正域尚城物業(yè)管理方案 (預(yù)案)

正域尚城物業(yè)管理方案(預(yù)案)總目錄/白云尚城項(xiàng)目基本概況二、物業(yè)管理經(jīng)理人定位三、物業(yè)管理目標(biāo)四、白云尚城管理處3年工作計(jì)劃5年工作計(jì)劃六、組織架構(gòu)及人員配置七、薪資標(biāo)準(zhǔn)八、物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算（南區(qū)）（北區(qū)）九、現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題及建議十、服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2建設(shè)情況:一期是2003年10月動(dòng)工，項(xiàng)目計(jì)劃分南北兩區(qū)、四期建設(shè)，已經(jīng)交付是南區(qū)一期共17棟,596戶;二期在建，共6棟，2006年4月30日取得預(yù)售許可證，本月將有3棟(F組團(tuán)會(huì)拆排柵)，2007年10月交樓，E組團(tuán)3棟07年12月交樓。北區(qū)計(jì)劃2007年1月動(dòng)工，三期在07年6月出地下室合作伙伴：創(chuàng)域房地產(chǎn)業(yè)以高起點(diǎn)的戰(zhàn)略眼光，特色了合作伙伴設(shè)計(jì)公司：廣東省建工設(shè)計(jì)院建筑施工：恒域建筑景觀設(shè)計(jì)施工：普邦、山象、藝高銷售代理：聯(lián)眾地產(chǎn)物業(yè)管理：正域物業(yè)

周邊環(huán)境:菜場(chǎng)：江夏市場(chǎng)，超市：好又多（黃石店）公交站：244醫(yī)院：白云區(qū)第一人民醫(yī)院幼稚園：龍江幼兒園、小學(xué)：江夏小學(xué)中學(xué)：龍江中學(xué)大學(xué)：廣東外語(yǔ)學(xué)院、亞加達(dá)外語(yǔ)學(xué)院電影院：圖書館：酒店：頭啖湯、竹莊、東方明珠其他：廣州體育館、市會(huì)議中心、白云山風(fēng)景區(qū)、3二、物業(yè)經(jīng)理人定位二、物業(yè)經(jīng)理人定位1、了解公司戰(zhàn)略布署，根據(jù)公司目標(biāo)，凝聚一個(gè)物業(yè)管理專業(yè)高效團(tuán)隊(duì),形成良好的工作氛圍,大家一起去為了共同的業(yè)績(jī)目標(biāo)而努力;了解當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手，結(jié)合公司及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，打造正域的自己特色品牌的物業(yè)管理，在同等物業(yè)收費(fèi)條件下，保證管理水平高于其它住宅/商業(yè)小區(qū)，讓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)話，為創(chuàng)域房地產(chǎn)保駕護(hù)航。著眼將來(lái)，做好現(xiàn)在，均衡當(dāng)前和以后的業(yè)務(wù)；不斷完善管理體制，維護(hù)、提升正域房地產(chǎn)/物業(yè)形象、品牌。2、組織一個(gè)學(xué)習(xí)型的團(tuán)隊(duì)----以白云尚城為物業(yè)培訓(xùn)基地,為后期的物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?chǔ)備人才，建立各崗位培訓(xùn)學(xué)習(xí)機(jī)制，如定期到相關(guān)物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)，引入先進(jìn)的物管理念；,讓后備人員參與管理,參與參觀,盡快在工作中成長(zhǎng),以便物業(yè)管理在承接其他項(xiàng)目時(shí),第二梯隊(duì)管理人員可去支持新項(xiàng)目。

3、開展社區(qū)活動(dòng)，服務(wù)于業(yè)主，做業(yè)主的真心朋友，。4、。向下屬負(fù)責(zé)，幫助他們制定目標(biāo)，并給予員工所需的工具、人員、信息、機(jī)會(huì)等資源，向員工提出建議，教授員工如何才能做得更好。讓員工滿意才能提高團(tuán)隊(duì)工作效率，幫助下屬成長(zhǎng)并成為更有價(jià)值的人。內(nèi)部管理以“簡(jiǎn)單、務(wù)實(shí)、高效”為宗旨，以扁平化管理，加強(qiáng)信息溝通和管理執(zhí)行力度。

