房地產(chǎn)市場報告 -【年報】2024年全國房地產(chǎn)市場展望：變革、探索、新生

2024展望：變革、探索、新生一、政策趨勢：“先立后破”適應(yīng)新供求除了中央定調(diào)適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，地方也跟隨中央定調(diào)對房地產(chǎn)高速發(fā)展時期出臺的限制性政策進行松綁，尤其1）核心城市限制性政策寬松，如首付比例下調(diào)，房貸利率加點調(diào)整，限購政策松綁，限價政策進行調(diào)整，更多的回歸市場，旨在降低購房者的購房成本，完善現(xiàn)有基2）金融政策持續(xù)發(fā)力，首當其沖化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，一視同仁支持房企合理融自中央政治局會議之后，各大中央會議多次提及“程”重要性提升，項目進程將會加快。所謂“三大工程”指的是城中村改造、保障性住房以及“平急兩用”的配套措施。三大工程的難點在于資金機制，預(yù)計2024引進更多市場主體參與“三大工程”建設(shè)，房企也可關(guān)注該板塊的價值。城中村改造建設(shè)對當?shù)氐摹胺渴小币矊硪欢ǖ母纳疲碳こ鞘械南M水平，對城市經(jīng)濟活力地址：北京市朝陽區(qū)德元九和大廈501-1-二、基本面預(yù)判:新開工、開發(fā)投資，到位資金降幅收窄，大概率2023年，供應(yīng)端仍偏弱，雖然新開工面積降幅較2022年有所收窄，受到行業(yè)資金改善不及預(yù)期，房企債務(wù)風(fēng)險仍存，近兩年土地成交規(guī)模下滑的影響，新開工面積積87456萬平方米，下降21.2%。2024年我們預(yù)計新開工面改善空間較小，仍維持下降，2023年房企拿地規(guī)模繼續(xù)下降，且2022年以來城投拿地托底現(xiàn)象明顯，城投地塊開發(fā)周期相對較長，其次，房企當下最重要的任務(wù)是資金壓力，而新開工項目將會從竣工上看，2023年行業(yè)基本面指標僅竣工面積轉(zhuǎn)正，自2021年7月爆發(fā)集中停貸事件以來，爛尾樓的社會現(xiàn)象備受重視，在中央及各地政府頻頻發(fā)聲“保交付、是2023年唯一轉(zhuǎn)跌為升的指標。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，房屋竣工面積65237萬平方米，增長17.9%。展望2024，竣工仍是房企加庫存的主要方式，竣工增速將會繼續(xù)走強，預(yù)計全年竣工增速上升2房地產(chǎn)開發(fā)投資取決于施工、新開工、竣工以及土地購置投資的相關(guān)情況，2023年受到新開工，土地購置投資的拖累，2023年房企投資信心仍較弱，根據(jù)國家統(tǒng)計局地址：北京市朝陽區(qū)德元九和大廈501-2-發(fā)投資連續(xù)19個月呈現(xiàn)負增長，2024年預(yù)計房企的投資在金融端支持下信心改善，2023年，雖然整體融資環(huán)境寬松，房企融資成本降低，三支箭齊發(fā)支持房地產(chǎn)市場的合理融資，國央企及優(yōu)質(zhì)房企更具備融資優(yōu)勢。進入9月份，央行頻頻發(fā)聲一視會改善，但由于銷售端的上升動力仍較弱，房企投資信心難以大幅度恢復(fù)，2024年資金面有改善空間，預(yù)計到位資金累計降幅收窄至8%。三、成交趨勢：二手房成交走高，新房受制于交付風(fēng)險大概率成2023年商品房銷售規(guī)模不及預(yù)期，再度創(chuàng)新低，首次出現(xiàn)連續(xù)2年銷售規(guī)模下滑的局面。從年內(nèi)趨勢來看，新房市場呈現(xiàn)前高后低的局面，年初大規(guī)模的積累的剛性需求釋放，隨后市場持續(xù)下滑，市場預(yù)期處于低位水平，即使9月，12月一線城市調(diào)地址：北京市朝陽區(qū)德元九和大廈501-3-經(jīng)濟環(huán)境在2023年改善有限，居民對于樓市的信心并未轉(zhuǎn)好，儲蓄意愿更為強烈。