【S市公租房政策執(zhí)行現(xiàn)狀、問題及優(yōu)化建議分析（附問卷）20000字（論文）】

S市公租房政策執(zhí)行現(xiàn)狀、問題及完善對策研究論文摘要本文主要采用問卷調(diào)查和訪談的方法，探討武漢市公共租賃住房政策的實(shí)施現(xiàn)狀和效果。文獻(xiàn)研究主要是梳理“公廉并軌”后國家層面和武漢市的公租房政策，梳理國家層面和武漢市公租房政策的發(fā)展脈絡(luò)，從保障范圍、補(bǔ)貼模式、政策執(zhí)行、政策執(zhí)行等方面詳細(xì)闡釋武漢市現(xiàn)行公租房政策，租金水平、住房補(bǔ)貼政策、住房補(bǔ)貼政策、住房補(bǔ)貼政策，總結(jié)武漢市公共租賃住房領(lǐng)域的創(chuàng)新措施。問卷調(diào)查法是設(shè)計一份關(guān)于武漢市某居住區(qū)公租房租金、面積和使用時間的調(diào)查問卷。將以隨機(jī)抽樣的形式分發(fā)給公共租賃住房區(qū)的居民。通過問卷調(diào)查收集第一手?jǐn)?shù)據(jù)，結(jié)合住房過渡理論和公平分配理論分析武漢市公共租賃住房政策的實(shí)施效果。訪談法以武漢市某公租房社區(qū)為研究對象。通過對居委會工作人員、承租人和房管處負(fù)責(zé)人的訪談，收集、整理和分析第一手資料，并結(jié)合訪談數(shù)據(jù)，分析武漢市公共租賃住房政策實(shí)施的現(xiàn)狀和問題。關(guān)鍵詞：武漢市；公租房；政策執(zhí)行目錄TOC\o"1-3"\h\u23685一、緒論 一、緒論（一）研究背景以及研究意義1.選題的背景住房問題是世界各國共有的問題，也是最基本的民生問題。受不同經(jīng)濟(jì)水平的影響，居民的住房需求與問題各有不同。住有所居一直是各個階層的人群的目標(biāo)，新中國在不同時期面對復(fù)雜的住房問題，都能有所解決，在不同歷史階段中的住房保障政策也大有不同，也都能很好地適應(yīng)各時期的變化。在現(xiàn)代社會中，隨著大學(xué)生數(shù)量的不斷增多，我國政府也在住房保障領(lǐng)域進(jìn)行了大量的改革，其中武漢市作為重點(diǎn)城市，也發(fā)布了《武漢市公租房政策保障辦法》作為新的住房保障政策來實(shí)施。近年來，低收入居民的住房問題成為我國房地產(chǎn)的主要問題，為了解決這一問題，國家提出了一系列的住房保障政策。為了留下多人才，武漢市在2017年發(fā)布了相關(guān)政策，表明畢業(yè)大學(xué)生可使用畢業(yè)生在買房或者租房時享用更優(yōu)惠的價格。隨著住房體系不斷地深化，我國的公租房政策在保障性住房的領(lǐng)域中有了很大的進(jìn)步，改善了部分群眾的住房條件。但是，我國的公租房仍然處于的起步階段，整體不完善，政策中和政策的執(zhí)行上還有些不足。所以，解決公租房政策和政策執(zhí)行上的問題，盡快完善不足，加快公租房的建設(shè)速度，使老百姓們都能住有所居。2.選題的意義（1）理論意義現(xiàn)如今，為了解決低收入人群和困難家庭的住有所居的問題，住房保障越來越受到人們的關(guān)注。然而，由于中國住房市場化進(jìn)程的加快，房價正在快速上漲，很多中低收入階層的人難以通過自己的經(jīng)濟(jì)能力來租房住。目前我國處在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度沒法解決“夾心層”住房問題的時期，如何有效實(shí)施和完善公租房制度來解決低收入人群和困難群體的住房問題將成為現(xiàn)階段的主要問題。本文通過對武漢市公租房實(shí)地調(diào)查可以將實(shí)際情況搜集起來，再通過對武漢市公租房政策的對比，找出不足之處加以改正，既可以豐富我國住房保障等相關(guān)理論的研究，也能夠為進(jìn)一步改進(jìn)和完善武漢市的公共租賃住房政策。（2）現(xiàn)實(shí)意義從武漢市人口急速增長和公租房供應(yīng)數(shù)量這兩方面來看，武漢市的中低收入人群的住房需求難以得到解決。武漢市作為全國教育大省，擁有眾多重點(diǎn)高校和大量高質(zhì)量高學(xué)歷的大學(xué)生，但每年優(yōu)秀的大學(xué)生都流失到許多一線城市?，F(xiàn)如今，住房問題是大學(xué)生最關(guān)注的事情，如何解決大學(xué)生留漢是武漢市目前最重要的任務(wù)。本文將以武漢市洪山區(qū)東沙花園和武漢市江夏區(qū)江南新天地為例，通過實(shí)地調(diào)研問卷和訪談的形式，將武漢市公租房的具體情況和武漢市公租房政策執(zhí)行情況反映出來，通過對比武漢市公租房政策找出問題并做出建議和改善。（二）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.國內(nèi)研究現(xiàn)狀由于計劃經(jīng)濟(jì)體制在我國實(shí)施較早，房地產(chǎn)市場尚未形成，所以住房保障的問題并不突出。隨著住房制度改革的實(shí)施，住房保障開始走上坡路，越來越多的學(xué)者和研究機(jī)構(gòu)對住房保障理論開始了研究，國內(nèi)對住房保障制度公共租賃住房制度的研究取得了一系列成果。但由于起步較晚，與歐美發(fā)達(dá)國家相比仍有較大差距。以下是一些具有代表性的階段性研究成果。對于我國的住房體制改革，成思危（1999）對我國住房制度改革進(jìn)行了仔細(xì)地研究，并提出來了自己獨(dú)特的見解。他從政府，金融機(jī)構(gòu)，公司和個體等多角度對我國住房制度改革進(jìn)行了分析，并就怎么實(shí)現(xiàn)住房制度的科學(xué)轉(zhuǎn)型提出來了相關(guān)建議。他提出，政府要充分考慮人民財產(chǎn)條件的異同，制定多渠道，多形式的住房供應(yīng)體制[1]。在對中國住房保障制度的研究中，陳秉廉（2019）系統(tǒng)比較了許多高山國家的住房制度，分析了這些國家在住房保障體系建設(shè)方面的經(jīng)驗教訓(xùn)。他指出，政府應(yīng)該根據(jù)人們不同的經(jīng)濟(jì)狀況提供相應(yīng)的住房供應(yīng)。逐步為低收入者建造租賃住房，逐步實(shí)現(xiàn)最終確保所有低收入者住房需求的目標(biāo)[2]。在如何進(jìn)行差別化配租方面，周振禹對我國一些大城市的公共租賃住房制度進(jìn)行了對比和分析，他提出政府應(yīng)將我國公共租賃住房的保障群體進(jìn)行細(xì)分，將對應(yīng)的困難群體與相對應(yīng)的保障條例分在一起，以便提供具體的差異化的配租方式[3]。關(guān)于如何讓保障房的家庭獲得利益這個研究中，胡國平、韋春麗在他們的研究中，他們建立了一個Logit模型來測試各種因素對經(jīng)濟(jì)適用房租購選擇和強(qiáng)度的影響。他們指出，要合理設(shè)置保障性住房準(zhǔn)入條件，構(gòu)建出科學(xué)合理規(guī)范的保障性住房供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)還有住房保障運(yùn)行機(jī)制，讓急需租房和購房的困難家庭受益[4]。在關(guān)于租購并舉的研究中，丁淑娜、林永民基于中共十九大報告提出的“房地產(chǎn)無框架”、“租賃住房制度”的思想，從房地產(chǎn)市場供求失衡和租賃市場發(fā)展?fàn)顩r的角度分析了住房市場存在的問題。如何建立租賃住房制度[5]。在資金聚集方面，汪玲麗、王思賢、李文雅、溫渴星（2018）主張通過借鑒國際上流行的PPP模式，解決我國廉租房建設(shè)中存在的資金短缺問題，提高廉租房建設(shè)質(zhì)量和管理效率[6]。另外，張煒維（2016）從法學(xué)的角度主張綜合國外公租房分配準(zhǔn)入的經(jīng)驗，合理優(yōu)化我國公租房分配準(zhǔn)入的法定條件、分配準(zhǔn)入的輪候配租機(jī)制與異議處理機(jī)制，以達(dá)到公租房分配公平的目標(biāo)。