5、主動(dòng)與上級(jí)溝通，視野要向上----顧及大局，完成公司整體目標(biāo)。注意和平行部門的主動(dòng)溝通，客觀的解決問題。強(qiáng)調(diào)主動(dòng)服務(wù)，抓好房地產(chǎn)的售前、售中、售后服務(wù)。加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售單位等合作伙伴的聯(lián)系，建立一套溝通機(jī)制，在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、物管中有機(jī)結(jié)合，尋找平衡點(diǎn)，節(jié)約后期管理成本。提出合理化建議，減少前期遺留問題引起業(yè)主對(duì)開發(fā)商的不滿。4三、管理目標(biāo)三、管理目標(biāo)1、實(shí)施的一級(jí)物業(yè)管理,工作規(guī)范、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；把小區(qū)管理成“廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的優(yōu)秀住宅小區(qū)。2、一年內(nèi)做好物業(yè)公司骨干的培養(yǎng)（培養(yǎng)一支專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)）。

3、07年做好北區(qū)的前期規(guī)劃和施工參與、南區(qū)二期的精裝修參與，9月做好接管驗(yàn)收，10月1日F組團(tuán)交樓，12月E組團(tuán)交樓；07年對(duì)已經(jīng)使用的一期裝修管理及日常服務(wù)、會(huì)所管理、社區(qū)文化。4、07年年內(nèi)達(dá)到“市優(yōu)秀示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)。5、三年內(nèi)達(dá)到“省、國(guó)優(yōu)示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)”。6、按照ISO作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行各專業(yè)部門的運(yùn)作，在08年底開始外審工作。7、物業(yè)管理公司資質(zhì)升二級(jí)09年下半年開始（管理類型和面積要達(dá)到基本條件）。5四、管理處3年計(jì)劃之07年---前期參與北區(qū)前期參與及二期精裝修管理時(shí)間段：全年跟進(jìn)二期精裝修的過(guò)程監(jiān)管了解項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、配套情況，提出可行性建議對(duì)設(shè)備造型、智能化等提出建議對(duì)物業(yè)辦公、垃圾房設(shè)立提出建議對(duì)對(duì)車場(chǎng)提出建議對(duì)商鋪的空調(diào)、廣告牌提出建議（及商鋪的經(jīng)營(yíng)管理思路的協(xié)助）對(duì)人員/車輛出入設(shè)計(jì)提出建議對(duì)小區(qū)標(biāo)識(shí)提出建議代表小業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)隱蔽工程予以了解（特別是防水工程及墻裂）專門招聘一名工程人員做前期參與，工資費(fèi)用由房地產(chǎn)支付，做到優(yōu)化設(shè)計(jì)和施工，了解管線等隱蔽工程，便于以后管理維修（每天直接向工程主管匯報(bào)，每周一次總結(jié)報(bào)告）建立前期參與的團(tuán)隊(duì)小組，組織各部門對(duì)前期每月兩次巡現(xiàn)場(chǎng)，提出建議，在施工階段就解決問題，將此工作納入部門業(yè)績(jī)考核指標(biāo)內(nèi)6四、管理處3年計(jì)劃07年—協(xié)助銷售及收樓篇協(xié)助售樓設(shè)立物業(yè)問題、收樓問題、裝修問題專日（在9月份收樓前做）完善前期物業(yè)協(xié)議、業(yè)主公約、業(yè)戶手冊(cè)、裝修手冊(cè)等文件并公示設(shè)立解答客戶提出的費(fèi)用、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、裝修改建等涉及物業(yè)管理的問題協(xié)助各類銷售活動(dòng)、樣板房看管/清潔、景觀維護(hù)等事務(wù)會(huì)所管理做好二期的接管驗(yàn)收和遺留問題的整改及保修單位的交接（特別是保修金的運(yùn)作方式、反簽證的流程等）工程整改費(fèi)用相當(dāng)龐大（若想創(chuàng)優(yōu)，則整改費(fèi)用會(huì)增加，如機(jī)房鋪地磚等）工程資料的移交設(shè)備的試運(yùn)行清潔的開荒工作（行業(yè)按建筑面積的3—4元/平方收費(fèi)）入伙期間計(jì)劃入住前搞一次《收樓知識(shí)、辦理流程業(yè)主茶會(huì)》解答業(yè)主的問題，避免收樓當(dāng)天因部分業(yè)主爭(zhēng)執(zhí)影響其他業(yè)主收樓甚至銷售交樓前期與售樓部移交業(yè)主檔案、資料，準(zhǔn)備收樓事宜入住儀式（現(xiàn)場(chǎng)布置、購(gòu)買飲料、舉辦儀式）業(yè)主公約、住戶手冊(cè)、商戶手冊(cè)、服務(wù)指南、裝修指南的印刷交樓前預(yù)演裝修管理

