北京某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)案例

北京某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)案例一、項(xiàng)目概況隨著北京都市化進(jìn)程的加快、都市社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，都市用地功能需作進(jìn)一步調(diào)整。為此，首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室于1996年1月30日項(xiàng)目財(cái)務(wù)評判的目的是通過市場供需研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，確定項(xiàng)目的規(guī)劃功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場營銷對象，并對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性做出評判，為托付方投資決策及開發(fā)項(xiàng)目融資提供依據(jù)。1．項(xiàng)目位置及占地面積擬建“毛紡廠居住區(qū)”位于朝陽區(qū)東八里莊，包括現(xiàn)狀毛紡廠廠區(qū)和五建公司的用地。地塊北臨六里屯路，南至朝陽北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營東路。本項(xiàng)目總占地面積53.23公頃，其中：規(guī)劃用地面積45.63公頃，市政代征地7.6公頃。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積中，目前屬北京市第五建筑工程公司使用的有7.652表1項(xiàng)目用地面積及其分布用地單位規(guī)劃用地面積(m2)可開發(fā)用地面積(m2)保留建筑占地面積(m2)益華37980033203747763五建76520712005320合計(jì)456320403237530832．項(xiàng)目現(xiàn)狀特點(diǎn)項(xiàng)目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑要緊是廠房、倉庫和住宅，今后都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開發(fā)，北部為第二期開發(fā)，中間鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開發(fā)。規(guī)劃范疇內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近朝陽北路的住宅樓為毛紡廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范疇內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬毛紡廠和五建公司，目前保留，待今后有條件時(shí)再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓。另外，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于以后小區(qū)供熱。保留建筑占地面積和建筑面積情形如下表2所示。表2項(xiàng)目用地范疇內(nèi)保留建筑占地面積和建筑面積土地使用者用途益華五建占地面積(m2)建筑面積(m2)占地面積(m2)建筑面積(m2)住宅43488100000532030000地區(qū)公建0.42752209200合計(jì)47763122092532030000項(xiàng)目規(guī)劃范疇以北是石佛營住宅小區(qū)，西側(cè)是東八里莊住宅小區(qū)，南側(cè)也已建成居住區(qū)，東側(cè)隔鐵路專用線為倉儲區(qū)。鐵路專用線以西，本項(xiàng)目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。3．項(xiàng)目擬建規(guī)模按照初步規(guī)劃方案，毛紡廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建（詳見表3）。建設(shè)用地面積456300平方米，總建筑面積912600平方米，總?cè)莘e率為表3項(xiàng)目擬建規(guī)模和建筑面積分配類型建筑面積(m2)建筑面積所占比例(%)保留建筑152092----新建建筑高層住宅43790857.6多層住宅13760018.1地區(qū)商服8500011.2配套公建10000013.1小計(jì)760508100.0合計(jì)912600----4．項(xiàng)目服務(wù)對象居住區(qū)將規(guī)劃建設(shè)一處地區(qū)級公建中心和一所醫(yī)院，為鄰近地區(qū)和小區(qū)內(nèi)居民提供服務(wù)，其余建筑為多層、高層住宅和配套公建。其中，部分新建住宅為益華集團(tuán)其它開發(fā)項(xiàng)目提供拆遷安置房，部分住宅為公布銷售商品房，所占比例分不為30%和70%。5．市政工程和基礎(chǔ)設(shè)施 據(jù)測算，毛紡廠居住區(qū)建成后，對熱力、電力、電訊和煤氣的需求推測如下：(1)

供熱 小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐房，負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的供熱。(2)

