LIVING MALL前期定位策劃及招商代理可行性研究報(bào)告

LIVINGMALL前期定位策劃及招商代理可行性研究報(bào)告（本文檔為word格式,下載后可修改編輯?。┠夸汿OC\o"1-4"\u第一部分 某某城市運(yùn)營戰(zhàn)略 1一、 城市概況 1二、 某某市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 21、 整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 22、 某某市近年人口發(fā)展情況 33、 人均可支配收入 44、 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 55、 某某在福建省的整體地位分析 6(1) 某某主要經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)與全省的比較 6(2) 某某與國內(nèi)幾大沿海同類型城市主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)對比 7三、 城市總體規(guī)劃研究 81、 城市規(guī)劃布局 8(1) 城市規(guī)劃布局——“一心兩環(huán)、一主四輔八片” 8(2) 城市發(fā)展方向 9四、 小結(jié) 101、 整體狀況 102、 特點(diǎn)描述 103、 城市運(yùn)營中存在的機(jī)會點(diǎn)分析 10第二部分 城市商業(yè)環(huán)境 11一、 城市商業(yè)發(fā)展沿革 11二、 市場現(xiàn)狀及特點(diǎn) 131、 批發(fā)零售商業(yè)商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，促進(jìn)國際貿(mào)易向前發(fā)展 132、 限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)成為市場主體，其經(jīng)歷了比較平穩(wěn)的發(fā)展過程 133、 消費(fèi)品零售市場繁榮穩(wěn)定，商業(yè)市場競爭激烈 144、 港、澳、臺及外商獨(dú)資、合資合作的批發(fā)、零售業(yè)對本土企業(yè)發(fā)起沖擊 14三、 商業(yè)政策環(huán)境分析 15四、 城市商業(yè)環(huán)境評價 161、 創(chuàng)新業(yè)態(tài)滿足市場需求 172、 差異化帶來競爭力 17第三部分 城市商業(yè)市場現(xiàn)狀研究 18一、 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 181、 中山路商圈(鳳凰涅槃) 182、 火車站富山商圈(如日中天) 193、 江頭商貿(mào)中心(專業(yè)立身) 20二、 某某大型商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)特色分析 221、 “店中店+主題概念” 222、 “售后返租+主題概念商場” 233、 “售后返租+主力店” 244、 “銷售+主力店租賃的SHOPPINGMALL” 25三、 大型商業(yè)MALL開發(fā)方向的啟示 261、 方向一：招商、經(jīng)營先行 262、 方向二：專業(yè)分工、團(tuán)隊(duì)合作 273、 方向三：全國包裝、異地推廣 27第四部分 某某大型商業(yè)、商圈個案點(diǎn)擊 28一、 個案明細(xì) 281、 成型商業(yè)地產(chǎn)的個案點(diǎn)擊 28(1) 華天花園零關(guān)稅商場 28(2) 東方明珠廣場三期 31(3) 東方時代廣場 34(4) 富山誠達(dá)商場 37(5) SM城市廣場 40(6) 明發(fā)商業(yè)廣場 44(7) 世貿(mào)商城 48(8) 摩爾蓮花 51(9) 名匯.銅鑼灣廣場 532、 其他主要商業(yè)地產(chǎn)一覽表 56二、 重點(diǎn)集中商圈研究 581、 中山路商圈 58(1) 中山路商圈綜述 58(2) 中山路商圈各主要街道分布情況： 592、 廈禾——禾祥商業(yè)區(qū) 593、 蓮花——江頭商圈 604、 火車站——富山商圈 615、 鷺江道商業(yè)片區(qū) 616、 前埔商業(yè)區(qū) 627、 東渡——濱北區(qū)域 628、 綜合分析：某某市三大主力商圈比較分析 63三、 城市大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 651、 某某大型商業(yè)發(fā)展趨勢 65(1) 空間格局多元化。 65(2) 運(yùn)作模式成熟化。 65(3) 商業(yè)業(yè)態(tài)多樣化。 65(4) 市場需求理性化。 66(5) 營銷范圍廣度化。 662、 影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展因素分析 663、 商業(yè)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展要點(diǎn) 67(1) 提升開發(fā)商理念 67(2) 合理分配利潤空間 68(3) 選擇最佳贏利及營銷模式 68四、 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展變化預(yù)測 691、 業(yè)態(tài)發(fā)展 692、 商家選址模式 693、 商業(yè)地產(chǎn)建設(shè) 69五、 未來大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢總結(jié) 701、 定位模式：從購物中心到特色定位 702、 管理模式：從初級管理到專業(yè)運(yùn)營管理 713、 營銷模式：從概念營銷回歸產(chǎn)品本身及區(qū)位地段競爭 72第五部分 區(qū)域市場研究 73一、 項(xiàng)目所在區(qū)域市場現(xiàn)狀 731、 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境 73(1) 周邊三公里范圍及商圈分布 732、 商業(yè)消費(fèi)客群描述 74(1) 消費(fèi)群體描述 74(2) 企業(yè)分布情況 75 光電園區(qū) 75 軟件園區(qū) 76(3) 周邊居民消費(fèi)群體研究 78 住宅分布情況 78 居民社區(qū)情況 79(4) 其他消費(fèi)群體描述：如機(jī)關(guān)單位等 803、 未來發(fā)展趨勢 814、 競爭項(xiàng)目銷售情況分析 82二、 區(qū)域競爭市場調(diào)研分析 841、 呂嶺路 84(1) 區(qū)域概述 84(2) 商鋪調(diào)研 85(3) 商鋪調(diào)研小結(jié)及分析 872、 蓮前路 89(1) 區(qū)域概述 89(2) 底商調(diào)研 90(3) 調(diào)研小結(jié)及分析 913、 金尚小區(qū)及周邊 92(1) 區(qū)域概述 92(2) 商鋪調(diào)研 93(3) 商鋪調(diào)研小結(jié)及分析 944、 太微花園站附近 95(1) 區(qū)域概述 95(2) 商鋪調(diào)研 96(3) 商鋪調(diào)研小結(jié)及分析 98三、 島內(nèi)商業(yè)經(jīng)營空置情況及原因分析 991、 中山路商圈： 1002、 火車站蓮坂商圈： 1003、 江頭SM商圈： 1004、 禾祥東西： 1015、 蓮花南北路： 1016、 蓮前前埔： 1017、 湖里商圈： 101四、 商業(yè)開發(fā)難點(diǎn)的分析 1021、 開發(fā)難點(diǎn) 1022、 解決對策 102第六部分 潛在消費(fèi)群體調(diào)研 103一、 調(diào)查目的與架構(gòu) 1031、 調(diào)查目的 1032、 分析結(jié)論 1033、 調(diào)查方法 103二、 消費(fèi)者側(cè)面了解 1041、 年齡結(jié)構(gòu)?職業(yè)?收入 1042、 家庭成員?居住地?職業(yè) 106三、 調(diào)查結(jié)果： 1071、 購物渠道發(fā)生變化，以大型購物中心為主 1072、 對購物場所要求更高 1083、 購物消費(fèi)更趨理性化 109四、 綜合分析 1101、 最喜歡去的購物場所 1102、 消費(fèi)者心中理想的購物場所 1113、 消費(fèi)者最喜歡的購物區(qū)域 1124、 消費(fèi)者最喜歡去的購物場所是 1135、 消費(fèi)者最喜歡去這些場所購物的原因是 1146、 目前某某大型購物場所存在的問題 1157、 消費(fèi)者最喜歡去的大型超市是 1168、 消費(fèi)者喜歡去這些大型超市購物的原因是 1179、 消費(fèi)者外出購物的頻率 11810、 未來二至三年內(nèi)消費(fèi)者將要增加的消費(fèi)商品項(xiàng)目是 11911、 消費(fèi)者購物時首先考慮的因素是 12012、 消費(fèi)者對贊成在蔡塘區(qū)域規(guī)劃大型購物中心的原因是： 12113、 消費(fèi)者不贊成在蔡塘區(qū)域規(guī)劃大型購物中心的原因是 12214、 對蔡塘區(qū)域設(shè)立大型商場的建議： 122第七部分 本案商業(yè)定位構(gòu)想 123一、 項(xiàng)目SWOT分及策略 123二、 項(xiàng)目目標(biāo)客群定位 125三、 項(xiàng)目定位分析 1271、 項(xiàng)目戰(zhàn)略性總體分析 1272、 項(xiàng)目商業(yè)定位 128(1) 市場定位 128(2) 主題定位 129(3) 業(yè)態(tài)定位 130(4) 目標(biāo)客戶定位 130(5) 功能定位 131(6) 形象定位 134(7) 檔次定位 134(8) 租金定位 135定位依據(jù)： 135四、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1371、 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1372、 市場依據(jù) 138（1）、市場調(diào)查 138(2) 商家的需求 138(3) 超越時代消費(fèi)者需求 1383、 項(xiàng)目市場總體形象建議 1394、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 140(1) 商場平面設(shè)計(jì)建議 140(2) 公共空間設(shè)計(jì)建議 140(3) 開間設(shè)計(jì)建議 141(4) 中庭空間設(shè)計(jì)建議 141(5) 內(nèi)庭空間設(shè)計(jì)建議 142(6) 外部空間廣場規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 143(7) 內(nèi)部動線規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 143(8) 