某地產(chǎn)中心超高層銷售經(jīng)驗(yàn)分享

某地產(chǎn)中心超高層銷售經(jīng)驗(yàn)分享一、項(xiàng)目基本介紹綠地中心，傲立于鼓樓核心地段，巨擘體量近30萬㎡，三峰鼎立格局（世界級中央商務(wù)區(qū)）。綠地中心【云峰】國際商務(wù)首席【紫峰】摩天洲際總部【翠峰】生態(tài)商務(wù)中心紫峰項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積18721平方米建筑占地面積9361平方米總建筑面積267200平方米地上建筑面積205246平方米地下建筑面積：61954平方米道路廣場總面積：5476平方米綠地總面積3884平方米綠地率20.75%容積率11.09建筑覆蓋率50%建筑層數(shù)89層建筑高度450米小型機(jī)動車停車位1000個紫峰大廈業(yè)態(tài)構(gòu)成物業(yè)類型建筑面積（㎡）辦公（10-41F）62314.77商業(yè)48200.34

其中電影院3458.95俱樂部676.51觀光層2614.59酒店75743.411-6F綠地中心紫峰購物廣場15-41F超5A涉外甲級寫字樓45-82F六星級綠地洲際酒店72F全景觀光層俯瞰南京全城樓層樓層功能B1-4F停車場B1-6F綠地廣場商業(yè)中心8-9F健身中心、游泳館、室外花園、SPA10-41F辦公45-46F空中大堂47F咖啡吧49-71F洲際酒店客房72F觀光廳76-77F中餐廳78-79F特色西餐廳80-81F總統(tǒng)套房82F俱樂部5A辦公標(biāo)準(zhǔn)層。辦公整層面積在2200-2500平方米

同時可以靈活多種劃分方式紫峰10-41F為超5A甲級寫字樓，精裝修交付.

二、銷售階段研習(xí)1、銷許取得前整棟企業(yè)定制基金洽談?wù)麠澑拍钕刃?、預(yù)售階段根據(jù)客群細(xì)分進(jìn)行垂直及平面劃分低區(qū)分割銷售——500萬起（投資客）中區(qū)1/3或半層銷售——3000萬起（行業(yè)領(lǐng)先成長型企業(yè)）3、現(xiàn)房階段國企、央企（世界500強(qiáng)及壟斷行業(yè)）寧缺毋濫整層銷售三、尋找我們的客戶

客戶途徑分析自然到訪（廣告類）推薦介紹自我拓展1st.誰會幫我們介紹客戶？政府招商部門：稅收優(yōu)勢招商小組公司領(lǐng)導(dǎo)、員工：全員營銷老客戶：售后服務(wù)同行：資源共享中介、銀行等關(guān)聯(lián)單位：利益關(guān)聯(lián)

2nd.我們從哪里找到客戶？行業(yè)協(xié)會大客戶的上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)其他需“改善型”辦公樓周邊區(qū)域（經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)）企業(yè)傳統(tǒng)陌拜到達(dá)四、如何成交

主力投資客戶群：溫州投資客、建筑師C類客戶：投資兼自用500萬起投資類——唯一可售租金表回報率自用類——唯一可售地標(biāo)企業(yè)實(shí)力(面子)

B類客戶：自用企業(yè)3000萬起行業(yè)描述：金融、科技、媒體廣告企業(yè)描述：民營成長型企業(yè)及區(qū)域行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)榮耀感、項(xiàng)目附加值、客戶融資渠道B類客戶成交要點(diǎn)抓住客戶想與大企業(yè)為鄰的心理增加產(chǎn)品附加值，物超所值（酒店、俱樂部）解決客戶資金問題：大額貸款難題、其他融資方式

A類客戶：整層客戶企業(yè)描述：國企、央企、500強(qiáng)及行業(yè)壟斷企業(yè)行業(yè)描述：金融、能源企業(yè)形象、硬件設(shè)施、付款方式及稅收政策A類客戶成交要點(diǎn)利用政府招商平臺引進(jìn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)做好企業(yè)內(nèi)部“關(guān)鍵人”的工作，他為我用公司內(nèi)部上下一心、通力合作五、內(nèi)因優(yōu)秀商辦項(xiàng)目銷售員的特征性格特征：性格沉穩(wěn)內(nèi)斂、心態(tài)平和、抗壓力強(qiáng)、男性為宜基本素養(yǎng)：知識面豐富、思想成熟從業(yè)經(jīng)歷：有過高端商辦銷售、高端別墅銷售、銀行理財經(jīng) 理、高端汽車銷售等

商辦項(xiàng)目銷售員培訓(xùn)內(nèi)容銷售培訓(xùn)內(nèi)容：1、金融類：宏觀經(jīng)濟(jì)、信貸政策等2、法律類：基本法律常識、婚姻法、遺產(chǎn)繼承法等3、建筑類:機(jī)電、暖通專業(yè)知識、世界地標(biāo)建筑4、銷售類：石真語、路長全、韓金剛銷售技巧培訓(xùn)5、其他：奢侈品、國學(xué)、風(fēng)水等

