企業(yè)降低成本的策略研究-以恒大地產(chǎn)集團(tuán)為例

目錄摘要 1關(guān)鍵詞 1引言 21成本控制相關(guān)理論概述 21.1成本的概念 21.2成本控制的概念 21.3成本控制的影響因素 21.3.1項(xiàng)目決策 31.3.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 31.3.3建設(shè)工期的長(zhǎng)短 31.4成本控制的方法 31.4.1標(biāo)準(zhǔn)成本法 31.4.2責(zé)任成本法 41.4.3目標(biāo)成本法 41.4.4全面成本法 42恒大地產(chǎn)集團(tuán)成本運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀 52.1恒大地產(chǎn)集團(tuán)基本情況 52.2恒大地產(chǎn)集團(tuán)成本運(yùn)營(yíng)分析 52.3恒大地產(chǎn)集團(tuán)主要成本的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 62.4恒大地產(chǎn)集團(tuán)主要成本核算方式及責(zé)任部門(mén) 73恒大地產(chǎn)集團(tuán)成本控制存在的問(wèn)題 83.1成本控制意識(shí)薄弱 83.2公司人員管理成本高 93.3施工項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)不到位 93.4管理人員缺乏戰(zhàn)略眼光 104有效降低恒大地產(chǎn)集團(tuán)成本的策略 104.1提高成本控制意識(shí) 104.2提高員工管理水平 104.2.1完善員工考核制度 104.2.2提升公司的有效溝通能力 114.3加強(qiáng)建筑施工項(xiàng)目成本預(yù)測(cè) 114.4提高管理人員的戰(zhàn)略眼光 115結(jié)論 12參考文獻(xiàn) 12河北大學(xué)碩士學(xué)位論文河北大學(xué)碩士學(xué)位論文萬(wàn)方數(shù)據(jù)萬(wàn)方數(shù)據(jù)第四章恒大第四章恒大房地產(chǎn)公司成本控制存在的問(wèn)題分析萬(wàn)方數(shù)據(jù)萬(wàn)方數(shù)據(jù)企業(yè)降低成本的策略研究—以恒大地產(chǎn)集團(tuán)為例摘要：目前，不少學(xué)者針對(duì)房地產(chǎn)公司的成本控制進(jìn)行了深入廣泛的研究，越來(lái)越成熟的成本控制理論涌現(xiàn)。降低企業(yè)成本起到增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)績(jī)效的作用，基于此背景，本文在梳理前人學(xué)者的研究成果后針對(duì)成本控制進(jìn)行更加深入細(xì)致的研究，運(yùn)用案例分析法和文獻(xiàn)閱讀法，選取了恒大地產(chǎn)集團(tuán)作為研究案例，闡述了成本控制的概念、影響因素及主要的控制方法，并圍繞恒大地產(chǎn)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)情況，深刻剖析其成本控制的現(xiàn)狀，找出其在成本控制層面暴露出的問(wèn)題，并針對(duì)成本控制問(wèn)題提出了對(duì)策，具有一定的研究意義。關(guān)鍵詞：恒大地產(chǎn)集團(tuán)；成本控制；對(duì)策AstudyonthestrategyofcostreductionofEnterprises--TakingEvergranderealestategroupasanexampleAbstract:Atpresent,aroundthecostcontrolofrealestatecompanies,moreandmoreexpertsandscholarshavelaunchedavarietyofresearchanddiscussion,formingarelativelysystematicandmaturetheoreticalresearchresultsofrealestatecostcontrol.Forenterprises,tostrengthencostcontrolmanagementcanavoidunnecessaryexpenses,improvethemanagementoftheenterprise'scapitalchain,soastocontinuouslyenhancethecostcompetitiveadvantageofenterprises.Therefore,basedonthetheoreticalresearchresultsofrealestatecostcontrolathomeandabroad,throughthemethodsofliterature,caseanalysis,qualitativeanalysisandquantitativeanalysis,thispapertakesEvergranderealestategroupastheresearchobject,expoundstheconcept,influencingfactorsandmaincontrolmethodsofcostcontrol,anddeeplyanalyzesitscostcontrolaroundtheoperationofEvergranderealestategroupBasedonthecurrentsituationandexistingproblemsofthesystem,thispaperputsforwardeffectivecostcontrolmeasures,hopingtoprovidereferenceandreferenceforotherrealestateenterprisesofthesametypeincostmanagement.Keywords:EvergrandeRealEstateGroup;Costcontrol;Countermeasures引言隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)保持高速增長(zhǎng)的態(tài)度，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也逐漸白熱化。