供電 按照《北京毛紡廠住宅區(qū)供電可行性咨詢報(bào)告》，毛紡廠住宅區(qū)的能源供應(yīng)方式采納鍋爐房（或熱力網(wǎng)）供熱，煤氣或天然氣炊事，集中與分散空調(diào)相結(jié)合方案，新建住宅和新建公建用電定額分不按25瓦/平方米和50瓦/平方米運(yùn)算，則該小區(qū)用電總計(jì)約20000千瓦。同時(shí)使用系數(shù)為0.8，則最大負(fù)荷約16000千瓦，需安裝24000千伏安變壓器。按照測算，新建小區(qū)內(nèi)開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分不需400萬元和480萬元，需交納的供電貼費(fèi)為2880萬元，以上三項(xiàng)共計(jì)3760萬元。另外，居住區(qū)還應(yīng)承擔(dān)地點(diǎn)電力建設(shè)基金4000萬元，此項(xiàng)費(fèi)用可分期交納。(3)

煤氣 據(jù)北京市煤氣公司測算，按小區(qū)內(nèi)住宅7736戶、其它建筑15.86萬平方米計(jì)，日用煤氣量為2.1萬立方米，高峰用氣量為3500立方米。(4)

電訊 據(jù)北京市電信治理局測算，按居住人口2萬多、住戶7736戶計(jì)，毛紡廠居住區(qū)至少需電話9000部（包括公建），初期至少需安裝程控交換機(jī)1萬門。二、市場研究（一）北京市當(dāng)前房地產(chǎn)市場概況（略）（二）北京市一般住宅市場分析（三）市場供需關(guān)系分析（略）通過對北京市的投資環(huán)境和市場供求關(guān)系分析，我們提出如下建議：本項(xiàng)目所處位置緊鄰北京市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一——東四環(huán)路，建議市場定位如下：(1)

功能分配。小區(qū)內(nèi)以一般住宅為主，配以適當(dāng)?shù)膶懽謽?、商業(yè)及公建用房。一般住宅占70%，其中多層與高層并重，為提升項(xiàng)目的建筑面積，適當(dāng)增加高層的比例。(2)

銷售對象。一般住宅銷售對象以企事業(yè)單位、集團(tuán)購買和益華集團(tuán)內(nèi)部其它項(xiàng)目的拆遷用房為主，外地駐京機(jī)構(gòu)為輔，兼顧散戶。(3)