7四、管理處3年計(jì)劃07年—內(nèi)部培訓(xùn)篇前期工作計(jì)劃及注意事項(xiàng)了解區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的物管情況和收費(fèi)（物管、維修基金、水、電、車位費(fèi)、裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、家政等）結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況編制費(fèi)用測(cè)算包括會(huì)所經(jīng)營(yíng)成本的費(fèi)用測(cè)算（會(huì)所的產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)的還是業(yè)主的如果不同產(chǎn)權(quán)，管理費(fèi)測(cè)算依據(jù)則不同，若管理費(fèi)中包含會(huì)所的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用自然會(huì)高些了）假設(shè)不包括會(huì)所經(jīng)營(yíng)成本的費(fèi)用測(cè)算8六、交付后正常期物業(yè)管理計(jì)劃六、交付后正常期物業(yè)管理計(jì)劃（2007年5月交樓后）日常公共事務(wù)部分公共秩序維護(hù)交通管理消防管理和維護(hù)清潔管理和維護(hù)(環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù))綠化管理和維護(hù)工程管理和維護(hù)客服管理與檔案管理社區(qū)文化活動(dòng)

社區(qū)會(huì)所管理服務(wù)

裝修管理將在收樓后做為重點(diǎn)來(lái)做商鋪的經(jīng)營(yíng)和管理，擬成立租賃部，對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商和幫業(yè)主中介（包括住宅的中介）有償服務(wù)部分（因未了解情況，省略）開源節(jié)流部分內(nèi)部管理部分另仍要對(duì)二期及體育場(chǎng)的項(xiàng)目進(jìn)行前期參與，培養(yǎng)后備人才積極與聯(lián)系，貫徹一級(jí)物業(yè)管理模式，提升品牌

9七、組織架構(gòu)及人員配置交付后人員配置及說(shuō)明共128人1、物業(yè)辦公室9人

物業(yè)經(jīng)理1人、財(cái)務(wù)1人、出納兼職倉(cāng)管1人、行政人事文員1人、品質(zhì)管理部員1人、飯?zhí)霉ぷ魅藛T3-4人；2、客戶服務(wù)中心9人

主任1人、前臺(tái)客服2人、區(qū)域2-3人，裝修管理員1人，收費(fèi)1人，輪休1人3、安全管理部62人

其中主任1人、班長(zhǎng)4人（其中有1培訓(xùn)教官，做為班長(zhǎng)輪休時(shí)頂崗）主出入口早中班3人/班，夜班2人，計(jì)8人，另一人行口1人，3班計(jì)3人；小計(jì)11人架空層車輛出入口以2個(gè)計(jì)，早中夜班各2人計(jì)，6人/出入口，以2個(gè)出入口計(jì)，小計(jì)12人售樓部形象崗1人，停車場(chǎng)管理員2人，監(jiān)控中心值班員1人共3班計(jì)12人小區(qū)內(nèi)固定崗設(shè)3個(gè)崗，巡邏人員1人，共3班，計(jì)12人商鋪外圍人民路及鳳崗設(shè)2人，3班，計(jì)6人輪休7人4、工程維修部14人

主管1人，工程技術(shù)人員（水電、空調(diào)、電梯、強(qiáng)弱電）4人，泥工1人、木工1人，維修工程2人，值班員3人，輪休2人。5、綠化保潔部29人