六、我們的遺憾和注意點(diǎn)政府的招商政策和服務(wù)水平具有國際化商務(wù)氛圍的售樓處大廈底商盡量為銀行預(yù)留（大型商場業(yè)態(tài)除外）地標(biāo)運(yùn)作，商業(yè)先行萬達(dá)——萬達(dá)廣場華潤——萬象城商業(yè)的提前良好運(yùn)營能夠提升綜合體項(xiàng)目的整體形象及價格預(yù)期?？v觀國內(nèi)商業(yè)綜合體巨頭：萬達(dá)、華潤。雖運(yùn)作模式不同，但都充分利用了商業(yè)在綜合體中的提前價值。對于普通消費(fèi)者來講，他們能夠很簡單的明白這些成功運(yùn)作的商業(yè)品牌背后的辦公和公寓的價值。2007年：國內(nèi)處于寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)面、國外經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，寫字樓銷售、租賃市場兩旺。2008-2009年：發(fā)生全球金融危機(jī)，國外經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化造成外資企業(yè)進(jìn)入減少，直接影響寫字樓租賃市場，間接影響寫字樓銷售。2010-2011年：銀根緊縮，造成民營中小企業(yè)購買力降低。同時國家4萬億救市投資，增加了國字頭企業(yè)的購買力。宏觀經(jīng)濟(jì)對商辦項(xiàng)目的影響

THANKS通過辛勤的工作獲得財富才是人生的大快事。一個人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會明白以前的傷痛其實(shí)是一種財富，它讓你學(xué)會更好地去把握和珍惜你愛的人。1月-2420:3920:39:14人只有為自己同時代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達(dá)到自身的完善。每項(xiàng)事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會獲取不同尋常的成功。20:39:1420:391月-24論命運(yùn)如何，人生來就不是野蠻人，也不是乞討者。人的四周充滿真正而高貴的財富—身體與心靈的財富。人生沒有彩排，每一個細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場直播。對產(chǎn)品質(zhì)量來說，不是100分就是0分。成功的經(jīng)理人員在確定組織和個人的目標(biāo)時，一般是現(xiàn)實(shí)主義的。他們不是害怕提出高目標(biāo)，而是不讓目標(biāo)超出他們的能力。管理就是決策。20:3920:39:141月-24經(jīng)營管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點(diǎn)。再實(shí)踐。2024/1/420:39:14世上并沒有用來鼓勵工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎勵工作成果的。除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠之心來領(lǐng)導(dǎo)員工。2024/1/420:3920:39:14預(yù)防是解決危機(jī)的最好方法。我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯誤的道路上走得太遠(yuǎn)。不要把所有的雞蛋放在同一個籃子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。溝通再溝通。04一月2024多掙錢的方法只有兩個：不是多賣，就是降低管理費(fèi)。我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。我將保證你們有5%的回報，并在此后我將抽取所有利潤的50%。請示問題不要帶著問題請示，要帶著方案請示。匯報工作不要評論性地匯報，而要陳述性的匯報。2024年1月4日在漫長的人生旅途中，有時要苦苦撐持暗無天日的境遇；有時卻風(fēng)光絕項(xiàng)，無人能比。溝通是管理的濃縮。1月-2420:39:1420:39員工培訓(xùn)是企業(yè)風(fēng)險最小，收益最大的戰(zhàn)略性投資。人類被賦予了一種工作，那就是精神的成長。企業(yè)發(fā)展需要的是機(jī)會，而機(jī)會對于有眼光的領(lǐng)導(dǎo)人來說，一次也就夠了。1月-241月-24發(fā)展和維護(hù)他們的家;至于女子呢?則是努力維護(hù)家庭的秩序，家庭的安適和家庭的可愛。猶豫不決固然可以免去一些做錯事的可能，但也失去了成功的機(jī)會。管理是一種嚴(yán)肅的愛。1月-2420:391月-24選擇?選擇這個詞對我來說太奢侈了。沒有商品這樣的東西。顧客真正購買的不是商品，而是解決問題的辦法。一個人被工作弄得神魂顛倒直至生命的最后一息，這的確是幸運(yùn)。從管理的角度來講，兩點(diǎn)之間最短的距離不一定是一條直線，而是一條障礙最小的曲線。20:391月-2420:39:14自覺心是進(jìn)步之母，自賤心是墮落之源，故自覺心不可無，自賤心不可有。04-1月-241月-241月-24切實(shí)執(zhí)行你的夢想，以便發(fā)揮它的價值，不管夢想有多好，除非真正身體力行，否則，永遠(yuǎn)沒有收獲。一個有堅(jiān)強(qiáng)心志的人，財產(chǎn)可以被人掠奪，勇氣卻不會被人剝奪的。時間和結(jié)構(gòu)。20:391月-241月-24南懷瑾說：“心中不應(yīng)該被蓬茅堵住，而應(yīng)海闊天空，空曠得纖塵不染。道家講‘清虛’，佛家講空