停車場規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 144(9) 燈光規(guī)劃設(shè)計(jì)參考 145五、 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 1461、 業(yè)態(tài)組合依據(jù) 146(1) 業(yè)態(tài)組合依據(jù)： 1462、 業(yè)態(tài)組合方式 1463、 業(yè)態(tài)面積配比 1484、 樓層主題特色 149第八部分 項(xiàng)目招商代理 150一、 招商策劃及程序 1501、 蔡塘商業(yè)城招商方案策劃書 150(1) 招商準(zhǔn)備階段工作 150(2) 招商階段工作 151(3) 招商后階段工作 152二、 招商工具、道具的準(zhǔn)備建議 1531、 招商接待點(diǎn)的設(shè)置 1532、 招商物料的準(zhǔn)備 153(1) 管理物料的準(zhǔn)備 153(2) 基礎(chǔ)招商物料 153三、 招商方案執(zhí)行方案細(xì)則建議 1561、 制定招商策略 156（1）、一個核心： 156（2）、兩個要素： 156（3）、三條主線： 157A、城市線（某某為主，其他地方為輔） 157B、項(xiàng)目線（根據(jù)業(yè)態(tài)的規(guī)劃） 157C、產(chǎn)品線（根據(jù)業(yè)種規(guī)劃與分布） 157（4）、四個步驟 1572、 制作招商計(jì)劃書 158(1) 充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的優(yōu)勢 158(2) 科學(xué)數(shù)據(jù)分析本項(xiàng)目商圈 158(3) 基于科學(xué)數(shù)據(jù)上預(yù)測本項(xiàng)目未來發(fā)展?jié)摿?158(4) 本項(xiàng)目的招商條件（租金、免租期、租期、遞增率、優(yōu)惠條件、交房標(biāo)準(zhǔn)等） 158(5) 政府支持的重點(diǎn)安置商業(yè)示范點(diǎn)項(xiàng)目 1583、 招商計(jì)劃部署（按周期算，具體時間根據(jù)以后施工節(jié)點(diǎn)來制定） 158(1) 直租期（兩個月時間） 158(2) 第二階段：利用新聞繕稿、電臺、電視等大眾傳播煤體，并配以戶外廣告牌，在項(xiàng)目施工現(xiàn)場大型掛幅、羅馬旗等廣告大勢宣傳造勢，營造商業(yè)氣氛，塑造項(xiàng)目的標(biāo)志性地王商業(yè)形象。 1594、 簽定合約，招商成功 1595、 招商后續(xù)服務(wù)工作 159第九部分 項(xiàng)目投資效益綜合評估 160一、 各項(xiàng)基礎(chǔ)指標(biāo)測算 160(1) 各類基礎(chǔ)指標(biāo)測算公式 160(2) 運(yùn)營成本測算 161二、 投資效益綜合評估 1621、 全程效益評估(租金按4%遞增) 1622、 現(xiàn)金流圖示 168(1) 1-20年 168(2) 全程,1-40年 1693、 敏感性分析 170(1) 收入變動 170(2) 運(yùn)營成本變動 171(3) 建設(shè)成本變動 172三、 投資效益綜合評估 173某某城市運(yùn)營戰(zhàn)略城市概況某某地處我國東南沿?！＝ㄊ〉臇|南部，全市土地面積為1569.3平方公里（不含灘涂面積），海域面積約300多平方公里。全市由某某島、鼓浪嶼及內(nèi)陸九龍江北岸沿海部分地區(qū)和某某灣沿岸組成，其主體--某某島是福建省第四大島嶼，土地面積約132.5平方公里，全島海岸線蜿蜒曲折，全長234公里，水清浪靜、風(fēng)光旖旎，擁有條件優(yōu)越海峽性的天然良港，有史以來就是我國東南沿海對外貿(mào)易的重要口岸。全市常住人口220萬人（據(jù)抽樣調(diào)查推算），登記戶籍人口146．77萬人，45.37萬戶，其中城鎮(zhèn)人口91.04萬人，占62.03％。擁有眾多歸僑、僑眷及某某籍僑胞和港、澳、臺同胞，生活著回、滿、壯、畬、苗及高山等20多個少數(shù)民族，通行方言為閩南語。某某市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析近年來某某的經(jīng)濟(jì)整體保持快速、平穩(wěn)的發(fā)展，2007年某某全市GDP總量為1375億元，比增16.1%2007年某某市的人均GDP達(dá)到了56595元，折合7398美元，達(dá)到了中上等國家的人均收入。某某市近年人口發(fā)展情況增長變化情況：(包括：數(shù)量研究——登記戶籍人口、常駐人口“居住1年以上”、每年增長的高質(zhì)量人群“含大學(xué)生、海歸等”情況等；性質(zhì)研究——年齡結(jié)構(gòu)、出生率、受教育程度，人群詳細(xì)特征（含流向研究）)數(shù)據(jù)顯示：2002年以來某某市登記戶籍人口與常住人口均呈現(xiàn)穩(wěn)步增加趨勢，戶籍人口年平均增長5.8萬人年平均增長率達(dá)3.47%，常住人口年平均增長5.5萬人，年平均增長率為2.42%。人均可支配收入2007，某某市城鎮(zhèn)居民可支配收入出現(xiàn)較大的增幅，人均可支配收入達(dá)22630元，比去年同期增長20.2%。這主要是由于居民收入渠道進(jìn)一步拓寬，工薪外收入比重上升。上半年我國股市持續(xù)火爆，吸引居民的大量手中閑置資金和銀行存款流入股市，而推遲購房、裝修和購車等大宗支出的計(jì)劃，消費(fèi)需求受到壓制，消費(fèi)支出增長速度明顯放緩。上半年居民人均消費(fèi)支出14386元，僅比去年同期增長2%左右。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從上圖上看，近年來第一產(chǎn)業(yè)繼續(xù)調(diào)減，第二產(chǎn)業(yè)增長平穩(wěn)，第三產(chǎn)業(yè)增長較快，三次產(chǎn)業(yè)比例為1.3：53.1：45.6；整體呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：1）農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)。2）工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，產(chǎn)銷率繼續(xù)攀高。3）第三產(chǎn)業(yè)增速有所加快，主要行業(yè)較快增長。某某在福建省的整體地位分析2004年初，福建省提出海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)概念，明確指出“以某某為中心的某某灣城市群，其定位是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭。通過體制上的優(yōu)勢，走在福建發(fā)展的前沿、生產(chǎn)力的前沿，以此帶動漳州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并向閩西、閩中、粵東、贛南拓展。”某某主要經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)與全省的比較GDP（億元）財(cái)政收入（億元）人口數(shù)量（萬人）年度某某全省比例某某全省比例某某全省比例2000496392012.7%9237024.9%13034103.8%2001556425813.1%11142426.2%13434403.9%2002648468213.8%12647226.7%13734664.0%2003760524214.5%14955326.9%14234884.1%2004883605314.6%16062325.7%14735114.2%20051030662815.5%20071827.9%15035354.2%20061162750215.5%275101227.2%23335586.6%20071375907515.2%349128427.2%24036926.5%2007年，某某以占據(jù)全福建省6.5%的人口總數(shù)，創(chuàng)造達(dá)15.2%的GDP總值，2007年，某某市GDP總值1375億元，占全省總產(chǎn)值的15.2%。自05年起某某經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)高速發(fā)展趨勢，財(cái)政收入高達(dá)27%左右的貢獻(xiàn)額，可見某某在全省經(jīng)濟(jì)地位的重要性，且某某作為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭，起著不可忽視的帶動作用。某某與國內(nèi)幾大沿海同類型城市主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)對比2004年2005年2006年2007上半年GDP(億元)人均GDP(元)GDP(億元)人均GDP(元)GDP(億元)人均GDP(元)GDP(億元)人均GDP(元)寧波2158——2446387332865512851544——杭州2515351132943400033441518711798——深圳3423592714927605075684679072969——大連1962——2150381552570425791450——某某88340146103045758116249887616——數(shù)據(jù)表明，在沿海幾大城市中，某某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平明顯與其他城市還存在較大差距，經(jīng)濟(jì)總量不大，增長速度相對其他城市較為緩慢。從04-06年人均GDP總量來看，某某具有較少的人口，人均GDP保持在全國第一及第二梯次之間，和深圳等發(fā)達(dá)城市存在著一定的差距。但某某定位較為準(zhǔn)確，有特色，是東南沿海發(fā)展的領(lǐng)頭羊。城市總體規(guī)劃研究城市規(guī)劃布局城市規(guī)劃布局——“一心兩環(huán)、一主四輔八片”“一心”：即某某本島；“兩環(huán)”：環(huán)西海域的“兩灣三區(qū)”，環(huán)東海域及同安灣的“東部地區(qū)”；“一主（城）”：即某某本島（含鼓浪嶼）；“四輔（城）”：海滄輔城、集美輔城、同安輔城、翔安輔城；“八片（區(qū)）”：海滄輔城的海滄和馬鑾片區(qū)，集美輔城的杏林和集美片區(qū)，同安輔城的大同和西柯片區(qū)，翔安輔城的馬巷和新店劉五店片區(qū)。總體而言：以島內(nèi)為城市母體（島內(nèi)主要向東部發(fā)展）向島外拓展，逐漸形成區(qū)域化海灣型城市城市發(fā)展方向城市向東發(fā)展，實(shí)現(xiàn)由海島型城市向海灣型城市的轉(zhuǎn)變，建設(shè)生態(tài)型現(xiàn)代化山水城市某某城市發(fā)展一直處于由西向東擴(kuò)展的過程中，由于地處海島，盡管人居環(huán)境優(yōu)越，但島內(nèi)剩余土地資源的稀缺一直是制約城市發(fā)展的瓶頸，尤其是島內(nèi)中西部城區(qū)已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。