對(duì)于企業(yè)而言，成本管理有很大的復(fù)雜性。改革開(kāi)放后，外國(guó)公司依靠先進(jìn)的技術(shù)和成熟的管理體系進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)公司產(chǎn)生了很大的影響。中國(guó)地產(chǎn)公司成本控制起步較晚，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍存在許多缺陷。為了控制企業(yè)的建設(shè)成本，需要建立成熟的管理模型，以提高企業(yè)管理水平，不斷提高自身的綜合素質(zhì)，促進(jìn)工程成本控制模型在中國(guó)的企業(yè)和建筑業(yè)得以廣泛實(shí)現(xiàn)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)是各類(lèi)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，這些工程項(xiàng)目包括各種住宅建筑和基礎(chǔ)設(shè)施的建造，與其他項(xiàng)目管理相比，地產(chǎn)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)是非常復(fù)雜的，包括招標(biāo)，設(shè)計(jì)，預(yù)算，采購(gòu)，施工等環(huán)節(jié)。在傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目成本控制研究中，通常不強(qiáng)調(diào)成本核算，成本分析，而只強(qiáng)調(diào)工程成本的估計(jì)和確定。近年來(lái)，隨著成本控制的研究與實(shí)踐的深入，揭示出我國(guó)現(xiàn)代企業(yè)的管理方法還不夠全面，即傳統(tǒng)的成本控制方法還不成熟。為了增強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)需要深入研究成本控制的方法。基于此背景，本文針對(duì)恒大地產(chǎn)集團(tuán)展開(kāi)成本控制探究。1成本管理相關(guān)理論概述1.1成本概念成本的概念是指建設(shè)項(xiàng)目從投資分析到最終處置階段所計(jì)總成本，這里面包括人工成本，材料成本，機(jī)器和設(shè)備成本，測(cè)量成本，稅金等，但不包括不屬于項(xiàng)目的人工和非生產(chǎn)成本。1.2成本控制概念從概念上來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)候，對(duì)實(shí)施所出現(xiàn)的一系列成本費(fèi)用進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)控與分析，比較目標(biāo)費(fèi)用和實(shí)際費(fèi)用所存在的差距，從而尋找產(chǎn)生差距的影響因素，針對(duì)性的提出完善措施，從而規(guī)范成本費(fèi)用活動(dòng)，推動(dòng)目標(biāo)成本朝良性循環(huán)實(shí)施的過(guò)程，就是成本控制楊春娟.降低企業(yè)人力資源成本的重要策略分析[J].全國(guó)流通經(jīng)濟(jì),2019(26):楊春娟.降低企業(yè)人力資源成本的重要策略分析[J].全國(guó)流通經(jīng)濟(jì),2019(26):第110～111頁(yè).1.3成本控制的影響因素房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目歷時(shí)長(zhǎng)，施工復(fù)雜，任務(wù)艱巨，尤其是項(xiàng)目成本控制容易受到多方面的影響。結(jié)合國(guó)家宏觀環(huán)境來(lái)看，國(guó)家宏觀調(diào)控起著不小的影響作用，從細(xì)微方面看，其受到的影響因素則較多較廣，只有找出這些影響因素，才能從根本上做好成本控制工作，為企業(yè)獲得良好收益打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。1.3.1項(xiàng)目決策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制而言，項(xiàng)目決策十分關(guān)鍵。首先要保證項(xiàng)目的可行性才能繼續(xù)下面的工作，因此可行性是能否實(shí)行成本管理的基礎(chǔ)性條件另一個(gè)重要因素是項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，也即是在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)以后，企業(yè)能夠及時(shí)的識(shí)別、分析及處理。房地產(chǎn)企業(yè)不同，面臨相同項(xiàng)目所具備的風(fēng)險(xiǎn)防范能力也各有差異，所以企業(yè)必須結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)實(shí)情，針對(duì)性的制定風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策邱燕陽(yáng).信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證降低企業(yè)融資成本探討[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2019(30):邱燕陽(yáng).