地鐵脫貧之道-淺析地鐵運營與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展_第1頁
地鐵脫貧之道-淺析地鐵運營與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展_第2頁
地鐵脫貧之道-淺析地鐵運營與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展_第3頁
地鐵脫貧之道-淺析地鐵運營與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展_第4頁
地鐵脫貧之道-淺析地鐵運營與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展_第5頁
已閱讀5頁,還剩7頁未讀, 繼續(xù)免費閱讀

下載本文檔

版權說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權,請進行舉報或認領

文檔簡介

地鐵脫貧之道——淺析地鐵運營與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展第一部分:地鐵與都市進展的緊密關系

一、地鐵建設的效益

地鐵是一種載客量大、快速準點、舒服安全、環(huán)保的軌道交通。除了為市民出行提供快速、穩(wěn)固的交通工具外,地鐵的社會效益還體現(xiàn)在以下幾個方面:

1、沿線商業(yè)提升生活空間和便利度

地鐵成為都市生活重要的組成部分,人們能夠通過地鐵站快速的到達都市的商業(yè)中心、辦公地點以及居住地,同時地鐵站也成為人們進行社交活動的場所。

在國外,在乘地鐵上班途中,人們還能把生活中的事務如洗衣、沖膠卷,都在地鐵沿線完成,而地鐵也成為沿線小商業(yè)物資供給的要緊通道之一。

2、改善都市投資環(huán)境,使都市間的距離格局發(fā)生變化;

地鐵的快速便利使都市的距離越來越近,都市的規(guī)模也因此能夠進展得越來越大。

地鐵與機場、巴士站、的士站以及輪渡等不同交通工具的便利接駁,使都市內(nèi)與都市間的距離大大縮短,都市投資環(huán)境大大改善;都市距離格局變化,使人們居住在城郊、工作和購物在都市中心的生活差不多成為現(xiàn)實。

3、為沿線土地帶來增值

地鐵的開通運營,帶來了一種包蘊無限商機的“地鐵經(jīng)濟”,從而帶旺一個片區(qū),增加物業(yè)升值空間。

國際研究發(fā)覺,地鐵對周邊區(qū)域的地價提升比率,按照原有區(qū)域條件不同可達到5%-15%;原有區(qū)域距離都市中心越遠,原有交通條件越差,地價提升比率越高。

[例1]:廣州地鐵于1993年開工,開工當年和第二年,廣州地鐵一號線沿線物業(yè)升值15%~25%,1999年一號線正式開通后,地鐵沿線物業(yè)再次升值15%~25%。

對商業(yè)價值提升:一號線開通后,帶動中華廣場商鋪升值5%,流行前線的租金也上升了近一倍多。

[例2]:天津紅橋區(qū)隨著地鐵一號線的建設以及各個公共建筑設施的完善,使得該地區(qū)在2003年1月份區(qū)域綜合指標達67.9點,較2002年12月上漲7.9點,增幅為13.2%。

二、面臨的逆境:地鐵投資龐大

政府負擔繁重

地鐵建設的一個世界性難題是:地鐵建設耗資龐大,建設周期專門長。而其作為公益事業(yè),地鐵只能以低廉的運價提供優(yōu)質(zhì)服務,不僅如此,地鐵每年還有大額的折舊費用、資金利息和修理費用。因此,世界各大都市的地鐵營運差不多上無法贏利的,必須由政府每年給予財政補貼。

專門久以來,多數(shù)都市的財務狀況決定了給地鐵的預確實是有限的資金規(guī)模,傳統(tǒng)的專款政策由于對政府總體預算治理產(chǎn)生的負面阻礙,不具有可連續(xù)性。然而地鐵一旦投入營運,就專門難停止運作,就象一臺持續(xù)吃鈔票的老虎機,成為政府極為繁重的負擔。

支持數(shù)據(jù)與案例

I.地鐵建設時刻:

莫斯科地鐵首期

5年(1931年開始修建,1935年建成通車。)

廣州地鐵一號線

5.5年(1993年12月28日——1999年6月28日)

II.地鐵造價與其它交通設施造價對比:

III.經(jīng)營成本往往大于運營收入

地鐵單憑客流運營收回成本在全世界都沒有先例,以廣州地鐵一號線為例,投資122億,運營三年下來,平均每年運營收入在1.8-1.9億元人民幣水平,但就去年而言,運營成本卻達2.3

億元人民幣。

四、難道地鐵確實只能成為一條源源持續(xù)的流鈔票線嗎?