而對于如何加強(qiáng)保障房后期運(yùn)營管理，蔣鎧璘則提出了以下幾點(diǎn)：一是加強(qiáng)法律、制度建設(shè)，完善住房保障；二是雖然政府有義務(wù)購買服務(wù)并確保政府是主體，但政府將通過政府購買服務(wù)的方式動員社會組織確保住房管理；三是提供相關(guān)設(shè)施，從硬件條件上為住房居民提供更好的居住環(huán)境；四是加強(qiáng)居民的自主權(quán)，用熱情管理住房綜合體[7]。在公租房分配方面，陸瓊對公租房分配中的很多問題進(jìn)行了探究，如覆蓋面窄、布局分配不當(dāng)、收入標(biāo)準(zhǔn)模糊不清、戶籍限制等，并分析了其原因，提出了政府用嚴(yán)格的出入境管理制度來監(jiān)管[8]。2.國外研究現(xiàn)狀二戰(zhàn)后，西方發(fā)達(dá)國家因為提早幾十年建造大量的保障性住房，因此在住房保障制度方面積累了很多的經(jīng)驗，同時也獲得了非常豐富的研究經(jīng)驗和成果。1872年，在《論住宅問題》一文中，恩格斯首次提出了“住宅缺乏現(xiàn)象”。他提到，由于住房的建設(shè)時長不能加快，房源供應(yīng)不及時，現(xiàn)有住房價格急劇上漲。受此影響，工資落后等條件的家庭無力支付高昂的住房成本。于是，這些低收入家庭的住有所居成了一大難題。到了1990以后，西方發(fā)達(dá)國家嘗試將福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論融入到社會管理方面，開始向福利資本主義國家發(fā)展。在這一階段中，許多學(xué)者和研究機(jī)構(gòu)被社會中這種被視為普遍性社會保障制度的住房保障制度深深吸引，經(jīng)過研究后也獲得了一系列的研究成果。Urmi對英國的住房保障進(jìn)行了詳細(xì)的分析和研究。英國1919年頒布了《住房和城鎮(zhèn)規(guī)劃法》，明確提出政府有責(zé)任解決大多數(shù)公民的住房需求。為緩解中低收入人群的資金壓力，英國政府將公租房的價格調(diào)低，并且支持居民進(jìn)行低價購買，同時也以此來提高公租房租戶的生活積極性[9]。德國在公租房的建設(shè)上做的相當(dāng)成功。StephenE.Barton分析指出，德國的住房制度使住房難以區(qū)分收入層，容易形成等級隔離，并導(dǎo)致了諸如heimitsu等惡意現(xiàn)象。他認(rèn)為政府應(yīng)該通過住房保險制度的改革來解決這個問題。與大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房相比，現(xiàn)金援助可以促進(jìn)社會的穩(wěn)定發(fā)展[10]。印度在住房保障制度的方面做得比較成功，但在配租制度方面有所不足，Siegert指出印度的公租房的產(chǎn)權(quán)在房主手中會給政府帶來很大的負(fù)債問題，他提出，以解決政府的資金短缺為目的，印度政府可以將市場上公租房的產(chǎn)權(quán)出售給租戶的同時，加強(qiáng)配租制度方面的嚴(yán)格管控，從而減少住房配租當(dāng)中存在的不公平現(xiàn)象[11]。關(guān)于韓國的住房租賃市場，W.S.Nam通過訪談的方式，對韓國的房屋租賃情況進(jìn)行了調(diào)查。通過數(shù)據(jù)對比分析，對韓國公租房建設(shè)十年規(guī)劃進(jìn)行了詳細(xì)論述。他認(rèn)為，韓國的公租房建設(shè)還存在很多問題，無法在短時間內(nèi)取得快速的發(fā)展，韓國政府的這一行動機(jī)會難以取得預(yù)期的效果[12]。3.研究評述回顧國內(nèi)外學(xué)者的研究現(xiàn)狀，各國都在公共租賃住房制度研究取得顯著成果，表現(xiàn)為各個國家在公租房制度上基本形成了各具特色的公共租賃住房保障體系和專門的住房保障法。這類法律法規(guī)在住房保障體系發(fā)揮著重要作用，為各國的公共租賃住房保障體系的建設(shè)和完善提供了充分的法律依據(jù)。目前，我國城市公共租賃住房系統(tǒng)的探索和研究取得了一定的成果，專家和政府也提出了與各個問題相對應(yīng)的解決建議，以進(jìn)一步完善和優(yōu)化城市公共租賃住房系統(tǒng)。然而，由于公租房在住房市場中的特殊性，各個城市在實(shí)施公租房政策受到諸多因素的影響。目前，對武漢市的研究主要集中在公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營上，對政策的實(shí)施效果研究較少。同時，大多數(shù)學(xué)者從單一的視角來看待這一體系，對問題的研究方向相對單一，缺乏充分的多角度、多學(xué)科的整合，研究課題過于狹窄，過于強(qiáng)調(diào)理論研究，實(shí)證分析相對薄弱?，F(xiàn)在就要加強(qiáng)對政策執(zhí)行效果的研究，理論聯(lián)系實(shí)際，共同建設(shè)更好的公租房。（三）研究內(nèi)容本文是對公共租賃住房的相關(guān)基本理論進(jìn)行研究分析，主要包括城市中公共租賃住房的主要概念和類型，運(yùn)用住房過渡理論、公平分配理論，以武漢市洪山區(qū)東沙花園和武漢市江夏區(qū)江南新天地為例，收集并總結(jié)武漢市公共租賃住房政策執(zhí)行的效果，分析其主要問題，找出并提出對策建議。（四）研究方法1.問卷調(diào)查法本文需要大量的實(shí)際數(shù)據(jù)來支撐論點(diǎn)，將問卷發(fā)放到武漢市洪山區(qū)東沙花園和武漢市江夏區(qū)江南新天地，用以收集小區(qū)內(nèi)的公租房和租客的基本信息，統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及相關(guān)資料，進(jìn)行有效的分析，用來了解武漢市洪山區(qū)東沙花園和武漢市江夏區(qū)江南新天地的公租房情況和公租房租客的相關(guān)情況。2.訪談法通過訪談的方式，對武漢市洪山區(qū)東沙花園和武漢市江夏區(qū)江南新天地的物業(yè)的工作人員以及公租房的租客進(jìn)行對個人的基本信息、租客居住的公租房的信息、武漢市公租房的了解程度、武漢市公租房各項政策的滿意程度和小區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施的滿意程度的了解。二、相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)（一）公共租賃住房住房是人類的基本需求，也是安身立命之所在。當(dāng)房價快速飛漲、市場調(diào)節(jié)失靈時，公共租賃住房就是保障中低收入家庭住房問題的保證，也是政策在快速城市化和住房嚴(yán)重短缺時用來維護(hù)公民居住權(quán)的一種手段?，F(xiàn)在公租房被定義為公共租賃住房，是指國家在提供政策支持上，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平的經(jīng)濟(jì)適用房，面向人群為城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的新就業(yè)的無家可歸人員和農(nóng)民工。若從需求面來看，公共租賃住房是政府針對一些無法通過市場手段獲得住房權(quán)利的相對弱勢群體實(shí)施的協(xié)助解決住房問題的一種保障制度。我國的公共租賃住房一般具備只租不賣的特性，與其他國家公租房特點(diǎn)不同。我國的公共租賃住房是一種專屬于政府或者公共機(jī)構(gòu)的公共住房。與我國不用，在很多先進(jìn)國家中，他們的公共住房類型非常豐富，主要包括了出租住房、部分產(chǎn)權(quán)住房、合作住房還有低成本住房等不同形式（劉義，2014）[13]。因為許多發(fā)達(dá)國家接觸公共租賃住房比我國要早很多，所以他們所擁有的經(jīng)驗也比我們豐富。從國際經(jīng)驗來看，在快速城市化和住房嚴(yán)重短缺的條件下，政府直接干預(yù)住房建設(shè)和供應(yīng)的公共租賃住房政策是各國和地區(qū)普遍使用的住房政策工具。美國指公共租賃住房項目。在英國，干預(yù)的形式主要是由地方政府經(jīng)營的公共住房，而香港和新加坡則是公共住房或低租金住房。在不同的國家（或地區(qū)）或不同的歷史時期，公共租賃住房的位置、規(guī)模、實(shí)施模式都是不同的。