信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證降低企業(yè)融資成本探討[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2019(30):第126～127頁(yè).1.3.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，必須要重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的重要性，深刻的考慮制定與實(shí)施科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)者在對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，需要提前去實(shí)地考察地段情況，綜合考慮便捷、時(shí)尚、娛樂(lè)休閑等多方面的因素，還需要根據(jù)市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)設(shè)計(jì)出新穎的作品。這部分支出也是占比重較大的一部分，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在這部分的成本投入大概為總成本的十分之一到五分之一。1.3.3建設(shè)工期的長(zhǎng)短房地產(chǎn)項(xiàng)目工期一般較長(zhǎng)，歷時(shí)越長(zhǎng)各方面的消耗支出自然會(huì)增多。尤其在這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)的時(shí)代，一旦工期延長(zhǎng)，其帶來(lái)的不確定性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大大增加。因此，如何控制建設(shè)工期的長(zhǎng)短以及如何保障原定計(jì)劃能有效實(shí)行是不少房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)如今需要深思考慮的問(wèn)題。1.4成本控制方法1.4.1標(biāo)準(zhǔn)成本法泰羅提岀：以計(jì)件工資和標(biāo)準(zhǔn)化工作原理來(lái)控制工人生產(chǎn)效率，當(dāng)時(shí)生產(chǎn)力水平得到提升，生產(chǎn)規(guī)模變大，傳統(tǒng)的成本控制方法已不能滿(mǎn)足當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)需求。這也就是標(biāo)準(zhǔn)成本法出現(xiàn)的背景，一定程度上強(qiáng)化了成本控制的實(shí)踐效果。伴隨成本控制理論的深入研究，涌現(xiàn)了預(yù)算控制、標(biāo)準(zhǔn)成本等具體的工具方法，進(jìn)一步增強(qiáng)了成本控制的應(yīng)用效果。當(dāng)前，標(biāo)準(zhǔn)成本法的主要步驟如下：一是明確標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)；二是把生產(chǎn)時(shí)出現(xiàn)的實(shí)際數(shù)值與標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)進(jìn)行對(duì)比，產(chǎn)生二者存在的差異情況；三是圍繞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況展開(kāi)評(píng)測(cè)，從而為企業(yè)管理者制定成本決策打下良好的基礎(chǔ)，進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)朝良性循環(huán)發(fā)展。1.4.2責(zé)任成本法二十世紀(jì)三十年代，伴隨工業(yè)化與自動(dòng)化程度的加深，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，成本控制變成影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要原因之一。所以，越來(lái)越多的企業(yè)重視成本控制管理，細(xì)化經(jīng)營(yíng)開(kāi)支，將成本責(zé)任與員工、企業(yè)管理等人員緊密相連，劃分各自的責(zé)任，從而形成了責(zé)任成本法。具體而言，責(zé)任成本法是通過(guò)以人為本的理論，明確員工與管理者的職責(zé)、權(quán)利與義務(wù)，從而提高員工對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度，增強(qiáng)他們的積極性，促使他們參與到成本任務(wù)目標(biāo)的工作中。并且，責(zé)任成本控制理論明確要加強(qiáng)前期明確正確的目標(biāo)成本，細(xì)分責(zé)任成本任務(wù)及成本預(yù)算，針對(duì)性的開(kāi)展成本管理的績(jī)效考核體系。如果目標(biāo)成本比較合理，那就能在規(guī)范的績(jī)效考核體系下，形成較好的成本管理效果。因此，企業(yè)必須完善考核機(jī)制、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制與組織機(jī)制，從而廣泛的調(diào)動(dòng)及激發(fā)每個(gè)人的積極性與工作熱情，促使員工重視到公司目標(biāo)的重要性，發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢(shì)，形成良好的成本控制環(huán)境。不過(guò)，部分企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)規(guī)模較大，人員眾多，成本目標(biāo)責(zé)任難以保障每個(gè)人都能參與其中，也容易影響成本管理流程。