除了向島外發(fā)展，島內(nèi)東部，尤其是東北部片區(qū)擁有的較大規(guī)?？砷_發(fā)土地就成為城市發(fā)展的必然方向和重中之重，甚至被視為“某某島內(nèi)最后的奶酪”。小結(jié)整體狀況2007年，某某新一輪跨越式發(fā)展，全市經(jīng)濟(jì)延續(xù)“十五”以來的穩(wěn)定發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)平穩(wěn)較快的發(fā)展態(tài)勢，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成較好，合同利用外資、實(shí)際利用外資、財(cái)政總收入、地方級財(cái)政收入、社會消費(fèi)品零售總額、城鎮(zhèn)居民可支配收入等主要指標(biāo)均超越了預(yù)期目標(biāo)；城市整體規(guī)模的擴(kuò)大已經(jīng)是蓄勢待發(fā)。特點(diǎn)描述經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，金融支持力度繼續(xù)加大城市人口穩(wěn)步增長，消費(fèi)能力日益增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)較快增長，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)城鄉(xiāng)居民收入快速增加，市場物價趨于平穩(wěn)，勞動就業(yè)形勢總體穩(wěn)定城市張力突顯無遺城市運(yùn)營中存在的機(jī)會點(diǎn)分析投資結(jié)構(gòu)仍有進(jìn)一步調(diào)整空間，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品空間仍存張力。居民購買力、消費(fèi)力在日益增強(qiáng)，需要市場觀念和消費(fèi)的引導(dǎo)城市人口擴(kuò)張，區(qū)域板塊迎來新的商機(jī)！城市東拓外延，本島東部、島外區(qū)域前景無限城市商業(yè)環(huán)境城市商業(yè)發(fā)展沿革70年代供銷社，80年代百貨大樓，90年代超市，21世紀(jì)賣場、專賣店，城市的商業(yè)格局總是在不停改變中一次次洗牌。如果說，20世紀(jì)90年代中期，某某商業(yè)市場還處在一種缺乏競爭、發(fā)展緩慢的態(tài)勢當(dāng)中，那么時至今日，隨著SM城市廣場、世貿(mào)商城、明發(fā)商業(yè)廣場等mall的成功營業(yè)，來雅百貨、巴黎春天百貨等的成功擴(kuò)張，某某商業(yè)已發(fā)生了質(zhì)的飛躍?；赝笆濉保衬呈性诩涌炝魍ńY(jié)構(gòu)調(diào)整，推動商貿(mào)業(yè)擴(kuò)大開放，推進(jìn)國有商貿(mào)企業(yè)改革等方面都有了長足的進(jìn)步，流通業(yè)規(guī)模化、現(xiàn)代化水平也有了明顯提高。一個經(jīng)營形式多樣化、投資主體多元化、企業(yè)組織現(xiàn)代化的商貿(mào)企業(yè)格局基本形成；一批集散力強(qiáng)、輻射范圍廣的批發(fā)市場建成投用；一連串大型的、影響力強(qiáng)的展會長年在某某舉辦。隨著居民收入水平的提高，某某居民消費(fèi)逐漸從普通耐用消費(fèi)品轉(zhuǎn)向住房、汽車和信息產(chǎn)品等大宗和高檔耐用消費(fèi)品，教育、旅游、文化娛樂等個人發(fā)展型和享受型消費(fèi)日益受到重視。汽車、通訊器材、家用電器等耐用消費(fèi)品成為居民消費(fèi)的亮點(diǎn)。在“十五”計(jì)劃中，某某市政府提出了“構(gòu)建東南沿海重要商貿(mào)中心”的發(fā)展方向：構(gòu)建合理的商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)，形成特色化、網(wǎng)絡(luò)化的商貿(mào)體系，把某某建成購物環(huán)境優(yōu)美、具有較強(qiáng)輻射功能的東南沿海重要的商貿(mào)中心。為了完成這一目標(biāo)，相關(guān)部門采取了不少措施。最重要的舉措就是，把“對外開放”與“結(jié)構(gòu)調(diào)整”結(jié)合起來，兩篇文章一起做，促進(jìn)流通規(guī)模擴(kuò)大。一方面，加大招商引資力度，引進(jìn)了好又多、美國沃爾瑪、德國麥德龍、法國家樂福等國內(nèi)外著名的大型國際性零售企業(yè)，聚集了一批實(shí)力強(qiáng)、知名度廣的商業(yè)企業(yè)。另一方面，在引進(jìn)外資的同時，對商業(yè)領(lǐng)域的所有制結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，增加民營、外資的比重，對國企進(jìn)行改組改造。其次，抓住某某舊城改造的幾次發(fā)展機(jī)遇，調(diào)整商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局從原來集中在中山路老城區(qū)向新區(qū)擴(kuò)展，初步形成“二路（中山路、禾祥西路）三圈（中山商圈、火車站蓮坂商圈、江頭商圈）”中心商業(yè)區(qū)格局。“格局的改變也極大地推動了商業(yè)的繁榮?！苯?jīng)過這幾年發(fā)展，先后引進(jìn)了大型超市、購物中心、倉儲式商場、專業(yè)店、便利店等多種業(yè)態(tài)形式，推動了某某現(xiàn)代流通組織發(fā)展和經(jīng)營方式的改革。隨著大零售商的進(jìn)入，某某商業(yè)“小而亂”的格局被打破，傳統(tǒng)商業(yè)以國有為主的情況得到有效調(diào)整，民營和外資比例大幅提高，“一個多元化、多層次的現(xiàn)代化商業(yè)體系正在逐步形成。市場現(xiàn)狀及特點(diǎn)批發(fā)零售商業(yè)商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，促進(jìn)國際貿(mào)易向前發(fā)展隨著國家流通體制改革措施的不斷出臺，某某市商業(yè)企業(yè)從觀望、參與到適應(yīng)，逐漸加大改革力度，加快轉(zhuǎn)機(jī)建制，從而促進(jìn)全市批發(fā)零售商業(yè)商品流通規(guī)模的不斷擴(kuò)大。同時，某某市批發(fā)零售商業(yè)企業(yè)充分利用特區(qū)優(yōu)勢，采取多種促銷手段，把目標(biāo)轉(zhuǎn)向國際市場，積極開拓國際貿(mào)易，以外促內(nèi)，不僅豐富了國內(nèi)市場，也為參與國際競爭積累了經(jīng)驗(yàn)。批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)充分發(fā)揮規(guī)模大、網(wǎng)絡(luò)多的優(yōu)勢，實(shí)行多元化、多功能經(jīng)營，在穩(wěn)步擴(kuò)大國內(nèi)市場的同時，他們把目標(biāo)轉(zhuǎn)向國際市場，跨出國門積極開拓國際貿(mào)易，參與國際市場競爭，不斷促進(jìn)商品的流通。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，2006年某某市外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)328億美元，比1995年增長4.29倍，年均遞增16.83%。限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)成為市場主體，其經(jīng)歷了比較平穩(wěn)的發(fā)展過程全市限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)2005年完成商品銷售總額1627.5億元,其中批發(fā)額1451.2億元,零售額176.3億元；限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)商品銷售按類值劃分，銷售額在100億元以上的主要商品類別有：服裝鞋帽針紡織品類、石油及制品類、化工材料及制品類、金屬材料類、食品飲料煙酒類，銷售額分別為229.6億元、197.9億元、191.1億元、179億元、168億元，占全部銷售總額的比重分別為14.11%、12.16%、11.74%、11%和10.33%；限額以上批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)全年主營業(yè)務(wù)收入1441.7億元，主營業(yè)務(wù)利潤65億元，利潤總額18.1億元，年末資產(chǎn)總計(jì)569.9億元。消費(fèi)品零售市場繁榮穩(wěn)定，商業(yè)市場競爭激烈去年，某某全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額314.94億元，比上年增長15.8%。全市44家企業(yè)零售額超億元，比上年增加了7家。目前我市建成的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)大約有43個，商業(yè)總面積已經(jīng)達(dá)到350萬平方米，人均商業(yè)面積是1.6平方米，這在國內(nèi)已經(jīng)是比較高的數(shù)據(jù)。港、澳、臺及外商獨(dú)資、合資合作的批發(fā)、零售業(yè)對本土企業(yè)發(fā)起沖擊近些年來,某某總的來看外資比例不高，但是其中競爭的焦點(diǎn)在“大賣場”上，而“大賣場”的港、澳、臺及外資比例已經(jīng)超過了50％，并且這種趨勢將繼續(xù)加劇。繼沃爾瑪、麥德龍等大賣場在某某蓬勃發(fā)展之后，2006年，世界零售巨頭家樂福也進(jìn)駐某某市零售市場，四天試營業(yè)期間創(chuàng)下近千萬元的銷售額，凸現(xiàn)了某某市民強(qiáng)大的消費(fèi)能力。商業(yè)政策環(huán)境分析每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)，都是以一定的城市形態(tài)變化為前提，同時，商業(yè)的變革與發(fā)展，也使城市的面貌與內(nèi)涵發(fā)生著巨大的變化。某某市委市政府已經(jīng)下發(fā)了加快某某市海灣型城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要，提出某某市發(fā)展規(guī)劃?！耙涯衬辰ㄔO(shè)成中國東南沿海的商貿(mào)中心，立足于某某，服務(wù)于福建及閩東南地區(qū)，接軌國際，2010年基本建成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理服務(wù)功能完善，引導(dǎo)滿足消費(fèi)又創(chuàng)造擴(kuò)大消費(fèi)區(qū)域性購物天堂”。