規(guī)劃局行政許可不予受理通知書》；需補正材料的，當場或五日內(nèi)發(fā)給《南京市規(guī)劃局行政許可補正材料通知書》。3）、對行政許可申請進行審查。4）、符合許可條件的，發(fā)給《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（市政工程）；不符合許可條件的，發(fā)給《南京市規(guī)劃局不予行政許可決定書》。5）、通知建設(shè)單位到發(fā)件窗口取件。4.2、所需資料：1)、組織機構(gòu)代碼證副本（首次申報）、機構(gòu)代碼；2)、建設(shè)項目的有效批準文件（復(fù)印件）1份（市政管線類工程除外）；3)、申報市政工程的，需提供1：500或1：1000現(xiàn)勢性地勢圖1份；申報市政管線工程的，需提供1：500或1：1000現(xiàn)勢性管線圖2份，并在圖紙上繪制初步路徑方案，附詳細文字講明；電力線路工程需要報送現(xiàn)勢性地勢圖2份。4)、《南京市建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表（市政工程類）》1份（蓋建設(shè)單位印章）；5)、出示設(shè)計要點通知書或方案審查意見通知書；非首輪施工圖審查，需提交上一輪《施工圖審查修改意見通知書》；6)、申報市政工程的，需提供符合國家設(shè)計規(guī)范的施工圖3套；申報市政管線工程的，需提供符合國家設(shè)計方案的施工圖3套；7)、設(shè)計部門提供的工程概（預(yù)）算書1份；8)、其他有關(guān)圖件。以上所有申報材料還應(yīng)該制作成數(shù)字文件和掃描文件一并報審。五、選擇施工單位的關(guān)鍵點，簽定合同的必要條款？選擇施工單位的關(guān)鍵點：嚴格審查施工單位的資質(zhì)情形；實地考察其近期的工程項目；是否參加過類似的工程；施工單位的自身治理情形、隊伍建設(shè)情形、工程技術(shù)人員的配備情形等等。簽定合同的必要條款：是否指建設(shè)工程施工合同（示范文本）的第二部分通用條款？

六、選擇監(jiān)理公司的關(guān)鍵點，簽定合同的必要條款？選擇監(jiān)理公司的關(guān)鍵點：考察投標人的資格條件、體會條件、資源條件、公司信譽和承接新項目能力等幾個方面是否能滿足招標監(jiān)理工程的要求。（1）資格條件：包括資質(zhì)等級、營業(yè)執(zhí)照注冊范疇、隸屬關(guān)系、公司組成形式及所在地、法人條件和公司章程；（2）體會條件：包括已監(jiān)理過的工程項目、已監(jiān)理過的與招標工程類似的工程項目；（3）現(xiàn)有資源條件：公司人員情形、開展正常監(jiān)理工作可采納的檢測方法和手段、使用運算機軟件的治理能力；（4）公司信譽：監(jiān)理單位在專業(yè)方面的名望、地位、在以往服務(wù)過的工程項目中的信譽、是否能全心全意的與業(yè)主和承建人合作；（5）承建新項目的監(jiān)理能力：正在進行監(jiān)理工作工程項目的數(shù)量、規(guī)模、正在進行監(jiān)理工作各項目的開工和估量竣工時刻；（6）監(jiān)理取費是否合理。簽定監(jiān)理合同的必要條款：詳見建設(shè)工程托付監(jiān)理合同（示范文本）。七、辦理工程<質(zhì)檢>的工作程序和所需資料？工作程序：建設(shè)單位在工程開工前一個月，必須到質(zhì)監(jiān)站辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，交納質(zhì)量監(jiān)督費。所需資料：（1）施工圖設(shè)計文件審查報告和批準書；

（2）中標通知書和施工、監(jiān)理合同；

（3）建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位工程項目的負責人和組織機構(gòu)；

（4）施工組織設(shè)計和監(jiān)理規(guī)劃（監(jiān)理實施細則）；

（5）其他需要的文件資料。八、辦理工程<安檢>的工作程序和所需資料？工作程序：建筑施工企業(yè)在建筑工程開工前到建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督機構(gòu)申辦安全條件認證。所需資料：（1）企業(yè)的安全資格許可證；（2）中標通知書；（3）安全技術(shù)措施或者安全施工組織設(shè)計；（4）要緊施工機具和設(shè)備的安全性能狀況資料；（5）施工現(xiàn)場的安全治理人員、特種作業(yè)人員及其施工作業(yè)人員的安全教育持證情形資料。九、辦理<施工許可證>的工作程序和所需資料？9.1、工作程序：業(yè)主提供施工圖紙，年度建設(shè)打算或要緊設(shè)備購置打算，填報施工許可證申請表，由招標、市場辦核準，提出審批意見，報建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。9.2、所需資料：建設(shè)項目年度打算、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)施工許可、施工圖審查批準書；勘察合同、設(shè)計合同、質(zhì)量托付、監(jiān)理合同、甲乙雙方簽訂承包合同；《中標通知書》；施工企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明；投標申請書、投標文件或施工組織設(shè)計；施工許可證申請表。十、如何應(yīng)對周邊百姓的干擾？關(guān)于擾民現(xiàn)象：