綜上所述，責(zé)任成本管理理論有對(duì)于成本控制有諸多幫助，但并不適用于所有企業(yè)，企業(yè)還是要結(jié)合自身實(shí)際去選擇采用什么理論方法控制成本王雪.探究全面預(yù)算在電力企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的運(yùn)用[J].納稅,2019,13(26):王雪.探究全面預(yù)算在電力企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的運(yùn)用[J].納稅,2019,13(26):第285頁(yè).1.4.3目標(biāo)成本法標(biāo)準(zhǔn)成本控制和責(zé)任成本控制主要是根據(jù)各項(xiàng)數(shù)據(jù)的實(shí)際情況和目標(biāo)差異來(lái)分析原因，達(dá)到成本控制效果。在第二次世界大戰(zhàn)以后，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)不再只拘泥于本國(guó)，演變成全球性的競(jìng)爭(zhēng)，所以，責(zé)任成本控制與標(biāo)準(zhǔn)成本控制已經(jīng)難以適應(yīng)全球化市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。并且，這兩種成本控制方法難以做到事前控制，只是事后控制，難以及時(shí)的避免企業(yè)成本控制的不良下過(guò)。所以，二十世紀(jì)五十年代至八十年代，目標(biāo)成本法應(yīng)運(yùn)而生，其能夠?qū)ζ髽I(yè)的成本控制進(jìn)行事前控制，順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)需求。并且，目標(biāo)成本法能夠在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)趨勢(shì)制定產(chǎn)品價(jià)格，從而能夠有效的評(píng)估產(chǎn)品盈利情況，在合理控制成本的基礎(chǔ)上，幫助企業(yè)獲得較高的目標(biāo)利潤(rùn)。1.4.4全面成本法伴隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模日益擴(kuò)大，消費(fèi)者的需求也愈加多樣化，企業(yè)面臨的間接成本逐漸上漲，以往的成本控制方法無(wú)法符合市場(chǎng)需求，所以出現(xiàn)了全面成本法這一重要的成本控制方法。該方法遵循現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展要求，能夠動(dòng)態(tài)的監(jiān)控與了解企業(yè)成本運(yùn)行的具體情況，從而針對(duì)性的幫助企業(yè)對(duì)暴露出來(lái)的成本問(wèn)題進(jìn)行改善，盡可能的減少成本風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于全面成本控制法來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的是發(fā)揮價(jià)值鏈分析的重要作用，關(guān)鍵在于做好成本控制的全面、全員與全過(guò)程管理，促使企業(yè)的全體員工參與到成本管理匯總，并借助多樣化的管理工具，動(dòng)態(tài)監(jiān)控企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理，提高成本管理的效率與質(zhì)量。2恒大地產(chǎn)集團(tuán)成本運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀2.1恒大地產(chǎn)集團(tuán)基本情況恒大地產(chǎn)集團(tuán)是一家專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、注重科技創(chuàng)新的大型房地產(chǎn)集團(tuán)，且注重旅游業(yè)與保健產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。恒大的總資產(chǎn)超過(guò)1萬(wàn)億元，年銷(xiāo)售額達(dá)550億元，該公司現(xiàn)有14萬(wàn)多名員工，每年創(chuàng)造的工作崗位在房地產(chǎn)行業(yè)中名列前茅。恒大集團(tuán)于1996年在廣州成立，面對(duì)當(dāng)時(shí)席卷全球的亞洲金融危機(jī)，它采取了“小面積、低價(jià)格、低成本”的營(yíng)銷(xiāo)策略。開(kāi)發(fā)的首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在兩小時(shí)內(nèi)全部搶購(gòu)一空，營(yíng)業(yè)收入突破8000萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)四年的努力，恒大集團(tuán)終于在廣州房地產(chǎn)企業(yè)中證明了自己的價(jià)值，并于1999年獲得“廣州房地產(chǎn)十佳公司”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。恒大集團(tuán)已在2018年較為全面的制定了第八個(gè)“三年計(jì)劃”，并將新的戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)定為“新起點(diǎn)，新戰(zhàn)略，新藍(lán)圖”，并更新公司的發(fā)展模式和經(jīng)營(yíng)理念。將致力于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，到2020年底完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)并躋身全球百?gòu)?qiáng)企業(yè)。