公共租賃住房存在的目的是保障居民的居住權(quán)利，尤其是對那些經(jīng)濟(jì)條件不好、無力購買住房的中低收入人群，這些人群包括新就業(yè)大學(xué)生，新就職員工，外來務(wù)工人員以及老齡人群。政府確定公租房只租不賣的特性來更好的幫助困難人群，同時也確定公共住房的目的和商品化聯(lián)系到一起，就應(yīng)該由政府主導(dǎo)以至于更好的管理公共租賃住房。根據(jù)我國30多年的住房市場改革，我們能夠發(fā)現(xiàn)，住房資源必須確立以市場機(jī)制為基礎(chǔ)的配置手段，這個理論在宏觀層次來看是完全準(zhǔn)確地。但是近幾年的實(shí)踐經(jīng)歷又告訴我們市場機(jī)制并非是萬能的，反而還會引起嚴(yán)重的“市場失靈”。因此，在堅持市場機(jī)制為基礎(chǔ)的同時要加大政府這只有形的手對于住房領(lǐng)域的調(diào)控。1998年房改以來我國市場將重點(diǎn)放在了住房的商品性和投資升值性之上，把它的基本生活屬性和消費(fèi)屬性給忽略了，導(dǎo)致過度開發(fā)了住房的經(jīng)濟(jì)作用，以至于出現(xiàn)了住房市場失靈，使居民收入增長緩慢同房價增長迅猛之間的矛盾更加凸顯。通過政府大力建設(shè)發(fā)展公租房，既可以提供較低社會成本的公租房給人們居住，實(shí)現(xiàn)廣大百姓居有其所的目標(biāo)，又可以利用公租房房租低廉切穩(wěn)定的性質(zhì)，鼓勵人們租房，扭轉(zhuǎn)住房市場過于投機(jī)炒作的風(fēng)氣，促進(jìn)住房市場的科學(xué)發(fā)展[14]。（二）住房過渡理論住房過渡理論就是人們對于好的居住體驗都有美好的向往著，在現(xiàn)代快速城市化的影響下，時代變遷快，居民們的收入和生活水平提高后就會追求更好的居住體驗，房地產(chǎn)商為了配合高收入人群對于住房的高要求而建造高質(zhì)量高水準(zhǔn)的住房，而房屋的質(zhì)量和居住環(huán)境往往會隨著時間的推移而下降，因此上任房主就會出售或出租現(xiàn)有的房屋，從而去購買居住感舒適感更高的住房[15]?，F(xiàn)如今，中低收入的人群往往會選擇以前居住過的住房或者是市場上一些價格便宜的二手房進(jìn)行租住。由于住房使用年限非常長且不斷有新的血液輸入社會，例如新就業(yè)大學(xué)生，外來務(wù)工人員等，數(shù)量非常龐大且對于這種及便宜又好用的住房有需求，所以這種情況可以在住房市場中循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)起來，也就是所謂的住房過渡理論，這種現(xiàn)象在國內(nèi)已經(jīng)非常普遍了。住宅過濾理論和住房最直接的關(guān)系就是體現(xiàn)在住房質(zhì)量上，影響住房質(zhì)量的因素主要包括區(qū)位、環(huán)境、戶型、交通以及施工等多個因素。而高收入的家庭住宅在經(jīng)過過濾，也就是所謂的住房質(zhì)量降低的過程后到最低收入家庭可以支付得起的價格的住宅，再經(jīng)過政府出錢包裝成為新建商品房。這個房子經(jīng)過濾后，本來成了一個低收入家庭可以支付得起的住房，結(jié)果變成了政府包裝的新建商品房，價格又一次回升。因此，這個過濾過程很好地解釋了，政府在針對給低收入居民建房是否可以得利和低收入居民寧可選擇舊房子也不選擇新房子這兩個問題。從住房過濾理論中可以找出現(xiàn)階段的住房補(bǔ)貼也出現(xiàn)很多問題，例如青少年群體的數(shù)量增加，公共住房的數(shù)量供不應(yīng)求，如何解決大城市住房短缺的問題，怎樣緩解住房困難成了現(xiàn)階段最需要解決的問題。（三）公平分配理論在公共租賃住房的制度中，公平分配理論主要體現(xiàn)在每個申請人是否能得到公平地對待。事實(shí)上，從微觀上講，每個申請者都是住房中的經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)者和消費(fèi)者，對于個人而言，公平分配意味著能否得到與自己的付出成正比的回報。從宏觀上講，公共分配理論主要是說在每個個體的之間的收入存在的差異是否在合理的范圍內(nèi)。假設(shè)一個城市中，高收入和中低收入入住同一片區(qū)域時，每個人的生活方式和對環(huán)境、生活質(zhì)量的要求不同會影響這片區(qū)域消費(fèi)水平和能力的平衡，商品的價格也會隨之改變。如此一來，容易造成覺得不公平的一方離開或者引起不必要的沖突[16]。假設(shè)一個國家中，分配制度非常合理，中、高收入的人與低收入的人之間差距非常大，不能滿足生活需求，這就會導(dǎo)致整體的消費(fèi)能力停滯不前。公平分配理論的主要目的是處理和協(xié)調(diào)公平與效率的關(guān)系。公平與效率相互矛盾，但又是相互聯(lián)系的。公平分配理論指出，當(dāng)市場經(jīng)濟(jì)體制不完善時，各種因素的不平衡會導(dǎo)致資源在群體間的不公平分配，這就容易產(chǎn)生低收入的弱勢群體。公平分配理論對本文的幫助主要是對于政府沒有明確分配制度，就會出現(xiàn)居民對分配方式和分配過程等不滿意的情況出現(xiàn)。所以為了杜絕這種情況出現(xiàn)，促進(jìn)社會和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)點(diǎn)發(fā)展，政府就需要制定出切實(shí)有效的住房分配機(jī)制，為中低收入家庭以及困難群體提供有效的社會保障。三、武漢市公租房政策梳理（一）公共租賃住房制度中國所有城市都在實(shí)施公共租賃住房制度。公共租賃住房制度是根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律制定的政策，在北京、廣東、武漢、武漢等地和中國都取得了一定的成效。有明確的方法來管理公共租賃住房的面積、類型和租賃期限，這對于確保公民的居住權(quán)至關(guān)重要。首先，公共租賃住房應(yīng)被列為負(fù)擔(dān)得起的租賃住房體系的一部分。有三種類型的廉租房、公租房和商品房。這三種類型的出租房屋根據(jù)房屋類型和市場關(guān)系分為兩類。商品房租賃是一種完全商業(yè)化的不屬于住房保障范圍的租賃住房，而公租房則是一種政府擔(dān)保與市場機(jī)制運(yùn)作相結(jié)合的租賃住房。它在政府中也可以稱為公共租賃住房。由于政府在其運(yùn)作中的擔(dān)保權(quán)，其租金高于廉租房，但可歸類為租賃經(jīng)濟(jì)適用房[17]，低于市場商品房。公租房是一種住房保障制度，它可以為不同層次、不同類型的城鎮(zhèn)居民提供適合其消費(fèi)能力的居住條件。住房保障制度在中國經(jīng)歷了一系列的改革。隨著市場的不斷發(fā)展，住房保障制度經(jīng)歷了從實(shí)物分配到市場化住房制度的諸多困難。隨著各個城市房價的持續(xù)上漲，越來越多的低收入居民無法通過買房“安居樂業(yè)”。但毫無疑問，公共租賃住房是解決中國住房保障問題的最佳選擇。我們必須堅定不移地推進(jìn)這一政策的順利實(shí)施。然而，由于我國公共租賃住房政策面臨的困難，我們必須尋求新的途徑來推動公共租賃住房體系的建設(shè)，促進(jìn)我國公共租賃住房的快速健康發(fā)展。（二）武漢市公共租賃住房制度的發(fā)展與變遷自1998年以來，中共中央為各地提供了相關(guān)規(guī)定，為居民提供最基本的住房保障。主要內(nèi)容是積極開展各領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工作。武漢切實(shí)把保障性住房和廉租房確立為相關(guān)工作的重中之重，切實(shí)履行黨的政策和戰(zhàn)略。武漢市公共租賃住房的發(fā)展時間短于發(fā)達(dá)的港口城市，但武漢市公共租賃住房的發(fā)展周期短，但努力速度越來越快。武漢市政府提出，為解決武漢市居民的基本住房保障問題，應(yīng)將公共租賃住房建設(shè)作為相關(guān)工作的首要支持，并將廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房作為補(bǔ)充支持。住房保障體系可以通過多種方式、多種方式建立，更好地解決武漢市中低收入者的基本住房需求。