主管1人，會(huì)所/售樓部/辦公區(qū)保潔員2人，道路保潔2人（區(qū)內(nèi)1人，商鋪外圍1人），垃圾清運(yùn)2人，高層梯間6人，車庫(kù)2人，空置房2人，家政保潔3-4人，園林綠化工3--4人，水景保潔/道路沖洗員2人，輪休人3--4員

6、會(huì)所長(zhǎng)期定編5人，泳池臨工定編3人主管1人，（收銀員1人，管理員1人，以2班計(jì)4人），室外泳池臨工3人（5—11月開放時(shí)間臨工）

若提倡大堂式服務(wù)，則需每個(gè)大堂在７：００－－９：００，１７：００－－２０：００設(shè)專門的人員。若智能化程度高則減少人員10物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考）--安管人員大類詳細(xì)崗位人員10萬(wàn)平方以下10—20萬(wàn)平方20—30萬(wàn)平方30萬(wàn)平方以上安管人員安管主管設(shè)1人安管領(lǐng)班3—4人出入口(全封閉小區(qū))2人×3班=6人/每個(gè)出入口封閉停車場(chǎng)出入口1人×3班=3人/每個(gè)出入口巡邏員3人可看護(hù)50000平方左右(3班)=3人(以30萬(wàn)平方計(jì)約18人)治安監(jiān)控中心1人×3班=3人綜合勞動(dòng)定額4000---6000平方配置3人(3班)即30萬(wàn)平方/2000平方·人=約60人左右11物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考）--管理人員大類詳細(xì)崗位人員10萬(wàn)平方以下10—20萬(wàn)平方20—30萬(wàn)平方30萬(wàn)平方以上物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)1人增設(shè)副經(jīng)理1人行政人事財(cái)務(wù)行政人員1人兼職1人視情況而定人事助理1人財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)1人1人2人2人以上出納(收費(fèi)員)1人(項(xiàng)目小可由前臺(tái)物業(yè)助理兼職)品質(zhì)管理員1人飯?zhí)萌藛T一般40個(gè)就餐人員需配置1名飯?zhí)萌藛T客戶服務(wù)中心人員主管1人可能會(huì)設(shè)另一服務(wù)中心區(qū)域管家不設(shè)設(shè)1—2人設(shè)2人前臺(tái)物業(yè)助理2人10—15萬(wàn)設(shè)3人以后每增加10萬(wàn)平方增設(shè)1人社區(qū)文化專員不設(shè)設(shè)1人物業(yè)管理人員綜合勞動(dòng)定額：多層住宅：5萬(wàn)平方以下，每人監(jiān)護(hù)面積2500—3000平方；5—10萬(wàn)平方，每人監(jiān)護(hù)面積3000—3500平方；10—30萬(wàn)平方，每人監(jiān)護(hù)面積3000-4000平方；高層住宅：5萬(wàn)平方以下，每人監(jiān)護(hù)面積2000—2500平方；5—10萬(wàn)平方，每人監(jiān)護(hù)面積2500—3000平方；10—30萬(wàn)平方，每人監(jiān)護(hù)面積2500-3000平方；12物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考）--清潔人員清潔詳細(xì)崗位人員10萬(wàn)平