2.2恒大地產(chǎn)集團(tuán)成本運(yùn)營(yíng)分析房地產(chǎn)公司的成本貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程,通過(guò)歸納整理概括出恒大地產(chǎn)集團(tuán)的主要成本包括：（1）土地成本從構(gòu)成要素來(lái)看，該集團(tuán)在土地方面的成本結(jié)構(gòu)表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一個(gè)是通過(guò)政府招標(biāo)獲得的土地成本，另一個(gè)是土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，稅金。隨著城市化的發(fā)展，城鎮(zhèn)人口迅速增加，城鎮(zhèn)發(fā)展更加集中，土地資源越來(lái)越珍貴，土地成本逐年增加，占總成本的13.26％。（2）工程成本恒大地產(chǎn)集團(tuán)的建筑成本約為每平方米4,000元，第一是項(xiàng)目購(gòu)置，主要為商品房預(yù)售許可證、國(guó)有土地許可證等重要房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證件。第二個(gè)是建設(shè)安裝工程：包括預(yù)投標(biāo)，三通一平，樁基礎(chǔ)工作，地下室及在建車(chē)庫(kù)，電梯安裝及后續(xù)支持項(xiàng)目（供水，供電，管網(wǎng)，道路，綠化等）；最后是項(xiàng)目竣工后的檢查費(fèi)用：包括火災(zāi)探測(cè)，電力探測(cè)，空氣探測(cè)，沉降探測(cè)，弱點(diǎn)探測(cè)，樁基探測(cè)等。2019全年恒大的工程成本約占總成本的60.17％。（3）采購(gòu)成本采購(gòu)成本是指用于公司日常運(yùn)營(yíng)的材料的購(gòu)買(mǎi)，主要包括制成品或半成品以及直接用于土地，工程，建筑，安裝和銷(xiāo)售過(guò)程的開(kāi)發(fā)和建設(shè)的材料。2019年，恒大地產(chǎn)集團(tuán)的采購(gòu)成本，包括運(yùn)輸成本，開(kāi)發(fā)和施工人員購(gòu)置成本。從總成本的構(gòu)成來(lái)看，保險(xiǎn)費(fèi)的比例不到10%。（4）人工成本伴隨勞動(dòng)力市場(chǎng)成本的不斷擴(kuò)大，恒大地產(chǎn)集團(tuán)的員工成本逐年增加。公司的人工成本有兩個(gè)重要的影響因素，一方面，公式發(fā)展需要招聘大量的正式員工，例如銷(xiāo)售，司機(jī)和財(cái)務(wù)崗位。而且由于公司處于發(fā)展階段，需要大量人才，因此招聘，選拔，培訓(xùn)等方面的費(fèi)用也相對(duì)較高。從總成本的構(gòu)成來(lái)看，恒大地產(chǎn)集團(tuán)的人工成的比例達(dá)到5.24%。（5）稅務(wù)成本與房地產(chǎn)公司發(fā)展有關(guān)的主要稅種包括增值稅，教育附加費(fèi)，土地增值稅，土地使用稅，印花稅，企業(yè)所得稅。納稅是不可避免的，但可以通過(guò)合理的稅收計(jì)劃來(lái)以降低公司稅收成本，例如通過(guò)才有設(shè)定合理的臨界點(diǎn)手段去降低公司的稅務(wù)成本。（6）利息成本。房地產(chǎn)公司通常需要從銀行借錢(qián)進(jìn)行生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此銀行的貸款利率直接關(guān)系到公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。此外，公司將通過(guò)預(yù)收方式進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，以快速提取資金并提高資金使用效率。2019年，恒大地產(chǎn)集團(tuán)的利息成本約占總成本的3.28％。（7）環(huán)境成本近年來(lái)，國(guó)家對(duì)環(huán)境保護(hù)已達(dá)到前所未有的重視程度，并且隨著人們對(duì)環(huán)境保護(hù)的認(rèn)識(shí)的提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的環(huán)境保護(hù)問(wèn)題也得到了極大的重視。在恒大的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，環(huán)境成本主要由兩部分組成：一是水資源成本，具體來(lái)看，河道的建設(shè)和湖泊景觀建設(shè)過(guò)程中的水資源的使用就是環(huán)境成本。為了通過(guò)必要的投資來(lái)改善居住環(huán)境，企業(yè)大大增加了環(huán)境成本，該方面的成本比例達(dá)到2.09％。（8）不確定成本在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，容易遭受土地、法律、政策、金融等方面的影響，還容易項(xiàng)目施工時(shí)面臨原材料價(jià)格上升、人員離職等方面的影響，這些影響因素都難以確定，加劇了成本管理的不確定性。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年，恒大地產(chǎn)集團(tuán)的不確定性成本約占總成本的2.24％。