武漢市住房保障“十三五”規(guī)劃是為武漢市未來五年住房規(guī)劃提出的相應(yīng)規(guī)劃。這些準(zhǔn)備工作包括每個協(xié)會在實(shí)施有限期公共租賃住房規(guī)劃方面的具體工作結(jié)構(gòu)?！笆濉逼陂g，武漢市相關(guān)工作部門的工作思路隨著項目的進(jìn)展而發(fā)生適應(yīng)性變化。在《武漢市公共租賃住房發(fā)展報告》中，總結(jié)了公共租賃住房發(fā)展和建設(shè)應(yīng)遵循的方針政策，實(shí)行統(tǒng)籌規(guī)劃、綜合開發(fā)、建設(shè)、公開公平、規(guī)范管理。主要為相關(guān)政府部門執(zhí)行。規(guī)范了公租房的管理和管理、房屋采購和管理。武漢市住房保障和住房局發(fā)布的《武漢市政府公租房租賃管理暫行條例》，重點(diǎn)對公租房的住房條件、住宅的事前審查、房屋的分配、租賃期后的結(jié)帳環(huán)節(jié)以及相應(yīng)的審計管理流程進(jìn)行了具體規(guī)定。它還為公共租賃住房的管理提供了具體規(guī)定，公共租賃住房不是政府類型。在“十三五”建設(shè)期間，武漢市的主要目標(biāo)是建立多方面、多方位的住宅保障體系，加強(qiáng)公共租賃住房的發(fā)展，在適當(dāng)范圍內(nèi)有效擴(kuò)大租賃住房的保障范圍。在“十三五”建設(shè)期間，武漢市公共租賃房屋總面積達(dá)到450萬平方米，新建房屋160公頃，總面積4.25億平方米，建筑面積10.5萬平方米。公共大廳占地25萬平方米，現(xiàn)有房屋5000套。“十三五”期間，在房地產(chǎn)投資方面，武漢的房地產(chǎn)開發(fā)投資約占全市固定資產(chǎn)投資的三分之一，達(dá)1800億元。房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長率在10%以下。2020年，房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到10億元，累計達(dá)到44億元。工業(yè)房地產(chǎn)方面，“十三五”年平均建設(shè)1000萬平方米的商業(yè)房地產(chǎn)，500萬平方米的辦公樓平均建設(shè)20萬平方米，而房地產(chǎn)建筑面積為2.3億平方米，平均每年46萬平方米。土地供應(yīng)方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)面積為3974公頃，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地46公頃，其中3428公頃；工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量為500公頃。公共租賃住房主要通過建設(shè)住房項目提供。辦公樓面積由國家土地規(guī)劃司結(jié)合自備面積和全市辦公樓建設(shè)情況共同安排，武漢市“十三五”公租房指數(shù)提高至12萬套，鼓勵保障補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，這些保障措施鼓勵通過租賃市場解決住房問題。（三）武漢市公租房政策剖析1.武漢市公租房的申請條件以及租金表SEQ表\*ARABIC1武漢市公共租賃住房申請條件類型申請條件租賃補(bǔ)貼困難家庭本市城鎮(zhèn)常住戶口，有穩(wěn)定工作，家庭年收入＜3000，單身＜3500，無住戶或＜16平米。即持有《武漢市居住證》、連續(xù)交納社保和公積金1年以上且處于在繳狀態(tài)、申請人在本市無自有住房且3年內(nèi)無房產(chǎn)轉(zhuǎn)移記錄。新就業(yè)員工本市城鎮(zhèn)常住戶口或《武漢市居住證》，大專以上學(xué)歷且畢業(yè)＜6年，年收入＜3000，單身＜3500，已與用人單位訂立一年(含)以上限期的固定勞動聘用合同，且正常交納社?；蜃》抗e金，在本市范圍內(nèi)無房且未承租公房。特殊對象屬于市、區(qū)政府引進(jìn)并納入“黃鶴英才計劃”的特殊專業(yè)人才，獲市級以上表彰的勞模、英模，榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人的住房困難家庭和個人，不受收入和畢業(yè)年限限制。本地人自謀職業(yè)、打零工、自主創(chuàng)業(yè)的群體，都被納入公租房保障體系，不再對本地申請人的工作是否穩(wěn)定有明確的要求。表SEQ表\*ARABIC2武漢市公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)（以三口之家為例）X家庭月收入（元）租金標(biāo)準(zhǔn)（元/月/平方米）≤7800.75780＜X≤1560由368降至2401560＜XX≤2000由584降到5602000＜X由800降到560注：以2015年的武漢市公租房政策為準(zhǔn)2.武漢市公租房的配租的過程公租房分配實(shí)行搖號分配制度，按照圖2的程序進(jìn)行。公租房分配項目在各區(qū)政府政務(wù)網(wǎng)和指定新聞媒體發(fā)布分配公告后，申請人按照以下步驟進(jìn)行搖號配租。圖SEQ圖\*ARABIC1武漢市公租房的配租的過程3.武漢市公租房的實(shí)物配租在城市住房困難戶中，可以選擇符合公租房保障條件的最低生活保障戶和低收入戶作為租賃主體，自愿選擇租賃補(bǔ)貼。其他住房困難的家庭主要依靠租賃補(bǔ)貼。無住所的新員工進(jìn)行逐步擔(dān)保，擔(dān)保方式為支付租賃補(bǔ)貼，擔(dān)保期限自畢業(yè)之日起超過6年。在漢族穩(wěn)定的外籍工人正在逐步提供擔(dān)保，擔(dān)保體系提供租賃補(bǔ)貼，擔(dān)保期總計不超過36個月。武漢市公共租賃住房政策規(guī)定，實(shí)際租金率將實(shí)行差別化租金，并根據(jù)租賃住房的困難程度和收入狀況，對不同等級的租金給予下調(diào)等級。表SEQ表\*ARABIC3武漢市公租房實(shí)物配租標(biāo)準(zhǔn)家庭生活保障的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)物配租租賃補(bǔ)貼（補(bǔ)貼系數(shù)）收入低于最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)（含）的家庭按照武漢市租金50%收租1.0收入高于最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)但低于低收入標(biāo)準(zhǔn)（含）的家庭項目評定的市場租金標(biāo)準(zhǔn)的30%計收租金0.8入高于低收入標(biāo)準(zhǔn)但低于公租房申請資格收入上限的家庭按照項目評定的市場租金標(biāo)準(zhǔn)的70%計收租金0.4無房新就業(yè)職工按照項目評定的市場租金標(biāo)準(zhǔn)的70%計收租金表SEQ表\*ARABIC4補(bǔ)貼系數(shù)說明補(bǔ)貼系數(shù)人均月收入（x）=1x≤低保標(biāo)準(zhǔn)=0.8低保標(biāo)準(zhǔn)＜x≤最低工資標(biāo)準(zhǔn)=0.6最低工資標(biāo)準(zhǔn)＜x≤1.3倍最低工資標(biāo)準(zhǔn)=0.31.3倍最低工資標(biāo)準(zhǔn)＜x小于等于保障資格收入條件上限四、武漢市公租房政策及執(zhí)行現(xiàn)狀（一）問卷設(shè)計及調(diào)研本研究的目的是了解研究區(qū)內(nèi)公共租賃住房的居住者滿意度，主要是了解武漢市公共租賃住房建設(shè)總量以及居民的需求和滿意度的來源。通過問卷調(diào)查分析，探討了武漢市公共租賃住房政策實(shí)施中存在的相關(guān)問題及原因，并提出了優(yōu)化和完善武漢市公共租賃住房業(yè)務(wù)的對策和建議。本文采用的問卷和訪談?wù){(diào)查主要分三步走：（1）問題的初步接觸階段：擬定問卷的大致方向，通過隨機(jī)采樣的方式發(fā)放問卷和對相關(guān)重點(diǎn)部門的訪談兩種方式，掌握武漢市公租房初級階段的有效信息，為文章主體夯實(shí)理論和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。