某地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告

中投-越紅地產(chǎn)集合資金信托方案申報(bào)書暨盡職調(diào)查報(bào)告PAGE第40頁共40頁中投信托有限責(zé)任公司中投·越紅地產(chǎn)集合資金信托方案工程申報(bào)書暨盡職調(diào)查報(bào)告經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門：信托業(yè)務(wù)四部日期：2013-5聲明與承諾參與盡職調(diào)查的全體人員鄭重聲明，謹(jǐn)對(duì)此申報(bào)書及盡職調(diào)查報(bào)告所陳述事實(shí)、涉及資料和數(shù)據(jù)的真實(shí)性、完整性、合法性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。第一信托經(jīng)理〔簽名〕：陸一卿第二信托經(jīng)理〔簽名〕：韓煒部門負(fù)責(zé)人〔簽名〕：馬軍信托工程要素表信托工程名稱中投·越紅地產(chǎn)集合資金信托方案信托工程規(guī)模、應(yīng)列明信托工程項(xiàng)下信托規(guī)模，明確上限與下限；屬系列性業(yè)務(wù)的，請(qǐng)注明系列設(shè)置方案〔總規(guī)模、單體工程規(guī)模限制〕。、應(yīng)列明信托工程項(xiàng)下信托規(guī)模，明確上限與下限；屬系列性業(yè)務(wù)的，請(qǐng)注明系列設(shè)置方案〔總規(guī)模、單體工程規(guī)模限制〕。14000-15000萬元信托報(bào)酬〔年化率和金額〕約1.3%/年收益率〔年化〕待定管理運(yùn)用方式主動(dòng)管理信托工程期限24個(gè)月，滿18個(gè)月之日可提前終止?fàn)I銷方案平安銀行杭州分行代理發(fā)行交易對(duì)手2、本指引所稱交易對(duì)手，是指實(shí)際使用投融資資金或?qū)π磐胸?cái)產(chǎn)承擔(dān)負(fù)債的主體。如果是系列工程，請(qǐng)明確交易對(duì)手選擇標(biāo)準(zhǔn)。期望資金到位時(shí)間2、本指引所稱交易對(duì)手，是指實(shí)際使用投融資資金或?qū)π磐胸?cái)產(chǎn)承擔(dān)負(fù)債的主體。如果是系列工程，請(qǐng)明確交易對(duì)手選擇標(biāo)準(zhǔn)。6月初監(jiān)管銀行〔假設(shè)有〕待定法律參謀〔假設(shè)有〕金杜律師事務(wù)所杭州分所評(píng)估機(jī)構(gòu)〔假設(shè)有〕浙江眾誠房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司其他〔假設(shè)有〕

目錄第一章信托工程概述一、信托工程背景二、信托工程交易結(jié)構(gòu)說明三、信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用第二章交易對(duì)手及其他交易主體盡職調(diào)查一、交易對(duì)手根本情況及分析二、其它交易主體根本情況及分析第三章標(biāo)的工程盡職調(diào)查一、標(biāo)的工程根本信息和進(jìn)展?fàn)顩r二、投融資標(biāo)的工程財(cái)務(wù)效益分析第四章信托工程還款來源分析第五章信托工程優(yōu)劣勢(shì)分析及風(fēng)險(xiǎn)揭示信托工程整體優(yōu)劣勢(shì)分析二、信托工程主要風(fēng)險(xiǎn)揭示與應(yīng)對(duì)措施分析第六章增信措施盡職調(diào)查一、主要增信措施二、其他增信措施〔假設(shè)有〕第七章必備法律文件第八章信托工程綜合結(jié)論附件

信托工程概述一、信托工程背景〔一〕信托工程來源本工程由平安銀行杭州分行推薦。交易對(duì)手紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家以注冊(cè)地紹興市為主要開發(fā)地區(qū)的中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前，企業(yè)正在開發(fā)位于紹興市越城區(qū)袍江區(qū)塊內(nèi)的“江南名苑〞工程，希望與我司合作，以融資形式幫助企業(yè)完成該工程開發(fā)。經(jīng)初步考察，形成如下報(bào)告?！捕持饕灰讓?duì)手委托人及受益人：符合法律規(guī)定的合格投資者；受托人：中投信托有限責(zé)任公司〔簡(jiǎn)稱“中投信托〞〕；交易對(duì)手：紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司〔以下簡(jiǎn)稱“越紅地產(chǎn)〞或“交易對(duì)手〞〕；抵押人：紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；保證人：浙江越紅控股集團(tuán)有限公司〔以下簡(jiǎn)稱“越紅控股〞〕和越紅控股實(shí)際控制人金興全、金仙花夫婦〔以下簡(jiǎn)稱“金興全夫婦〞〕?！踩彻こ唐谙?4個(gè)月，滿18個(gè)月對(duì)應(yīng)日可提前終止。二、信托工程交易結(jié)構(gòu)說明保管費(fèi)保管費(fèi)投資分配收益貸款管理信托報(bào)酬支付本息。保管、監(jiān)管信托計(jì)劃合格投資者銀行中投信托江南名苑越紅地產(chǎn)土地抵押。資金用途。保證。越紅控股&金興全夫婦。交易流程如下：1、信托方案項(xiàng)下交易對(duì)手及相關(guān)方和受托人分別簽訂?信托貸款合同?、?抵押合同?、?保證合同?等法律性文件，辦妥土地抵押登記及強(qiáng)制執(zhí)行公證等相關(guān)手續(xù)；2、中投信托發(fā)行信托方案，募集資金；3、中投信托以信托資金向交易對(duì)手發(fā)放信托貸款；4、交易對(duì)手取得信托貸款后，專項(xiàng)用于江南名苑工程建設(shè)。5、交易對(duì)手按約定向中投信托按時(shí)足額支付信托貸款本息；6、交易對(duì)手根據(jù)賬戶監(jiān)管協(xié)議的約定按照雙方約定的時(shí)間進(jìn)程和比例歸集賬戶沉淀資金，以確保信托方案按時(shí)順利終止清算。7、受托人向投資者分配信托本金和投資收益，信托方案終止。三、信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用〔一〕信托財(cái)產(chǎn)管理運(yùn)用方式、資金用途本信托方案總規(guī)模1.4-1.5億元，擬以全部信托方案資金向交易對(duì)手發(fā)放信托貸款，貸款利率12%/年。越紅地產(chǎn)應(yīng)于信托方案成立后，每個(gè)自然季度末月的20日支付當(dāng)期利息，在信托貸款期限屆滿24個(gè)月之日或貸款期限屆滿18個(gè)月提前還款之日歸還貸款，利隨本清。信托方案期限2年，滿18個(gè)月對(duì)應(yīng)日交易對(duì)手可選擇提前一次性還清貸款本息。假設(shè)提前還款，那么信托方案提前終止。交易對(duì)手應(yīng)將本次融資資金全部用于其江南名苑工程建設(shè)。為確保交易對(duì)手履行按時(shí)足額支付貸款本息的義務(wù)和責(zé)任，信托方案設(shè)置了國有土地使用權(quán)抵押、越紅控股和金興全夫婦提供連帶責(zé)任保證的擔(dān)保措施。本信托方案項(xiàng)下信托財(cái)產(chǎn)的管理與運(yùn)用由受托人、保管銀行、監(jiān)管銀行共同完成。各方根據(jù)本信托方案下的相關(guān)合同與協(xié)議履行各自的職責(zé)。〔二〕資金監(jiān)管措施、資金歸集措施1、交易對(duì)手在監(jiān)管銀行處開設(shè)監(jiān)管賬戶，其取得的信托方案資金將根據(jù)與受托人、監(jiān)管銀行簽訂的三方賬戶監(jiān)管協(xié)議的規(guī)定專項(xiàng)用于江南名苑工程的開發(fā)建設(shè)。2、歸集信托貸款到期前，交易對(duì)手需按以下方式歸集資金至監(jiān)管賬戶，歸集的資金優(yōu)先歸還信托貸款。交易對(duì)手歸集沉淀資金進(jìn)度表時(shí)點(diǎn)歸集資金比率信托貸款期限滿22個(gè)月末信托貸款本金的30%信托貸款期限滿24個(gè)月末信托貸款本金的100%及未付利息同時(shí)，在預(yù)售收入、本筆融資及先期投入之和到達(dá)預(yù)計(jì)工程款130%后，超過局部預(yù)售收入的40%需沉淀在監(jiān)管賬戶不得使用。該項(xiàng)監(jiān)管措施與工程臨近結(jié)束時(shí)的沉淀資金措施按孰高者執(zhí)行?！踩承磐胸?cái)產(chǎn)退出及返還方式1、信托方案終止時(shí)，信托利益歸屬于信托受益人。受托人以信托利益為限，按信托文件約定，以分配信托利益的形式向受益人返還信托財(cái)產(chǎn)。2、信托方案項(xiàng)下，信托方案財(cái)產(chǎn)的分配方式以現(xiàn)金方式進(jìn)行。3、假設(shè)信托方案終止時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)形態(tài)全部或局部為非現(xiàn)金的，那么受托人將在信托財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)后，按約定對(duì)受益人進(jìn)行信托利益的二次分配。〔四〕信托資金的募集、開放贖回信托資金由平安銀行杭州分行代理發(fā)行，信托方案不設(shè)開放贖回?！参濉承磐惺找?、信托方案利益與收益的計(jì)算本信托方案項(xiàng)下的信托方案利益主要來源于交易對(duì)手支付的貸款本息、信托專戶銀行存款的利息收入以及信托方案財(cái)產(chǎn)其他運(yùn)用產(chǎn)生的其他利益。信托方案利益是指信托方案財(cái)產(chǎn)扣除信托稅費(fèi)和負(fù)債后剩余的局部。信托方案收益是指信托方案利益減去信托方案資金后剩余的局部。2、信托方案利益的分配〔1〕受托人以信托方案利益為限向受益人分配信托利益〔2〕信托利益分配分為期間分配和終止分配期間分配計(jì)算基準(zhǔn)日為2013年12月20日及2014年12月20日〔假設(shè)信托方案未提前終止〕；終止分配計(jì)算基準(zhǔn)日為信托方案終止日或提前終止日?！?〕信托利益的分配①期間分配受托人在期間分配計(jì)算基準(zhǔn)日后10個(gè)工作日內(nèi)向受益人分配如下金額的信托利益：期間分配金額=MIN【該基準(zhǔn)日現(xiàn)金形式的信托方案利益，受益人期間預(yù)期收益】受益人期間預(yù)期收益=∑某受益人持有的信托單位×1元×該受益人對(duì)應(yīng)的預(yù)期年化收益率×信托方案成立日至分配基準(zhǔn)日期間的天數(shù)/365天—累計(jì)已獲得的信托利益假設(shè)受益人分類，那么不同受益人的信托資金與對(duì)應(yīng)類別的預(yù)期收益率分別計(jì)算，然后加總。②終止分配A．當(dāng)信托方案終止時(shí)信托方案財(cái)產(chǎn)均以現(xiàn)金形式存在時(shí)，那么受托人以信托方案終止日作為信托方案利益的清算分配基準(zhǔn)日，并于該基準(zhǔn)日后的10個(gè)工作日內(nèi)根據(jù)以下公式計(jì)算的金額向受益人分配信托方案利益：終止清算信托方案利益分配金額=MIN【該基準(zhǔn)日現(xiàn)金形式的信托方案利益，全體受益人預(yù)計(jì)可獲得的全部信托利益-累計(jì)已分配的全部信托利益】〔信托方案終止日全體受益人預(yù)計(jì)可獲得全部信托利益〔設(shè)為Z〕為各受益人預(yù)計(jì)可獲得的全部信托利益〔設(shè)為M〕之和，M=某受益人持有的信托單位份額×1元×〔1+該受益人對(duì)應(yīng)的預(yù)期年化收益率×信托方案存續(xù)時(shí)間〔天數(shù)〕÷365〕B．