2.3恒大地產(chǎn)集團(tuán)主要成本的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表1恒大地產(chǎn)集團(tuán)成本控制的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)成本建筑面積單位成本2019年成本占比分類(lèi)（萬(wàn)/平方米）（元/平方米）（萬(wàn)元）（%）土地成本18.01000.01832013.26%工程成本38.42136.08312560.17%采購(gòu)成本38.4307.2119208.63%人力成本38.4182.371005.24%稅務(wù)成本38.4143.263134.57%利息成本38.4107.445313.28%環(huán)境成本38.488.537292.69%不確定成本38.471.631012.24%總成本138139100%數(shù)據(jù)來(lái)源：恒大地產(chǎn)集團(tuán)官網(wǎng)我們不難看出，恒大地產(chǎn)集團(tuán)的建筑和安裝成本占總成本的比例最高，達(dá)到60.17％，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。目前土地成本管理狀況良好，當(dāng)?shù)赝恋爻杀净驹诿科椒矫?000元左右，包括利息，稅費(fèi)在內(nèi)的財(cái)務(wù)費(fèi)用有著巨大的活動(dòng)空間。近年來(lái)，重點(diǎn)一直放在環(huán)境保護(hù)上，因此環(huán)境成本呈現(xiàn)了逐年增加的態(tài)勢(shì)。2.4恒大地產(chǎn)集團(tuán)主要成本核算方式及責(zé)任部門(mén)表2恒大地產(chǎn)集團(tuán)的主要成本核算方式及責(zé)任部門(mén)序號(hào)主要成本項(xiàng)目主要成本核算方式主要責(zé)任部門(mén)一土地成本土地費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)財(cái)務(wù)部二建安成本建筑安裝工程費(fèi)工程部1設(shè)計(jì)費(fèi)用前期工程費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)技術(shù)部2建安費(fèi)用工程施工工程部三管理費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)部四銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售部五財(cái)務(wù)費(fèi)用利息費(fèi)用財(cái)務(wù)部六稅務(wù)費(fèi)用土地使用稅、增值稅財(cái)務(wù)部數(shù)據(jù)來(lái)源：恒大地產(chǎn)集團(tuán)官網(wǎng)觀察此表數(shù)據(jù)，恒大地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要是住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和建設(shè)內(nèi)容是成本核算的基礎(chǔ)。土地成本，設(shè)計(jì)成本，建筑和安裝成本等數(shù)額較大的進(jìn)行獨(dú)立設(shè)科，而財(cái)務(wù)成本，管理成本和銷(xiāo)售成本則包含在公司的間接成本中。與之相對(duì)應(yīng)的主要責(zé)任部門(mén)是財(cái)務(wù)，工程，技術(shù)和銷(xiāo)售，沒(méi)有成本管理部門(mén)，發(fā)揮成本管理的職能的部門(mén)是各財(cái)務(wù)部門(mén)。3恒大地產(chǎn)集團(tuán)成本控制存在的問(wèn)題3.1成本控制意識(shí)薄弱在目前的情況下，公司側(cè)重于財(cái)務(wù)的成本管理，雖然財(cái)務(wù)體系相對(duì)完善，但根據(jù)具體的建設(shè)方案，在實(shí)施時(shí)未達(dá)到預(yù)期的效果。最重要的原因是員工缺乏對(duì)成本管理的了解，其次，公司的成本管理系統(tǒng)的建設(shè)尚未完成，并且沒(méi)有先進(jìn)的技術(shù)手段來(lái)支持，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)中大量的信息和數(shù)據(jù)沒(méi)有流動(dòng)性。當(dāng)項(xiàng)目數(shù)據(jù)發(fā)生變化時(shí)，公司很難及時(shí)了解相關(guān)情況，不可能采取適當(dāng)?shù)拇胧┎@得更好的公司利潤(rùn)。此外，員工缺乏對(duì)成本管理的了解會(huì)導(dǎo)致許多其他資源的浪費(fèi)。具體如下：（1）效率不高，工作了三個(gè)小時(shí)的工作本可以在一個(gè)小時(shí)內(nèi)完成。（2）會(huì)錯(cuò)誤地增加工作成本，有時(shí)由于工作中的疏忽而無(wú)法通過(guò)安全檢查的狀況也會(huì)出現(xiàn)。（3）增加企業(yè)的成本并降低公司利潤(rùn)。3.2公司人員管理成本高由表3可以了解到恒大地產(chǎn)集團(tuán)在2019年的人員構(gòu)成及管理成本，主要內(nèi)容如下：表3恒大地產(chǎn)集團(tuán)用工情況表序號(hào)人員員工數(shù)（人）平均工資（元/工日）一管理人員1.1高級(jí)管理人員10275.001.2中級(jí)管理人員28175.00二普通員工253100.00三建筑工3.1一類(lèi)工一75.803.2二類(lèi)工一65.203.3三類(lèi)工一50.20數(shù)據(jù)來(lái)源：恒大地產(chǎn)集團(tuán)官網(wǎng)從組成人員來(lái)看，中級(jí)與高級(jí)管理人員都?xì)w為管理人員的范疇，平均工資是當(dāng)?shù)貚徫还べY的2倍，而普通員工平均工資與當(dāng)?shù)貚徫换窘咏?，建筑工分為一?lèi)、二類(lèi)與三類(lèi)工。從上表及結(jié)合具體的經(jīng)營(yíng)實(shí)情可以了解到，恒大地產(chǎn)集團(tuán)沒(méi)有健全的員工薪酬機(jī)制，容易影響成本控制的積極性，且不同部門(mén)之間也難以建立良好的溝通機(jī)制，經(jīng)常出現(xiàn)溝通不暢通導(dǎo)致的成本浪費(fèi)現(xiàn)象。