戶型與功能?？紤]到銷售對象，一般住宅戶型以三室一廳、三室二廳、二室二廳為主，約占70%；四室二廳為輔，占10%，其余為二室或一室。面積約60-120平方米。在節(jié)約成本的前提下，應(yīng)盡量使功能達(dá)到中檔水平，如設(shè)計(jì)冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)的預(yù)留位置。（三）北京市寫字樓市場分析（略）（四）北京市商業(yè)用房市場分析（略）三、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)條件（一）項(xiàng)目用地功能布局小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅要緊分布在廠區(qū)西北角和南端。規(guī)劃住宅要緊集中在小區(qū)中央，部分布置于靠近鐵路的東北角，在高度操縱方面，本著中間高、兩邊低的原則，越靠近鐵路高度越低，以減少鐵路噪音對居民的干擾。毛紡廠周圍居住區(qū)建成較早，配套設(shè)施不完善，缺乏集中的、有規(guī)模的地區(qū)級公建中心。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（朝陽北路和星火路）交匯處的東北部，即現(xiàn)狀毛紡廠的西南角建設(shè)一處地區(qū)級的公建中心。由于周圍地區(qū)缺少有規(guī)模的醫(yī)院，因此在園星路以北，靠星火路一側(cè)規(guī)劃一家醫(yī)院。星火路是通過居住區(qū)的一條要緊生活性道路，規(guī)劃公建區(qū)多沿星火路布置。在現(xiàn)狀綜合樓以南安排一處農(nóng)貿(mào)市場，以解決星火路沿線的馬路市場咨詢題。在朝陽北路與園星路之間的星火路東側(cè)形成一組完整的商業(yè)區(qū)。為滿足服務(wù)半徑要求，方便小區(qū)東北部居民，在六里屯路南，規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地。居住區(qū)東部目前是倉儲區(qū)，有一組電氣化鐵路從居住區(qū)邊通過。規(guī)劃中將鍋爐房、公交首末站和其它市政場站布置在鐵路沿線，另外將中小學(xué)用地也靠近鐵路布置，但要采取降低噪音阻礙的物理措施。規(guī)劃在石佛營東路西側(cè)布置一條20—30米寬的綠化隔離帶，以減少鐵路噪音干擾。其余綠地集中在現(xiàn)狀綜合樓以東的一塊占地0.88公頃的用地內(nèi)。另外，居住區(qū)還將配備30班中學(xué)一所，24班小學(xué)兩所，9班幼兒園兩所，4班、（二）項(xiàng)目規(guī)劃操縱指標(biāo)綜合考慮該項(xiàng)目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求，對該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度提出的操縱指標(biāo)如下： 1.用地情形總占地面積 532320 其中 代征地面積 76000平方米 規(guī)劃建設(shè)用地面積 456320平方米 其中 地區(qū)公建用地 52900平方米 住宅用地 163400平方米 配套公建用地 124000平方米 道路用地 56000平方米 綠化用地 60000平方米2.用地性質(zhì) 使用性質(zhì)： 住宅及配套、非配套公建 3.用地強(qiáng)度 總?cè)莘e率： 2.00 其中： 保留建筑： 2.865 新建住宅： 2.06 配套公建： 0.806 地區(qū)商服： 3.834.建筑設(shè)計(jì)指標(biāo) 總建筑面積： 912600平方米 其中： 保留建筑面積： 152092平方米 新建住宅建筑面積： 575508平方米 地區(qū)公建建筑面積： 85000平方米 配套公建建筑面積： 100000平方米 建筑高度： <=60 其中： 多層住宅： <=18 高層住宅： 45—60 地區(qū)商服： <=60 配套公建： <=24 中、小學(xué)： <=12 建筑層數(shù)： 板式6—12層，塔式18層（三）市政建設(shè)條件 1.道路交通系統(tǒng) 在毛紡廠居住區(qū)四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝陽北路都定過線，只有石佛營東路有待定線。規(guī)劃中將東八里莊小區(qū)北側(cè)的園星路東延，橫穿居住區(qū)與石佛營東路相交，此路段將居住區(qū)分成南北兩個(gè)小區(qū)，亦有待定線。為加大小區(qū)間的聯(lián)系，居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了半環(huán)加十字形的道路系統(tǒng)：即由星火路向東，再向南，穿過園星路，再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南北東西的十字型路。 2.市政設(shè)施現(xiàn)狀 北京毛紡廠原有較完善的市政設(shè)施。為解決北京市熱力公司在東郊地區(qū)建設(shè)供熱廠的用電需要，北京市供電局提出結(jié)合供熱廠投產(chǎn)，建設(shè)一座110千伏變電站（星火變電站）。站址擬選在京包鐵路西側(cè)，姚家園路北側(cè)，建成后將由該變電站向毛紡廠住宅區(qū)供電。隨著周圍地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，該地段的市政設(shè)施、地下管線將得到進(jìn)一步改善，為本項(xiàng)目建成后的使用提供理想的市政條件。其中：(1)

上水：毛紡廠原有上水條件滿足供應(yīng)。(2)

雨水：沿區(qū)內(nèi)管線通入市政干線。(3)

合流污水：沿區(qū)內(nèi)管線送入市政干線。(4)

煤氣：用地西側(cè)的星火路、南側(cè)的朝陽北路有新建的Dg300中壓煤氣管線；在用地西側(cè)偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調(diào)壓站一座；小區(qū)內(nèi)南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣。居住區(qū)需建設(shè)煤氣中低壓調(diào)壓站兩座，每座建筑面積70平方米左右。(5)

供熱：基地內(nèi)可滿足供應(yīng)。規(guī)劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，設(shè)一處占地2.02公頃的鍋爐房，負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的供熱。(6)

供電：毛紡廠現(xiàn)狀用電由國棉110千伏變電站以10千伏架空線（石佛營路）供電，由于該變電站已滿載，毛紡廠居住區(qū)擬由規(guī)劃建設(shè)的星火110千伏變電站供電。毛紡廠用電負(fù)荷較大，應(yīng)安排一座占地500平方米的10千伏開閉站，由此分不引出雙路10千伏電纜向住宅和公建供電。(7)