要施工就擾民這是必定的，作為甲方只有讓施工單位盡量減少對居民的打攪。并采取相應(yīng)預(yù)防措施如制定防止擾民措施，發(fā)放擾民費，搞到夜間施工許可證等。關(guān)于民擾現(xiàn)象：要按照實際情形具體事件具體處理。最好的方法確實是攻破擾民集團的首領(lǐng)，關(guān)于那些對工程搗亂的人恩威并施，找到帶頭的人，做好首領(lǐng)的工作是最關(guān)鍵的?；蛘咭部山柚牧α浚ㄟ^政府有關(guān)部門出面解決,政府的力量是不可估量的。民擾和擾民的關(guān)系：如果解決不行擾民現(xiàn)象，專門可能轉(zhuǎn)化成民擾現(xiàn)象，同時自己還不占理。到時候作為政府也不行出面關(guān)心解決了。處理好擾民和民擾的關(guān)系，關(guān)于項目順利施工能起到主動的促進作用，而處理不行，那么就會給項目施工帶來負面阻礙。十一、如何應(yīng)對媒體的曝光？最理想的狀態(tài)是提早與一些媒體有良好的合作關(guān)系；曝光后只有想方法補償缺失了，與有關(guān)的媒體溝通一下后在媒體上致歉，講明造成咨詢題的緣故，提出整改措施，想盡方法排除社會對開發(fā)商和樓盤的誤解及不良阻礙。

十二、如何應(yīng)對有關(guān)部門的檢查？對每個部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)過來檢查都要高度重視；一定要提早了解有關(guān)部門檢查的目的，并請工程有關(guān)參建單位做好充足的預(yù)備工作（一要留足面子，二要裝裝孫子，三要孝敬銀子，四要吃飽肚子）。只有給有關(guān)部門留下好的印象才能有利于工程的順利開展。要時時警告自己：只有尊重不人，不人才會尊重你。十三、進度操縱要點？（一）．進度的事前操縱做好工期預(yù)控，要緊工作內(nèi)容有：1）編制項目實施總進度打算項目實施總進度打算為對項目實施起操縱作用的工期目標，是確定施工承包合同工期條款的依據(jù)，也是審核施工單位提交的施工打算的依據(jù)，也是確定和審核施工進度、材料設(shè)備供應(yīng)進度、資金打確實是否和諧的依據(jù)。2）審核施工單位提交的施工進度打算要緊審核是否符合總工期操縱目標的要求；審核施工進度打算與施工方案的和諧性和合理性等。3）審核施工單位提交的施工方案要緊審核保證工期，充分利用時刻的技術(shù)組織措施的可行性、合理性。4）審核施工單位提交的施工總平面圖。要緊審核施工總平面圖與施工方案、施工進度打算的和諧性和合理性。5）制定甲供材料、設(shè)備的需用量及供應(yīng)時刻參數(shù)，編制有關(guān)材料、設(shè)備部分的采供打算。（二）．進度的事中操縱進度的事中操縱，一方面是進行進度檢查、動態(tài)操縱和調(diào)整，另一方面及時進行工程計量，為向施工單位支付進度款提供進度方面的依據(jù)。工作內(nèi)容有：1）建立反映工程進度的施工日志逐日如實記載每日形象部位及完成的實物工程量。同時，如實記載阻礙工程進度的內(nèi)外、人為和自然的各種因素。2）工程進度的檢查審核施工單位每半月、每月提交的工程進度報告，審核的要點：A．打算進度與實際進度的差異。B．形象進度、實物工程量與工作指標完成情形的一致性。C．按合同要求及時進行工程計量驗收。D．有關(guān)進度、計量方面的簽證。進度、計量的簽證是支付工程款、運算索賠、延長工期的重要依據(jù)，必須由現(xiàn)場工程師會同公司有關(guān)部門會同參加。E．工程進度的動態(tài)治理當實際與打算進度發(fā)生差異時，應(yīng)分析產(chǎn)生的緣故，并提出進度調(diào)整的措施和方案，并相應(yīng)調(diào)整施工進度打算，材料、設(shè)備的進度打算，必要時調(diào)整工期目標。F．為工程進度款的支付簽署進度、計量方面認證意見。G．組織現(xiàn)場和諧會。H．每月向工程部經(jīng)理報告有關(guān)工程進度情形。（三）．進度的事后操縱1）制定保證總工期不突破的計策措施。2）制定總工期突破后的補救措施。3）調(diào)整相應(yīng)的施工打算、材料、設(shè)備、資金打算。十四、質(zhì)量操縱要點？（一）審核技術(shù)文件、報告和報表。

