第05章房地產(chǎn)交易管理

28十二月2023第05章房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)交易管理出售管理概述:概念、原則、機(jī)構(gòu)、制度轉(zhuǎn)讓管理租賃管理抵押管理房地產(chǎn)交易概述第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述

房地產(chǎn)交易是人們對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等活動的總的稱謂。房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)交易主體就房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)及其他項(xiàng)權(quán)利的流通。房地產(chǎn)交易的形式包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》明確房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。

(1)房地產(chǎn)交易是一個(gè)沒有柜臺的市場。

房地產(chǎn)本身具有不可移動性、地區(qū)性和個(gè)別性等特點(diǎn)，一般商品交易可以集中在一個(gè)固定場所看樣定貨而完成交易行為。(2)房地產(chǎn)交易是房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利流轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)本身并不發(fā)生流通，而是房屋及其附屬物的所有權(quán)、使用權(quán)和土地使用權(quán)在平等主體之間的流轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)交易特征(3)房地產(chǎn)交易時(shí)權(quán)屬的流通不是瞬時(shí)完成的。

不能做到“一手交錢、一手交貨”。如以抵押貸款方式購房。(4)交易手續(xù)復(fù)雜，需要諸多中介服務(wù)。

即需要各種交易媒體、融資媒體和咨詢、估價(jià)等媒體。這些機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中起著重要的輔助作用。房地產(chǎn)交易的基本原則自由當(dāng)事人：自愿非法干涉？公平當(dāng)事人：收益與代價(jià)相當(dāng)權(quán)利&義務(wù)誠信依法當(dāng)事人：善意簽約&履行義務(wù)自利&他利當(dāng)事人：遵守法律法規(guī)、社會公德

損人、損經(jīng)濟(jì)、損社會平等當(dāng)事人：相互獨(dú)立&平等強(qiáng)制？從屬？強(qiáng)迫？價(jià)格分別管制原則：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房國務(wù)院建設(shè)行政管理部門（住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部）省級建設(shè)行政管理部門建設(shè)廳房地產(chǎn)管理局授權(quán)的房地產(chǎn)管理所（產(chǎn)權(quán)處、房地產(chǎn)交易中心）房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)住建委（1）對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；(維權(quán))（2）辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)；（辦證）（3）協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費(fèi)；（收稅）（4）為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等（服務(wù)）；（5）為建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系、為政府或其授權(quán)的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場發(fā)展服務(wù)（市場及決策）

房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)（一）房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度?房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。90?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。?如果申報(bào)的成交價(jià)格過分低于市場價(jià)格，登記部門按照相關(guān)規(guī)定要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，按照評估價(jià)格收取費(fèi)用。

房地產(chǎn)交易的基本制度若申報(bào)價(jià)格＜成交價(jià)格房地產(chǎn)管理部門有權(quán)要求申報(bào)人進(jìn)行價(jià)格評估！評估價(jià)格不影響成交價(jià)格！若評估價(jià)格＜申報(bào)價(jià)格評估費(fèi)用由房地產(chǎn)管理部門承擔(dān)若評估價(jià)格＞申報(bào)價(jià)格評估費(fèi)用由申報(bào)人承擔(dān)陰陽合同（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)交易的基本制度房地分管&房地統(tǒng)管

（三）房地產(chǎn)價(jià)格評估制度?房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。?基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。

房地產(chǎn)交易的基本制度?基準(zhǔn)地價(jià)指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件下不同級別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時(shí)點(diǎn)上一定年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。它是在設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日、設(shè)定土地開發(fā)程度、設(shè)定使用年期下完整土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。房地產(chǎn)交易的基本制度居住用地基準(zhǔn)地價(jià)080101

199019941996199720042007商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)080101