電訊：現(xiàn)狀毛紡廠有遠(yuǎn)離此地的呼家樓電話局提供服務(wù)，該局容量已滿，無力為新建住宅區(qū)提供通信服務(wù)。按電信進(jìn)展總體規(guī)劃方案要求，石佛營地區(qū)應(yīng)由開發(fā)單位無償提供土地，新建一個(gè)4萬門電話局所，占地面積5000平方米，建筑面積6000平方米，初裝容量1萬門。四、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方式本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)采納總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)。施工采納監(jiān)理制，采納公布招標(biāo)的形式選擇工程承包商，以使項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量得以確保。工程應(yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn)。（二）建設(shè)進(jìn)度安排由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮采納滾動開發(fā)、分期建設(shè)的方式，如此既能夠使項(xiàng)目迅速啟動，又能夠按照市場需求變化情形適時(shí)調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。從項(xiàng)目本身的規(guī)模和所處的市場條件來看，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)分三期為宜，估量用6年時(shí)刻可全部建成投入使用。各期開發(fā)的土地面積和建筑面積如表4所示。表4項(xiàng)目建設(shè)分期安排單位：平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合計(jì)總占地面積183000179320170000532320代征地面積26000250002500076000規(guī)劃建設(shè)用地面積157000154320145000456320保留建筑占地面積2349842752531053083拆遷土地面積159502175045144690479237可開發(fā)占地面積133502150045119690403237可開發(fā)建筑面積229000262000269508760508注：第二期可開發(fā)土地面積中，有71200平方米占地為當(dāng)前五建用地，相應(yīng)分?jǐn)偟拇鞯孛娣e為11860工程建設(shè)進(jìn)度，直截了當(dāng)阻礙著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。嚴(yán)密的工程進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計(jì)，是保證項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵，為了確保資金滾動使用，于1997年1月初開始一期工程拆遷及整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期預(yù)備工作，1997年3月底進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案比選，1997年10月初開始第一期基礎(chǔ)工程，1997年4月起就可進(jìn)行市場推廣和銷售。第二期工程于1999年4月初開始啟動，第三期工程從2001年4月啟動。整個(gè)住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)于2003年3月完成，2003年9月底銷售完畢五、投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目總投資估算1.項(xiàng)目投資概況據(jù)估算,本項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、治理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)等總投資為293745.36萬元人民幣，可銷售面積的單方造價(jià)為3877.5元/平方米。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計(jì)的深入而調(diào)整。2.估算依據(jù)(1)

業(yè)主提供的“毛紡廠居住區(qū)操縱性詳細(xì)規(guī)劃講明”；(2)

北京市煤氣公司“北京市毛紡廠居住區(qū)煤氣供應(yīng)咨詢意見”；(3)

北京市電信治理局“北京市毛紡廠居住區(qū)電信配套建設(shè)方案”；(4)

整個(gè)項(xiàng)目按中、低擋建筑水平運(yùn)算；(5)

估算中的有關(guān)稅金和費(fèi)用按北京市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項(xiàng)目的平均水平測算；(6)

假定該項(xiàng)目在5年內(nèi)分3期全部建設(shè)完成;(7)

假定該項(xiàng)目在第一年開始預(yù)售，至項(xiàng)目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢;(8)

項(xiàng)目總投資中自有資金比率按10%運(yùn)算；(9)

貸款的年利率按12%計(jì)?。?10)

整個(gè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用是在專業(yè)的投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用。3．估算范疇上述估算投資按北京市目前通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項(xiàng)稅費(fèi)。4．估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總?cè)绫?所示。

表-5北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目成本估算表序號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資金額（萬元）單方造價(jià)（元/平方米）一土地費(fèi)用107342.761417.01出讓金13145.09

