風(fēng)景水岸三期商業(yè)建議1207

風(fēng)景水岸三期商業(yè)A/B經(jīng)營和功能定位、裝修等建議PART1PART3未來消費(fèi)人群分析商業(yè)A/B功能、裝修等建議PART2直接競爭樓盤會所分析潛在消費(fèi)群小區(qū)業(yè)主2號地塊高爾夫球場客源本地公務(wù)員、企業(yè)主小區(qū)入住率不高，常住業(yè)主有限，周末型消費(fèi)可能性大。為穩(wěn)定性較好的客源。主要消費(fèi)需求為餐飲、健身、休閑娛樂、會客等高爾夫球場客源為消費(fèi)主力主要消費(fèi)需求為中高檔餐飲、健身、休閑、商務(wù)會議、住宿等消費(fèi)層次較高，為次主力客源主要消費(fèi)需求為中高檔餐飲、健身、休閑娛樂、住宿等PART1未來消費(fèi)人群分析PART1商業(yè)A/B未來消費(fèi)人群分析小結(jié)消費(fèi)人群來源：高爾夫球場消費(fèi)客源、小區(qū)客戶、周邊企事業(yè)單位。其中項目2012年全部交付時，以高爾夫球場消費(fèi)客源、周邊企事業(yè)單位為主。未來3-5年內(nèi)，小區(qū)常駐業(yè)主可能增加，但估計周末消費(fèi)型特征仍然明顯。消費(fèi)需求：主要以中高檔餐飲、住宿、休閑娛樂為主。尤其是上海高端人士流行的高爾夫運(yùn)動產(chǎn)生的吃、喝、玩、樂延伸需求?！境醪浇Y(jié)論】：

因此，從未來客群消費(fèi)需求角度看，本項目的經(jīng)營和功能定位應(yīng)是中高檔餐飲、住宿、休閑娛樂等。PART2競爭樓盤會所分析覽海國際高爾夫會所分析地上共三層，面積：7586㎡地下共二層，面積：8209㎡總面積：約16000㎡廚房庫房管理用房西餐廳設(shè)備用房地下二層建筑面積：4138㎡主要功能：西餐廳、廚房、倉庫、高爾夫管理用房、設(shè)備用房高爾夫管理用房廚房覽海國際高爾夫會所分析地下一層建筑面積：4071㎡主要功能：游泳池、戲水池、健身房、桑拿SPA、更衣室、休息廳游泳池更衣室健身房SPA休閑廳桑拿房覽海國際高爾夫會所分析地上一層建筑面積：3847㎡主要功能：宴會廳、高爾夫接待區(qū)、商務(wù)中心、會議室、高球室、雪茄吧、大堂吧燒烤房宴會廳高球室會議室商務(wù)中心雪茄吧大堂吧高爾夫接待區(qū)覽海國際高爾夫會所分析地上一層夾層建筑面積：970㎡主要功能：宴會包廂、設(shè)備用房宴會包廂設(shè)備用房設(shè)備用房覽海國際高爾夫會所分析地上二層建筑面積：1367㎡主要功能：客房11間（套房）覽海國際高爾夫會所分析客房地上三層建筑面積：1402㎡主要功能：客房11間（套房）覽海國際高爾夫會所分析客房一、會所主要功能定位1、強(qiáng)調(diào)高爾夫球場接待功能（酒店級大堂、高爾夫西餐廳、宴會餐飲）；2、二、三層設(shè)四星級以上標(biāo)準(zhǔn)客房（共22間，標(biāo)準(zhǔn)客房面積約）；3、地下一層以泳池為核心的休閑運(yùn)動區(qū)（桑拿、SPA、休閑大廳等）4、匹配高爾夫會所的特色功能定位：雪茄吧、燒烤房5、其他常規(guī)商務(wù)功能：會議室、商務(wù)中心。二、主要特征分析：1、規(guī)模大：總面積達(dá)16000㎡，是我項目商業(yè)面積的三倍。2、功能齊：設(shè)施設(shè)備按照高星級酒店配置；3、標(biāo)準(zhǔn)高：客房面積大；設(shè)置中空高廳，注重公共空間的高標(biāo)準(zhǔn)等。4、突出高爾夫主題：強(qiáng)調(diào)高爾夫接待功能，設(shè)置相應(yīng)的便餐、正餐類餐飲等。覽海國際高爾夫會所分析[小結(jié)]：1、從競爭對手看，我司商業(yè)A/B在規(guī)模、功能齊備等角度明顯無優(yōu)勢。2、我司商業(yè)A/B功能定位需從差異性競爭，小而精（個性化、品味化等入手）

PART3商業(yè)A/B功能、裝修等建議一、定位原則1、功能定位必須與未來經(jīng)營可行性相結(jié)合從未來需求分析看，本案功能定位應(yīng)是中高檔餐飲、住宿、休閑娛樂等2、功能定位需與競爭對手形成差異性競爭以提高經(jīng)營生存能力“小而精”，與覽海國際高爾夫社區(qū)會所錯位經(jīng)營3、功能定位應(yīng)有利于營銷宣傳推廣，并結(jié)合操作可行性布置有品味、有個性的功能區(qū)以形成營銷宣傳噱頭。4、項目全面交付前結(jié)合售樓處銷售展示和項目公司自用辦公功能商業(yè)A/B功能定位建議商業(yè)B地下一層：游泳池、健身房、臺球室（乒乓球或瑜伽室）、休閑大廳商業(yè)B地上一層：售樓處、棋牌（或足浴）商業(yè)B地上二層：辦公室（項目公司自用）商業(yè)A二層：設(shè)置多功能會議室方案：地下一層以健身休閑娛樂為主，地上一、二層以銷售展示、辦公自用物業(yè)為主，交付后可改為住宿、餐飲功能商業(yè)A/B功能定位建議地下一層建筑面積：1643㎡接待區(qū)商業(yè)B功能定位方案一休閑大廳淋浴、更衣區(qū)健身房臺球室（乒乓球或瑜伽室）裝修建議：本層全部精裝到位，并配置設(shè)施設(shè)備游泳池商業(yè)B地下一層：游泳池、健身房、臺球室（乒乓球或瑜伽室）、休閑大廳建筑面積：1252㎡棋牌（或足?。┥虡I(yè)B地上一層：特色小餐飲、棋牌（或足?。嵤┙ㄗh：1、目前設(shè)計及施工無需調(diào)整，按原圖施工，預(yù)留管線。2、對圖示售樓處部分進(jìn)行裝修設(shè)計并精裝到位，其他區(qū)域按現(xiàn)有施工圖施工，毛坯交付，具體裝修根據(jù)招商情況而定，由商家負(fù)責(zé)裝修。商業(yè)B功能定位方案售樓處建筑面積：1218㎡商業(yè)B地上二層：辦公室（項目公司自用）實施