并且，許多員工也沒(méi)有成本管理與安全管理意識(shí)，出現(xiàn)了一些安全事故，加劇恒大地產(chǎn)集團(tuán)的成本支出，也無(wú)法維護(hù)集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)之間的品牌形象。3.3施工項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)不到位公司經(jīng)常出現(xiàn)窩工現(xiàn)象，因?yàn)楣镜娜肆Y源配置不足以及每個(gè)項(xiàng)目的成本不到位，導(dǎo)致公司的資源浪費(fèi)。雖然問(wèn)題還不算特別嚴(yán)重，但這也對(duì)公司的利潤(rùn)產(chǎn)生了影響。成本預(yù)測(cè)在大多數(shù)建設(shè)項(xiàng)目中都很常見(jiàn),而且先前已經(jīng)說(shuō)明了不正確的成本預(yù)測(cè)帶來(lái)的嚴(yán)重結(jié)果，但并沒(méi)有引起公司的太多關(guān)注，公司的資本鏈如果在這種情況斷裂，工人將得不到工資，這可能導(dǎo)致工人罷工并降低企業(yè)信用。其次，建設(shè)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)是由對(duì)先進(jìn)技術(shù)缺乏科學(xué)控制的人員控制的。該公司沒(méi)有先進(jìn)的設(shè)備，計(jì)算機(jī)也不是非常普及，但是有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)和信息非常龐大，不僅要花費(fèi)大量人力和物力進(jìn)行人工驗(yàn)證，而且還需要很長(zhǎng)時(shí)間。該公司需要整合現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，僅使用計(jì)算機(jī)進(jìn)行成本計(jì)算并不能滿(mǎn)足成本管理的需求，而信息化是真正提高建筑成本管理效率的唯一途徑。3.4管理人員缺乏戰(zhàn)略眼光根據(jù)調(diào)查，公司近年來(lái)發(fā)展迅速，取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但與業(yè)內(nèi)其他優(yōu)秀公司相比仍然有很大的不同。這些差異主要體現(xiàn)在公司的業(yè)務(wù)范圍，專(zhuān)業(yè)覆蓋范圍，公司的綜合實(shí)力，資金儲(chǔ)備，大型建筑設(shè)施以及實(shí)施技術(shù)和專(zhuān)業(yè)實(shí)施人員的素養(yǎng)上。對(duì)于一家建筑公司來(lái)說(shuō)，這對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)效率有很大的影響，實(shí)施大型機(jī)械化項(xiàng)目非常困難。雖然公司的管理層知道這些問(wèn)題，但是并未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的公司技術(shù)創(chuàng)新，而是繼續(xù)使用其現(xiàn)有方法。4有效降低恒大地產(chǎn)集團(tuán)成本的對(duì)策4.1增強(qiáng)成本控制意識(shí)加強(qiáng)企業(yè)成本管理刻不容緩，企業(yè)應(yīng)該增強(qiáng)成本控制意識(shí)，尤其是全體員工的成本控制意識(shí)，不斷的提升成本控制能力。當(dāng)前，恒大地產(chǎn)集團(tuán)員工成本意識(shí)薄弱，這與集團(tuán)的管理者密切相關(guān)，應(yīng)該加強(qiáng)成本管理文化的宣傳，開(kāi)展一系列的成本控制培訓(xùn)，持續(xù)提升員工的成本意識(shí)，促使每個(gè)員工明確成本控制的重要性，細(xì)分成本職責(zé)，讓員工將自身的效益與集團(tuán)效益結(jié)合起來(lái)。同時(shí)，恒大地產(chǎn)集團(tuán)還應(yīng)該完善成本績(jī)效考核機(jī)制，通過(guò)成本評(píng)估、成本否決等方面，明確成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)與工作要求，對(duì)于成本控制較好的員工予以物質(zhì)激勵(lì)，反之，則予以一定的懲處，從而在整個(gè)集團(tuán)形成低成本運(yùn)營(yíng)的企業(yè)文化，進(jìn)一步主動(dòng)提倡成本是公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是員工的核心競(jìng)爭(zhēng)力。4.2提高員工管理水平事實(shí)上，員工管理是一朝一夕的事情，需要日以繼夜的完善企業(yè)文化，調(diào)整及健全公司的各項(xiàng)機(jī)制。所以，恒大地產(chǎn)集團(tuán)的成本管理是復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須充分的發(fā)揮集團(tuán)每個(gè)部門(mén)與環(huán)節(jié)的作用，形成成本控制的協(xié)同優(yōu)勢(shì)，不斷提高員工的管理水平。并且，恒大地產(chǎn)集團(tuán)還要重視頂層設(shè)計(jì)，完善成本管理組織建設(shè)，結(jié)合自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，將成本管理納入到內(nèi)外部的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，多方面全范圍的增強(qiáng)集團(tuán)的成本控制能力，提高成本管理效率。4.2.1完善員工考核制度加強(qiáng)員工成本考核十分關(guān)鍵，這需要恒大地產(chǎn)集團(tuán)細(xì)分部門(mén)職責(zé)，將成本控制的目標(biāo)進(jìn)行責(zé)任劃分，頒布針對(duì)于各個(gè)部門(mén)的成本管理機(jī)制，促使全體員工提高成本管理理念，幫將成本管理與績(jī)效考核、晉升機(jī)制等聯(lián)系起來(lái)。