2都市建設(shè)配套費(fèi)19717.63

3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)72893.70

4手續(xù)費(fèi)及稅金1586.35

二前期工程費(fèi)5099.0467.31規(guī)劃設(shè)計(jì)3187.36

2項(xiàng)目可行性研究382.48

3地質(zhì)勘探測繪637.47

4三通一平費(fèi)891.73

三房屋開發(fā)費(fèi)127494.501683.0(一)建筑安裝工程費(fèi)111837.281476.31商品住宅

A多層30724.97

B高層22434.11

2拆遷房

A多層13655.54

B高層6827.77

3地區(qū)公建

A商場14021.32

B寫字樓13460.46

4可銷售配套公建5462.22

5不可銷售配套公建5250.88

(三)附屬工程費(fèi)5591.8673.8(三)室外工程費(fèi)8946.98118.1(四)其他費(fèi)用1118.3714.8四治理費(fèi)5998.4179.2五財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.36380.1六開發(fā)期稅費(fèi)10462.60138.11電貼費(fèi)2880.00

2用電權(quán)費(fèi)4000.00

3其它稅費(fèi)3582.60

七不可預(yù)見費(fèi)8555.69112.9總計(jì)293745.363877.5注：運(yùn)算單方造價(jià)時(shí)，其面積的基礎(chǔ)是可銷售面積（不含不可銷售配套公建之建筑面積）。（二）投資分年度使用打算按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度打算安排，本項(xiàng)目資金投入打算詳見表6“投資打算與資金籌措表”。

表6投資打算與資金籌措表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期1997199819992000200120021開發(fā)總投資1.1土地費(fèi)用107342.7623853.9511926.9723853.9511926.9717890.4617890.461.2前期工程費(fèi)5099.041699.68453.251019.81453.251019.81453.251.3房屋開發(fā)費(fèi)127494.5025498.9019124.1719124.1719124.1719124.1725498.901.4治理費(fèi)5998.411199.68959.75959.75959.75959.75959.751.5其他費(fèi)用1.6開發(fā)期稅費(fèi)10462.602325.021162.512325.021162.512325.021162.511.7不可預(yù)見費(fèi)8555.691425.951425.951425.951425.951425.951425.95小計(jì)264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.812資金籌措2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.002.2銷售收入220121.2311171.4135052.6048708.6535052.6042745.1647390.812.3貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.002.4其他0.000.000.000.000.000.000.00小計(jì)264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81

（三）資金籌措打算本項(xiàng)目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個(gè)部分。其中自有資金投入26495.30萬元人民幣，銷售收入投入220121.23萬元人民幣，需向金融機(jī)構(gòu)貸款18336.47萬元人民幣詳見表6。在估算中，考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實(shí)現(xiàn)的，故假定當(dāng)年銷售收入（扣除銷售稅費(fèi)）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。六、投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的推測和選定本報(bào)告對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析過程中，所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和差不多條件是按照北京市同類開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，在分析北京市有關(guān)類型物業(yè)市場前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情形而推測和選定的。（一）銷售收入的測算按照市場研究的結(jié)果，并考慮本項(xiàng)目的具體情形，確定一般住宅售價(jià)：高層為5000元/平方米，多層為5200元/平方米；拆遷房售價(jià)：高層為4500元/平方米，多層為4800元/平方米；商業(yè)用房售價(jià)：6500元/平方米；辦公用房售價(jià)：6000元/平方米；可售配套公建售價(jià)：4000元/平方米。可銷售面積的平均價(jià)格為5073.50元/平方米。本項(xiàng)目的銷售面積包括商品住宅、拆遷房與各類公建，總計(jì)為757558平方米，分年度的總銷售收入見表7“北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表”表7北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表序號期間1997199819992000200120022003總計(jì)1商品住宅銷售收入9495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.672拆遷樓銷售收入4645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.413地區(qū)公建銷售收入0.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.3270106.59銷售收入總計(jì)14140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79384346.67注:可銷售面積平均價(jià)格5073.50元/平方米，銷售收入具體估算過程略。(二)成本及稅金1.投資成本測算本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額為26493.0萬元人民幣，融資費(fèi)用為28792.36萬元人民幣，本項(xiàng)目的投資成本為293745.36萬元人民幣。2.銷售費(fèi)用測算按照北京市同類項(xiàng)目和國家有關(guān)部門資料，銷售費(fèi)用取總銷售收入的2%。銷售費(fèi)用＝384346.67萬元×2%＝7686.93萬元3.稅金房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的要緊稅金為經(jīng)營稅費(fèi)和所得稅。按照國家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營稅費(fèi)的稅率為5.45%，按總銷售額征收；所得稅稅率為33%，以銷售利潤為基數(shù)征收。北京市現(xiàn)已開征土地增值稅。該稅按開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤水平以累進(jìn)稅率征收，對20%以內(nèi)的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。按照測算，本項(xiàng)目不需繳納土地增值稅。（三）利潤分配開發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費(fèi)用和有關(guān)稅金。估量本項(xiàng)目的總稅后利潤為38685.58萬元人民幣。詳見表8“項(xiàng)目損益表”。