（2）問卷會讓訪談項目擬定過程：問卷總體分為三個部分，分別是公租房小區(qū)租客的基本信息的調(diào)查、公租房小區(qū)租客對武漢市公租房政策對了解程度的調(diào)查和公租房小區(qū)租客對政策執(zhí)行過程效率等問題的滿意程度的調(diào)查。本過程依據(jù)從受訪者處所得到的結(jié)果，并且同文章的主要研究方向進(jìn)行結(jié)合，將有效的問卷收集起來。訪談內(nèi)容包括武漢市公租房的實(shí)際供應(yīng)量，武漢市截止目前申請公租房的人數(shù)，武漢市低收入家庭總數(shù)，武漢市在整體的問卷優(yōu)化工作之后，開始進(jìn)行全面的實(shí)際調(diào)查。（3）實(shí)際調(diào)查開展過程：通過各種方法確保數(shù)據(jù)的有效性和真實(shí)性，增加有效樣本容量。除調(diào)查區(qū)域的實(shí)際情況外，選擇合適的公租房項目作為研究對象，對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行了合理的隨機(jī)問卷調(diào)查，獲得了豐富的數(shù)據(jù)結(jié)果。（二）研究區(qū)域概況1.武漢市江夏區(qū)江南新天地概況江南新天地，東面緊靠湯遜湖，風(fēng)景優(yōu)美。位置在江夏區(qū)大橋新區(qū)，擁有500畝的總占地面積，總的建筑密度有13.29%。江南新天地的公租房有126套，都是一室一廳的小戶型高層電梯房，建筑面積約46平方米，租金標(biāo)準(zhǔn)15.2元/㎡·月，物業(yè)費(fèi)1.44元/㎡·月，由武漢洪投保障房運(yùn)營有限公司負(fù)責(zé)日常運(yùn)營管理。2.武漢市洪山區(qū)東沙花園小區(qū)概況東沙花園小區(qū)位于洪山區(qū)鐵機(jī)路，周邊配套地鐵4號線，地處二環(huán)線內(nèi)，且交通便利、配套完善。（三）調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計和分析本次調(diào)查樣本對象為武漢市江夏區(qū)、洪山區(qū)區(qū)域內(nèi)的公租房的居民，發(fā)放的問卷總量為236份，發(fā)放回收的有效問卷231份，無效問卷為5份。表SEQ表\*ARABIC5調(diào)查對象的基本統(tǒng)計信息表身份類別學(xué)歷比例家庭結(jié)構(gòu)比例職業(yè)比例大學(xué)生：25.97%初中以下：7.31%單身：27.27%自由職業(yè)者：48.05%本地居民：38.53%中專：15.07%夫妻二人：21.65%下崗工人：37.23%外來務(wù)工人員：35.5%大專、本科：55.71%三口之家：25.97%個體戶：14.72%研究生以上：21.92%三代同堂：9.95%其他：15.15%通過表5可以看出，本次樣本調(diào)查所涉及的人群中，有占比達(dá)77.63%的文化程度以大專以上學(xué)歷為主的被調(diào)查者，中專和初中以下占比為22.38%，有48.05%的被調(diào)查者是自由職業(yè)者，有37.23%的被調(diào)查者為下崗工人。平均家庭結(jié)構(gòu)等方面和本市相關(guān)居民屬性基本吻合。1.租戶對武漢市公租房政策信息的了解情況非常不了解非常了解基本了解一般了解不了解非常不了解非常了解基本了解一般了解不了解圖SEQ圖\*ARABIC2居民對武漢市公租房政策信息的了解統(tǒng)計圖從圖2中可以得出，調(diào)查居民中對于公租房的信息的掌握度較低，有的居民對于相關(guān)政策僅僅停留在部分了解和基本了解的水平占比為42.86%，只有33.33%的調(diào)查對象完全了解這方面的相關(guān)政策。在對政策的了解上，“不了解”和“非常不了解”的占比分別是9.52%和14.29%，約為調(diào)查對象總?cè)藬?shù)的四分之一，這說明政府對于政策的宣傳和傳播還是做得不到位，居民不了解自己租房的情況會引起很多不必要的糾紛，會給執(zhí)行部門增加處理難度，延長審批時間。2.公租房租金接受標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查情況在執(zhí)行公租房項目的開始，相關(guān)部門就對項目的規(guī)模和具體面積、租金、周邊設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、公共設(shè)施等相關(guān)問題做出了詳細(xì)的說明。通過對目前公租房的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，了解住戶需要。而調(diào)查結(jié)果反映，不同小區(qū)的居民在有著不同的情況。圖SEQ圖\*ARABIC3居民對租金的接受程度統(tǒng)計圖通過對調(diào)查發(fā)現(xiàn)，30.3%的居民比較接受一平米少于10元的租金標(biāo)準(zhǔn)，占比最高，而租金在10-20元之間也可以接受這兩個的比例占到22.51%。如果租金每平高于40元那么居民的接受度就比較低，這個比例占到13.42%。可以看出該區(qū)的居民特別關(guān)注租金問題，并且絕大多數(shù)的居民傾向于較低的租金水平。3.調(diào)查對象對公租房的申請程序的滿意程度圖SEQ圖\*ARABIC4居民對公租房的申請和分配過程公開的滿意程度調(diào)查從圖4可知，調(diào)查對象普遍認(rèn)為武漢市公租房的分配程序的公開程度一般，這個比例占到37.23%；而有一部分的市民不滿意其公開程度，這個比例占到8.23%，而其他的兩個滿意程度占比較少分別是21.65%和25.11%。從總的結(jié)果來看，武漢公租房分配程序透明程度做得還不夠好，因此政府應(yīng)該積極響應(yīng)民生，加大公開力度，做到信息的透明化。圖SEQ圖\*ARABIC5居民對公租房等待時間的滿意程度從圖5可知，調(diào)查對象普遍認(rèn)為武漢市公租房的等待時間較長，一般滿意占到36.36%；而有12.12%的市民不滿意其公開程度，而非常滿意和滿意占比較少分別是15.58%和27.71%，非常不滿意的比例雖然只有8.23%，但在100個調(diào)查者里面，就有8個非常不滿意。從總的結(jié)果來看，武漢公租房執(zhí)行方面在處理事情的速度方面做得非常不好，因此政府應(yīng)該加強(qiáng)管制和監(jiān)控，加大公開力度，做到信息的透明化和快速化。4.公租房基礎(chǔ)設(shè)施的滿意程度公租房的基礎(chǔ)設(shè)施包括公共衛(wèi)生、物業(yè)管理等，從圖6中可以發(fā)現(xiàn)租客對于公租房小區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施的滿意程度較好，一般、滿意和非常滿意占81.39%，而不滿意和非常不滿意占18.61%，接近20%。公租房的周圍基本上都配備了公共基礎(chǔ)設(shè)施，也設(shè)立了市場和小型超市來方便市民的生活；而且小區(qū)附近設(shè)立有公交站牌以方便市民的出行；為了保護(hù)社區(qū)的公共環(huán)境還配備了相關(guān)服務(wù)人員來保證社區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生以及綠化。然而，住房基礎(chǔ)設(shè)施不僅是公民的基礎(chǔ)設(shè)施，也是醫(yī)院、學(xué)校、銀行和公園等休閑娛樂設(shè)施?；A(chǔ)設(shè)施的來源基本上是政府投資，不足以保障公民的基礎(chǔ)設(shè)施，大型基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)需要政府部門的進(jìn)一步建設(shè)和實(shí)施。圖SEQ圖\*ARABIC6公租房基礎(chǔ)設(shè)施的滿意程度5.公租房質(zhì)量的滿意程度圖SEQ圖\*ARABIC7公租房質(zhì)量的滿意程度通過調(diào)查結(jié)果表明，居民對公租房房屋質(zhì)量表示“非常滿意”和“非常不滿意”的較少，分別占到19.91%和9.09%；其次是“滿意”和“一般”分別為29%和29.44%；大約五分之一的調(diào)查對象都表示對于現(xiàn)在小區(qū)的整體服務(wù)狀況不滿意。