工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)080101

?標(biāo)定地價(jià)政府根據(jù)管理需要，評估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格，標(biāo)定地價(jià)是宗地價(jià)格的一種。?房屋的重置價(jià)格根據(jù)當(dāng)年、當(dāng)?shù)氐慕ㄖ夹g(shù)和工藝水平、建筑價(jià)格、人工和運(yùn)輸費(fèi)用等條件，重新建造與評估對象具有相同結(jié)構(gòu)、式樣、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和效用的房屋所需的費(fèi)用。

（四）房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員房地產(chǎn)估價(jià)師須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的人員。

房地產(chǎn)交易的基本制度（五）國有土地有償有限期使用制度?土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。?土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金。

兩個(gè)小漁村的故事？房地產(chǎn)交易的基本制度房地產(chǎn)交易程序確認(rèn)資格身份證、結(jié)婚證、房產(chǎn)證對應(yīng)簽訂房地產(chǎn)交易合同合同是協(xié)議、自愿訂立的申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)幾個(gè)條件[權(quán)屬清晰、改擴(kuò)建、出租、共有、繼承OR贈與、部分產(chǎn)權(quán)]審核證件管理部門：查證、現(xiàn)場查看辦理立契手續(xù)法定契紙、雙方簽字辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)繳納稅費(fèi)、產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移送件出件房地產(chǎn)出售管理（預(yù)售）

概念指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。作用1.開發(fā)商：籌措資金、加快建設(shè)2.購房者：把握房源信息、享受優(yōu)惠特征1.交易風(fēng)險(xiǎn)大與投資大周期長并存【鄂爾多斯-康巴什】2.預(yù)售許可證制度自行銷售&代理銷售商品房預(yù)售的條件（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（四）開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

如何看？商品房預(yù)售許可證

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：

(1)土地使用權(quán)證書；

(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(3)投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25％以上的證明；

(4)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

(5)工程施工合同；

(6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖；

(7)其他有關(guān)資料。

五證兩書？“五證”：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售(預(yù)售)許可證》“二書”：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》五證兩書？商品房現(xiàn)房出售的合同誤差和處理方式（對預(yù)售也適用）

面積誤差比=（實(shí)測面積－預(yù)測面積）÷預(yù)測面積

×100%誤差比絕對值在3%，據(jù)實(shí)結(jié)算超過3%，買受人可以退房面積誤差比絕對值超出3%面積誤差比絕對值超出3%買受人請求解除合同的、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)測面積小于合同約定面，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超出3%的部分房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念

指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與、交換或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。1、主體：是房地產(chǎn)權(quán)利人，包括房產(chǎn)所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。2、客體：城市中被轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。3、形式：主要是買賣和贈與，也包括其他合法方式。4、結(jié)果：是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓特征1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的必須合法2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律后果是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

抵押：債務(wù)無法實(shí)現(xiàn)時(shí)才發(fā)生所有權(quán)（土地為使用權(quán)）的轉(zhuǎn)移。租賃：只是使用權(quán)轉(zhuǎn)移不涉及房屋所有權(quán)。3、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓后的土地用途受原出讓合同制約。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則1、出讓方地位不變原則：即土地所有權(quán)不變，無論房地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)不變。2、房地產(chǎn)一致原則：即土地使用權(quán)與地上建筑物產(chǎn)權(quán)一致3、依法登記原則：即向有關(guān)部門申請變更登記4、效益不可損原則：即保護(hù)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益的原則

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類（一）轉(zhuǎn)讓對象：地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓。（二）土地使用權(quán)獲得方式：出讓方式取得土地使用權(quán)和劃撥方式取得土地使用權(quán)（三）轉(zhuǎn)讓方式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償轉(zhuǎn)讓和無償兩種方式。有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承等行為。

贈與需要繳稅嗎？繼承呢？

法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅對非法定繼承人（贈與）根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（一）轉(zhuǎn)讓、受讓雙方必須具有合法資格（民事法律行為）（二）轉(zhuǎn)讓的客體必須符合法定要求

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件（1）只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓。

按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部的使用金并取得土地使用證書，這是出讓合同成立的必要條件。