表8項(xiàng)目損益表序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031項(xiàng)目收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1.1商品住宅211010.679495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.391.1.2拆遷樓、可售配套公建103229.414645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.091.1.3地區(qū)公建70106.590.004381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.321.2出租收入000000002經(jīng)營成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.842.1銷售成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.843經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1銷售稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1.1營業(yè)稅及附加21139.07777.742574.223651.143573.453361.004325.462876.053.1.2交易治理費(fèi)及印花稅4035.64148.48491.44697.04682.20641.65825.77549.064銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.845財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.316土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.007開發(fā)利潤57739.672124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.708所得額2124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.709所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.3810稅后利潤38685.581423.314710.966681.776539.606150.807915.825263.3210.1應(yīng)對利潤13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.3210.2歸還墊支利潤及凈投資回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.8410.3未分配利潤24941.471423.314710.966681.776539.605585.820.000.00注：投資回收要緊用于后續(xù)投資和償還貸款本息，稅后利潤部分用于后續(xù)開發(fā)投資和歸還貸款本息的，在投資回收不再用于后續(xù)投資和還本付息時(shí)歸還。七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評判（一）現(xiàn)金流量分析本報(bào)告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，要緊評判指標(biāo)如下：1.全部資金評判指標(biāo)（詳見表9，項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 24.80% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 10938.09萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 4.84年 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 6.35年

表9項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計(jì)384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)總投資264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.6土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.7所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小計(jì)316868.7357913.2541374.6757675.5343828.6950999.4858013.777063.333凈現(xiàn)金流量-43772.45429.408708.8121143.1510109.5820630.9845228.464累計(jì)凈現(xiàn)金流量-43772.4-38343.05-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94現(xiàn)值系數(shù)1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155凈現(xiàn)值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累計(jì)凈現(xiàn)值-43772.4-39171.2-32916.73-20048.36-14833.95-5815.9610938.09運(yùn)算指標(biāo)IRR＝24.80%NPV＝10938.09萬元靜態(tài)投資回收期＝4.84年動態(tài)投資回收期＝6.35年2.自有資金評判指標(biāo)（詳見表10，項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 292.33% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 155464.96萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 1.37年 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 1.44年表10項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表單位:萬元序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.614140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計(jì)384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.002.2經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.3銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.4土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.5所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.6貸款本金償還19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.002.7貸款利息支付7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000.00小計(jì)105312.728405.378245.2612702.6725052.0413221.1010622.967063.333凈現(xiàn)金流量-14264.5738558.8153681.6639919.8047887.9768021.7945228.464累計(jì)凈現(xiàn)金流量-14264.5724294.2477975.90117895.70165783.67233805.46279033.93現(xiàn)值系數(shù)1.00000000.84745760.71818440.60863080.51578880.43710920.370431545凈現(xiàn)值-14264.5732676.9638553.3324296.4224700.0829732.9519769.786累計(jì)凈現(xiàn)值-14264.5718412.3956965.7281262.14105962.22135695.18155464.96運(yùn)算指標(biāo)IRR＝292.33%NPV＝155464.96萬元靜態(tài)投資回收期＝1.37年動態(tài)投資回收期＝1.44年(二)財(cái)務(wù)平穩(wěn)表與貸款償還分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平穩(wěn)的生存能力，是財(cái)務(wù)評判的重要依據(jù)。分析結(jié)果表明,本項(xiàng)目具有差不多的資金平穩(wěn)能力。詳見表11，資金來源與運(yùn)用表。