展望2024，一方面近年來新房供應(yīng)規(guī)模下滑，加上短期新房市場的交付風(fēng)險以及房企的債務(wù)風(fēng)險并未完全化解；另一方面，二手房分流新房的趨勢延續(xù)。預(yù)計2024年商品房2023年二手房分流新房市場的現(xiàn)象更為凸顯，二手房成交比重再度上升。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測重點20城數(shù)據(jù)來看，2023年1-11月，二手房成交占比55.5%，較2022年上升8.4個百分忽略了二手房市場的成交情況，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測20城成交數(shù)據(jù)，2023年10%左右。數(shù)據(jù)也側(cè)面證明了在今年一系列寬松政策的影響下，需求端的活躍度呈現(xiàn)了一定的好轉(zhuǎn)跡象，成交結(jié)構(gòu)在轉(zhuǎn)移。從城市上看，2023年，蘇州、南京、合肥的二手在新房存在交付風(fēng)險的背景下，2022年以來，二手房成交占比明顯上升，2023年 未來的存量房市場的重要性凸顯，居住服務(wù)行業(yè)也將迎來新的利好周期，經(jīng)紀公司在市場的影響將會逐步提升，賣方市場下更加考驗經(jīng)紀人的專業(yè)能力。地址：北京市朝陽區(qū)德元九和大廈501-4-備注：重點20城覆蓋北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、合肥、東莞、鄭州、南京、天津、重慶、佛山、武漢、青島、大連、杭州、南昌、南京、南通。四、房價趨勢：2024年新房房價結(jié)構(gòu)性上升，二手房房價繼壓從房價端來看，房價變化是反映房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要指標，房價水平高低和居續(xù)同比指數(shù)20個月同比下滑，二手房連續(xù)22個月同比下滑；新房環(huán)比指數(shù)連續(xù)6個月下滑，二手房環(huán)比指數(shù)連續(xù)7個月下滑。地址：北京市朝陽區(qū)德元九和大廈501-5-從降幅上看，新房價格較二手房更加堅挺，新房降幅小于二手房降幅，一方面，新房限價，部分城市為了穩(wěn)定房價，價格變動過大不予網(wǎng)簽；另一方面，新房成交結(jié)構(gòu)上行，拉高整體成交價格。然而，今年二手房掛牌量較以往明顯上升，成交周期上預(yù)示著未來品質(zhì)項目的供應(yīng)比重將會上升，從而帶動成交價格上升；另一方面，新房成交結(jié)構(gòu)性上行，促進房價上升。二手房來看，在供應(yīng)大于需求的矛盾之下，2024上半年房價仍有下行壓力，下半年有望降幅收窄趨穩(wěn)。地址：北京市朝陽區(qū)德元九和大廈501-6-備注：重點32城覆蓋北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州等重點一二線城市。五、市場情緒有望回升至觀望區(qū)間中位，居民杠桿買房比重提升場低迷區(qū)間，達到近年來低谷，市場情緒探底。雖然9線城市調(diào)整政策進行重磅松動，但與以往政策松動不同的是這次政了市場活躍度的上升，但并沒有帶動市場情緒的好轉(zhuǎn)。究其原因，供求關(guān)系的改變，市場進一步進入買方市場階段，買方市場下購房政策的免疫力較強。不得不提的是，年內(nèi)市場情緒雖然跌入低迷區(qū)求端政策的松動之下，購房者購房門檻下降，月供成本下滑，居民地址：北京市朝陽區(qū)德元九和大廈501-7-2024年，需求端政策進一步發(fā)力，隨著經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，居民購房信心將會改善，供求關(guān)系改善，杠桿購房意愿提升，預(yù)計2024年市場情緒指數(shù)將會升至市場觀望區(qū)間中位水平，情緒指數(shù)回升至-0.6左右，但仍低于2020年的情緒指數(shù)水平。