方以下10—20萬(wàn)平方20—30萬(wàn)平方30萬(wàn)平方以上主管1班長(zhǎng)1220萬(wàn)平方以上，每增加5萬(wàn)平方增設(shè)1人樓梯清掃14層/H·人(1梯4戶)擦樓梯、扶手、地腳線8層/H·人(1梯4戶)外圍地面清掃500平方/小時(shí)·人洗地毯100平方/小時(shí)·2--3人刮玻璃15平方/小時(shí)·人電梯轎廂清潔(抹鋼油)1個(gè)10分鐘·人無(wú)電梯7層以下5單元/天·人有電梯10層/天·人綜合勞動(dòng)定額每4000—6000平方配置1人13物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考）--綠化人員綠化人員詳細(xì)崗位人員10萬(wàn)M2以下10—20萬(wàn)M220—30萬(wàn)M230萬(wàn)M2以上主管1班長(zhǎng)30萬(wàn)M2以內(nèi):不設(shè)班長(zhǎng),設(shè)2名園藝師30萬(wàn)M2以上:設(shè)班長(zhǎng)2人,每增加10M2配置園藝師1人修剪綠籬墻狀綠籬:人工20M/H·人;機(jī)剪:50M/H叢生或塊狀綠籬:人工20M2/H·人;機(jī)剪:50M2/H球狀綠籬:直徑1M球形,4棵/H;大樹修剪冠徑15M以上,1棵/8H*3人;冠徑10---15M,3棵/8H*3人;冠徑5-10M,12棵/8H*2人冠徑5M以下,高3M以下,單人操作,平均2—5棵/H*人剪草特級(jí)、一級(jí)草坪：機(jī)剪:360M2/H·人二級(jí)草坪：機(jī)剪:280M2/H·人三級(jí)草坪：用汽墊機(jī)剪180M2/H·人，用割灌機(jī)剪60M2/H·人四級(jí)草坪：用割灌機(jī)剪40M2/H·人淋水500平方/小時(shí)·人（人工）雜草清理20--50M2/H·人（不等）機(jī)械檢修平均2D/人（每月）綜合勞動(dòng)定額室外綠化：每6000平方綠地面積需配置1人室內(nèi)綠化：每2萬(wàn)平方建筑用地（或者200戶以內(nèi)）配置1人綠化工，每10萬(wàn)平方配置2—3人14各部門人員入職時(shí)間列表2006.10---2007.32007.3---2007.52007年5月后辦公室物業(yè)經(jīng)理行政人事助理飯?zhí)萌藛T品管員采購(gòu)\倉(cāng)管財(cái)務(wù)出納(大堂貼心管家崗)加強(qiáng)培訓(xùn)\考核\獎(jiǎng)優(yōu)罰劣(選優(yōu)秀人員到萬(wàn)科接受再訓(xùn)或者參觀其他樓盤)為第二個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備人才裝修管理及日常事務(wù)二期及其他項(xiàng)目的參與安管部安管主管售樓部門崗3人樣板房崗3人商場(chǎng)外圍崗4—5人大門門崗消防監(jiān)控中心崗車場(chǎng)崗巡邏崗住戶中心主管1人助理1—2人助理到崗工程部主管1人水/電各1人其他物工人員到崗(接管驗(yàn)收期)清潔部主管1人售樓部清潔員1人樣板房清潔員3人各崗位員工到位會(huì)所主管收銀員\服務(wù)員\救生員主要事務(wù)各部門主管到萬(wàn)科接受培訓(xùn)了解廣州物管市場(chǎng)前期協(xié)助售僂開展收樓前培訓(xùn)\動(dòng)員,接管驗(yàn)收等,住戶中心對(duì)外營(yíng)業(yè)的準(zhǔn)備,交收樓工作事務(wù)(綠化等前期參與\清潔開荒)15