某某是建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭城市，因此，她在做商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃時，對這些商業(yè)中心的定位就不僅是為某某服務(wù)，至少也是服務(wù)于廈漳泉地區(qū)的，再大一點(diǎn)就是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)。2004年年初，“海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)”的構(gòu)想，不但讓福建從“長三角”和“珠三角”的夾擊中跳脫出來，也為定位為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭和中心城市的某某開辟了新的天地－－－－“某某要建設(shè)銅鑼灣式的商業(yè)中心，壯大總部經(jīng)濟(jì)”。這一利好頓時成為某某商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)大引擎。這幾年，整個某某的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局確實(shí)發(fā)生了比較大的變化，特別是新城的建設(shè)、老城區(qū)的改造，使得MALL這種超大型的購物中心在某某并不陌生。目前，島內(nèi)已經(jīng)建成并投入使用的MALL已經(jīng)有五個，一個是SM商城，一個是世貿(mào)商城，SM總面積是10萬平米，世貿(mào)商城總面積將近7萬平方米,另一個是明發(fā)商業(yè)廣場，面積達(dá)到了40萬平方米,及瑞景商業(yè)廣場。還有擬建成的是SM商城的二期也是10萬平方米。城市商業(yè)環(huán)境評價近20年來，某某已為建設(shè)中國東南沿海區(qū)域中心城市打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，擁有港口交通、口岸通關(guān)、市場體系、行政效能、人才環(huán)境等方面的優(yōu)勢。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，由此而帶來城市產(chǎn)業(yè)升級和功能拓展，城市的區(qū)域分工與協(xié)作，中心城市輻射半徑的不斷擴(kuò)展，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、國際化的必然趨勢。曾有人稱，世界上任何一個城市，如果能夠把世界500強(qiáng)請來真正落戶，就意味著這個城市達(dá)到了某個水準(zhǔn)。目前，某某商業(yè)已成功實(shí)現(xiàn)與世界500強(qiáng)的對接，除早先引進(jìn)的沃爾瑪，2004年明發(fā)MALL又引進(jìn)世界500強(qiáng)法國家樂福、英國百安居和美國時代華納。能夠吸引世界500強(qiáng)的目光，除了各大商圈本身具有吸引財(cái)富、創(chuàng)造財(cái)富的能力，更多體現(xiàn)的就是某某的城市魅力與商業(yè)環(huán)境。另一方面，眾多大型賣場的涌入，也讓某某商業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)上的過剩。有關(guān)資料顯示，某某平均每千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已達(dá)16.3個，人均商業(yè)面積約1.6平方米，略高于蘇州、寧波等同類型城市。根據(jù)規(guī)劃，到2010年某某市島內(nèi)商業(yè)營業(yè)面積控制在140萬平方米（按人口100萬人、人均1.4平方米），島外150萬平方米（人均1平方米），全市商業(yè)面積控制在290萬平方米。而現(xiàn)在僅島內(nèi)的商業(yè)面積就將超過140萬平方米，加上近年來，某某各類購物中心，大賣場相繼在某某擴(kuò)充，各大型商業(yè)項(xiàng)目不斷開發(fā)建設(shè)，某某商業(yè)已出現(xiàn)過剩，然而卻并非總量上的過剩，而是結(jié)構(gòu)上的：嘉禾路SM—火車站短短不足3公里，積聚了5家大型百貨店、6家大型家電連鎖店、3家大型書店、4家大型超市，從全市總體商業(yè)格局來看，似乎顯得過于集中。更為重要的是，作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的某某商業(yè)業(yè)態(tài)絕大部分仍以大眾消費(fèi)為主。一般百貨、大賣場和普通商品店鋪占相當(dāng)大比例，并且還有大規(guī)模增加的趨勢。而高端的商業(yè)形態(tài)仍然處于萌芽發(fā)展階段，在市場上存在較大的空檔。從這個角度看，某某商業(yè)的結(jié)構(gòu)性過剩體現(xiàn)出來的，是大眾化的商業(yè)業(yè)態(tài)過剩，而高端的商業(yè)形態(tài)還非常緊缺。從某某市商業(yè)環(huán)境評價中我們可以分析，今后商業(yè)操作可以從以下兩個方面尋找突破：創(chuàng)新業(yè)態(tài)滿足市場需求2007年，某某旅游呈現(xiàn)“三高”——接待游客量創(chuàng)新高、旅游外匯創(chuàng)新高、星級酒店建設(shè)創(chuàng)新高。某某的城市定位是港口風(fēng)景旅游城市，旅游是某某的一條基本線，它的作用就是對城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合拉動。某某的旅游正在呈多元化的發(fā)展，商務(wù)旅游、會展旅游、休閑旅游、培訓(xùn)旅游等正在升溫，這些都直接帶旺了酒店餐飲、百貨賣場、中介服務(wù)的發(fā)展。而這正從另外一個側(cè)面說明，某某商業(yè)發(fā)展的空間日益擴(kuò)大，同時也需要提升自己的商業(yè)經(jīng)營檔次，以滿足游客不斷提高的消費(fèi)需求。差異化帶來競爭力某某要建設(shè)海峽西岸商貿(mào)中心，這方面除了商品集散中心之外，購物中心的建設(shè)也是重要內(nèi)容。購物中心需要一系列的載體，其中一個相當(dāng)重要的考量標(biāo)準(zhǔn)就是國際知名品牌的聚集程度。某某自身的市場容量有限，因此必須發(fā)揮輻射閩西南區(qū)域中心的作用，大量吸引和服務(wù)周邊人群。那么靠什么來吸引？以前可能主要是靠大賣場、大超市，而隨著這些賣場紛紛到周邊城市開設(shè)分點(diǎn)，某某今后要注意發(fā)展中高檔百貨和特色百貨，與周邊市場形成差異化。城市商業(yè)市場現(xiàn)狀研究商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀與非常滋潤的某某住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)競爭慘烈。某某商業(yè)供應(yīng)量已經(jīng)供過于求，早些年前，商鋪空置面積就已高達(dá)26萬平方米，其中還有許多項(xiàng)目空置多年；同時在全國造MALL熱潮中，某某也緊跟商業(yè)熱潮開發(fā)了40萬平方米的明發(fā)商業(yè)廣場等大型商業(yè)項(xiàng)目，另外名匯銅鑼灣廣場、“閩南印象”、“加州城市廣場”、“瑞景城市廣場”等商業(yè)項(xiàng)目相繼出臺，由于某某商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)性的增長勢頭，引發(fā)各方面的競爭劍拔弩張。逐步形成三大主要商圈，即中山路、火車站—富山和江頭商貿(mào)中心等三大鼎立商圈。這三大商圈擁有不同的地理?xiàng)l件、經(jīng)營業(yè)態(tài)，并呈現(xiàn)不同的特征。中山路商圈(鳳凰涅槃)某某中山路商圈某某現(xiàn)代商業(yè)發(fā)源地，至今我們依然會從沿街騎樓起伏的曲線中感覺到歷史的韻味。擁有“中華十大名街”名號的某某中山路本身便具有其他商圈無可比擬的優(yōu)勢及知名度，并且是外地游客的購物首選，1998年以前，中山路幾乎是某某購物的惟一商圈，而近年來，由于城市化進(jìn)程的加快，某某島內(nèi)新商圈的不斷形成，原來一直位居某某商圈龍頭老大的中山路商圈漸顯疲態(tài)，只能利用中山路原有的知名度來吸引外地游客。隨著中山路商圈人流的日趨漸少，其商業(yè)租金也日漸回落，位于大陸商廈附近的某項(xiàng)目，其一層店面租金約為每月300～400元/平方米，與輝煌時期的租金相比，下降了近一半。為了挽救中山路頹勢，相關(guān)部門積極尋找對策，進(jìn)行中山路步行街改造、中華片區(qū)整體改造，霞溪片區(qū)改造。這些措施醞釀或進(jìn)行之際，在中山路商圈中催生出一個新片區(qū)——思北片區(qū)。這個片區(qū)處于中山商圈的邊緣地段，是某某中央商務(wù)區(qū)（CBD），這里高級寫字樓林立，眾多國內(nèi)外知名公司扎根于此；同時近年來，高檔住宅樓成片開發(fā)，如華僑海景城、東方時代廣場、帝標(biāo)海景等十多個高檔樓盤拔地而起。商務(wù)、辦公、居住人口的大量增加對思北片區(qū)的商業(yè)需求劇增。而華僑海景城商業(yè)裙樓應(yīng)對蜂潮洶涌的市場需求，定位于高層人士的時尚公社，極大滿足市場需求。同時一些大商家瞄準(zhǔn)了這個片區(qū)現(xiàn)有和未來巨大需求搶先進(jìn)駐，如國內(nèi)著名的大型連鎖機(jī)構(gòu)——好又多購物廣場。由于巨大市場需求和強(qiáng)大商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，思北片區(qū)的商業(yè)將呈現(xiàn)繁榮景象，并成為中山路商圈一顆最耀眼的明珠?；疖囌靖簧缴倘?如日中天)而火車站—富山商圈是個新商圈，也是全市商業(yè)最繁華商圈。火車站—富山商圈處于某某市中心，其地形猶如一個“啞鈴”，火車站、富山各處于“啞鈴”的二端。擁有火車站、城市公交總站等交通樞紐，交通非常便利，人流如織。在某某市政府的10年規(guī)劃中，現(xiàn)有的火車站將改為城市捷運(yùn)總站，這種人流物流性質(zhì)的改變，將會提升火車站周邊的整體商業(yè)檔次。隨著沃爾瑪進(jìn)駐世貿(mào)商城shoppingmall，帶動了火車站片區(qū)的繁榮，同時這個片區(qū)中還有嘉年名華、假日商城等。隨著某某梧村汽車站廣場改造，通過地下商城將世貿(mào)商城、羅賓森廣場、嘉年名華緊緊聯(lián)系在一起，火車站商圈漸漸形成了以shoppingmall、主題性商場等城市中心中型商業(yè)體量為主體的商業(yè)聚集地，這是某某火車站獨(dú)特的商業(yè)環(huán)境及地理?xiàng)l件所決定的，也正是這些優(yōu)勢使得火車站商圈贏得了世界商業(yè)巨頭們的寵愛。處于“啞鈴”另一端的富山片區(qū)擁有好又多購物廣場、富山女人街等商場。位于富山片區(qū)核心的40萬平方米明發(fā)商業(yè)廣場在并在招商方面取得了巨大進(jìn)展，法國家樂福、英國百安居、美國時代華納、香港新世界百貨等國際知名機(jī)構(gòu)先后進(jìn)駐，這些知名商家將為富山商圈帶來更大的經(jīng)營力量和巨大人流，一個日漸繁榮的商圈漸漸形成。