1、審查進入施工現(xiàn)場的分包單位的資質(zhì)證明文件，操縱分包單位的質(zhì)量。

2、審批施工承包單位的開工申請書

3、審批承包單位提交的質(zhì)量打算、施工組織設(shè)計或施工打算，操縱施工質(zhì)量有可靠的技術(shù)措施保證。

4、審批承包單位提交的有關(guān)材料、半成品和構(gòu)配件的質(zhì)量證明文件，確保工程質(zhì)量有可靠物質(zhì)基礎(chǔ)。

5、審核承包單位提交的反映工序施工質(zhì)量的動態(tài)統(tǒng)計資料或治理圖表。

6、審核承包單位提交的有關(guān)工序產(chǎn)品質(zhì)量的證明文件、工序交接檢查、隱藏工程檢查、分部、分項工程質(zhì)量檢查報告等文件、資料，以確保和操縱施工過程的質(zhì)量。

7、審批有關(guān)工程變更、修改設(shè)計圖紙等，確保設(shè)計及施工圖紙的質(zhì)量

8、審核有關(guān)新技術(shù)、新工藝、新材料、新結(jié)構(gòu)等的技術(shù)鑒定書，審批其應(yīng)用申請報告，確保新技術(shù)應(yīng)用的質(zhì)量

9、審批有關(guān)工程質(zhì)量事故或質(zhì)量咨詢題的處理報告，確保質(zhì)量事故或質(zhì)量咨詢題處理的質(zhì)量。

10、審核簽署現(xiàn)場有關(guān)質(zhì)量技術(shù)簽證、文件等。（二）指令文件與一樣治理文書

（三）現(xiàn)場監(jiān)督和檢查

1、現(xiàn)場監(jiān)督檢查的內(nèi)容。開工前檢查預(yù)備工作的質(zhì)量工序施工中的跟蹤監(jiān)督、檢查與操縱關(guān)于重要的和對工程質(zhì)量有重大阻礙的工序和工程部位，還應(yīng)在現(xiàn)場進行施工過程的旁站監(jiān)督與操縱，確保使用材料和工藝過程質(zhì)量。2、現(xiàn)場監(jiān)督檢查的方式（監(jiān)理單位）：旁站和巡視平行檢驗（四）規(guī)定質(zhì)量操縱工作程序（五）利用支付手段十五、成本操縱要點？(1)、立項環(huán)節(jié)成本操縱要點：立項環(huán)節(jié)的成本操縱按照項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)不。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，差不多原則是在國家規(guī)定范疇內(nèi)最大限度地操縱企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起要緊作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本操縱的要緊任務(wù)由項目部來承擔。(2)、規(guī)劃環(huán)節(jié)成本操縱要點：規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本操縱所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本操縱是實現(xiàn)事前操縱的關(guān)鍵，能夠最大限度的減少事后變動帶來的成本。因此該環(huán)節(jié)操縱要點和操縱內(nèi)容相當復(fù)雜，差不多原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔要緊的職能。(3)、招投標環(huán)節(jié)成本操縱要點：招投標環(huán)節(jié)的成本操縱涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容專門是招投標評審委員的選擇則須有專門強的針對性。那個環(huán)節(jié)成本操縱的難點在于標書制訂，重點在于評標。(4)、施工環(huán)節(jié)成本操縱要點：施工環(huán)節(jié)的成本操縱要緊應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的緣故，施工時期不可幸免由于各種情形而要對施工打算和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序差不多上必須的。這一時期進行成本操縱時要注意各部門的及時溝通和良好合作。(5)、材料及設(shè)備采購成本操縱要點：材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本操縱的核心要素是打算和信息，通過明確而科學的流程，就能夠最大限度的減少在該環(huán)節(jié)顯現(xiàn)缺失的概率，達到成本操縱的目的。(6)、銷售成本操縱要點：銷售環(huán)節(jié)的成本一樣是按比例操縱，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格操縱。由于銷售涉及的部門比較多，因此各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負責這部分的操縱職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)治理產(chǎn)生重要的阻礙，因此那個環(huán)節(jié)的成本操縱也必須有長線考慮。(7)、工程預(yù)決算成本操縱要點：工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本操縱難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息能夠來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴格按程序走，防止顯現(xiàn)不規(guī)范或不負責的實際操作。(8)、期間費用成本操縱要點：期間費用要緊有財務(wù)、人工、行政三塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費用的靈活性專門高，更需要加大對期間費用的打算操縱。財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔要緊的操縱任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費用支出情形。(9)、物業(yè)治理成本操縱要點：地產(chǎn)公司需要在物業(yè)治理方面支出的費用要緊是托付治理、托付經(jīng)營和虧損補貼三個方面?？蛻舴?wù)中心擔負著這一環(huán)節(jié)的要緊操縱工作，操縱原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責關(guān)系，防止因權(quán)責不清帶來的額外成本。十六、《竣工驗收》的工作程序和所需資料？工作程序：(一)工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。

(二)建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工