當(dāng)信托方案終止時(shí)信托方案財(cái)產(chǎn)以現(xiàn)金和非現(xiàn)金組合形式存在時(shí)，那么受托人將分兩次向受益人進(jìn)行信托方案利益分配：首次分配于信托方案終止后的10個(gè)工作日內(nèi)以信托方案終止時(shí)可供分配的現(xiàn)金形式信托財(cái)產(chǎn)為限進(jìn)行分配；二次分配于非現(xiàn)金形式信托財(cái)產(chǎn)全部變現(xiàn)后的10個(gè)工作日內(nèi)以分配時(shí)可供分配的現(xiàn)金形式信托財(cái)產(chǎn)為限進(jìn)行分配，分配金額=MIN【Z-累計(jì)已分配的全部信托利益，非現(xiàn)金形式信托財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)凈額】。C．信托方案項(xiàng)下的受益人根據(jù)委托人的認(rèn)購份額、預(yù)期年化收益率及信托方案存續(xù)期限獲取相應(yīng)的信托利益，假設(shè)信托方案利益無法滿足全體投資者預(yù)計(jì)可獲得的全部信托利益的，那么信托方案利益?zhèn)€受益人之間按M：Z的比重進(jìn)行分配。3、預(yù)期收益率本信托方案項(xiàng)下受益人的分類以及預(yù)期收益率在信托方案發(fā)行時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況，由代理銀行于發(fā)行前確定。〔六〕信托費(fèi)用受托人因處理信托事務(wù)所支出的，應(yīng)由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用包括但不限于以下各項(xiàng)：1、受托人的信托報(bào)酬；2、銀行保管費(fèi)〔托管費(fèi)〕、監(jiān)管費(fèi)、律師費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、資產(chǎn)或工程評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、公證費(fèi)等中介費(fèi)用；3、信息披露費(fèi)用；4、信托方案終止時(shí)的清算費(fèi)用；5、文件或賬冊(cè)制作、印刷費(fèi)用；6、銀行代理收付費(fèi)；7、信托財(cái)產(chǎn)管理和運(yùn)用過程中發(fā)生的稅費(fèi)；8、受益人大會(huì)召開費(fèi)用；9、按照有關(guān)規(guī)定可以列入的其他稅費(fèi)和費(fèi)用〔七〕信托報(bào)酬本信托方案項(xiàng)下受托人的信托報(bào)酬指信托管理費(fèi)。信托管理費(fèi)=固定信托報(bào)酬+浮動(dòng)信托報(bào)酬1、固定信托報(bào)酬固定信托報(bào)酬的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為1.3%/年〔暫定〕。具體計(jì)算公式為：F=V×E/360式中：F為每日應(yīng)計(jì)算的固定信托報(bào)酬；V為當(dāng)日信托方案項(xiàng)下信托方案資金；E為年計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。信托方案存續(xù)期間，固定信托報(bào)酬按日計(jì)算。受托人有權(quán)在信托方案期間內(nèi)不超過三次提取固定信托報(bào)酬。2、浮動(dòng)信托報(bào)酬浮動(dòng)信托報(bào)酬＝信托方案收益－除浮動(dòng)信托報(bào)酬外的其他信托費(fèi)用和負(fù)債-Z浮動(dòng)信托報(bào)酬于信托方案終止時(shí)由受托人收取。

第二章交易對(duì)手及其他交易主體盡職調(diào)查一、交易對(duì)手根本情況及分析——越紅地產(chǎn)〔一〕交易對(duì)手根本信息1、主體資格：企業(yè)全稱紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立時(shí)間2002年1月17日注冊(cè)地址紹興市越城區(qū)斗門鎮(zhèn)上窯村經(jīng)濟(jì)性質(zhì)有限責(zé)任公司注冊(cè)資本陸仟萬元實(shí)收資本陸仟萬元營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)330600000158826機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)73527918-8稅務(wù)登記證號(hào)330602735279188貸款卡號(hào)330600000037027301法定代表人金阿富主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)；批發(fā)、零售；五金建材、建筑裝潢材料。2、股權(quán)結(jié)構(gòu)：股東名稱出資額〔萬元〕比例%出資方式浙江越紅控股集團(tuán)有限公司500083.33%貨幣金阿富3405.67%貨幣金錦海3305.5%貨幣馮張水3305.5%貨幣合計(jì)6000100%貨幣3、公司經(jīng)營管理：紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2024年1月，注冊(cè)資本陸仟萬元，法定代表人金阿富。主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；批發(fā)、零售；五金建材、建筑裝潢材料。越紅房產(chǎn)擁有從事多年銷售地產(chǎn)和籌劃經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，先后開發(fā)建設(shè)的樓盤：紹興袍江“越中新天地〞小區(qū)、“越紅花苑〞、“越商大廈〞，紹興市區(qū)“江南世家〞、“瀛洲名苑〞小區(qū)；上虞市區(qū)“江南一品〞小區(qū)；貴州遵義“江南一品〞等，先后開發(fā)總面積約120萬平方米〔不含“江南名苑〞〕，取得了較好的效益和聲譽(yù)，并獲得長(zhǎng)江三角洲地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)80強(qiáng)、浙江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30強(qiáng)、紹興市第五屆房地產(chǎn)博覽會(huì)榮獲“最受消費(fèi)者喜愛樓盤〞、紹興市房地產(chǎn)綜合實(shí)力20強(qiáng)、紹興市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面積10強(qiáng)企業(yè)、袍江工業(yè)區(qū)“開發(fā)建設(shè)先進(jìn)單位〞等榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)和稱號(hào)。工程及土地儲(chǔ)藏情況已完工工程情況工程名稱總建筑面積〔m2〕已銷售面積/總可售面積工程類型已銷售總收入投資比例262300100%商住54510萬元100%50790100%商住53538萬元100%15825680%住宅/商業(yè)142575萬元100%50909100%住宅36959萬元100%在開發(fā)工程情況工程名稱總投資額資金缺口抵押狀態(tài)預(yù)售面積及比例投資比例江南名苑4915315000已抵押，正常/100%貴州遵義“江南一品〞153345已抵押，正常100%土地儲(chǔ)藏情況工程名稱建筑規(guī)劃面積〔m2〕規(guī)劃用途抵押狀態(tài)土地費(fèi)用交納情況應(yīng)付實(shí)付無無無無無無公司目前已完工并全部銷售的工程均為2024年以前開發(fā)的工程。銷售量80%的“江南一品〞工程為交易對(duì)手下屬紹興全升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)銷售，該工程于2024年1月已經(jīng)全面竣工，預(yù)留可銷售房產(chǎn)金額約為6.3“江南一品〞貴州遵義“江南一品〞由4、公司治理〔1〕公司內(nèi)部組織架構(gòu)：根據(jù)?紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司章程?，公司不設(shè)董事會(huì)，設(shè)執(zhí)行董事一人,由股東會(huì)選舉產(chǎn)生,法定代表人兼總經(jīng)理金阿富擔(dān)任執(zhí)行董事?！?〕公司主要管理人員法定代表人兼總經(jīng)理、執(zhí)行董事金阿富，男，紹興人，1965年11月出生。工作經(jīng)歷：1983年-1984年，袍谷針織廠；1984年-1987年，袍谷鎮(zhèn)工辦，1987年-1989年，紹興縣聯(lián)營針織廠；1989年至今兼任斗門鎮(zhèn)上窯村村長(zhǎng)；2001年至今任紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。自公司成立至今多年從事房地產(chǎn)發(fā)開積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。實(shí)際控制人金興全，男，61歲，漢族，紹興人，大專，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。1969年8月-1975年10月袍谷東方紅五金廠任經(jīng)營副廠長(zhǎng)；1975年10月－1982年3月袍谷東方紅襪廠任經(jīng)營廠長(zhǎng)；1982年4月－1986年7月紹興越紅紡織廠任廠長(zhǎng)；1986年8月－1997年4月紹興市越紅實(shí)業(yè)總公司任總經(jīng)理；1997年9月－2024年8月紹興市盛龍紡織有限公司任廠長(zhǎng)；2024年2月－2024年2月紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司任總經(jīng)理；2024年8月至今浙江越紅控股集團(tuán)有限公司任董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理；1995年至今，中選為紹興市越城區(qū)人民代表大會(huì)代表，浙江省民政福利企業(yè)常務(wù)理事協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人:金錦海，男，54歲，漢族，紹興人，大專學(xué)歷。1980年10月-1985年10月?lián)味烽T鎮(zhèn)上窯村村主辦會(huì)計(jì)；1985年10月-1992年11月任紹興市越紅紡織廠主辦會(huì)計(jì)；1992年11月-2024年7月任紹興市越紅實(shí)業(yè)總公司、紹興市盛龍紡織有限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理；2024年8月-至今任浙江越紅控股集團(tuán)有限公司公司副總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作。