擁有世貿(mào)商城、羅賓森廣場、以及嘉年名華等主題商場的火車站片區(qū)與擁有富山女人街、好又多購物廣場、明發(fā)商業(yè)廣場的富山片區(qū)相互暉映。可以預(yù)見，火車站——富山商圈將成為全市商業(yè)最繁華地段和居民購物的主要場所。無論是未來的羅賓森廣場所定位的購物中心，還是明發(fā)商業(yè)廣場所帶來的商業(yè)嘉年華，都將使火車站——富山商圈成為某某商業(yè)現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的主要集中地。江頭商貿(mào)中心(專業(yè)立身)某某江頭商貿(mào)中心是個后起之秀，以其三大行業(yè)穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)某某商業(yè)市場。十年前，當(dāng)這里開始聚集大量的建材店，居住著越來越多的外來人員時，對居住在老城區(qū)的市民來說，到江頭還是一件苦差事——除了不得不購買建材和辦事，誰也不會有事沒事到江頭“閑逛”。不過，這幾年來，情況發(fā)生了根本性的變化，隨著市政道路的延伸與拓展，貫穿某某全島的兩條城市主干道——嘉禾路和仙岳路在這里交匯，成片成片小區(qū)的開發(fā)，一幢幢高樓拔地而起，這里集中了國聯(lián)建材城、江頭建材城、阿里山家裝市場、英大衛(wèi)浴城等眾多建材商城，江頭商貿(mào)中心成為某某建材裝飾主戰(zhàn)場。這里的建材市場不僅供應(yīng)某某地區(qū)，還輻射到泉州、漳州、三明等周邊地區(qū)，對閩南及福建地區(qū)產(chǎn)生積極且深遠(yuǎn)的影響。江頭商貿(mào)中心在逐步形成建材市場的同時，手機(jī)電子市場依托江頭郵電局正在逐步壯大，各類手機(jī)店面鱗次櫛比，手機(jī)電子行業(yè)在江頭已經(jīng)成行成市。國內(nèi)家電巨頭國美電器、永樂電器、蘇寧電器這三家國內(nèi)知名家店連鎖機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入江頭商貿(mào)中心，三家電器巨頭為爭奪市場，一場空前的價格戰(zhàn)在某某拉開，同時也宣布一個家用電器的專業(yè)市場在江頭誕生了！而沃爾瑪?shù)娜腭vSM城市廣場，帶動SM城市廣場及周邊地區(qū)的人氣和商氣，并與建材裝飾、手機(jī)電子、家用電器等三大行業(yè)融合成了一個富有生機(jī)的購物商圈?，F(xiàn)在江頭商貿(mào)中心已具有成熟的市場格局，完全可以成為推動某某新市區(qū)建設(shè)的強(qiáng)大動力源。市場發(fā)展到一定程度，總是要優(yōu)勝劣汰，從遍地開花的自由競爭過渡到少數(shù)幾個商圈分庭抗禮。隨著某某商業(yè)地產(chǎn)競爭發(fā)展，中山路商圈、火車站—富山商圈與江頭商貿(mào)中心依托各自的優(yōu)勢，形成三足鼎立之勢，今后商業(yè)市場上的競爭主角必將是這些強(qiáng)大的商圈。某某大型商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)特色分析商業(yè)地產(chǎn)不是單純的房地產(chǎn)范疇，而是一種復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)，是商業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)的營銷核心問題是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題及如何建立開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三方利益平衡關(guān)系。問題的關(guān)鍵點(diǎn)就在于：商業(yè)地產(chǎn)不但對投資者的資金投入要求高，對發(fā)展商的資金占用也非常大，迫于資金的壓力，多數(shù)發(fā)展商必須選擇分割產(chǎn)權(quán)銷售給中小投資者來回收資金。但大型商業(yè)的經(jīng)營必須是統(tǒng)一經(jīng)營與管理，大型商業(yè)地產(chǎn)被分割銷售后的產(chǎn)權(quán)分割和經(jīng)營所要求的統(tǒng)一性似乎是一對天生難以調(diào)和的矛盾。在現(xiàn)代新的商業(yè)發(fā)展格局下，要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)最有價值的對接，研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律、業(yè)態(tài)的變化，研究商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在大家面前最迫切的問題。我們針對某某商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展變化和招商規(guī)劃等，進(jìn)行分析如下：“店中店+主題概念”時間：1997年—2000年典型項(xiàng)目：元洪定安廣場一期、聯(lián)邦國際禮品城、中信惠揚(yáng)大廈市場表現(xiàn)和操作手法：元洪定安廣場一期可能是某某“店中店+主題概念商場”模式的始作俑者，當(dāng)年以“時尚廣場”主題概念和“總價數(shù)十萬當(dāng)中山路店東”作為強(qiáng)勢賣點(diǎn)引發(fā)了某某一波商場投資熱潮。當(dāng)時中山路一個沿街店面總價動輒數(shù)百萬元，以幾十萬元就能擁有一個中山路店面吸引力不可謂不小。而聯(lián)邦國際禮品城借助當(dāng)年“某某國際禮品博覽會”開幕和“國際禮品城”全新概念加上代理公司的強(qiáng)勢營銷，在短短數(shù)月就銷售一空。中信惠揚(yáng)大廈裙樓部分以“電子大世界”的主題也吸引了不少投資者。這個階段的營銷手法還主要依靠報(bào)紙廣告、概念轟炸和售樓現(xiàn)場銷售，客戶群主要為閩南金三角的購房者?！暗曛械?主題概念商場”模式主要特點(diǎn)就是在確定了大型商業(yè)地產(chǎn)整體經(jīng)營主題后，把商場分割成眾多的小面積店中店出售給中小投資者。而商場的經(jīng)營沒有統(tǒng)一管理，是由中小投資者各自為政。這種模式的問題在于對商場設(shè)定的經(jīng)營定位或主題是否有足夠的市場空間和發(fā)展前景，以及分割銷售后，面對人數(shù)眾多的中小產(chǎn)權(quán)人如何實(shí)現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營與管理。大多數(shù)開發(fā)商對此并沒有太多的考慮?！笆酆蠓底?主題概念商場”時間：1997年—2002年典型項(xiàng)目：國聯(lián)建材城、廈禾商廈五金電器城、香水城操作手法和市場表現(xiàn)：由于“店中店+主題概念商場”模式無法解決大型商業(yè)地產(chǎn)被分割銷售后的產(chǎn)權(quán)分割和經(jīng)營所要求的統(tǒng)一性這一矛盾，這一模式逐漸難以取得市場認(rèn)同，而“售后返租+主題概念商場”模式在相當(dāng)程度在可以解決這一矛盾。這種模式特點(diǎn)在于，發(fā)展商在把商場分割成眾多的小面積店中店出售給中小投資者后，承諾一定的回報(bào)率和回報(bào)年限與購買者統(tǒng)一簽定返租協(xié)議，再由發(fā)展商自己或委托專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營。國聯(lián)建材城是“售后返租+主題概念商場”的經(jīng)典案例，一方面它實(shí)現(xiàn)了銷售和經(jīng)營的良好銜接，另一方面加速了江頭區(qū)域成為某某建材市場集散地的進(jìn)程，直到現(xiàn)在還經(jīng)營良好。當(dāng)時五金電器城包租五年，年收益率12.54%，旺寶榮商城年收益率12%，宏輝大廈“香水城”更創(chuàng)出了年收益率14%的新高。這個階段的營銷手法還是主要依靠報(bào)紙廣告和售樓現(xiàn)場銷售，客戶群仍然鎖定在閩南金三角，訴求重點(diǎn)都放在返租年限和回報(bào)率上。售后返租將業(yè)主、發(fā)展商、經(jīng)營者的利益和風(fēng)險絕妙地捆在一起，有效地規(guī)避商場投資風(fēng)險，將業(yè)主承載的風(fēng)險部分轉(zhuǎn)移到發(fā)展商身上，業(yè)主只需坐等收租，用租金所得支付月供，不失為有效的商場銷售推廣模式。這種模式的問題在于商場設(shè)定的經(jīng)營定位或主題是否有足夠的市場空間和發(fā)展前景，以及發(fā)展商是否有足夠的實(shí)力如期支付回報(bào)，而不是圈錢走人，也容易出現(xiàn)象宏輝大廈“香水城”那樣死盤現(xiàn)象。“售后返租+主力店”時間：2002年—2003年典型項(xiàng)目：新時代廣場二期、美仁廣場操作手法和市場表現(xiàn)：“售后返租+主力店”模式與“售后返租+主題概念商場”模式的區(qū)別在于，這種模式在返租后不是由自己經(jīng)營，而是引入知名的大商家進(jìn)場經(jīng)營，依托知名的大商家成熟的管理和經(jīng)營，以增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險能力和投資者信心。像新時代廣場成功引入本地經(jīng)營紅火的來雅百貨后，為項(xiàng)目銷售打入一劑強(qiáng)心針，從而獲得市場追捧。美仁廣場也引入了如意生鮮廣場作為主力店。這個階段的營銷手法上也出現(xiàn)了突破，新時代廣場走出某某前往溫州、閩南金三角進(jìn)行跨區(qū)域銷售取得成功，訴求重點(diǎn)放在主力店的成功經(jīng)營能力和投資回報(bào)上?！笆酆蠓底?主力店”模式的風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是大商家給開發(fā)商的租金與開發(fā)商給小業(yè)主的回報(bào)之間存在較大差距，尤其是在頭幾年開發(fā)商補(bǔ)貼金額較大，二是返租期結(jié)束后，業(yè)主進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租，會破壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局，將引發(fā)一系列問題；三是太過依賴于大商家整體經(jīng)營的成功，一旦大商家經(jīng)營失敗而撤走，開發(fā)商在沒有租金收入的情況下還要給小業(yè)主以回報(bào)，這無疑會面臨巨大的資金壓力?！颁N售+主力店租賃的SHOPPINGMALL”時間：2001年—至今典型項(xiàng)目：世貿(mào)商城、明發(fā)商業(yè)廣場操作手法和市場表現(xiàn)：2002年SM城市廣場、世貿(mào)商城的相繼開業(yè)標(biāo)志著國際最新的SHOPPING-MALL商業(yè)業(yè)態(tài)正式登陸某某，也迅速地改變了某某的商圈和商業(yè)地產(chǎn)市場格局。