（2）只有完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件（續(xù)）注意以下幾點(diǎn)：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件

（1）報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批批準(zhǔn)（前提）；（2）經(jīng)人民政府審批批準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金；（3）可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

商品房銷售的條件（現(xiàn)房）

1、出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書

2、取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件

3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證

4、已通過竣工驗(yàn)收

5、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)

6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期

7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的禁止情形

下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合下列規(guī)定的條件的按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的禁止情形（續(xù)）

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)依法收回土地使用權(quán)的；(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；(五)權(quán)屬有爭議的；(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的禁止情形

商品房銷售禁止行為及法律責(zé)任

1、開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。2、開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。3、開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。4、商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。5、違反上述規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將被處以警告、責(zé)令限期改正、可處以1-3萬元罰款。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返回購房款的方式銷售房地產(chǎn)的行為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)商擬定書面轉(zhuǎn)讓合同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：（１）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（２）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；（３）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；（４）土地、地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（５）房屋的用途或使用性質(zhì)；（６）成交價(jià)格及支付方式；（７）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；（８）違約責(zé)任；（９）雙方約定的其他事項(xiàng)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序轉(zhuǎn)讓合同的訂立

過戶申請和審核

交納稅費(fèi)

產(chǎn)權(quán)變更登記

（一）產(chǎn)權(quán)清晰，客戶一次性付款

（二）產(chǎn)權(quán)清晰，客戶銀行按揭付款

（三）產(chǎn)權(quán)在抵押，客戶一次性付款

（四）產(chǎn)權(quán)在抵押，客戶銀行按揭付款

二手房買賣交易NG房屋交接贖樓簽訂<房地產(chǎn)買賣（現(xiàn)售）合同>領(lǐng)取房產(chǎn)證按揭申請首期款資金監(jiān)管抵押登記

產(chǎn)權(quán)在抵押，客戶銀行按揭付款搜集買賣信息看房溝通洽談OK買賣信息處理簽訂<房地產(chǎn)買賣（居間）合同>房地產(chǎn)評估領(lǐng)取房產(chǎn)證理財(cái)專員依照《領(lǐng)取房地產(chǎn)證作業(yè)指引》約同客戶到房產(chǎn)局辦理領(lǐng)取房產(chǎn)證手續(xù)。房屋交接由置業(yè)顧問帶領(lǐng)買賣雙方前往該房屋所屬的管理處、供電局營業(yè)廳、水務(wù)局營業(yè)廳、有限電視臺營業(yè)廳、電信局營業(yè)廳、燃?xì)夤緺I業(yè)廳辦理過戶手續(xù)。由營業(yè)部置業(yè)顧問協(xié)同買賣雙方前往買賣房屋按照<交房確認(rèn)書>、<物品清單表>的內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)填寫并買賣雙方簽字確認(rèn)。房屋租賃管理城市房屋租賃管理辦法（建設(shè)部，1995年6月1日施行）[7章38條]商品房屋租賃管理辦法（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，2011年2月1日施行）[28條]

房屋租賃

房屋租賃的概念和特征

房屋租賃是房地產(chǎn)市場中重要的一種交易形式。是指房屋所有權(quán)人作為出租人，在一定期限內(nèi)，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。主要特征：1、出租方：一般是房屋所有權(quán)人。某些情況下可以是房屋的經(jīng)營管理權(quán)人、房屋所有權(quán)人委托的代理人或典權(quán)人。2、房屋租賃一般具有明確的期限。3、房屋是法律允許出租的。4、房屋租賃法律關(guān)系的成立要進(jìn)行登記備案。

房屋租賃分類性質(zhì)公有房屋租賃：房地產(chǎn)行政主管部門（直管公房）、單位（自管公房）私有房屋租賃：個(gè)人&共有用途住宅非住宅：辦公&生產(chǎn)經(jīng)營政策城鎮(zhèn)廉租租房租賃政府&單位----低收入家庭房屋租賃房屋租賃的條件