〔3〕股權(quán)投資情況被投資企業(yè)名稱投資金額股權(quán)占比紹興全升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40248萬元100%7600萬元100%〔二〕信用狀況33、應(yīng)附風(fēng)險(xiǎn)管理部提供的人民銀行征信系統(tǒng)查詢?cè)攩?。貸款卡號(hào)碼：330600000037027301通過查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，截止2024年3月，未出現(xiàn)不良信用記錄?！踩辰灰讓?duì)手財(cái)務(wù)狀況分析1、財(cái)務(wù)狀況分析財(cái)務(wù)分析主要是通過對(duì)越紅地產(chǎn)2024—2024年各期主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債、銷售、利潤(rùn)、現(xiàn)金流等內(nèi)容進(jìn)行分析，全面反映企業(yè)資金運(yùn)營及企業(yè)自身實(shí)力情況。其中2024年度審計(jì)報(bào)告由紹興天和聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具無保存意見報(bào)告；2024年度審計(jì)報(bào)告由紹興天清會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具無保存意見報(bào)告；2024年度報(bào)表紹興天和聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具無保存意見報(bào)告。越紅地產(chǎn)本部財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)摘要項(xiàng)目2024年2024年2024年12月2024年3月〔已審〕〔已審〕〔已審〕總資產(chǎn)52212773938541687584流動(dòng)資產(chǎn)14205288563692639104其中：貨幣資金2607239624031031應(yīng)收票據(jù)10預(yù)付帳款97610361137其他應(yīng)收款49292624764604存貨10811245483101132332非流動(dòng)資產(chǎn)380074853748489長(zhǎng)期投資37463478484784847848固定資產(chǎn)凈值515660612603長(zhǎng)期待攤費(fèi)用29292929總負(fù)債34513499355783959988流動(dòng)負(fù)債34513499355783959988其中：短期借款應(yīng)付帳款109758886預(yù)收帳款2980應(yīng)付稅費(fèi)107322618其他應(yīng)交款30303030其他應(yīng)付款34267497985769556875非流動(dòng)負(fù)債0000所有者權(quán)益17699274582757727596其中：實(shí)收資本6000600060006000資本公積946594659465盈余公積11699119931211212112未分配利潤(rùn)19營業(yè)總收入204831461755251營業(yè)總本錢1392166138665其中:主營業(yè)務(wù)本錢1180146633865銷售費(fèi)用4523011管理費(fèi)用32236333670財(cái)務(wù)費(fèi)用4584989949營業(yè)利潤(rùn)47432416067凈利潤(rùn)20729411919經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入量12366333739720經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出量2117316868814經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量102491687906投資活動(dòng)現(xiàn)金流入量-4940投資活動(dòng)現(xiàn)金流出量7795105530投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-7795-110470籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入量94650籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出量45317899籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-459148-899現(xiàn)金及等價(jià)物凈增額2409-2117〔1〕資本流動(dòng)性構(gòu)成分析：截止2012年12月31日，公司的總資產(chǎn)為8.54億元。公司資產(chǎn)規(guī)模從2024年的5.22億增加到目前的8.54億。流動(dòng)資產(chǎn)3.69億元，占總資產(chǎn)43.23%，主要為存貨3.1億元，含開發(fā)本錢2.16億元和開發(fā)產(chǎn)品0.93億元；長(zhǎng)期股權(quán)投資4.78億元，占總資產(chǎn)56.02%，長(zhǎng)期股權(quán)投資為紹興全升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.02億元和貴州越和置業(yè)有限公司0.76億元從負(fù)債結(jié)構(gòu)看,越紅地產(chǎn)債務(wù)都由流動(dòng)負(fù)債5.78億元構(gòu)成,但其中其他應(yīng)付款為5.76元，都是集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)負(fù)債，沒有其他金融負(fù)債，短期償債壓力并不大。其他應(yīng)收款明細(xì)單位：萬元單位名稱期末金額賬齡紹興全升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司333361-2年紹興市紅茂織造有限公司66751年以內(nèi)浙江越紅控股集團(tuán)有限公司102841-2年紹興市盛龍紡織有限公司74001年以內(nèi)合計(jì)57695〔2〕盈利能力分析2024年-2024年企業(yè)主營收入為2048萬、3146萬和1755萬，公司近幾年的銷售收入主要來自于越中新天地、江南世家、瀛洲名苑三個(gè)樓盤工程的存量房銷售。2024-2024年銷售收入明細(xì)單位：萬元房產(chǎn)工程202420242024越中新天南世家30814198瀛洲名苑21124816越紅花園--53合計(jì)175431452047〔3〕現(xiàn)金流分析：從各期公司現(xiàn)金流情況來看，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流流入水平與營業(yè)收入出現(xiàn)了比較大差距。其經(jīng)營性現(xiàn)金流量主要來自公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的現(xiàn)金往來，投資凈現(xiàn)金流主要表現(xiàn)為對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)的股權(quán)投資，2024年由于關(guān)聯(lián)企業(yè)投資建設(shè)根本完成，故沒有投資現(xiàn)金流出。〔4〕償債能力分析：從短期償債能力指標(biāo)看，2024年-2024年3月企業(yè)流動(dòng)比率為0.41、0.49、0.55和0.56；速動(dòng)比率為0.10、0.07、0.09和0.10呈穩(wěn)定略升趨勢(shì)，但由于越紅地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債組成的特殊性，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率不能真實(shí)反映公司短期償債能力。2、交易對(duì)手對(duì)外負(fù)債情況公司目前的負(fù)債水平為78.80%，其中其他應(yīng)付款占公司總負(fù)債的99%以上，公司目前沒有金融企業(yè)負(fù)債，其他應(yīng)付款科目項(xiàng)下明細(xì)科目反映為公司與其控股股東，投資企業(yè)和關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)借款，其中與控股股東和下屬投資企業(yè)紹興全升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間的關(guān)聯(lián)往來款占該科目總金額的30%和50%。目前公司負(fù)債主要是針對(duì)集團(tuán)內(nèi)部的關(guān)聯(lián)負(fù)債，扣除該局部的金額，公司實(shí)際對(duì)外負(fù)債率為16.65%，負(fù)債水平非常低。公司目前從報(bào)表數(shù)據(jù)測(cè)算流動(dòng)比和速動(dòng)比分別為：0.55和0.09，但是扣除內(nèi)部負(fù)債局部流動(dòng)比和速動(dòng)比顯示為2.6和0.42，顯示公司目前實(shí)際償債能力與公司借款負(fù)債壓力沒有太大的關(guān)系，存貨消化能力與其的償債能力有密切關(guān)系。3、交易對(duì)手對(duì)外擔(dān)保情況紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本級(jí)目前無對(duì)外擔(dān)保情況。二、其它交易主體根本情況及分析——越紅控股〔一〕根本情況1、主體資格：企業(yè)全稱浙江越紅控股集團(tuán)有限公司成立時(shí)間2003年8月11日注冊(cè)地址紹興市袍江湯公路19號(hào)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)有限責(zé)任公司注冊(cè)資本壹億玖仟伍佰肆拾肆萬肆仟玖佰元實(shí)收資本壹億玖仟伍佰肆拾肆萬肆仟玖佰元營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)330600000062694機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)75303605-9稅務(wù)登記證號(hào)330602753036059貸款卡號(hào)330600000045189501法定代表人金興全主營業(yè)務(wù)實(shí)業(yè)投資；生產(chǎn)，加工：非織造布、化纖布、棉布、服裝、針織織品；貨物進(jìn)出口；批發(fā)，零售：針織品。