表11資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031資金來源1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.4自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.001.5貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.00小計(jì)429178.4458972.5746804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792資金運(yùn)用2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)成本264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4經(jīng)營治理費(fèi)用2.5銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.6財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.312.7經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.8土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.9所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.10應(yīng)對利潤13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.322.11各期還本付息26901.710.001923.193735.7916275.954966.780.000.003歸還墊支利潤及凈投資回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.84小計(jì)386306.9058972.5746804.0766384.3364971.8461109.0771821.0616243.95

從表12“貸款還本付息估算表”中能夠看出，本項(xiàng)目如果操作得當(dāng)，在正常情形下，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成時(shí)，能夠從銷售收入中還清全部貸款本息，并有差不多的利潤。表12貸款還本付息估算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計(jì)0.0019436.6619845.8718491.584434.620.000.001.1.1本金0.0018336.4718336.4716982.182925.230.000.001.1.2利息0.001100.191509.401509.401509.401509.401509.401.2本期貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.001.3本期應(yīng)計(jì)利息8565.241100.192332.402381.502218.99532.150.000.001.4本期本金歸還19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.001.5本期利息支付7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000.001.6期末貸款本息累計(jì)19436.6619845.8718491.584434.620.000.00本年年利率12%12%12%12%12%12%12%2償還貸款本息的資金來源2.1投資回收9736.350.000.000.009736.350.000.000.002.2未分配利潤17165.360.001923.193735.796539.604966.780.000.002.3其他 八、風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)要緊來自：建筑成本、售價(jià)、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中要緊取決于租售價(jià)格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件的阻礙。另外自有資金占總投資的比例盡管對整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒有阻礙，然而由于貸款的杠桿作用會阻礙自有資金的經(jīng)濟(jì)評判指標(biāo)，因此需要項(xiàng)目的主辦者進(jìn)行認(rèn)真考慮。（一）盈虧平穩(wěn)分析本項(xiàng)目的盈虧平穩(wěn)點(diǎn)為76.42%，即銷售面積/收入達(dá)到可銷售面積/收入的76.42%時(shí),項(xiàng)目能保持盈虧平穩(wěn)。利潤為零時(shí)的初始平均價(jià)格和平均成本分不如圖1和圖2所示。

（二）敏銳性分析阻礙本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的要緊風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建筑成本）、售價(jià)。針對全部資金和自有資金的評判指標(biāo)，分不算出當(dāng)上述因素變化±15%、±10%、±5%時(shí)，對要緊經(jīng)濟(jì)評判指標(biāo)的阻礙分析如表13和表14所示。其中兩種最不利的情形如下所示：1.當(dāng)投資增加15%時(shí)，全部資金的評判指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 18.10% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： 170.42萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 5.62年 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 6.99年 2.當(dāng)租售價(jià)格降低15%時(shí)，全部資金的評判指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 12.59% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)： -8691.2萬元人民幣 靜態(tài)投資回收期： 6.16年 動態(tài)投資回收期(IC=18%)： 7.00年表13全部投資敏銳性分析表項(xiàng)目內(nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬元)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)差不多方案24.80%10938.094.846.35租15%37.07%30570.813.704.99售10%32.96%24026.273.905.44價(jià)5%28.87%17482.024.255.98格-5%20.73%4394.545.316.73變-10%16.66%-2148.585.817.00化-15%12.59%-8691.26.167.0015%18.10%170.425.626.99投10%20.21%3759.655.376.78資5%22.44%7348.875.146.56變-5%27.30%14527.314.456.1