SHOPPING-MALL這種商業(yè)業(yè)態(tài)顯著特征是：規(guī)模大，由若干個主力店、眾多專業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體，面積通常在十萬平方米以上；功能全，集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游甚至金融、文化功能于一體，進(jìn)行全方位服務(wù)。這種商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，對發(fā)展商的資金、管理、招商提出了更高的要求?！颁N售+主力店租賃的SHOPPING-MALL”模式的核心是：″主力店租賃″--主力店的大賣場開發(fā)所帶來的長期物業(yè)收租和″銷售″--主力店周邊的中小店面開發(fā)所帶來的短期銷售相結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、商業(yè)經(jīng)營者的共贏。盈利點(diǎn)在于世界知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐后給項(xiàng)目地塊價值所帶來的巨大提升空間。同時把已有的作為短線投資的中小店面開發(fā)和大賣場開發(fā)所帶來的長期物業(yè)收租結(jié)合起來，保證了企業(yè)可以產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這種模式在某種程度上代表了某某未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一種趨勢。事實(shí)上，隨著SM商業(yè)城、世貿(mào)商城的建成，這種商業(yè)模式已初步成型。像世貿(mào)商城就成功了實(shí)現(xiàn)了中小店面銷售和大主力店租賃的完美結(jié)合。明發(fā)商業(yè)廣場也采取此種模式。大型商業(yè)MALL開發(fā)方向的啟示某某大型商業(yè)地產(chǎn)自2004年迎來群雄并起的爆發(fā)式增長高峰期。如何在激烈的市場中取勝，營銷方式的創(chuàng)新是其中關(guān)鍵所在，我們已經(jīng)可以看到某某大型商業(yè)地產(chǎn)營銷新方向。方向一：招商、經(jīng)營先行大型商業(yè)地產(chǎn)的營銷必須高度重視前期規(guī)劃。包括經(jīng)營主題、業(yè)態(tài)規(guī)劃、面積規(guī)劃及與其匹配停車、水、電、氣等市政配套等等。所有的建筑規(guī)劃必須圍繞著所設(shè)定的經(jīng)營主題和業(yè)態(tài)規(guī)劃，還要做到先招商后銷售才能解決銷售過程中客戶最為關(guān)心的經(jīng)營問題。明發(fā)商業(yè)廣場的前期規(guī)劃和世界500強(qiáng)零售企業(yè)的引進(jìn)都體現(xiàn)了這一點(diǎn)。方向二：專業(yè)分工、團(tuán)隊(duì)合作大型商業(yè)地產(chǎn)營銷將遇到種種問題，包括建筑的尺度與配置、空間規(guī)劃、成本控制、招商、財(cái)務(wù)支援和經(jīng)營管理、銷售管理等，若發(fā)展商不具備相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，且獨(dú)立面對這些問題，操作過程之中勢必帶有盲目性。因此，應(yīng)該借助于具備商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，來策劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施，包括專業(yè)的前期規(guī)劃顧問、招商公司、銷售代理公司、經(jīng)營管理公司等。方向三：全國包裝、異地推廣大型商業(yè)地產(chǎn)的商圈輻射半徑和巨大的體量，都決定了它的招商、營銷必須走出某某面向全國，實(shí)施異地營銷。一方面隨著各個城市邊際的模糊化和某某作為東南中心城市的輻射能力不斷增強(qiáng)，大型商業(yè)地產(chǎn)的商圈輻射半徑在加大。另一方面大型商業(yè)地產(chǎn)巨大的體量所需要消化的經(jīng)營者和投資者都不是某某一地所能提供的。像新時代廣場走出某某前往溫州、閩南金三角進(jìn)行跨區(qū)域銷售和某某日報(bào)社組織“某某商鋪溫州展”都是很好的嘗試。某某大型商業(yè)、商圈個案點(diǎn)擊個案明細(xì)成型商業(yè)地產(chǎn)的個案點(diǎn)擊華天花園零關(guān)稅商場樓盤名稱（華天花園）項(xiàng)目地址某某嘉禾路233號建筑風(fēng)格框剪商鋪規(guī)劃具體布局：店面、商場、住宅商鋪（面積）：8800m2大廈（面積）：88983m2產(chǎn)品定位一層（品牌）：珠寶、手表二層（品牌）：國際品牌男裝、休閑男裝、港澳臺女裝、皮鞋箱包、精品、飾品三層（品牌）：國際品牌休閑女裝、少女裝、淑女裝、精品、飾品、品牌折扣店四層（品牌）：特色商品街坊、臺灣水果、澳門食品、意大利石藝、香熏油、首飾、彩妝銷售模式產(chǎn)權(quán)式：分割式產(chǎn)權(quán)商管公司：華天港澳(臺)商品購物有限公司簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同）返租回報(bào)率：年回報(bào)7.7％年限：13年1、得房率：100％2、車位：265個3、空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào)4、電梯品牌：某某蘇迅種類：扶梯數(shù)量：20部具體位置：中央5、安房系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控、設(shè)備自控、消防報(bào)警系統(tǒng)（煙感、噴材）6、信息管理系統(tǒng)：電話、閉路、傳真、寬帶網(wǎng)絡(luò)建筑材質(zhì)及裝修門廳：玻璃門窗：玻璃窗公共走道：磁磚鋪內(nèi)墻體：涂料地面：磁磚商業(yè)環(huán)境地處某某最繁華、最俱商業(yè)價值的富山蓮坂商圈,交通便利.鋪位劃分功能劃分：1-3層經(jīng)營品牌精品服飾,4層港澳(臺)小商品街近150間面積劃分：20-150m2價格走勢：下滑租金價200-350元/平客戶定位大多為品牌店，4F以個體經(jīng)營居多。開業(yè)狀況全部開業(yè)產(chǎn)品優(yōu)勢生活配套齊全，交通方便。產(chǎn)品劣勢商場內(nèi)較沉悶，壓抑。布局散亂。綜述：華天商業(yè)經(jīng)營情況較差，人氣嚴(yán)重不足，業(yè)態(tài)規(guī)劃較為零亂，內(nèi)部顯得壓抑，空氣不流暢；華天商場引進(jìn)港、澳、臺商品零關(guān)稅店，由于各類商品價格很高，與某某當(dāng)?shù)叵M(fèi)者生活習(xí)慣對接不夠合理，經(jīng)營效果較一般；商業(yè)經(jīng)營效果差，商業(yè)銷售情況也不太理想。東方明珠廣場三期樓盤名稱東方明珠廣場三期項(xiàng)目地址嘉禾路與蓮岳路交匯建筑風(fēng)格現(xiàn)代商鋪規(guī)劃具體布局：商鋪、住宅商鋪（面積）：6800平大廈（面積）：二層（品牌）：運(yùn)動名品品牌服飾三層（品牌）：品牌鞋服專賣四層（品牌）：-1層/數(shù)碼電子家居飾品銷售模式產(chǎn)權(quán)式：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商管公司：和意商業(yè)管理簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同）返租回報(bào)率：8%年限：50年配套內(nèi)部設(shè)施1、得房率：75%2、車位：137個3、空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：統(tǒng)一式中央空調(diào)4、電梯品牌：上海三菱種類：扶梯數(shù)量：15部具體位置：中央5、安防系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、安保監(jiān)控、設(shè)備自控、消防報(bào)警系統(tǒng)（煙感、噴材）6、信息管理系統(tǒng)：電話、閉路、傳真、寬帶網(wǎng)絡(luò)建筑材質(zhì)及裝修商鋪外立面飾材：涂料門廳：玻璃門窗：玻璃窗公共走道：磁磚鋪內(nèi)墻體：涂料地面：磁磚商業(yè)環(huán)境該項(xiàng)目依托蓮花商圈，交通便捷，升值空間較廣鋪位劃分功能劃分：商鋪面積劃分：店面20至100平方米租金價客戶定位付款方式價格走勢：以上為內(nèi)部定價,開盤時大致以此為準(zhǔn)年回報(bào)率8%現(xiàn)正招商中,售樓處未售一次性,按揭訴求重點(diǎn)：帶租約銷售開業(yè)狀況內(nèi)部未正式開業(yè)產(chǎn)品優(yōu)勢交通便利,商家云集,生活配套設(shè)施齊全,逐漸形式一種成熟的消費(fèi)氛圍產(chǎn)品劣勢與其競爭的商場促進(jìn)消費(fèi)的同時也分流了消費(fèi)量其他繁華（某某）置業(yè)有限公司/投資商：某某福隆置業(yè)有限公司綜述：地段較好，處于蓮花十字路口位置，與富山商圈、江頭商圈相距較近；商業(yè)正處于招商階段，經(jīng)營情況暫時無法估計(jì)，由于面積較小，恐難于形成較強(qiáng)的商業(yè)氣氛；引進(jìn)永樂思文電器可以增加消費(fèi)人群，吸引蓮花附近居民來消費(fèi)。緊鄰來雅百貨（嘉禾店），可借助其較強(qiáng)的知名度營造出一定的商業(yè)氛圍；停車場稀少，交通屬快速干道，不利人流暢通。東方時代廣場樓盤名稱東方時代廣場項(xiàng)目地址鷺江道靠禾祥西路4號建筑風(fēng)格商住商鋪規(guī)劃具體布局：商場超市商鋪（面積）：20120平大廈（面積）：82000平產(chǎn)品定位一層（品牌）：肯德基，麥當(dāng)勞，必勝客，休閑品牌服飾，鞋，飾品等二層（品牌）：好又多百貨商場三層（品牌）：好又多百貨商場銷售模式產(chǎn)權(quán)式：分割獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商管公司：深圳東方物業(yè)管理有限公司簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同）返租回報(bào)率：年限：相關(guān)承諾：非產(chǎn)權(quán)式：配套1、得房率：100%2、車位：243個3、空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：中央空調(diào)4、供電系統(tǒng)：5、給排水系統(tǒng)：6、電梯品牌：蘇迅種類：扶梯數(shù)量：6部具體位置：左角落7、安防系統(tǒng):滅火器\警報(bào)器建筑材質(zhì)及裝修：1、商鋪外立面飾材：涂料門廳：玻璃門窗：玻璃2、商鋪公共區(qū)域飾材：磁磚廣場：公共走道：磁磚3、內(nèi)部飾材：鋪內(nèi)墻體：涂料地面：磁磚內(nèi)部門窗：玻璃燈光照明：節(jié)能燈商業(yè)環(huán)境該項(xiàng)目為某某為數(shù)不多的鋼骨架住宅，某某CBD區(qū)地標(biāo)性建筑，外觀新穎獨(dú)特，戶戶明廚明衛(wèi)，地段優(yōu)勢明顯，生活交通便利鋪位劃分功能劃分：一到三層為商鋪，四層以上為住宅面積劃分：40-250平租金價按營業(yè)額返點(diǎn)約25%客戶定位綜合性媒體情況日期：頻率：內(nèi)容：訴求重點(diǎn)：開業(yè)狀況部分?jǐn)偽辉谘b修,大部分開業(yè)產(chǎn)品優(yōu)勢位于某某CBD區(qū),地段優(yōu)勢明顯，生活交通非常便利.