2、股權(quán)結(jié)構(gòu)：公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)圖如下：〔1〕股東構(gòu)成股東名稱出資額〔萬元〕比例%出資方式紹興市斗門鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營公司9464.4948.43貨幣金興全5140.8026.30貨幣馮張水1209.606.19貨幣金錦海1209.606.19貨幣金志根1008.005.16貨幣金福榮708.603.61貨幣邵國慧504.002.58貨幣章長(zhǎng)卿302.401.54貨幣合計(jì)19544.49100%貨幣該公司從持股比例上來看，第一大股東為紹興市斗門鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營公司，但該資產(chǎn)經(jīng)營公司向越紅控股出資主要是財(cái)務(wù)投資行為，實(shí)質(zhì)并未參與越紅控股的經(jīng)營管理活動(dòng)。越紅集團(tuán)經(jīng)營活動(dòng)的實(shí)際控制人為金興全，且其同時(shí)為交易對(duì)手的實(shí)際控制人?！?〕對(duì)外投資截至目前，越紅控股擁有4家控股子公司及1家核心關(guān)聯(lián)公司及2家關(guān)聯(lián)企業(yè)，具體情況如下：公司名稱注冊(cè)資本〔萬元〕持股比例是否納入合并范圍備注紹興市紅茂織造有限公司180090%是控股子公司紹興市盛龍紡織有限公司211070.3%是紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司500083.3%是紹興越紅紡研科技有限公司5885.3%是紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司2138〔US〕否金興全控股浙江漢鑫工貿(mào)開展有限公司4500關(guān)聯(lián)企業(yè)：金興全兒子金華江為實(shí)際控制人。浙江越韓科技透氣材料有限公司914.33〔US〕否3、公司經(jīng)營管理浙江越紅控股集團(tuán)有限公司是以紡織為主業(yè)，高科技產(chǎn)品開發(fā)、貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)等為輔助產(chǎn)業(yè)的實(shí)體性集團(tuán)公司。目前，以浙江越紅控股集團(tuán)有限公司為管理核心的集團(tuán)管理的企業(yè)既包括自己直接控股的子公司，也包括由直接控制人控制的關(guān)聯(lián)公司紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司〔報(bào)表數(shù)據(jù)不合并〕。浙江越紅控股集團(tuán)有限公司成立于1984年，系一家跨地區(qū)跨行業(yè)的大型民營企業(yè)，全國外商投資“雙優(yōu)〞企業(yè)、紹興市工業(yè)綜合優(yōu)勝企業(yè)、先進(jìn)企業(yè)、誠信企業(yè)、重點(diǎn)企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、外向型優(yōu)勝企業(yè)、紹興規(guī)模以上企業(yè)100強(qiáng)、紹興市工業(yè)行業(yè)龍頭骨干企業(yè)?！霸郊t〞商標(biāo)是紹興市和浙江省著名商標(biāo)。近年來，公司通過跨行業(yè)、多元化、國際化、高科技開發(fā)的開展戰(zhàn)略，按投資控股型公司運(yùn)作，搭建開展平臺(tái)，在做強(qiáng)做大紡織主業(yè)的同時(shí)，積極穩(wěn)妥地開展其他業(yè)務(wù)。秉承“瞄準(zhǔn)市場(chǎng)導(dǎo)向，生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)環(huán)保面料，滿足顧客要求，誠信立業(yè)合作共贏〞的開展理念，已逐步形成以織造為中心，面料研發(fā)、對(duì)外貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、高科技新型材料等轉(zhuǎn)型升級(jí)的產(chǎn)業(yè)格局，全力打造先進(jìn)制造業(yè)基地，實(shí)現(xiàn)了跨越式的開展。目前越紅集團(tuán)占地面積約30萬平方米，年生產(chǎn)各檔紡織面料6800萬米(主要產(chǎn)品棉、化纖坯布系列)，年實(shí)現(xiàn)自營進(jìn)出口額為4500萬美元，年工業(yè)銷售收入達(dá)15億元人民幣。公司先后通過了ISO9001國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證、ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證?！?〕集團(tuán)公司本級(jí)公司具有先進(jìn)的進(jìn)口設(shè)備如比利時(shí)進(jìn)口噴氣織機(jī)OMNI-F-4-R200CM型250臺(tái)；意大利進(jìn)口劍桿織機(jī)180臺(tái)，瑞典進(jìn)口的阿特拉斯柯普空氣壓縮機(jī)8臺(tái)；德國西門子電氣技術(shù)的漿紗機(jī)4臺(tái)及染漿聯(lián)合機(jī)1臺(tái)；日發(fā)倍捻機(jī)200臺(tái)及與之配套的一系列先進(jìn)設(shè)備。通過先進(jìn)設(shè)備公司與浙江工程學(xué)院建立起了長(zhǎng)期的產(chǎn)、學(xué)、研合作的企校關(guān)系，充分發(fā)揮雙方優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)立了“越紅科技研發(fā)中心〞，近年來取得了一系列的科研成果。其注冊(cè)的“越紅牌〞商標(biāo)化纖面料曾獲全國技術(shù)新品金牌獎(jiǎng)。越紅控股在國內(nèi)市場(chǎng)建立了二百多個(gè)銷售點(diǎn)，在亞洲最大的輕紡產(chǎn)品集散地“中國輕紡城〞，“越皇面料〞產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率到達(dá)5％，公司的自營產(chǎn)品66.80％針對(duì)國際市場(chǎng)，內(nèi)銷外貿(mào)并舉。截至2012年12月31日，越紅控股本級(jí)資產(chǎn)總額43202萬元，固定資產(chǎn)3810萬元，短期借款14288萬元，應(yīng)付票據(jù)3500萬元，所有者權(quán)益合計(jì)26348萬元；負(fù)債率39.01%，實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入25074萬元，利潤(rùn)總額4591萬元，凈利潤(rùn)3443萬元?！?〕紹興市紅茂織造有限公司紹興市紅茂織造有限公司成立于1992年12月，注冊(cè)資本2000萬元人民幣，法定代表人馮張水，主要經(jīng)營范圍:從事T/C牛仔面料及棉縐布的生產(chǎn)，為紹興地區(qū)生產(chǎn)T/C牛仔布的龍頭企業(yè)。企業(yè)的主要生產(chǎn)設(shè)備有：意大利進(jìn)口的劍桿織機(jī)112臺(tái)、必佳樂劍桿織機(jī)88臺(tái)、山東聊城產(chǎn)劍桿織機(jī)14臺(tái)、比利時(shí)進(jìn)口的數(shù)碼進(jìn)口噴氣織機(jī)120臺(tái)、拼線機(jī)86臺(tái)、絡(luò)絲機(jī)100臺(tái)、倍捻機(jī)200臺(tái)等，高速整經(jīng)機(jī)8臺(tái)。截至2012年12月31日，該公司資產(chǎn)總計(jì)45715萬元，固定資產(chǎn)23661萬元，短期借款5450萬元，應(yīng)付票據(jù)8435萬元，長(zhǎng)期借款6570萬元，負(fù)債率30%，所有者權(quán)益合計(jì)31876萬元；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入552637萬元，利潤(rùn)總額5072萬元?！?〕紹興市盛龍紡織有限公司紹興市盛龍紡織有限公司是福利企業(yè),是浙江越紅控股集團(tuán)有限公司下屬的重點(diǎn)企業(yè)〔浙江越紅控股集團(tuán)有限公司是紹興市袍江開發(fā)區(qū)內(nèi)僅次于富陵集團(tuán)后排名第二的生產(chǎn)型企業(yè)〕。創(chuàng)立于1997年9月，公司現(xiàn)有總資產(chǎn)4.6億，占地面積10.60萬平方米，建筑面積7.5萬平方米。公司從事日常生產(chǎn)的主要設(shè)備均為目前國內(nèi)最高檔的紡織機(jī)械設(shè)備：比利時(shí)進(jìn)口數(shù)碼編織監(jiān)控的噴氣織機(jī)120臺(tái)；空氣壓縮機(jī)、聯(lián)合染漿機(jī)、高速整經(jīng)機(jī)等配套設(shè)備。企業(yè)主要從事T/C牛仔面料和棉縐布的產(chǎn)品全部?jī)?nèi)銷，目前在國內(nèi)具備了一個(gè)完善的供銷網(wǎng)絡(luò)。產(chǎn)品在市場(chǎng)上同類產(chǎn)品中不管質(zhì)量還是銷量均是在目前市場(chǎng)上一直都是獨(dú)占鰲頭。年生產(chǎn)能力達(dá)2800萬米，年銷售收入3.8億。公司歷年享受增值稅和所得稅減免的稅收優(yōu)惠政策，為增強(qiáng)企業(yè)的實(shí)力，及企業(yè)的開展打下扎實(shí)的根底。同時(shí)，歷年被評(píng)為省、市“重點(diǎn)骨干企業(yè)〞、市級(jí)“綜合優(yōu)勝企業(yè)〞，被省工商評(píng)為“守合同重信用企業(yè)〞、市級(jí)“先進(jìn)福利企業(yè)〞、2024年度列入紹興市重點(diǎn)培育大集團(tuán)名單之一，2024年被評(píng)紹興市評(píng)為“百強(qiáng)企業(yè)〞等榮譽(yù)稱號(hào)。截至2012年12月31日，該公司資產(chǎn)總計(jì)47733萬元，固定資產(chǎn)23661萬元，短期借款10439萬元，應(yīng)付票據(jù)7304萬元，長(zhǎng)期借款11400萬元，負(fù)債率49.06%，所有者權(quán)益合計(jì)24313萬元；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入35177萬元，利潤(rùn)總額1793萬元?！?〕紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2024年4月，注冊(cè)資本6000萬元，法定代表人金阿富，主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；批發(fā)、零售：五金建材、建筑裝潢材料。越紅房產(chǎn)擁有從事多年銷售地產(chǎn)和籌劃經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，先后開發(fā)的樓盤取得了較好的效益和聲譽(yù)，并獲得浙江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30強(qiáng)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)80強(qiáng)、最受消費(fèi)者喜愛樓盤等榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)。