香港地鐵是目前唯獨打破“虧鈔票”規(guī)則的地鐵。

事實上,香港地鐵是目前世界上唯獨經(jīng)營獲利的地鐵公司。香港地鐵自1979年底逐段投入運營,經(jīng)營初期,是沒有盈利的,其一是收入少,二是利息開支大。隨著地鐵各站投入運營,乘客量持續(xù)增加。地鐵公司自1998年開始剔除繁重利息開支和其他經(jīng)營費用后,首次顯現(xiàn)2億元盈利。截至2000年上半年的20年半的時刻里,逐步由前12年的虧損,轉為盈利,其中1998年的利潤達到28.19億港元;1999年盈利21.16億港元,

2000年利潤差不多達到41億港元。并曾在1997年及1998兩年派發(fā)股息。

其最要緊的兩個緣故是:

·地鐵沿線物業(yè)的統(tǒng)籌進展

·商業(yè)化運作的運營模式

以下對上述兩點進行詳細講明。第二部分:地鐵沿線物業(yè)的統(tǒng)籌進展

一、地鐵商業(yè)運作

進展沿線物業(yè)

[案例1]:香港地鐵

地鐵結合房地產(chǎn)開發(fā)能夠三得益:一是通過地鐵的延伸實現(xiàn)都市拓展的總體規(guī)劃;二是由地鐵來建設新的住宅區(qū),又可為地鐵帶來新客流;三是能夠用房地產(chǎn)的增值補償?shù)罔F運營的虧損。

香港地鐵從修第一條線路開始,就建立了一套成功、專門的商業(yè)模式,首要的一點是它充分利用地鐵沿線地產(chǎn)增值的優(yōu)勢,在結合地鐵營運與進展車站及車廠上蓋大型物業(yè)方面獲益良多。目前香港地鐵已成為香港最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。

由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況,使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū),沿線的地產(chǎn)也持續(xù)增值。地鐵公司充分運用這一優(yōu)勢,把進展地鐵與進展房地產(chǎn)業(yè)結合起來,這給地鐵公司帶來了豐厚的利潤,解決了工程建設部分資金來源。單在1999年,地鐵公司在機場沿線5個車站物業(yè)進展打算涉及面積約達350萬平方米,將軍澳支線4個車站及車廠的物業(yè)進展打算涉及樓面總面積約達230萬平方米。以地鐵公司策略性地保留部分已落成之物業(yè)作租賃用途,以提供穩(wěn)固的租金收入。按1999年年底的價值運算,地鐵公司擁有的投資物業(yè)總值達89億港元。1999年地鐵公司的物業(yè)租務及治理收入為75.52億港元。

地鐵公司選取的地皮,通常為車站上蓋。其做法是將地下車站大廳與上層物業(yè)同時進展。他們第一向政府取得進展車站上層空間的權益,之后尋求合作伙伴,利用進展商的資金,繳付土地費用,建筑大型住宅、寫字樓和商場。出售物業(yè)所得利潤,則由地鐵公司與進展商共享。例如最近涉及200至250億港元的九龍站5至7期進展商業(yè)項目,就有3份標書,由新鴻基奪得。

地鐵公司歷年出售物業(yè)所獲得的利潤,全部用于地鐵建設,成為香港地鐵進展的重要資金來源之一。

數(shù)據(jù):

香港地鐵沿線物業(yè)進展帶來的收入要緊包括:物業(yè)進展利潤、物業(yè)租金收入以及物業(yè)治理收入。沿線物業(yè)進展所得收益,亦有助于抵消新地鐵建設的大額資本性投資的額外折舊及利息支出。