產(chǎn)品劣勢一樓進(jìn)駐的服裝區(qū)比較散亂,空氣不順暢.其他開發(fā)商：某某富春東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綜述：地處禾祥西路繁華位置，商業(yè)氛圍濃厚，區(qū)域配套成熟；商業(yè)面積較小，無法形成完整的商業(yè)集中規(guī)模，對人氣的凝聚形成阻礙；禾祥西路交通擁擠，停車位稀少，不方便購物消費(fèi)人群的停車。富山誠達(dá)商場樓盤名稱富山誠達(dá)購物廣場項(xiàng)目地址湖濱南路398號建筑風(fēng)格盒式商鋪規(guī)劃具體布局：商場商鋪（面積）：3萬/平大廈（面積）：產(chǎn)品定位一層（品牌）：肯德基、時尚女裝、內(nèi)衣、飾品、皮鞋、皮件二層與三層（品牌）：好又多量販超市、百貨電器、休閑用品、紡織用品、服飾、鞋、食品四層（品牌）：新年書店、音像、圖書、電子銷售模式產(chǎn)權(quán)式：分割式產(chǎn)權(quán)商管公司：簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同）返租回報(bào)率：年限：相關(guān)承諾：非產(chǎn)權(quán)式：配套內(nèi)部設(shè)施1、得房率：100%2、車位：地上車位100個3、空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào)4、供電系統(tǒng)：5、給排水系統(tǒng)：6、電梯品牌：蘇迅種類：扶梯數(shù)量：8個具體位置：分散7、安防系統(tǒng)：建筑材質(zhì)及裝修：1、商鋪外立面飾材：磁磚門廳：玻璃門窗：玻璃窗2、商鋪公共區(qū)域飾材：磁磚廣場：公共走道：磁磚3、內(nèi)部飾材：鋪內(nèi)墻體：涂料地面：磁磚內(nèi)部門窗：燈光照明：商業(yè)環(huán)境位于富山商圈，臨火車站，具有一定的地理優(yōu)勢。周邊的消費(fèi)群體集中。鋪位劃分功能劃分：1F商場2-3F好又多4F新華學(xué)知書店面積劃分：15-120平租金價客戶定位開業(yè)狀況產(chǎn)品優(yōu)勢四層均價：最高價（比例）：最底價（比例）：五層均價：最高價（比例）：最底價（比例）：價格走勢：以銷售額25%-26%抽點(diǎn)的方式收取品牌商家，好又多，書店已全部開業(yè)商品較集中，好又多超市吸引眾多平民消費(fèi)。產(chǎn)品劣勢停車位較少，休閑娛樂少綜述：地處富山商圈核心位置，周邊區(qū)域配套完善，商業(yè)氛圍濃厚；商品較為集中，價格實(shí)惠，好又多的進(jìn)駐，大大增其吸引力；停車位較少，易形成交通堵塞；內(nèi)部布局較為零亂，未能形成區(qū)間，檔次交錯混雜。不利于消費(fèi)者購物選擇。SM城市廣場樓盤名稱SM城市廣場項(xiàng)目地址嘉禾路與仙岳路交界處建筑風(fēng)格盒式純商業(yè)商鋪規(guī)劃具體布局：商場超市商鋪（面積）：126000平大廈（面積）：170000平產(chǎn)品定位地下一層：沃爾瑪超市、精品、餐飲等一層（品牌）：百貨、名牌運(yùn)動服裝、服飾精品、名牌皮具、餐飲、通信客服中心、麥當(dāng)勞、肯德基等二層（品牌）：百貨、品牌男女服飾、內(nèi)衣、童裝、運(yùn)動品牌、餐飲等三層（品牌）：書城、數(shù)碼產(chǎn)品、手機(jī)、小家電、家居飾品、餐飲等四層（品牌）：家具、床上用品、家居飾品等五層（品牌）：美食廣場、娛樂天地、休閑服飾、箱包皮具等銷售模式產(chǎn)權(quán)式：租賃不對外銷售商管公司：SM城市廣場簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同）簽訂租賃合同返租回報(bào)率：年限：相關(guān)承諾：非產(chǎn)權(quán)式：配套1、得房率：100%2、車位：1500個3、空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào)4、供電系統(tǒng)：5、給排水系統(tǒng)：6、電梯品牌：蘭新電梯種類：扶梯、觀景電梯數(shù)量：22部具體位置：頭尾兩端7、安防系統(tǒng)：建筑材質(zhì)及裝修：混凝土鋼筋1、商鋪外立面飾材：瓷磚涂料門廳：玻璃門窗：玻璃2、商鋪公共區(qū)域飾材：廣場：公共走道：磁磚3、內(nèi)部飾材：鋪內(nèi)墻體：涂料地面：磁磚大理石內(nèi)部門窗：玻璃燈光照明：節(jié)能燈商業(yè)環(huán)境江頭與湖里商圈，交通便利，人口集中，消費(fèi)群體大鋪位劃分功能劃分：商鋪面積劃分：40—300平租金價以上價格為租金價客戶定位投資型（某某個體戶/品牌店等）付款方式按揭，月付或季付租憑情況時間：2006.8.2比例：100%樓層：產(chǎn)品優(yōu)勢地段好，交通便利，位于湖里江頭中心，停車方便產(chǎn)品劣勢娛樂休閑設(shè)施較少，景觀少，空氣不流通綜述：SM城市廣場作為某某現(xiàn)有大型購物中心的龍頭，其強(qiáng)大的經(jīng)營體量與規(guī)范的商業(yè)業(yè)態(tài)，成為目前某某消費(fèi)者購物的優(yōu)先選擇場所；江頭區(qū)域作為某某進(jìn)出島的咽喉要塞，其交通樞紐的重要戰(zhàn)略地位造就了SM城市廣場所需的龐大消費(fèi)群體，每天周邊居民與外地消費(fèi)人群為些聚集了二、三十萬人次的流量，匯聚出SM城市廣場的商業(yè)消費(fèi)巨大力量；江頭片區(qū)作為某某近年來新興開發(fā)的新區(qū)，期間居住了近三十萬的人群，且以外來人口占絕大多數(shù)，他們沒有老某某人長期養(yǎng)成的購物首選中山路的生活習(xí)慣，為方便自己進(jìn)出，SM城市廣場就成為他們購物首選場所，由些產(chǎn)生的巨大吸引力也將某某及外地居民大量引入，使SM城市廣場成為目前僅有能與中山路相抗衡的經(jīng)濟(jì)圈；SM城市廣場巨大的地面停車場地，為來些購物的消費(fèi)者停車提供了方便；內(nèi)部業(yè)態(tài)較為規(guī)范，商品種類繁多，休閑娛樂、餐飲設(shè)施充足，消費(fèi)者購物休閑一條龍消費(fèi)體系完善；來雅百貨、沃爾瑪、肯德基、麥當(dāng)勞、電影院等主力店的進(jìn)駐，將整個商場大型MALL的綜合業(yè)態(tài)有機(jī)的結(jié)合起來，構(gòu)筑成為盒式商業(yè)經(jīng)營典范；存在的不足有：內(nèi)部人流交通布局不夠合理，除中庭位置相對流暢外，來雅百貨內(nèi)部人群流動線路較為不明顯，造成一些流動不便；周邊缺少一些與內(nèi)部業(yè)態(tài)相補(bǔ)充的沿街區(qū)商鋪?zhàn)餮a(bǔ)充，使整個區(qū)域業(yè)態(tài)較為斷層，影響范圍存在局限性；內(nèi)部中央空調(diào)容量不足，空氣較為不暢，缺乏購物舒適感。明發(fā)商業(yè)廣場樓盤名稱明發(fā)商業(yè)廣場項(xiàng)目地址廈禾路與蓮前西路交匯處建筑風(fēng)格西歐商鋪規(guī)劃具體布局：大型主力店綜合購物中心商鋪（面積）：40萬平大廈（面積）：產(chǎn)品定位一層（品牌）：中高檔服裝、精品、百貨、酒吧、餐飲、運(yùn)動品牌、建材超市等二層（品牌）：男裝、女裝、家具、KTV、百貨、建材超市等三層（品牌）：童裝、床上用品、百貨、KTV、電影院等四層（品牌）：部分四層KTV地下一層：超市、精品、打折服裝、美食廣場、國美電器、臺灣迪諾親子樂園、輕飲咖啡廳等銷售模式產(chǎn)權(quán)式：獨(dú)立商管公司：香港僑樂物業(yè)與新世界百貨管理公司簽訂相關(guān)協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議、租賃合同）簽訂租賃合同返租回報(bào)率：7.5-8%年限：地上50年地下40相關(guān)承諾：非產(chǎn)權(quán)式：配套內(nèi)部設(shè)施1、得房率：70%2、車位：車位2000個3、空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)（品牌）：部分中央空調(diào)4、供電系統(tǒng)：5、給排水系統(tǒng)：6、電梯品牌：種類：扶梯與觀景電梯數(shù)量：150個具體位置：分散7、安防系統(tǒng)：建筑材質(zhì)及裝修：1、商鋪外立面飾材：涂料與鋼筋混凝土門廳：玻璃門窗：玻璃窗2、商鋪公共區(qū)域飾材：磁磚廣場：公共走道：磁磚3、內(nèi)部飾材：鋪內(nèi)墻體：地面：大理石磁磚（步行街）內(nèi)部門窗：燈光照明：商業(yè)環(huán)境位于富山商圈，臨火車站，具有一定的地理優(yōu)勢。周邊的消費(fèi)群體集中。鋪位劃分功能劃分：A區(qū)為購物區(qū)；B區(qū)為專業(yè)市場區(qū)（建材/酒吧）；C區(qū)為休閑娛樂區(qū)；D區(qū)為國際品牌旗艦區(qū)；G區(qū)為綜合區(qū)。面積劃分：租金價年回報(bào)率06年1月5日前統(tǒng)一按7.5%收取，1月5日后按8%收取?？蛻舳ㄎ欢我陨贤顿Y的客戶，某某、泉州（南安、晉江、石獅、安溪等）、漳州（云宵）、三明、莆田等省內(nèi)外及境外人士。媒體情況日期：頻率：一月一次內(nèi)容：以幾套店面為例訴求重點(diǎn)：帶租約銷售主力店?duì)顩r主力店百安居、家樂福，香港新世界，必勝客產(chǎn)品優(yōu)勢地段好，區(qū)域成熟，商業(yè)氛圍濃厚；帶租約銷售，穩(wěn)定性較強(qiáng)；停車位多，交通方便；主力店豐富，知名度高；產(chǎn)品劣勢區(qū)域過大，部分位置成死角；臨交通主干道，人流困難；與臨近商業(yè)融合性較差；開發(fā)商實(shí)力有限，工程進(jìn)度緩慢。綜述：作為某某最大的商業(yè)集中場所，龐大的體量（40萬平）便于形成超大型MALL型態(tài)；地處富山商圈核心三角區(qū)的一角，其周邊商業(yè)氛圍濃厚，交通便利；政府支持力度大，大力引進(jìn)世界五百強(qiáng)企業(yè)（百安居、家樂福、歐倍德、時代華納）與香港新世界作主力店，為這個巨大的商業(yè)航母安上強(qiáng)力的推動器；交通流線較為不足，臨快速主干道，人流困難；區(qū)域過大，部分位置成為商業(yè)死角，與臨近商業(yè)融合性較差；開發(fā)商實(shí)力有限，未能將商業(yè)氣氛營造起來急于銷售，投資前景有一定風(fēng)險，體量過大，市場消化力有限；某某本身消費(fèi)力容量局限，商業(yè)較為分散，使其部分體量去化困難。世貿(mào)商城位置:位于火車站旁邊，是一個集休閑、娛樂、購物、飲食于一體的citymall模式，總共六層（地下一層，地上五層）。采用主力店加精品獨(dú)立店面結(jié)合的方式，中庭挑空，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)?？偯娣e約十萬平方左右。