已開發(fā)完成的工程：紹興袍江“越中新天地〞建筑面積251203平方米；紹興市區(qū)迪蕩“江南世家〞建筑面積50790平方米；紹興袍江世紀(jì)街“越商大廈〞〔與工商局合作承建〕建筑面積16000平方米；紹興市區(qū)城南“瀛洲名苑〞建筑面積50909平方米；開發(fā)建設(shè)中的工程：上虞市“江南一品〞〔紹興全升房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，注冊(cè)資金人民幣26800萬元〕建筑面積158256平方米〔目前第一期已交房、第二期2024年10月交房、第三期已開盤2024年6月交房。建筑面積158256平方米，目前已銷售80%，預(yù)計(jì)銷售總額17億，利潤(rùn)5.5億〕；貴陽遵義地塊“江南一品〞〔開發(fā)面積59.6342萬平方米，總投資15.3億，銷售可達(dá)25.96億，利潤(rùn)8.6億，分四期開發(fā)。已投資2.6億，目前為止已成交10萬平方米，銷售已達(dá)1.15億；袍江新區(qū)H4號(hào)地塊“江南名苑〞〔建設(shè)用地面積38695平方米，土地成交價(jià)14729萬元〔含稅〕已交清?！?〕紹興越紅紡研科技有限公司該公司注冊(cè)資本300萬元，有越紅控股投資有限公司及其他三個(gè)自然人出資設(shè)立，其中控股股東越紅控股投資265萬元。公司主要負(fù)責(zé)集團(tuán)新產(chǎn)品的研發(fā)引進(jìn)工作。截至2012年12月31日，該公司資產(chǎn)總計(jì)1547萬元，固定資產(chǎn)713萬元，應(yīng)付賬款946萬元，負(fù)債率79.25%，所有者權(quán)益合計(jì)320萬元；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入2417萬元，利潤(rùn)總額16萬元?！?〕紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司成立于2024年2月，注冊(cè)資本2138萬美元，法定代表人金福榮，經(jīng)營生產(chǎn)、銷售高檔織物面料、服裝、針織品。設(shè)備主要有比利時(shí)機(jī)進(jìn)口數(shù)碼全自動(dòng)監(jiān)控的噴氣織機(jī)202臺(tái)、劍桿織機(jī)132臺(tái)，空壓機(jī)、聯(lián)合染漿機(jī)、高速整經(jīng)機(jī)等前后配套先進(jìn)設(shè)備。年生產(chǎn)能力5600萬米。是一家專業(yè)生產(chǎn)高檔西服面料及T/C牛仔布為主的紡織生產(chǎn)型企業(yè)，公司具有獨(dú)立研制、開發(fā)、生產(chǎn)高檔紡織產(chǎn)品的能力，其主要產(chǎn)品出口占生產(chǎn)總量的55%以上，主要遠(yuǎn)銷歐美、香港等國家和地區(qū)，銷售網(wǎng)絡(luò)普及全國十幾個(gè)省市和國外眾多國家和地區(qū)，公司現(xiàn)已成為浙江省較大的紡織企業(yè)之一。截至2012年12月31日，該公司資產(chǎn)總計(jì)84190萬元，固定資產(chǎn)36291萬元，短期借款23139萬元，應(yīng)付票據(jù)10174萬元，長(zhǎng)期借款14800萬元，負(fù)債率57.34%，所有者權(quán)益合計(jì)35915萬元；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入62110萬元，利潤(rùn)4463萬元，凈利潤(rùn)3347萬元。〔7〕浙江漢鑫工貿(mào)開展有限公司浙江漢鑫工貿(mào)開展有限公司成立于2024年8月，注冊(cè)資本4500萬元，法定代表人馮張水，是一家專業(yè)進(jìn)銷貨物進(jìn)出口貿(mào)易，投資實(shí)業(yè)為實(shí)體的經(jīng)營公司。經(jīng)過幾年公司不斷擴(kuò)大開展，擁有了一批國際上知名度較大的外商客戶，使公司產(chǎn)品供求保持穩(wěn)定呈快速增長(zhǎng)之勢(shì)。截至2012年12月31日，該公司資產(chǎn)總計(jì)24648萬元，固定資產(chǎn)1010萬元，短期借款10850萬元，應(yīng)付票據(jù)-400萬元，長(zhǎng)期借款0，負(fù)債率48.16%，所有者權(quán)益合計(jì)12778萬元；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入44209萬元，利潤(rùn)1428萬元，凈利潤(rùn)1071萬元?！?〕浙江越韓科技透氣材料有限公司浙江越韓科技透氣材料有限公司成立于2024年8月，注冊(cè)資本914.33萬美元，法定代表人金華江，是一家以生產(chǎn)、研發(fā)透氣性材料包括透氣膜、透氣粒子等的專業(yè)化公司，其中，透氣粒子為中國國內(nèi)首家生產(chǎn)，透氣膜生產(chǎn)技術(shù)領(lǐng)先國際水平，公司05年4月投產(chǎn)以來,目前產(chǎn)能已到達(dá)年產(chǎn)24000噸透氣材料，是國內(nèi)最大的多功能透氣材料生產(chǎn)企業(yè)。截至2012年12月31日，該公司資產(chǎn)總計(jì)66032萬元，固定資產(chǎn)37872萬元，短期借款14000萬元，應(yīng)付票據(jù)6799萬元，長(zhǎng)期借款16000，負(fù)債率55.97%，所有者權(quán)益合計(jì)29076萬元；實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入52446萬元，利潤(rùn)4116萬元，凈利潤(rùn)3087萬元?！捕承庞脿顩r貸款卡號(hào)碼：330600000045189501通過查詢“人民銀行征信系統(tǒng)〞，截止2024年3月，存在一筆逾期記錄，因農(nóng)行系統(tǒng)問題未能及時(shí)扣款，企業(yè)已提供農(nóng)行出具情況說明并提供對(duì)賬單?！踩池?cái)務(wù)狀況分析1、財(cái)務(wù)報(bào)表分析通過對(duì)越紅控股2024—2024年各期主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債、銷售、利潤(rùn)、現(xiàn)金流等內(nèi)容進(jìn)行分析，全面反映企業(yè)資金運(yùn)營及企業(yè)自身實(shí)力情況。其中2024年度審計(jì)報(bào)告由紹興天和聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具無保存意見報(bào)告；2024年度審計(jì)報(bào)告由紹興天清會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具無保存意見報(bào)告；2024年度報(bào)表未經(jīng)審計(jì)。越紅控股財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)摘要單位：萬元項(xiàng)目2024年2024年2024年12月報(bào)表類型本部并表本部并表本部并表總資產(chǎn)354131608904792317942743202196111流動(dòng)資產(chǎn)192486974529787725482509191794其中：貨幣資金148711618158313090387513899應(yīng)收票據(jù)2131236010003500應(yīng)收帳款223112721136711362723114047預(yù)付帳款2949761035其他應(yīng)收款12148183822356048607318存貨289424073308839653952451806其他流動(dòng)資產(chǎn)0.35999非流動(dòng)資產(chǎn)長(zhǎng)期投資918539022918549407918549407固定資產(chǎn)凈值186546852383652201381049640在建工程無形及其他資產(chǎn)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用2929總負(fù)債2530895382250191799016854104318流動(dòng)負(fù)債253087859125019783651685486328其中：短期借款199943132322024339371428830177應(yīng)付票據(jù)340010484150016383350019239應(yīng)付帳款45619955818727963525預(yù)收帳款55362應(yīng)付稅費(fèi)-266-65-270-316-340-432其他應(yīng)付款171934751118126397-667533745其他流動(dòng)負(fù)債一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債167911799117991長(zhǎng)期借款167701797017970專項(xiàng)應(yīng)付款長(zhǎng)期應(yīng)付款其他非流動(dòng)負(fù)債212121所有者權(quán)益101056338322905809462634889669其中：實(shí)收資本100801008019544195441954419544資本公積799579957995盈余公積2545313336053399336062129未分配利潤(rùn)-583443少數(shù)股東權(quán)益營業(yè)總收入11191817732495711262825074119686營業(yè)總本錢8482703371827394238997599526其中:主營業(yè)務(wù)本錢84827006418273939571809599500銷售費(fèi)用602653管理費(fèi)用279105527310863921684財(cái)務(wù)費(fèi)用121642151311623613926689投資收益24911營業(yè)利潤(rùn)5835883444510613459311378凈利潤(rùn)45144503336809034438722經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入量-26759083428860121476148433經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出量102608630838250108801135496經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-129365526-93891267412937投資活動(dòng)現(xiàn)金流入量32042010.6投資活動(dòng)現(xiàn)金流出量13609166199778690.1投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-8735-1997-786910.5籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入量199944809311478120783960籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出量517240855-44551541216354籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量14823723911483-3334-12394現(xiàn)金及等價(jià)物凈增額8484030961471599〔1〕資本流動(dòng)性構(gòu)成分析〔合并〕截止2024年12月越紅控股合并財(cái)務(wù)報(bào)表顯示企業(yè)總資產(chǎn)為196111萬元，其中流動(dòng)資產(chǎn)9.18億元，占總資產(chǎn)規(guī)模的46.81%；固定資產(chǎn)4.96億元，占總資產(chǎn)比例為25.31%；長(zhǎng)期股權(quán)投資4.94億元，占比25.19%。