八、薪資標(biāo)準(zhǔn)

1、主任/副主任級(jí)別：3500——4000元/月

2、主管/副主管級(jí)別：2200—3500元/月

3、領(lǐng)班級(jí)別：1800—2200元/月

4、其他員工物業(yè)助理/出納:1500——1800元/月辦公室：（行政人事文員/品質(zhì)管理員/財(cái)務(wù)）1600---2000元/月工程技術(shù)員：1300——1600元/月安全管理員：1000——1300元/月保潔/綠化技工:800——1000元/月保潔員：700——900元/月會(huì)所服務(wù)員：1000-1300元/月泳池管理員：1400元/月說(shuō)明:由于對(duì)廣州物管市場(chǎng)的薪水未了解,這些僅供參考16物業(yè)管理成本預(yù)算的幾點(diǎn)說(shuō)明關(guān)于成本預(yù)算的幾點(diǎn)說(shuō)明人工部分由于出入口及車庫(kù)管理方式未知未來(lái)確切規(guī)劃，及智能化程度（對(duì)安管員配置有相當(dāng)影響）本方案暫定兩個(gè)主出口及兩個(gè)車出入口計(jì)算如每個(gè)大堂均有可視監(jiān)控及電梯內(nèi)均有的話，安管員在區(qū)域內(nèi)的巡邏人員會(huì)減少。如出入品/車庫(kù)的智能收費(fèi)（圖象對(duì)比）程度高的話，安管員也會(huì)少些。如綠化工人工淋不一小時(shí)是500平方，而有了自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，人員也會(huì)減少。工程維修保養(yǎng)部分由于燈具的用途、個(gè)數(shù)、瓦數(shù)均未知，本方案以經(jīng)驗(yàn)值預(yù)算水景養(yǎng)護(hù)部分以1萬(wàn)立方米水體預(yù)算會(huì)所運(yùn)營(yíng)成本以康體由物業(yè)管理來(lái)預(yù)算另：經(jīng)測(cè)算每月成本為40萬(wàn)左右，管理費(fèi)收入方面:住宅收費(fèi)1.8元/×150000M2

=27萬(wàn);商業(yè)3元×18000M2=5.4萬(wàn),累計(jì)32萬(wàn);月收費(fèi)率90--95%,為29--31萬(wàn),其他則用經(jīng)營(yíng)收入來(lái)彌補(bǔ)車庫(kù)收入,671個(gè)車位,以30%出售則200個(gè)車位×40元/月/個(gè)管理費(fèi)=8000元;出租費(fèi):出租60%,400個(gè)×350元=12萬(wàn),(這點(diǎn)其實(shí)是開發(fā)商在補(bǔ)貼);24個(gè)電梯廣告收益為每月為2400元,場(chǎng)地出租為2000元,會(huì)所收入為每月10000元17附件1：前期房地產(chǎn)公司投入費(fèi)用房地產(chǎn)公司前期管理費(fèi)用(元)未含辦公室/飯?zhí)?宿舍費(fèi)用約10萬(wàn)1.購(gòu)置辦公設(shè)備120000電腦7臺(tái)（42000元）、投影儀1部（18000元）、打印機(jī)3臺(tái)（6000元）、復(fù)印機(jī)1臺(tái)（20000

元）、掃描儀1臺(tái)（2000元）、傳真機(jī)1臺(tái)（4000元）、裝訂機(jī)1臺(tái)（700元）、對(duì)講機(jī)10部（21000元）、電話機(jī)10部（1000元）、考勤機(jī)（3000元）、錄像機(jī)（5000元）、照相機(jī)（

3000元）、錄音筆1000元、過(guò)塑機(jī)（600元）2.購(gòu)置辦公用品400用于購(gòu)買紙、筆、文具、印制表格、名片等，按400元/月計(jì)3.購(gòu)置辦公耗材600用于購(gòu)買打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)硒鼓、墨盒等，按600元/月計(jì)4.購(gòu)置辦公家具44000辦公桌椅12套（18000元）、會(huì)議桌椅1套（6000元）、文件柜8套（8000元）、更衣柜15套（12000元）5.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)40000工服費(fèi)管理人員按7人，1800元/人計(jì)，計(jì)1.26萬(wàn);保安、保潔、工人按35人，400元/人計(jì)，計(jì)1.4元；會(huì)所8人以600元/人,計(jì)4800元,洗滌費(fèi)每人每月40元,計(jì)1600元,；其他勞保費(fèi)用

每人每月

20元，按44人算計(jì)880元，

6.業(yè)務(wù)招待費(fèi)1000用于項(xiàng)目前期與政府有關(guān)人員建立關(guān)系，按每月1000元計(jì)7.交通費(fèi)1000用于員工市內(nèi)交通費(fèi)，按每月300元計(jì)8.電話費(fèi)700按每月700元計(jì)18附件1：

人員工資及福利1.人員工資及年終獎(jiǎng)61950/月主管4人×3500元/月/人=14000安管領(lǐng)班3人×1800=5400安管員21人×1200元/月=25200清潔員7人×850=5950工程技工2人×1500=3000會(huì)所7人×1200元/月=8400年終獎(jiǎng)發(fā)1/4計(jì)154872.福利等三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)25607/月福利費(fèi)：工資總額×