[案例2]:廣州地鐵

廣州在地鐵一號線沿線缺乏可開發(fā)土地,上蓋物業(yè)統(tǒng)籌進展臨時無法實現(xiàn),目前其物業(yè)進展收益來源于車站商鋪的租金收入。

2001年,沿線物業(yè)出租率保持100%,年收入近7000萬元。地鐵營運估量虧損兩三千萬元。

從修建二號線開始,有打算實施地鐵沿線物業(yè)進展,即進行建設、運營和房地產(chǎn)三塊經(jīng)營。目前三號線正預備以合法手續(xù)擁有沿途洛溪、大石、漢溪的三塊面積達5平方公里的土地,將通過招商引資、合作等多種形式,全方位啟動房地產(chǎn)開發(fā)。相信通過規(guī)范運作,20年或30年后廣州地鐵將可脫貧。

結論:

地鐵建設應該采納先進的商業(yè)運作模式,并進行地鐵沿線物業(yè)進展。只有地鐵建設、地鐵運營與沿線物業(yè)進展形成聯(lián)動機制,才能建立起連續(xù)穩(wěn)固的資金供應鏈,促進地鐵網(wǎng)絡的良性進展,從而大大提升都市的運行效率,加速改善都市空間形狀,增強都市吸引力。

二、進展沿線物業(yè)

統(tǒng)籌是大前提

廣州地鐵一號線差不多正常運行幾年了,而當年批出的地鐵上蓋項目卻還有相當部分沒有建成或還全然沒有動工,應該同步完成的事卻因開發(fā)商觀望坐等地價升值、投資組合顯現(xiàn)重大變故而產(chǎn)生大量的空置房和空置地,阻礙了都市形象和總體進展,教訓不謂不深刻。

相反,研究地鐵上蓋物業(yè)成功進展的都市——香港,我們能夠發(fā)覺,統(tǒng)籌進展才是成功開發(fā)大前提。

1、香港地鐵沿線物業(yè)進展方式

香港從建設第一條地鐵開始,就采納地鐵建設與地鐵站點(車廠)上蓋大型物業(yè)聯(lián)動進展的方式。地鐵公司與政府達成協(xié)議,統(tǒng)一征用地鐵沿線地塊用做站點(車廠)上蓋物業(yè)進展。地鐵公司負責所有地塊進展的統(tǒng)籌,包括確定用地規(guī)劃指標,制定進展打算和物業(yè)方案,通過招標選擇進展商,對屬下的物業(yè)進行經(jīng)營治理。

[物業(yè)進展案例]:

位置:香港九龍灣站

項目:德?;▓@(第一個地鐵物業(yè),建成使用近二十年)

位置:香港青衣站

項目:青衣城

2、廣州地鐵沿線物業(yè)進展方式

目前差不多建成和使用的是一號地鐵線。由因此在都市建成區(qū),沿線差不多沒有可開發(fā)的地塊,因此站點(車廠)都沒有進展上蓋物業(yè)。

馬上開始建設的二號地鐵線,將會采納地鐵建設與站點(車廠)上蓋物業(yè)聯(lián)動進展的方式,同時形成以房地產(chǎn)進展為龍頭的商業(yè)經(jīng)營。

3、上海地鐵沿線物業(yè)進展方式

沿線地塊由政府按項目分別批租,沒有統(tǒng)一的征用土地。地鐵站點和車廠均單獨設置,與都市面貌專門難融合。地鐵公司也有下屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司,然而不是進展與地鐵站點和車廠聯(lián)系緊密的上蓋物業(yè),與地鐵營運無直截了當?shù)年P聯(lián)。

4、北京地鐵沿線物業(yè)進展方式

地鐵沿線的地塊也是由政府按項目批租給開發(fā)商,與地鐵營運沒有直截了當?shù)穆?lián)動關系。站點和車廠的設置也差不多是獨立的。也有少數(shù)開發(fā)商認識到地鐵上蓋物業(yè)的價值,與地鐵出站口進行有機聯(lián)系(例如東方商廈),但只是自發(fā)性的,沒有統(tǒng)籌進展。