長(zhǎng)期股權(quán)投資明細(xì)〔單位：萬元〕長(zhǎng)期投資49407紹興全升房地產(chǎn)〔金阿富〕40248貴州越和置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7600斗門鎮(zhèn)上窯1000越欣數(shù)碼248.31信用社301越紅青少年活動(dòng)中心10具體分析越紅控股流動(dòng)資產(chǎn)的構(gòu)成：存貨為5.18億元，主要為未銷售房產(chǎn)、產(chǎn)成品等；應(yīng)收賬款1.40億元；其他應(yīng)收款和其他應(yīng)付款科目主要表現(xiàn)為與關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)往來。總體來看公司近年來資產(chǎn)總量表現(xiàn)逐步上升態(tài)勢(shì)，資產(chǎn)復(fù)合增長(zhǎng)率為7%。這與公司主營業(yè)務(wù)所處行業(yè)近幾年的總體經(jīng)營情況相符。存貨明細(xì)〔單位：萬元〕存貨房產(chǎn)成品31011原材料7554產(chǎn)成品11256發(fā)生商品1985應(yīng)收賬款明細(xì)〔單位：萬元〕前五名金額紹興縣仁龍紡織服裝廠1320紹興縣瑞和紡織有限公司1166.5紹興縣格麗特紡織有限公司1005紹興市新路紡織品有限公司620金文偉ALLGLORY609權(quán)益方面，公司2024年末盈余公積6.21億元，較上年增長(zhǎng)0.87億元，其主要由紹興市盛龍紡織有限公司、紹興市紅茂織造有限公司和紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的盈余公積組成?！?〕盈利能力分析：結(jié)合利潤(rùn)表中主營業(yè)務(wù)收入、凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)等分析交易對(duì)手整體盈利能力。項(xiàng)目2024年2024年2024年12月本部合并本部合并本部合并毛利率24.21%13.99%26.78%16.33%60.22%16.84%增長(zhǎng)率--123.01%27.40%0.47%6.27%資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.320.510.520.630.580.61凈資產(chǎn)收益率4.46%7.02%14.56%9.99%13.07%9.73%2024年全年，越紅控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入119686萬元，凈利潤(rùn)8722萬元。公司毛利水平近幾年維持在16%左右，毛利水平與公司所處行業(yè)平均毛利水平相符。公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由于房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)性質(zhì)的影響，表現(xiàn)為總體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低的情況。公司凈資產(chǎn)收益率近幾年來有所上升。從目前集團(tuán)主要業(yè)務(wù)來看，集團(tuán)收入來自地產(chǎn)和紡織兩個(gè)板塊，由于目前集團(tuán)下屬開發(fā)的房地產(chǎn)工程未進(jìn)入銷售，本年業(yè)務(wù)營收根本全部來自紡織品板塊。截止2024年12月，公司主要營收分布情況如下業(yè)務(wù)板塊營業(yè)收入〔萬元〕占比〔%〕凈利潤(rùn)〔萬元〕占比〔%〕紡織業(yè)務(wù)11793198.53%860398.64%房地產(chǎn)業(yè)務(wù)17551.47%1191.36%合計(jì)119686100%8722100%根據(jù)公司應(yīng)收款和應(yīng)付款科目明細(xì)顯示公司上游供應(yīng)商相對(duì)集中且付款帳期相對(duì)較短，下游渠道賣家相對(duì)分布廣泛。這與公司紡織品多為外銷訂單，且目前根本是根據(jù)訂單情況在進(jìn)行生產(chǎn)的企業(yè)經(jīng)營狀況相符。應(yīng)付賬款明細(xì)〔單位：萬元〕應(yīng)付賬款3525立馬云山97浙江雙科達(dá)紡織有限公司等51浙江航民輕紡等1644浙江中恒建設(shè)有限公司40浙江榮盛建設(shè)有限公司44紅茂公司502〔3〕現(xiàn)金流分析從各期公司現(xiàn)金流情況來看，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流流入水平大致與企業(yè)收入情況相符。公司總體投資現(xiàn)金流并不大，籌資現(xiàn)金流呈現(xiàn)凈流出，顯示企業(yè)總體融資情況處于收縮狀態(tài)。〔4〕償債能力分析截止2024年12月越紅控股的負(fù)債為104318萬元，資產(chǎn)負(fù)債率53.19%，公司總體負(fù)債率歷年來皆保持在55%左右，從公司負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，公司短期負(fù)債比例在總體負(fù)債比例中的占比為82.75%，公司流動(dòng)比1.06，速動(dòng)比率0.46，顯示企業(yè)存貨對(duì)公司償債能力影響較大。相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目2024年2024年2024年12月本部合并本部合并本部合并資產(chǎn)負(fù)債比〔%〕71.4759.2852.2110.0339.0153.19去除預(yù)收賬款后的負(fù)債比〔%〕71.4759.2552.2110.0139.0153.19流動(dòng)比率0.760.891.190.931.491.06速動(dòng)比率0.650.581.070.420.920.46現(xiàn)金比率〔%〕7.7316.665.3118.0415.4415.14〔5〕最新財(cái)務(wù)簡(jiǎn)況截止2024年3月末，越紅控股合并報(bào)表總資產(chǎn)19.66億元，總負(fù)債9.44億元，前三個(gè)月主營業(yè)務(wù)收入2.56億元，凈利潤(rùn)971萬元。2、對(duì)外負(fù)債情況截止目前，公司對(duì)外借款余額為48147萬元，其中短期借款為30177萬元，長(zhǎng)期借款17970萬元，其明細(xì)如下：短期借款明細(xì)金融機(jī)構(gòu)起始日期金額〔單位：萬元〕紹興銀行2024.12.28-2024.5.262600農(nóng)業(yè)銀行2024.12.26-2024.6.247613工商銀行2024.12.7-2024.6.52370浦發(fā)銀行2024.9.26-2024.8.263570興業(yè)銀行紹興分行2024.1.10-2024.9.33000恒信銀行2024.11.21-2024.11.203580華夏武林支行2024.11.19-2024.11.192800紹興市建行2024.2.6-2024.2.51800紹興銀行2024.1.8-2024.12.232844合計(jì)30177長(zhǎng)期借款明細(xì)金融機(jī)構(gòu)起始日期金額〔單位：萬元〕紹興恒信銀行袍江支行2024.11.19-2024.5.18870瑞豐銀行越州支行2024.8.20-2024.7.202500紹興交通銀行2024.2.22-2024.9.96400紹興縣合作銀行2024.2.15-2024.9.153000民生銀行2024.11.16-2024.11.142000恒豐紹興支行2024.1.8-2024.1.63200合計(jì)17970通過上述金融機(jī)構(gòu)負(fù)債情況可見，越紅集團(tuán)得到大行中工行、農(nóng)行、建行、交行及股份制銀行浦發(fā)、興業(yè)、華夏、民生、恒豐以及當(dāng)?shù)亟B興銀行、恒信銀行、農(nóng)村合作銀行等數(shù)量眾多銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的支持，合作較為緊密，未來得到大多數(shù)銀行支持的可能性較大。3、對(duì)外擔(dān)保情況截止目前，越紅控股總體對(duì)外擔(dān)保總額為43250萬元。越紅控股及下屬企業(yè)對(duì)外擔(dān)保明細(xì)〔單位：萬元〕擔(dān)保主體被擔(dān)保單位借款機(jī)構(gòu)期限金額浙江越紅控股集團(tuán)有限公司喜臨門控股集團(tuán)有限公司紹興市商業(yè)銀行2024.6.20-2024.6.302200喜臨門控股集團(tuán)有限公司招商紹興城東支行2024.5.13-2024.6.306000家天下家居生活廣場(chǎng)有限公司中信銀行紹興分行2024.9.10-2024.9.3013200紹興家天下家居有限公司恒豐銀行2024.11.26-2024.11.302000喜臨門集團(tuán)有限公司北京銀行紹興分行2024.11.5-2024.12.303500紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司喜臨門控股集團(tuán)有限公司浦發(fā)銀行紹興分行2024.4-2024.4.303000紹興家天下家居生活有限公司紹興縣農(nóng)村合作銀行2024.1-2024.1.302000紹興匯同蓄電池有限公司華夏銀行紹興分行2024.3-2024.3.301200紹興家天下家居生活有限公司瑞豐銀行越州支行2024.12.3-2024.12.307500紹興市紅茂織造有限公司紹興匯同蓄電池有限公司紹興縣農(nóng)村合作銀行2024.10.16-2024.10.30300紹興市城東紡織廠有限公司北京銀行紹興支行2024.12-2024.12.301000紹興華綠園林建設(shè)有限公司紹興縣農(nóng)村合作銀行2024.12.13-2024.12.31550紹興市明瑞紡織服飾有限公司恒信銀行皋埠支行2024.5.25-2024.6.10800合計(jì)〔單位：萬元〕43250上述被擔(dān)保人中，喜臨門和家天下為關(guān)聯(lián)企業(yè)，兩家合計(jì)被擔(dān)保3.94億元，占總對(duì)外擔(dān)保的91%，兩家企業(yè)受同一實(shí)際控制人控制，經(jīng)查，上述喜臨門集團(tuán)有限公司系為上市公司喜臨門家具股份有限公司曾用名，其在A股主板上市，股票代碼603008。剩余被擔(dān)保企業(yè)中，城東紡織為越紅集團(tuán)同業(yè)，互保關(guān)系，其他均為越紅集團(tuán)銷售商等?？傮w來看，大多數(shù)擔(dān)保集中在上市公司及其相關(guān)公司，風(fēng)險(xiǎn)較小。