25%=15487員工餐費(fèi)44人×7元/天×30天=9240

培訓(xùn)費(fèi)44人×

20元/人/月=880上崗證泳池管理員以每人400元計(jì)為1200元3.保險(xiǎn)費(fèi)用1500物業(yè)責(zé)任險(xiǎn)未知每人按每月30元購(gòu)×

44=1200

4.加班費(fèi)12000十一、元旦、春節(jié)加班（估算）5.企業(yè)文化費(fèi)1600人員每月40元×

44人=1600（含餐補(bǔ)）6.通訊補(bǔ)貼1200部門負(fù)責(zé)人4人*200元=800，其余領(lǐng)班、電工等50元/人/月×8=4007.過(guò)節(jié)費(fèi)24000春節(jié)、十一，元旦每人每節(jié)200元，按44人算8.防暑降溫費(fèi)0每人40/月×5個(gè)月×

44人=8800元，9.其他福利和獎(jiǎng)金1000用于日常獎(jiǎng)勵(lì)及其他福利由于對(duì)會(huì)所的開入與否及商鋪開售與否未確定,這些僅是估算19另見附表：正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范

人工成本該項(xiàng)費(fèi)用包括工資、按規(guī)定提取的福利費(fèi)、社會(huì)基本保險(xiǎn)、補(bǔ)貼、加班費(fèi)、服裝費(fèi)。（一）工資計(jì)

算

表序號(hào)崗位名稱人數(shù)（人）工資定額（人）月工資（元）年工資（元）備

注合

計(jì)20正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范（二）福利費(fèi)

計(jì)算公式：提繳金額=工資總額×提繳率序號(hào)費(fèi)用名稱提繳率月工資總額（元）月提繳金額（元）年工資總額（元）年提繳金額（元）1養(yǎng)老保險(xiǎn)１２%2失業(yè)保險(xiǎn)2%3醫(yī)療保險(xiǎn)２%4工傷保險(xiǎn)1%合

計(jì)１５%21正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范（三）社會(huì)基本保險(xiǎn)計(jì)算公式：提繳金額=工資總額×提繳率注：因生育保險(xiǎn)的購(gòu)買對(duì)象為女職工，故社會(huì)基本保險(xiǎn)將按性別分別進(jìn)行計(jì)算。1、男職工社會(huì)基本保險(xiǎn)計(jì)算表序號(hào)費(fèi)用名稱提繳率月工資總額（元）月提繳金額（元）年工資總額（元）年提繳金額（元）1養(yǎng)老保險(xiǎn)１２%2失業(yè)保險(xiǎn)2%3醫(yī)療保險(xiǎn)２%4工傷保險(xiǎn)1%合

計(jì)１５%22正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范2、女職工社會(huì)基本保險(xiǎn)計(jì)算表2、女職工社會(huì)基本保險(xiǎn)計(jì)

算

表序號(hào)費(fèi)用名稱提繳率月工資總額（元）月提繳金額（元）年工資總額（元）年提繳金額（元）1養(yǎng)老保險(xiǎn)１２%2失業(yè)保險(xiǎn)2%3醫(yī)療保險(xiǎn)２%4工傷保險(xiǎn)1%5生育保險(xiǎn)0.8%合

計(jì)１６%23正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范（五）加班費(fèi)計(jì)算公式：發(fā)生額=日均工資×比率×人數(shù)×天數(shù)計(jì)算表序號(hào)節(jié)日名稱日均工資（元）比率加班人數(shù)天數(shù)發(fā)生額（元）1元旦節(jié)300%12五一節(jié)33十一節(jié)34春節(jié)3合

計(jì)——24正常期物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算模塊示范（七）人工成本人工成本綜合計(jì)算表序號(hào)成本費(fèi)用名稱月發(fā)生金額（元）年發(fā)生金額（元）1工資2福利費(fèi)3社會(huì)基本保險(xiǎn)4補(bǔ)貼5加班費(fèi)6服裝費(fèi)合

計(jì)25一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)基本要求項(xiàng)目?jī)?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）基本要求服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等