結論:

1)、都市地鐵沿線物業(yè)的進展如果沒有統(tǒng)籌,土地的價值沒有最大化的體現(xiàn),是對都市資源的極大白費;

2)、都市地鐵沿線物業(yè)的進展如果沒有統(tǒng)籌,地鐵站點的建設只考慮了交通出入口的功能,設置孤立、缺乏連續(xù)性,破壞都市景觀;

3)、都市地鐵沿線物業(yè)的進展如果沒有統(tǒng)籌,物業(yè)治理與地鐵的后續(xù)建設較難和諧,公眾得不到優(yōu)質(zhì)服務,地鐵工程質(zhì)量也缺乏保證。

三、統(tǒng)籌職責明確

物業(yè)進展成功

[案例]

香港地鐵公司是特區(qū)政府全資擁有的一家企業(yè),但并不由政府直截了當經(jīng)營。而是通過有關條例,由政府托付有關人員擔任董事局成員,按照商業(yè)原則進行地下鐵路的修建、經(jīng)營和日常治理。因此,在人們心目中,地鐵是一家"官有民營"的企業(yè)。

負責地鐵沿線物業(yè)進展統(tǒng)籌工作的能夠稱為地鐵物業(yè)進展統(tǒng)籌商。它的要緊職責有:

1.與政府協(xié)商,統(tǒng)一征用沿線進展地塊

沿線土地是指能夠與地鐵站點或者車場結合進展的地塊。如果商業(yè)、辦公以及住宅等各類物業(yè)與地鐵車站、車廠的設置緊密結合,并形成一定規(guī)模,就能充分享有高效率的地鐵交通以及因此帶來的都市資源的經(jīng)濟。另一方面,繁榮的地鐵沿線物業(yè),也為地鐵帶來更多的乘客。

物業(yè)進展權是由政府授予的一種土地使用權益,目的是使獲得者通過物業(yè)進展獲得經(jīng)營收益,同時投資新地鐵項目的建設,或者補償已建成的地鐵項目的營運成本。所以,按照我國土地使用的法律法規(guī),此等進展權需要支付一定的地價。

2.和諧地鐵站點出口與上蓋物業(yè)的關系

通過主動與政府有關治理機構的合作研究,既考慮都市建設的需要,又緊密結合房地產(chǎn)市場的需求,為各進展項目的物業(yè)設計以及規(guī)劃制定適合時宜及創(chuàng)新的解決方案,以便進行連續(xù)進展。

3.參與地塊進展

一樣市場風險小的、或者對建設企業(yè)品牌具有標志性意義的進展項目,適合獨立進展。具有一定市場風險,又具備進展規(guī)模,阻礙力較大的進展項目,適合聯(lián)合進展。而市場風險大,公司資源不具備實力進展的項目,最好托付進展。

關于需要聯(lián)合進展、或者托付進展的項目,慎擇適當?shù)臅r機向合格的進展商招標。目的是要以市場機制,選擇最具實力和誠信的合作伙伴,同時也是將進展風險降至較低的水平,確保項目進展的順利和成功。

4.沿線物業(yè)進展的統(tǒng)一品牌營銷

不管地塊進展采納何種方式,物業(yè)進展的營銷均以統(tǒng)籌商的形象統(tǒng)一進行項目營銷。如此最終能夠形成地鐵沿線物業(yè)進展的產(chǎn)品品牌,制造品牌價值

5.沿線屬下物業(yè)的治理

物業(yè)進展完成后,屬下的物業(yè)可能包括辦公樓、商場、都市停車場及居住小區(qū)的配套設施,物業(yè)治理除負責物業(yè)的日常愛護和治理,還包括物業(yè)出租。良好的物業(yè)治理,不僅能專門好的愛護都市面貌,而且使物業(yè)延長使用壽命,具有較強的增值能力。同時,有利于和諧物業(yè)建設與地鐵施工,確保地鐵工程質(zhì)量的愛護。