通過訪談，了解到兩個目標(biāo)小區(qū)的保潔人員較少，人們普遍缺乏環(huán)保意識，導(dǎo)致公務(wù)衛(wèi)生環(huán)境比較差。五、武漢市公租房政策存在的問題及原因分析（一）武漢市公租房政策存在的問題1.公租房的面積達(dá)不到保障要求根據(jù)武漢市公租房住房保障補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，公共租賃住房租賃補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)為16平方米/人，家庭保障面積總和不超過60平方米，單人戶家庭按照24平方米/人。圖SEQ圖\*ARABIC8人均居住面積比例圖租戶的人均住房面積情況如圖8所示，調(diào)查對象居住的公租房面積大小在10-40平方米區(qū)間段占60.61%，40平方米以上這個區(qū)間段占比為16.88%，10平方米以上區(qū)間段的這些面積的住房占到所有租房面積種類的77.49%，這說明大部分居民都符合政策標(biāo)準(zhǔn)。而小于10平方米的租房面積比例是22.51%，按照武漢市公租房保障補(bǔ)貼面積辦法，有將近四分之一的居民的住房面積達(dá)不到保障標(biāo)準(zhǔn)。圖SEQ圖\*ARABIC9居民對公租房存在的問題調(diào)查從圖9中可以看出，武漢市公租房小區(qū)的租客認(rèn)為公租房存在的最嚴(yán)重的問題是房屋面積不合適，不能滿足居民的基本生活。在調(diào)查中可以發(fā)現(xiàn)51.52%的被調(diào)查者都認(rèn)為房屋面積大小不合適。2.武漢市公租房供給分布不合理“十三五”是武漢的一個非常重要的時期，在此期間，武漢不僅將被列為全國中心城市，而且將實(shí)現(xiàn)國家“全面小康社會”的總體目標(biāo)在過去的五年里，武漢取得了巨大的成就。工業(yè)項目數(shù)量和總經(jīng)濟(jì)價值增長了10億倍。武漢的新增人口達(dá)到150萬。武漢主要是畢業(yè)生和移民。根據(jù)武漢市現(xiàn)行勞動力標(biāo)準(zhǔn)，這些群體中有40%屬于服務(wù)業(yè)，制造成本占總成本的60%。根據(jù)武漢市目前的產(chǎn)業(yè)分布和區(qū)域劃分，東湖區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等新城區(qū)主要吸納制造業(yè)。中心城區(qū)其他地區(qū)主要吸納服務(wù)業(yè)。因此，40%的人口可以去老城，60%的新人口可以回到開發(fā)區(qū)和新城。住房保障主要用于城市人口和城市發(fā)展的規(guī)劃和服務(wù)，同時也為新人們提供住房問題的解決方案。公共租賃住房是這些問題的重要組成部分。從公共租賃住房的市場供給可以看出城市移民問題。因此，大約40%的新公共住房位于中心城區(qū)的60%。您可以根據(jù)需要租賃這些設(shè)備，從而大大降低新的百分比。從這個角度來看，證明新城區(qū)和開發(fā)區(qū)的倉庫存在明顯缺陷，新比例可以適當(dāng)提高。據(jù)相關(guān)研究表明，由于武漢市公共租賃住房的區(qū)域不平衡，武漢市公共租賃住房供需不足。根據(jù)武漢市公共租賃住房供需的一定條件，可以看出，武漢市快速增長的縣市擁有較多的公共租賃住房供應(yīng)。公租房供應(yīng)集中在主城區(qū)收入較高的地區(qū)，低收入地區(qū)公租房供應(yīng)較少?？偟膩碚f，武漢市新城區(qū)和開發(fā)區(qū)的公共住房供應(yīng)仍然不公平。3.公租房供給少，不能滿足需求在2021年武漢市住房保障和房屋管理工作仍穩(wěn)妥推進(jìn)公租房建設(shè)，計劃全年建設(shè)籌集公租房2000套，發(fā)放公租房租賃補(bǔ)貼8500戶。在棚戶區(qū)改造方面，2021年，全市將實(shí)現(xiàn)開工棚戶區(qū)改造住房2.1萬套，基本建成2.5萬套，并嚴(yán)把棚戶區(qū)改造范圍和標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)項目上圖入庫，實(shí)施動態(tài)管理。同時，加大實(shí)物供給，多措并舉提高實(shí)物安置比例，推進(jìn)配套設(shè)施建設(shè)，改善居住條件。只有在建造公共租賃住房不需要繳納稅費(fèi)和其他費(fèi)用的情況下，才收取建筑費(fèi)。根據(jù)2000元/平方武漢住房市場的平均建設(shè)成本，一套公租房的租金按50平方米計算，每套公租房的建設(shè)成本可按10萬元計算，取消裝修成本?！笆濉逼陂g，武漢需要建設(shè)11萬套公租房。每套10萬元（不含通貨膨脹），總投資約1100億元?！笆濉逼陂g，武漢市已建立廉租房相關(guān)資金，投資超過500億元。這些數(shù)據(jù)能夠反映的問題是公共租賃房屋建設(shè)資金不足。目前，武漢市公共租賃住房建設(shè)成本如下。設(shè)施、就業(yè)單位和其他部門指定的市政建設(shè)住房凈收入的20%分配給住房供應(yīng)基金，并具有附加值。政策性基金及相關(guān)上級部門的薪酬。金融機(jī)構(gòu)融資、經(jīng)濟(jì)適用房銷售和支持設(shè)施恢復(fù)。項目資金渠道很多，各有特點(diǎn)，由于資金需求量巨大，這些渠道的資金量仍然阻礙著整個項目的進(jìn)行。在鼓勵市場資金進(jìn)入公租房建設(shè)的項目中，政府的方法和手段似乎有些不足，由于市場資金進(jìn)入公租房項目的相關(guān)制度不完善，導(dǎo)致大部分市場資金仍處于備用狀態(tài)。面對如此高的資本需求，政府的投資擔(dān)保不可避免地是杯水車薪?？傊錆h市公租房供應(yīng)資金的供給仍然存在巨大的資金缺口，各方面的資金都相去甚遠(yuǎn)。4.公租房申請和手續(xù)復(fù)雜，辦理時間久圖SEQ圖\*ARABIC11公租房申請和手續(xù)時間調(diào)查情況通過問卷調(diào)查，被調(diào)查人申請手續(xù)辦理時間結(jié)果為5天以下占比30.74%，5到15天為41.56%，申請時間超過15天的占27.71%。申經(jīng)過訪談得知，這些被調(diào)查人對于申請時間的延后非常反感，有的甚至?xí)涎拥?0天到30天，接電話態(tài)度惡劣。雖然申請手續(xù)經(jīng)過一層一層的審核需要時間，但是不能因為個人原因或者其他原因使審核完畢時間延后，這是對申請人的不負(fù)責(zé)。就總體而言，武漢市政府對于基層的檢查監(jiān)察工作仍然存在問題。（二）原因分析1.缺乏科學(xué)合理的分配制度公租房在相應(yīng)的分配理念中的地位并不完善，也沒有統(tǒng)一的分配制度和標(biāo)準(zhǔn)。公租房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是前提，公租房必須按照結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。然而，武漢沒有公共租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)。目前，武漢市公共租賃住房的分配標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，同一地區(qū)不同公共租賃住房項目的分配標(biāo)準(zhǔn)也不同。在公租房分配方面，武漢市沒有形成統(tǒng)一、有效的分配模式和體系。它直接導(dǎo)致了派遣工作和申請人嚴(yán)重加班的嚴(yán)重混亂。據(jù)調(diào)查，目前武漢市公共租賃住房的分配標(biāo)準(zhǔn)是劃出一個相當(dāng)不公平的地段。公租房的性質(zhì)是房屋損害賠償。它主要解決城市人口的住房問題，以政府投入的財政資金為代價，補(bǔ)充現(xiàn)有市場的弊端。根據(jù)抽獎結(jié)果，結(jié)果與實(shí)際結(jié)果相反。抽簽方法是隨機(jī)的。