公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得《房屋所有權(quán)證》的（二房東）；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的（無權(quán)利）；

3、共有房屋未取得共有人同意的（權(quán)利不完整）；

4、權(quán)屬有爭議的（權(quán)利不明確）；

5、屬于違章建筑的（違法）；

6、抵押房屋，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的（權(quán)利不完整）；7、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。

房屋租賃房屋租賃合同（一）房屋租賃合同的概念

租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。

（二）房屋租賃合同的形式

書面形式

格式合同非格式合同定式合同、標(biāo)準(zhǔn)合同、格式條款是當(dāng)事人為重復(fù)使用而預(yù)先擬訂并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款房屋租賃房屋租賃合同內(nèi)容(1)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；(3)租賃用途；(4)租賃期限；(5)租金及交付方式；(6)房屋修繕責(zé)任；(7)轉(zhuǎn)租的約定；(8)變更和解除合同的條件；(9)違約責(zé)任；(10)當(dāng)事人約定的其他條款。

房屋租賃房屋租賃合同的終止租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴(yán)格遵守。合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。

自然終止主要包括：(1)租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同；(2)符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的；(3)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。因上述原因終止租賃合同的，使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。房屋租賃房屋租賃合同的終止

人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使租賃合同終止。一般包括無效合同的終止和由于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止。由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：

(1)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

(2)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；

(3)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；

(4)無正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的；

(5)公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；

(6)承租人利用承租的房屋從事非法活動的；

(7)故意損壞房屋的；

(8)法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。發(fā)生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。

房屋租賃轉(zhuǎn)租（二房東）

房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為?！蹲赓U管理辦法》規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益?！狈课蒉D(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的合同規(guī)定的出租人的權(quán)利與義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。

轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。

NG租賃信息處理搜集租賃信息看房溝通洽談簽定<房屋租賃合約>房屋交接OK

房地產(chǎn)租賃流程租房注意事項(xiàng)低價(jià)虛假廣告要注意房東個(gè)人情況查仔細(xì)承租房屋家電、家具清點(diǎn)好認(rèn)真簽訂房屋租賃合同物業(yè)雜費(fèi)等合同附件寫清楚房屋押金問題看明白根據(jù)自身?xiàng)l件謀求合適房屋房屋租賃城鎮(zhèn)廉租住房的租賃

五特征：（1）廉租住房具有明顯的社會保障性（2）廉租住房法律關(guān)系主體具有特定性（租賃雙方）（3）實(shí)行規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)[家庭收入5%]（4）廉租住房的承租實(shí)行審批制[申請-審核-公告-登記-輪候]（5）廉租住房配租實(shí)行滾動制[退出機(jī)制設(shè)計(jì)]

房地產(chǎn)抵押概念

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押類型

1、預(yù)購商品房抵押貸款【個(gè)人向銀行按揭】2、在建工程抵押【開發(fā)商向銀行抵押貸款】

3、已購房屋抵押

房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定1.以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。（地隨房走）2.同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。（有關(guān)人需知道）3.以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。（有關(guān)人需同意）4.抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。（多次抵押，總和低于總價(jià)值）5、以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。（權(quán)利對等）

房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定(續(xù))6、以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。（權(quán)利對等）

7、以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外8、有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。9、以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報(bào)其上級主管機(jī)關(guān)備案房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定（續(xù)）10、以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

11、設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。12、企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。13、抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件房地產(chǎn)抵押權(quán)依法設(shè)定后，債務(wù)人于債務(wù)履行期限屆滿后未依約清償債務(wù)，或于抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)。（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)、變賣和拍賣三種方式。

同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照抵押物登記的先后順序清償。

抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押人未按合同規(guī)定履行償還債務(wù)義務(wù)的，依照法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)解除抵押合同，拍賣抵押物，并用拍賣所得價(jià)款，優(yōu)先得到補(bǔ)償，而不使自己的權(quán)利受到侵害。

房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式（續(xù)）對于設(shè)定房地產(chǎn)