這樣能夠幫助全體員工樹(shù)立與集團(tuán)公司一致的成本價(jià)值觀，激勵(lì)員工參與到成本管理的終身職責(zé)中。并且，恒大地產(chǎn)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)者與管理者也要不斷的加強(qiáng)自身成本控制的思想認(rèn)識(shí)，積極參加外出學(xué)習(xí)培訓(xùn)，及時(shí)吸收優(yōu)秀的成本管理經(jīng)驗(yàn)，從而圍繞恒大地產(chǎn)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)情況，深刻剖析成本控制存在的問(wèn)題，提出行之有效的成本控制措施，進(jìn)而打造人人都具有成本節(jié)約的成本管理氛圍。4.2.2提升公司的有效溝通能力良好的溝通能夠在企業(yè)內(nèi)部形成高效的工作環(huán)境，從而幫助企業(yè)減少成本。所以，對(duì)于恒大地產(chǎn)集團(tuán)而言，應(yīng)該加強(qiáng)成本控制人員的培養(yǎng)，尤其是促使其參與到跨部門(mén)的學(xué)習(xí)中，讓不同崗位的員工都能了解崗位與成本控制的關(guān)聯(lián)性，從而打造復(fù)合型的成本管理人員。同時(shí)，還要加強(qiáng)恒大地產(chǎn)集團(tuán)的成本文化建設(shè)，樹(shù)立成本控制做的好的員工、部門(mén)，通過(guò)典型標(biāo)桿引領(lǐng)的作用，激勵(lì)全體人員將成本控制與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，促使他們關(guān)注自身的常規(guī)性成本控制工作，從而盡可能的減少企業(yè)的監(jiān)督成本，營(yíng)造全員成本控制的企業(yè)文化。4.3加強(qiáng)建筑施工項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)在成本預(yù)測(cè)方面，該公司采用人工成本預(yù)測(cè)方法，缺乏系統(tǒng)化，因此有必要引入相應(yīng)的成本預(yù)測(cè)系統(tǒng)并進(jìn)行更科學(xué)的信息預(yù)測(cè)，可以規(guī)避員工在成本預(yù)測(cè)時(shí)出現(xiàn)的計(jì)算錯(cuò)誤，及時(shí)做好建設(shè)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)，主要步驟如下：一是制定明確的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)成本，基于現(xiàn)有生產(chǎn)效率的基礎(chǔ)上，預(yù)估生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力所面臨的標(biāo)準(zhǔn)成本，兼顧一定的成本影響因素。二是，明確項(xiàng)目責(zé)任成本。成立責(zé)任中心，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行全方面的責(zé)任監(jiān)控，尤其是要監(jiān)控及控制項(xiàng)目的債務(wù)成本。同時(shí)，在總承包、采購(gòu)及勘探等方面的項(xiàng)目實(shí)施中的總體管理過(guò)程被包括在項(xiàng)目責(zé)任成本管理的范圍內(nèi)。在支出時(shí)，債務(wù)成本可以采取兩種形式：首先是責(zé)任中心產(chǎn)生的成本，該成本可以由責(zé)任中心控制和影響。第二個(gè)是其他部門(mén)產(chǎn)生的成本，必須由主管部門(mén)承擔(dān)，不受責(zé)任中心的影響。通常是指半成品，機(jī)械成本，人工成本和其他相關(guān)成本。4.4提高管理人員的戰(zhàn)略眼光由于項(xiàng)目建設(shè)中目前的管理人員沒(méi)有戰(zhàn)略眼光，因此公司的建設(shè)水平?jīng)]有達(dá)到較高的技術(shù)和設(shè)備水平，極大地影響了公司的生產(chǎn)效率和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，為了使施工項(xiàng)目執(zhí)行時(shí)間最短，提高項(xiàng)目質(zhì)量并盡可能降低成本，對(duì)于建筑公司來(lái)說(shuō)，有必要進(jìn)行這樣的技術(shù)創(chuàng)新，并引進(jìn)先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)。在施工過(guò)程中，使用計(jì)算機(jī)來(lái)計(jì)算各種成本，以確保成本最低，并嚴(yán)格監(jiān)督施工質(zhì)量。公司不能盲目追求效率而忽視質(zhì)量，相反，甚至有可能受到法律的嚴(yán)厲懲罰。5結(jié)論本文采用文獻(xiàn)分析法、案例分析法，檢索、整理相應(yīng)文獻(xiàn)，通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)的研究，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制形成初步的了解。而后選取了恒大地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行了案例分析，圍繞成本控制理論，恒大地產(chǎn)集團(tuán)存在的成本控制問(wèn)題，企業(yè)成本控制問(wèn)題解決策略進(jìn)行深刻的剖析與論述，獲得結(jié)論如下：恒大地產(chǎn)集團(tuán)的成本控制問(wèn)題有以下方面：人員成本控制意識(shí)薄弱，人員管理成本高，建筑施工項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)不到