所以，首先申請并符合申請條件的一些人和家庭會等待多次，對人們的情緒產(chǎn)生不利影響?；旧?，公共租賃住房實(shí)際上是由政府支持和運(yùn)營的，但這種完全隨機(jī)的方式是不公平的。另一個分配標(biāo)準(zhǔn)是順序等待系統(tǒng)，其中應(yīng)用程序按應(yīng)用程序時間排序。根據(jù)申請人申請的時間分配，無法確定申請人是否相關(guān)或租賃模式是否降低。如果申請時間短，申請人家庭的收入可能超過申請時間。過去，由于公共租賃住房的家庭收入較低，對公共租賃住房的需求不斷增加。武漢市政府最初采用統(tǒng)一的城市標(biāo)準(zhǔn)識別系統(tǒng)，將振動分配和連續(xù)等待時間結(jié)合起來，并根據(jù)具體情況進(jìn)行整合。一種標(biāo)準(zhǔn)方式有其自身的優(yōu)缺點(diǎn)，導(dǎo)致居民對公租房分配產(chǎn)生負(fù)面情緒。因此，武漢市沒有制定具體的統(tǒng)一分配標(biāo)準(zhǔn)，直接占用居民的公共租賃住房。2.政府缺乏長遠(yuǎn)的規(guī)劃和統(tǒng)籌安排住房問題是中國最重要的生活問題之一。公租房等防災(zāi)房屋的規(guī)劃與選擇，對公租房等房屋的安全功能有著重大影響，對武漢市的城市規(guī)劃乃至整個規(guī)劃都有著重大影響。因此，公共租賃住房的規(guī)劃和布局不僅簡單，而且非?？茖W(xué)。武漢市公租房分布尚未達(dá)到均衡狀態(tài)，公租房位置相對不合理。這是因為武漢省政府沒有作出適當(dāng)和全面的安排。公租房和其他預(yù)防犯罪房屋自早期建設(shè)以來，存在許多問題。初期投資成本過高，利潤緩慢。因此，它沒有引起政府部門的注意。政府主要保護(hù)公共租賃住房、福利和增加政府收入。當(dāng)政府自身利益與公共租賃住房供應(yīng)發(fā)生沖突時，政府利益優(yōu)先，公共租賃住房供應(yīng)將始終減少。在改革過程中，政府只想完成公租房業(yè)務(wù)的發(fā)放，沒有根據(jù)各地的實(shí)際問題做出詳細(xì)安排。它正從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來看公共租賃住房項目。因此，也是各縣公租房建設(shè)分布不均、布局不規(guī)范、選址不科學(xué)的原因。3.政府財政支持和金融政策不到位地方政府政策變化導(dǎo)致財政支持下降。2011年至2016年，武漢市公共租賃住房供應(yīng)的具體模式快速增長，2017年和2018年的增長率有所下降。主要是“十二五”和“十三五”期間政府保障性住房的變化。在“十二五”規(guī)劃中，規(guī)劃了約12萬套公共租賃住房，而“十三五”規(guī)劃只有1.3萬套。原因是政府經(jīng)濟(jì)改革政策的影響。15年來，政府監(jiān)管中國經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場是“命運(yùn)的基調(diào)”。全國大多數(shù)城市開始進(jìn)行重建和有利可圖的移民安置。整個城市的財政狀況就是這樣，導(dǎo)致武漢公共租賃住房政策減少。公共租賃住房建設(shè)資金的主要來源是政府的貨幣政策和財政支持。首先，支持項目的貨幣政策和監(jiān)管不能有效支持項目的實(shí)施。另一方面，相關(guān)政策包括住房公積金的結(jié)構(gòu)，二是相關(guān)公共租賃住房金融機(jī)構(gòu)不足，相關(guān)機(jī)構(gòu)和政策支持機(jī)制十分匱乏；二是武漢市有關(guān)部門發(fā)布的公租房項目文件對資金來源和資金來源沒有有效合理的規(guī)定。最后，相關(guān)資金沒有得到嚴(yán)格的審計管理和有效落地。在項目資金流動過程中，存在未經(jīng)授權(quán)使用、盜竊和泄露的違法行為。由于監(jiān)管不足，難以達(dá)到預(yù)期效果。在保障性住房建設(shè)過程中，資金渠道狹窄、資金成本高的主要原因是缺乏相應(yīng)的財政政策。由于武漢市公共租賃住房建設(shè)資金缺口較大，財政政策不完善，這些因素直接影響到公共租賃住房的數(shù)量。這使得解決低收入家庭的住房需求問題變得更加困難。4.缺乏有效合理的退出機(jī)制和監(jiān)管機(jī)制從目前武漢市公租房退出環(huán)節(jié)來看，沒有統(tǒng)一明確的退出規(guī)則。這直接導(dǎo)致武漢市缺乏有效的啟動機(jī)制。這導(dǎo)致了一系列問題。同時，監(jiān)管機(jī)制沒有明確的監(jiān)管，例如幾天幾次的檢查。今天，它決定撤回公共租賃住房。承租人在合同期內(nèi)的現(xiàn)狀無法滿足居住條件（3）合同終止、惡意欺詐、公共租賃房屋租金為六個月住房公共租賃房屋。并繼續(xù)申請公共租賃住房項目五年，并繼續(xù)被處以一定數(shù)額的罰款。由于沒有與退出機(jī)制相關(guān)的監(jiān)管，不可能有效、有效地把握租戶資產(chǎn)和個人狀況的變化等因素。這是在以后的實(shí)施中加強(qiáng)公租房管理的必要性。此外，有權(quán)購買為期一年的租賃住房。然而，在購買過程中，相關(guān)政策沒有引入房價和產(chǎn)權(quán)屬性，承租人將其變更為業(yè)主。六、完善武漢市公租房政策的對策建議總體來說，武漢市在公租房方面做得還是不錯，但多多少少都出現(xiàn)了各種問題。針對這些問題，接下來我將對如何完善武漢市公租房政策提出一些建議和對策。（一）引入建設(shè)資金公租房數(shù)量少，需要擴(kuò)建，而擴(kuò)建公共租賃住房首先要考慮的就是資金問題。首先我們可以從加大扶持力度出手，那么增加政府在資金的投入和政府在基金上的精力投入是目前兩個最有效的辦法。首先，建立一個土地出讓金專用賬戶，專門為擴(kuò)建公共租賃住房服務(wù)，既簡單又方便的同時還具有透明度。我國土地租賃制度規(guī)定，土地出讓金的所有收入都屬于地方政府，約60%的土地出讓金都為政府收入，這筆收入對于建設(shè)公共租賃住房的幫助還是非常大的，但是容易對政府分配的其他資源產(chǎn)生排擠效應(yīng)。所以接下來，建議政府可以開設(shè)新的扶持項目基金，在武漢市開設(shè)城市專項扶持基金，不占用其他資源的條件下加大扶持力度。由于土地出讓金不能歸為政府設(shè)定為保障性住房項目的資金中，由城市公共租賃住房基金來統(tǒng)一打理，這樣既安全又透明。最后，為保障公租房建設(shè)的穩(wěn)定，在設(shè)立土地出讓金專用賬戶的同時，并有相應(yīng)的政策來保證每年有百分之五的財政預(yù)算被給與公租房的建設(shè)，這樣可以保證公租房的建設(shè)不受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的作用，保證房屋供應(yīng)的進(jìn)度、規(guī)模，切實(shí)保障城市公共租賃住房的建設(shè)資金來源。（二）多渠道擴(kuò)充公共租賃住房房源這些年來，我國在公共租賃住房的建設(shè)上已經(jīng)有了很大的改變與進(jìn)步，但目前來說，因為我國人口數(shù)量一直在增長，現(xiàn)有的公共租賃住房依然難以滿足廣大中低收入者的要求。在這種情況下，還需要從各個渠道去擴(kuò)充公共租賃住房的房源，武漢市公租房房源來源主要包括：政府新建住房，經(jīng)濟(jì)適用住房，騰退住房等，綜合來看，可以從空置房的方向入手：目前，武漢市新建了一批公租房小區(qū)以及在經(jīng)濟(jì)適用房和商品房小區(qū)中配置一定數(shù)量的公租房，但是，事實(shí)證明，公租房數(shù)量還是供不應(yīng)求，僅靠政府建設(shè)和新修已經(jīng)不能滿足武漢市大量的中低收入者和困難家庭的需求了。在這種情況下，建議政府可以購買一些符合條件的空置房，與企業(yè)和私人進(jìn)行合作，將空置房的作用發(fā)揮到實(shí)際中來，并由公共租賃住房方面的市場進(jìn)行出租和管理。這樣，不僅可以為公租房的建設(shè)節(jié)省大量資金，而且可以大大縮短公租房的建設(shè)時間。同時，可以有效減少空置房存量，提高房地產(chǎn)資金的流動性，降低金融風(fēng)險。