產(chǎn)品規(guī)劃:主力面積40—55平方米，精品店面35—80平方米之間，面寬3.5—8米，進(jìn)深6—10米，層高4.2米左右。業(yè)態(tài)規(guī)劃-1層：國際零售巨頭沃爾瑪購物超市，總經(jīng)營面積約2萬平方，其余部分約5000平方對外租賃；1層：前半段為飾品、女裝、肯德基、麥當(dāng)勞，后半段主要以運(yùn)動服飾、內(nèi)衣為主；2層：男女裝、肯德基、麥當(dāng)勞、飾品等；3層：運(yùn)動服飾、男裝、圖書等；4層：休閑時尚女裝、手機(jī)、床上用品、美容美發(fā)等；5層：美食、電影院、特色服飾等。經(jīng)營評析巴黎春天百貨也進(jìn)駐一到四層靠火車站位置，經(jīng)營不太成功，其原因是：世貿(mào)定位是中低檔次的產(chǎn)品，走年輕化路線，巴黎春天百貨經(jīng)營的是中高檔次產(chǎn)品，消費(fèi)者一般以中年人居多；購物環(huán)境較一般，未形成特色；停車位較少，不利于中年人購物停車，制約了部分消費(fèi)群體。其它獨(dú)立店面和沃爾瑪經(jīng)營比較成功，其優(yōu)勢是：良好的地段，屬于某某的市中心，與火車站相鄰，每天容納數(shù)十萬人流動，構(gòu)成龐大的消費(fèi)群體；國際零售巨頭沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐，其相對集中，價格便宜的商品成為消費(fèi)者購物的首選超市，肯德基、麥當(dāng)勞也為世貿(mào)商城帶來固定的消費(fèi)客源；公交車集中站，給消費(fèi)者還來購物的方便；火車站附近小吃娛樂項(xiàng)目少，卡樂美食和電影院為消費(fèi)者提供必要場所；整個商場屬于休閑、娛樂、購物等一條龍服務(wù)，購物環(huán)境較好；高質(zhì)量的招商與定位的準(zhǔn)確，為世貿(mào)的繁榮創(chuàng)造了條件；體量適中，某某人口基數(shù)不大，世貿(mào)的經(jīng)營面積相對較合理。整體評析停車位太少；商場內(nèi)設(shè)休閑區(qū)很少，攤位布置過于擁擠，造成人為的視覺疲勞；整體業(yè)態(tài)布局零亂，魚龍混雜，各層商品點(diǎn)綴式的交錯在一起，不便于消費(fèi)選擇；總體上世貿(mào)的成功與地段好、臨近中山商圈、禾祥西東路商業(yè)街，蓮坂商圈，客源相對集中，有世界500強(qiáng)之首的沃爾瑪支撐，周邊硬件配套觸動整個項(xiàng)目的人流，增加商業(yè)氛圍有關(guān)。摩爾蓮花業(yè)態(tài)規(guī)劃一層：時尚休閑、美食（租金66—90元/平方）二層：新華都購物；三層：主題街區(qū)正在招商；四層：美食廣場正在招商；五層：健康休閑館經(jīng)營評析管理混亂，招商缺乏引導(dǎo)性和規(guī)范性，如一層招商名義上是時尚休閑主題街區(qū)，其實(shí)沒有主題，只要不是做美食的什么都可以，現(xiàn)今連一層已經(jīng)有部分成了經(jīng)營美食的了，而且投資者還要求租賃者漲租金，致使大部分商家都急于轉(zhuǎn)手撤出；扶梯較少，交通動向混亂；在一層經(jīng)營美食多為大排擋、沙縣小吃等，缺乏檔次；把購物中心做成沿街店面模式，且沒有一個統(tǒng)一的方向，也沒有一定的知名品牌來帶動，從珠寶首飾到低檔次的服裝，什么都有；公共衛(wèi)生間設(shè)置不合理，放在醒目位置易使人產(chǎn)生不好反映；休閑娛樂設(shè)施太少，沒有景觀，感覺就象個綜合市場而非購物中心；新華都開設(shè)在整個第二層，使人流斷層，出入口集中在一處，交通不便利，設(shè)計(jì)混亂，沒有利用好新華都這個主力店的功能；通道過于狹窄，人流擁擠；交通不便，位置靠后，沒有利用好呂厝公交車站的功能，難于聚集人氣，與旁邊的蘇寧電器存在相同的問題。名匯.銅鑼灣廣場樓盤名稱名匯.銅鑼灣廣場項(xiàng)目地址中山路、思明東路、霞溪路、古城西路交匯處建筑風(fēng)格南洋騎樓商鋪規(guī)劃具體布局：大型綜合購物中心商鋪（面積）：7.5萬平米產(chǎn)品定位-1層（品牌）：運(yùn)動、數(shù)碼等一層（品牌）：特色服裝、服飾、精品、飾品等二層（品牌）：男女品牌服裝、童裝、鞋帽、箱包等三層（品牌）：家居四層：4d影院、大時代美食廣場等經(jīng)營模式產(chǎn)權(quán)式：獨(dú)立商管公司：升名匯物業(yè)管理返租回報(bào)率：8%項(xiàng)目評述：統(tǒng)一招商，返租，回報(bào)率8%。眾多的休閑娛樂場所，300m以海洋為主題的立體式景觀主街。眾多主力店帶動獨(dú)立店面。門面3000萬元的迪斯尼咕咕鐘，非常的大氣豪華。4個大中庭，每個中庭主題都不一樣。銅鑼灣百貨的進(jìn)駐，為名匯帶來活力。55部手扶梯，2部觀景電梯，動向清楚分明。敞開式的景觀主街，運(yùn)用中央冷卻塔，避免懸掛空調(diào)主機(jī)帶來的不美觀。名匯銅鑼灣廣場位于某某傳統(tǒng)商業(yè)中心—中山路東段，是目前中山商圈最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。名匯銅鑼灣廣場兼具南洋建筑的浪漫風(fēng)情與歐陸建筑的典雅端莊；近三百米景觀步行街串起三個休閑廣場、四大主題街區(qū)；街區(qū)景觀、小品、雕塑、綠化、休閑設(shè)施齊全。廣場設(shè)有6部垂直客梯、2部全透明景觀梯、3部客貨兩用梯、51部電扶梯，并設(shè)有大型室內(nèi)及室外停車場。合理科學(xué)的平面功能設(shè)計(jì)、通暢和諧的交通及動態(tài)規(guī)劃、應(yīng)有盡有的商業(yè)服務(wù)設(shè)施、高級花崗巖建筑飾面及鋪地，加上綜合安防等智能化弱電系統(tǒng)與雙回路城市供電系統(tǒng)，塑造盡乎完美的現(xiàn)代商業(yè)空間。名匯銅鑼灣廣場突破傳統(tǒng)商業(yè)模式，融生活、商務(wù)、娛樂、餐飲、休閑、購物、旅游于一體；由國內(nèi)外連鎖的名店名品名牌為主力支撐，目前已有國內(nèi)最時尚的百貨公司“銅鑼灣百貨”和亞洲最流行的運(yùn)動品牌大鱷“運(yùn)動100”簽約入駐。名匯銅鑼灣廣場先進(jìn)的管理理念，由世界知名的商業(yè)管家“世邦魏理士”擔(dān)綱操作?！笆腊钗豪硎俊睂?dǎo)入集中管理、分散經(jīng)營的先進(jìn)模式，具有統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一管理服務(wù)、經(jīng)營分散靈活等服務(wù)功能齊全、管理水平高的特點(diǎn)，確保整個商場繁榮發(fā)達(dá)、業(yè)主經(jīng)營無憂。中山路，政府將其定位為“海峽西岸最繁華的商業(yè)街”，目前商家生意紅火、人流如織。匯聚策劃、招商、建筑設(shè)計(jì)、景觀塑造、夜景照明設(shè)計(jì)、商業(yè)經(jīng)營管理等業(yè)內(nèi)精英為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)所努力打造的名匯銅鑼灣廣場，將為中山路這一商業(yè)桂冠鑲上鉆石，成為中山路商業(yè)之驕！三年的回報(bào)率一次性補(bǔ)給投資者也體現(xiàn)了開發(fā)商的實(shí)力。本項(xiàng)目進(jìn)行了統(tǒng)一的招商，使業(yè)態(tài)，布局規(guī)范，管理科學(xué)。名匯的體量適中，正適合某某這種人口不多的中型城市。日常7萬次的人流和1000多次的公交，給中山路帶來了龐大的消費(fèi)人群。其他主要商業(yè)地產(chǎn)一覽表項(xiàng)目名稱商業(yè)面積（㎡）租售價格(元/㎡)項(xiàng)目概況老虎城2萬多租金約350元/㎡項(xiàng)目定位為HOTMALL時尚購物中心，以時尚女性為經(jīng)營主題，業(yè)態(tài)上以精品、服飾、休閑和餐飲為主，集購物、休閑、游樂、美食等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。帶租約性銷售，售后返租。南中大地廣場8萬多-1F售2.5-4萬元/㎡，1F售為5萬-7萬元/㎡，租金200－600元/㎡，2-5F不銷售主要定位于來廈旅游度假的國內(nèi)外游客及本地區(qū)極具消費(fèi)能力的人群，規(guī)劃上以精品、流行時尚為主，兼具旅游、休閑、餐飲、娛樂、酒店等功能，實(shí)現(xiàn)“多元化、一站式”消費(fèi)模式，規(guī)劃奧特萊斯、美食天地、休閑會館酒店、流行時尚精品店和步行街，規(guī)劃可停靠近500部車的地下停車場。－2F：停車場，－1～1F：奧特萊斯、精品、流行前線，2F:美食天地，3－5F：休閑會館酒店香港時代廣場1.7萬（－1F商場，1F步行街）租金約400元/㎡采用“混業(yè)經(jīng)營”的業(yè)態(tài)模式，首創(chuàng)“體驗(yàn)式享受，發(fā)現(xiàn)式消費(fèi)”的休閑消費(fèi)模式，以“衣、食、樂、逛”為四大體驗(yàn)主題。外街建筑風(fēng)格延續(xù)中山路南洋式騎樓風(fēng)格。180間挑高6.6米的獨(dú)立店面。羅賓森商業(yè)廣場10萬（－2~6F）———LIFESTYLEMALL（悠閑生活館），700個停車位，2/3為商業(yè)部分服務(wù)東方明珠廣場———帶租約銷售，已售均價約26850元/㎡每層2300㎡彈性可分割空間。1.5萬㎡永樂思文電器進(jìn)駐。部分還在招商SM二期12.6萬———5F,1500個地面停車位，側(cè)重娛樂、休閑領(lǐng)域的花園式大型購物中心，引進(jìn)電影城、KTV、美食城等休閑娛樂業(yè)加州城市廣場約8萬只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營管理以運(yùn)動休閑為經(jīng)營主題，定位為某某新中央商務(wù)區(qū)首席LIFESTYLE購物中心。2個主力店，3-5個次主力店，300-400個獨(dú)立專賣店。－1F：大型超市、電玩，MF：百貨、零售、餐飲、珠寶等，2F：百貨、餐飲、品牌專賣、精品，3F:百貨、數(shù)碼、兒童玩具、服飾，4F:真冰溜冰場、大型美食廣場瑞景商業(yè)廣場6萬（地下24459.6，地上32972）－1F、2F帶租約銷售1.4－3萬元/㎡，售后返租統(tǒng)一經(jīng)營，1F、3F自營商場－1～3F，項(xiàng)目定位為幸福之家主題商場，由2萬㎡好又多大賣場、4萬㎡回廊步行街和主題商業(yè)組成，目前引入肯德基、必勝客，停車位430個。業(yè)態(tài)主要分為家庭生活必需品、家庭生活奢侈品和家庭生活選用品三大區(qū)域，。－1F：好又多、潮流服飾等，1F:大型手機(jī)城、國際品牌，2F:國內(nèi)品牌，居家主題，3F:休閑、娛樂、餐飲閩南印象36997售價：2萬；租金：70－80由古民居、裙樓、L型商業(yè)獨(dú)立店組成，某某首例“開發(fā)性保護(hù)”古民居商業(yè)項(xiàng)目，街巷式立體商業(yè)內(nèi)街，以“泛休閑”為主題。五個功能區(qū)，涵蓋酒吧、茶館、咖啡廳、餐廳、自助KTV、休閑會館、文化藝品、生活精品和大型超市等業(yè)態(tài).。保留60％的自營面積，消費(fèi)群體定位為某某城市白領(lǐng)階層以上人士、旅游客群和周邊居民。重點(diǎn)集中商圈研究中山路商圈中山路商圈綜述某某中山路，近百年以來，一直以第