第三章標(biāo)的工程盡職調(diào)查一、標(biāo)的工程根本信息和進(jìn)展?fàn)顩r〔一〕工程根本信息“越紅?江南名苑〞工程所在地塊為袍江新區(qū)H4號(hào)地塊，住宅小區(qū)位于袍江新區(qū)，東至三紡機(jī)械圍墻，南至河流和上窯村名房，西至梅山江，北至世紀(jì)街，小區(qū)規(guī)劃總用地面積為38696平方米。地塊交通便利，配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)越，是袍江新區(qū)不可多得的居住佳地。該地塊地處袍江新區(qū)最繁華的地段“世紀(jì)大道〞西側(cè)標(biāo)的工程總投資49152.67萬元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入84397.34億元，總體規(guī)劃情況如下表所示：工程建設(shè)規(guī)劃工程名稱江南名苑地理位置浙江省紹興市袍江新區(qū)占地面積〔平方米〕38696容積率2.5土地總本錢〔萬元〕14729(含稅429萬元)樓面地價(jià)〔元/平方米〕1478具體建筑規(guī)劃棟數(shù)、層數(shù)工程規(guī)劃建筑以高層住宅6棟、多層住宅14棟，總計(jì)659套。其中：120m2以下的戶型362套，占56%，140m總建筑面積〔平方米〕96737.5其中：計(jì)容積率面積〔平方米〕獨(dú)立住宅9778.72(排屋7187.06/疊排2591.66)多層住宅5233.5高層住宅75752.98商業(yè)2500辦公其他870〔物業(yè)、社區(qū)用房〕自用及公共建筑2602.3(幼兒園)合計(jì)96737.5不計(jì)容積率面積〔平方米〕地下室30000地下車庫527個(gè)其他合計(jì)30000工程目前實(shí)際進(jìn)度為完成建安根底工程的90%，結(jié)構(gòu)工程進(jìn)度的45%，設(shè)備安裝和裝飾工程的30%，總體工程進(jìn)度50%，預(yù)計(jì)明年年年中前可完成主體工程施工，明年下半年進(jìn)行主體收尾和綠化、道路建設(shè)，預(yù)計(jì)明年年底前可完工?！捕彻こ虘?yīng)當(dāng)取得的建設(shè)批準(zhǔn)文件、證照取得狀況。1、本工程資金運(yùn)用房產(chǎn)工程開發(fā)商：紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該公司已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)貳級(jí)資質(zhì)。2、本工程資金運(yùn)用房地產(chǎn)工程已經(jīng)具備四證，四證情況如下：國有土地使用權(quán)證編號(hào)：紹市國用〔2024〕第6199號(hào)和紹市國用〔2024〕第6200號(hào)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證編號(hào)：地字第330602202400022號(hào)袍；建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)：建字第33060220240004號(hào)袍；建設(shè)工程施工許可證編號(hào)：建字〔三〕標(biāo)的工程進(jìn)展?fàn)顩r1、資金狀況本工程總投資為49153萬元，截止2024年12月底，越紅地產(chǎn)共投入自有資金24194萬元，其中土地款14300萬元、稅金429萬元、公司通過追加自有資本投入94650158.05元〔附進(jìn)賬單據(jù)〕。目前公司對(duì)該工程的自有資金投入已經(jīng)到達(dá)總投資的49.22%。根據(jù)紹市府辦抄第235號(hào)給袍江管委會(huì)的袍委{2024}20號(hào)文件按照“老地老政策〞執(zhí)行清算所得凈收益94644904.83元撥款給浙江越紅集團(tuán)已于2011年6月16日到帳〔附憑證〕?！?〕工程投資構(gòu)成〔1〕土地費(fèi)用1、土地拍買成交價(jià)：143002、土地契稅：14300×3%429小計(jì)：14729〔2〕主體建筑建安費(fèi)用1、主體房屋建安費(fèi)：96737.5m2×1350元/m13059.562、主體地下室建安費(fèi)：30000m2×2500元/m75003、樁基工程費(fèi)用：126737.5m2×200元/m2534.754、場(chǎng)外綠化及景觀工程費(fèi)：20005、地下室圍護(hù)及臨時(shí)圍墻費(fèi)：3506、電梯費(fèi)用：28部×30萬元/部8407、小區(qū)智能化管理費(fèi)：694戶×5000元/戶3478、消防及通風(fēng)設(shè)備安裝費(fèi)：126737.5m2×50元/m633.69小計(jì)：27265〔3〕其它有關(guān)配套費(fèi)用1、用水、用電配套費(fèi)：96737.5m2×160元/m1547.82、房屋設(shè)計(jì)費(fèi)：126737.5m2×30元/m380.213、場(chǎng)外景觀設(shè)計(jì)費(fèi)：29000m2×25元/m72.54、監(jiān)理費(fèi)：126737.5m2×12元/m152.095、地質(zhì)勘察費(fèi)：306、招投標(biāo)及質(zhì)監(jiān)費(fèi)：607、墻改、散裝水泥等費(fèi)用：1008、防雷、白蟻、圖審等費(fèi)用609、煤氣初裝費(fèi)：694戶×3500元/戶242.910、有線電視、電話等初裝費(fèi)：96737.5m2×10元/m97.7411、樁基等工程測(cè)檢費(fèi)：3012、小區(qū)移交費(fèi)：96737.5m2×60元/m580.43小計(jì)：3353.67〔4〕營銷費(fèi)用1、銷售展示中心裝修費(fèi)用：802、廣告費(fèi)用投入：2503、開盤禮品及布置費(fèi)用：1004、銷售人員獎(jiǎng)勵(lì)措施費(fèi)：250小計(jì)：680〔5〕人員工資及經(jīng)營費(fèi)用1、辦公室及其經(jīng)營費(fèi)：100/年×3年3002、工作人員工獎(jiǎng)費(fèi)：15人×15萬/人年×3年6753、其它不可預(yù)見費(fèi)：3004、物業(yè)公司開辦費(fèi)：50小計(jì)：1325〔6〕利息：15000×10%×1年1800小計(jì)：1800本工程投資總本錢49152.67〔2〕資金來源情況序號(hào)金額〔萬元〕占比1自有資金2419449.22%2信托貸款〔資金缺口〕1500030.52%3銷售收入995920.26%合計(jì)49153100%〔3〕已投資資金情況(截止目前)資金掛賬一覽表序號(hào)工程科目金額〔萬元〕1土地本錢存貨147292預(yù)付工程款預(yù)付賬款1035.673材料款存貨45924建安本錢存貨25135開發(fā)間接費(fèi)存貨5806設(shè)備款存貨2853合計(jì)26302.672、建設(shè)狀況：標(biāo)的工程方案建設(shè)周期為27個(gè)月，自2024年8月至2024年6月。截止報(bào)告日，該樓盤已領(lǐng)出局部樓預(yù)售證。包括9幢低密度住宅、一幢多層住宅及一幢高層住宅。名稱資質(zhì)施工單位浙江中恒建設(shè)有限公司壹級(jí)資質(zhì)監(jiān)理公司浙江智杰建設(shè)管理有限公司甲級(jí)資質(zhì)二、投融資標(biāo)的工程財(cái)務(wù)效益分析〔一〕工程資金安排投資方案與資金籌措表序號(hào)工程/年份建設(shè)期工程預(yù)算金額合計(jì)已累計(jì)完成投資金額至制表日已實(shí)際付款/收款金額2024年2024年2024年2024年1一、總投資來源合計(jì)183791697582364524481142信托貸款01000050001500003銀行貸款000004自籌資金249705預(yù)(銷〕售收入0197516454524868406工程資本金183795000159124970249707二、總投資支出合計(jì)1837916975823645244811418919189198〔一〕土地費(fèi)用147291472914729147299其中：土地取得費(fèi)用1472914729147291472912拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)013〔二〕前期工程費(fèi)76540404088576576517〔三〕房屋開發(fā)費(fèi)28851504053812330628852885其中:樁基工程費(fèi)用2535000253518建安工程費(fèi)1354030601913519附屬工程費(fèi)1821182120室外工程費(fèi)3501500500235021(四)根底設(shè)施配套費(fèi)2469246922〔五〕銷售費(fèi)用38030068023〔六〕管理費(fèi)用032532532597524〔七〕財(cái)務(wù)費(fèi)用050015001000300025〔八〕預(yù)備費(fèi)用06906906902070工程開發(fā)本錢48114期間費(fèi)用3960〔二〕工程銷售分析根據(jù)介紹本工程預(yù)計(jì)2024年上半年開始預(yù)售，前期預(yù)售業(yè)態(tài)主要是排屋，疊排住宅局部，目前預(yù)訂情況超出預(yù)期，據(jù)企業(yè)方預(yù)估開盤后至2024年間應(yīng)能銷售開盤規(guī)模的80%左右。1、工程與周邊物業(yè)銷售價(jià)格比照：工程名稱工程性質(zhì)開盤銷售時(shí)間銷售均價(jià)〔元/平方米〕已售比例〔%〕與本工程比照優(yōu)勢(shì)江南名苑〔本工程〕普通住宅/排屋13.108000/容積率2.5，建筑面積96737平米，樓面地價(jià)較低，售價(jià)定價(jià)較為謹(jǐn)慎恒聯(lián)錦園普通住宅、別墅11.811000容積率1.35,建筑面積41711平米親親家園普通住宅11.68300容積率1.5，建筑面積280000平米臥龍·金湖灣普通住宅10.68000-8500容積率1.85，建筑面310000平米2、銷售收入與稅金預(yù)測(cè)表銷售收入及銷售稅金預(yù)測(cè)表工程根底指標(biāo)2024年度2024年度2024年度合計(jì)

〔萬元〕均價(jià)