第三部分:地鐵運營——商業(yè)化運作的運營模式

一、關鍵的體制咨詢題是按照市場經(jīng)濟規(guī)則進行籌資和經(jīng)營

[案例]:香港地鐵的籌資和運營模式

香港地鐵公司二十多年成立以來,一直以商業(yè)原則運作。除了沿線物業(yè)的統(tǒng)籌進展外,運營模式也相當關鍵。要緊表現(xiàn)在兩個方面:一方面,通過操縱成本造價、通過先進設施形成規(guī)模效應兩個措施降低成本壓力;另一方面,通過商業(yè)化的籌資方式、運作方式降低資金壓力,挖掘價值。

1、籌資方式——按照市場經(jīng)濟規(guī)則進行籌資

啟動期

項目的啟動期,銀行授信融資為主。能夠以地鐵沿線物業(yè)進展統(tǒng)籌商的地位以及物業(yè)進展的利潤預期,向銀行申請信用貸款。

進展期

項目進展期,當沿線物業(yè)進展到具有一定的品牌,項目進展具有相當?shù)内A利性時,采取入干股的方式,即不投入實際資金,以項目進展權獲得收益分配,如此能夠幸免資金運作的各種風險。同時,項目進展形成良性循環(huán)后,物業(yè)的經(jīng)營收入及物業(yè)治理收入也能夠用于新項目的進展。

[案例1]:香港地鐵

香港地鐵建設費用,其中政府的投資不足三分之一,地鐵建筑的要緊資金由各類融資安排籌集,包括債券、財團貸款和浮息票據(jù)等,通常由政府作擔保。

[案例2]:深圳地鐵

深圳地鐵從開工伊始,便充分抓住其包蘊的無限商機,例如地鐵車站廣告效應;其裝修、票務等共120個項面向市場招標。地鐵開通之際,廣告媒體、連鎖商鋪、移動通訊等商業(yè)資源將同步運營,銀行、書報刊、沖洗膠卷、洗衣、便利店、自動售貨機等多種連鎖行業(yè)也將進駐地鐵車站,給乘客提供優(yōu)質(zhì)商業(yè)服務的同時,最大限制挖掘了地鐵的商業(yè)價值。

2、市場化的經(jīng)營

香港地鐵的經(jīng)營服務,既同意政府和市民多方面監(jiān)管,同時又在不受行政干預的環(huán)境下運行。這是香港地鐵經(jīng)營取得成功的一個重要因素。

地鐵公司的經(jīng)營收入要緊來自地鐵乘客的車費。按照條例,地鐵公司有權決定票價。香港地鐵實行每年按照通脹率調(diào)整票價,漲價幅度略低于通漲指標。

按照條例規(guī)定,誰乘地鐵誰付鈔票,而不應以其他方式令不乘地鐵的掏腰包。因此,地鐵車票的收費標準是:足以支付成本、支付利息,持續(xù)改善地鐵系統(tǒng)和為投資者提供合理回報。地鐵公司制訂的回報率為10%。盡管每一次提升票價都會招致社會的反對聲,包括立法會議員的反對,但地鐵公司依舊堅持車票標準的原則。政府也沒有干預過地鐵公司對票價的決定權。

二、先進的設施產(chǎn)生規(guī)模效應

成功的首要條件是物質(zhì)基礎:即設施先進,保證了龐大客運流量能夠暢通無阻,從而發(fā)揮了規(guī)模效應。

三、操縱成本是經(jīng)營成功的重要因素

[案例1]:香港地鐵公司

自有資產(chǎn):在香港做生意,最大的成本開支是工資和租金。關于地鐵公司來講,租金開支并不多,因為公司的工作場地大部分為自有資產(chǎn)。

職員素養(yǎng)與操縱職員數(shù)目:相對而言,工資成本占的比例專門大。1998年有關職員薪酬及

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
  • 6. 下載文件中如有侵權或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論