另外，如果將普通社區(qū)的空置房納入城市公共租賃住房體系，公共租賃住房的租戶就可以融入傳統(tǒng)社區(qū)的居住環(huán)境，有利于社會的長期穩(wěn)定發(fā)展。具體的房源擴(kuò)寬機(jī)制，可根據(jù)國外較成熟的BT模式應(yīng)用到公租房建設(shè)中來，此外還可探索與村集體組織合作，利用城中村集體組織閑置土地及富余房源增加公租房的房源供給。所謂具體問題具體分析，武漢市作為世界級一線城市，地廣人盛，且各個地區(qū)的人口、經(jīng)濟(jì)狀況都不相同，房價、公租房的租金、租戶的自身經(jīng)濟(jì)狀況等都有很大的差異，為了更好地滿足夾心層對于不同公租房的需求，武漢市現(xiàn)在在現(xiàn)有基礎(chǔ)之上，完善和豐富分配方式。對于租房補(bǔ)貼，可以發(fā)行并鼓勵租戶使用租金券，在租房時可以進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)貼并且可以在全市范圍內(nèi)使用，讓低收入群體租房時可以選擇租房地址，打破如今只能在戶籍地租房的限制，從而方便自己上班、孩子上學(xué)。（三）建立并完善公租房審查機(jī)制在中國目前的城市公共租賃住房體系中，監(jiān)管體系還比較薄弱。因此，公共租賃住房的城市體系往往難以最大限度地發(fā)揮其社會保障作用，為低收入群體提供有效的住房保障。公租房能否正常的、有效的運(yùn)轉(zhuǎn)跟嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)制是分不開的。以本文研究的武漢市為例，武漢市擁有多項高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為依靠，又有多年保障性住房建設(shè)經(jīng)驗，武漢市的住房運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)還是比較完善的，但事實(shí)證明在公租房審查機(jī)構(gòu)上還有所不足。（1）建立資格考試制度。政府應(yīng)建立科學(xué)有效的公共租賃住房承租人考試制度，將定期考試與日?？荚囅嘟Y(jié)合，對經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生重大變化的承租人，及時調(diào)整相應(yīng)的住房保障措施。（2）完善個人信用體系。建議政府全面完善公民個人信用體系。對于每一個公民來說，他們應(yīng)該有一個完整的信用記錄，不僅在金融方面，而且在生活方面。由此，我們可以了解各城市申請人的個人信用狀況，從而有效了解申請人的真實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況。通過個人信用體系的建設(shè)和完善，加強(qiáng)個人信用管理，為城市公共租賃住房體系的實(shí)施提供有效的基礎(chǔ)支持。（3）完善審查機(jī)制。在選擇公共租賃住房租客時，政府必須進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，將審查和分配制度公開透明，以確保公平、公正和公開，同時，將審查記錄留住案底，方便租客查詢，以保證真實(shí)性。要采取有效的監(jiān)督管理，加強(qiáng)動態(tài)監(jiān)管，層層把關(guān)，把公共租賃住房租給最需要的人。（4）加強(qiáng)退出機(jī)制和審查機(jī)制的細(xì)節(jié)。完善公租房的審查制度，除了要在政府人員在審查過程時的態(tài)度下手嗎，還需要加大對公租房的租客和家庭的收入、家庭房產(chǎn)等信息的追蹤和錄入登記。在租客的公租房保障到期時，要及時退出公租房，將公租房空出來讓給更需要的人；還有對不符合公租房的居民進(jìn)行及時的清理退出，凈化公租房環(huán)境。公租房分配并不僅僅是政府的工作，還需要保障對象提出自己的看法和要求，這樣才能促進(jìn)公租房分配制度的完善和改進(jìn)，更好地解決分配過程中出現(xiàn)的問，因此建立反饋機(jī)制也是必要的一部分。首先，武漢市住房和建設(shè)局作為目前的主導(dǎo)單位，可以進(jìn)一步完善官方網(wǎng)站并且建設(shè)互動反饋渠道，使市民可以通過官方網(wǎng)站了解有關(guān)市內(nèi)公租房制度的規(guī)章制度、政策落實(shí)情況、公租房房源、分配流程和方式等等，同時，市民還可以利用互動反饋渠道提出舉報和批評建議，述說自己的心聲，表達(dá)自己的需求，單位內(nèi)部監(jiān)管部門定期收集信息對問題進(jìn)行核實(shí)與處理，并由單位發(fā)言人及時進(jìn)行回復(fù)告知問題解決情況；另外，政府還可以設(shè)立電話熱線和專用信箱，通過多方面的渠道了解市內(nèi)公租房存在的問題，滿足夾心層的實(shí)際需求，促進(jìn)公租房的持續(xù)健康發(fā)展。結(jié)語住房保障是我國當(dāng)前面臨的最大社會民生問題之一。在由經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、廉租房共同構(gòu)成的既有住房保障體系之外，公共租賃住房(簡稱公租房)作為一種解決城市“夾心層”住宅問題的過渡性制度安排，具有引導(dǎo)住房保障制度轉(zhuǎn)型、完善多層次住房保障體系等重要意義。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部明確提出:“加快公共租賃住房的建設(shè),公共租賃住房歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或承租者能承受的價格向新就業(yè)職工出租?！边@是公共租賃住房(以下簡稱公租房)第一次鮮明地呈現(xiàn)于公眾視野之中，成為解決城市“夾心層”住房困難問題的基本主導(dǎo)路徑。開展公租房建設(shè)是政府正確認(rèn)識和承擔(dān)起公共職能的具體表現(xiàn)，是彌補(bǔ)“夾心層”住房政策缺位的有效舉措，也是克服住房領(lǐng)域市場失靈的重要手段,關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定?？梢?，探究當(dāng)前公租房政策實(shí)施過程中存在的問題，并且提出相應(yīng)的解決措施，對完善的住房保障體系、社會主義和諧社會的建設(shè)具有重大的意義。目前公租房政策實(shí)施過程中存在問題主要表現(xiàn)為建設(shè)融資難，居住條件較差、申請、配租、退出中存在的問題、配租對象界定難、申請程序不甚規(guī)范、退出不順暢、管理水平低、小區(qū)物業(yè)管理水平低、小區(qū)治安水平差由此引發(fā)了許多社會問題，造成了許多社會沖突和社會問題，很不利于和諧社會建設(shè)所以我們研究公租房政策實(shí)施過程中存在的問題探究原因并提出對策，讓新就業(yè)職工的階段性住房困難問題得以解決，改善外來務(wù)工人員的居住條件。通過調(diào)查研究找出公租房政策實(shí)施過程存在問題的原因，并提出對策。促進(jìn)社會安定團(tuán)結(jié)、也有利于城市建設(shè)發(fā)展、建設(shè)幸福中國。本文詳細(xì)考察了武漢市公租房政策實(shí)施效果的當(dāng)前階段，了解到如今的公租房政策在一定程度上解決了困難群體的住房問題，公租房政策及執(zhí)行方面還存在一定問題，有待完善。本文選擇了武漢市兩個具有代表性的公租房小區(qū)，采用問卷調(diào)查的方式，了解相關(guān)的武漢市兩個目標(biāo)公租房小區(qū)的相關(guān)情況，將調(diào)查的方法使用起來，從公租房房屋的分配方式、公租房小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公租房面積不達(dá)標(biāo)，公租房的審批時間過長等各個方面提出了目前的問題，最后，基于上述調(diào)查與研究的基礎(chǔ)上，本文結(jié)合武漢市的實(shí)際發(fā)展和公租房的相關(guān)理論知識，提出了一些有針對性的解決方案。

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