〔元/平米〕面積銷售比例收入〔萬元〕銷售比例收入〔萬元〕銷售比例收入〔萬元〕住宅800090765.212%871456%4066332%2323572612商業(yè)鋪202540%13503375車位(個(gè))12000560個(gè)40%268860%403267201、銷售收入合計(jì)87144537628617827072、銷售稅金及附加5.50%480249615724548營業(yè)稅教育附加稅城建附加稅3、土地增值稅1%874542868274、銷售凈收入8147424262675977332備注銷售稅金及附加取值5.5%,土地增值稅取值1%上表中，住宅局部參照周圍同類工程價(jià)格8000元/平方米的價(jià)格計(jì)算，實(shí)際上，工程包含聯(lián)排形式的低密度住宅和花園洋房，實(shí)際銷售單價(jià)將高于此價(jià)格。因此，總收入測(cè)算結(jié)果是個(gè)較為保守的結(jié)果。3、工程損益表工程損益預(yù)測(cè)表序號(hào)工程/年份建設(shè)期經(jīng)營期合計(jì)2024年2024年2024年2024年1一、經(jīng)營收入087144537628617827072減：經(jīng)營本錢183791577061113199434593銷售費(fèi)用380300680經(jīng)營稅金及附加567295018585375其中：銷售稅金及附加4802496157245484土地增值稅874542868275二、經(jīng)營利潤(rùn)-18379-80033601523560331936減：管理費(fèi)03253253259757財(cái)務(wù)費(fèi)用05001500100030008三、營業(yè)利潤(rùn)-18379-88283419022235292189減：稅前彌補(bǔ)以前年度虧損-18379-2720710四、利潤(rùn)總額-18379-272076983222352921811減：所得稅0017465558730412五、凈利潤(rùn)005237166772191413經(jīng)營凈利潤(rùn)率45.50%注：經(jīng)營本錢為開發(fā)本錢按年銷售比例分年結(jié)轉(zhuǎn)4、工程財(cái)務(wù)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)工程財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)工程建設(shè)期經(jīng)營期合計(jì)2024年2024年2024年2024年一、現(xiàn)金流入87144537628617827071預(yù)售收入2銷售收入087144537628617827073出租收入4其他二、現(xiàn)金流出18379168521224211250587231建設(shè)期開發(fā)本錢183791508054212509413892經(jīng)營期營業(yè)本錢/////3銷售費(fèi)用038030006804管理費(fèi)用03253253259755財(cái)務(wù)費(fèi)用05001500100030006銷售稅金及附加04802496157245487土地增值稅0874542868278所得稅001746555873049其他///三、凈現(xiàn)金流量-18379-8138331341736723984四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量-18379-26517661723984五、凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率10%)13322六、累計(jì)凈現(xiàn)值13322內(nèi)部收益率：37%〔三〕敏感性分析和壓力測(cè)試。敏感性分析表工程凈利潤(rùn)本錢凈利潤(rùn)率銷售率償債平衡點(diǎn)分析正常值2191445.50%43.90%工程銷售均價(jià)上升10%2771357.60%42.70%銷售均價(jià)上升10%,本錢凈利潤(rùn)率提高12%，由于所得稅的影響，銷售率償債平衡點(diǎn)只下降1.2%。工程銷售均價(jià)下降10%1611333.50%45.50%銷售均價(jià)下降10%,本錢凈利潤(rùn)率下降12%，銷售率償債平衡點(diǎn)上升2%。顯然是所得稅的影響所致。工程投資本錢上升10%1865438.80%42.60%投資本錢上升10%,本錢凈利潤(rùn)率下降6.8%，本錢上升的抵稅效果明顯，銷售率償債平衡點(diǎn)也只下降1.3%。工程投資本錢下降10%2511252.20%45.20%投資本錢下降10%,本錢凈利潤(rùn)率提高6.7%，但銷售率償債平衡點(diǎn)反而提高1.3%。顯然是所得稅的影響所致。銷售率償債平衡點(diǎn)=〔我司信托貸款+銀行貸款+銷售收入再投入建設(shè)資金+經(jīng)營稅金及附加+土地增值稅+所得稅+其他需在我司信托借款歸還之前償付的負(fù)債〕/總銷售收入*100%。如上表所示，即使出現(xiàn)工程銷售均價(jià)下降10%，工程凈利潤(rùn)仍可保持1.6億元以上。事實(shí)上，我們測(cè)算的依據(jù)是工程整體住宅銷售均價(jià)為8000元/平方米〔含排屋〕，這是一個(gè)較為保守的價(jià)格，整體下降10%的可能性已經(jīng)很小，測(cè)算繼續(xù)下降對(duì)應(yīng)的情況意義很小。

第四章信托工程還款來源分析一、第一還款來源本工程第一還款來源為越紅房地產(chǎn)開發(fā)的“江南名苑〞工程銷售回款。本工程期限為27個(gè)月，根據(jù)目前該工程的建設(shè)進(jìn)度，本工程期限完全覆蓋該工程的建設(shè)周期，根據(jù)企業(yè)的銷售預(yù)測(cè)，公司在2024-2024年間預(yù)計(jì)“江南名苑〞工程可實(shí)現(xiàn)的銷售收入為50573萬元，根據(jù)工程毛利率42%計(jì)算，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)21120萬元，由于目前越紅房地產(chǎn)在融資期內(nèi)無到期的金融機(jī)構(gòu)借款，該工程本身還款來源是充裕的。同時(shí)由于公司下屬投資企業(yè)全升房產(chǎn)目前尚有價(jià)值6.3元的存量房產(chǎn)隨時(shí)可供銷售，根據(jù)越紅房地產(chǎn)對(duì)全升房地產(chǎn)享有的權(quán)益〔占股比例：98.65%〕，越紅房產(chǎn)能享有的房產(chǎn)銷售收入6.21億元。完全能夠覆蓋本次借款本息。二、第二還款來源本工程第二還款來源于工程融資方控股股東同時(shí)也是本工程的保證方越紅控股的日常經(jīng)營現(xiàn)金流。根據(jù)目前企業(yè)方未來一年的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，完全能夠覆蓋本次融資本錢?！部紤]到長(zhǎng)期預(yù)測(cè)的不確定性，目前只對(duì)未來一年的現(xiàn)金流做預(yù)測(cè)〕單位：萬元2024年一季度2024年二季度2024年三季度2024年四季度一、期初現(xiàn)金流余額13898.5711249.5710749.5712549.57二、現(xiàn)金流入673611950830083001、新增銀行貸款資金2、其他收入5120515033003300〔1〕效勞費(fèi)收入120150300300〔2〕往來資金流入50005000300030003、投資收益1616680050005000現(xiàn)金流入合計(jì)20634.5723199.5719049.5720849.57三、現(xiàn)金流出1、營業(yè)稅金及附加3003504004002、歸還銀行貸款本息18851900190020003、投資支出40003000100020004、其他支出3200720032004200〔1〕期間費(fèi)用支出200200200200〔2〕往來資金流出3000700030004000現(xiàn)金流出合計(jì)93851245065008600四、期末現(xiàn)金余額11249.5710749.5712549.5712249.57根據(jù)公司目前融資情況公司在融資期內(nèi)2024年到期的融資金額約為40303萬元。2024年公司需負(fù)擔(dān)的融資現(xiàn)金流出約為45902萬元，2024年需負(fù)擔(dān)的融資現(xiàn)金流出約為8934萬元，考慮到轉(zhuǎn)貸金額約為4億左右〔參考2024年到期融資本金金額〕，以此測(cè)算公司2024年融資到期現(xiàn)金約為5億元，根據(jù)2024年公司經(jīng)營收入約12億元，不考慮業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，公司能夠承擔(dān)這次融資本息歸還壓力并為本次融資承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保責(zé)任。

第五章信托工程優(yōu)劣勢(shì)分析及風(fēng)險(xiǎn)揭示信托工程整體優(yōu)劣勢(shì)分析〔一〕工程優(yōu)勢(shì)1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)興旺，剛性需求旺盛。紹興市是一個(gè)工業(yè)化程度較高的城市，經(jīng)濟(jì)興旺，居民富裕，購置力強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)有著傳統(tǒng)偏好和良好持有心態(tài)。購房人群以本地人為主，以改善型為主，投機(jī)、投資目的較少，市場(chǎng)供求關(guān)系根本平衡，近5年來，漲幅溫和，漲幅遠(yuǎn)落后于臨近城市杭州和寧波，房?jī)r(jià)水平較同類城市合理。在剛性需求的牽引下，目前紹興小戶型住房剛性旺盛。2024年紹興市商品住宅成交6852套，增長(zhǎng)65.5%；成交面積87.69平方萬米，增長(zhǎng)57.9%；成交均價(jià)11995元/平方米，增長(zhǎng)2.3%。2、標(biāo)的工程本錢較低，抗跌能力較強(qiáng)標(biāo)的工程地塊原系越紅集團(tuán)工業(yè)用地，越紅集團(tuán)實(shí)行輔業(yè)資產(chǎn)改制，2024年5月該地塊經(jīng)政府定向拍賣程序轉(zhuǎn)性為商住用地，支付土地出讓金總計(jì)14300萬元，稅金429萬元，折畝價(jià)為246萬元/畝。本工程樓面地價(jià)為1478元/平方米，低于目前市區(qū)住宅樓面地價(jià)為4714元/平方米的平均水平，本錢優(yōu)勢(shì)明顯；預(yù)期銷售價(jià)格定于8000元/平方米，低于當(dāng)前9000元/平方米住宅銷售均價(jià)。售價(jià)即使下跌30%，即售價(jià)為5600元/平方米,也高于建筑本錢均價(jià)4931.60元/平方米,其內(nèi)部收益率為17%，凈現(xiàn)值為4242萬元，凈利潤(rùn)率5648萬元。本工程本錢較低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。3、工程自有資金占比高。本工程總投資49153萬元，其中申請(qǐng)人自有資金24194萬元已到位，占總投資的49.22%。其股東單位浙江越紅控股集團(tuán)有限公司現(xiàn)金流充足?！捕彻こ塘觿?shì)目前，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家重點(diǎn)調(diào)控的對(duì)象，且新政府上臺(tái)后對(duì)其調(diào)控力度未見緩和跡象,行業(yè)開展前景并不明朗。而越紅地產(chǎn)自身業(yè)務(wù)單一，經(jīng)營狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴極大。二、信托工程主要風(fēng)險(xiǎn)揭示與應(yīng)對(duì)措施分析〔一〕政策風(fēng)險(xiǎn)貨幣政策、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策等國家政策的變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，從而影響信托方案收益。且從目前來看關(guān)于房地產(chǎn)的國家政策處于審慎情況，因此行業(yè)前景不甚明朗。但本工程的期限為2年，預(yù)計(jì)在2年以內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)有大的波動(dòng)。〔二〕市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響